股票简称：华发股份 股票代码：600325
债券简称：16 华发 01 债券代码：135266
16 华发 02
16 华发 03
16 华发 04
（住所：广东省珠海市昌盛路 155 号）
珠海华发实业股份有限公司
2016 年非公开发行公司债券
受托管理事务年度报告
（2016 年度）
债券受托管理人
（住所：成都市青羊区东城根上街 95 号）
二〇一七年六月
重要声明
国金证券股份有限公司（以下简称“国金证券”）编制本报告的内容及信息均
来源于珠海华发实业股份有限公司（以下简称“华发股份”、“公司”或“发行人”）
公开披露的《珠海华发实业股份有限公司 2016 年年度报告》等相关公开信息披
露文件、发行人提供的证明文件以及第三方中介机构出具的专业意见。
本报告不构成对投资者进行或不进行某项行为的推荐建议，投资者应对相关
事宜做出独立判断，而不应将本报告中的任何内容据以作为国金证券所作的承诺
或声明。在任何情况下，投资者依据本报告所进行的任何作为或不作为，国金证
券不承担任何责任。
目录
重要声明........................................................................................................................................... 2
目录 .................................................................................................................................................. 3
第一节 本次公司债券概况 ............................................................................................................. 4
第二节 发行人 2016 年度经营和财务状况 ................................................................................... 6
第三节 发行人募集资金使用情况 ............................................................................................... 16
第四节 本次债券担保人情况 ....................................................................................................... 17
第五节 债券持有人会议召开情况 ............................................................................................... 18
第六节 本次公司债券付息及赎回情况 ....................................................................................... 19
第七节 本次公司债跟踪评级情况 ............................................................................................... 20
第八节 其他重要事项................................................................................................................... 21
第一节 本次公司债券概况
一、债券名称
珠海华发实业股份公司 2016 年非公开发行公司债券。
二、本次债券基本情况
1、发行主体：珠海华发实业股份有限公司。
2、债券名称：珠海华发实业股份公司 2016 年非公开发行公司债券。
3、发行总额：本次债券总额不超过人民币 50 亿元，分两期发行。其中具体
情况如下：
序号 债券简称 代码 利率 金额（亿元） 起始日 到期日 期限 含权日期
1 16 华发 01 135266 4.80% 5 2016.3.3 2021.3.3 5 2019.3.3
2 16 华发 02 135267 4.39% 15 2016.3.3 2019.3.3 3 2018.3.3
3 16 华发 03 135329 4.60% 15 2016.3.21 2021.3.21 5 2019.3.21
4 16 华发 04 135330 4.27% 15 2016.3.21 2019.3.21 3 2018.3.21
4、票面金额及发行价格：本期债券票面金额为 100 元，按面值发行。
5、债券期限：第一期的品种一（16 华发 01）为 5 年期，附第 3 年末发行人
调整票面利率选择权和投资者回售选择权；品种二（16 华发 02）为 3 年期，附
第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。第二期的品种一（16
华发 03）为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择
权；品种二（16 华发 04）为 3 年期，附第 2 年末发行人调整票面利率选择权和
投资者回售选择权。
6、债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在债券登记
机构开立的托管账户托管记载。
7、还本付息方式：本期公司债券按年付息、到期一次还本。利息每年支付
一次，最后一期利息随本金一起支付。本期债券本息支付将按照债券登记机构的
有关规定来统计债券持有人名单，本息支付的具体事项按照债券登记机构的相关
规定办理。
8、起息日：第一期债券的起息日为 2016 年 3 月 3 日；第二期债券的起息日
为 2016 年 3 月 21 日.
