深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
2016 年年度报告
2017 年 04 月
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
公司负责人田俊彦、主管会计工作负责人马志宏及会计机构负责人(会计主
管人员)李昆声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策
影响较大，各地限购政策可能给公司的销售情况带来变化，最终影响公司的销
售预期和毛利率。
由于房地产开发涉及到多个环节，在项目的开发过程中，可能面临城市建
设、城市规划调整及建筑材料价格波动等诸多不确定性，如不能有效应对和解
决，将对公司项目开发周期、经营业绩和财务状况产生一定的影响。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,877,530,273 为基数，
向全体股东每 10 股派发现金红利 2.07 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公
积金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义........................................................................................................5
第二节 公司简介和主要财务指标..................................................................................................10
第三节 公司业务概要......................................................................................................................12
第四节 经营情况讨论与分析..........................................................................................................33
第五节 重要事项..............................................................................................................................48
第六节 股份变动及股东情况..........................................................................................................54
第七节 优先股相关情况..................................................................................................................54
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况..........................................................................55
第九节 公司治理..............................................................................................................................64
第十节 公司债券相关情况..............................................................................................................69
第十一节 财务报告..........................................................................................................................73
第十二节 备查文件目录................................................................................................................184
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释义
释义项 指 释义内容
上市公司、南山控股、公司、本公司、本
指 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
集团
南山地产 指 深圳市南山房地产开发有限公司
深基地 B 指 深圳赤湾石油基地股份有限公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 南山控股 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
公司的中文简称 南山控股
公司的外文名称（如有） Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.,Ltd
公司的外文名称缩写（如
Nanshan Holdings
有）
公司的法定代表人 田俊彦
注册地址 深圳市南山区高新区南区科技南十二路 007 号九洲电器大厦五楼Ａ室
注册地址的邮政编码 518057
办公地址 深圳市南山区海德三道卓越后海中心 1801 号
办公地址的邮政编码 518054
公司网址 www.xnskg.cn
电子信箱 nskg@xnskg.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 沈启盟 刘逊
联系地址 深圳市南山区海德三道卓越后海中心 1801 号 深圳市南山区海德三道卓越后海中心 1801 号
电话 0755-33372314 0755-33372314
传真 0755-33202314 0755-33202314
电子信箱 nskg@xnskg.cn nskg@xnskg.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《证券时报》、《中国证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 深圳市南山区海德三道卓越后海中心 1801 号
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四、注册变更情况
组织机构代码 无变更
公司上市以来主营业务的变化情况（如 2015 年 6 月，公司发行股份购买资产事项完成后，房地产开发业务新增成为
有） 公司主营业务之一，将进一步增强公司的核心竞争力及盈利能力。
2015 年 6 月，公司发行股份购买资产事项完成后，公司控股股东由“赤晓企业
历次控股股东的变更情况（如有） 有限公司”变更为“中国南山开发（集团）股份有限公司”（注：赤晓企业有限公
司为中国南山开发（集团）股份有限公司全资子公司）。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 深圳市罗湖区深南东路 5001 号华润大厦 21 层
签字会计师姓名 谢枫、李赟
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
√ 适用 □ 不适用
财务顾问名称 财务顾问办公地址 财务顾问主办人姓名 持续督导期间
2015 年 4 月 13 日-2016 年 12
国泰君安证券股份有限公司 上海市浦东新区商城路 618 号 徐慧璇、王天琦
月 31 日
六、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
本年比上
2015 年 2014 年
2016 年 年增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业收入
4,985,812,076.68 4,883,102,441.33 4,882,239,641.33 2.12% 1,732,840,621.40 4,715,965,998.45
（元）
归属于上
市公司股
526,997,146.42 221,928,079.54 219,970,385.52 139.58% -505,777,225.75 -87,227,959.61
东的净利
润（元）
归属于上
市公司股
538,364,893.51 229,614,286.92 227,656,592.90 136.48% -510,542,736.86 -108,294,891.21
东的扣除
非经常性
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损益的净
利润（元）
经营活动
产生的现
977,484,439.09 2,061,935,183.06 1,945,911,927.17 -49.77% -3,847,867.32 -751,916,974.78
金流量净
额（元）
基本每股
收益（元/ 0.28 0.12 0.12 133.33% -0.87 -0.05
股）
稀释每股
收益（元/ 0.28 0.12 0.12 133.33% -0.87 -0.05
股）
加权平均
净资产收 8.75% 4.50% 4.46% 4.29% -32.04% -2.01%
益率
本年末比
2015 年末 上年末增 2014 年末
2016 年末
减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
总资产
14,716,068,515.88 11,346,773,471.50 11,807,882,440.02 24.63% 3,136,470,435.99 10,801,512,739.40
（元）
归属于上
市公司股
5,636,859,407.36 5,818,793,966.89 5,944,026,504.45 -5.17% 1,308,672,725.76 4,254,508,752.46
东的净资
产（元）
注：因 2016 年中期对外投资，发生了同一控制下的合并，故对深圳新南山控股（集团）股份有限公司期初数进行了重述。
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
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第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 2,072,197,719.55 1,352,681,944.34 619,804,553.28 941,127,859.51
归属于上市公司股东的净利润 279,333,835.30 133,280,171.86 84,037,285.08 30,345,854.18
归属于上市公司股东的扣除非
280,388,820.05 140,682,853.92 83,847,078.22 33,446,141.32
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 1,362,453,909.46 -1,512,939,990.13 -529,740,909.39 1,657,711,429.15
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2016 年金额 2015 年金额 2014 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产
-15,900,422.88 -8,064,767.01 1,183,787.63
减值准备的冲销部分）
越权审批或无正式批准文件的税收返
2,576,673.24
还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务
密切相关，按照国家统一标准定额或定 2,620,678.93 1,374,894.31 1,185,429.37
量享受的政府补助除外）
同一控制下企业合并产生的子公司期初
-11,268,170.20 -6,129,591.28
至合并日的当期净损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期
保值业务外，持有交易性金融资产、交
易性金融负债产生的公允价值变动损
4,756,099.70
益，以及处置交易性金融资产、交易性
金融负债和可供出售金融资产取得的投
资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备
1,528,822.76 457,911.53
转回
除上述各项之外的其他营业外收入和支
-6,928,291.64 339,499.91 16,386,955.14
出
减：所得税影响额 -101,809.22 -1,650,702.52 6,249,021.84
少数股东权益影响额（税后） -15,901,153.48 -2,685,142.64 -3,803,681.60
合计 -11,367,747.09 -7,686,207.38 21,066,931.60 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
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√ 适用 □ 不适用
项目 涉及金额（元） 原因
税收减免 7,464,433.24 经常性业务产生
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
公司报告期不存在非经常性损益项目。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
南山控股系一家以房地产开发为核心，集成房屋、船舶舾装相结合的综合性企业集团。
1、房地产业务
公司房地产开发业务主营包含房地产开发与销售、持有物业经营和物业管理。地产公司成立三十多年来，专注于住宅地
产的开发建设，并逐步形成了以住宅开发为主轴，积极探索商业地产、产业地产的业务发展模式。
公司主营普通商品住宅开发，主要开发区域位于珠江三角洲、长江三角洲，辐射广州、深圳、上海、苏州、南通、长沙
等地。公司住宅产品类型丰富，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。公司开发的住宅项目定位于刚需和首改客户
群体。公司致力于打造“品质生活，幸福家居”，围绕客户体验来设计产品和服务，提高项目溢价能力，并将其打造成公司的
核心竞争力。多年来，公司品牌知名度和竞争力不断提升，根据CRIC统计数据，2016年公司进入中国房地产企业销售TOP200。
2、集成房屋业务
公司集成房屋业务拥有活动房、打包箱、模方空间、易安居、雅居、特种集装箱、配套产品等七大系列产品，广泛应用
于建筑工地、政府安置、能源矿山营地、市政临时用房、大型赛事及各类商业活动临时用房等领域。本公司是全国最大的集
成房屋运营商之一。
3、船舶舾装业务
公司船舶舾装业务主要包括船用配套复合岩棉板、舱室防火门、船用卫生单元以及船舶整体舱室等的生产和销售。公司
全资子公司华南建材已经成为中国最重要的船舶耐火舱室提供商，其产品已通过世界主要船级社认证，并和全球30多个国家
的几百家船舶制造企业建立了长期合作关系。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
货币资金 同比增加 42.0%，主要系地产公司销售回款增加所导致
存货 同比增加 26.2%，主要系地产公司购买了新地块所导致
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
自公司成立并从事房地产开发业务以来，公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断
形成并完善自身的经营优势。经过多年的积累，公司房地产开发业务综合竞争能力突出，集成房屋和船舶舱室业务在企业规
模、营运网络、产品质量和技术等方面也具有较强的竞争优势。
1、房地产开发业务方面
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（1）公司独特的区域战略
公司主要城市布局战略为深耕现有城市和重点城市布局。公司以苏南区域为业务发展中心，继续深耕现有城市，同时根
据业务发展战略需要，逐步拓展布局西南和中部重点省会城市，比如成都、合肥、武汉。随着成渝经济区和长江经济带发展
的推进，上述战略定位将得到不断巩固和深入，进而为公司带来良好的发展机遇。
（2）战略转型规划具备发展蓝图
根据国家宏观政策和市场环境、公司运营情况和战略发展需要，公司确立了从住宅地产向商业地产、产业地产转型的发
展战略。随着上述转型战略的积极探索与初步尝试，未来各项目落地后将为公司带来丰富的经营经验，必将扩大公司的发展
蓝图，使公司进入新的发展轨道。
（3）优质的资产和良好的财务状况
优质的资产和良好的财务状况使公司有足够的能力应对各种经营风险，能够根据外部市场环境的变化作相应调整的可能。
公司的在售项目及土地储备都是一线及强二线城市，近一年来无论是土地还是商品房都有较大幅度的溢价，未来的抗风险能
力较强。近年来，公司控制财务成本的能力也逐渐提升，不采用高利率的融资方式，保持合理的贷款体量，进一步加大公司
的抗风险能力。
（4）公司良好的品牌影响力
多年来，公司始终秉承“诚信服务、尽善尽美”的服务理念，为客户创造最大价值。“让每一位客户满意”是我们公司全体
同仁始终不变的宗旨。在公司全体共同努力下， 公司在国内房地产企业中具有较强竞争力。根据克而瑞信息集团（CRIC）
发布的《2016年中国房地产企业销售TOP200》，2016年度公司房地产销售流量金额在全国房地产企业中排名第167位，销售
权益金额排名第161位，房地产销售面积排名第183位。另外，公司住宅产品凭借优质品质曾获诸多奖项，尤其苏州业务发展
突出，公司产品在苏州已具有一定的品牌知名度和美誉度。此外，公司拥有的物业管理团队贯彻“品质地产”的理念，迅速提
升物业管理服务水平，以“彩生活”为标杆，拓宽现有物业的服务种类，提进一步高物业管理业务的品牌知名度和美誉度。
2、集成房屋及船舶舱室业务方面
公司设立了专门的技术研发中心，从事产品的技术研发工作，在新产品研制与现有产品的技术改良方面，不断超越自我
推陈出新，已累计获得发明专利6项，实用新型专利67项，并培养出了一批经验丰富的专业人才，为产品提供强有力技术的
支持，使公司在集成房屋和船舶舱室行业内拥有较强的研发能力及技术优势。
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第四节 经营情况讨论与分析
一、概述
2016年，面对错综复杂的国内外环境，供给侧结构性改革继续深化，稳增长政策效应持续释放，国民经济总体保持了
平稳运行的态势，实现了“十三五”良好开局。报告期内，房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程：两会提出因
城施策去库存，但随着热点城市房价、地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限
贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需
两端改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展积极
构建良好环境。
报告期内，根据国家统计局的数据，全国商品房销售面积、销售金额经历了从年初高开高走到四季度的冲高回落，但
全年行业销售规模仍创历史新高。新开工面积持续回暖，房地产开发投资、房地产开发企业土地购置面积、土地成交价款增
速上扬。行业库存不断优化但仍居高位。2016年，全国实现商品房销售面积15.73亿平方米，同比增长22.5%；实现商品房销
售金额11.76万亿元，同比增长34.8%；全国百城价格指数自2015年以来持续回升，到2016年11月百城住宅成交均价上涨至
12938元/平米，同比上涨18.71%。2016年，全国商品房新开工面积16.69亿平方米，同比增加8.08%，新开工增速转负为正。
全年房地产开发企业土地购置面积22025万平方米，比去年下降3.44%；土地成交价款9129.31亿元，同比增长19.78%。全年
房地产开发投资10.3亿元，同比增长6.9%，投资增速持续回暖，达到2015年年初水平。2016年末商品房待售面积6.95亿平方
米，较2015年末减少2314万平方米，同比下降3.2%，库存结构进一步优化。另一方面，在去库存政策的推动下，2016年去
库存成效明显，12月全国商品房待售面积同比增速转正为负，为2011年以来的新低。
报告期内，房地产发展形势总体向好，但同时分化较为严重。一线城市和部分热点二线城市在前9个月，房地产形势发
展加快，住房量价上涨明显，但四季度在国家因地制宜、分城施策下，这部分城市房价涨幅得到控制；三、四线城市复苏态
势相对较弱，整体销售滞后于一、二线城市，去库存压力仍较大。
报告期内，公司房地产项目主要集中于珠三角和长三角地区的一线、强二线城市，以上海、深圳、苏州、南通和长沙为
主。2016年，公司项目布局城市房价、地价轮动上涨，尤其前九月一线城市如上海、深圳房价一路领涨，而随后在多轮政策
压制下，房价上涨过快态势得到遏制。年初，二线热点城市苏州土拍地王频出，带动市场预期向好，苏州楼市迅速升温量价
持续走高，随着收紧政策出台，下半年楼市进入高位盘整期，成交量有所萎缩。南通、长沙受全国楼市调控影响，全年楼市
呈现成交量先扬后抑、房价波动上扬的趋势。
报告期内，面对复杂的市场形势，公司采取了全方位的积极应对措施，最终通过公司全员的努力，较好地完成了年初制
定的各项经营计划。
1、公司围绕销售工作积极创新，销售业绩大力提升。一方面对已开发项目进行营销创新，结合互联网思维，引入明源
云客手机端和管理软件，增加拓客渠道，提高销售管理效率；通过新媒体运营，提高项目品牌知名度，扩大项目影响力，助
力整体营销业绩的有效提升；另一方面密切关注市场变化形势，及时调整开发节奏和销售策略，在各区域市场普遍升温时把
握机会，加大现有项目库存房源的销售力度，尤其南山山语海作为深圳10月收紧政策后首个开盘项目，顶着压力较好的完
成了销售去化。尽管四季度以来项目所在城市楼市步入调整期，受益于良好的区域布局，公司全年销售情况仍较去年大幅提
升，房地产业务实现合同销售金额67.5亿元，合同销售面积39.4万平方米，双双创公司销售业绩历史新高。
2、严守城市深耕和重点城市布局战略。根据公司业务发展要求及战略目标，紧紧抓住“长江经济带”和“成渝经济区”等
国家重大发展规划的历史性机遇，在控制风险的前提下，不断拓宽拿地渠道，创新购地模式。充分利用招拍挂、股权收购、
旧城改造、合作开发、一级整理等方式多管齐下加强土地储备。在招拍挂上，公司多次参与上海区域已有项目城市及中部重
点城市土地竞拍，于4月在苏州浒关获取一宗纯住宅地块，占地9.75万平方米，进一步实现城市深耕。在创新模式上，公司
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以增资扩股方式获得武汉为侨服务产业园产业用地；通过签订租赁协议方式，获得合肥汤池项目D地块租赁用地2500余亩；
通过股权收购方式取得成都西二环红牌楼项目180亩的土地一级开发权。至此，公司土地储备得到进一步加强，完成了现有
城市深耕及战略目标城市布局，为公司未来发展打下了坚实基础，也为公司实施战略转型提供了有力保障。
3、顺应形势变化，加大整体战略转型力度，积极筹划新的产业和模式。在做强做大传统住宅地产的同时，积极探索生
态旅游、养老养生、特色小镇、商业地产以及产业地产等领域。根据公司发展战略需要，2016年9月，随着合肥汤池项目南
山三食六巷开业，公司文旅地产转型业务正式拉开帷幕；12月，合肥汤池项目2500余亩租赁用地协议签订，公司向旅游地
产转型业务进展得到进一步推进。8月，公司以增资扩股方式完成收购武汉为侨服务产业园，成为公司向产业地产转型的重
要里程碑。同时，公司积极探索集中商业持有经营模式，目前合肥汤池项目的经营模式、管理团队在不断完善。另外，公司
在拟开发项目上，增加养老概念，设计部分养老产品，目前仍在探索研究当中。
4、充分利用货币市场和资本市场的有利形势，加大项目融资力度。通过与合作金融机构开展多种形势融资业务，扩大
了公司的融资渠道。
2016 年度主要经营计划完成情况如下：
（1）主要销售和结算项目情况
单位：万平方米
可供出售
权益比 销售面积 结算面积
城市 区域 在售项目名称 在售业态 面积
例 （万㎡） （万㎡）
（万㎡）
上海 青浦区 南山雨果 住宅 80% 3.74 3.06 5.13
苏州 高新区 南山柠檬城 住宅 100% 4.24 4.17 10.42
苏州 高新区 南山柠府 住宅 100% 8.32 6.75 0.00
苏州 吴中区 南山维拉 住宅 100% 11.50 8.41 0.00
苏州 相城区 南山檀郡 住宅、街铺 100% 0.11 0.11 0.11
长沙 望城区 南山苏迪亚诺 住宅、街铺 100% 2.51 2.51 0.44
长沙 岳麓区 南山雍江汇 住宅、街铺 100% 6.96 6.72 7.17
南山国际社区（一、
南通 港闸区 住宅、街铺、办公 100% 5.00 3.90 2.30
二期）
深圳 南山区 山语海 住宅 50.98% 5.82 3.69 0.79
注：上表中“结算面积”指标统计原则为交房入伙。
（2）各项目开发情况
单位：平方米
按业态 项目 权益 占地 计容建筑 已完工建筑 完工面积
项目名称
区分 状态 比例 面积 面积 面积 比
住宅 南山雨果 竣工 80% 127,372 159,028 159,028 100%
住宅 南山柠檬城 竣工 100% 94,878 208,692 208,692 100%
住宅 南山柠府 在建 100% 75,120 149,087 0 0%
住宅 南山维拉 在建 100% 173,640 487,520 0 0%
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住宅 南山苏迪亚诺 在建 100% 334,612 321,065 297,888 93%
住宅、街铺 南山雍江汇 竣工 100% 61,604 215,588 215,588 100%
住宅、街铺、办 南山国际社区（一、
在建 100% 90,793 270,299 136,622 50.50%
公 二期）
商业 南山三食六巷 在建 100% 63,185 38,514 7,077 18%
住宅 山语海 在建 50.98% 35,228 65,926 60,359 92%
（3）各项目投资情况
单位：人民币万元
城市 区域 项目名称 权益比例 预计总投资金额 实际投资金额
上海 青浦区 南山雨果 80% 283,869.63 299,535.00
苏州 高新区 南山柠檬城 100% 176,882.00 166,277.00
苏州 高新区 南山柠府 100% 156,870.00 95,660.79
苏州 吴中区 南山维拉 100% 433,102.00 219,109.59
苏州 相城区 南山檀郡 100% 167,003.15 163,587.00
苏州 浒关 南山新程 100% 404,659.00 269,549.28
长沙 望城区 南山苏迪亚诺 100% 147,021.00 130581.67
长沙 岳麓区 南山雍江汇 100% 171,094.00 161,952.02
南山国际社区
南通 港闸区 100% 213,307.00 122,119.41
（一、二期）
合肥 庐江县 南山三食六巷 100% 140,318.21 109,449.40
深圳 南山区 山语海 50.98% 45,100.00 11,868.73
武汉 东湖高新区 武汉为侨产业园 60% 32,000.00 32,500.00
合计 2,371,225.99 1,782,189.89
注：（1）长沙南山苏迪亚诺项目预计总投资金额 147021 万元，与 2016 年半年报披露 136021 万元的差异原因，为新增南山
苏迪亚诺 B 地块预计投资金额 11000 万元；（2）苏州南山檀郡实际投资金额 163587 万元，与 2016 年半年报披露 164933.71
万元的差异原因，为退回 2696 万元土地增值税。
（4）土地储备情况
单位：万平方米
项目名称 待开发土地面积 计容建筑面积 区域分布
报告期新增 16.58 29.31 苏州、武汉
报告期末累计持有 65.34 101.28 苏州、长沙、南通、合肥、武汉
注：报告期末，公司通过股权收购方式取得成都西二环红牌楼项目地块，该地块仅获得土地一级开发权权益，占地面积 12
万平方米，未计入上述土地储备中。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
（5）公司融资情况
单位：万元
序号 融资途径 融资余额 融资成本区间 期限结构
同期贷款基准利率至同期贷款基
1 金融机构贷款 140,000.00 1-3 年
准利率上浮 10%
2 其他借款 15,000.00 同期贷款基准利率 3年
3 融资租赁 20,283.73 同期贷款基准利率上浮 20% 4-6 年
4 应付债券 75,158.92 6.5%-6.7% 5-7 年
5 应付票据 3,571.55 - -
2016年是公司制造业板块转型升级、寻求突破的关键之年。这一年，公司紧紧抓住市场的变化，在产品框架搭建、租赁
资产处置和大幅减员缩编等基本完成的基础上，集中优势资源建设“两大制造基地”和组建“一个设计院”，全力推进“三条业
务主线”的开拓。通过一年的努力，公司大幅减亏，整体经营能力得到了明显提升，企业转型初见成效，且转型升级的方向
更加明确，对未来持续、健康和高增长发展更具信心。
二、主营业务分析
1、概述
参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2016 年 2015 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 4,985,812,076.68 100% 4,882,239,641.33 100% 2.12%
分行业
房地产业务 3,916,928,210.90 78.56% 3,612,186,024.21 73.99% 8.44%
集成房屋业务 526,935,290.86 10.57% 546,444,847.68 11.19% -3.57%
船舶舱室配套业务 400,329,504.21 8.03% 565,102,208.19 11.57% -29.16%
塔机租赁业务 118,129,412.11 2.37% 144,003,233.20 2.95% -17.97%
其他业务 23,489,658.60 0.47% 14,503,328.05 0.30% 61.96%
分产品
1）房地产业务
商品房销售 3,842,465,626.79 77.07% 3,552,083,918.86 72.76% 8.17%
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
物业管理 74,462,584.11 1.49% 60,102,105.35 1.23% 23.89%
2）集成房屋业务
销售业务 449,203,526.16 9.01% 446,157,043.32 9.14% 0.68%
其他业务 77,731,764.70 1.56% 100,287,804.36 2.05% -22.49%
3）船舶舱室配套业
务
销售业务 400,329,504.21 8.03% 565,102,208.19 11.57% -29.16%
4）塔机租赁业务
租赁业务 118,129,412.11 2.37% 144,003,233.20 2.95% -17.97%
5）其他业务 23,489,658.60 0.47% 14,503,328.05 0.30% 61.96%
分地区
华北地区 11,526,558.44 0.23% 73,729,987.88 1.51% -84.37%
华中地区 765,802,282.90 15.36% 805,115,315.09 16.49% -4.88%
华南地区 675,266,794.70 13.54% 372,932,566.28 7.64% 81.07%
华东地区 3,081,816,688.48 61.81% 3,185,324,129.60 71.75% -3.25%
西南地区 102,530,489.94 2.06% 135,779,370.52 2.78% -24.49%
西北地区 153,762,949.17 3.08% 73,300,596.84 1.50% 109.77%
东北地区 1,560,845.48 0.03% 188,778.42 0.00% 726.81%
境外地区 193,545,467.57 3.89% 235,868,896.70 4.83% -17.94%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产业务 3,916,928,210.90 2,207,401,422.73 43.64% 8.44% -12.37% 13.38%
集成房屋业务 526,935,290.86 439,184,933.17 16.65% -3.57% -22.49% 20.35%
船舶舱室配套业
400,329,504.21 302,101,627.83 24.54% -29.16% -35.66% 7.63%
务
塔机租赁业务 118,129,412.11 107,608,224.53 8.91% -17.97% -11.18% -6.96%
其他业务 23,489,658.60 17,935,644.52 23.64% 61.96% 235.90% -39.54%
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分产品
1）房地产业务
商品房销售 3,842,465,626.79 2,142,266,642.77 44.25% 8.17% -13.33% 13.83%
物业管理 74,462,584.11 65,134,779.96 12.53% 23.89% 38.16% -9.03%
2）集成房屋业务
销售业务 449,203,526.16 374,264,069.87 16.68% 0.68% -20.59% 22.32%
其他业务 77,731,764.70 64,920,863.30 16.48% -22.49% -31.91% 11.55%
3）船舶舱室配套
业务
销售业务 400,329,504.21 302,101,627.83 24.54% -29.16% -35.66% 7.63%
4）塔机租赁业务
租赁业务 118,129,412.11 107,608,224.53 8.91% -17.97% -11.18% -6.96%
5）其他业务 23,489,658.60 17,935,644.52 23.64% 61.96% 235.90% -39.54%
分地区
华北地区 11,526,558.44 4,438,031.26 61.50% -84.37% -94.17% 64.69%
华中地区 765,802,282.90 641,771,900.68 16.20% -4.88% -1.40% -2.96%
华南地区 675,266,794.70 453,740,751.11 32.81% 80.65% 33.44% 23.78%
46.30% -3.25% -26.32% 16.82%
华东地区
3,081,816,688.48 1,654,823,316.79
西南地区 102,530,489.94 71,055,545.86 30.70% -24.49% -39.17% 16.73%
西北地区 153,762,949.17 131,030,777.83 14.78% 109.77% 90.07% 8.83%
东北地区 1,560,845.48 - 100.00% 726.81% -100.00% 40.46%
境外地区 193,545,467.57 117,371,529.25 39.36% -17.94% -35.72% 16.77%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2016 年 2015 年 同比增减
销售量 万平方 39.37 34.2 15.13%
房地产业务-商品
生产量 万平方 30.24 33.56 -9.89%
房销售
库存量 万平方 8.89 19.24 -53.80%
销售量 万平方 95.47 78.09 22.26%
集成房屋业务-销
生产量 万平方 50.85 81.38 -37.51%
售业务
库存量 万平方 26.4 60 -56.00%
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销售量 万平方 131.96 191 -30.91%
船舶舱室配套业
生产量 万平方 134.09 200 -32.96%
务-复合板
库存量 万平方 42.13 40 5.33%
销售量 扇 43,481 77,004 -43.53%
船舶舱室配套业
生产量 扇 77,454 103,040 -24.83%
务-防火门
库存量 扇 6,522 5,870 11.12%
销售量 套 9,642 14,293 -32.54%
船舶舱室配套业
生产量 套 14,025 14,270 -1.72%
务-卫生单元
库存量 套 7,264 2,881 152.13%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
1、房地产业务响应国家去库存政策，库存量大幅减少；
2、华南建材船舶行业经济形势依然严峻，产能及销售量均大幅下滑。
（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
单位：元
2016 年 2015 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
商品房销售 营业成本 2,142,266,642.77 69.68% 2,471,717,278.63 67.14% -13.33%
物业管理 营业成本 65,134,779.96 2.12% 47,144,762.24 1.28% 38.16%
集成房屋业务 营业成本 439,184,933.17 14.29% 566,628,225.41 15.39% -22.49%
船舶舱室配套业
营业成本 302,101,627.83 9.83% 469,544,401.19 12.75% -35.66%
务
塔机租赁业务 营业成本 107,608,224.53 3.50% 121,158,021.20 3.29% -11.18%
其他业务 营业成本 17,935,644.52 0.58% 5,339,609.43 0.15% 235.90%
合 计 3,074,231,852.78 100.00% 3,681,532,298.10 100.00% -16.50%
（6）报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
1）非同一控制下企业合并
收购武汉光谷微电子股份有限公司
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股权取得时点 股权取得成本 股权取得比例（%） 股权取得方式 购买日 购买日的确定依据
（人民币元）
2016年9月19日 150,000,000.00 60.00 增资 2016年9月19日 股权转让手续完成
2）同一控制下企业合并
2016年，本公司全资子公司深圳市南山房地产开发有限公司以自有资金人民币98,205万元增资的方式取得了南山集团全
资子公司深圳市赤湾房地产开发有限公司50.98%的股权（“标的公司”）。由于合并前后合并双方均受南山集团控制且该控制
并非暂时性，故本合并属同一控制下的企业合并。增资相关的工商登记备案手续和企业法人营业执照变更于2016年6月30日
完成，故合并日确定为2016年6月30日。
3）其他原因的合并范围变动
本公司之子公司深圳市南山房地产开发有限公司于2016年8月11日以人民币4亿元取得成都恒璟源投资咨询有限公司(以
下简称“成都恒璟源”)100%的股权，该项收购属于资产收购，并不构成一项业务，不形成企业合并。
本年新纳入合并范围的子公司如下：
名称 新增方式
苏州南山新程房地产开发有限公司 新设
深圳市绿建实业发展有限公司 新设
苏州南山新程房地产开发有限公司由本公司出资人民币1亿元于2016年10月24日新设成立，持股比例100%，自成立之日
起将其纳入合并范围。
深圳市绿建实业发展有限公司由本公司出资人民币1,000万元于2016年12月15日新设成立，持股比例100%，自成立之日
起将其纳入合并范围。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 127,469,626.13
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 2.47%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额
0.00%
比例
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 第一名 50,315,576.93 0.98%
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
2 第二名 23,008,424.21 0.45%
3 第三名 20,679,487.18 0.40%
4 第四名 19,245,685.81 0.37%
5 第五名 14,220,452.00 0.28%
合计 -- 127,469,626.13 2.47%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 348,226,763.83
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 17.15%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总
0.00%
额比例
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 第一名 105,615,117.64 5.20%
2 第二名 92,590,962.44 4.56%
3 第三名 67,666,891.73 3.33%
4 第四名 45,886,157.41 2.26%
5 第五名 36,467,634.61 1.80%
合计 -- 348,226,763.83 17.15%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、费用
单位：元
2016 年 2015 年 同比增减 重大变动说明
销售费用 199,388,111.54 216,257,031.53 -7.80%
管理费用 256,668,862.08 278,138,437.74 -7.72%
主要系地产业务销售回款较好，充
财务费用 13,175,164.15 32,902,811.65 -59.96%
足的盈余现金降低了资金成本
4、研发投入
√ 适用 □ 不适用
制造业板块华南建材、集成房屋为提高产品竞争力，持续进行研发投入，力争改善经营压力。
公司研发投入情况
20
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
2016 年 2015 年 变动比例
研发人员数量（人） 161 136 18.38%
研发人员数量占比 4.48% 3.78% 0.70%
研发投入金额（元） 20,494,798.00 28,347,810.00 -27.70%
研发投入占营业收入比例 0.41% 0.58% -0.17%
研发投入资本化的金额（元） 0.00 0.00
资本化研发投入占研发投入
0.00% 0.00%
的比例
研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因
□ 适用 √ 不适用
研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2016 年 2015 年 同比增减
经营活动现金流入小计 7,429,985,015.89 5,620,529,163.27 32.19%
经营活动现金流出小计 6,452,500,576.80 3,674,617,236.10 75.60%
经营活动产生的现金流量净
977,484,439.09 1,945,911,927.17 -49.77%
额
投资活动现金流入小计 604,138,485.71 388,250,909.03 55.61%
投资活动现金流出小计 841,996,605.88 421,170,620.35 99.92%
投资活动产生的现金流量净
-237,858,120.17 -32,919,711.32 622.54%
额
筹资活动现金流入小计 2,758,025,174.49 2,207,607,166.47 24.93%
筹资活动现金流出小计 2,455,388,202.16 2,754,604,873.36 -10.86%
筹资活动产生的现金流量净
302,636,972.33 -546,997,706.89 -155.33%
额
现金及现金等价物净增加额 1,059,568,755.88 1,378,780,274.97 -23.15%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
1、房地产业务销售回款增加导致经营活动现金流入增加32.19%；
2、房地产业务新增购地支出及上海项目土地增值税清算导致经营活动现金流出增加75.60%；
3、收到联营公司招商小石城项目分红款导致投资活动现金流入增加55.61%；
4、子公司成都公司支付一级土地整理费用导致投资活动现金流出增加99.92%。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□ 适用 √ 不适用
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三、非主营业务分析
□ 适用 √ 不适用
四、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2016 年末 2015 年末
占总资产 占总资 比重增减 重大变动说明
金额 金额
比例 产比例
主要系地产公司预收房款
货币资金 3,575,059,484.04 24.29% 2,517,600,005.43 21.32% 2.97%
增加所致
主要系集成房屋加大收款
应收账款 464,531,038.89 3.16% 544,495,458.79 4.61% -1.45%
力度，应收账款减少所致
主要系地产公司新增土地
存货 7,741,195,126.65 52.60% 6,135,097,122.39 51.96% 0.64%
储备所致
投资性房地产 15,113,091.14 0.10% 4,855,604.30 0.04% 0.06%
长期股权投资 228,017,172.96 1.55% 218,190,524.68 1.85% -0.30%
固定资产 782,462,538.71 5.32% 880,876,632.98 7.46% -2.14%
在建工程 3,399,460.83 0.02% 25,763,959.22 0.22% -0.20%
主要系公司为项目开发增
短期借款 800,000,000.00 5.44% 0.00% 5.44%
加借款所致
主要系公司为项目开发增
长期借款 550,000,000.00 3.74% 130,000,000.00 1.10% 2.64%
加借款所致
主要系收到联营企业支付
应收股利 44,155,446.16 0.30% 204,244,469.96 1.73% -1.43%
现金股利所导致
主要系地产业务拍地保证
其他应收款 340,734,965.07 2.32% 455,893,798.41 3.86% -1.54%
金减少
主要系上年有理财产品而
其他流动资产 228,827,473.93 1.55% 449,010,705.62 3.80% -2.25%
本年没有所致
主要系地产公司支付工程
应付账款 562,233,487.91 3.82% 890,248,605.29 7.54% -3.72%
进度款所致
主要系地产公司预收房款
预收款项 4,224,605,051.90 28.71% 2,272,694,786.97 19.25% 9.46%
增加所致
主要系上海新南山项目完
应交税费 201,187,772.57 1.37% 297,956,364.21 2.52% -1.15% 成土地增值税清算并缴纳
税款所致
22
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
一年内到期的 主要系品种一的公司债将
374,942,352.53 2.55% 48,152,676.08 0.41% 2.14%
非流动负债 在 1 年内到期所致
2、以公允价值计量的资产和负债
□ 适用 √ 不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
截至报告期末，公司有69,579,958.49元其他货币资金为使用受限制的工程保证金、履约保证金和票据保证金定期存款；
有3,494,022.61元银行存款因银行账户被冻结而受限；有199,164,044.00元存货因苏州南山新吴房地产开发有限公司B地块土
地使用权用于抵押借款而受限。
五、投资状况分析
1、总体情况
√ 适用 □ 不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
1,632,050,000.00 2,812,009,627.16 -41.96%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、以公允价值计量的金融资产
□ 适用 √ 不适用
5、募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用
（1）募集资金总体使用情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
本期已 已累 报告期 累计变 累计变 尚未使 尚未使 闲置两
募集年 募集方 募集资金 使用募 计使 内变更 更用途 更用途 用募集 用募集 年以上
份 式 总额 集资金 用募 用途的 的募集 的募集 资金总 资金用 募集资
总额 集资 募集资 资金总 资金总 额 途及去 金金额
23
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
金总 金总额 额 额比例 向
额
公开发 10,211.8 123,5 10,211.8
2009 年 117,769.8 49,220 19.53% 0 无
行 2 90.85
非公开 134,2
2015 年 134,260.72 34.3 0 0 0.00% 0 无
发行 95.02
10,246.1 257,8 10,211.8
合计 -- 252,030.52 49,220 19.53% 0 --
2 85.87
募集资金总体使用情况说明
1、2009 年首次公开发行股份
经中国证券监督管理委员会证监许可〔2009〕1175 号文核准，并经深圳证券交易所同意，本公司采用公开发行方式
向社会公众发行人民币普通股（A 股）股票 7,364.10 万股，每股发行价为每股人民币 16.82 元，募集资金总额 123,864.16
万元，扣除保荐承销及其他相关费用后，募集资金净额为 117,769.80 万元。
本公司以前年度已使用本次募集资金 113,379.03 万元（含孳息），以前年度收到的银行存款利息扣除银行手续费等的净
额为 5,665.93 万元。2016 年度实际使用本次募集资金 10,211.82 万元（含孳息），2016 年度收到的银行存款利息扣除银
行手续费等的净额为 155.12 万元；累计已使用本次募集资金 123,590.85 万元（含孳息），累计收到的银行存款利息扣除
银行手续费等的净额为 5,821.05 万元。
2016 年 5 月 23 日，公司 2015 年年度股东大会通过《关于终止部分募集资金投资项目并将剩余募集资金永久性补充
流动资金的议案》，公司拟终止 2009 年首次公开发行募集资金投资项目“西安雅致集成房屋生产基地建设项目”的实施，
并将募集资金投资项目实施完毕或终止实施后的剩余资金总额 10,211.82 万元（含孳息）永久性补充流动资金。
根据 2015 年年度股东大会决议，截至 2016 年 12 月 31 日，公司已转出结余募集资金永久性补充流动资金 10,211.82
万元（含孳息），募集资金专用账户余额为零。
2、2015 年非公开发行股份
经中国证券监督管理委员会证监许可〔2015〕608 号文核准，并经深圳证券交易所同意，本公司采用非公开发行方式
向特定对象发行人民币普通股（A 股）股票 157,775,255 股，每股发行价为每股人民币 8.81 元，募集资金总额 139,000.00
万元，扣除保荐承销及其他相关费用后募集资金净额为 134,260.72 万元。
本公司以前年度已使用本次募集资金 134,260.72 万元，以前年度收到的银行存款利息扣除银行手续费等的净额为 33.73
万元。2016 年度实际使用本次募集资金 34.30 万元（含孳息），2016 年度收到的银行存款利息扣除银行手续费等的净额
为 0.57 万元；累计已使用本次募集资金 134,295.02 万元（含孳息），累计收到的银行存款利息扣除银行手续费等的净额
为 34.30 万元。
截至 2016 年 12 月 31 日，募集资金专用账户余额为零。
（2）募集资金承诺项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
是否已 截至期 项目达 项目可
募集资 截至期
变更项 调整后 本报告 末投资 到预定 本报告 是否达 行性是
承诺投资项目和超 金承诺 末累计
目(含 投资总 期投入 进度 可使用 期实现 到预计 否发生
募资金投向 投资总 投入金
部分变 额(1) 金额 (3)＝ 状态日 的效益 效益 重大变
额 额(2)
更) (2)/(1) 期 化
24
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
承诺投资项目
成都赤晓 60 万㎡集
成房屋生产及配套 是 34,020 0 否 是
租赁基地建设项目
新疆地区集成房屋 2013 年
3,919.7 100.00
生产及配套租赁基 是 3,920 01 月 -146.48 否 是
8 %
地建设 01 日
2015 年
江苏常熟华东箱式 35,957. 102.74 -1,712.
