南京栖霞建设股份有限公司2008年半年度报告
目录
一、重要提示 ......................................................................... 2
二、公司基本情况 ..................................................................... 2
三、股本变动及股东情况 ............................................................... 4
四、董事、监事和高级管理人员 ......................................................... 5
五、董事会报告 ....................................................................... 5
六、重要事项 ........................................................................ 12
七、财务会计报告 .................................................................... 19
八、备查文件目录 .................................................................... 87
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南京栖霞建设股份有限公司 2008年半年度报告
一、重要提示
(一)本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
(二)公司全体董事出席董事会会议。
(三)南京立信永华会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
(四)本公司不存在大股东占用资金情况。
(五)公司负责人陈兴汉女士、主管会计工作负责人干泳星女士及会计机构负责人（会计主管人员）袁
翠玲女士声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、完整。
二、公司基本情况
(一)公司基本情况简介
1、 公司法定中文名称：南京栖霞建设股份有限公司
公司法定中文名称缩写：栖霞建设
公司英文名称：NANJING CHIXIA DEVELOPMENT CO., LTD.
公司英文名称缩写：CHIXIA DEVELOPMENT
2、 公司A股上市交易所：上海证券交易所
公司A股简称：栖霞建设
公司A股代码：600533
3、 公司注册地址：南京市和燕路 251 号
公司办公地址：南京市龙蟠路 9 号
邮政编码：210037
公司国际互联网网址：www.chixia.com
公司电子信箱：600533@chixia.com
4、 公司法定代表人：陈兴汉女士
5、 公司董事会秘书：王建优先生
电话：025-85600533
传真：025-85502482
E-mail：invest@chixia.com
联系地址：江苏省南京市龙蟠路 9 号兴隆大厦 21 楼证券投资部
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南京栖霞建设股份有限公司 2008年半年度报告
公司证券事务代表：周文龙先生
电话：025-85600533
传真：025-85502482
E-mail：invest@chixia.com
联系地址：江苏省南京市龙蟠路 9 号兴隆大厦 21 楼证券投资部
6、 公司信息披露报纸名称：《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载公司半年度报告的中国证监会指定国际互联网网址：http://www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点：公司证券投资部
(二)主要财务数据和指标：
1、主要会计数据和财务指标
单位:元 币种:人民币
本报告期末比上年度期末增
本报告期末 上年度期末
减（％）
总资产 6,716,099,959.07 6,389,991,940.80 5.1
所有者权益（或股东权益） 1,526,471,366.82 1,628,971,999.07 -6.29
每股净资产(元) 3.77 4.02 -6.29
本报告期比上年同期增减
报告期（1－6 月） 上年同期
（％）
营业利润 198,618,307.40 266,620,513.65 -25.51
利润总额 198,686,089.51 265,138,072.66 -25.06
净利润 120,249,367.75 163,200,696.67 -26.32
扣除非经常性损益后的净利润 119,918,634.18 157,576,014.87 -23.90
基本每股收益(元) 0.2969 0.4030 -26.32
扣除非经常性损益后的基本每股收益
0.2961 0.3891 -23.90
(元)
稀释每股收益(元) 0.2969 0.4030 -26.32
净资产收益率(%) 7.88 11.26 减少 3.38个百分点