9、利息登记日：本期债券的利息登记日按登记机构相关规定处理。在利息
登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权就所持本期债券获得该利
息登记日所在计息年度的利息。
10、支付金额：本期债券于每年付息日向投资者支付的利息金额为投资者截
至利息登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面利率的乘积；于兑
付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付债券登记日收市时所持有的本
期债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。
11、担保人及担保方式：本期债券无担保。
12、主承销商：华金证券有限公司。
13、债券受托管理人：国金证券股份有限公司。
第二节 发行人 2016 年度经营和财务状况
一、发行人基本情况
公司名称 珠海华发实业股份有限公司
法定代表人 李光宁
注册资本 2,118,313,116元
成立日期 1992年8月18日
公司住所 珠海市昌盛路155号
信息披露事务负责人 侯贵明，阮宏洲
邮政编码
联系地址 珠海市昌盛路155号
电话 0756-8928268
传真 0756-8281000
互联网址 www.cnhuafas.com
电子信箱 zqb@cnhuafas.com
所属行业 房地产行业
房地产经营、物业管理；批发零售、代购代销：建筑材
料、金属材料（不含金）、建筑五金、五金工具、电子产品
经营范围
及通信设备（不含移动通信终端设备）、化工原料（不含化
学危险品）、五金交电、化工。
二、发行人 2016 年度经营情况
报告期内，公司实现营业收入 132.99 亿元，同比增长 60.07%；归属于上市
公司股东净利润 10.18 亿元，同比增长 49.73%；截至报告期末，公司总资产为
1,137.97 亿元，同比增长 21.75%。报告期内，公司实现销售金额 357.25 亿元，
同比增长 168.61%；新开工面积 235.42 万平方米，同比增长 7.15%，竣工 133.56
万平方米，同比增长 25.94%。截至报告期末，公司拥有的土地储备建筑面积为
805.18 万平方米，在建面积 567.31 万平方米。
主营业务分行业、分产品、分地区情况如下：
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成 毛利率
毛利率 入比上 本比上 比上年
分行业 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 增减
（%） （%） （%）
增加
房地产 12,540,438,091.67 8,366,118,478.25 33.29 60.23 53.25 3.04 个
百分点
主营业务分产品情况
营业收 营业成 毛利率
毛利率 入比上 本比上 比上年
分产品 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 增减
（%） （%） （%）
增加
房地产 12,540,438,091.67 8,366,118,478.25 33.29 60.23 53.25 3.04 个
百分点
主营业务分地区情况
营业收 营业成 毛利率
毛利率 入比上 本比上 比上年
分地区 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 增减
（%） （%） （%）
增加
珠海地
9,395,768,844.95 5,343,885,777.91 43.12 83.08 69.53 4.54 个
区
百分点
两广地 减少
区（不含 1,726,714,731.75 1,753,828,565.83 -1.57 269.85 343.22 16.81 个
珠海） 百分点
减少
辽宁地
1,142,989,704.50 1,043,138,109.58 8.74 -34.66 -34.01 0.89 个
区
百分点
内蒙古 减少
274,964,810.47 225,266,024.93 18.07 -42.52 -31.81
地区 12.87 个
百分点
增加
合 计 12,540,438,091.67 8,366,118,478.25 33.29 60.23 53.25 3.04 个
百分点
2016 年度，房地产储备情况
一级土地整 合作开发项目涉 合作开发项
持有待开发 持有待开发土地的名 持有待开发土地 规划计容建筑面积 是/否涉及合
序号 理面积(平 及的面积(平方 目的权益占
土地的区域 称 的面积(平方米) (平方米) 作开发项目
方米) 米) 比(%)
1 珠海 华发广场 88,700 305,500 是 305,500 60.00
华发水郡花园三期 B
2 珠海 45,200 19,400 是 19,400 58.50
区
华发又一城（3C、3D、
3 珠海 376,300 843,000 是 843,000 58.50
3E）
4 珠海 华发峰尚三期 44,900 156,900 是 156,900 80.30
5 珠海 依山郡后续开发用地 158,100 261,900 是 261,900 58.50
金湾华发商务中心地
6 珠海 50,700 182,700 否
块
7 珠海 金湾华发商都中心 58,500 73,400 否
姑苏区胥江路南、交
8 苏州 通局大楼东地块（华 36,800 66,200 否
发公园首府）
9 广州 海珠区宝岗大道地块 7,600 24,300 否