是 35,000 02 月 否 否
集成房屋生产项目 51 %
02 日
2010 年
武汉雅致集成房屋 27,350.
否 28,400 28,400 96.31% 09 月 241.48 否 否
建设项目
01 日
华南建材船舶舾装
是 15,000 否 是
生产基地项目
2013 年
南山控股信息化系 2,707.4 105.76
否 2,560 2,560 01 月 否 否
统建设项目 3 %
01 日
西安雅致集成房屋 5,909.2 5,653.6
是 95.68% 71.31 否 是
生产基地建设项目 3
4,390.7 10,211. 10,211. 232.57
永久补充流动资金 是 否 是
7 82 82 %
西郊水岸馨苑项目 2015 年
100.00 7,325.6
建设（南山雨果项 否 50,000 50,000 50,000 09 月 是 否
%
目） 01 日
2015 年
浒关项目建设（柠檬 48,749. 48,749. 48,783. 100.07 5,164.0
否 34.3 12 月 是 否
城项目） 55 55 85 %
01 日
2015 年
滨江国际项目建设 35,511. 35,511. 35,511. 100.00
否 09 月 436.89 否 否
（滨江新城项目） 17 17 17 %
01 日
214,24 214,44 10,246. 220,09 11,380.
承诺投资项目小计 -- -- -- -- --
0.72 0.72 12 6.07
超募资金投向
无
归还银行贷款（如 37,789. 37,789. 37,789. 100.00
-- -- -- -- --
有） 8 8 8 %
37,789. 37,789. 37,789.
超募资金投向小计 -- -- -- -- --
8 8
25
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
252,03 252,23 10,246. 257,88 11,380.
合计 -- -- -- -- --
0.52 0.52 12 5.87
未达到进度：（1）西安雅致集成房屋生产基地建设项目（“西安项目”）除租赁资产部分尚未投入
完成外，其他投入已基本完成。由于外部经济下滑严重，公司不再继续对该项目租赁资产部分进
行投入，即公司终止实施“西安雅致集成房屋生产基地建设项目”。
未达到效益：（1）新疆地区集成房屋生产及配套租赁基地建设(“新疆项目”或者“新疆昌吉项目”)
未达到计划进度或 效益未达到预期的原因：市场环境发生变化，已投入资源效益没有达到预期，项目于 2013 年 2 月
预计收益的情况和 部分变更，该项目公司在 2015 年 7 月停止经营；（2）武汉雅致集成房屋建设项目、西安项目效益
原因（分具体项目） 未达到预期的原因：由于外部经济下滑严重，市场竞争激烈，产品售价和成本，与可行性研究报
告对比发生不利变化，同时租赁资产发生减值损失，盈利能力未达到预期；（3）江苏常熟华东箱
式集成房屋生产项目（“常熟项目”）因市场环境发生变化，经济下行压力显著增大，营收规模未
达到预期，效益尚未显现。（4）滨江国际项目(“滨江新城项目”)因项目分期销售，以及房地产行业
商品销售确认时点的相关规定，截至 2016 年 12 月 31 日，尚未销售完毕，未达到预计效益。
2009 年首次公开发行：
（1）成都赤晓 60 万㎡集成房屋生产及配套租赁基地建设项目：由于成都地区目前市场环境发生
变化，原成都地区所拥有的市场优势不再明显，为更好发挥募投项目的效益，本公司变更该项目
为：常熟项目，投入募集资金金额人民币 25,200.00 万元(其中募集资金利息收入人民币 200.00 万
元)；新疆昌吉项目，计划投入募集资金金额人民币 9,020.00 万元，实际有人民币 5,100 万元用于
西安项目。
（2）新疆项目：2013 年 2 月 27 日，鉴于该项目所属地块截至目前尚未达到建设开工条件，为降
低募集资金风险，避免投资过大，公司拟对该项目实施规模进行压缩，取消该项目的基建建设，
新疆基地仍采用租赁方式进行运营，将该部分所涉人民币 5,100.00 万元用于更具前景的西安项目，
项目可行性发生重 以便于新疆公司在适应新疆区域市场方面具有更强的灵活性。由于经济环境发生变化，该项目公
大变化的情况说明 司在 2015 年 7 月停止经营。
（3）华南建材船舶舾装生产基地项目：2013 年 2 月 27 日，由于船舶舱室业务宏观环境的重大不
利变化，公司现有产能基本能满足船舶舱室市场的需求，继续实施该项目已无法实现原定计划目
标。因此，为避免产能过剩，提高募集资金的使用效益，公司已终止该项目，之后将其中人民币
9,800.00 万元变更至常熟项目，用于该项目二期的实施；剩余人民币 5,200.00 万元变更至西安项
目。
（4）西安雅致集成房屋生产基地建设项目由于外部经济下滑严重,，预期经济效益低，根据 2016
年 5 月 23 日公司召开的 2015 年年度股东大会通过的《关于终止部分募集资金投资项目并将剩余
募集资金永久性补充流动资金的议案》，2016 年不再继续对该项目未完成的租赁资产部分进行投
入，即终止实施该项目。
超募资金的金额、用 适用
途及使用进展情况 归还银行贷款
适用
募集资金投资项目 以前年度发生
实施地点变更情况 成都赤晓 60 万㎡集成房屋生产及配套租赁基地建设项目：变更到江苏常熟项目和新疆昌吉项目；
华南建材船舶舾装生产基地项目：变更到江苏常熟项目和陕西西安项目。
募集资金投资项目 不适用
实施方式调整情况
26
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
适用
2009 年首次公开发行：
2009 年 12 月 11 日公司第二届董事会 2009 第五次临时会议审议通过了《关于用募集资金置
换已预先投入募集资金投资项目的自筹资金的决议》。为了加速投资项目的进程，公司前期已使用
募集资金投资项目 自筹资金投入募集资金投资项目。截至 2010 年 12 月 31 日，公司以自筹资金预先投入募集资金投
先期投入及置换情 资项目的总金额为 6,528.70 万元，置换完毕。
况 2015 年非公开发行：
2015 年 7 月 16 日公司第四届董事会第八次会议审议通过了《以募集资金置换部分预先投入
募集资金投资项目自筹资金的议案》。为加速投资项目的进程，募集资金投资项目在募集资金到位
之前已利用自筹资金先行投入。2014 年 3 月 27 日至 2015 年 5 月 31 日，公司以自筹资金预先投
入募集资金投资项目的总金额为 133,198.43 万元，现已置换完毕。
适用
（1）根据 2011 年 10 月 22 日召开的第三届董事会第六次会议通过的《关于继续使用部分闲置募
集资金暂时补充流动资金的议案》，2011 年暂时补充流动资金 11,000.00 万元, 公司已于 2012 年
03 月 26 日前将上述款项归还至公司募集资金专项账户，详见 2012 年 03 月 26 日《关于使用部分
闲置募集资金暂时补充流动资金的归还公告》。
（2）根据 2012 年 3 月 26 日召开的第三届董事会第七次会议通过的《关于继续使用部分闲置募集
资金暂时补充流动资金的议案》，公司以闲置募集资金 11,000.00 万元暂时补充流动资金，公司已
于 2012 年 08 月 20 日前将上述款项归还至公司募集资金专项账户，详见 2012 年 08 月 21 日《关
于使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金的归还公告》。
用闲置募集资金暂 （3）根据 2012 年 08 月 21 日召开的第三届董事会第十二次会议通过的《关于继续使用部分闲置
时补充流动资金情 募集资金暂时补充流动资金的议案》, 公司以闲置募集资金 11,000.00 万元暂时补充流动资金，公
况 司已于 2013 年 02 月 20 日前将上述款项归还至公司募集资金专项账户，详见 2013 年 02 月 22 日
《关于使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金的归还公告》。
（4）根据 2013 年 03 月 21 日召开的第三届董事会第十五次会议通过的《关于继续使用部分闲置
募集资金暂时补充流动资金的议案》, 公司以闲置募集资金 10,000.00 万元暂时补充流动资金，截
至 2013 年 7 月 26 日，公司已将上述资金全部归还至公司开立的募集资金专用账户；详见 2013 年
07 月 27 日《关于使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金的归还公告》。
（5）根据 2016 年 5 月 23 日召开的公司 2015 年年度股东大会通过的《关于终止部分募集资金投
资项目并将剩余募集资金永久性补充流动资金的议案》,本公司终止 2009 年首次公开发行募集资
金投资项目“西安雅致集成房屋生产基地建设项目”的实施，并将募集资金投资项目实施完毕或终
止实施后的剩余资金总额 10,211.82 万元（含孳息）永久性补充流动资金。
项目实施出现募集 不适用
资金结余的金额及
原因
尚未使用的募集资
本期募集资金余额 10,211.82 万元（含孳息）已全部用于永久性补充流动资金。
金用途及去向
募集资金使用及披
露中存在的问题或 无
其他情况
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
（3）募集资金变更项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
变更后的
变更后项 截至期末 截至期末 项目达到
本报告期 本报告期 项目可行
变更后的 对应的原 目拟投入 实际累计 投资进度 预定可使 是否达到
实际投入 实现的效 性是否发
项目 承诺项目 募集资金 投入金额 (3)=(2)/(1 用状态日 预计效益
金额 益 生重大变
总额(1) (2) ) 期
化
成都赤晓
新疆地区
60 万㎡
集成房屋
集成房屋 2013 年
生产及配
生产及配 3,920 3,919.78 100.00% 01 月 01 -146.48 否 是
套租赁基
套租赁基 日
地建设项
地建设项
目
目
成都赤晓
60 万㎡
集成房屋
江苏常熟 生产及配
2015 年
华东箱式 套租赁基
35,000 35,957.51 102.74% 02 月 01 -1,712.38 否 否
集成房屋 地建设项
日
生产项目 目，华南
建材船舶
舾装生产
基地
新疆地区
集成房屋
生产及配
西安雅致
套租赁基
集成房屋
地建设项 5,909.23 5,653.67 95.68% 71.31 否 是
生产基地
目，华南
建设项目
建材船舶
舾装生产
基地项目
西安雅致
永久性补
集成房屋
充流动资 4,390.77 10,211.82 10,211.82 232.57% 否 否
生产基地
金
建设项目
合计 -- 49,220 10,211.82 55,742.78 -- -- -1,787.55 -- --
变更原因、决策程序及信息披露情 （1）成都赤晓 60 万㎡集成房屋生产及配套租赁基地建设项目：
况说明(分具体项目) 由于成都地区目前市场环境发生变化，原成都地区所拥有的市场优势不再明显，为
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
更好发挥募投项目的效益，本公司变更该项目为：江苏常熟华东箱式集成房屋生产
项目，投入募集资金金额人民币 25,200.00 万元(其中募集资金利息收入人民币 200.00
万元)；新疆昌吉集成房屋项目，投入募集资金金额人民币 9,020.00 万元。
上述募集资金投资项目变更事宜已经公司第二届董事会 2011 年第一次会议及 2010
年度股东大会审议通过，具体内容详见 2011 年 3 月 29 日《证券时报》及巨潮资讯
网《关于变更部分募集资金投资项目实施主体及地点的公告》，公告编号：2011-008。
（2）新疆地区集成房屋生产及配套租赁基地建设项目：
鉴于该项目所属地块截至目前尚未达到建设开工条件，为降低募集资金风险，避免
投资过大，公司对该项目实施规模进行压缩，取消该项目的基建建设，新疆基地仍
采用租赁方式进行运营，将该部分所涉人民币 5,100.00 万元用于更具前景的“西安雅
致集成房屋生产基地建设项目”，以便于新疆公司在适应新疆区域市场方面具有更强
的灵活性。
上述募集资金投资项目变更事宜已经公司第三届董事会第十四次会议及 2013 年第
一次临时股东大会审议通过，具体内容详见 2013 年 2 月 5 日《证券时报》及巨潮资
讯网《关于变更部分募集资金用途暨对外投资公告》，公告编号：2013-004。
（3）华南建材船舶舾装生产基地项目：
由于船舶舱室业务宏观环境的重大不利变化，公司现有产能基本能满足船舶舱室市
场的需求，继续实施该项目已无法实现原定计划目标。因此，为避免产能过剩，提
高募集资金的使用效益，公司已终止该项目，之后将其中人民币 9,800.00 万元变更
至“江苏常熟华东箱式集成房屋生产项目”，用于该项目二期的实施；剩余人民币
5,200.00 万元变更至“西安雅致集成房屋生产基地建设项目”。
上述募集资金投资项目变更事宜已经公司第三届董事会第十四次会议及 2013 年第
一次临时股东大会审议通过，具体内容详见 2013 年 2 月 5 日《证券时报》及巨潮资
讯网《关于变更部分募集资金用途暨对外投资公告》，公告编号：2013-004。
（4）西安雅致集成房屋生产基地建设项目：
“西安雅致集成房屋生产基地建设项目”除租赁资产部分尚未投入完成外，其他投入
已基本完成。结合目前市场环境，为提高募集资金使用效率，公司不再继续对该项
目租赁资产部分进行投入，即公司拟终止实施“西安雅致集成房屋生产基地建设项
目”,并将 2009 年首次公开发行募集资金投资项目实施完毕或终止实施后的剩余资金
总额 10,211.51 万元（含利息，具体金额以专户结算金额为准）补充永久性流动资金。
上述募集资金投资项目终止事宜已经经过 2016 年 5 月 23 日公司 2015 年年度股东大
会审议通过。具体内容详见 2016 年 5 月 24 日《证券时报》及巨潮资讯网深圳市新
南山控股（集团）股份有限公司 2015 年年度股东大会决议公告》，公告编号：
2016-036。
未达到进度：（1）西安项目由于外部经济下滑严重，租赁资产项目终止。
未达到效益：（1）新疆项目效益未达到预期的原因：市场环境发生变化，已投入资
未达到计划进度或预计收益的情
源效益没有达到预期，项目于 2013 年 2 月变更，2015 年该公司停止经营；（2）常
况和原因(分具体项目)
熟项目因市场化境发生变化，经济下行压力显著增大，营收规模未达到预期，效益
尚未显现。
变更后的项目可行性发生重大变 2013 年 2 月 27 日，鉴于新疆项目所属地块截至目前尚未达到建设开工条件，为降
化的情况说明 低募集资金风险，避免投资过大，公司拟对该项目实施规模进行压缩，取消该项目
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
的基建建设，新疆基地仍采用租赁方式进行运营，将该部分所涉人民币 5,100.00 万
元用于更具前景的“西安雅致集成房屋生产基地建设项目”，以便于新疆公司在适应
新疆区域市场方面具有更强的灵活性。西安项目投资后，外部经济下滑严重，预期
经济效益低，项目于 2016 年终止。
六、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
深圳市南
山房地产 1,450,000, 11,675,038 3,056,037, 2,135,382, 427,724,02 319,803,95
子公司 房地产业
开发有限 000 ,434.29 141.07 179.97 4.78 9.66
公司
上海新南
山房地产 300,000,00 1,071,868, 395,751,49 1,637,877, 567,737,16 426,294,48
子公司 房地产业
开发有限 0 759.07 1.82 575.26 6.93 3.26
公司
深圳市海
邻机械设 542,171,57 15,150,989 118,129,41 -91,845,87 -113,267,0
子公司 租赁业 16,371,837
备有限公 8.57 .41 2.11 3.97 54.75
司
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
对合并报表归母净利润影响金额为
深圳市赤湾房地产开发有限公司 增资
46,392,927.76 元。
成都恒璟源投资咨询有限公司 收购 对合并报表归母净利润影响金额为
30
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
-7,182,236.31 元。
对合并报表归母净利润影响金额为
武汉光谷微电子股份有限公司 收购
-367,153.51 元。
对合并报表归母净利润影响金额为
苏州南山新程房地产开发有限公司 新设
-1,461,066.44 元。
深圳市绿建实业发展有限公司 新设 对合并报表归母净利润影响金额为零。
主要控股参股公司情况说明
八、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
九、公司未来发展的展望
2017年，随着国内经济增速持续放缓，政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观
调控政策陆续出台。目前区域市场分化严重，因地制宜、分城施策的调控手段将成为常态。分类调控政策的推出将有效
引导合理需求，有利于市场恢复理性，推动行业健康发展。房地产市场不断迎来结构性变革，随着领先房企的扩张加速，
行业集中度将不断提升，竞争将越发激烈。
2016年的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用
来住的、不是用来炒的”的定位，释放出新型城镇化背景下以长效机制引导市场稳预期的积极信号。
同时，2016年作为“十三五”规划开局之年，中央和地方纷纷在生态旅游、养老养生、特色小镇、商业地产以及产业
地产等领域发布多项支持政策。包括中央在城市群、国家级新区、自贸区等方面的政策出台，为产业地产发展营造向好
的产业环境；养老产业的养老金融、医养结合等专项领域政策逐步得到完善和落实；旅游产业投资环境逐步优化，其中
特色小镇政策出台密度加大，尤其2016年政策导向越发明确，特色小镇发展迎来利好。
为了抵御房地产行业进入调整期的宏观风险，顺应市场形势变化，公司将围绕“区域深耕，布局重点城市”的布局战
略和向商业地产、产业地产转型的业务发展战略，培育新的业务增长点，实现有质量的规模增长、多元化业务发展、稳
定的利润保证，使股东价值最大化。
做大做强传统住宅地产的同时，发展多元化业务领域。公司一方面继续加强传统的住宅开发，实现规模增长目标，
确保住宅开发业务为公司稳定的现金输出板块；另一方面，在国家支持政策环境下，顺应市场形势变化，继续探索向商
业地产、产业地产、旅游地产转型业务发展，加大公司利润增长点。
在项目拓展上，公司将以苏南区域为业务发展中心，继续深耕现有城市，同时根据公司业务发展需要，逐步布局西
南和中部重点省会城市。鉴于公开市场土地价格不断攀升，公司对存量土地市场保持密切关注，灵活创新拓展方式，不
断加宽拓展渠道。除了参与招拍挂之外，通过战略合作、联合拿地、股权收购等方式进行拓展，同时，响应国家政策参
与到旧城和棚户区改造当中。
创新营销模式，强化营销管理。2017年，公司将做好整体品牌策划和营销战略布局，通过新理念、新媒介等，扩大
品牌知名度和公司影响力，利用新的营销渠道做好产品去化，增强对市场变化的把握和应对能力，切实提高精细化管理
水平。
尝试多渠道融资，加大融资力度。2017年全国两会表示，央行继续保持稳健中性的货币政策，在一定程度上将维持
市场资金的合理充裕，降低企业融资成本。2017年，公司将继续尝试多渠道融资，加大项目融资力度，积极补充优质的
资金来源，为公司的未来发展提供坚实的资金保障。同时，公司将密切关注市场变化，加强风险防范。
2017年公司制造业板块将坚持“开拓创新、转型升级”的方向，继续推进“三条业务主线”、“两大制造基地”和“一个设
计院”的建设，继续提升内部经营管理水平，继续强化内部成本费用控制，力保实现扭亏增盈。
31
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
十、接待调研、沟通、采访等活动
1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
接待时间 接待方式 接待对象类型 调研的基本情况索引
巨潮资讯网
2016 年 07 月 13 日 实地调研 机构
（http://www.cninfo.com.cn）
巨潮资讯网
2016 年 08 月 30 日 实地调研 机构
（http://www.cninfo.com.cn）
巨潮资讯网
2016 年 09 月 20 日 实地调研 机构
（http://www.cninfo.com.cn）
巨潮资讯网
2016 年 11 月 18 日 实地调研 机构
（http://www.cninfo.com.cn）
32
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
第五节 重要事项
一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内普通股利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
√ 适用 □ 不适用
2016年5月23日召开的2015年年度股东大会审议通过《公司2015年度利润分配方案》：以2015年12月31日总股本
1,877,530,273.00股为基数，向全体股东每10股派现金股利1.88元（含税），共计352,975,691.32元，不送红股，不以公积金转
增股本。2016年6月23日，权益分派事项实施完毕。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益
是
是否得到了充分保护：
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、
是
透明：
公司近 3 年（包括本报告期）的普通股股利分配方案（预案）、资本公积金转增股本方案（预案）情况
1、2016年度利润分配预案：以公司2016年12月31日总股本1,877,530,273.00股为基数，向全体股东每10股派现金股利2.07元
（含税）。
2、2015年度利润分配方案：以2015年12月31日总股本1,877530273.00股为基数，向全体股东每10股派现金股利1.88元（含税）。
3、2014年度利润分配方案：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司近三年（包括本报告期）普通股现金分红情况表
单位：元
分红年度合并报 占合并报表中归
现金分红金额（含 表中归属于上市 属于上市公司普 以其他方式现金 以其他方式现金
分红年度
税） 公司普通股股东 通股股东的净利 分红的金额 分红的比例
的净利润 润的比率
2016 年 388,648,766.51 526,997,146.42 73.75% 0.00 0.00%
2015 年 352,975,691.32 219,970,385.52 160.47% 0.00 0.00%
2014 年 0.00 -87,227,959.61 0.00% 0.00 0.00%
公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
33
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
每 10 股送红股数（股）
每 10 股派息数（元）（含税） 2.07
每 10 股转增数（股）
分配预案的股本基数（股） 1,877,530,273
现金分红总额（元）（含税） 388,648,766.51
可分配利润（元） 389,717,818.31
现金分红占利润分配总额的比例 100.00%
本次现金分红情况
公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 80
％
利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
三、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
尚未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
股改承诺
收购报告书或权益变动报告书中
所作承诺
自上市公司
中国南山开
本次发行股
发（集团）
份上市之日
股份有限公 股份限售承 2015 年 06 正常履行
起 36 个月 36 个月
司、上海南 诺 月 17 日 中
内不转让本
山房地产开
公司拥有权
发有限公司
益的股份。
资产重组时所作承诺 南山集团和
中国南山开 上海南山承
48 个月
发（集团） 诺交易标的
（2014 年
股份有限公 业绩承诺及 2014 年、 2015 年 02 正常履行
-2017 年 4
司、上海南 补偿安排 2015 年、 月 10 日 中
个会计年
山房地产开 2016 年及
度）
发有限公司 2017 年扣
除非经常性
34
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
损益后归属
于母公司的
净利润合计
分别不低于
4 亿元、4
亿元、5 亿
元和 2.5 亿
元。
交易标的深
圳市赤湾房
地产开发有
限公司在盈
利预测补偿
期 2016 年、
2017 年、
2018 年预
计扣除非经
常性损益后
归属于母公
司股东的税
后净利润分
别为-4,272
万元、
80,136 万元
36 个月
中国南山开 和 7,054 万
（2016 年
发（集团） 业绩承诺及 元。如深圳 2016 年 06 正常履行
-2018 年 3
股份有限公 补偿安排 市赤湾房地 月 30 日 中
个会计年
司 产开发有限
度）
公司在盈利
预测补偿期
结束时实现
的累计净利
润未能实现
累计预测净
利润，则中
国南山开发
（集团）股
份有限公司
应以现金方
式向深圳市
南山房地产
开发有限公
司支付补
偿，应补偿
35
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
金额=（累
计预测净利
润-累计实
现净利润）
*51%。
1、关于避免
同业竞争的
承诺：本集
团（包括本
集团及直接
或间接控制
的下属企
业）确认及
保证目前不
存在与上市
公司直接或
间接的同业
竞争的情
况；本集团
承诺不直接
或间接从事
或发展与上
关于同业竞 市公司经营
中国南山开
争、关联交 范围相同或
发（集团） 2015 年 06 正常履行
易、资金占 相类似的业 长期
股份有限公 月 17 日 中
用方面的承 务或项目，
司
诺 也不为本集
团或代表任
何第三方成
立、发展、
参与、协助
任何企业与
上市公司进
行直接或间
接的竞争；
本集团承诺
不利用本集
团从上市公
司获取的信
息从事、直
接或间接参
与与上市公
司相竞争的
活动，并承
36
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
诺不进行任
何损害或可
能损害上市
公司利益的
其他竞争行
为。如出现
因本集团违
反上述承诺
而导致上市
公司或其股
东的权益受
到损害的情
况，本公司
将依法承担
相应的赔偿
责任。 上述
承诺至南山
集团不再作
为本公司的
实际控制人
满两年之日
终止。）2、
关于减少和
规范关联交
易的承诺：
本公司及本
公司的全资
子公司、控
股子公司或
本公司拥有
实际控制权
的其他公司
不会利用拥
有的上市公
司股东权利
或者实际控
制能力操
纵、指使上
市公司或者
上市公司董
事、监事、
高级管理人
员，使得上
市公司以不
37
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
公平的条
件，提供或
者接受资
金、商品、
服务或者其
他资产，或
从事任何损
害上市公司
利益的行
为。本次交
易完成后，
在不对上市
公司及其全
体股东的利
益构成不利
影响的前提
下，本公司
将促使尽量
减少与上市
公司之间关
联交易。在
进行必要的
关联交易
时，本公司
及本公司的
全资子公
司、控股子
公司或本公
司拥有实际
控制权的其
他公司与上
市公司进行
关联交易均
将遵循平
等、自愿、
等价、有偿
的原则，保
证交易公
平、公允，
维护上市公
司的合法权
益，并根据
法律、行政
法规、中国
38
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
证监会及证
券交易所的
有关要求和
上市公司公
司章程的相
关规定，行
使股东权利
或者敦促董
事依法行使
董事权利，
在上市公司
股东大会以
及董事会对
有关涉及本
公司事项的
关联交易进
行表决时，
履行回避表
决的义务，
并及时予以
披露。
本公司（本
人）现时及
将来均不会
以任何方式
（包括但不
限于直接或
间接地进行
独资经营、
合资经营和
中国南山开 关于同业竞 拥有在其他
发（集团） 争、关联交 公司或企业
首次公开发行或再融资时所作承 2009 年 12 正常履行
股份有限公 易、资金占 的股票或权 长期
诺 月 03 日 中
司、赤晓企 用方面的承 益）从事与
业有限公司 诺 雅致集成房
屋股份有限
公司的业务
有竞争或可
能构成竞争
的业务或活
动，若因本
公司（本人）
违背了上述
承诺致使雅
39
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
致集成房屋
股份有限公
司产生的一
切经济损
失，均由本
公司（本人）
承担。
股权激励承诺
本公司承诺
在出现预计
不能按期偿
付债券本息
或者到期未
能按期偿付
债券本息
时，公司将
至少采取如
下措施：1、
不向股东分
配利润；2、 2012 年 04 正常履行
其他对公司中小股东所作承诺 公司 其他承诺 7年
暂缓重大对 月 10 日 中
外投资、收
购兼并等资
本性支出项
目的实施；
3、调减或停
发董事和高
级管理人员
的工资和奖
金；4、主要
责任人不得
调离。
承诺是否按时履行 是
如承诺超期未履行完毕的，应当详
细说明未完成履行的具体原因及 不适用。
下一步的工作计划
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明
√ 适用 □ 不适用
盈利预测资产 预测起始时 预测终止时 当期预测业 当期实际业 未达预测的 原预测披露 原预测披露
或项目名称 间 间 绩（万元） 绩（万元） 原因（如适 日期 索引
40
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
用）
南山地产
100%股权、上
海新南山 2014 年 01 2017 年 12 2015 年 06
50,000 65,842.79 不适用 巨潮资讯网
80%股权以及 月 01 日 月 31 日 月 15 日
南通南山
100%股权
深圳市赤湾房
2016 年 01 2018 年 12 2016 年 05
地产开发有限 -4,272 9094 不适用 巨潮资讯网
月 01 日 月 31 日 月 24 日
公司
公司股东、交易对手方在报告年度经营业绩做出的承诺情况
□ 适用 √ 不适用
四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况。
七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
八、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
1、非同一控制下企业合并
收购武汉光谷微电子股份有限公司
股权取得时点 股权取得成本 股权取得比例（%） 股权取得方式 购买日 购买日的确定依据
（人民币元）
2016年9月19日 150,000,000.00 60.00 增资 2016年9月19日 股权转让手续完成
41
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
2、同一控制下企业合并
2016年，本公司全资子公司深圳市南山房地产开发有限公司以自有资金人民币98,205万元增资的方式取得了南山集团全
资子公司深圳市赤湾房地产开发有限公司50.98%的股权（“标的公司”）。由于合并前后合并双方均受南山集团控制且该控制
并非暂时性，故本合并属同一控制下的企业合并。增资相关的工商登记备案手续和企业法人营业执照变更于2016年6月30日
完成，故合并日确定为2016年6月30日。
3、其他原因的合并范围变动
本公司之子公司深圳市南山房地产开发有限公司于2016年8月11日以人民币4亿元取得成都恒璟源投资咨询有限公司(以
下简称“成都恒璟源”)100%的股权，该项收购属于资产收购，并不构成一项业务，不形成企业合并。
本年新纳入合并范围的子公司如下：
名称 新增方式
苏州南山新程房地产开发有限公司 新设
深圳市绿建实业发展有限公司 新设
苏州南山新程房地产开发有限公司由本公司出资人民币1亿元于2016年10月24日新设成立，持股比例100%，自成立之日
起将其纳入合并范围。
深圳市绿建实业发展有限公司由本公司出资人民币1,000万元于2016年12月15日新设成立，持股比例100%，自成立之日
起将其纳入合并范围。
九、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元）
境内会计师事务所审计服务的连续年限
境内会计师事务所注册会计师姓名 谢枫、李赟
当期是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
□ 适用 √ 不适用
十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
十一、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十二、重大诉讼、仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
42
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
十三、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十六、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
5、其他重大关联交易
√ 适用 □ 不适用
2016年5月23日，第四届董事会第十七次会议审议通过《关于对外投资暨关联交易的议案》，同意南山地产以自有资金人
民币98,205.00万元对赤湾地产增资并取得赤湾地产增资后51%股权的事项。
2016年6月8日，2016年第二次临时股东大会审议通过《关于对外投资暨关联交易的议案》。
43
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
第四届董事会第十七次会议决议公告 2016 年 05 月 24 日 巨潮资讯网
关于对外投资暨关联交易的公告 2016 年 05 月 24 日 巨潮资讯网
关于对外投资暨关联交易事项的独立意见 2016 年 05 月 24 日 巨潮资讯网
2016 年第二次临时股东大会决议公告 2016 年 06 月 13 日 巨潮资讯网
十七、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
√ 适用 □ 不适用
托管情况说明
本期间，为规避同业竞争问题，公司与实际控制人中国南山开发（集团）股份有限公司签署了《托管协议》，将充分利
用自身业务经营管理优势和有效资源经营、管理实际控制人的资产，并收取固定管理费，托管期限为三年，托管期限届满前
三十日，导致上述股权无法注入南山地产或者南山控股的情形仍然存在的，南山地产有权在托管期限届满前要求续展托管协
议。
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的托管项目。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
44
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
（1）担保情况
单位：万元
子公司对子公司的担保情况
担保额
实际发生日期 是否为
度相关 担保额 实际担保 是否履
担保对象名称 （协议签署 担保类型 担保期 关联方
公告披 度 金额 行完毕
日） 担保
露日期
2016 年 6
2016 年
苏州南山新吴房地 2016 年 06 月 月 22 日到
04 月 26 22,000 22,000 抵押 否 否
产开发有限公司 22 日 2018 年 10
日
月 12 日
2016 年 6
2016 年
苏州南山新吴房地 2016 年 06 月 连带责任 月 22 日到
04 月 26 10,000 10,000 否 否
产开发有限公司 22 日 保证 2018 年 10
日
月 12 日
报告期内审批对子公司担保额 报告期内对子公司担保
32,000 32,000
度合计（C1） 实际发生额合计（C2）
报告期末已审批的对子公司担 报告期末对子公司实际
32,000 32,000
保额度合计（C3） 担保余额合计（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生
32,000 32,000
（A1+B1+C1） 额合计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合 报告期末实际担保余额
32,000 32,000
计（A3+B3+C3） 合计（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 5.68%
其中：
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债
32,000
务担保余额（E）
采用复合方式担保的具体情况说明
（2）违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
45
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十八、社会责任情况
1、履行精准扶贫社会责任情况
（1）年度精准扶贫概要
（2）上市公司年度精准扶贫工作情况
指标 计量单位 数量/开展情况
一、总体情况 —— ——
二、分项投入 —— ——
1.产业发展脱贫 —— ——
2.转移就业脱贫 —— ——
3.易地搬迁脱贫 —— ——
4.教育脱贫 —— ——
5.健康扶贫 —— ——
6.生态保护扶贫 —— ——
7.兜底保障 —— ——
8.社会扶贫 —— ——
9.其他项目 —— ——
三、所获奖项（内容、级别） —— ——
46
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
（3）后续精准扶贫计划
2、履行其他社会责任的情况
无
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
否
是否发布社会责任报告
□ 是 √ 否
十九、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
2016年6月30日，公司第四届董事会第十九次会议审议通过了《关于深圳市新南山控股（集团）股份有限公司发行A股
股份换股吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司并募集配套资金暨关联交易之方案的议案》等重大资产重组相关议案
（2016年7月2日披露于巨潮资讯网）。
2016年8月1日，公司收到国务院国有资产监督管理委员会原则同意南山控股吸收合并深基地B及配套融资的总体方案的
批复（2016年8月2日披露于巨潮资讯网）。
2016年8月3日，2016年第三次临时股东大会审议通过了重大资产重组相关议案（2016年8月4日披露于巨潮资讯网）。
2016年8月12日，公司第四届董事会第二十次会议审议通过了调整重大资产重组方案的议案，并发布了《关于调整重大
资产重组方案的公告》（2016年8月16日披露于巨潮资讯网）。
2016年8月30日，公司发布了关于收到《中国证监会行政许可申请受理通知书》的公告（2016年9月1日披露于巨潮资讯
网）。
2016年10月9日，公司第四届董事会第二十二次会议审议通过了《关于向中国证监会提交中止审核深圳市新南山控股（集
团）股份有限公司发行 A 股股份换股吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司并募集配套资金暨关联交易的申请的议案》》
（2016年10月10日披露于巨潮资讯网）。
2016年10月27日，公司发布了关于收到了《中国证监会行政许可申请中止审查通知书》的公告（2016年10月18日披露于
巨潮资讯网）。
二十、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
47
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行新 公积金
数量 比例 送股 其他 小计 数量 比例
股 转股
