世联行(002285)_公司公告_世联行：2016年年度报告新浪财经

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世联行：2016年年度报告（下载公告）
公告日期:2017-03-28
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告 2017 年 03 月深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文第一节重要提示、致股东的信、目录和释义本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人王海晨及会计机构负责人(会计主管人员)欧志鹏声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。公司已在本报告中详细描述未来将面临的主要风险及应对措施，详情请查阅本报告“第四节经营情况讨论与分析”之“九、公司未来发展的展望”部分，请投资者注意投资风险。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2,044,969,122.00 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.80 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文致股东的信变化的是服务，不变的是不动产与人的联接尊敬的世联行股东：巨型市场，起伏跌宕，时至“中局”。这是最好的年代，这是最差的年代。市场起起伏伏，购房者时而狂热，时而理性，变化的是什么，不变的又是什么，我们如何自持？想不畏浮云遮望眼，必须再上一层楼。这层楼就是从世联行的使命来制定应对变化的战略。这一年，我们在股东、客户、伙伴的支持下，世联行的业绩持续高速增长。然而，更为重要的是我们对既定祥云战略的坚持，我们坚定的认为：变化的是服务，不变的是联接。世联行的使命是建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的地产服务。世联行全面推行“祥云战略”三年以来，我们的入口、场景和服务都有了极大的延伸： 1、入口：入口即不动产资产目标市场的切入点，是丰富场景的前提。提高份额，建立规模优势；扩大入口，创造更丰富的场景和服务，是世联行的基本战略。新房交易：在全国 172 个城市共计 1,946 个销售案场，覆盖的新房房源数量超 150 万套。存量社区：进入 20 个城市，铺排社区管家网点 168 个公寓业务：在全国 20 个城市全面展开，签约超过 2 万间，开业运营近五千间，与一万五千多名璞客建立了联接工商物业：管理资产规模超 2,500 亿，运营管理服务面积超 1,000 万平米深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 2、场景：场景就是联接本身。场景实现服务，场景创造服务。“场景”是世联行的核心资产。祥云战略下，世联行的业务场景已经从过去传统的新房案场（线下交易场景），陆续延伸至房联宝（O2O 交易场景）、社区管家（存量交易和服务场景）、公寓门店、公寓开放平台、以及联合办公等工商不动产管理和运营场景。 3、服务：基于入口的规模优势、丰富的场景，发挥信用、品牌、资本优势，多触点、多方式服务变现。世联行基于客户的需求，目前已推出包括新房代理、渠道整合电商、新房及存量房金融服务、家装家居服务、存量物业交易租赁服务、按揭服务、租赁运营服务、物业管理服务、房地产基金管理和投资服务。房地产服务场景的延伸带来了公司效能的提升，2016 年相比三年前，公司的人均创收增长了 116%，人均创利增长了 106%，员工的平均收入也有了超过 65%的增长。2016 年，世联行实现了几个重要的战略突破： 1. 互联网电商业务（房联宝）顺应开发商对整合线上、线下全营销渠道的需求，对系统持续投入并进行业务模式创新。2016 年，房联宝进入全国 105 个城市，超过 1,000 个项目，联接了全国 700 余个开发商，逾 5 万个中介门店，50 余万经纪人，以及超过 10 万置业客户，已经成为中国房地产电商及渠道业务领域最重要的竞争者之一。房联宝电商业务与代理业务、金融业务和装修业务产生了叠加和协同效应，强化了世联行对开发商客户及 C 端小业主客户的服务能力。世联行将对电商业务进行持续投入，房联宝未来将成为世联行线上及线下的交易平台。 2. 2017 年 1 月 3 日，世联君汇成为世联行旗下首家挂牌新三板的公司。挂牌后的世联君汇将秉承轻资产服务的优势，专注于中国工商不动产服务场景，包括办公、商业、产业园、旅游等领域，为物业持有者和使用者提供垂直一体化的服务支持。君汇的业务模式是以物业管理为基础，叠加咨询顾问、招商运营、企业外包等高附加值服务，进而通过投资和资产证券化，使工商物业持续增值。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 3. 2016 年，世联行旗下公寓经营业务（世联红璞）快速发展，在短短一年时间内已发展为全国最大的集中式公寓运营商之一。世联红璞在创立之初的愿景就是让都市青年感受到城市的温暖。目前，世联行的公寓业务落地全国 20 个城市，签约超过 2 万间，其中已开业运营的房间数近 5,000 间。这是世联行第一个完整的 ToC 业务场景，是联接存量资产、房东、投资者和租户的重要场景，是叠加租赁金融、消费金融、装修等业务的重要场景。我们将在高速行驶的列车上增加新引擎，面向长远未来布局资产联接。世联行的新服务将开创“开放合作”的新模式，不断为客户资产增值。变化的是服务，不变的是联接。“大舸中流下,青山两岸移”。世联行将不负时代，奋力前行！深圳世联行地产顾问股份有限公司董事长深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文目录第一节重要提示、致股东的信、目录和释义.............................................................................. 10 第二节公司简介和主要财务指标 .................................................................................................. 14 第三节公司业务概要 ...................................................................................................................... 18 第四节经营情况讨论与分析 .......................................................................................................... 56 第五节重要事项 .............................................................................................................................. 80 第六节股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 88 第七节优先股相关情况 .................................................................................................................. 88 第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 89 第九节公司治理 .............................................................................................................................. 96 第十节公司债券相关情况 ............................................................................................................ 103 第十一节财务报告 ........................................................................................................................ 104 第十二节备查文件目录 ................................................................................................................ 