经营活动产生的现金流量净额 -701,091,655.93 251,408,859.13 -378.87
每股经营活动产生的现金流量净额 -1.73 0.62 -378.87
注：经营活动产生的现金流量净额和每股经营活动产生的现金流量净额较去年同期大幅减少的原
因在于受宏观调控影响，报告期内商品房成交量有所减少，预收房款随之减少，加之支付土地款所致。
2、非经常性损益项目和金额：
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 年初至报告期期末金额
非流动资产处置损益 2,839.40
计入当期损益的政府补助 1,305,562.50
营业外收入 94,956.67
其他营业外支出 -1,072,625.00
合计 330,733.57
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南京栖霞建设股份有限公司 2008年半年度报告
三、股本变动及股东情况
(一)股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
根据中国证券监督管理委员会“证监许可[2008]862 号”文《关于核准南京栖霞建设股份有限公
司增发股票的批复》，公司于 2008年 7 月14 日获准公开增发股票 12,000 万股新股，增发股份已于
2008年 7月29 日在上海证券交易所成功上市。
(二)股东情况
1、股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 38,746户
前十名股东持股情况
持有有限售条件股 质押或冻结的股份
股东名称 股东性质 持股比例(%) 持股总数 报告期内增减
份数量 数量
南京栖霞建设集团有限公司 国有法人 33.52 135,768,240 0 104,268,240 无
无
南京新港高科技股份有限公司 国有法人 14.43 58,421,520 0 26,921,520
中国建设银行－鹏华价值优势 未知
其他 3.10 12,539,430 4,278,675
股票型证券投资基金
上海浦东发展银行－广发小盘 未知
其他 2.36 9,541,642 0
成长股票型证券投资基金
中国工商银行－广发大盘成长 未知
其他 1.86 7,526,684 0
混合型证券投资基金
无
南京仙林房地产开发有限公司 其他 1.85 7,500,000 0
中国银行－华宝兴业先进成长 未知
其他 1.85 7,485,114 2,885,114
股票型证券投资基金
兴业银行股份有限公司－光大
未知
保德信红利股票型证券投资基 其他 1.51 6,100,000 457,979
金
中国人寿保险(集团)公司－传 未知
其他 1.45 5,871,600 -128,400
统－普通保险产品
中国建设银行－南方盛元红利 未知
其他 1.19 4,805,669 未知
股票型证券投资基金
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条
股东名称 股份种类
件股份数量
南京栖霞建设集团有限公司 31,500,000 人民币普通股
南京新港高科技股份有限公司 31,500,000 人民币普通股
中国建设银行－鹏华价值优势股票型证券投资基金 12,539,430 人民币普通股
上海浦东发展银行－广发小盘成长股票型证券投资基金 9,541,642 人民币普通股
中国工商银行－广发大盘成长混合型证券投资基金 7,526,684 人民币普通股
南京仙林房地产开发有限公司 7,500,000 人民币普通股
中国银行－华宝兴业先进成长股票型证券投资基金 7,485,114 人民币普通股
兴业银行股份有限公司－光大保德信红利股票型证券投资基金 6,100,000 人民币普通股
中国人寿保险(集团)公司－传统－普通保险产品 5,871,600 人民币普通股
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南京栖霞建设股份有限公司 2008年半年度报告
中国建设银行－南方盛元红利股票型证券投资基金 4,805,669 人民币普通股
前十名股东和前十名无限售条件股东中，南京新港高科技股份有限公司系南
京仙林房地产开发有限公司的控股股东，广发小盘成长股票型证券投资基金
上述股东关联关系或一致行动关系的说明 和广发大盘成长混合型证券投资基金均为广发基金管理有限公司旗下的基
金,其他股东间未知是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息
披露管理办法》规定的一致行动人。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
单位：股
持有的有限 有限售条件股份可上市交易情况
序
有限售条件股东名称 售条件股份 新增可上市交易 限售条件
号 可上市交易时间
数量 股份数量
1：自获得上市流通权之日起十二个月内不上市交易
或者转让；
2：前项承诺期期满后，通过证券交易所挂牌交易出
售原非流通股股份，出售数量占公司股份总数的比
1. 南京栖霞建设集团有限公司 104,268,240 2009年1 月29 日 104,268,240
例在十二个月内不超过百分之五，在二十四个月内