1,297,6 -157,83 -157,83 1,139,8
一、有限售条件股份 69.12% 60.71%
92,023 7,155 7,155 54,868
1,297,6 -157,83 -157,83 1,139,8
3、其他内资持股 69.12% 60.71%
92,023 7,155 7,155 54,868
1,297,5 -157,77 -157,77 1,139,7
其中：境内法人持股 69.12% 60.71%
30,273 5,255 5,255 55,018
境内自然人持股 161,750 0.00% -61,900 -61,900 99,850 0.00%
579,838 157,837 157,837 737,67
二、无限售条件股份 30.88% 39.29%
,250 ,155 ,155 5,405
579,838 157,837 157,837 737,67
1、人民币普通股 30.88% 39.29%
,250 ,155 ,155 5,405
1,877,5 100.00 1,877,5 100.00
三、股份总数
30,273 % 30,273 %
股份变动的原因
√ 适用 □ 不适用
1、高级管理人员因离职或任职而发生的股份解除限售或锁定；
2、2015年非公开发行的股票限售期满解除限售。
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
48
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
2、限售股份变动情况
√ 适用 □ 不适用
单位：股
本期解除限售 本期增加限售
股东名称 期初限售股数 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
股数 股数
国投瑞银基金 非公开发行股 2016 年 8 月 5
15,777,525 15,777,525 0
管理有限公司 票承诺 日
博时基金管理 非公开发行股 2016 年 8 月 5
20,431,328 20,431,328 0
有限公司 票承诺 日
华安基金管理 非公开发行股 2016 年 8 月 5
15,891,032 15,891,032 0
有限公司 票承诺 日
北信瑞丰基金 非公开发行股 2016 年 8 月 5
15,777,525 15,777,525 0
管理有限公司 票承诺 日
博时资本管理 非公开发行股 2016 年 8 月 5
31,782,065 31,782,065 0
有限公司 票承诺 日
财通基金管理 非公开发行股 2016 年 8 月 5
21,679,909 21,679,909 0
有限公司 票承诺 日
太平洋资产管
非公开发行股 2016 年 8 月 5
理有限责任公 15,777,525 15,777,525 0
票承诺 日
司
申万菱信（上
非公开发行股 2016 年 8 月 5
海）资产管理 20,658,346 20,658,346 0
票承诺 日
有限公司
高管锁定股合
87,500 61,900 0 0 高管锁定股 2016 年
并
合计 157,862,755 157,837,155 0 0 -- --
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□ 适用 √ 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、现存的内部职工股情况
□ 适用 √ 不适用
49
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
年度报告披
年度报告 报告期末表 露日前上一
报告期末普 披露日前 决权恢复的 月末表决权
通股股东总 47,916 上一月末 50,302 优先股股东 0 恢复的优先
数 普通股股 总数（如有） 股股东总数
东总数 （参见注 8） （如有）（参
见注 8）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
报告期 持有有 持有无 质押或冻结情况
报告期
持股比 内增减 限售条 限售条
股东名称 股东性质 末持股
例 变动情 件的股 件的股 股份状态 数量
数量
况 份数量 份数量
中国南山开发
境内非国有法 939,27 939,27
（集团）股份有 50.03% 0
人 5,881 5,881
限公司
赤晓企业有限 境内非国有法 282,88 282,880
15.07% 0
公司 人 0,000 ,000
上海南山房地
境内非国有法 200,47 200,47
产开发有限公 10.68% 0
人 9,137 9,137
司
中央汇金资产
10,549, 10,549,
管理有限责任 国有法人 0.56% 0
600
公司
新湖期货有限
公司－新湖期 9,557,6 9,557,6 9,557,6
其他 0.51%
货荣华 15 号资 00 00
产管理计划
申万菱信资产
－工商银行－ 7,496,5 749650 7,496,5
0.40%
玖歌新丝路 5 号 00 0
资产管理计划
5,200,0 5,200,0 5,200,0
唐晓琳 0.28%
00 00
5,068,0 5,068,0 5,068,0
张琼 0.27%
00 00
庄淑珠 0.23% 4,270,1 4,270,1 0 4,270,1
50
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
26 26
3,119,4 3,119,4 3,119,48
张剑华 0.17%
82 82
中国南山开发（集团）股份有限公司直接持有赤晓企业有限公司 100%股份，通过
上述股东关联关系或一致行动的 深圳市海湾发展管理有限公司间接持有上海南山房地产开发有限公司 100%股份。
说明 除此之外，本公司未知其他股东之间是否存在关联关系，也未知其他股东之间是否
属于一致行动人。
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
赤晓企业有限公司 282,880,000 人民币普通股
中央汇金资产管理有限责任公司 10,549,600 人民币普通股
新湖期货有限公司－新湖期货荣
9,557,600 人民币普通股
华 15 号资产管理计划
申万菱信资产－工商银行－玖歌
7,496,500 人民币普通股
新丝路 5 号资产管理计划
唐晓琳 5,200,000 人民币普通股
张琼 5,068,000 人民币普通股
庄淑珠 4,270,126 人民币普通股
张剑华 3,119,482 人民币普通股
刁静莎 2,793,785 人民币普通股
倪细卿 2,780,000 人民币普通股
前 10 名无限售流通股股东之间， 中国南山开发（集团）股份有限公司直接持有赤晓企业有限公司 100%股份，通过
以及前 10 名无限售流通股股东和 深圳市海湾发展管理有限公司间接持有上海南山房地产开发有限公司 100%股份。
前 10 名股东之间关联关系或一致 除此之外，本公司未知其他股东之间是否存在关联关系，也未知其他股东之间是否
行动的说明 属于一致行动人。
前 10 名普通股股东参与融资融券
股东张琼为融资融券账户持股。
业务情况说明（如有）（参见注 4）
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：控股主体性质不明确
控股股东类型：法人
法定代表人/
控股股东名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
单位负责人
51
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
土地开发，发展港口运输，相
中国南山开发（集团） 应发展工业、商业、房地产和
王志贤 1982 年 09 月 28 日 91440300618832976D
股份有限公司 旅游业，保税仓库经营等，在
东莞设立分支机构。
控股股东报告期内控
股和参股的其他境内
中国南山开发（集团）股份有限公司持有深圳赤湾石油基地股份有限公司 51.79%的股份。
外上市公司的股权情
况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人情况
实际控制人性质：无实际控制人
实际控制人类型：法人
法定代表人/
实际控制人名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
单位负责人
土地开发，发展港口运输，相
中国南山开发（集团） 应发展工业、商业、房地产和
王志贤 1982 年 09 月 28 日 91440300618832976D
股份有限公司 旅游业，保税仓库经营等，在
东莞设立分支机构。
实际控制人报告期内
控制的其他境内外上 中国南山开发（集团）股份有限公司持有深圳赤湾石油基地股份有限公司 51.79%的股份。
市公司的股权情况
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
52
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、其他持股在 10%以上的法人股东
√ 适用 □ 不适用
法定代表人/
法人股东名称 成立日期 注册资本 主要经营业务或管理活动
单位负责人
投资兴办实业（具体项目另行
申报）；物业租赁；经济信息
咨询；国内贸易；货物及技术
赤晓企业有限公司 赵建潮 2006 年 04 月 28 日 20000 万元
进出口。（以上各项不含法律、
行政法规、国务院决定规定需
报经审批的项目。）
房地产开发经营，房地产咨
上海南山房地产开发有限公司 陈雷 1993 年 08 月 25 日 2000 万元 询，房屋租赁，物业管理，收
费停车。
5、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□ 适用 √ 不适用
53
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
第七节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
54
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
本期增 本期减
期初持 其他增 期末持
任职状 任期起 任期终 持股份 持股份
姓名 职务 性别 年龄 股数 减变动 股数
态 始日期 止日期 数量 数量
（股） （股） （股）
（股） （股）
2011 年 2017 年
田俊彦 董事长 现任 男 55 04 月 05 月
21 日 21 日
2012 年 2017 年
副董事
李刚 现任 男 55 08 月 05 月
长
26 日 21 日
2015 年 2017 年
副董事
张建国 现任 男 52 08 月 05 月
长
27 日 21 日
2015 年 2017 年
董事、
陈雷 现任 男 55 09 月 05 月
总经理
22 日 21 日
董事、 2015 年 2017 年
郭庆 常务副 现任 男 44 09 月 05 月
总经理 22 日 21 日
2015 年 2017 年
李红卫 董事 现任 男 48 09 月 05 月
22 日 21 日
2014 年 2017 年
独立董
崔忠付 现任 男 55 05 月 05 月
事
21 日 21 日
2014 年 2017 年
独立董
张阜生 现任 男 63 05 月 05 月 3,000 3,000
事
21 日 21 日
2014 年 2017 年
独立董
夏新平 现任 男 51 05 月 05 月
事
21 日 21 日
2008 年 2017 年
胡永涛 监事 现任 男 44 03 月 05 月
20 日 21 日
55
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
2015 年 2017 年
监事会
商跃祥 现任 男 53 12 月 05 月 34,800 34,800
主席
22 日 21 日
2015 年 2017 年
郭瑜 监事 现任 女 39 12 月 05 月 18,000 18,000
22 日 21 日
2015 年 2017 年
财务总
马志宏 现任 女 40 08 月 05 月
监
27 日 21 日
副总经
2016 年 2017 年
理兼董
沈启盟 现任 男 35 02 月 05 月
事会秘
26 日 21 日
书
2016 年 2017 年
副总经
朱涛 现任 男 51 06 月 05 月
理
17 日 21 日
合计 -- -- -- -- -- -- 55,800 0 0 55,800
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
副总经理兼董 2016 年 02 月
沈启盟 任免 业务发展需要聘任
事会秘书 26 日
2016 年 06 月
朱涛 副总经理 任免 业务发展需要聘任
17 日
三、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
1、现任董事
田俊彦：男，1961年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。历任华中科技大学工商管理学院讲师、副
教授，中国南山集团研究发展部总经理，华南建材（深圳）有限公司总经理，深圳市赤湾东方物流有限公司董事长，深圳赤
湾石油基地股份有限公司董事，成都赤晓科技有限公司董事长，赤晓企业有限公司董事长以及深圳市南山房地产开发有限公
司董事长等。现任中国南山开发（集团）股份有限公司总经理、深圳赤湾石油基地股份有限公司董事长、弘湾资本管理有限
公司董事长、中开财务有限公司董事长以及本公司董事长。
李刚：男，1961年生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。历任金地集团股份有限公司总裁助理、雅致集
成房屋股份有限公司副总经理、美国UTStarcom 深圳研发中心顾问、四通集团高科技股份有限公司总经理、烟台华联发展
集团股份有限公司总经理等职。现任深圳基原投资有限公司总经理，本公司副董事长。
张建国：男，1964年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。历任深圳赤湾港航股份有限公司财务部经理、财
56
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
务总监、副总经理兼财务总监及深圳赤湾石油基地股份有限公司监事会主席。现任中国南山开发（集团）股份有限公司副总
经理兼财务总监、深圳赤湾港航股份有限公司董事、深圳赤湾石油基地股份有限公司董事、宝湾物流控股有限公司副董事长、
合肥宝湾国际物流中心有限公司董事长、弘湾资本管理有限公司监事、中开财务有限公司副董事长、深圳市赤湾东方物流有
限公司监事及本公司副董事长。
李红卫：男，1968年生，中国国籍，无境外永久居留权，博士研究生学历。历任成都银河动力股份有限公司部门经理、
董事会秘书、董事、副总经理，深圳赛格达声股份有限公司董事会秘书、副总经理，中国南山开发（集团）股份有限公司企
管部副总经理、总经理。现任中国南山开发（集团）股份有限公司运营总监、赤晓企业有限公司董事、深圳赤湾石油基地股
份有限公司监事、宝湾物流控股有限公司董事、中开财务有限公司监事、深圳市赤湾东方物流有限公司董事、深圳市绿建实
业发展有限公司董事长及本公司董事。
陈雷：男，1961年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。历任中国南山开发（集团）股份有限公司房
地产部经理助理，广州新康房地产公司副总经理，深圳市南山房地产开发有限公司副总经理、常务副总经理、总经理。现任
深圳市海湾发展管理有限公司董事长、上海南山房地产开发有限公司董事长、深圳市南山房地产开发有限公司董事长、合肥
宝湾国际物流中心有限公司董事及本公司董事兼总经理。
郭庆：男，1972年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历，中级工程师。历任中国南山（开发）集团研
究发展部项目经理、中国国际海运集装箱（集团）股份有限公司研究发展部项目经理、华南建材（深圳）有限公司策划部经
理、华南建材（深圳）有限公司蛇口分公司副总经理（兼任）、雅致集成房屋（苏州）有限公司总经理、本公司副总经理。
现任本公司董事兼常务副总经理、深圳市绿建实业发展有限公司董事兼总经理。
崔忠付：男，1961年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。历任机械工业部管理干部学院助教、国务
院口岸办公室主任科员，国家经贸委经济运行局副处长、处长，国家发改委经济运行局处长。现任中国物流与采购联合会副
会长兼秘书长，中国物流事业中心主任，南开大学及中南财经政法大学兼职教授，中国物流学会副会长兼秘书长，中国国际
贸促会物流行业分会副会长，中国物流技术协会会长，本公司独立董事。
张阜生：男，1953年出生，中国国籍，无境外永久居留权，企业财务与西方会计学专业硕士。历任吉林省财政厅企财处
科员，吉林省财政厅商财处副科长、科长，吉林省财政厅商贸金融处副处长，深圳市税务局涉外处副处长，深圳市地方税务
局企业所得税处处长，深圳市蛇口地方税务局局长、书记，深圳市地方税务局法规处处长。现任本公司独立董事。
夏新平：男，1965年生，中国国籍，无境外永久居留权，博士研究生学历。历任华中理工大学管理学院财务与金融系讲
师、副教授、教授、副系主任及华中科技大学管理学院副院长。现任华中科技大学管理学院财务与金融系教授、博士生导师，
金地（集团） 股份有限公司独立董事，烽火通信科技股份有限公司独立董事，本公司独立董事。
2、现任监事
商跃祥：男，1963年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。历任江西理工大学管理工程学团总支书记、助教，
景德镇陶瓷学院企业管理系经济管理教研室主任、讲师，中国南山开发（集团）股份有限公司企业管理部经理助理，深圳赤
湾港航股份有限公司经营部经理，华南建材（深圳）有限公司总经理，本公司副总经理及董事、总经理，合肥宝湾国际物流
中心有限公司总经理。现任中国南山开发（集团）股份有限公司企业管理部总经理、深圳赤湾石油基地股份有限公司监事、
合肥宝湾国际物流中心有限公司董事、赤晓企业有限公司董事、深圳市绿建实业发展有限公司董事及本公司监事会召集人。
胡永涛：男，1972年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。历任中国南山开发（集团）股份有限公司
审计室审计员、深圳赤湾港航股份有限公司财务部经理助理、华南建材（深圳）有限公司财务部经理、赤晓企业有限公司计
划财务部经理、本公司监事会主席。现任中国南山开发（集团）股份有限公司财务部副总经理、深圳市绿建实业发展有限公
司董事及本公司监事。
郭瑜：女，1977年生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。历任深圳市南山房地产开发有限公司工程技术部助理
57
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
建筑师、技术主管，深圳市南山房地产开发有限公司规划设计部副主任。现任深圳市南山房地产开发有限公司规划设计部总
经理、本公司监事。
3、高级管理人员
陈雷：个人简历详见“董事”部分介绍。
郭庆：个人简历详见“董事”部分介绍。
马志宏：女，1976年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。历任普华永道会计师事务所经理、安永
华明会计师事务所高级经理、深圳赤湾港航股份有限公司财务部经理。现任深圳南山房地产开发有限公司财务总监、本公司
财务总监。
沈启盟：男，1982年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。历任深圳航空有限责任公司风险内控室经理，
中国南山开发（集团）股份有限公司财务部助理总经理、副总经理。现任深圳市绿建实业发展有限公司监事、本公司副总经
理兼董事会秘书。
朱涛：男，1966年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历，中级工程师。曾任深圳市南山开发实业有
限公司工程建筑总监，长沙南山房地产开发有限公司副总经理、总经理，深圳市南山置业有限公司副总经理，深圳市南山房
地产开发有限公司副总经理，现任深圳市南山房地产开发有限公司董事兼总经理、本公司副总经理。
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在股东单位担 任期起始日 任期终止 在股东单位是否
任职人员姓名 股东单位名称
任的职务 期 日期 领取报酬津贴
2011 年 01 月
田俊彦 中国南山开发（集团）股份有限公司 总经理 是
04 日
副总经理兼财 2015 年 02 月
张建国 中国南山开发（集团）股份有限公司 是
务总监 13 日
2014 年 02 月
李红卫 中国南山开发（集团）股份有限公司 运营总监 是
21 日
2011 年 08 月
李红卫 赤晓企业有限公司 董事 否
17 日
企业管理部总 2014 年 07 月
商跃祥 中国南山开发（集团）股份有限公司 是
经理 01 日
2015 年 12 月
商跃祥 赤晓企业有限公司 董事 否
09 日
财务部副总经 2015 年 06 月
胡永涛 中国南山开发（集团）股份有限公司 是
理 01 日
2011 年 06 月
陈雷 上海南山房地产开发有限公司 董事长 否
01 日
在股东单位任
无
职情况的说明
58
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在其他单 在其他单位是
任职人员姓 任期起始日
其他单位名称 位担任的 任期终止日期 否领取报酬津
名 期
职务 贴
2013 年 05 月
田俊彦 深圳赤湾石油基地股份有限公司 董事长 否
20 日
2013 年 07 月
田俊彦 弘湾资本管理有限公司 董事长 否
05 日
2013 年 07 月
田俊彦 中开财务有限公司 董事长 否
05 日
2012 年 12 月
李刚 深圳基原投资有限公司 总经理 是
12 日
2013 年 01 月
张建国 深圳赤湾港航股份有限公司 董事 否
31 日
2016 年 06 月
张建国 深圳赤湾石油基地股份有限公司 董事 否
28 日
2013 年 07 月
张建国 弘湾资本管理有限公司 监事 否
05 日
2013 年 08 月
张建国 宝湾物流控股有限公司 副董事长 否
08 日
2015 年 08 月
张建国 中开财务有限公司 副董事长 否
03 日
2000 年 12 月
张建国 深圳市赤湾东方物流有限公司 监事 否
15 日
2017 年 02 月
张建国 合肥宝湾国际物流中心有限公司 董事长 否
28 日
2011 年 01 月
李红卫 赤晓企业有限公司 董事 否
24 日
2011 年 07 月
李红卫 宝湾物流控股有限公司 董事 否
20 日
2012 年 12 月
李红卫 中开财务有限公司 监事 否
12 日
2013 年 05 月
李红卫 深圳市赤湾东方物流有限公司 董事 否
13 日
2015 年 08 月 2017 年 02 月
李红卫 合肥宝湾国际物流中心有限公司 副董事长 否
06 日 28 日
李红卫 深圳赤湾石油基地股份有限公司 监事 2011 年 04 月 否
59
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
20 日
2016 年 12 月
李红卫 深圳市绿建实业发展有限公司 董事长 否
15 日
2016 年 07 月
陈雷 深圳市南山房地产开发有限公司 董事长 否
22 日
2014 年 03 月
陈雷 深圳市海湾发展管理有限公司 董事长
20 日
2012 年 04 月
陈雷 合肥宝湾国际物流中心有限公司 董事
26 日
董事、总经 2011 年 08 月
郭庆 深圳市绿建实业发展有限公司 否
理 05 日
2014 年 12 月
夏新平 烽火通信科技股份有限公司 独立董事 是
24 日
2014 年 04 月
夏新平 金地(集团)股份有限公司 独立董事 是
24 日
教授、博士 2000 年 06 月
夏新平 华中科技大学管理学院财务与金融系 是
生导师 30 日
副会长兼 2006 年 11 月
崔忠付 中国物流与采购联合会 是
秘书长 21 日
副会长兼 2007 年 11 月
崔忠付 中国物流学会 是
秘书长 01 日
2013 年 01 月
崔忠付 中国物流技术协会 会长 是
04 日
2006 年 01 月
崔忠付 中国物流事业中心 主任 否
01 日
2009 年 11 月
崔忠付 中国国际贸促会物流行业分会 副会长 是
01 日
规划设计 2004 年 06 月
郭瑜 深圳市南山房地产开发有限公司 是
部总经理 01 日
2014 年 02 月
马志宏 深圳市南山房地产开发有限公司 财务总监 否
01 日
2016 年 12 月
沈启盟 深圳市绿建实业发展有限公司 监事 否
15 日
董事兼总 2016 年 07 月
朱涛 深圳市南山房地产开发有限公司 否
经理 22 日
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□ 适用 √ 不适用
60
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
四、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
2013年4月19日，公司第三届董事会第十六次审议通过《公司高级管理人员薪酬管理制度》，确认高管人员薪酬由基本年
薪+超额奖励+长期激励组成，经营年度结束后，由薪酬与考核委员会对高级管理人员实施考核，制定薪酬方案报公司董事
长批准。
2014年5月21日，公司2013年度股东大会审议通过《关于调整独立董事津贴的议案》，确认公司独立董事的薪酬标准为10
万元/年（含税）。其他董事和监事在上市公司不领取董事津贴或监事津贴。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的 是否在公司关
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
税前报酬总额 联方获取报酬
田俊彦 董事长 男 55 现任 0 是
李刚 副董事长 男 55 现任 0 否
张建国 副董事长 男 52 现任 0 是
陈雷 董事、总经理 男 55 现任 195.33 否
董事、常务副
郭庆 男 44 现任 111.91 否
总经理
李红卫 董事 男 48 现任 0 是
崔忠付 独立董事 男 55 现任 0 否
张阜生 独立董事 男 63 现任 10 否
夏新平 独立董事 男 51 现任 10 否
胡永涛 监事 男 44 现任 0 是
商跃祥 监事会主席 男 53 现任 0 是
郭瑜 监事 女 39 现任 89.21 否
副总经理兼董
沈启盟 男 35 现任 63.58 否
事会秘书
马志宏 财务总监 女 40 现任 109.21 否
朱涛 副总经理 男 51 现任 144.27 否
合计 -- -- -- -- 733.51 --
公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
61
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
五、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
母公司在职员工的数量（人）
主要子公司在职员工的数量（人） 3,414
在职员工的数量合计（人） 3,438
当期领取薪酬员工总人数（人） 3,438
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人）
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 1,950
销售人员
技术人员
财务人员
行政人员
合计 3,438
教育程度
教育程度类别 数量（人）
研究生及以上
本科
大专
中专（高中）及以下 2,048
合计 3,438
2、薪酬政策
公司采用劳动合同制，按照《中华人民共和国劳动合同法》和国家及地方其他有关劳动法律、法规的规定，与员工签订
劳动合同。公司结合行业及公司经营特点，充分考虑公平性和竞争力，实行激励与约束并存的薪酬制度，员工薪酬由基本薪
酬和绩效薪酬构成。公司在参考外部劳动力市场的薪酬水平、社会平均工资水平及政府部门颁布的工资指导线的基础上，根
据不同岗位及职位的特点，确定不同的薪酬等级，以最大限度地激励员工。
3、培训计划
公司建立了员工培训机制，根据生产经营的需要、员工业务、管理素质提升的需求等，采取内部培训与外派培训相结
合的方式，制定培训计划，提升团队素质，以保证既定经营目标的实现以及企业、员工的双向可持续发展。
62
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
4、劳务外包情况
□ 适用 √ 不适用
63
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
第九节 公司治理
一、公司治理的基本状况
公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深证证券交易所股票上市规则》等相关法律、法规和规章的要
求，以及中小企业板上市公司的相关规定，不断完善公司法人治理结构，建立健全内部管理和控制制度，并依法规范运作。
报告期内，公司治理实际情况与中国证监会有关上市公司治理的规范性文件要求基本符合，未出现违法违规情况。
1、关于公司股东与股东大会
公司严格按照《上市公司股东大会规则》、《公司章程》和《公司股东大会议事规则》等的规定和要求，规范股东大会的
召集、召开和表决程序，平等对待所有股东，确保所有股东特别是中小股东能充分行使自己的权利。
2、关于控股股东与上市公司的关系
公司拥有独立的业务和经营自主能力，在业务、人员、资产、机构、财务上独立于控股股东，公司董事会、监事会和内
部机构独立运作。公司控股股东能严格规范自己的行为，依法行使股东权利，没有超越公司股东大会直接或间接干预公司的
决策和经营活动的行为。
3、关于董事与董事会
公司严格按照《公司章程》规定的董事选聘程序选举董事，董事会人数及结构符合相关法律法规和《公司章程》的要求。
报告期内，公司全体董事严格按照《公司法》、《公司章程》及《董事会议事规则》等的有关规定，勤勉尽职地开展工作，依
法行使职权，并积极参加相关知识的培训。公司董事会下设各专门委员会各尽其责，大大提高了董事会运作效率。
4、关于监事与监事会
公司严格按照《公司法》、《公司章程》等的有关规定选举监事。报告期内，公司监事严格按照《公司法》、《公司章程》
及《监事会议事规则》等的要求，本着对股东负责的态度，认真履行职责，诚信、勤勉、尽责地对公司财务以及董事、高级
管理人员履行职责的合法、合规性进行监督，维护公司及股东的合法权益。
5、关于利益相关者
报告期内，公司在注重企业经营的同时，积极参与社会公益事业，主动承担社会责任，充分尊重和维护利益相关者的合
法权利，加强与各方的沟通和合作，实现公司、股东、员工、客户、社会等各方利益的均衡，共同推动公司持续、稳健发展。
6、关于信息披露与透明度
报告期内，公司严格按照有关法律法规的规定和《公司信息披露管理制度》的规定，加强信息披露事务管理，履行信息
披露义务，并指定《证券时报》和巨潮资讯网为公司信息披露的报纸和网站，真实、准确、及时、完整地披露信息，确保所
有投资者公平获取公司信息；同时，公司建立了畅通的沟通渠道，建立投资者专线、开设投资者关系互动平台与投资者进行
沟通交流。
7、关于向大股东报送未公开信息情况
报告期内，公司每月上旬向大股东、实际控制人报送上月度财务报表。公司大股东和实际控制人严格履行承诺，合规使
用公司报送的未公开信息。
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件是否存在重大差异
□ 是 √ 否
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
公司严格按照《公司法》、《证券法》等法律、法规和《公司章程》的要求规范运作，产权明晰、权责明确、规范运作。
公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开，具有独立完整的业务及自主经营能力。
64
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
1、资产完整
公司拥有独立于控股股东的生产经营场所，拥有独立完整的资产结构，拥有独立的生产系统、辅助生产系统和配套设施、
土地使用权、房屋所有权等资产，拥有独立的采购和销售系统，对所有资产拥有完全的控制支配权，不存在资产、资金被控
股股东、实际控制人及其控制的其他企业违规占用而损害公司利益的情况。
2、人员独立
公司独立招聘员工，设有独立的劳动、人事、工资管理体系。公司总经理、副总经理、财务总监、董事会秘书等高级管
理人员没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务，没有在控股股东、实际控制
人及其控制的其他企业领薪；公司的财务人员没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中兼职。
3、财务独立
公司按照《企业会计准则》的要求建立了独立、完整、规范的财务会计核算体系和财务管理制度，并建立了相应的内部
控制制度，独立作出财务决策。公司设立独立的财务会计部门，配备独立的财务会计人员；公司在银行单独开立账户，公司
依法独立纳税。
4、机构独立
公司设有股东大会、董事会、监事会以及公司各级管理部门等机构，独立行使经营管理职权。公司建立了较为完善的组
织结构，各内部职能部门构成一个有机整体，不存在控股股东或其职能部门之间的从属关系。
5、业务独立
公司业务独立于控股股东及其控制的其他企业，拥有独立完整的生产和销售系统，独立开展业务，不依赖于股东或其它任何
关联方，与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业间不存在同业竞争或显失公平的关联交易。
三、同业竞争情况
□ 适用 √ 不适用
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 披露索引
2015 年年度股东
年度股东大会 75.91% 2016 年 05 月 23 日 2016 年 05 月 24 日 巨潮资讯网
共大会
2016 年第一次临
临时股东大会 3.50% 2016 年 06 月 02 日 2016 年 06 月 03 日 巨潮资讯网
时股东大会
2016 年第二次临
临时股东大会 77.40% 2016 年 06 月 08 日 2016 年 06 月 09 日 巨潮资讯网
时股东大会
2016 年第三次临
临时股东大会 80.61% 2016 年 08 月 03 日 2016 年 08 月 04 日 巨潮资讯网
时股东大会
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
65
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
五、报告期内独立董事履行职责的情况
1、独立董事出席董事会及股东大会的情况
独立董事出席董事会情况
是否连续两次
本报告期应参 以通讯方式参
独立董事姓名 现场出席次数 委托出席次数 缺席次数 未亲自参加会
加董事会次数 加次数
议
夏新平 12 5 7 0 0 否
崔忠付 12 3 7 2 0 否
张阜生 12 5 7 0 0 否
独立董事列席股东大会次数
连续两次未亲自出席董事会的说明
不适用。
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
独立董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。
3、独立董事履行职责的其他说明
独立董事对公司有关建议是否被采纳
√ 是 □ 否
独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
报告期内，公司独立董事严格按照《独立董事工作制度》和《公司章程》的相关规定，积极与公司非独立董事、经营决
策层保持密切联系，时刻关注公司所在行业相关信息以及外部市场变化对公司生产经营方面的影响，及时获悉公司各重大事
项的进展情况，定期审阅公司发布的相关定期报告及相关公告，及时了解掌握公司相关业务板块的经营情况，对公司的内部
控制制度完善和日常经营决策等方面提出了很多宝贵的专业性建议，对报告期内公司发生的需要独立董事发表意见的事项出
具了独立、公正意见，为完善公司监督机制，维护公司和全体股东的合法权益发挥了应有的作用。
六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况
1、审计委员会工作情况
报告期内，董事会审计委员会共召开4次会议，审议公司定期财务报告、计提资产减值准备、聘请审计机构、聘任内部
审计部门负责人等议案，听取审计部年度工作总结和工作计划安排，指导审计部开展各项工作，围绕年报审计开展各项工作，
并持续关注募集资金存放与使用等情况。
2、提名委员会工作情况
报告期内，董事会提名委员会共召开2次会议，对公司变更高级管理人员事项所涉相关人员任职资格进行了审查，并提
名了新聘任公司董事会秘书、副总经理人选。
3、薪酬与考核委员会工作情况
66
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
报告期内，董事会薪酬与考核委员会共召开1次会议，审议公司高级管理人员2016年度薪酬的相关事项。
4、战略委员会工作情况
报告期内，董事会战略委员会共召开1次会议，分析了公司过去在苏州发展的历程，总结成功的发展模式，并就未来在
各地采用此模式的可行性做了探讨。会上还就公司总体发展战略做了讨论分析。
七、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
八、高级管理人员的考评及激励情况
报告期，公司对高级管理人员的考评机制及激励机制总体未发生变更，高级管理人员的报酬包括基本年薪和年度奖金
两部分，并按市场化原则发放。其中年度奖金发放依据为公司当年经营业绩情况及其个人年度工作考核情况，在两者基础上
综合考评而定。公司将秉承持续改进的理念，并结合公司实际情况，不断探索高管人员的考评与激励机制，进一步完善股东
和管理团队之间的利益共享和约束机制，建立科学有效的高级管理人员绩效考核机制，实现公司与员工的共同发展。
九、内部控制评价报告
1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□ 是 √ 否
2、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2017 年 04 月 19 日
内部控制评价报告全文披露索引 巨潮资讯网
纳入评价范围单位资产总额占公司合
100.00%
并财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合
100.00%
并财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
定性标准 3
定量标准 2
财务报告重大缺陷数量（个）
非财务报告重大缺陷数量（个）
财务报告重要缺陷数量（个）
非财务报告重要缺陷数量（个）
67
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
十、内部控制审计报告或鉴证报告
不适用
68
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
第十节 公司债券相关情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
是
一、公司债券基本信息
债券余额 还本付息方
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 利率
（万元） 式
本期债券采
用单利按年
计息，不计
雅致集成房 复利。每年
屋股份有限 2012 年 04 月 2017 年 04 月 付息一次，
12 雅致 01 112075 25,399.97 6.50%
公司 2012 年 10 日 10 日 到期一次还
公司债券 本，最后一
期利息随本
金的兑付一
起支付。
本期债券采
用单利按年
计息，不计
雅致集成房 复利。每年
屋股份有限 2012 年 04 月 2019 年 04 月 付息一次，
12 雅致 02 112076 49,758.95 6.70%
公司 2012 年 10 日 10 日 到期一次还
公司债券 本，最后一
期利息随本
金的兑付一
起支付。
公司债券上市或转让的交易
深圳证券交易所
场所
报告期内，公司因债券信用评级为 AA+被深圳证券交易所实施投资者适当性安排，仅限
投资者适当性安排
合格投资者参与交易。
2016 年 4 月 5 日，公司在《证券时报》及巨潮资讯网上刊登了《2012 年公司债券 2016 年
报告期内公司债券的付息兑
付息公告》（公告编号：2016-011），并于 2016 年 4 月 10 日对截至债权登记日 2016 年 4
付情况
月 8 日（含）前买入本期债券的投资者兑付利息。
公司债券附发行人或投资者