10 武汉 华发首府 63,700 300,000 是 300,000 51.00
11 武汉 青岛路地块 77,200 121,500 是 121,500 99.00
生态庄园六-九期用
12 中山 161,900 506,000 否
地
观山水二期及后期用
13 中山 253,000 435,800 否
地
14 大连 华发新城三期 37,000 79,000 否
15 大连 大连塔河湾地块项目 150,000 273,300 是 273,300 80.00
16 大连 大连船厂地块项目 200,000 240,000 否
17 包头 华发新城三期 12,000 104,900 否
18 南宁 华发新城 B 地块 67,800 136,800 否
华发新城二期及后期
19 盘锦 909,200 1,979,700 否
用地
20 沈阳 华发新城 414,000 1,035,000 是 1,035,000 66.00
九龙湾二-四期及配
21 威海 444,700 756,600 否
套
朝阳区将台乡铁路大
22 北京 — 350,000 是 350,000 51.00
环内一级开发项目
2016 年度，房地产开发投资情况
单位：人民币万元
在建项
目/新开
项目用地面 项目规划计容建 总建筑面积 在建建筑面积 已竣工面积 报告期实
序号 地区 项目 经营业态 工项目/ 总投资额
积(平方米) 筑面积(平方米) (平方米) (平方米) (平方米) 际投资额
竣工项
目
1 珠海 华发水岸二期 住宅 竣工 86,014 189,195 253,588 0 253,588 34.90 4.19
2 珠海 华发首府一期 住宅 在建 57,278 143,790 177,662 177,662
3 珠海 华发首府二期 住宅 在建 53,277 132,598 215,801 215,801 0 94.36 5.74
4 珠海 华发首府三期 综合 新开工 19,092 42,185 71,865 71,865
5 珠海 华发绿洋湾 住宅 在建 56,191 172,601 210,342 210,342 0 41.77 2.70
6 珠海 华发山庄 住宅 竣工 213,914 213,914 345,070 95,397 249,673 43.93 9.40
华发峰景湾一
7 珠海 住宅 在建 60,376 218,610 296,229 296,229 0 27.35 2.54
期
8 珠海 华发新城左岸 住宅 新开工 9,025 18,049 25,057 25,057 0 3.78 0.19
华发城建未来
9 珠海 住宅/商业 竣工 84,738 250,926 286,983 0 286,983 24.27 8.04
荟
华发又一城项
10 珠海 住宅 竣工 134,740 90,104 109,397 0 109,397
目A区 14.27 1.93
华发水郡花园
11 珠海 住宅 竣工 62,589 16,162 20,319 0 20,319
三期 A 区
华发又一城项
12 珠海 住宅/商业 在建 248,350 248,350 0
目 B 区一标 21.31 3.81
176,923 328,250
华发又一城项
13 珠海 住宅 新开工 173,210 173,210 0
目 B 区二标
14 珠海 华发峰尚一期 住宅 在建 64,390 193,981 242,861 242,861 0 11.9 2.10
15 珠海 华发峰尚二期 住宅 新开工 44,480 149,092 182,354 182,354 0 9.33 0.76
华发依山郡一
16 珠海 住宅 在建 102,978 129,720 171,354 171,354 0 10.13 1.91
期
华发生态庄园
17 中山 四期（华发四 住宅 在建 55,161 177,836 231,803 231,803 0 7.9 2.43
季二期）
华发生态庄园
18 中山 五期（华发四 住宅 新开工 37,114 167,944 216,213 216,213 0 7.72 0.16
季三期）
华发生态庄园
19 中山 幼儿园 新开工 5,607 4,599 4,599 4,599 0 0.31 0.02
幼儿园
华发观山水花
20 中山 住宅 在建 59,247 43,090 55,778 55,778 0
园（西侧别墅）
华发观山水花
21 中山 住宅 新开工 33,504 125,581 170,676 170,676 0
园（西侧高层） 15.56 1.96
华发观山水花
22 中山 住宅 新开工 51,792 39,152 59,267 59,267 0
园（东侧别墅）
华发观山水花
23 中山 商业 新开工 12,454 11,167 11,749 11,749 0
园（商业）
24 中山 华发广场 住宅/商业 新开工 27,300 139,339 193,796 193,796 0 15.45 0.19
25 广州 华发四季 住宅 在建 26,591 93,306 140,895 23,512 117,383 18.28 1.26
26 广州 华发荔湾荟 住宅/商业 新开工 33,105 91,217 113,290 113,290 0 23.40 1.52
27 广州 华发中央公园 综合 新开工 46,726 234,260 347,904 347,904 0 38.96 2.40
华发未来荟一
28 武汉 综合 在建 36,927 126,285 161,873 161,873 0 1.12
期
华发未来荟二 31.65
29 武汉 综合 新开工 42,013 159,625 214,305 214,305 0 1.90