不超过百分之十，其所持非流通股股份在自获得上
市流通权之日起三十六个月内交易或者转让的价格
不低于8元/股。（遇除权、除息情形时做相应调整）。
1：自获得上市流通权之日起十二个月内不上市交易
或者转让；
南京新港高科技股份有限公 2：前项承诺期期满后，通过证券交易所挂牌交易出
2. 26,921,520 2009年1 月29 日 26,921,520
司 售原非流通股股份，出售数量占公司股份总数的比
例在十二个月内不超过百分之五，在二十四个月内
不超过百分之十。
注:根据公司股权分置改革时南京栖霞建设集团有限公司和南京新港高科技股份有限公司的相关承诺,
其有限售条件股份应于 2009 年1 月23 日可上市交易；2008 年7 月，上述两股东参与了公司的公开增
发股票，因此，其持有的有限售条件股份的上市交易承诺时间延长至 2009 年1 月29 日。
2、控股股东及实际控制人变更情况
本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。
四、董事、监事和高级管理人员
(一)董事、监事和高级管理人员持股变动
本期增持股 本期减持股
姓名 职务 年初持股数 期末持股数 变动原因
份数量 份数量
徐水炎 监事 3,000 750 2,250 售出
(二)新聘或解聘公司董事、监事、高级管理人员的情况
本报告期内公司无新聘或解聘公司董事、监事、高级管理人员的情况。
五、董事会报告
（一）管理层讨论与分析
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1、公司对宏观经济形势下房地产业发展的看法
报告期内，房地产行业延续了 2007年下半年以来的调整。政府偏紧的调控政策和舆论导向，珠三
角部分城市房价的下跌，使得市场消费预期相对谨慎，市场的观望气氛日渐浓厚，开发商的行为逐渐
趋于理性，直接带来了土地拍卖市场的低迷和商品房成交量的减少。管理层认为，报告期内商品房成
交量的减少，是基于 07 年房地产行业亢奋期后行业理性回归和市场观望情绪的结果。伴随着房地产市
场预期的逐步稳定，观望情绪将有望缓解，住宅的潜在需求也将最终释放为有效需求，成交量也将回
升。
管理层认为，政府宏观调控的目的是要保持房地产市场持续健康稳定发展，今后相当长的时期内
房地产行业的支柱产业地位是不会改变的。在不久前召开的中央经济工作会议，明确将当前宏观调控
的首要任务，由年初的“防过热、防通胀”调整为“一保一控”，即保持经济平稳较快发展、控制物
价过快上涨，这是一个明显的政策调整信号。房地产业是本轮经济扩张周期中经济增长的主要引擎之
一，是扩大内需的重要支撑。楼市销售形势的逆转，以及由此可能引发的金融风险，也已引起了国家
的高度重视。胡锦涛总书记在布置下半年经济工作时，提出了“引导资本市场、房地产市场健康发展，
稳定对经济发展的预期”的要求。温家宝总理也明确表示，要“促进资本市场健康发展，保持房地产
市场稳定，切实防范金融风险。”随着宏观调控政策的适时调整，房地产市场预期将逐步稳定，观望
情绪将有效缓解，真实需求也将顺利释放。
管理层认为，我国本轮房地产市场的繁荣主要来自于需求因素的推动，行业发生调整前，行业累
积泡沫相对较小，这一点有别于上世纪 90 年代的日本以及东南亚金融危机时的泰国、马来西亚房地产
泡沫，也有别于香港房地产市场在其发展中的历次大起大落。从发展趋势来看，由于我国人多地少的
原因，尤其像长江三角洲这样的经济发达地区，住宅供应依然偏紧。其主要理由，一是我国仍处在城
市化快速发展的阶段，目前我国的城市化率约为 45%，并将以每年 1%左右的速度快速增长；二是目前
我国的人口结构仍处于住宅消费旺盛的阶段，首次购房和改善性购房需求依然强烈；三是尽管受到国
际经济走势的影响和挤压，但仍难以改变我国经济保持稳定快速增长的趋势。总之，决定房地产行业
长期向好的基本因素并未改变。
本轮房地产行业调整，对优秀房地产企业来说是机遇大于挑战，经过调控之后，房地产业将逐步
进入理性发展时代。管理层认为，公司稳健务实的发展战略、优秀的管理水平、卓越的专业能力、客
户追捧的品牌、创新的产品优势、良好的资信能力、广泛的融资渠道必然能让公司在行业整合中受益、
壮大。
2、公司项目所处市场分析
2008 年上半年，南京市住宅供应量 343.14 万平方米，同比下降 13.88％；住宅销售量为 246.17
万平方米，同比下降 49.05％。公司在南京项目均位于江南八区，该区域 08 年上半年住宅供应量为
136.06 万平方米，同比增长 0.37％；商品住宅销售量为 87.27 万平方米，同比下降 53.13％，较去年
同期有较大幅度的回落。就住宅成交价格来看，2008 年上半年全市仍维持了稳中有升的态势。
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2008 年上半年，苏州市住宅供应量 257.3 万平方米，同比下降 1.89％；住宅销售量为 193.80 万
平方米，同比下降 41.04％。从房价来看，总体处于稳定走势。
2008 年上半年，无锡市住宅供应量 264.12 万平方米，同比增长 30.62％；住宅销售量为 158.70
万平方米，同比下降 21.91％。从房价来看，总体处于稳定走势。
总之，以上三个城市的房价均没有大的波动，今年以来主要是受宏观调控的影响市场观望情绪比
较浓，销售量有所下降。
（注：以上数据来源于各市房产局）