选择权条款、可交换条款等
不适用
特殊条款的，报告期内相关
条款的执行情况（如适用）。
69
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
二、债券受托管理人和资信评级机构信息
债券受托管理人：
深圳市福田
区深南大道
东方花旗证 0755-231538
名称 办公地址 7888 号东海 联系人 胡平 联系人电话
券有限公司
国际中心 A
座 22 楼
报告期内对公司债券进行跟踪评级的资信评级机构：
北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦
名称 联合信用评级有限公司 办公地址
12 层
报告期内公司聘请的债券受托管理人、
资信评级机构发生变更的，变更的原
不适用
因、履行的程序、对投资者利益的影响
等（如适用）
三、公司债券募集资金使用情况
公司债券募集资金使用情况及履行的 严格按照募集说明书承诺的用途使用，并按照公司董事会、股东大会审议规则
程序 履行了内部决策程序。
年末余额（万元） 75,158.92
截至 2012 年 12 月 31 日，公司已将募集资金净额全部用于归还银行贷款及补充
募集资金专项账户运作情况
流动资金。
募集资金使用是否与募集说明书承诺
是
的用途、使用计划及其他约定一致
四、公司债券信息评级情况
资信评级机构将会根据公司报告期情况于2017年6月19日前对公司“12雅致02”公司债券作出最新跟踪评级，届时公司将
及时在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）进行披露，敬请投资者关注。
五、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施
本期债券由南山集团提供担保，担保方式为无条件不可撤销连带责任保证担保。
本期公司债券偿债资金主要来源于发行人日常经营所产生的收入、净利润和现金流。偿债计划如下：在本期债券的起息
日为2012年4月10日，计息期限内每年付息一次；债券品种一若投资者放弃回售选择权，则至2017年4月10日一次兑付本金；
若投资者部分或全部行使回售选择权，则回售部分债券的本金在2015年4月10日兑付，未回售部分债券的本金至2017年4月10
日兑付。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日。债券品种二若投资者放弃回售选择权，则至2019年4月10
日一次兑付本金；若投资者部分或全部行使回售选择权，则回售部分债券的本金在2017年4 月10日兑付，未回售部分债券的
本金至2019年4月10日兑付。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日。
本期债券偿债保障措施包括：为了充分、有效地维护债券持有人的利益，公司为本期债券的按时、足额偿付制定了一系
70
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
列工作计划，包括确定专门部门与人员、安排偿债资金、制定并严格执行资金管理计划、做好组织协调、充分发挥债券受托
管理人的作用和严格履行信息披露义务等，努力形成一套确保债券安全付息、兑付的保障措施。
报告期内，公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施未发生变更。
截至2016年12月31日，南山集团净资产为114.68亿元人民币，资产负债率61.27%，净资产收益率9.03%，流动比率138.21%，
速动比率57.63%。（以上财务数据未经审计）。南山集团资信状况良好，截至2016年底，南山集团累计对外担保余额为20.4
亿元，占其净资产的比例为17.79%。
六、报告期内债券持有人会议的召开情况
公司于2016年7月22日9:30~15：00，通过非现场（网络）会议的方式，召开“12雅致01”、“12雅致02”2016年第一次债券
持有人会议。该会议主要审议了《关于南山控股发行A股股份换股吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司并募集配套资金
暨关联交易并维持2012年公司债券5年期品种（债券简称：12雅致01；债券代码：112075）存续的议案》及《关于南山控股
发行 A 股股份换股吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司并募集配套资金暨关联交易并维持2012 年公司债券 7 年期
品种（债券简称：12 雅致 02；债券代码：112076）存续的议案》，上述议案均已获得经出席会议的代表未偿还的本期债券
过半数表决权的债券持有人同意，本次债券持有人会议审议的上述议案获得通过。
七、报告期内债券受托管理人履行职责的情况
东方花旗证券有限公司作为本期债券受托管理人，严格依照《公司债券发行与交易管理办法》、《公司债券受托管理人执
业行为准则》等相关法律法规，持续关注公司经营、财务及资信情况，积极履行受托管理人职责，维护了债券持有人的合法
权益；在履行受托管理人相关职责时，不存在与公司利益冲突情形。
八、截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 2016 年 2015 年 同期变动率
息税折旧摊销前利润 103,699.78 63,980.24 62.08%
投资活动产生的现金流量净
-23,785.81 -3,291.97 622.54%
额
筹资活动产生的现金流量净
30,263.7 -54,699.77 -155.33%
额
期末现金及现金等价物余额 350,198.55 244,241.67 43.38%
流动比率 181.70% 232.14% -50.44%
资产负债率 55.89% 47.33% 8.56%
速动比率 69.29% 95.45% -26.16%
EBITDA 全部债务比 12.61% 11.45% 1.16%
利息保障倍数 8.17 3.02 170.53%
现金利息保障倍数 14.28 18.69 -23.60%
EBITDA 利息保障倍数 9.06 4.16 117.79%
71
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
贷款偿还率 100.00% 100.00% 0.00%
利息偿付率 100.00% 100.00% 0.00%
上述会计数据和财务指标同比变动超过 30%的主要原因
√ 适用 □ 不适用
息税折旧摊销前利润增加主要系本年度营业收入增加，成本降低，本年结算的产品毛利率上升，同时本年资产减值损失
减少所致。
投资活动产生的现金流量净额减少主要系本年成都恒景源代成都危旧房改造中心支付的拆迁款和前期其他投入。
筹资活动产生的现金流量净额减少主要系房地产项目开发增加借款所致。
期末现金及现金等价物余额增加主要系借款增加及赤湾房地产销售回款增加所致。
流动比率降低主要系新南山控股新增短期借款8亿元及房地产尚未结算的预收房款。
利息保障倍数增加主要系息税前利润同期增加及利息支出减少所致。EBITDA利息保障倍数增加主要系息税折旧摊销前
利润同期增加及利息支出减少所致。
EBITDA利息保障倍数增加主要系息税折旧摊销前利润同期增加及利息支出减少所致。
九、报告期内对其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
不适用。
十、报告期内获得的银行授信情况、使用情况以及偿还银行贷款的情况
报告期内，公司向金融机构申请授信额度51.2亿，并且使用20.91亿元的额度。
报告期内，公司已按期或提前偿还银行贷款本金及利息，无银行贷款展期或逾期归还情况。
十一、报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
报告期内，公司严格执行本期债券募集说明书的各项约定和承诺，未发生因执行公司债券募集说明书相关约定或承诺不
力，从而对债券投资者造成负面影响的情况。
十二、报告期内发生的重大事项
报告期内，新增借款20.91亿，占上年末净资产的33.62%。
十三、公司债券是否存在保证人
√ 是 □ 否
公司债券的保证人是否为法人或其他组织
√ 是 □ 否
是否在每个会计年度结束之日起 4 个月内单独披露保证人报告期财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者
权益（股东权益）变动表和财务报表附注
√ 是 □ 否
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
第十一节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2017 年 04 月 17 日
审计机构名称 安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)
审计报告文号 安永华明(2017)审字第 61243319_H01 号
注册会计师姓名 谢枫，李赟
审计报告正文
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的深圳市新南山控股（集团）股份有限公司的财务报表，包括2016年12月31日的合并及公司的资产负
债表，2016年度合并及公司的利润表、股东权益变动表和现金流量表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是深圳市新南山控股（集团）股份有限公司管理层的责任。这种责任包括：(1)按照企业会计
准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；(2)设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或
错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审
计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存
在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，
包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列
报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会
计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，上述财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了深圳市新南山控股（集团）股份
有限公司2016年12月31日的合并及公司的财务状况以及2016年度的合并及公司的经营成果和现金流量。
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二、财务报表
财务附注中报表的单位为：人民币元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
2016 年 12 月 31 日
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 3,575,059,484.04 2,517,600,005.43
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 55,318,299.52 76,014,016.35
应收账款 464,531,038.89 544,495,458.79
预付款项 47,343,040.71 25,413,934.73
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息 1,145,363.42 307,105.21
应收股利 44,155,446.16 204,244,469.96
其他应收款 340,734,965.07 455,893,798.41
买入返售金融资产
存货 7,741,195,126.65 6,135,097,122.39
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产 15,271,593.12 11,552,131.25
其他流动资产 228,827,473.93 449,010,705.62
流动资产合计 12,513,581,831.51 10,419,628,748.14
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
长期应收款 87,938,273.24 51,850,079.28
长期股权投资 228,017,172.96 218,190,524.68
投资性房地产 15,113,091.14 4,855,604.30
固定资产 782,462,538.71 880,876,632.98
在建工程 3,399,460.83 25,763,959.22
工程物资
固定资产清理 114,065.68
生产性生物资产
油气资产
无形资产 99,821,209.48 136,402,350.62
开发支出
商誉
长期待摊费用 18,003,257.56 19,254,801.91
递延所得税资产 30,371,068.27 50,945,673.21
其他非流动资产 937,360,612.18
非流动资产合计 2,202,486,684.37 1,388,253,691.88
资产总计 14,716,068,515.88 11,807,882,440.02
流动负债：
短期借款 800,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 35,715,459.26 44,409,745.80
应付账款 562,233,487.91 890,248,605.29
预收款项 4,224,605,051.90 2,272,694,786.97
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 55,882,469.10 60,977,271.58
应交税费 201,187,772.57 297,956,364.21
应付利息 38,879,248.52 36,291,223.54
应付股利 76,733,006.98 48,447,726.36
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
其他应付款 516,943,720.70 787,319,810.50
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 374,942,352.53 48,152,676.08
其他流动负债 2,046,964.07
流动负债合计 6,887,122,569.47 4,488,545,174.40
非流动负债：
长期借款 550,000,000.00 130,000,000.00
应付债券 497,589,487.84 748,520,619.44
其中：优先股
永续债
长期应付款 131,894,654.09 161,250,021.41
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债 8,032,519.78 4,904,385.19
递延收益 14,024,000.00
递延所得税负债
其他非流动负债 150,000,000.00 41,000,000.00
非流动负债合计 1,337,516,661.71 1,099,699,026.04
负债合计 8,224,639,231.18 5,588,244,200.44
所有者权益：
股本 1,877,530,273.00 1,877,530,273.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,805,763,985.65 3,287,164,895.65
减：库存股
其他综合收益
专项储备 991,359.32 779,001.50
盈余公积 277,329,817.43 234,063,774.42
一般风险准备
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
未分配利润 675,243,971.96 544,488,559.88
归属于母公司所有者权益合计 5,636,859,407.36 5,944,026,504.45
少数股东权益 854,569,877.34 275,611,735.13
所有者权益合计 6,491,429,284.70 6,219,638,239.58
负债和所有者权益总计 14,716,068,515.88 11,807,882,440.02
法定代表人：田俊彦 主管会计工作负责人：马志宏 会计机构负责人：李昆
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 124,235,638.99 108,573,893.40
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 3,500,000.00 1,899,605.15
应收账款 113,761,233.79 122,036,594.64
预付款项 12,600.00 1,599,121.89
应收利息 12,685,285.65 16,241,098.67
应收股利 845,253,934.60 504,792,990.56
其他应收款 2,761,508,218.20 2,417,432,519.72
存货 56,853,803.90 49,123,079.25
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 7,516,124.36 104,642,257.24
流动资产合计 3,925,326,839.49 3,326,341,160.52
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 4,259,089,740.44 4,302,046,433.37
投资性房地产
固定资产 18,055,316.68 27,317,128.68
在建工程
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工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 5,496,511.49 8,899,789.05
开发支出
商誉
长期待摊费用 2,163,662.78 875,995.15
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 4,284,805,231.39 4,339,139,346.25
资产总计 8,210,132,070.88 7,665,480,506.77
流动负债：
短期借款 800,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 19,255,120.00 17,298,345.86
应付账款 1,739,252.52 31,188,382.52
预收款项 16,934,416.35 22,818,522.73
应付职工薪酬 5,076,691.92 8,071,692.55
应交税费 569,801.36 1,662,578.04
应付利息 36,207,373.53 36,291,223.54
应付股利
其他应付款 286,310,111.91 586,506,014.41
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 253,999,734.70
其他流动负债
流动负债合计 1,420,092,502.29 703,836,759.65
非流动负债：
长期借款
应付债券 497,589,487.84 748,520,619.44
其中：优先股
永续债
78
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债 357,785.68
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 497,589,487.84 748,878,405.12
负债合计 1,917,681,990.13 1,452,715,164.77
所有者权益：
股本 1,877,530,273.00 1,877,530,273.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,874,695,728.48 3,874,695,728.48
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 150,506,260.96 107,240,217.95
未分配利润 389,717,818.31 353,299,122.57
所有者权益合计 6,292,450,080.75 6,212,765,342.00
负债和所有者权益总计 8,210,132,070.88 7,665,480,506.77
3、合并利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 4,985,812,076.68 4,882,239,641.33
其中：营业收入 4,985,812,076.68 4,882,239,641.33
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 4,177,267,410.75 4,696,200,967.53
其中：营业成本 3,074,231,852.78 3,681,532,298.10
利息支出
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净
额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 549,995,961.14 359,077,671.42
销售费用 199,388,111.54 216,257,031.53
管理费用 256,668,862.08 278,138,437.74
财务费用 13,175,164.15 32,902,811.65
资产减值损失 83,807,459.06 128,292,717.09
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填
57,436,436.91 220,320,913.44
列）
其中：对联营企业和合营企
53,982,094.44 210,689,531.22
业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 865,981,102.84 406,359,587.24
加：营业外收入 20,326,120.56 15,338,972.59
其中：非流动资产处置利得 1,903,281.26 3,027,563.32
减：营业外支出 30,493,049.67 16,215,338.51
其中：非流动资产处置损失 17,803,704.14 11,092,330.33
四、利润总额（亏损总额以“－”号填
855,814,173.73 405,483,221.32
列）
减：所得税费用 254,730,818.18 182,767,193.16
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 601,083,355.55 222,716,028.16
归属于母公司所有者的净利润 526,997,146.42 219,970,385.52
少数股东损益 74,086,209.13 2,745,642.64
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收
益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的
其他综合收益
80
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
1.重新计量设定受益计划
净负债或净资产的变动
2.权益法下在被投资单位
不能重分类进损益的其他综合收益
中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其
他综合收益
1.权益法下在被投资单位
以后将重分类进损益的其他综合收
益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允
价值变动损益
3.持有至到期投资重分类
为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有
效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益
的税后净额
七、综合收益总额 601,083,355.55 222,716,028.16
归属于母公司所有者的综合收
526,997,146.42 219,970,385.52
益总额
归属于少数股东的综合收益总
74,086,209.13 2,745,642.64
额
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.28 0.12
（二）稀释每股收益 0.28 0.12
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：-11,268,170.20 元，上期被合并方实现的净利润为：
-2,147,693.26 元。
法定代表人：田俊彦 主管会计工作负责人：马志宏 会计机构负责人：李昆
4、母公司利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 213,394,333.40 184,249,037.14
减：营业成本 180,702,146.25 163,584,485.65
81
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
税金及附加 1,993,126.13 2,182,352.66
销售费用 16,007,684.21 15,813,174.08
管理费用 46,890,359.26 59,061,408.11
财务费用 23,421,900.41 16,317,464.62
资产减值损失 55,572,079.96 174,465,206.40
加：公允价值变动收益（损失
以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号
542,770,535.82 633,443,512.77
填列）
其中：对联营企业和合营
9,015,037.61 6,445,061.26
企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 431,577,573.00 386,268,458.39
加：营业外收入 1,411,265.42 931,379.42
其中：非流动资产处置利
168,166.41 177,550.76
得
减：营业外支出 328,408.34 486,841.75
其中：非流动资产处置损
182,601.99 331,911.09
失
三、利润总额（亏损总额以“－”号
432,660,430.08 386,712,996.06
填列）
减：所得税费用 9,751,257.93
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 432,660,430.08 376,961,738.13
五、其他综合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益
的其他综合收益
1.重新计量设定受益计
划净负债或净资产的变动
2.权益法下在被投资单
位不能重分类进损益的其他综合收
益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的
其他综合收益
1.权益法下在被投资单
位以后将重分类进损益的其他综合
收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公
允价值变动损益
82
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
3.持有至到期投资重分
类为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的
有效部分
5.外币财务报表折算差
额
6.其他
六、综合收益总额 432,660,430.08 376,961,738.13
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
5、合并现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现
6,974,067,190.46 5,498,020,043.17
金
客户存款和同业存放款项净增
加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增
加额
收到原保险合同保费取得的现
金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现
金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 45,248,131.13 22,810,287.31
收到其他与经营活动有关的现
410,669,694.30 99,698,832.79
金
83
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
经营活动现金流入小计 7,429,985,015.89 5,620,529,163.27
购买商品、接受劳务支付的现
4,522,961,416.60 2,197,847,294.54
金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增
加额
支付原保险合同赔付款项的现
金
支付利息、手续费及佣金的现
金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的
411,556,308.64 385,263,500.75
现金
支付的各项税费 1,098,387,830.72 536,782,080.03
支付其他与经营活动有关的现
419,595,020.84 554,724,360.78
金
经营活动现金流出小计 6,452,500,576.80 3,674,617,236.10
经营活动产生的现金流量净额 977,484,439.09 1,945,911,927.17
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 295,000,000.00 177,000,000.00
取得投资收益收到的现金 207,698,812.43 103,099,779.84
处置固定资产、无形资产和其
101,345,481.09 108,151,129.19
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收
到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现
94,192.19
金
投资活动现金流入小计 604,138,485.71 388,250,909.03
购建固定资产、无形资产和其
52,802,758.82 94,046,488.99
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 342,501,222.06 327,124,131.36
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支
付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现
446,692,625.00
金
投资活动现金流出小计 841,996,605.88 421,170,620.35
84
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
投资活动产生的现金流量净额 -237,858,120.17 -32,919,711.32
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 1,591,607,166.47
其中：子公司吸收少数股东投
资收到的现金
取得借款收到的现金 2,758,025,174.49 616,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现
金
筹资活动现金流入小计 2,758,025,174.49 2,207,607,166.47
偿还债务支付的现金 1,934,969,364.83 2,446,298,546.84
分配股利、利润或偿付利息支
492,750,935.36 280,390,558.11
付的现金
其中：子公司支付给少数股东
48,385,215.00 47,988,829.69
的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现
27,667,901.97 27,915,768.41
金
筹资活动现金流出小计 2,455,388,202.16 2,754,604,873.36
筹资活动产生的现金流量净额 302,636,972.33 -546,997,706.89
四、汇率变动对现金及现金等价物
17,305,464.63 12,785,766.01
的影响
五、现金及现金等价物净增加额 1,059,568,755.88 1,378,780,274.97
加：期初现金及现金等价物余
2,442,416,747.06 1,063,636,472.09
额
六、期末现金及现金等价物余额 3,501,985,502.94 2,442,416,747.06
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现
196,942,535.22 191,806,184.46
金
收到的税费返还 454,829.67
收到其他与经营活动有关的现
11,122,911.20 29,255,073.34
金
经营活动现金流入小计 208,520,276.09 221,061,257.80
85
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
购买商品、接受劳务支付的现
157,444,643.86 184,321,275.16
金
支付给职工以及为职工支付的
56,246,628.12 52,857,140.60
现金
支付的各项税费 7,670,535.79 5,918,265.71
支付其他与经营活动有关的现
29,713,772.80 24,102,668.87
金
经营活动现金流出小计 251,075,580.57 267,199,350.34
经营活动产生的现金流量净额 -42,555,304.48 -46,138,092.54
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 95,000,000.00 177,000,000.00
取得投资收益收到的现金 221,787,333.14 230,540,815.85
处置固定资产、无形资产和其
260,300.00 18,888,634.61
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收
到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现
金
投资活动现金流入小计 317,047,633.14 426,429,450.46
购建固定资产、无形资产和其
4,100,983.68 2,917,009.07
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 650,899,353.67 1,638,262,488.21
取得子公司及其他营业单位支
付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现
金
投资活动现金流出小计 655,000,337.35 1,641,179,497.28
投资活动产生的现金流量净额 -337,952,704.21 -1,214,750,046.82
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 1,342,607,166.47
取得借款收到的现金 800,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现
金
筹资活动现金流入小计 800,000,000.00 1,342,607,166.47
偿还债务支付的现金 46,047,000.00
86
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分配股利、利润或偿付利息支
405,301,903.01 54,986,554.33
付的现金
支付其他与筹资活动有关的现
金
筹资活动现金流出小计 405,301,903.01 101,033,554.33
筹资活动产生的现金流量净额 394,698,096.99 1,241,573,612.14
四、汇率变动对现金及现金等价物
1,471,657.29 965,932.25
的影响
五、现金及现金等价物净增加额 15,661,745.59 -18,348,594.97
加：期初现金及现金等价物余
108,573,893.40 126,922,488.37
额
六、期末现金及现金等价物余额 124,235,638.99 108,573,893.40
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
本期
归属于母公司所有者权益
所有
其他权益工具 少数
项目 减： 其他 一般 未分 者权
股 资本 专项 盈余 股东
优 永 益合
其 库存 综合 风险 配利
本 公积 储备 公积 权益
先 续 计
他 股 收益 准备 润
股 债
1,87 3,159 5,973
234,0 546,7 154,3
一、上年期末余 7,53 ,714, 779,0 ,158,
63,77 06,02 64,31
额 0,27 895.6 01.50 282.5
4.42 2.32 5.61
3.00 5
加：会计政
策变更
前期
差错更正
同一 127,4 -2,21 121,2 246,4
控制下企业合 50,00 7,462 47,41 79,95
并 0.00 .44 9.52 7.08
其他
1,87 3,287 6,219
234,0 544,4 275,6
二、本年期初余 7,53 ,164, 779,0 ,638,
63,77 88,55 11,73
额 0,27 895.6 01.50 239.5
4.42 9.88 5.13
3.00 5
87
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
三、本期增减变 -481, 43,26 130,7 578,9 271,7
212,3
动金额（减少以 400,9 6,043 55,41 58,14 91,04
57.82
“－”号填列） 10.00 .01 2.08 2.21 5.12
526,9 74,08 601,0
（一）综合收益
97,14 6,209 83,35
总额
6.42 .13 5.55
-481, 581,4 100,0
（二）所有者投
400,9 00,91 00,00
入和减少资本
10.00 0.00 0.00
-481, 581,4 100,0
1．股东投入的
400,9 00,91 00,00
普通股
10.00 0.00 0.00
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
43,26 -396, -76,7 -429,
（三）利润分配 6,043 241,7 33,00 708,6
.01 34.34 6.99 98.32
43,26 -43,2
1．提取盈余公
6,043 66,04
积
.01 3.01
2．提取一般风
险准备
-352, -76,7 -429,
3．对所有者（或
975,6 33,00 708,6
股东）的分配
91.33 6.99 98.32
4．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
88
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补亏损
4．其他
212,3 204,0 416,3
（五）专项储备
57.82 30.07 87.89
1,218 1,170 2,388
1．本期提取 ,282. ,506. ,789.