期
华发中城荟 4
30 武汉 综合 新开工 44,506 141,948 200,492 185,044 0
号地块
华发中城荟 5 43.15 3.29
31 武汉 综合 在建 51,356 233,586 316,250 316,250 0
号地块
32 南宁 国宾壹号一期 综合 竣工 63,481 171,223 242,412 0 242,412 21.8 2.55
33 南宁 国宾壹号二期 住宅 在建 30,941 111,097 135,354 135,354 0 12.1 1.59
34 南宁 国宾壹号三期 住宅 新开工 7,986 23,959 37,968 37,968 0 3.7 0.12
35 南宁 华发未来荟 住宅 在建 33,968 117,319 146,696 146,696 0 9.85 1.28
36 上海 华发四季 住宅 在建 45,992 91,984 140,620 140,620 0 37.97 2.53
37 上海 华发公馆 住宅 在建 7,200 18,000 25,384 25,384 0 9.42 0.61
38 上海 华发静安府 住宅 新开工 87,197 231,073 357,103 289,566 0 126.61 2.22
39 苏州 姑苏院子 住宅 新开工 84,738 116,623 220,295 39,106 0 50.00 0.39
华发九龙湾住
40 威海 住宅 在建 143,651 275,154 368,557 368,557 0 20.82 3.55
宅一期
华发新天地商
41 威海 商业 在建 25,331 6,663 6,663 6,663 0 1.99 0.01
业街一期
九龙湾小学及
42 威海 学校 新开工 27,200 18,186 18,186 18,186 0 0.82 0.30
幼儿园
43 大连 华发新城二期 住宅 在建 80,536 156,385.5 197,825.5 48,423 55,880 9.48 0.01
注：以上项目面积根据政府最新规划审批结果得出，规划尤其是分期规划的调整会导致该数据出现变化。
2016 年度，房地产销售情况：
序 经营业 可供出售面积(平方
地区 项目 已预售面积(平方米)
号 态 米)
1 珠海 华发首府 高层住 67,779 65,496
宅
2 珠海 华发悦府 高层住 133,193 109,412
宅
3 珠海 华发山庄 高层住 165,691 159,424
宅
4 珠海 未来荟 高层住 242,540 239,967
宅
5 珠海 华发峰景湾 高层住 30,782 24,596
宅
6 珠海 华发水岸 高层住 1,746
宅
7 珠海 华发峰景别墅 别墅 2,469 2,469
8 珠海 华发峰尚 高层住 171,677 171,146
宅
9 珠海 华发又一城 高层住 315,535 159,332
宅
1 珠海 华发水郡（别墅） 别墅 9,967 5,876
0
1 中山 华发四季 高层住 208,877 131,598
1 宅
1 中山 华发生态庄园 别墅 25,244 14,027
2
1 中山 华发观山水 别墅 62,100 40,633
3
1 上海 华发四季 高层住 54,917 44,134
4 宅
1 上海 静安府润府 高层住 72,021 44,362
5 宅
1 上海 静安府华府 高层住 33,253 -
6 宅
1 威海 华发九龙湾 高层住 170,083 144,514
7 宅
1 广州 华发四季 高层住 52,047 27,055
8 宅
1 武汉 中城荟 高层住 85,946 85,946
9 宅
2 南宁 国宾壹号一期 高层住 71,040 24,839
0 宅
2 沈阳 华发首府 高层住 50,917 20,773
1 宅
2 沈阳 华发岭南荟 高层住 2,449 1,221
2 宅
2 大连 华发新城 高层住 116,725 63,914
3 宅
2 包头 华发新城 高层住 43,276 24,266
4 宅
2 盘锦 华发新城 高层住 10,591 10,158
5 宅
2 盘锦 华发新城商业 商业 15,798
6
三、发行人 2016 年度财务状况
根据发行人 2016 年年度报告，截至 2016 年 12 月 31 日，发行人资产总额为
1,137.97 亿元，负债总额为 905.81 亿元，归属母公司所有者权益为 129.89 亿元。
2016 年度，发行人营业收入为 132.99 亿元，归属母公司所有者净利润为 10.18
亿元。2016 年度，发行人主要财务数据如下：
1、合并资产负债表主要数据
单位：元
项目 2016 年末 2015 年末 变动率（%）
资产 113,796,835,130.23 93,466,884,218.29 21.75
负债 90,581,352,146.76 74,431,698,024.53 21.70
归属母公司所有者权益 12,989,478,884.61 11,740,812,703.59 10.64
总股本 1,169,045,620.00 1,169,045,620.00 0.00
2、合并利润表主要财务数据
单位：元
项目 2016 年度 2015 年度 变动率（%）
营业收入 13,298,911,112.74 8,308,344,527.88 60.07
营业总成本 11,398,513,276.89 7,501,755,887.33 51.94
营业利润 1,961,891,276.83 939,399,141.16 108.85
利润总额 1,970,084,869.38 934,028,315.62 110.92
