南京栖霞建设股份有限公司增发招股意向书
保荐机构（主承销商）： 广发证券股份有限公司
保荐机构（主承销商）注册地：珠海市吉大海滨南路光大国际贸易中心26楼26114
招股意向书公告时间： 2008 年 7 月 10 日
声 明
本公司全体董事、监事、高级管理人员承诺本招股意向书及其摘要不存在任
何虚假、误导性陈述或重大遗漏，并保证所披露信息的真实、准确、完整。
公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证
本招股意向书及其摘要中财务会计报告真实、完整。
证券监督管理机构及其他政府部门对本次发行所作的任何决定，均不表明其
对发行人所发行证券的价值或者投资人的收益作出实质性判断或者保证。任何与
之相反的声明均属虚假不实陈述。
根据《证券法》的规定，证券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发
行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
重大事项提示
一、更为严格的宏观调控政策
2006 年以来，尽管政府出台了一系列旨在稳定房价、规范市场的政策举措，
但住房供求结构性矛盾依然突出，保障性住宅还远远不能满足社会低收入人群的
需求，普通住宅所占房地产开发项目总比例过低的问题没有根本改观。因此，政
府仍然有可能出台一系列的宏观调控政策来规范市场、稳定价格、防止泡沫以促
进房地产市场持续健康地发展，宏观调控将日益成为房地产行业发展的常态。
2008 年国家也会延续2007 年继续实施从紧的货币政策。
具体详见本招股意向书“第三章 风险因素”中“政策风险”的相关描述。
二、内部人控制风险
国有控股公司“栖霞集团”为本公司的控股股东，栖霞区国投中心、万辰公
司分别持有栖霞集团51%和49%的股权，栖霞集团和本公司的共150 名职工分
别为万辰公司的直接或间接股东。尽管公司内部人士不能直接或绝对控制公司，
但可通过间接持有控股股东的股权和在本公司任职，进而影响本公司的经营决
策，因此本公司存在内部人控制的风险。
具体详见本招股意向书“第三章 风险因素”中“管理风险”的相关描述。
三、市场集中的风险
本公司市场集中在江苏省的南京市、无锡市、苏州市三地，市场集中度高。
2007 年，公司在南京地区的房地产开发业务收入占公司房地产开发业务收入的
73.77%；公司在苏州地区的房地产开发业务收入占公司房地产开发业务收入的
20.32%；公司在无锡地区的房地产开发业务收入占公司房地产开发业务收入的
5.91%，截止2007 年 12 月31 日，公司在无锡地区的土地储备总建筑面积超过
229 万平方米，因此一旦江苏省特别是南京、苏州、无锡三地的房地产市场需求
和价格发生波动，将直接对本公司的经营业绩产生较大影响。
具体详见本招股意向书“第三章 风险因素”中“市场风险”的相关描述。
目 录
第一章 释 义........................................................................................6
第二章 本次发行概况............................................................................8
一、本次发行的基本情况..........................................................................8
二、本次发行有关机构...........................................................................10
第三章 风险因素..................................................................................13
一、政策风险 .........................................................................................13
二、管理风险.........................................................................................17
三、市场风险.........................................................................................17
四、财务风险 .........................................................................................18
五、经营风险 .........................................................................................19
六、技术风险 .........................................................................................21
七、募集资金投向风险...........................................................................22
第四章 发行人基本情况......................................................................23
一、公司股本总额及前 10 名股东的持股情况.........................................23
二、公司组织结构 ..................................................................................24
三、主要控股子公司的基本情况.............................................................25
四、本公司控股股东及实际控制人的基本情况 .......................................26
五、房地产行业概况...............................................................................31
六、公司的优势、劣势及竞争地位 .........................................................46
七、公司业务的具体情况........................................................................53
八、与公司业务相关的主要固定资产及无形资产....................................84
九、公司2002 年以来历次筹资、派现及净资产额变化情况...................86
十、公司最近 3 年发行人及其控股股东、实际控制人所作出的重要承诺及
承诺的履行情况..............................................................................87
十一、公司股利分配政策........................................................................90
十二、公司现任董事、监事、高级管理人员的基本情况.........................92
第五章 同业竞争与关联交易..............