75 96 71
-1,00 -966, -1,97
2．本期使用 5,924 476.8 2,401
.93 9 .82
（六）其他
1,87 2,805 6,491
277,3 675,2 854,5
四、本期期末余 7,53 ,763, 991,3 ,429,
29,81 43,97 69,87
额 0,27 985.6 59.32 284.7
7.43 1.96 7.34
3.00 5
上期金额
单位：元
上期
归属于母公司所有者权益
所有
其他权益工具 少数
项目 减： 其他 一般 未分 者权
股 资本 专项 盈余 股东
优 永 益合
其 库存 综合 风险 配利
本 公积 储备 公积 权益
先 续 计
他 股 收益 准备 润
股 债
580, 1,420
853,5 86,75 -211,7 111,4
一、上年期末余 000, 38,96 ,123,
85,87 7,262 09,37 50,96
额 000. 7.29 687.4
0.12 .24 3.89 1.66
00
加：会计政
策变更
前期
差错更正
2,261 3,080
同一 109,6 573,9 134,9
,561, 740,0 ,811,
控制下企业合 10,33 23,72 75,00
932.0 34.21 035.8
并 8.37 2.06 9.11
6
其他
580, 3,115, 196,3 362,2 246,4 4,500
二、本年期初余 779,0
000, 147,8 67,60 14,34 25,97 ,934,
额 01.50
000. 02.18 0.61 8.17 0.77 723.2
89
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
00
1,29 1,718
三、本期增减变 172,0 37,69 182,2 29,18
7,53 ,703,
动金额（减少以 17,09 6,173 74,21 5,764
0,27 516.3
“－”号填列） 3.47 .81 1.71 .36
3.00
219,9 2,745 222,7
（一）综合收益
70,38 ,642. 16,02
总额
5.52 64 8.16
1,29 1,591
172,0 122,0
（二）所有者投 7,53 ,607,
17,09 59,80
入和减少资本 0,27 166.4
3.47 0.00
3.00
1．股东投入的
普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
1,29 1,591
172,0 122,0
7,53 ,607,
4．其他 17,09 59,80
0,27 166.4
3.47 0.00
3.00
37,69 -37,6 -95,6 -95,6
（三）利润分配 6,173 96,17 19,67 19,67
.81 3.81 8.28 8.28
37,69 -37,6
1．提取盈余公
6,173 96,17
积
.81 3.81
2．提取一般风
险准备
-95,6 -95,6
3．对所有者（或
19,67 19,67
股东）的分配
8.28 8.28
4．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
90
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．其他
（五）专项储备 0.00 0.00
2,652 2,652
1．本期提取 ,112.1 ,112.
6
-2,65 -2,65
2．本期使用 2,112. 2,112
16 .16
（六）其他
1,87 3,287 6,219
234,0 544,4 275,6
四、本期期末余 7,53 ,164, 779,0 ,638,
63,77 88,55 11,73
额 0,27 895.6 01.50 239.5
4.42 9.88 5.13
3.00 5
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
本期
其他权益工具 未分 所有者
项目 资本公 减：库 其他综 专项储 盈余公
股本 优先 永续 配利 权益合
其他 积 存股 合收益 备 积
股 债 润 计
1,877, 3,874,6 107,24 353,2 6,212,7
一、上年期末余
530,2 95,728. 0,217.9 99,12 65,342.
额
73.00 48 5 2.57
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
1,877, 3,874,6 107,24 353,2 6,212,7
二、本年期初余
530,2 95,728. 0,217.9 99,12 65,342.
额
73.00 48 5 2.57
91
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
三、本期增减变 36,41
43,266, 79,684,
动金额（减少以 8,695.
043.01 738.75
“－”号填列）
432,6 432,66
（一）综合收益
60,43 0,430.0
总额
0.08 8
（二）所有者投
入和减少资本
1．股东投入的
普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
-396, -352,97
43,266,
（三）利润分配 241,7 5,691.3
043.01
34.34 3
-43,2
1．提取盈余公 43,266,
66,04
积 043.01
3.01
-352, -352,97
2．对所有者（或
975,6 5,691.3
股东）的分配
91.33 3
3．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．其他
（五）专项储备
92
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,877, 3,874,6 150,50 389,7 6,292,4
四、本期期末余
530,2 95,728. 6,260.9 17,81 50,080.
额
73.00 48 6 8.31
上期金额
单位：元
上期
其他权益工具 未分 所有者
项目 资本公 减：库 其他综 专项储 盈余公
股本 优先 永续 配利 权益合
其他 积 存股 合收益 备 积
股 债 润 计
580,0 872,60 14,03 1,536,1
一、上年期末余 69,544,
00,00 9,207.8 3,558. 86,810.
额 044.14
0.00 5 25
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
580,0 872,60 14,03 1,536,1
二、本年期初余 69,544,
00,00 9,207.8 3,558. 86,810.
额 044.14
0.00 5 25
三、本期增减变 1,297, 3,002,0 339,2 4,676,5
37,696,
动金额（减少以 530,2 86,520. 65,56 78,531.
173.81
“－”号填列） 73.00 63 4.32
376,9 376,96
（一）综合收益
61,73 1,738.1
总额
8.13
1,297, 3,002,0 4,299,6
（二）所有者投
530,2 86,520. 16,793.
入和减少资本
73.00 63
1．股东投入的
普通股
2．其他权益工 1,139, 1,817,2 2,957,0
具持有者投入 755,0 54,609. 09,627.
资本 18.00 16
3．股份支付计
入所有者权益
93
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
的金额
157,7 1,184,8 1,342,6
4．其他 75,25 31,911. 07,166.
5.00 47
-37,6
37,696,
（三）利润分配 96,17
173.81
3.81
-37,6
1．提取盈余公 37,696,
96,17
积 173.81
3.81
2．对所有者（或
股东）的分配
3．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,877, 3,874,6 107,24 353,2 6,212,7
四、本期期末余
530,2 95,728. 0,217.9 99,12 65,342.
额
73.00 48 5 2.57 00
三、公司基本情况
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司(“本公司”)是一家在中华人民共和国广东省深圳市注册的股份有限公司，于2005
年3月1日成立。本公司所发行人民币普通股A股股票，已在深圳证券交易所上市。本公司总部位于深圳市南山区海德三道卓
越后海中心1801号。
本集团主要经营活动为：活动房屋、金属结构件、建筑材料、设备的生产(分公司经营)、销售、租赁及相关服务，国内
商业、物质供销业(不含专营、专控、专卖商品)；进出口业务；普通货运(《道路运输经营许可证》有效期至2018年5月21日)；
兴办实业(具体项目另行申报)；房地产开发；物业管理；组合集成房屋的租赁、安装、拆迁及售后服务；与船舶舱室配套产
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品的售后服务、塔机租赁及配套服务；物业管理服务。
本集团的母公司和最终母公司为于中国成立的中国南山开发（集团）股份有限公司（以下简称“南山集团”）。
本财务报表业经本公司董事会于2017年4月17日决议批准。根据本公司章程，本财务报表将提交股东大会审议。
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，本年变化情况参见附注八。
四、财务报表的编制基础
1、编制基础
本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则—基本准则》以及其后颁布及修订的具体会计准则、应用指南、解释以及
其他相关规定(统称“企业会计准则”)编制。
2、持续经营
本财务报表以持续经营为基础列报。
五、重要会计政策及会计估计
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
具体会计政策和会计估计提示：
本集团根据实际生产经营特点制定了具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项坏账准备的计提、存货计价方法、
固定资产折旧和减值、无形资产摊销、集成房屋构件分类为存货或固定资产的判断、土地增值税、收入确认等交易或事项。
1、遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团于2016年12月31日的财务状况以及2016年度
的经营成果和现金流量。
2、会计期间
本集团会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
3、营业周期
本财务报表所载财务信息的营业周期为2016年1月1日起至2016年12月31日止。
4、记账本位币
本集团记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。除有特别说明外，均以人民币元为单位表示。
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5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为同一控制下企业合并
和非同一控制下企业合并。
同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。同
一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，
是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方在同一控制下企业合并中取得的资产和负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)，按合并日在最终控制
方财务报表中的账面价值为基础进行相关会计处理。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值(或发行股
份面值总额)的差额，调整资本公积中的股本溢价及原制度资本公积转入的余额，不足冲减的则调整留存收益。
非同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。非同一控制下的企业合
并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实
际取得对被购买方控制权的日期。
非同一控制下企业合并中所取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。
支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和大
于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，并以成本减去累计减值损失进行后续计量。支付
的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和小于合并中
取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及支
付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)及购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值的计量进行复
核，复核后支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之
和仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
6、合并财务报表的编制方法
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司截至2016年12月31日止的财务报表。子公司，是
指被本公司控制的主体(含企业、被投资单位中可分割的部分，以及本公司所控制的结构化主体等)。
编制合并财务报表时，子公司采用与本公司一致的会计年度和会计政策。本集团内部各公司之间的所有交易产生的资产、
负债、权益、收入、费用和现金流量于合并时全额抵销。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额的，其余额仍冲减少数股东权
益。
对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，被购买方的经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并
财务报表，直至本集团对其控制权终止。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允
价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司，被合并方的经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编
制比较合并财务报表时，对前期财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始实施控制时一
直存在。
如果相关事实和情况的变化导致对控制要素中的一项或多项发生变化的，本集团重新评估是否控制被投资方。
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7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合
营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目：确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；确
认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；按其份额确
认共同经营因出售产出所产生的收入；确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
8、现金及现金等价物的确定标准
现金，是指本集团的库存现金以及可以随时用于支付的存款；现金等价物，是指本集团持有的期限短、流动性强、易于
转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
本集团对于发生的外币交易，将外币金额折算为记账本位币金额。
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币金额。于资产负债表日，对于外币货
币性项目采用资产负债表日即期汇率折算。由此产生的结算和货币性项目折算差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相
关的外币专门借款产生的差额按照借款费用资本化的原则处理之外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，
仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日
的即期汇率折算，由此产生的差额根据非货币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。
对于境外经营，本集团在编制财务报表时将其记账本位币折算为人民币：对资产负债表中的资产和负债项目，采用资产
负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算；利润表中的收入和
费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，确认为其他综合收益。处置境外
经营时，将与该境外经营相关的其他综合收益转入处置当期损益，部分处置的按处置比例计算。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项
目，在现金流量表中单独列报。
10、金融工具
金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。
金融工具的确认和终止确认
本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分)，即从其账户和资产负债表
内予以转销：
(1)收取金融资产现金流量的权利届满；
(2)转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；
并且 (a)实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或(b)虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎
完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和
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确认新负债处理，差额计入当期损益。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，在
法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本集团承诺买入或卖出金融资产的日期。
金融资产分类和计量
本集团的金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和
应收款项、可供出售金融资产。金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类：
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产。交易性金融资产，是指满足下列条件之一的金融资产：取得该金融资产的目的是为了在短期内出
售；属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理；
属于衍生工具，但是，属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资
挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有已实现和未实现
的损益均计入当期损益。与以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产相关的股利或利息收入，计入当期损益。
持有至到期投资
持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本集团有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。
对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值以及终止确认产生的利得或损失，均计入
当期损益。
贷款和应收款项
贷款和应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。对于此类金融资产，采用实
际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
可供出售金融资产
可供出售金融资产，是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除上述金融资产类别以外的金融资产。
对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。其折价或溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值
损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外，可供出售金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到
该金融资产终止确认或发生减值时，其累计利得或损失转入当期损益。与可供出售金融资产相关的股利或利息收入，计入当
期损益。
对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，按成本计量。
本集团的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、其他金融负债。对于以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始
确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债。交易性金融负债，是指满足下列条件之一的金融负债：承担该金融负债的目的是为了在近期内回
购；属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理；
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属于衍生工具，但是，属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资
挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。对于此类金融负债，按照公允价值进行后续计量，所有已实现和未实现
的损益均计入当期损益。
其他金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵销已确认金额的法定权利，
且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
金融资产减值
本集团于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。表明
金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且企业能
够对该影响进行可靠计量的事项。金融资产发生减值的客观证据，包括发行人或债务人发生严重财务困难、债务人违反合同
条款(如偿付利息或本金发生违约或逾期等)、债务人很可能倒闭或进行其他财务重组，以及公开的数据显示预计未来现金流
量确已减少且可计量。
以摊余成本计量的金融资产
发生减值时，将该金融资产的账面通过备抵项目价值减记至预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值，
减记金额计入当期损益。预计未来现金流量现值，按照该金融资产原实际利率(即初始确认时计算确定的实际利率)折现确定，
并考虑相关担保物的价值。减值后利息收入按照确定减值损失时对未来现金流量进行折现采用的折现率作为利率计算确认。
对于贷款和应收款项，如果没有未来收回的现实预期且所有抵押品均已变现或已转入本集团，则转销贷款和应收款项以及与
之相关的减值准备。
对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，确认减值损失，计入当期损益。对单
项金额不重大的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试或单独进行减值测试。单独测试未
发生减值的金融资产(包括单项金额重大和不重大的金融资产)，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值
测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
本集团对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损
失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备
情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
可供出售金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失，予以转出，计入当
期损益。该转出的累计损失，为可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入
损益的减值损失后的余额。
可供出售权益工具投资发生减值的客观证据，包括公允价值发生严重或非暂时性下跌。“严重”根据公允价值低于成本的
程度进行判断，“非暂时性”根据公允价值低于成本的期间长短进行判断。存在发生减值的客观证据的，转出的累计损失，为
取得成本扣除当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回，
减值之后发生的公允价值增加直接在其他综合收益中确认。
在确定何谓“严重”或“非暂时性”时，需要进行判断。本集团根据公允价值低于成本的程度或期间长短，结合其他因素进
行判断。
对于可供出售债务工具投资，其减值按照与以摊余成本计量的金融资产相同的方法评估。不过，转出的累计损失，为摊
余成本扣除当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。减值后利息收入按照确定减值损失时对未来现金流量进行折
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现采用的折现率作为利率计算确认。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的
事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
以成本计量的金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，将该金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金
流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。发生的减值损失一经确认，不再转回。
金融资产转移
本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上
几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控
制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度
确认有关 金融资产，并相应确认有关负债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，确
认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。
11、应收款项
（1）单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
金额 100 万元以上(含 100 万元)且占应收款项(包括应收账
单项金额重大的判断依据或金额标准
款、其他应收款和长期应收款)账面余额 10%以上的款项。
单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法
价值的差额计提坏账准备。
（2）按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
组合名称 坏账准备计提方法
个别认定法和账龄作为信用风险特征确定应收款项组合 账龄分析法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
√ 适用 □ 不适用
账龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例
半年以内(含半年） 3.00% 3.00%
半年至一年 5.00% 5.00%
1－2 年 10.00% 10.00%
2－3 年 40.00% 40.00%
3 年以上 100.00% 100.00%
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的：
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□ 适用 √ 不适用
（3）单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
应收款项的未来现金流量现值与以账龄为信用风险特征的
单项计提坏账准备的理由 应收款项组合和个别认定法组合的未来现金流量现值存在
显著差异。
单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面
坏账准备的计提方法
价值的差额计提坏账准备。
12、存货
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
存货包括原材料、在产品、产成品、周转材料、开发成本、开发产品等。
房地产开发业务存货按成本进行初始计量。楼房在建设完工前以开发成本列示，建设完工后向建设局质监站申请单体验
收，质监站组织设计院、勘察单位、监理公司、公司和施工方共同参与，五方认可盖章后公司可获得单体验收报告，表明楼
房已达到可入住状态；财务部根据单体验收报告以及该楼房的销售情况，对已销售并预收的房款作为销售收入处理，对未销
售的房屋转开发产品。开发产品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生
的借款费用及开发过程中的其他相关费用。发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
开发用土地的核算方法：
1.纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
2.连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实 际面积分摊记入商品房成本；
公共配套设施费用的核算方法：
(1)不拥有收益权的公共配套设施：按项目的可售建筑面积分摊计入 商品房成本；
(2)拥有收益权的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的实际成本，完工时单独计入开发
产品；
(3)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的建筑面积分配计入有
关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配
套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。
生产制造业务存货包括采购成本、加工成本和其他成本。发出存货采用月末一次加权平均法确定其实际成本。周转材料
包括低值易耗品和包装物等，低值易耗品和包装物釆用一次转销法进行摊销。
以出售为目的持有的集成房屋构件作为存货核算，以经营租赁赚取租金为目的持有的集成房屋构件作为固定资产核算。
集成 房屋构件按照成本进行初始计量，在完工时根据持有的目的分类为存货或者固定资产。
存货的盘存制度采用永续盘存制。
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。
如果以前计提存货跌价准备的影响因素已经消失，使得存货的可变现净值高于其账面价值，则在原已计提的存货跌价准备金
额内，将以前减记的金额予以恢复，转回的金额计入当期损益。
可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后
的金额。计提存货跌价准备时，原材料按类别计提，产成品按单个存货项目计提。与在同一地区生产和销售的产品系列相关、
具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。
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13、长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。
长期股权投资在取得时以初始投资成本进行初始计量。通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得
被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为初始投资成本；初始投资成本与合并对价账面价值
之间差额，调整资本公积(不足冲减的，冲减留存收益)；合并日之前的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位
直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变
动而确认的股东权益，在处置该项投资时转入当期损益；其中，处置后仍为长期股权投资的按比例结转，处置后转换为金融
工具的则全额结转。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本(通过多次交易分步实现非同一控制
下的企业合并的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和作为初始投资成本)，合并
成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和；购买日之前持有的因采用权益法核算
而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资
方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，在处置该项投资时转入当期损益；其中，
处置后仍为长期股权投资的按比例结转，处置后转换为金融工具的则全额结转；购买日之前持有的股权投资作为金融工具计
入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时全部转入当期损益。除企业合并形成的长期股权投资以外方式取得
的长期股权投资，按照下列方法确定初始投资成本：支付现金取得的，以实际支付的购买价款及与取得长期股权投资直接相
关的费用、税金及其他必要支出作为初始投资成本；发行权益性证券取得的，以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成
本；通过非货币性资产交换取得的，按照《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定初始投资成本；通过债务重组
取得的，按照《企业会计准则第12号——债务重组》确定初始投资成本。
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在本公司个别财务报表中采用成本法核算。控制，是指拥有对被投
资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响回报金额。
采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资的，调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分
派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。
本集团对被投资单位具有共同控制或重大影响的，长期股权投资采用权益法核算。共同控制，是指按照相关约定对某项
安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指对被投资单
位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
采用权益法时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，归入长期股
权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额
计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法时，取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确
认投资损益和其他综合收益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投
资单位可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部
交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分(但内部交易损失属于资产减值损失的，应全额确认)，对被投资单位的
净利润进行调整后确认，但投出或出售的资产构成业务的除外。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部
分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上
构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本集团负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损益、其他
综合收益和利润分配以外股东权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入股东权益。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，终止采用权益法
的，原权益法核算的相关其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除
净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，全部转入当期损益；仍采用权益法的，原权
益法核算的相关其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理并按比例转入当期损益，
因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，按相应的比例转入当期损益。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
14、投资性房地产
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的建筑物。
投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且
其成本能够可靠地计量，则计入投资性房地产成本。否则，于发生时计入当期损益。本集团采用成本模式对投资性房地产进
行后续计量。按其预计使用寿命及净残值率对建筑物计提折旧。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如
下：
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，本公司将该投资性房地产转换为固定资产。自用房地产的用途改变
为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，本公司将固定资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为
转换后的入账价值。
在资产负债表日有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值高于可收回金额的差额计提相应的减值准备。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资
性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
15、固定资产
（1）确认条件
固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。
（2）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 年 5.00% 2.38-4.75%
经营租赁集成房屋构
年限平均法 3-10 年 5.00-10.00% 9.50-30.00%
件
塔式起重机及其配件 年限平均法 15 年 10.00% 6.00%
机器设备 年限平均法 5-10 年 10.00% 9.00-18.00%
运输设备 年限平均法 5年 5.00% 19.00%
电子及其他设备 年限平均法 3-5 年 5.00-10.00% 19.00-30.00%
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（3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资
产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧，无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产
使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
16、在建工程
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
在建工程成本按实际工程支出确定﹐包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化
的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
17、借款费用
借款费用，是指本集团因借款而发生的利息及其他相关成本，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外
币借款而发生的汇兑差额等。
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化，其他借款费用计入当期损益。符合资本
化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地
产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：
(1)资产支出已经发生；
(2)借款费用已经发生；
(3)为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。之后发生的借款费用计
入当期损益。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，按照下列方法确定：
(1)专门借款以当期实际发生的利息费用，减去暂时性的存款利息收入或投资收益后的金额确定。
(2)占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均利率
计算确定。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中，发生除达到预定可使用或者可销售状态必要的程序之外的非正常中断、
且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产
的购建或者生产活动重新开始。
18、无形资产
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
无形资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认，并以成本进行初始计量。
但非同一控制下企业合并中取得的无形资产，其公允价值能够可靠地计量的，即单独确认为无形资产并按照公允价值计量。
无形资产按照其能为本集团带来经济利益的期限确定使用寿命，无法预见其为本集团带来经济利益期限的作为使用寿命
不确定的无形资产。
104
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各项无形资产的使用寿命如下：
使用寿命
土地使用权 50年
企业管理软件 3-5年
本集团取得的土地使用权，通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权和建筑物分别作为
无形资产和固定资产核算。外购土地及建筑物支付的价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为
固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产，在其使用寿命内采用直线法摊销。本集团至少于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产
的使用寿命及摊销方法进行复核，必要时进行调整。
19、长期资产减值
本集团对除存货、递延所得税、金融资产外的资产减值，按以下方法确定：
本集团于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本集团将估计其可收回金额，进行减
值测试。对因企业合并所形成的商誉，无论是否存在减值迹象，至少于每年末进行减值测试。对于尚未达到可使用状态的无
形资产，也每年进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本集团以
单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的
可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或者资产组的可收回金额低于其账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，
同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难
以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中
受益的资产组或者资产组组合，且不大于本集团确定的报告分部。
对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首
先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组
或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊
至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比
重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
20、长期待摊费用
长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内采用直线法摊销。如果长期待摊费用项目不能使以后会计期
间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
21、职工薪酬
（1）短期薪酬的会计处理方法
在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
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（2）离职后福利的会计处理方法
本集团按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该等计划，本集团分别按员工基本工资的18%、1%
每月向该等计划缴存费用。除上述每月缴存费用外，本集团不再承担进一步支付义务。相应的支出于发生时计入当期损益或
相关资产的成本。
（3）辞退福利的会计处理方法