净利润 1,427,684,035.53 658,493,825.17 116.81
归属于母公司所有者 1,018,381,912.11 680,131,692.08 49.73
的净利润
3、合并现金流量表主要财务数据
单位：元
项目 2016 年末 2015 年末 变动率（%）
经营活动产生的现金 19,069,066,786.01 277,869,985.73 6762.59
流量净额
投资活动产生的现金 -9,969,523,620.00 -20,015,825,160.46 -50.19
流量净额
筹资活动产生的现金 -1,395,795,872.95 21,135,623,181.77 -106.60
流量净额
第三节 发行人募集资金使用情况
2016 年 2 月 2 日，上海证券交易所核发了《关于对珠海华发珠海华发实业
股份有限公司非公开发行公司债券挂牌转让无异议函》上证函[2016]182 号，认
定发行人面向合格投资者非公开发行总额不超过 50 亿元的公司债券符合上海证
券交易所的挂牌转让条件。
根据发行人公告的公司债券募集说明书的相关内容，在《珠海华发实业股份
有限公司 2016 年非公开发行公司债券募集说明书》中披露募集资金中 30 亿元用
于偿还银行贷款，剩余募集资金 20 亿元用于补充流动资金。经核查，公司债券
募集资金使用符合《公司债券发行与交易管理办法》等法律法规的有关规定，且
与募集说明书约定的内容一致。
截至本报告期末，发行人本次债券募集资金已使用完毕。
第四节 本次债券担保人情况
本次债券为无担保债券。
第五节 债券持有人会议召开情况
2016 年度，发行人未发生需要召开债券持有人会议的事项，未召开债券持
有人会议。
第六节 本次公司债券付息及赎回情况
公司于 2017 年 3 月 3 日按照《珠海华发实业股份有限公司关于非公开发行
2016 年公司债券（第一期）2017 年付息公告》支付 2016 年 3 月 3 日至 2017 年
3 月 2 日期间的利息，本期“16 华发 01”的票面利率为 4.80%，每手“16 华发 01”
面值 1,000 元派发利息为 48.00 元（含税）。本期“16 华发 02”的票面利率为 4.39%，
每手“16 华发 01”面值 1,000 元派发利息为 43.90 元（含税）。下一付息日为 2018
年 3 月 3 日。
公司于 2017 年 3 月 21 日按照《珠海华发实业股份有限公司关于非公开发行
2016 年公司债券（第二期）2017 年付息公告》支付 2016 年 3 月 21 日至 2017
年 3 月 20 日期间的利息，本期“16 华发 03”的票面利率为 4.60%，每手“16 华发
04”面值 1,000 元派发利息为 46.00 元（含税）。本期“16 华发 04”的票面利率为
4.27%，每手“16 华发 01”面值 1,000 元派发利息为 42.70 元（含税）。下一付息
日为 2018 年 3 月 21 日。
第七节 本次公司债跟踪评级情况
本次债券未进行信用评级。
第八节 其他重要事项
一、对外担保情况
截至 2016 年 12 月 31 日，发行人担保总额为 3,943,191.92 万元，其中对子
公司担保余额 3,657,525.15 万元。2016 年公司对外担保情况如下：
单位：万元
担保发生日
担保 担保
担保方 被担保方 担保金额 期(协议签署 担保类型
起始日 到期日
日)
珠海华发实
连带责任
业股份有限 购房按揭人 33.77
担保
公司
珠海华发实
珠海琴发实 连带责任
业股份有限 105,000.00 2015-9-29 2015.9.30 2017.9.30
业有限公司 担保
公司
珠海华发实
珠海琴发实 连带责任
业股份有限 87,633.00 2015-11-26 2015.11.26 2017.11.26
业有限公司 担保
公司
珠海华发实
珠海琴发实 连带责任
业股份有限 93,000.00 2016-9-13 2016.9.13 2017.9.30
业有限公司 担保
公司
武汉中央商 武汉中城实
连带责任
务区投资开 业开发有限 49,000.00 2015-2-16 2015.2.16 2016.2.16
担保
发有限公司 公司
珠海华发实 上海华泓钜
连带责任
业股份有限 盛房地产开 150,000.00 2015-4-30 2015.4.30 2016.11.29
担保
公司 发有限公司
二、涉及的未决诉讼或仲裁事项
截至 2016 年 12 月 31 日，发行人不存在对公司财务状况、经营成果、声
誉、业务活动、未来前景等可能产生实质影响的重大未决诉讼或仲裁事项。
三、相关当事人
2016 年度，本次公司债券的受托管理人未改变。
四、受托管理人履职情况
国金证券作为受托管理人将本着诚信、谨慎、有效的原则，以维护全体债券
持有人的最大利益为行事原则；持续关注华发股份的经营情祝、财务状况及资信
状况，积极履行受托管理人职责，维护债券持有人的合法权益。
（本页无正文，为《珠海华发实业股份有限公司 2016 年非公开发行公司债券受
托管理事务年度报告（2016 年度）》之盖章页）
国金证券股份有限公司
年 月 日| 华发股份2016年非公开发行公司债券受托管理事务年度报告（2016年度） （下载公告） |
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| 公告日期:2017-06-30 |
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| 附件：公告原文 |
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