3、公司应对措施
报告期内，公司始终遵循发展速度与企业资源相匹配的原则，坚持走区域化、专业化、信息化、
产业化发展道路，立足“以南京为中心的三小时经济圈，发展成为长三角地区的房地产龙头企业”的
发展战略，控制投资风险，注重企业核心竞争力的提升，推行稳健的财务政策，在江苏省经济最发达、
城市化进程最快、居民年均收入最高的南京、苏州、无锡三地继续精耕细作，在市场潮涨时保持冷静，
在市场潮落时保持前瞻性，在挑战中寻找公司发展的新机遇。在证券时报社和南方基金联合主办的
“2007 年度上市公司主板价值百强”评选中，公司荣获“价值百强”荣誉奖项。
2008 年2 月份，《2007 年栖霞建设优秀企业公民报告》向社会隆重发布，作为我省全行业内的
第一家企业公民报告书，它使社会各界对栖霞建设的品牌认知由好房子、好景观的感性层次提升到了
“使命感、责任感”的理性层面，将其视作企业文化创新的一个重要组成部分，并成为企业品牌、信
誉和形象的战略延伸。公司以发布企业公民报告为契机，对内，实现了员工对企业文化的全面解读和
弘扬；对外，全方位地向社会展示了栖霞建设“给你一个温馨舒适的家”的最高使命和打造基业长青
的终极目标。
信贷紧缩和成交量的减少，导致行业内普遍存在较大的资金压力。在相对严峻的资金形势下，公
司于 2008 年7 月顺利完成了增发 12000 万股人民币普通股的融资计划，降低了公司的负债率，提高了
公司的抗风险能力，为公司在未来一段时间内提供了更大的腾挪空间，为未来资本市场上的运作带来
了新的机遇，同时也在行业整合中占据了有利的地位。此外，公司继续保持与银行等金融机构良好的
合作关系，得到了他们更多的支持。
报告期内，公司继续坚定不移地推行住宅产业现代化，以建设国家级住宅产业化基地为契机，提
升住宅“四节一环保”标准化水平，引导并实现住宅建设方式的根本改变，以提供有限总价下节能环
保的住宅来作为应对市场竞争的重要手段。长期以来，公司以建设多个国家示范工程的成功经验，不
断提升“四节一环保”技术集成应用水平，逐步实现管理、产品和服务标准化，构筑了相对成熟的产
业链和优秀而稳定的供应商体系，不断提高专业开发能力。公司编制的《我国冬冷夏热地区住宅四节
一环保技术导则》通过了建设部专家评审。建设部在我公司召开了两次产业化创新大会，这在全国是
绝无仅有的。
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公司继续强化精品意识，注重技术创新，进一步展开目标管理，降低生产成本，提高资产使用效
率，提升住宅品质，打造栖霞建设“完美生活创造者”的新形象，推进实施“业主满意度”战略，提
升星叶品牌的认知度和美誉度。在准确把握市场定位的同时，勇于创新，不断提高住宅产品的附加值。
报告期内，公司在建项目主体验收优良率达 100%，其中苏州枫情水岸 2 项工程荣获“姑苏杯”奖和“绿
色社区”称号，南京天泓山庄、东方天郡、上城风景 14 项工程获 2008年度“金陵杯”奖，占全市获
奖项目总数的 10％。
报告期内，公司立足住宅刚性需求，继续坚持营销创新，推行“差异化”、“精细化”营销，强
化项目推广，丰富营销手段，拓展营销渠道，进一步细化产品定位，以应对市场变化。同时，以积极
推行客户增值服务系列活动为载体，充分整合和拓展客户资源，有效地促进了下一步商品房销售。
4、报告期内经营业绩
（1）总体经营情况
报告期内，宏观调控带来的市场调整对公司产生了一定的影响。报告期内，公司实现营业收入 8.57
亿元人民币，较上年同期减少 19.76%；实现营业利润 1.99 亿元人民币，较上年同期减少 25.51%；实
现归属于母公司所有者的净利润1.2亿元人民币，较上年同期数减少26.32%；实现基本每股收益0.2969
元，较上年同期减少 26.32%。报告期内，公司的商品房销售量有所下降，但因本期结算楼盘的售价与
去年同期相比仍是上升的，因此毛利率同比有所提高。
（2）主营业务及其经营情况分析
①主营业务分行业、产品情况
单位:元 币种:人民币
营业收入 营业成本比 毛利率比上 结算面积
毛利率
分行业或分产品 营业收入 营业成本 比上年同 上年同期增 年同期增减 （万平方米）
（％）
期增减(%) 减(%) (%)
行业
增加 3.37个 9.64
房地产开发经营 841,354,024.20 504,411,982.71 40.05 -20.06 -24.31
百分点
产品
增加 17.73个 0.72
天泓山庄 90,278,212.00 39,696,850.34 56.03 -84.96 -89.28
百分点
南京栖园 107,241,433.00 64,632,370.96 39.73 0.86
增加22.61个 1.04
上城风景 72,609,270.00 45,817,033.96 36.90 181.12 106.96
百分点
减少36.85个 1.85
东方天郡 156,275,860.00 100,581,313.17 35.64 1024.34 2530.35
百分点
| 南京栖霞建设股份有限公司2008年半年度报告 |
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| 公告日期:2008-08-23 |
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