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：企业不能单方
面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；企业确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
22、预计负债
除了非同一控制下企业合并中的或有对价及承担的或有负债之外，当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本集团
将其确认为预计负债：
(1)该义务是本集团承担的现时义务；
(2)该义务的履行很可能导致经济利益流出本集团；
(3)该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和
货币时间价值等因素。每个资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估
计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
23、收入
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
收入在经济利益很可能流入本集团、且金额能够可靠计量，并同时满足下列条件时予以确认。
销售商品收入
本集团已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，并不再对该商品保留通常与所有权相联系的继续管理权和实
施有效控制，且相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量，确认为收入的实现。销售商品收入金额，按照从购货方已收
或应收的合同或协议价款确定，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外；合同或协议价款的收取采用递延方式，实质
上具有融资性质的，按照应收的合同或协议价款的公允价值确定。
提供劳务收入
于资产负债表日，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，按完工百分比法确认提供劳务收入；否则按已经发生
并预计能够得到补偿的劳务成本金额确认收入。提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：收入的金额能
够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入本集团，交易的完工进度能够可靠地确定，交易中已发生和将发生的成本能够可
靠地计量。本集团以已经发生的成本占估计总成本的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务收入总额，按照从接受劳
务方已收或应收的合同或协议价款确定，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外。
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房地产销售收入
在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，在同时满足开发产品所有权上的主要风险
和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够
可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
利息收入
按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定。
租赁收入
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按照直线法确认，或有租金在实际发生时计入当期损益。
对于融资租赁，本集团在租赁开始日将最低租赁收款额及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。
在租赁期间内，采用实际利率法对未实现融资收益进行分配，并将其确认为融资租赁收入。或有租金在实际发生时计入当期
损益。公司发生的初始费用包括在应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
24、政府补助
（1）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。
政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的，作为与资产相关的政府补助；政府文件不明确的，以取得该补助
必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助，除此之外
的作为与收益相关的政府补助。
（2）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期
损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使
用寿命内平均分配，计入当期损益。但按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
25、租赁
（1）经营租赁的会计处理方法
作为经营租赁承租人
经营租赁的租金支出，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成本或当期损益，或有租金在实际发生时计入当
期损益。
作为经营租赁出租人
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，或有租金在实际发生时计入当期损益。
（2）融资租赁的会计处理方法
作为融资租赁承租人
融资租入的资产，于租赁期开始日将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产
的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用，在租赁期内各个期间采用实际利
率法进行分摊。或有租金在实际发生时计入当期损益。
作为融资租赁出租人
融资租出的资产，于租赁期开始日将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，
同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额作为未实现融资收益，在租
赁期内各个期间采用实际利率法进行确认。或有租金在实际发生时计入当期损益。
26、其他重要的会计政策和会计估计
编制财务报表要求管理层作出判断、估计和假设，这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的列报金额及
其披露，以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些假设和估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产
或负债的账面金额进行重大调整。
判断
在应用本集团的会计政策的过程中，管理层作出了以下对财务报表所确认的金额具有重大影响的判断：
经营租赁——作为出租人
本集团就投资性房地产签订了租赁合同。本集团认为，根据租赁合同的条款，本集团保留了这些房地产所有权上的所有
重大风险和报酬，因此作为经营租赁处理。
集成房屋构件分类为存货或固定资产的判断
本集团的集成房屋构件在完工时根据持有的目的分类为存货(以出售为目的)或者固定资产(以经营租赁为目的)。本集团
在判断持有目的时考虑各种相关的事实和因素，包括并不限于：销售订单、出租合同、内部决议等。
折旧和摊销
本集团对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和摊销。本集团定期复
核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是本集团根据对同类资产的以往经验并结合预期的
技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
估计的不确定性
以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关键来源，可能会导致未来会计期间资产和负债账
面金额重大调整。
除金融资产之外的非流动资产减值(除商誉外)
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。除金融资产之外的非流动资
产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去
处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交
易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现
值时，管理层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。详见附注七、
14。
递延所得税资产
在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所有尚未利用的可抵扣亏损确认递延所得税资产。
这需要管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税
资产的金额。
存货跌价准备
如附注五、12所述，本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是指日常生活中，存货的估计售
价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
如果管理层对存货估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费进行重新修订，修订后的估
计售价低于目前采用的估计售价，或修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费高于目前采用的
估计，本集团需对存货增加计提跌价准备。
如果实际售价，至完工时将要发生的成本、销售费用以及相关税费高于或低于管理层的估计，则本集团将于相应的会计
期间将相关影响在合并利润表中予以确认。
应收款项减值
如附注五、11所述，本集团在资产负债表日审阅按摊余成本计量的应收款项，以评估是否出现减值情况，并在出现减值
情况时评估减值损失的具体金额。减值的客观证据包括显示个别或组合应收款项预计未来现金流量出现大幅下降的可观察数
据、显示个别或组合应收款项中债务人的财务状况出现重大负面变动的可观察数据等事项。如果有证据表明该应收款项价值
已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，则将原确认的减值损失予以转回。
土地增值税
本集团须缴纳土地增值税。土地增值税的拨备是管理层根据对有关税收法律及法规要求的理解所作出的最佳估计。实际
土地增值税负债须于土地增值税清算时由税务机关厘定。本集团尚未与税务机关就若干房地产开发项目确定其土地增值税的
清算及纳税方案。最终的土增税计算结果可能有别于初始入账的金额，任何差异将会影响实现差异期间的土地增值税支出及
相关拨备金额。
27、重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
√ 适用 □ 不适用
会计政策变更
税费列报方式变更
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本集团于2016年按照《增值税会计处理规定》（财会[2016]22号）的要求，将利润表中“营业税金及附加”项目调整为“税
金及附加”项目。企业经营活动发生的房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费，自2016年5月1日起发生的，
列示于“税金及附加”项目，不再列示于“管理费用”项目；2016年5月1日之前发生的(除原已计入“营业税金及附加”项目的与投
资性房地产相关的房产税和土地使用税外)，仍列示于“管理费用”项目。
“应交税费”科目的“应交增值税”、“待抵扣进项税额”等明细科目的借方余额，于2016年末由资产负债表中的“应交税费”
项目重分类至“其他流动资产”列示；2015年末上述明细科目的借方余额，仍按原列报方式列示。由于上述要求，2016年度和
2015年度的“税金及附加”项目以及“管理费用”项目、2016年末和2015年末的“应交税费”项目、“其他流动资产”项目之间列报
的内容有所不同，但对2016年度和2015年度的合并及公司净利润和合并及公司股东权益无影响。
（2）重要会计估计变更
□ 适用 √ 不适用
28、其他
1.利润分配
本公司的现金股利，于股东大会批准后确认为负债。
2.安全生产费
按照规定提取的安全生产费，计入相关产品的成本或当期损益，同时计入专项储备；使用时区分是否形成固定资产分别
进行处理：属于费用性支出的，直接冲减专项储备；形成固定资产的，归集所发生地指出，于达到预定可使用状态时确认固
定资产，同时冲减等值专项储备并确认等值累计折旧。
3.维修基金
本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他应付款-房屋维修基金”，专项用于住宅共同部
位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。
4.质量保证金
施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“其他应付款”，待保证期过后根据实际情况和合同约定支
付。
5、所得税
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入股东权益的交易或者事项相关的
计入股东权益外，均作为所得税费用或收益计入当期损益。
本集团对于当期和以前期间形成的当期所得税负债或资产，按照税法规定计算的预期应交纳或返还的所得税金额计量。
本集团根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，以及未作为资产和负债确认但按照
税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法计提递延
所得税。
各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非：
(1) 应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始
确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
(2) 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时
性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、
可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非：
(1) 可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳
税所得额或可抵扣亏损。
(2) 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税
资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
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本集团于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债
期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额
用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。于资产负债表日，本集团重新评估未确认的递延所得税
资产，在很可能获得足够的应纳税所得额可供所有或部分递延所得税资产转回的限度内，确认递延所得税资产。
如果拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税与同一应纳税主体和同一税收征管部
门相关，则将递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示。
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
应税收入按 17%的税率计算销项税，
并按扣除当期允许抵扣的进项税额后
的差额计缴增值税。
经营租赁服务，根据财政部国家税务总
局财税[2013]106 号、[2016]36 号，按
照 17%税率计征。试点纳税人中的一
般纳税人，以该地区实施之日前构建或
者自制的有形动产为标的物提供的经
营租赁服务，适用简易计税方法按照
3%征收率计征。
租赁资产出售业务和一般固定资产处
置，适用按简易办法计征，依照 3%征
收率减按 2%征收增值税。
根据财政部及国税总局相关政策要求，
增值税 3%、17%、5%、11%
自 2016 年 5 月 1 日起，原适用营业税
的收入全部改为计征增值税，具体情况
如下：房地产销售：2016 年 4 月 30 日
前开工的项目，适用简易征收方式，税
率 5%；2016 年 4 月 30 日后开工的项
目，以扣减土地价款后的收入为计税
额，适用一般征收方式，税率 11%。
不动产租赁：2016 年 4 月 30 日前取得
的房产，适用简易征收方式，税率 5%；
2016 年 4 月 30 日后取得的房产，适用
一般征收方式，税率 11%。
建筑业务拆除安装服务，适用增值税税
率 11%。
城市维护建设税 按实际缴纳的流转税的 1%、5%、7% 1%、5%、7%
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计缴
企业所得税按应纳税所得额的 15%、
企业所得税 15%、16.5%、25%
16.5%、25%计缴
应税收入的 3%-5%计缴营业税。自
营业税 2016 年 5 月 1 日起，由计缴营业税改 3%-5%
为计缴增值税
从价计征的，按房产原值一次减除 30%
房产税 后余值的 1.2%计缴；从租计征的，按 1.2%，12%
租金收入的 12%计缴
以房地产销售收入扣除项目金额为计
土地增值税 税依据，按照超率累进税率 30-60%计 30-60%
缴
土地使用权及房屋受让金额的 3%-5%
契税 3%-5%
计缴
教育费附加 按实际缴纳的流转税的 3%计缴 3%
地方教育附加 按实际缴纳的流转税的 2%计缴 2%
河道工程修建维护费 按实际缴纳的流转税的 1%计缴 1%
2、税收优惠
（1）增值税税收优惠
根据财政部和国家税务总局《关于新型墙体材料增值税政策的通知》（财税〔2015〕73号），雅致集成房屋（廊坊）有限
公司和华南建材（深圳）有限公司东莞分公司就其销售自产的部分新型墙体材料实现的增值税享受即征即退50%的税收优惠。
（2）企业所得税税收优惠
2015年6月19日，本公司下属华南建材（深圳)有限公司取得深圳市科技创新委员会、深圳市财政委员会、深圳市国家税
务局、深圳市地方税务局联合颁发的高新技术企业证书(证书编号：GR201544200820)，该高新技术企业资格有效期为三年。
按《中华人民共和国企业所得税法》和深圳市南山区地方税务局《税务事项通知书》(深地税南备字[2013]208号)的有关规定
享受企业所得税优惠政策，本年度适用税率为15%。
本公司下属成都雅致集成房屋有限公司，按成都市龙泉驿区国家税务局《关于成都雅致集成房屋有限公司享受西部大开
发企业所得税优惠税率的批复》(龙国税[2006]10号)的有关规定享受企业所得税优惠政策，即自2006年起减按15%征收。
本公司下属雅致国际（香港）有限公司适用香港地区16.5%所得税税率。
除上述公司外本公司及其他下属公司均执行企业所得税基本税率25%。
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 286,777.26 395,566.11
银行存款 3,505,192,748.29 2,442,021,180.95
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
其他货币资金 69,579,958.49 75,183,258.37
合计 3,575,059,484.04 2,517,600,005.43
其中：存放在境外的款项总额 3,949,904.28 7,133,448.90
其他说明
于2016年12月31日，本集团因诉讼事项，人民币3,494,022.61元（2015年12月31日：无）的银行存款被冻结。
于2016年12月31日，本集团存放于境外的货币资金为人民币3,949,904.28元(2015年12月31日：人民币7,133,448.90元)。
于2016年12月31日，本集团存放在本公司联营公司中开财务有限公司的货币资金为人民币2,754,042,173.00元(2015年12
月31日：人民币1,632,414,175.07元)。中开财务有限公司是一家经中国人民银行批准设立的金融机构。
银行活期存款按照银行活期存款利率取得利息收入。短期定期存款的存款期分为7天至12个月不等，依本集团的现金需
求而定，并按照相应的银行定期存款利率取得利息收入。
其他货币资金为使用受限制的工程保证金、履约保证金、票据保证金定期存款和预售监管资金。
2、应收票据
（1）应收票据分类列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 34,781,313.71 57,450,113.30
商业承兑票据 20,536,985.81 18,563,903.05
合计 55,318,299.52 76,014,016.35
（2）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位： 元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑票据 29,624,846.37
商业承兑票据 8,529,561.39
合计 29,624,846.37 8,529,561.39
3、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价
计提比 账面价值
金额 比例 金额 值 金额 比例 金额 计提比例
例
113
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
单项金额重大并单 7,728,
12,820, 12,820, 100.00 5,750,2 1,978,535
独计提坏账准备的 1.92% 0.00 800.5 1.07% 74.40%
924.22 924.22 % 65.56 .01
应收账款
按信用风险特征组 654,53 190,00 711,2
464,531 168,724 542,516,9
合计提坏账准备的 7,054.4 97.93% 6,015.5 29.03% 41,85 98.78% 23.72%
,038.89 ,931.57 23.78
应收账款 4 5 5.35
单项金额不重大但 1,070,
1,028,5 1,028,5 100.00 1,070,9
单独计提坏账准备 0.15% 0.00 916.4 0.15% 100.00% 0.00
40.10 40.10 % 16.49
的应收账款
668,38 203,85 720,0
100.00 464,531 100.00 175,546 544,495,4
合计 6,518.7 5,479.8 41,57
% ,038.89 % ,113.62 58.79
6 7 2.41
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
应收账款（按单位）
应收账款 坏账准备 计提比例 计提理由
浙江造船有限公司 7,098,786.83 7,098,786.83 100.00% 无法收回
五原县力农产业化养
2,336,753.60 2,336,753.60 100.00% 无法收回
殖有限责任公司
中铁十二局集团有限
2,295,677.15 2,295,677.15 100.00% 无法收回
公司
荣成市神飞船舶制造
1,089,706.64 1,089,706.64 100.00% 无法收回
有限公司
合计 12,820,924.22 12,820,924.22 -- --
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
半年以内 227,322,398.87 6,819,671.97 3.00%
半年至 1 年 130,795,974.84 6,539,798.74 5.00%
1 年以内小计 358,118,373.71 13,359,470.71
1至2年 101,988,722.44 10,198,872.24 10.00%
2至3年 46,637,142.82 18,654,857.13 40.00%
3 年以上 147,792,815.47 147,792,815.47 100.00%
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合计 654,537,054.44 190,006,015.55
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 35,928,907.53 元；本期收回或转回坏账准备金额 7,087,777.81 元。
（3）本期实际核销的应收账款情况
单位： 元
款项是否由关联
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
出示扣款证明-业
零星客户 货款 531,763.47 无法收回 务员写调账申请 否
单-领导审批
合计 -- 531,763.47 -- -- --
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
年末数前五名的应收账款合计数为人民币55,196,420.67元(2015年：人民币57,633,786.06元)，占应收账款年末数合计数
的比例为8.26%(2015年：8.00%)，相应计提的坏账准备合计数为人民币5,567,863.63元(2015年：人民币2,946,519.55元)。
4、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位： 元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 45,036,475.62 95.13% 22,370,317.69 88.03%
1至2年 1,399,470.57 2.96% 1,225,273.43 4.82%
2至3年 493,251.82 1.04% 1,685,940.85 6.63%
3 年以上 413,842.70 0.87% 132,402.76 0.52%
合计 47,343,040.71 -- 25,413,934.73 --
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
账龄超过1年且金额重要的预付款项未结转的原因是未到结算期。
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（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
年末数前五名的预付账款合计数为人民币33,709,972.25元(2015年：人民币16,020,141.73元)，占预付账款年末数合计数
的比例为71.20%(2015年：63.04%)。
5、应收利息
（1）应收利息分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
定期存款 1,145,363.42 307,105.21
合计 1,145,363.42 307,105.21
6、应收股利
（1）应收股利
单位： 元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
苏州招商南山地产有限公司 44,155,446.16 204,244,469.96
合计 44,155,446.16 204,244,469.96
7、其他应收款
（1）其他应收款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 计提比
金额 比例 金额 值 金额 比例 金额 值
例 例
单项金额重大并 247,27 247,27 413,6
70.24 89.32 413,619,
单独计提坏账准 7,889.1 7,889.1 19,22
% % 224.34
备的其他应收款 3 3 4.34
按信用风险特征 104,77 49,48
29.76 11,316, 10.80 93,457, 10.68 7,205,8 42,274,5
组合计提坏账准 3,726.5 0,381 14.56%
% 650.61 % 075.94 % 06.96 74.07
备的其他应收款 5 .03
352,05 340,73 463,0
100.00 11,316, 100.00 7,205,8 455,893,
合计 1,615.6 4,965.0 99,60
% 650.61 % 06.96 798.41
8 7 5.37
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期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
半年以内 59,725,139.89 1,791,754.22 3.00%
半年至 1 年 10,475,470.60 523,773.53 5.00%
1 年以内小计 70,200,610.49 2,315,527.75
1至2年 24,566,041.15 2,456,604.11 10.00%
2至3年 5,770,926.90 2,308,370.75 40.00%
3 年以上 4,236,148.01 4,236,148.00 100.00%
合计 104,773,726.55 11,316,650.61
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 6,445,513.86 元；本期收回或转回坏账准备金额 2,295,860.02 元。
（3）本期实际核销的其他应收款情况
单位： 元
项目 核销金额
零星客户 38,810.19
其中重要的其他应收款核销情况：
单位： 元
款项是否由关联
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
出示扣款证明-业
零星客户 押金 38,810.19 无法收回 务员写调账申请 否
单-领导审批
合计 -- 38,810.19 -- -- --
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其他应收款核销说明：
（4）其他应收款按款项性质分类情况
单位： 元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金保证金 71,229,560.85 266,603,713.32
往来款 228,789,110.73 170,940,151.11
备用金 9,105,951.92 5,192,615.13
应收暂付款 4,804,513.33 12,947,544.80
其他 38,122,478.85 7,415,581.01
合计 352,051,615.68 463,099,605.37
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位： 元
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例
第一名 关联往来 148,474,421.55 0-2 年 42.17%
第二名 征地补偿款 28,557,823.00 1 年以内 8.11% 856,734.69
第三名 保证金及押金 26,490,445.32 0-3 年 7.52%
第四名 保证金及押金 24,569,402.40 2-3 年 6.98%
第五名 保证金及押金 15,798,800.00 0-2 年 4.49%
合计 -- 243,890,892.27 -- 69.27% 856,734.69
8、存货
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
是
（1）存货分类
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
按性质分类：
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本 7,036,790,780. 7,036,790,780. 4,007,084,809. 4,007,084,809.
118
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
94 94 66
1,867,478,344. 1,867,478,344.
开发产品 369,588,588.23 369,588,588.23
28
原材料 105,991,055.50 5,563,168.06 100,427,887.44 87,062,989.91 5,364,784.81 81,698,205.10
在产品 17,836,558.56 20,123.59 17,816,434.97 19,351,927.74 29,701.50 19,322,226.24
产成品 221,130,494.00 7,094,705.91 214,035,788.09 164,280,287.58 7,736,350.06 156,543,937.52
周转材料 2,254,355.45 192,358.04 2,061,997.41 2,786,941.26 195,371.83 2,591,569.43
委托加工物资 473,649.57 473,649.57 378,030.16 378,030.16
7,754,065,482. 7,741,195,126. 6,148,423,330. 6,135,097,122.
合计 12,870,355.60 13,326,208.20
25 65 59
按下列格式分项目披露“开发成本”及其利息资本化率情况：
单位： 元
本期 其中：
本期转 本期其 利息资
项目名 开工时 预计竣 预计总 期初余 （开发 期末余 本期利 资金来
入开发 他减少 本化累
称 间 工时间 投资 额 成本） 额 息资本 源
产品 金额 计金额
增加 化金额
南山
2016 年 2017 年
苏迪亚 110,000 5,457,1 37,145,
05 月 09 月
诺B地 ,000.00 25.45 095.47
01 日 01 日
块
南山 2016 年 2018 年 2,587,0 265,62 303,64
白鹤天 11 月 01 11 月 01 00,000. 7,180.5 2,531.5
池一期 日 日 00 0
2015 年 2017 年 4,331,0 1,600,6 1,786,1
南山
04 月 12 月 20,000. 45,747. 53,280.
维拉
01 日 01 日 00 48
2013 年 1,768,8 631,09
南山
06 月 20,000. 7,799.7
柠檬城
01 日 00
2016 年 2017 年 1,568,7 736,63 850,53
南山
06 月 09 月 00,000. 1,531.6 3,744.5
柠府
01 日 01 日 00 9
南 2016 年 2017 年 313,25
89,344, 112,934
山三 01 月 01 月 0,000.0
784.87 ,137.57
食六巷 01 日 01 日
南山国 2016 年 2019 年 1,100,4 282,75 306,57
际社区 06 月 06 月 00,000. 8,876.1 3,959.7
二期 01 日 01 日 00 3
山语海 2014 年 2017 年 1,403,1 395,52 788,93
119
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
06 月 09 月 82,055. 1,763.8 5,965.2
01 日 01 日 37 1
武汉为 2012 年 2017 年 320,00 150,26
侨产业 02 月 12 月 0,000.0 2,271.1
园 01 日 01 日 0
2017 年 2019 年 4,046,5 2,700,6
南山
02 月 09 月 90,000. 09,795.
新程
01 日 01 日 00
17,548, 4,007,0 7,036,7
合计 -- -- 962,05 84,809. 90,780. --
5.37 66
按下列格式分项目披露“开发产品”：
单位： 元
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
南山苏迪亚 2012 年 12 月
46,490,189.39 33,162,705.63 13,327,483.76
诺 A 地块 31 日
2015 年 09 月
南山雍江汇 582,680,985.92 520,400,922.98 62,280,062.94
30 日
2016 年 03 月
南山柠檬城 56,796,899.19 605,164,464.88 658,432,346.11 3,529,017.96
31 日
2008 年 11 月
巴黎印象 26,396,195.39 2,493,274.98 23,902,920.41
30 日
2013 年 12 月
金成家园 10,340,000.00 7,520,000.00 2,820,000.00
31 日
2014 年 06 月
南山檀郡 11,484,822.52 11,484,822.52
30 日
2015 年 12 月
南山雨果 849,313,625.77 697,490,663.22 151,822,962.55
31 日
南山国际社区 2015 年 09 月
283,975,626.10 172,069,485.49 111,906,140.61
一期 30 日
2016 年 12 月
山语海 155,582,614.24 155,582,614.24
31 日
合计 -- 1,867,478,344.28 760,747,079.12 2,258,636,835.17 369,588,588.23
（2）存货跌价准备
按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：
按性质分类：
单位： 元
120
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
期初余 本期增加金额 本期减少金额
项目 期末余额 备注
额 计提 其他 转回或转销 其他
5,364,78
原材料 1,251,473.07 1,053,089.82 5,563,168.06
4.81
29,701.5
在产品 9,577.91 20,123.59
7,736,35
产成品 2,645,074.21 3,286,718.36 7,094,705.91
0.06
195,371.
周转材料 3,013.79 192,358.04
13,326,2 12,870,355.6
合计 3,896,547.28 4,352,399.88 --
08.20
（3）存货期末余额中借款费用资本化率的情况
存货年末数中含有的借款费用资本化金额为人民币147,847,916.21元(2015年： 374,784,052.45元)，系开发成本及开发产
品中利息资本化金额。利息资本化的借款均为专门借款，利率范围为4.35%至7.8%(2015年：5.5%至7.8%)。
（4）存货受限情况
按项目披露受限存货情况：
单位： 元
项目名称 期初余额 期末余额 受限原因
苏州南山新吴房地产开发有限公
0.00 199,164,044.00 用于抵押借款
司 B 地块土地使用权
合计 199,164,044.00 --
9、一年内到期的非流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期应收款 15,271,593.12 11,552,131.25
合计 15,271,593.12 11,552,131.25
其他说明：
10、其他流动资产
单位： 元
121
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
项目 期末余额 期初余额
待抵扣进项税 22,295,308.39
预缴税费 206,532,165.54 152,992,761.24
理财产品 295,000,000.00
其他 1,017,944.38
合计 228,827,473.93 449,010,705.62
其他说明：
11、长期应收款
（1）长期应收款情况
单位： 元
期末余额 期初余额
项目 折现率区间
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
100,227,243. 91,664,030.0 51,516,301.6 51,516,301.6
融资租赁款 8,563,213.50 5.64%
56 6 3
其中：未实 12,647,230.4 12,647,230.4
4,486,629.61 4,486,629.61
现融资收益 8
11,545,836.3 11,545,836.3 11,885,908.9 11,885,908.9
保证金
0 0 0
一年内到期的 -15,271,593. -15,271,593. -11,552,131. -11,552,131.
融资租赁款 12 12 25
96,501,486.7 87,938,273.2 51,850,079.2 51,850,079.2
合计 8,563,213.50 --
4 4 8
12、长期股权投资
单位： 元
本期增减变动
权益法 宣告发 减值准
被投资 期初余 其他综 期末余
追加投 减少投 下确认 其他权 放现金 计提减 备期末
单位 额 合收益 其他 额
资 资 的投资 益变动 股利或 值准备 余额
调整
损益 利润
一、合营企业
惠州市
惠阳半 811,610 811,610 500,00
岛新城 .67 .67 0.00
市物业
122
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
管理有
限公司
811,610 811,610 500,00
小计
.67 .67 0.00
二、联营企业
苏州招
106,54 106,54
商南山 44,155, 44,155,
3,429.1 3,429.1
地产有 446.16 446.16
1
限公司
中开财 120,66
111,647 9,015,0
务有限 2,133.1
,095.57 37.61
公司
218,19 227,20
53,170, 44,155,
小计 0,524.6 5,562.2
483.77 446.16
8
218,19 228,01
53,982, 44,155, 500,00
合计 0,524.6 7,172.9
094.44 446.16 0.00
8
其他说明
13、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值 17,558,382.22 17,558,382.22
1.期初余额 6,865,692.69 6,865,692.69
2.本期增加金额 10,692,689.53 10,692,689.53
（1）外购
（2）存货\固定资
10,692,689.53 10,692,689.53
产\在建工程转入
（3）企业合并增
加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
123
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4.期末余额 17,558,382.22 17,558,382.22
二、累计折旧和累计
摊销
1.期初余额 2,010,088.39 2,010,088.39
2.本期增加金额 435,202.69 435,202.69
（1）计提或摊销 435,202.69 435,202.69
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 2,445,291.08 2,445,291.08
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 15,113,091.14 15,113,091.14
2.期初账面价值 4,855,604.30 4,855,604.30
14、固定资产
（1）固定资产情况
单位： 元
房屋及建筑 经营租赁集 塔式起重机 电子及其他
项目 机器设备 运输设备 合计
物 成房屋构件 及其配件 设备
一、账面原
值：
124
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1.期初余 314,634,671. 206,097,900. 697,021,271. 151,202,795. 31,734,626.8 44,203,201.2 1,444,894,46
额 78 73 57 24 4 7 7.43
2.本期增 46,365,871.1 13,918,115.4 4,638,704.40 41,517,404.3 5,305,052.85 5,182,045.01 116,927,193.
加金额 1 0 6
（1）购 10,248,490.2 10,062,769.4 34,822,375.3
665,041.28 4,537,004.40 4,990,990.91 4,318,078.99
置 5 7
（2）在 31,454,634.8 33,231,182.1
1,283,392.94 101,700.00 391,454.35
建工程转入 9
（3）企
314,061.94 472,511.67 786,573.61
业合并增加
（4）存货转 44,417,436.8 48,087,062.0
3,669,625.15
入 9
3.本期减 101,756,126. 91,451,515.3 212,194,972.
9,002,463.73 2,611,757.74 5,610,556.45 1,762,552.84
少金额 50 5
（1）处 101,756,126. 91,451,515.3 212,194,972.
9,002,463.73 2,611,757.74 5,610,556.45 1,762,552.84
置或报废 50 5
4.期末余 351,998,079. 118,259,889. 610,208,460. 190,108,441. 31,429,123.2 47,622,693.4 1,349,626,68
额 16 63 62 86 4 4 7.95
二、累计折
旧
1.期初余 49,966,900.9 76,934,061.5 182,394,917. 62,745,663.7 24,791,527.4 23,439,929.9 420,273,000.
额 0 7 38 1 9 4
2.本期增 15,741,493.9 9,976,846.87 34,964,371.6 13,729,741.6 3,123,399.85 5,342,278.71 82,878,132.6
加金额 7 7 0
（1）计 15,741,493.9 34,964,371.6 13,729,741.6 82,339,691.6
9,976,846.87 2,833,992.04 5,093,245.48
提 7 7 0
（2）非同一
控制下企业 289,407.81 249,033.23 538,441.04
合并
3.本期减 1,750,898.34 35,425,041.4 25,519,398.0 2,408,050.26 4,714,574.13 1,256,443.30 71,074,405.4
少金额 0 2
（1）处 35,425,041.4 25,519,398.0 71,074,405.4
1,750,898.34 2,408,050.26 4,714,574.13 1,256,443.30
置或报废 0 2
4.期末余 63,957,496.5 51,485,867.0 191,839,891. 74,067,355.0 23,200,353.2 27,525,765.3 432,076,728.
额 3 4 03 5 1 5
三、减值准
125
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备
1.期初余 90,691,407.1 53,053,426.3 143,744,833.
额 6 0
2.本期增 38,751,952.1 38,751,952.1
加金额 4
（1）计 38,751,952.1 38,751,952.1
提 4
3.本期减 47,115,641.2 293,723.31 47,409,364.5
少金额 6
（1）处 47,115,641.2 47,409,364.5
293,723.31
置或报废 6
4.期末余 43,575,765.9 91,511,655.1 135,087,421.
额 0 3
四、账面价
值
1.期末账 288,040,582. 23,198,256.6 326,856,914. 116,041,086. 20,096,928.0 782,462,538.
8,228,770.03
面价值 63 9 46 81 9
2.期初账 264,667,770. 38,472,432.0 461,572,927. 88,457,131.5 20,763,271.3 880,876,632.
6,943,099.35
面价值 88 0 89 3 3
（2）暂时闲置的固定资产情况
单位： 元
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值 备注
塔式起重机 243,473,175.79 76,544,116.52 36,513,150.40 130,415,908.87
（3）通过融资租赁租入的固定资产情况
单位： 元
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值
塔式起重机及其配件 610,208,460.62 191,839,891.03 91,511,655.13 326,856,914.46
（4）通过经营租赁租出的固定资产
单位： 元
项目 期末账面价值
经营租赁集成房屋构件 23,198,256.69
126
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
经营租赁塔式起重机及其配件 196,441,005.59
（5）未办妥产权证书的固定资产情况
单位： 元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
房屋及建筑物 205,754,555.92 正在办理中
其他说明
15、在建工程
（1）在建工程情况
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
常熟雅致生产
3,399,460.83 3,399,460.83 25,709,564.22 25,709,564.22
基地
零星工程 54,395.00 54,395.00
合计 3,399,460.83 3,399,460.83 25,763,959.22 25,763,959.22
（2）重要在建工程项目本期变动情况
单位： 元
工程 其中：
本期 利息
本期 累计 本期 本期
本期 转入 资本
项目 预算 期初 其他 期末 投入 工程 利息 利息 资金
增加 固定 化累
名称 数 余额 减少 余额 占预 进度 资本 资本 来源
金额 资产 计金
金额 算比 化金 化率
金额 额
例 额
西安
45,575
雅致 1,283, 1,283, 100.00 募股
,193.0
生产 392.94 392.94 % 资金
基地
常熟
224,67 25,709 24,837
雅致 3,092, 564,28 3,399, 100.00 募股
9,927. ,564.2 ,913.9
生产 092.28 1.72 460.83 % 资金
19 2
基地
华南
7,008, 7,008, 7,008, 100.00
建材 其他
175.29 175.29 175.29 %
生产
127
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
设备
零星 54,395 47,305 101,70
工程 .00 .00 0.00
277,26 25,763 11,430 33,231
564,28 3,399,
合计 3,295. ,959.2 ,965.5 ,182.1 -- -- --
1.72 460.83
51 2 1 8
16、固定资产清理
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
114,065.68
合计 114,065.68
其他说明：
17、无形资产
（1）无形资产情况
单位： 元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 企业管理软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 136,134,404.91 30,843,534.22 166,977,939.13
2.本期增加金额 83,014,261.88 1,080,898.63 84,095,160.51
（1）购置 83,014,261.88 1,080,898.63 84,095,160.51
（2）内部研发
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 117,062,584.70 898,484.00 117,961,068.70
（1）处置 117,062,584.70 898,484.00 117,961,068.70
4.期末余额 102,086,082.09 31,025,948.85 133,112,030.94
二、累计摊销
1.期初余额 12,029,750.71 18,545,837.80 30,575,588.51
2.本期增加金额 2,855,126.37 4,842,373.57 7,697,499.94
（1）计提 2,855,126.37 4,842,373.57 7,697,499.94
128
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
3.本期减少金额 4,083,782.99 898,484.00 4,982,266.99
（1）处置 4,083,782.99 898,484.00 4,982,266.99
4.期末余额 10,801,094.09 22,489,727.37 33,290,821.46
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 91,284,988.00 8,536,221.48 99,821,209.48
2.期初账面价值 124,104,654.20 12,297,696.42 136,402,350.62
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例。
（2）未办妥产权证书的土地使用权情况
单位： 元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
土地使用权 19,948,320.46 正在办理中
其他说明：
18、商誉
（1）商誉账面原值
单位： 元
被投资单位名称或
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
形成商誉的事项
收购成都雅致集成
1,330,337.45 1,330,337.45
房屋有限公司商誉
收购深圳市海邻机
械设备有限公司商 52,988,485.64 52,988,485.64
誉
129
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
合计 54,318,823.09 54,318,823.09
（2）商誉减值准备
单位： 元
被投资单位名
称或形成商誉 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
的事项
收购成都雅致
集成房屋有限 1,330,337.45 1,330,337.45
公司商誉
收购深圳市海
邻机械设备有 52,988,485.64 52,988,485.64
限公司商誉
合计 54,318,823.09 54,318,823.09
说明商誉减值测试过程、参数及商誉减值损失的确认方法：
其他说明
19、长期待摊费用
单位： 元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 13,298,010.52 7,731,370.63 8,859,021.70 12,170,359.45
资质认证费 3,269,210.71 2,031,881.91 1,193,793.31 4,107,299.31
车间改造费 875,995.15 398,999.99 620,094.46 654,900.68
塔机管理费 1,750,530.18 88,771.25 1,250,281.31 589,020.12
企业邮箱服务费 18,000.00 498,952.00 35,274.00 481,678.00
高尔夫球会员费 43,055.35 43,055.35
合计 19,254,801.91 10,749,975.78 12,001,520.13 18,003,257.56
其他说明
20、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 34,054,402.61 5,291,428.50 20,553,588.40 3,209,857.44
130
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
可抵扣亏损 69,481,073.76 17,370,268.43 37,607,002.48 9,401,750.62
预提土地增值税 30,837,485.35 7,709,371.34 153,336,260.60 38,334,065.15
合计 134,372,961.72 30,371,068.27 211,496,851.48 50,945,673.21
（2）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位： 元
递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资 递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资
项目
债期末互抵金额 产或负债期末余额 债期初互抵金额 产或负债期初余额
递延所得税资产 30,371,068.27 50,945,673.21
（3）未确认递延所得税资产明细
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣亏损 1,061,720,049.18 884,097,144.57
资产减值准备 338,138,718.00 319,769,373.83
递延收益 14,024,000.00
合计 1,399,858,767.18 1,217,890,518.40
（4）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位： 元
年份 期末金额 期初金额 备注
2017 年 79,318,093.56 79,912,647.69
2018 年 12,894,366.91 10,641,680.61
2019 年 394,607,022.77 399,122,730.90
2020 年 382,542,570.97 394,420,085.37
2021 年 192,357,994.97
合计 1,061,720,049.18 884,097,144.57 --
其他说明：
21、其他非流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
代垫拆迁补偿款(注 1) 630,714,835.00
资产购置款(注 2) 306,645,777.18
131
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
合计 937,360,612.18
其他说明：
注 1：2016 年 12 月 31 日余额系本集团之子公司成都恒璟源投资咨询有限公司代武侯区危旧房改造中心垫付的拆迁补偿款。
注2：2016年12月31日余额系本集团之子公司深圳市南山房地产开发有限公司预付的资产购置款。
22、短期借款
（1）短期借款分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
信用借款 800,000,000.00
合计 800,000,000.00
短期借款分类的说明：
于2016年12月31日，上述借款的年利率为4.35%或4.78% 。
23、应付票据
单位： 元
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 13,337,579.33 16,900,000.00
银行承兑汇票 22,377,879.93 27,509,745.80
合计 35,715,459.26 44,409,745.80
本期末已到期未支付的应付票据总额为 3,354,859.33 元。
24、应付账款
（1）应付账款列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
供应商材料款及工程款 562,233,487.91 890,248,605.29
合计 562,233,487.91 890,248,605.29
（2）账龄超过 1 年的重要应付账款
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
132
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
上海申雅装饰工程有限公司 4,312,266.51 尚未结算
上海绿神生态园艺有限公司 3,590,000.00 尚未结算
苏州金鼎装饰公司 2,926,732.69 尚未结算
浙江大经建设集团股份有限公司 2,383,802.10 尚未结算
江苏鑫宇装饰有限公司 1,261,084.85 尚未结算
合计 14,473,886.15 --
25、预收款项
（1）预收款项列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
货款 74,353,956.60 107,311,958.71
租金 1,059,143.95 948,394.00
购房款 4,143,333,436.57 2,156,973,790.30
物业管理费 5,858,514.78 7,460,643.96
合计 4,224,605,051.90 2,272,694,786.97
（2）账龄超过 1 年的重要预收款项
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
南山维拉 1,489,973,820.00 尚未结算的预收房款
山语海 1,350,290,187.00 尚未结算的预收房款
南山柠府 1,135,050,725.00 尚未结算的预收房款
南山雨果 62,191,125.00 尚未结算的预收房款
南山国际社区二期 59,701,809.00 尚未结算的预收房款
南山苏迪亚诺 B 地块 34,602,580.00 尚未结算的预收房款
南山雍江汇 7,032,662.97 尚未结算的预收房款
南山苏迪亚诺 A 地块 2,650,140.04 尚未结算的预收房款
南山国际社区一期 839,656.00 尚未结算的预收房款
南山檀郡 556,728.80 尚未结算的预收房款
南山柠檬城 436,002.76 尚未结算的预收房款
金成家园 8,000.00
合计 4,143,333,436.57 --
133
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
26、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 58,171,953.32 379,961,800.30 382,375,028.01 55,758,725.61
二、离职后福利-设定
113,852.32 25,676,424.18 25,666,533.01 123,743.49
提存计划
三、辞退福利 2,691,465.94 823,291.50 3,514,757.44
合计 60,977,271.58 406,461,515.98 411,556,318.46 55,882,469.10
（2）短期薪酬列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴
41,868,925.56 336,574,093.21 339,152,148.66 39,290,870.11
和补贴
2、职工福利费 70,330.93 13,871,168.91 13,880,744.73 60,755.11
3、社会保险费 273,693.57 11,895,645.50 12,149,423.59 19,915.48
其中：医疗保险
264,947.28 9,796,122.09 10,048,153.70 12,915.67
费
工伤保险
3,937.47 1,176,573.60 1,179,071.22 1,439.85
费
生育保险
4,808.82 922,949.81 922,198.67 5,559.96
费
4、住房公积金 568,500.69 10,066,274.94 10,591,941.60 42,834.03
5、工会经费和职工教
15,390,502.57 7,358,569.73 6,405,137.44 16,343,934.86
育经费
其他短期薪酬 196,048.01 195,631.99 416.02
合计 58,171,953.32 379,961,800.30 382,375,028.01 55,758,725.61
（3）设定提存计划列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 32,934.36 23,076,422.55 23,063,345.74 46,011.17
2、失业保险费 12,140.24 942,120.51 945,306.15 8,954.60
134
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
3、企业年金缴费 68,777.72 1,657,881.12 1,657,881.12 68,777.72
合计 113,852.32 25,676,424.18 25,666,533.01 123,743.49
其他说明：
27、应交税费
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
增值税 12,119,379.75 6,642,986.25
企业所得税 123,857,460.69 117,006,791.33
城市维护建设税 1,558,245.44 997,262.86
营业税 10,506,820.99
教育费及附加 691,058.98 815,689.02
土地增值税 54,903,583.98 157,770,737.11
地方教育费附加 645,327.65 356,597.72
房产税 1,108,080.84 524,892.54
土地使用税 2,572,677.23 492,070.59
印花税 1,133,770.12 605,597.49
代扣代缴税费 1,390,791.46 1,152,489.31
其他 1,207,396.43 1,084,429.00
合计 201,187,772.57 297,956,364.21
其他说明：
28、应付利息
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 2,671,874.99
企业债券利息 36,207,373.53 36,291,223.54
合计 38,879,248.52 36,291,223.54
29、应付股利
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应付子公司少数股东股利 76,733,006.98 48,447,726.36
合计 76,733,006.98 48,447,726.36
135
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30、其他应付款
（1）按款项性质列示其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
押金质保金 99,208,635.97 101,854,406.98
关联方往来款 212,352,465.32 558,098,724.88
房屋维修基金 12,312,962.07 11,951,317.61
其他暂收待付款项 64,292,230.91 74,825,801.60
暂估工程款 28,777,426.43 40,589,559.43
股权收购款 100,000,000.00
合计 516,943,720.70 787,319,810.50
（2）账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
苏州招商南山地产有限公司 183,139,908.69 联营方资金往来
赤湾小区房屋维修基金 9,437,081.85 未达到支付条件
中国建筑第五工程局有限公司 3,974,783.24 质保金未到支付时点
新塘供电公司 3,512,151.86 未达到支付条件
新康房地产房屋维修基金 2,586,732.31 未达到支付条件
浙江大经建设股份有限公司 2,212,575.84 质保金未到支付节点
合计 204,863,233.79 --
其他说明
31、一年内到期的非流动负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 50,000,000.00 1,000,000.00
一年内到期的应付债券 253,999,734.70
一年内到期的长期应付款 70,942,617.83 47,152,676.08
合计 374,942,352.53 48,152,676.08
其他说明：
136
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32、其他流动负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
预提费用 2,046,964.07
合计 2,046,964.07
33、长期借款
（1）长期借款分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 220,000,000.00
保证借款 100,000,000.00
信用借款 280,000,000.00 131,000,000.00
减：一年内到期的长期借款 -50,000,000.00 -1,000,000.00
合计 550,000,000.00 130,000,000.00
长期借款分类的说明：
其他说明，包括利率区间：
于2016年12月31日，上述借款的年利率为4.75%(2015年12月31日：7.8%)。
34、应付债券
（1）应付债券
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
五年期债券 253,999,734.70 252,733,378.97
七年期债券 497,589,487.84 495,787,240.47
减：一年内到期的应付债券 -253,999,734.70
合计 497,589,487.84 748,520,619.44
（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
单位： 元
300,00 295,17 252,73 253,99
五年期 2012/4/ 16,506, 1,266,3
0,000.0 5年 0,000.0 3,378.9 9,734.7
债券 10 945.00 55.73
0 0 7
137
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500,00 491,95 495,78 497,58
七年期 2012/4/ 33,500, 1,802,2
0,000.0 7年 0,000.0 7,240.4 9,487.8
债券 10 000.00 47.37
0 0 7
787,12 748,52 751,58
50,006, 3,068,6
合计 -- -- -- 0,000.0 0,619.4 9,222.5
945.00 03.10
0 4
35、长期应付款
（1）按款项性质列示长期应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
融资租赁款 202,837,271.92 208,402,697.49
减：一年内到期部分 70,942,617.83 47,152,676.08
其他说明：
本集团的应付融资租赁款由子公司深圳市海邻机械设备有限公司的少数股东袁军提供担保。
36、预计负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额 形成原因
未决诉讼 3,485,920.26 0.00
其他 4,546,599.52 4,904,385.19
合计 8,032,519.78 4,904,385.19 --
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
注1： 本年本集团计提的预计负债系建筑设备租赁合同纠纷诉讼。年末时，本集团根据诉讼律师出具的法律意见书和案
件的进展情况，对于能对诉讼的结果做出可靠的估计的案件做出相应的拨备。
注2： 本年本集团计提的预计负债系部分集成房屋构件销售合同中规定的回购义务所致。年末时，本集团根据已签署的
有回购义务的销售合同，参考历史经验和客户交易情况预计回购概率，确认预计负债。
37、递延收益
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 14,024,000.00 14,024,000.00
合计 14,024,000.00 14,024,000.00 --
涉及政府补助的项目：
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单位： 元
本期新增补助 本期计入营业 与资产相关/与
负债项目 期初余额 其他变动 期末余额
金额 外收入金额 收益相关
三通一平政府
14,024,000.00 14,024,000.00 与资产相关
补贴款
合计 14,024,000.00 14,024,000.00 --
38、其他非流动负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
关联方借款 150,000,000.00 41,000,000.00
合计 150,000,000.00 41,000,000.00
39、股本
单位：元
本次变动增减（+、—）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
1,877,530,27 1,877,530,27
股份总数
3.00 3.00
40、资本公积
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 2,328,417,781.59 2,328,417,781.59
同一控制下企业合并 1,248,747,114.06 481,400,910.00 767,346,204.06
资本公积转增股本 -290,000,000.00 -290,000,000.00
合计 3,287,164,895.65 481,400,910.00 2,805,763,985.65
41、专项储备
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
安全生产费 779,001.50 1,218,282.75 1,005,924.93 991,359.32
合计 779,001.50 1,218,282.75 1,005,924.93 991,359.32
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42、盈余公积
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 234,063,774.42 43,266,043.01 277,329,817.43
合计 234,063,774.42 43,266,043.01 277,329,817.43
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
根据公司法、本公司章程的规定，本公司按净利润的10%提取法定盈余公积金。法定盈余公积累计额为本公司注册资本50%
以上的，可不再提取。
43、未分配利润
单位： 元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 546,706,022.32 -211,709,373.89
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-） -2,217,462.44 573,923,722.06
调整后期初未分配利润 544,488,559.88 362,214,348.17
加：本期归属于母公司所有者的净利润 526,997,146.42 219,970,385.52
减：提取法定盈余公积 43,266,043.01 37,696,173.81
应付普通股股利 352,975,691.33
期末未分配利润 675,243,971.96 544,488,559.88
调整期初未分配利润明细：
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润元。
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润-2,217,462.44 元。
5)、其他调整合计影响期初未分配利润元。
44、营业收入和营业成本
单位： 元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 4,962,322,418.08 3,056,296,208.26 4,867,736,313.28 3,676,192,688.67
其他业务 23,489,658.60 17,935,644.52 14,503,328.05 5,339,609.43
合计 4,985,812,076.68 3,074,231,852.78 4,882,239,641.33 3,681,532,298.10
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45、税金及附加
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 15,980,819.09 15,133,608.13
教育费附加 8,841,665.21 8,420,001.48
房产税 2,579,611.56
土地使用税 2,244,195.64
车船使用税 32,156.67
印花税 4,925,243.62
营业税 135,553,942.54 187,971,452.03
土地增值税 374,423,762.06 140,579,022.08
地方教育费附加 3,991,241.06 3,743,774.45
其他 1,423,323.69 3,229,813.25
合计 549,995,961.14 359,077,671.42
46、销售费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 55,264,139.70 61,535,648.68
折旧及摊销 8,856,727.87 2,566,939.30
办公费 2,081,964.46 2,000,157.00
房租水电费 7,389,184.51 8,703,366.91
汽车使用费 2,874,165.11 4,030,510.30
市场开拓费 7,447,850.22 6,340,931.48
差旅费 5,730,927.02 7,357,164.82
邮电通讯费 818,382.68 1,543,111.65
咨询顾问费 4,824,050.10 7,406,747.07
广告宣传费 41,086,916.10 42,741,222.50
代理中介费 27,567,731.50 28,816,410.53
物料消耗 841,536.11 924,068.28
其他销售费用 34,604,536.16 42,290,753.01
合计 199,388,111.54 216,257,031.53
141
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47、管理费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 137,453,406.68 141,767,794.79
折旧 10,364,902.31 11,997,202.54
无形资产摊销 7,404,842.54 7,329,643.58
研究开发费 20,494,798.04 33,915,954.83
办公费 7,282,330.75 6,447,553.43
房租水电费 15,667,336.31 15,549,828.88
汽车费用 7,184,646.37 7,591,118.48
业务招待费 10,521,424.89 8,043,282.08
差旅费 7,168,582.68 6,079,380.95
邮电通讯费 3,081,813.75 3,670,535.70
顾问咨询费 16,551,101.74 13,862,196.71
宣传费 395,188.89 1,506,298.41
税金 3,415,440.31 12,467,188.02
其他管理费用 9,683,046.82 7,910,459.34
合计 256,668,862.08 278,138,437.74
48、财务费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 111,383,531.84 151,414,306.81
减：利息收入 51,059,087.29 17,474,101.42
减：利息资本化金额 35,742,460.23 95,535,408.47
汇兑收益 -17,150,363.44 -12,785,766.09
金融机构手续费 2,674,940.17 4,889,772.44
发债折价摊销 3,068,603.10 2,394,008.38
合计 13,175,164.15 32,902,811.65
49、资产减值损失
单位： 元
142
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 41,553,997.06 36,230,079.05
二、存货跌价损失 3,501,509.86 5,732,669.65
七、固定资产减值损失 38,751,952.14 86,329,968.39
合计 83,807,459.06 128,292,717.09
50、投资收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 53,982,094.44 210,689,531.22
理财产品利息收入 3,454,342.47 7,943,679.24
其他 1,687,702.98
合计 57,436,436.91 220,320,913.44
51、营业外收入
单位： 元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
非流动资产处置利得合计 1,903,281.26 3,027,563.32 1,903,281.26
其中：固定资产处置利得 1,163,052.85 3,027,563.32 1,163,052.85
无形资产处置利得 740,228.41 740,228.41
政府补助 12,661,785.41 6,848,901.18 5,197,352.17
违约金收入 2,218,564.70 1,730,025.99 2,218,564.70
罚款收入 575,662.07 928,197.78 575,662.07
赔偿费收入 168,148.52 220,086.40 168,148.52
其他收入 2,798,678.60 2,584,197.92 2,798,678.60
合计 20,326,120.56 15,338,972.59 12,861,687.32
计入当期损益的政府补助：
单位： 元
补贴是否 与资产相
是否特殊 本期发生 上期发生
补助项目 发放主体 发放原因 性质类型 影响当年 关/与收益
补贴 金额 金额
盈亏 相关
10,138,190 5,474,006. 与收益相
税收减免
.48 87 关
苏州高新 1,000,000. 1,000,000. 与收益相
143
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
区房地产 00 00 关
业协会
社会保险
与收益相
费失业稳 609,428.93
关
岗补贴
成都市经
与收益相
信委厂房 518,400.00
关
租赁补贴
西安市高
陵区地方 与收益相
110,000.00
税收贡献 关
奖励
深圳中小
企业国际 与收益相
40,000.00 58,500.00
市场开拓 关
资金
市场商务
与收益相
转型发展 38,900.00
关
资金
深圳市经
济贸易和
信息化委 与收益相
73,250.00 33,502.00
员会提升 关
国际经营
能力补助
深圳市南
山科学技
术局高新 与收益相
50,000.00
技术企业 关
倍增支持
款
庐江县旅
游局旅游 与收益相
30,000.00
厕所奖补 关
资金
企业扶持 与收益相
18,916.00
资金 关
外经贸发 与收益相
16,200.00
展资金 关
科技服务 与收益相
12,000.00
资助项目 关
144
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
创新服务
款
出口信用
与收益相
保险保费 6,500.00
关
扶持资金
纳税财政 与收益相
118,000.00
奖励 关
长沙市望
城区失业
保险管理 与收益相
14,698.00
服务中心 关
稳岗津贴
款
堤围防护 与收益相
680.31
费退税款 关
社保优惠 与收益相
130,000.00
补贴 关
深圳市财
政委员会
与收益相
优化外贸 19,514.00
关
出口结构
资助资金
12,661,785 6,848,901.
合计 -- -- -- -- -- --
.41
52、营业外支出
单位： 元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
非流动资产处置损失合计 17,803,704.14 11,092,330.33 17,803,704.14
其中：固定资产处置损失 17,803,704.14 11,092,330.33 17,803,704.14
对外捐赠 120,204.96 2,500.00 120,204.96
赔偿费支出 9,399,213.25 1,170,935.17 9,399,213.25
盘亏毁损损失 136,368.93 574,274.15 136,368.93
罚款支出 1,037,623.35 1,437,443.43 1,037,623.35
违约金支出 1,416,242.32 60,715.56 1,416,242.32
其他 579,692.72 1,877,139.87 579,692.72
合计 30,493,049.67 16,215,338.51 30,493,049.67
145
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
53、所得税费用
（1）所得税费用表
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 234,156,213.24 195,696,604.52
递延所得税费用 20,574,604.94 -12,929,411.36
合计 254,730,818.18 182,767,193.16
（2）会计利润与所得税费用调整过程
单位： 元
项目 本期发生额
利润总额 855,814,173.73
按法定/适用税率计算的所得税费用 213,953,543.43
子公司适用不同税率的影响 -1,242,185.94
调整以前期间所得税的影响 -1,647,531.62
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 2,623,524.12
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -10,883,208.26
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣
65,422,200.06
亏损的影响
归属于合营企业和联营企业的损益 -13,495,523.61
所得税费用 254,730,818.18
其他说明：
本集团所得税按在中国境内取得的估计应纳税所得额及适用税率计提。源于其他地区应纳税所得的税项根据本集团经营
所在国家/所受管辖区域的现行法律、解释公告和惯例，按照适用税率计算。
54、现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 50,220,829.08 19,043,370.29
押金保证金 335,063,172.08 30,251,827.53
政府补助 10,872,769.35 1,374,894.31
暂收待付款 8,504,675.93 40,483,937.96
146
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
其他 6,008,247.86 8,544,802.70
合计 410,669,694.30 99,698,832.79
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
销售费用 135,267,243.96 151,230,375.27
管理费用 96,048,224.85 98,357,701.35
押金保证金 129,504,705.94 275,886,685.69
应付暂收款 42,803,168.06 17,612,917.43
其他 15,971,678.03 11,636,681.04
合计 419,595,020.84 554,724,360.78
（3）收到的其他与投资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
取得子公司及其他营业单位收到的现
94,192.19
金净额
合计 94,192.19
（4）支付的其他与投资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
代垫拆迁款 446,692,625.00
合计 446,692,625.00
（5）支付的其他与筹资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
融资租赁租金 27,667,901.97 27,915,768.41
合计 27,667,901.97 27,915,768.41
147
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
55、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
单位： 元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
净利润 601,083,355.55 222,716,028.16
加：资产减值准备 83,807,459.06 128,292,717.09
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性
82,339,691.63 161,217,069.73
生物资产折旧
无形资产摊销 7,697,499.94 8,284,968.86
长期待摊费用摊销 12,001,520.13 6,291,560.96
处置固定资产、无形资产和其他长期资
-1,903,281.26 -3,027,563.32
产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 17,803,704.14 11,092,330.33
财务费用（收益以“－”号填列） 61,559,311.27 45,487,140.62
投资损失（收益以“－”号填列） -57,436,436.91 -220,320,913.44
递延所得税资产减少（增加以“－”号填
20,574,604.94 -12,929,411.37
列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -1,483,030,961.00 685,927,702.07
经营性应收项目的减少（增加以“－”号
103,713,223.92 -92,186,552.22
填列）
经营性应付项目的增加（减少以“－”号
1,528,839,544.99 1,004,814,152.50
填列）
其他 435,202.69 252,697.20
经营活动产生的现金流量净额 977,484,439.09 1,945,911,927.17
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活
-- --
动：
债务转为资本
融资租入固定资产 4,537,004.40 7,851,430.53
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 3,501,985,502.94 2,442,416,747.06
减：现金的期初余额 2,442,416,747.06 1,063,636,472.09
现金及现金等价物净增加额 1,059,568,755.88 1,378,780,274.97
148
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
（2）现金和现金等价物的构成
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 3,501,985,502.94 2,442,416,747.06
其中：库存现金 286,777.26 395,566.11
可随时用于支付的银行存款 3,501,698,725.68 2,442,021,180.95
三、期末现金及现金等价物余额 3,501,985,502.94 2,442,416,747.06
56、所有权或使用权受到限制的资产
单位： 元
项目 期末账面价值 受限原因
银行账户被冻结，工程保证金、履约
货币资金 73,073,981.10
保证金、票据保证金和预售监管资金
苏州南山新吴房地产开发有限公司 B
存货 199,164,044.00
地块土地使用权用于抵押借款
合计 272,238,025.10 --
57、外币货币性项目
（1）外币货币性项目
单位： 元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 -- --
其中：美元 37,617,638.03 6.9370 260,953,555.01
欧元 256,673.78 7.3068 1,875,463.98
港币 109,388.51 0.8945 97,848.02
澳元 3,870.63 5.0157 19,413.92
日元 171,950,113.00 0.0596 10,248,226.73
应收账款 -- --
其中：美元 1,632,027.82 6.9370 11,321,376.99
欧元 400,596.89 7.3068 2,927,081.36
港币
日元 69,939,047.00 0.0596 4,168,367.20
长期借款 -- --
149
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
其中：美元 30,889.00 6.9370 214,276.99
欧元
港币 63,000.00 0.8945 56,353.50
其他说明：
（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择
依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
□ 适用 √ 不适用
八、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
（1）本期发生的非同一控制下企业合并
单位： 元
购买日至 购买日至
被购买方 股权取得 股权取得 股权取得 股权取得 购买日的 期末被购 期末被购
购买日
名称 时点 成本 比例 方式 确定依据 买方的收 买方的净
入 利润
武汉光谷 2016 年 09 150,000,00 60.00% 增资 2016 年 09 股权转让 16,000.00 -611,922.5
微电子股 月 19 日 0.00 月 19 日 手续完成
份有限公
司
（2）被购买方于购买日可辨认资产、负债
单位： 元
购买日公允价值 购买日账面价值
货币资金 94,192.19 94,192.19
存货 149,605,844.46 135,310,274.83
固定资产 248,132.57 248,132.57
其他应收款 150,008,970.00 150,008,970.00
其他流动资产 110,070.53 110,070.53
借款 14,000,000.00 14,000,000.00
应付款项 21,760,353.67 21,760,353.67
150
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
应交税费 13,444.41 13,444.41
其他应付款 14,293,411.67 14,293,411.67
净资产 250,000,000.00 235,704,430.37
减：少数股东权益 100,000,000.00 94,281,772.15
取得的净资产 150,000,000.00 141,422,658.22
（3）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□ 是 √ 否
（4）其他说明
武汉光谷微电子股份有限公司自购买日起至本年末的经营成果和现金流量列示如下：
2016年9月19日至12月31日期间
营业收入 16,000.00
净亏损 (611,922.52)
现金流量净额 168,008.32
2、同一控制下企业合并
（1）本期发生的同一控制下企业合并
其他说明：
2016年，本公司全资子公司深圳市南山房地产开发有限公司以自有资金人民币98,205万元增资的方式取得了南山集团全
资子公司深圳市赤湾房地产开发有限公司50.98%的股权（“标的公司”）。由于合并前后合并双方均受南山集团控制且该控制
并非暂时性，故本合并属同一控制下的企业合并。增资相关的工商登记备案手续和企业法人营业执照变更于2016年6月30日
完成，故合并日确定为2016年6月30日。
根据2016年6月9日签署的《关于深圳市赤湾房地产开发有限公司之盈利预测补偿协议》，南山集团承诺标的公司在2016
年扣除非经常损益后归属于母公司的净亏损不高于人民币4,272千元，2017年及2018年扣除非经常性损益后归属于母公司的
净利润合计分别不低于人民币80,136万元和人民币7,054万元，如果实际净利润低于上述承诺净利润的，南山集团以现金方式
向深圳市南山房地产开发有限公司支付补偿，应补偿金额=（累计预测利润-累计实现净利润）*51%。本公司认为，该或有
对价的公允值不重大。
深圳市赤湾房地产开发有限公司自年初至合并日及上一会计期间的经营成果和现金流量列示如下：
2016年1月1日至6月30日期间 2015年度
营业收入 - -
净亏损 (11,268,170.20) (2,147,693.26)
现金流量净额 519,700,395.36 12,897,829.89
151
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
（2）合并日被合并方资产、负债的账面价值
单位： 元
合并日 上期期末
货币资金 533,794,330.57 14,093,935.21
存货 984,568,810.42 396,384,563.81
固定资产 149,878.94 102,900.41
无形资产 3,454.62 6,415.74
其他应收款 1,366,823.62 604,066.11
长期待摊费用 10,530,705.20 12,814,522.09
递延所得税资产 3,672,192.47
应付款项 12,116,987.67 4,169,617.93
应交税费 158,528.13 437,562.19
其他应付款 1,916,093.16 56,466.17
一年内到期的非流动负债 1,000,000.00
长期借款 301,770,000.00 130,000,000.00
其他非流动负债 41,000,000.00
净资产 1,218,124,586.88 247,342,757.08
减：少数股东权益 597,124,672.49 121,247,419.52
取得的净资产 620,999,914.39
企业合并中承担的被合并方的或有负债：
其他说明：
3、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
本公司之子公司深圳市南山房地产开发有限公司于2016年8月11日以人民币4亿元取得成都恒璟源投资咨询有限公司(以
下简称“成都恒璟源”)100%的股权，该项收购属于资产收购，并不构成一项业务，不形成企业合并。
本年新纳入合并范围的子公司如下：
名称 新增方式
苏州南山新程房地产开发有限公司 新设
深圳市绿建实业发展有限公司 新设
苏州南山新程房地产开发有限公司由本公司出资人民币1亿元于2016年10月24日新设成立，持股比例100%，自成立之日
起将其纳入合并范围。
152
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
深圳市绿建实业发展有限公司由本公司出资人民币1,000万元于2016年12月15日新设成立，持股比例100%，自成立之日
起将其纳入合并范围。
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
持股比例
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
通过设立或投
深圳雅致集成
深圳 深圳 服务业 100.00% 资等方式取得
房屋有限公司
的子公司
雅致集成房屋 通过设立或投
（廊坊）有限 廊坊 廊坊 制造业 75.00% 25.00% 资等方式取得
公司 的子公司
雅致集成房屋 通过设立或投
（苏州）有限 苏州 苏州 制造业 75.00% 25.00% 资等方式取得
公司 的子公司
通过设立或投
武汉雅致集成
武汉 武汉 制造业 100.00% 资等方式取得
房屋有限公司
的子公司
通过设立或投
沈阳雅致集成
沈阳 沈阳 制造业 100.00% 资等方式取得
房屋有限公司
的子公司
通过设立或投
西安雅致集成
西安 西安 制造业 100.00% 资等方式取得
建筑有限公司
的子公司
通过设立或投
雅致国际（香
香港 香港 服务业 100.00% 资等方式取得
港）有限公司
的子公司
通过设立或投
新疆雅致集成
昌吉 昌吉 制造业 100.00% 资等方式取得
房屋有限公司
的子公司
雅致集成房屋 通过设立或投
（沈阳）有限 沈阳 沈阳 制造业 75.00% 25.00% 资等方式取得
公司 的子公司
常熟雅致模块 通过设立或投
化建筑有限公 常熟 常熟 制造业 90.00% 10.00% 资等方式取得
司 的子公司
153
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
深圳市雅致国 通过设立或投
际发展有限公 深圳 深圳 服务业 100.00% 资等方式取得
司 的子公司
通过设立或投
东莞雅致集成
东莞 东莞 制造业 100.00% 资等方式取得
房屋有限公司
的子公司
合肥南山美食 通过设立或投
公园投资有限 合肥 合肥 房地产业 100.00% 资等方式取得
公司 的子公司
成都恒璟源投 通过设立或投
资咨询有限公 成都 成都 服务业 100.00% 资等方式取得
司 的子公司
深圳市绿建实 通过设立或投
业发展有限公 深圳 深圳 制造业 100.00% 资等方式取得
司 的子公司
苏州南山新程 通过设立或投
房地产开发有 苏州 苏州 房地产业 100.00% 资等方式取得
限公司 的子公司
非同一控制下
成都雅致集成
成都 成都 制造业 100.00% 企业合并取得
房屋有限公司
的子公司
非同一控制下
北京雅致集成
北京 北京 制造业 100.00% 企业合并取得
房屋有限公司
的子公司
深圳市海邻机 非同一控制下
械设备有限公 深圳 深圳 制造业 51.00% 企业合并取得
司 的子公司
广安市海邻机 非同一控制下
械设备有限公 广安 广安 制造业 51.00% 企业合并取得
司 的子公司
武汉市海邻机 非同一控制下
械设备有限公 武汉 武汉 制造业 51.00% 企业合并取得
司 的子公司
武汉光谷微电 非同一控制下
子股份有限公 武汉 武汉 房地产业 60.00% 企业合并取得
司 的子公司
同一控制下企
华南建材(深
深圳 深圳 制造业 100.00% 业合并取得的
圳)有限公司
子公司
深圳市南山房 深圳 深圳 房地产业 100.00% 同一控制下企
154
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
地产开发有限 业合并取得的
公司 子公司
南通南山房地 同一控制下企
产开发有限公 南通 南通 房地产业 100.00% 业合并取得的
司 子公司
上海新南山房 同一控制下企
地产开发有限 上海 上海 房地产业 80.00% 业合并取得的
公司 子公司
苏州南山房地 同一控制下企
产开发有限公 苏州 苏州 房地产业 100.00% 业合并取得的
司 子公司
惠州大亚湾南 同一控制下企
山房地产开发 惠州 惠州 房地产业 100.00% 业合并取得的
有限公司 子公司
长沙南山房地 同一控制下企
产开发有限公 长沙 长沙 房地产业 100.00% 业合并取得的
司 子公司
深圳市南山开 同一控制下企
发置业有限公 深圳 深圳 房地产业 100.00% 业合并取得的
司 子公司
同一控制下企
苏州南山置业
苏州 苏州 房地产业 100.00% 业合并取得的
有限公司
子公司
同一控制下企
苏州南山发展
苏州 苏州 房地产业 100.00% 业合并取得的
有限公司
子公司
长沙南山新城 同一控制下企
房地产有限公 长沙 长沙 房地产业 100.00% 业合并取得的
司 子公司
广州新康房地 同一控制下企
产开发有限公 广州 广州 房地产业 65.32% 业合并取得的
司 子公司
深圳市赤湾物 同一控制下企
业管理有限公 深圳 深圳 房地产业 100.00% 业合并取得的
司 子公司
长沙南山天池 同一控制下企
房地产有限公 长沙 长沙 房地产业 100.00% 业合并取得的
司 子公司
苏州南山新展 同一控制下企
苏州 苏州 房地产业 100.00%
房地产开发有 业合并取得的
155
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
限公司 子公司
合肥南山房地 同一控制下企
产开发有限公 合肥 合肥 房地产业 100.00% 业合并取得的
司 子公司
苏州南山新吴 同一控制下企
房地产开发有 苏州 苏州 房地产业 100.00% 业合并取得的
限公司 子公司
深圳市赤湾房 同一控制下企
地产开发有限 深圳 深圳 房地产业 50.98% 业合并取得的
公司 子公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
确定公司是代理人还是委托人的依据：
其他说明：
2016年4月18日，本集团下属雅致集成房屋（香港）有限公司更名为雅致国际（香港）有限公司；2016年5月11日，本集团下属
深圳市雅致贸易有限公司更名为深圳市雅致国际发展有限公司；2016年6月17日，本集团下属西安雅致集成房屋有限公司更名为
西安雅致集成建筑有限公司。
（2）重要的非全资子公司
单位： 元
本期归属于少数股东 本期向少数股东宣告 期末少数股东权益余
子公司名称 少数股东持股比例
的损益 分派的股利 额
深圳市海邻机械设备
49.00% -55,500,856.83 7,423,984.81
有限公司
上海新南山房地产开
20.00% 85,258,896.65 76,733,006.99 79,150,298.36
发有限公司
广州新康房地产开发
34.68% -36,346.08 20,982,749.26
有限公司
深圳市赤湾房地产开
49.02% 44,609,284.40 647,257,613.92
发有限公司
武汉光谷微电子股份
40.00% -244,769.01 99,755,230.99
有限公司
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
单位： 元
156
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
期末余额 期初余额
子公
非流 非流 非流 非流
司名 流动 资产 流动 负债 流动 资产 流动 负债
动资 动负 动资 动负
称 资产 合计 负债 合计 资产 合计 负债 合计
产 债 产 债
深圳
市海
邻机 125,68 416,48 542,17 391,64 135,38 527,02 143,02 516,82 659,85 370,60 161,25 531,85
械设 5,145. 6,432. 1,578. 0,014. 0,574. 0,589. 6,558. 6,081. 2,640. 0,962. 0,021. 0,983.
备有 91 67 58 81 35 16 79 34 13 48 41 89
限公
司
上海
新南
山房 1,063, 1,071, 626,11 50,000 676,11 2,160, 2,161, 1,308, 500,00 1,808,
8,363, 315,19
地产 505,42 868,75 7,267. ,000.0 7,267. 955,62 270,81 148,77 0,000. 148,77
334.59 1.80
开发 4.48 9.07 25 0 25 7.88 9.68 6.18 00 6.18
有限
公司
广州
新康
房地 64,355 64,355 64,356 64,356
3,852, 3,852, 3,747, 3,747,
产开 ,926.3 ,926.3 ,527.5 ,527.5
035.78 035.78 832.78 832.78
发有 2 2 7
限公
司
深圳
市赤
湾房 2,717, 2,726, 1,406, 1,406, 411,08 12,923 424,00 171,00 176,66
9,187, 5,663,
地产 276,87 464,49 069,52 069,52 2,565. ,838.2 6,403. 0,000. 3,646.
625.22 646.29
开发 2.33 7.55 8.32 8.32 13 4 37 00 29
有限
公司
武汉
光谷
微电 300,55 300,75 51,368 51,368
202,04
子股 4,136. 6,178. ,101.0 ,101.0
1.98
份有 57 55 7
限公
司
157
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
单位： 元
本期发生额 上期发生额
子公司名
综合收益 经营活动 综合收益 经营活动
称 营业收入 净利润 营业收入 净利润
总额 现金流量 总额 现金流量
深圳市海
邻机械设 118,129,41 -113,267,0 -113,267,0 22,700,321 144,006,14 -100,228,2 -100,228,2 34,337,184
备有限公 2.11 54.75 54.75 .53 5.82 87.40 87.40 .09
司
上海新南
山房地产 1,637,877, 426,294,48 426,294,48 297,900,87 1,038,899, 264,615,82 264,615,82 760,170,35
开发有限 575.26 3.26 3.26 5.47 711.08 5.53 5.53 5.42
公司
广州新康
房地产开 -104,804.2 -104,804.2
-604.59 37,088.79 37,088.79 -1,570.00
发有限公 5
司
深圳市赤
湾房地产 363,561,56 91,002,212 91,002,212 1,094,413, -2,147,693. -2,147,693. -116,023,2
开发有限 8.57 .15 .15 238.93 26 26 55.89
公司
武汉光谷
微电子股 -611,922.5 -611,922.5 -740,325.0
16,000.00
份有限公 2 2
司
2、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或
合营企业或联 联营企业投资
主要经营地 注册地 业务性质
营企业名称 直接 间接 的会计处理方
法
惠州市惠阳半
岛新城市物业 惠州 惠州 物业管理 50.00% 权益法
管理有限公司
苏州招商南山
苏州 苏州 房地产 40.00% 权益法
地产有限公司
中开财务有限
深圳 深圳 金融 20.00% 权益法
公司
158
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
（2）重要联营企业的主要财务信息
单位： 元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
苏州招商南山地产有 苏州招商南山地产有
中开财务有限公司 中开财务有限公司
限公司 限公司
流动资产 639,340,848.11 5,683,218,806.86 4,225,086,396.46
非流动资产 8,999,504.52 9,238,857.55 97,802,566.66 3,291,474.87
资产合计 648,340,352.63 5,692,457,664.41 1,740,384,506.68 4,228,377,871.33
流动负债 381,981,779.89 5,089,049,191.91 1,474,025,933.94 3,670,142,393.48
非流动负债 97,806.58
负债合计 381,981,779.89 5,089,146,998.49 1,474,025,933.94 3,670,142,393.48
少数股东权益
归属于母公司股东权
266,358,572.74 603,310,665.92 266,358,572.74 558,235,477.85
益
按持股比例计算的净
106,543,429.11 120,662,133.18 106,543,429.11 111,647,095.57
资产份额
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利
润
--其他
对联营企业权益投资
的账面价值
存在公开报价的联营
企业权益投资的公允
价值
营业收入 381,339,377.41 143,193,577.54 2,437,348,019.00 95,874,987.86
净利润 110,388,615.40 45,075,188.07 510,611,174.89 32,225,306.31
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 110,388,615.40 45,075,188.07 510,611,174.89 32,225,306.31
本年度收到的来自联
204,244,469.96 93,468,397.62
营企业的股利
其他说明
159
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（3）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位： 元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业： -- --
投资账面价值合计 811,610.67
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
--净利润 1,046,131.98 761,683.88
--其他综合收益
--综合收益总额 1,046,131.98 761,683.88
联营企业： -- --
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
--净利润
--其他综合收益
--综合收益总额
3、其他
管理层已经评估了货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、应付票据、应付账款、其他应付款等，因剩余期限不
长，公允价值与账面价值相若。
金融资产和金融负债的公允价值，以在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额确定，
而不是被迫出售或清算情况下的金额。以下方法和假设用于估计公允价值。
长期应收款、长期借款、长期应付款、应付债券等，采用未来现金流量折现法确定公允价值，以有相似合同条款、信用
风险和剩余期限的其他金融工具的市场收益率作为折现率。2016年12月31日，针对长期应收款、长期借款、长期应付款、应
付债券等自身不履约风险评估为不重大。
160
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
十、与金融工具相关的风险
161
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
2.金融资产转移
已转移但未整体终止确认的金融资产
于2016年12月31日，本集团已背书给供应商用于结算应付账款的商业承兑汇票的账面价值为人民币8,529,561.39元。本
集团认为，本集团保留了其几乎所有的风险和报酬，包括与其相关的违约风险，因此，继续全额确认其及与之相关的已结算
应付账款。背书后，本集团不再保留使用其的权利，包括将其出售、转让或质押给其他第三方的权利。于2016年12月31日，
本集团以其结算的应付账款账面价值总计为人民币8,529,561.39元。
已整体终止确认但继续涉入的已转移金融资产
于2016年12月31日，本集团已背书给供应商用于结算应付账款的银行承兑汇票的账面价值为人民币29,624,846.37元。于
2016年12月31日，其到期日为1至12个月，根据《票据法》相关规定，若承兑银行或单位拒绝付款的，其持有人有权向本集
团追索(“继续涉入”)。本集团认为，本集团已经转移了其几乎所有的风险和报酬，因此，终止确认其及与之相关的已结算应
付账款的账面价值。继续涉入及回购的最大损失和未折现现金流量等于其账面价值。本集团认为，继续涉入公允价值并不重
大。
2016年，本集团于其转移日未确认利得或损失。本集团无因继续涉入已终止确认金融资产当年度和累计确认的收益或费
用。背书在本年大致均衡发生。
3.金融工具风险
162
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本集团的主要金融工具，包括融资租赁、银行借款、其他计息借款、应付债券和货币资金等。这些金融工具的主要目的
在于为本集团的运营融资。本集团具有多种因经营而直接产生的其他金融资产和负债，如应收账款和应付账款等。
本集团的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险及市场风险。本集团对此的风险管理政策概述如下。
信用风险
本集团仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本集团的政策，需对所有要求采用信用方式进行交易的客户进
行信用审核。另外，本集团对应收账款余额进行持续监控，以确保本集团不致面临重大坏账风险。对于未采用相关经营单位
的记账本位币结算的交易，除非本集团信用控制部门特别批准，否则本集团不提供信用交易条件。
本集团其他金融资产包括货币资金、其他应收款，这些金融资产的信用风险源自交易对手违约，最大风险敞口等于这些
工具的账面金额。
由于本集团仅与经认可的且信誉良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险集中按照客户/交易对手、地理区
域和行业进行管理。由于本集团的应收账款客户群广泛地分散于不同的部门和行业中，因此在本集团内部不存在重大信用风
险集中。本集团对应收账款余额未持有任何担保物或其他信用增级。
于2016年12月31日，除附注七、3，附注七、7，附注七、9和附注七、11已披露的外，本集团无重大逾期应收款项(2015
年12月31日：无)。
于2016年12月31日，尚未逾期也未发生减值的应收款项与大量的近期无违约记录的分散化的客户有关。
流动性风险
本集团采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金融工具的到期日，也考虑本集团运营产生的预计
现金流量。
本集团的目标是运用银行借款、应付债券、融资租赁和其他计息借款等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平
衡。除应付债券、长期借款、长期应付款的非流动部分和其他非流动负债外，所有借款均于一年内到期。
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十一、公允价值的披露
1、其他
管理层已经评估了货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、应付票据、应付账款、其他应付款等，因剩余期限不
长，公允价值与账面价值相若。
金融资产和金融负债的公允价值，以在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额确定，
而不是被迫出售或清算情况下的金额。以下方法和假设用于估计公允价值。
长期应收款、长期借款、长期应付款、应付债券等，采用未来现金流量折现法确定公允价值，以有相似合同条款、信用
风险和剩余期限的其他金融工具的市场收益率作为折现率。2016年12月31日，针对长期应收款、长期借款、长期应付款、应
付债券等自身不履约风险评估为不重大。
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企业 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例 的表决权比例
中国南山开发（集 人民币
深圳 房地产业 75.78% 75.78%
团）股份有限公司 900,000,000 元
本企业的母公司情况的说明
本企业最终控制方是中国南山开发（集团）股份有限公司。
其他说明：
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2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九、1。
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、2。
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
深圳赤晓建筑科技有限公司 母公司控制的公司
东莞南山轻型建材有限公司 母公司控制的公司
深圳市赤湾东方物流有限公司 母公司控制的公司
江西赤湾东方物流有限公司 母公司控制的公司
深圳赤湾石油基地股份有限公司 母公司控制的公司
重庆市赤湾东方物流有限公司 母公司控制的公司
成都南山置业有限公司 母公司控制的公司
惠阳新城市房地产开发有限公司 母公司控制的公司
上海南山房地产开发有限公司 母公司控制的公司
赤晓企业有限公司 母公司控制的公司
深圳市旭勤实业发展有限公司 母公司工会工作委员会下属企业
鼎业控股有限公司 子公司的少数股东
方兴实业有限公司 子公司的少数股东
深圳招商房地产有限公司 子公司的少数股东
炎黄光谷科技股份有限公司 子公司的少数股东
袁军 子公司的少数股东
公司董事、总经理及副总经理等 关键管理人员
其他说明
5、关联交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 是否超过交易额度 上期发生额
中国南山开发(集 366,419,103.48
167
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团)股份有限公司
江西赤湾东方物
8,081,562.50 12,112,528.40
流有限公司
重庆市赤湾东方
638,356.76 637,331.00
物流有限公司
深圳赤湾石油基
22,288.00 9,355.68
地股份有限公司
深圳市赤湾东方
1,820,000.00
物流有限公司
深圳市旭勤实业
1,651,695.00
发展有限公司
出售商品/提供劳务情况表
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
中国南山开发(集团)股份有
6,325,312.07 3,477,628.60
限公司
深圳市赤湾东方物流有限公
325,100.00 278,493.60
司
深圳赤湾石油基地股份有限
78,582.20
公司
中开财务有限公司 72,417.10 85,320.00
惠阳新城市房地产开发有限
42,629.81
公司
赤晓企业有限公司 24,485.40
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
（2）关联租赁情况
本公司作为承租方：
单位： 元
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
东莞南山轻型建材有限公司 办公、生产厂房 16,510,088.81 17,120,767.29
深圳赤湾石油基地股份有限
办公、生产厂房 984,288.62 556,045.12
公司
深圳市赤湾东方物流有限公
办公、生产厂房 918,539.44
司
168
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
（3）关联担保情况
本公司作为被担保方
单位： 元
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
中国南山开发(集团)
500,000,000.00 2012 年 04 月 10 日 2019 年 04 月 10 日 否
股份有限公司
中国南山开发(集团)
255,143,000.00 2012 年 04 月 10 日 2017 年 04 月 10 日 否
股份有限公司
袁军 202,837,271.92 2007 年 12 月 01 日 2020 年 10 月 23 日 否
（4）关联方资金拆借
单位： 元
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
中开财务有限公司 515,770,000.00 2016 年 04 月 26 日 2017 年 12 月 30 日
中开财务有限公司 400,000,000.00 2016 年 06 月 28 日 2019 年 06 月 28 日
中国南山开发(集团)
150,000,000.00 2016 年 07 月 07 日 2019 年 07 月 05 日
股份有限公司
中开财务有限公司 55,000,000.00 2016 年 01 月 15 日 2017 年 12 月 30 日
拆出
（5）关键管理人员报酬
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员薪酬 7,335,419.12 3,348,700.00
（6）其他关联交易
关联方利息收支
利息收入
2016年 2015年
169
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
中开财务有限公司 32,244,956.32 5,850,749.45
利息支出
2016年 2015年
中开财务有限公司 24,101,235.24 27,208,031.43
中国南山开发(集团)股份有限公司 5,252,475.00 39,312,482.32
29,353,710.24 66,520,513.75
关联方资产租赁
2016年度，本集团向东莞南山轻型建材有限公司租入办公、生产厂房，根据租赁合同发生租赁费用人民币16,510,088.81
元（2015年：人民币17,120,767.29元）。向深圳赤湾石油基地股份有限公司租入办公、生产厂房，根据租赁合同发生租赁费
用人民币984,288.62元（2015年：人民币556,045.12元）。向深圳市赤湾东方物流有限公司租入办公、生产厂房，根据租赁合
同发生租赁费用人民币918,539.44元（2015年：无）。
关联方资金拆借
(a)2016年度，本集团从联营公司中开财务有限公司拆入资金人民币570,770,000.00元(2015年：人民币126,000,000.00元)，
按照年利率7.80%计息。截至2016年12月31日，上述关联方资金拆借均已提前归还。
(b)2016年度，本集团从联营公司中开财务有限公司拆入资金人民币400,000,000.00元，年利率为中国人民银行一至三年
期贷款基准利率4.75%。截止到2016年12月31日，上述关联方资金拆借已提前偿还人民币120,000,000.00元。
(c)2016年度，本集团从母公司中国南山开发(集团)股份有限公司拆入资金人民币150,000,000.00元，年利率为中国人民银
行一至三年期贷款基准利率4.75%。
(d)2015年度，本集团从母公司中国南山开发(集团)股份有限公司拆入资金人民币290,000,000.00元，按照年利率7.80%计
息。截至2016年12月31日，上述关联方资金拆借已提前归还。
关联方资产转让
2016年，本公司全资子公司深圳市南山房地产开发有限公司以自有资金人民币98,205万元增资的方式取得了南山集团全
资子公司深圳市赤湾房地产开发有限公司50.98%的股权。由于合并前后合并双方均受南山集团控制且该控制并非暂时性，
故本合并属同一控制下的企业合并。根据合同约定的交割日，合并日确定为2016年6月30日。
2015年，本公司向南山集团以人民币3.66元/股的价格发行普通股1,139,755,018股的方式购买了南山集团直接或间接持有
的深圳市南山房地产开发有限公司100.00%的股权，南通南山房地产开发有限公司100.00%的股权以及上海新南山房地产开
发有限公司80.00%股权。
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
单位： 元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
中国南山开发（集
应收账款 184,502.90
团）股份有限公司
170
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
深圳市旭勤实业
应收账款 65,574.40
发展有限公司
赤湾石油基地股
应收账款 6,603.80
份有限公司
赤晓企业有限公
应收账款 5,441.20
司
苏州招商南山地
应收股利 44,155,446.16 204,244,469.96
产有限公司
深圳招商房地产
其他应收款 148,474,421.55 105,974,421.55
有限公司
鼎业控股有限公
其他应收款 12,819,032.00 12,819,032.00
司
方兴实业有限公
其他应收款 9,459,591.91 9,459,591.91
司
深圳赤湾石油基
其他应收款 40,066.30 39,866.30
地股份有限公司
东莞南山轻型建
其他应收款 1,240.00 1,240.00
材有限公司
深圳赤晓建筑科
其他应收款 1,022.06 969,818.20
技有限公司
（2）应付项目
单位： 元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 东莞南山轻型建材有限公司 2,054,032.20 3,620,577.10
应付账款 江西赤湾东方物流有限公司 1,256,869.58 96,800.00
重庆市赤湾东方物流有限公
应付账款 100,630.53 36,281.00
司
深圳赤湾石油基地股份有限
应付账款 82,595.00
公司
应付账款 深圳赤晓建筑科技有限公司 1,295,620.26
中国南山开发（集团）股份
预收账款 1,230,495.00
有限公司
应付票据 江西赤湾东方物流有限公司 3,354,859.33 7,500,000.00
深圳招商房地产开发有限公
应付股利 76,733,006.98 47,630,848.60
司
其他应付款 苏州招商南山地产有限公司 183,139,908.69 557,317,063.52
171
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
其他应付款 炎黄光谷科技股份有限公司 28,456,858.27
深圳市赤湾东方物流有限公
其他应付款 364,145.18 51,059.21
司
中国南山开发(集团)股份有
其他应付款 160,324.93 77,921.70
限公司
惠阳新城市房地产开发有限
其他应付款 100,000.00 100,000.00
公司
其他应付款 东莞南山轻型建材有限公司 66,134.56 90,565.65
上海南山房地产开发有限公
其他应付款 33,024.00 349,595.55
司
深圳市旭勤实业发展有限公
其他应付款 27,918.60 30,449.56
司
其他应付款 江西赤湾东方物流有限公司 20,000.00 70,000.00
其他应付款 成都南山置业有限公司 12,069.69 12,069.69
中国南山开发（集团）股份
应付利息 1,801,041.66
有限公司
应付利息 中开财务有限公司 406,388.89
一年内到期的非流动负债 中开财务有限公司 1,000,000.00
长期借款 中开财务有限公司 280,000,000.00 130,000,000.00
中国南山开发(集团)股份有
其他非流动负债 150,000,000.00 41,000,000.00
限公司
7、关联方承诺
于2016年12月31日，除了本集团作为承租人与关联方签订的经营租赁合同外，并无其他重大已签约未在资产负债表上列
示的与关联方有关的承诺事项。
8、其他
存放关联方的货币资金
2016年 2015年
中开财务有限公司 2,754,042,173.00 1,632,414,175.07
上述存款年利率为0.455%至3.3%(2015年度：0.42%至3.5%)
十三、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
资产负债表日存在的重要承诺
172
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
2016年 2015年
已签订的正在或准备履行的建安合同 1,555,101,567.70 999,207,699.65
2、或有事项
（1）资产负债表日存在的重要或有事项
截至资产负债表日，本集团并无须作披露的或有事项。
（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
十四、资产负债表日后事项
1、其他资产负债表日后事项说明
于2017年4月17日，本公司第四届董事会召开第二十六次会议，提出2016年度利润分配预案，分配现金股利人民币
388,648,766.51元(即每10股现金股利人民币2.07元)。此项提议尚待股东大会批准，于资产负债表日后提议分配的现金股利并
未在资产负债表日确认为负债。
十五、其他重要事项
1、分部信息
（1）报告分部的确定依据与会计政策
分部报告
经营分部
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。本集团的经营分部是指同时满足下列条件的
组成部分：
1.该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
2.管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
3.能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
本集团以行业分部为基础确定四个报告分部，即集成房屋业务，船舶舱室配套业务，塔机租赁业务和房地产业务。本集
团管理层2016年对其集成房屋业务相关的资产、人员和机构进行重组，分立并单独核算本集团总部管理职能。比较期间分部
信息经重列，以反映上述变化。
分部业绩，以报告的分部利润为基础进行评价。该指标系对经营利润总额进行调整后的指标，除不包括未分配总部投资
收益以及总部费用之外，该指标与本集团经营利润总额是一致的。
分部资产不包括总部资产，如总部货币资金、长期股权投资、其他应收款等，分部负债不包括总部负债，如总部借款、
其他应付款、应付债券等，原因在于这些资产、负债均由本集团总部管理。
173
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
（2）报告分部的财务信息
单位： 元
集成房屋业 船舶舱室配 塔机租赁业
项目 房地产业务 未分配项目 分部间抵销 合计
务 套业务 务
对外交易收 540,913,526. 400,329,504. 118,129,412. 3,926,439,63 4,985,812,07
0.00 0.00
入 15 21 11 4.21 6.68
分部利润/(亏 -38,280,142.3 11,367,023.4 -113,276,046. 1,038,542,55 455,898,887. -498,438,098. 855,814,173.
损)总额 3 0 95 0.99 13 51
1,295,350,84 438,844,819. 542,171,578. 12,290,069,1 7,975,642,37 -7,826,010,26 14,716,068,5
资产总额
2.45 67 57 70.54 0.16 5.51 15.88
333,327,607. 279,541,338. 527,020,589. 8,777,723,29 1,590,396,87 -3,283,370,47 8,224,639,23
负债总额
45 64 16 2.86 8.58 5.51 1.18
对联营和合
44,967,056.8 53,982,094.4
营企业的投 0.00 0.00 0.00 9,015,037.61 0.00
3
资收益
联营企业和
合营企业的 107,355,039. 120,662,133. 228,017,172.
0.00 0.00 0.00 0.00
长期股权投 78 18
资
资产减值损 14,235,584.3 61,932,327.9 40,089,035.4 -40,108,477.2 83,807,459.0
7,242,531.12 416,457.47
失 8 7 1 9
折旧费和摊 40,971,987.1 36,769,185.8 12,988,357.8 102,473,914.
6,811,752.11 4,932,631.57 0.00
销费 0 0 1
注：报告分部的财务信息应结合公司具体情况披露，包括主营业务收入、主营业务成本等信息。
（3）其他说明
其他信息
产品和劳务信息
对外交易收入
2016年 2015年
房地产业务收入 3,916,928,210.90 3,612,186,024.21
集成房屋业务收入 526,935,290.86 546,444,847.68
船舶舱室销售收入 400,329,504.21 565,102,208.19
塔机租赁收入 118,129,412.11 144,003,233.20
其他劳务收入 23,489,658.60 14,503,328.05
4,985,812,076.68 4,882,239,641.33
174
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
地理信息
对外交易收入
2016年 2015年
中国大陆 4,792,266,609.11 4,646,370,744.63
其他国家或地区 193,545,467.57 235,868,896.70
4,985,812,076.68 4,882,239,641.33
对外交易收入归属于客户所处区域。
主要客户信息
本集团的客户较为分散，不存在单个与本集团交易额超过10%的客户。
非流动资产总额
本公司及其子公司非流动资产均位于中国大陆地区。
2、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
租赁
作为出租人
融资租赁：于2016年12月31日，未实现融资收益的余额为人民币12,647,230.48元(2015年12月31日：人民币9,165,949.67
元)，采用实际利率法在租赁期内各个期间进行分摊。根据与承租人签订的租赁合同，不可撤销租赁的最低租赁收款额如下：
2016年 2015年
1年以内(含1年) 23,259,684.61 16,225,451.31
1年至2年(含2年) 25,370,000.00 16,080,000.00
2年至3年(含3年) 23,199,811.29 15,170,000.00
3年以上 41,044,978.15 13,200,799.99
112,874,474.05 60,676,251.30
经营租出固定资产，参见附注七、14。
作为承租人
融资租赁：于2016年12月31日，未确认融资费用的余额为人民币15,235,401.27元(2015年12月31日：人民币8,243,059.63元)，
采用实际利率法在租赁期内各个期间进行分摊。根据与出租人签订的租赁合同，不可撤销租赁的最低租赁付款额如下：
175
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
2016年 2015年
1年以内(含1年) 77,739,668.90 66,137,951.15
1年至2年(含2年) 61,077,477.99 81,678,927.80
2年至3年(含3年) 20,404,176.90 62,831,805.96
3年以上 58,851,349.40 24,982,347.28
218,072,673.19 235,631,032.19
融资租入固定资产，参见附注七、14。
重大经营租赁：根据与出租人签订的租赁合同，不可撤销租赁的最低租赁付款额如下：
2016年12月31日 2015年12月31日
1年以内(含1年) 27,241,332.76 18,908,948.40
1年至2年(含2年) 5,669,293.79 11,263,804.80
2年至3年(含3年) 1,806,789.17 962,280.00
3年以上 411,134.00 481,140.00
35,128,549.72 31,616,173.20
比较数据
如附注八、2所注，本集团于本年度取得同一控制下深圳市赤湾房地产开发有限公司50.98%的股权。在编制2016年12月
31日合并报表的比较报表时，视同参与合并各方在最终控制方开始实施控制时即以目前的状态存在，对前期比较报表进行调
整。相应的，若干以前年度数据已经调整，若干比较数据已经过重分类并重述，因上述同一控制下企业合并而导致2016年年
初合并股东权益增加人民币246,479,957.08元，其中属于母公司的权益增加人民币125,232,537.56元，少数股东权益增加人民
币121,247,419.52元。
十六、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 计提比
金额 比例 金额 值 金额 比例 金额 值
例 例
176
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文
单项金额重大并 12,51
1,208,7 1,208,7 12,512,8
单独计提坏账准 0.79% 2,881 7.96%
70.16 70.16 81.12
备的应收账款 .12
按信用风险特征 151,22 112,55 144,6
99.21 38,669, 25.57 92.04 35,170, 109,523,
组合计提坏账准 1,695.7 2,463.6 94,26 24.31%
% 232.16 % % 554.35 713.52
备的应收账款 9 3 7.87
152,43 113,76 157,2
100.00 38,669, 25.37 100.00 35,170, 122,036,
合计 0,465.9 1,233.7 07,14 22.37%
% 232.16 % % 554.35 594.64
5 9 8.99
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
半年以内 65,042,707.65 1,951,281.23 3.00%
半年至 1 年 22,355,844.30 1,117,792.22 5.00%
1 年以内小计 87,398,551.95 3,069,073.45
1至2年 28,146,544.17 2,814,654.42 10.00%
2至3年 4,818,492.29 1,927,396.91 40.00%
3 年以上 30,858,107.38 30,858,107.38 100.00%
合计 151,221,695.79 38,669,232.16
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 4,664,175.33 元；本期收回或转回坏账准备金额 1,165,497.52 元。
2、其他应收款
（1）其他应收款分类披露
单位： 元
类别 期末余额 期初余额
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账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面价 账面价
计提比 计提比
金额 比例 金额 值 金额 比例 金额 值
例 例
单项金额重大并 2,754,2 2,754,2 2,415,0
99.71 99.87 2,415,03
单独计提坏账准 50,799. 50,799. 36,982.
% % 6,982.43
备的其他应收款 70 70 43
按信用风险特征
7,985,0 727,64 7,257,4 3,043,4 647,95 2,395,53
组合计提坏账准 0.29% 9.11% 0.13% 21.29%
63.38 4.88 18.50 93.95 6.66 7.29
备的其他应收款
2,762,2 2,761,5 2,418,0
100.00 727,64 100.00 647,95 2,417,43
合计 35,863. 0.03% 08,218. 80,476. 0.03%
% 4.88 % 6.66 2,519.72
08 20 38
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
半年以内 4,773,052.62 143,191.58 3.00%
半年至 1 年 706,995.54 35,349.78 5.00%
1 年以内小计 5,480,048.16 178,541.36
1至2年 2,157,035.22 215,703.52 10.00%
2至3年 24,300.00 9,720.00 40.00%
3 年以上 323,680.00 323,680.00 100.00%
合计 7,985,063.38 727,644.88
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 425,411.05 元；本期收回或转回坏账准备金额 323,739.44 元。
178
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（3）其他应收款按款项性质分类情况
单位： 元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金保证金 1,576,412.00 1,588,374.00
备用金 5,079,052.25 1,561,438.08
应收暂付款 1,329,599.13 1,022,619.25
关联方往来 2,754,250,799.70 2,413,793,325.87
其他 114,719.18
合计 2,762,235,863.08 2,418,080,476.38
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位： 元
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例
第一名 关联方往来 1,693,747,818.74 0-2 年 61.32%
第二名 关联方往来 340,000,000.00 1 年以内 12.31%
第三名 关联方往来 263,820,016.45 1 年以内 9.55%
第四名 关联方往来 146,718,024.98 0-3 年 5.31%
第五名 关联方往来 113,602,272.05 0-2 年 4.11%
合计 -- 2,557,888,132.22 -- 92.60%
3、长期股权投资
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
4,409,928,395. 4,138,427,607. 4,409,928,395. 4,190,399,337.
对子公司投资 271,500,788.21 219,529,057.67
47 26 47
对联营、合营
120,662,133.18 0.00 120,662,133.18 111,647,095.57 0.00 111,647,095.57
企业投资
4,530,590,528. 4,259,089,740. 4,521,575,491. 4,302,046,433.
合计 271,500,788.21 219,529,057.67
65 44 04
（1）对子公司投资
单位： 元
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本期计提减值 减值准备期末
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
准备 余额
成都雅致集成
31,445,549.70 31,445,549.70 25,436,687.00
房屋有限公司
雅致集成房屋
（廊坊）有限公 48,468,000.00 48,468,000.00
司
雅致集成房屋
（苏州）有限公 84,919,585.15 84,919,585.15
司
深圳雅致集成
500,000.00 500,000.00
房屋有限公司
武汉雅致集成 304,000,000.0 304,000,000.0
房屋有限公司 0
西安雅致集成 133,000,000.0 133,000,000.0
建筑有限公司 0
新疆雅致集成
59,200,000.00 59,200,000.00 2,212,102.97 46,236,468.63
房屋有限公司
常熟雅致模块
360,000,000.0 360,000,000.0
化钢结构房屋
0
有限公司
雅致集成房屋
（沈阳）有限公 56,802,625.00 56,802,625.00
司
沈阳雅致集成
20,000,000.00 20,000,000.00 9,651,150.31 20,000,000.00
房屋有限公司
深圳市雅致国
际发展有限公 10,000,000.00 10,000,000.00
司
雅致国际（香
54,773,418.48 54,773,418.48
港）有限公司
东莞雅致集成
5,000,000.00 5,000,000.00
房屋有限公司
华南建材（深
79,809,589.98 79,809,589.98
圳）有限公司
深圳市海邻机
205,000,000.0 205,000,000.0
械设备有限公 40,108,477.26 179,827,632.58
0
司
深圳南山房地 2,424,783,958. 2,424,783,958.
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产开发有限公 97
司
上海新南山房
474,930,235.9 474,930,235.9
地产开发有限
7
公司
南通南山开发
房地产开发有 57,295,432.22 57,295,432.22
限公司
4,409,928,395. 4,409,928,395.
合计 51,971,730.54 271,500,788.21
47
（2）对联营、合营企业投资
单位： 元
本期增减变动
权益法下 宣告发放 减值准备
投资单位 期初余额 其他综合 其他权益 计提减值 期末余额
追加投资 减少投资 确认的投 现金股利 其他 期末余额
收益调整 变动 准备
资损益 或利润
一、合营企业
小计
二、联营企业
中开财务 111,647,0 9,015,037 120,662,1
有限公司 95.57 .61 33.18
111,647,0 9,015,037 120,662,1
小计
95.57 .61 33.18
111,647,0 9,015,037 120,662,1
合计 0.00
95.57 .61 33.18
（3）其他说明
4、营业收入和营业成本
单位： 元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 212,247,353.49 179,909,123.19 176,176,796.22 159,044,429.81
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其他业务 1,146,979.91 793,023.06 8,072,240.92 4,540,055.84
合计 213,394,333.40 180,702,146.25 184,249,037.14 163,584,485.65
5、投资收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 532,903,758.49 622,478,713.12
权益法核算的长期股权投资收益 9,015,037.61 6,445,061.26
理财产品利息收入 851,739.72 4,482,035.41
其他 37,702.98
合计 542,770,535.82 633,443,512.77
十七、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -15,900,422.88
越权审批或无正式批准文件的税收返
2,576,673.24
还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务
密切相关，按照国家统一标准定额或定 2,620,678.93
量享受的政府补助除外）
同一控制下企业合并产生的子公司期初
-11,268,170.20
至合并日的当期净损益
单独进行减值测试的应收款项减值准备
1,528,822.76
转回
除上述各项之外的其他营业外收入和支
-6,928,291.64
出
减：所得税影响额 -101,809.22
少数股东权益影响额 -15,901,153.48
合计 -11,367,747.09 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因。
√ 适用 □ 不适用
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项目 涉及金额（元） 原因
税收减免 7,464,433.24 经常性业务产生
2、净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利
8.75% 0.28 0.28
润
扣除非经常性损益后归属于公
9.02% 0.29 0.29
司普通股股东的净利润
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第十二节 备查文件目录
一、载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。
二、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
三、载有董事长签名的2016年年度报告文本原件。
四、以上备查文件的备置地点：公司证券事务部。
184| 南山控股：2016年年度报告 （下载公告） |
|---|
| 公告日期:2017-04-19 |
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| 附件：公告原文 |
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