251 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文释义释义项指释义内容世联、世联行或公司、本公司指深圳世联行地产顾问股份有限公司世联中国指世联地产顾问（中国）有限公司，世联行之控股股东 FH 指 Fortune Hill Asia Limited,世联中国之控股子公司卓群创展指乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙），世联行之股东之一北京世联指北京世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司东莞世联指东莞世联地产顾问有限公司，世联行之全资子公司上海世联指上海世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司世联行经纪指深圳市世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司惠州世联指世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联行之全资子公司广州世联指广州市世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司天津世联指天津世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司山东世联指山东世联怡高物业顾问有限公司，世联行之控股子公司四川嘉联指四川世联行兴业房地产顾问有限公司，世联行之控股子公司重庆世联指重庆世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司青岛雅园指青岛雅园物业管理有限公司，报告期内世联行已转让持有的 60%股权世联投资指深圳世联投资有限公司，世联行之全资子公司世联小贷指深圳市世联小额贷款有限公司，世联行之全资子公司盛泽担保指深圳市盛泽非融资担保有限责任公司，世联行之全资子公司北京安信行指北京安信行物业管理有限公司，世联行之控股子公司珠海世联指珠海世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司杭州世联指杭州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司厦门世联指厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司世联先锋指深圳世联先锋投资有限公司，世联行之全资子公司长沙世联指长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司沈阳世联指沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司大连世联指大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司成都世联指成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司苏州世联指苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文常州世联指常州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司西安世联指西安世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立青岛世联指青岛世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立武汉世联指武汉世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立三亚世联指三亚世联房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立合肥世联指合肥世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立无锡世联指无锡世联行房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司福州世联指福州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司佛山世联指佛山世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司南昌世联指南昌世联置业有限公司，世联行之全资子公司南京世联指南京世联兴业房地产投资咨询有限公司，世联行之全资子公司长春世联指长春世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司南通世联指南通世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司昆明世联指昆明世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司宁波世联指宁波世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司南宁世联指南宁世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司苏州居善指苏州居善网络技术服务有限公司，先锋投资之全资子公司南京云掌柜指南京云掌柜信息技术有限公司，先锋投资之全资子公司天津居善指天津居善电子商务有限公司，先锋投资之全资子公司郑州世联指郑州世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司漳州世联指漳州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司徐州世联指徐州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司杭州世联卓群指杭州世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司合肥世联先锋指合肥世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司北京世联兴业指北京世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司贵阳世联指贵阳世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司武汉世联先锋指武汉世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司惠州世联先锋指惠州市世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司太原世联指太原世联卓群房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司石家庄世联指石家庄世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司世联君汇指深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司，世联行之控股子公司海南世联指海南世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司固安世联指固安世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司廊坊世联指廊坊市世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文香港世联指世联咨询(香港)有限公司，世联行之全资子公司兰州世联指兰州世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司包头世联指包头市世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司唐山世联指唐山世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司前海资管指深圳前海世联资产管理有限公司，世联行之全资子公司厦门立丹行指厦门市立丹行置业有限公司，世联行之控股子公司先锋居善指深圳先锋居善科技有限公司，世联行之全资子公司世联科创指深圳市世联科创科技服务有限公司，世联行之控股子公司青岛荣置地指青岛荣置地顾问有限公司，世联行之控股子公司世联集金指深圳世联集金财富管理有限公司，世联行之控股子公司世联集房指深圳世联集房资产管理有限公司，世联行之控股子公司深圳赋能创新指深圳市赋能创新投资有限公司，世联行之全资子公司哈尔滨世联指哈尔滨卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司苏州世联行指苏州世联行房地产综合服务有限公司，世联行之全资子公司深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文第二节公司简介和主要财务指标一、公司信息股票简称世联行股票代码变更后的股票简称（如有）无股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称深圳世联行地产顾问股份有限公司公司的中文简称世联行公司的外文名称（如有） SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY INCORPORATED 公司的外文名称缩写（如有）WORLDUNION 公司的法定代表人陈劲松注册地址深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼注册地址的邮政编码 518001 办公地址深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼办公地址的邮政编码 518001 公司网址 http://www.worldunion.com.cn 电子信箱 info@worldunion.com.cn 二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名袁鸿昌赵飞鸿联系地址深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼电话 0755-22162824 0755-22162144 传真 0755-22162231 0755-22162231 电子信箱 info@worldunion.com.cn info@worldunion.com.cn 三、信息披露及备置地点公司选定的信息披露媒体的名称证券时报、中国证券报、上海证券报登载年度报告的中国证监会指定网站的网址巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼、深圳证券交易所深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文四、注册变更情况组织机构代码 61886755-4 2009 年 8 月 28 日-2009 年 10 月 26 日主营业务：从事投资可行性研究、项目策划、公司上市以来主营业务的变化情房地产信息、房地产交易代理、企业形象设计、科研经济技术管理咨询、物业管理业务况（如有）（以上不含限制项目）。在本市设立 1 家非法人分支机构，经营范围与总公司相同。 2009 年 10 月 27 日至今主营业务：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理。历次控股股东的变更情况（如有）无五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所会计师事务所名称信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层签字会计师姓名王建新、李颖公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 √ 适用 □ 不适用保荐机构名称保荐机构办公地址保荐代表人姓名持续督导期间北京市东城区朝内大街 2 号凯中信建投证券股份有限公司侯世飞、隋玉瑶 2016 年 3 月 28 日-2016 年 12 月 31 日恒中心 B、E 座 3 层公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用六、主要会计数据和财务指标公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 2016 年 2015 年本年比上年增减 2014 年营业收入（元） 6,269,921,274.71 4,710,553,211.68 33.10% 3,308,170,629.85 归属于上市公司股东的净利润（元） 747,215,219.61 509,389,237.73 46.69% 394,344,162.95 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 714,841,250.59 502,545,721.25 42.24% 389,922,836.29 （元）经营活动产生的现金流量净额（元） 2,294,310,944.74 450,598,075.65 409.17% -921,857,612.94 基本每股收益（元/股） 0.37 0.27 37.04% 0.23 稀释每股收益（元/股） 0.37 0.27 37.04% 0.23 加权平均净资产收益率 19.47% 17.67% 1.80% 21.13% 本年末比上年末 2016 年末 2015 年末 2014 年末增减深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文总资产（元） 7,784,150,995.52 7,398,023,267.87 5.22% 4,115,952,685.29 归属于上市公司股东的净资产（元） 4,188,743,553.77 3,549,869,119.29 18.00% 2,026,145,436.48 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标单位：元第一季度第二季度第三季度第四季度营业收入 1,148,236,668.92 1,547,027,896.25 1,498,054,374.08 2,076,602,335.46 归属于上市公司股东的净利润 61,327,862.83 141,413,114.75 176,900,941.45 367,573,300.58 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 60,903,573.72 137,270,547.72 155,715,540.34 360,951,588.81 经营活动产生的现金流量净额 350,428,492.71 507,578,580.01 581,752,897.95 854,550,974.07 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用单位：元项目 2016 年金额 2015 年金额 2014 年金额说明非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 504,748.91 -479,761.57 -264,413.33 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准 13,583,935.54 8,631,708.98 4,924,495.73 定额或定量享受的政府补助除外）除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金 625,000.00 融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 21,842,244.12 2,335,102.38 1,914,721.61 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 871,612.53 -1,157,221.44 -771,298.97 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文减：所得税影响额 3,627,616.76 1,756,769.24 1,231,227.80 少数股东权益影响额（税后） 1,425,955.32 729,542.63 150,950.58 合计 32,373,969.02 6,843,516.48 4,421,326.66 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 □ 适用 √ 不适用公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文第三节公司业务概要一、报告期内公司从事的主要业务公司是否需要遵守特殊行业的披露要求否 (一）公司从事的主要业务公司专注房地产服务二十三年，经历房地产市场上半场到下半场的转变，面临着房地产服务市场日新月异，公司始终保持与市场、客户同步，因应市场、客户的需求变化不断转型和革新。 2014 年公司启动以“服务、入口、开放、平台”为核心的祥云战略，在新的服务内容上不断求变探索，以“建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的地产服务”为使命，坚持为客户联接到多样化的资产领域，逐步形成覆盖交易、运营、投资的资产全生命周期的服务价值链，公司业务相应地划分为交易、运营、投资三大服务模块。交易服务模块包括交易及交易后服务两大服务内容；运营服务模块包括公寓及资产管理等业务；投资服务模块提供资产投资和管理服务。世联行整合所有的服务内容为客户提供一站式、平台化、交叉交互的房地产服务，即为“同一个客户，联接世联的多项业务服务”。 1、交易服务模块交易服务模块细分为交易和交易后两大服务内容：（1）交易服务交易服务主要提供新房交易（代理销售）、互联网+（电商）、存量交易（经纪）等服务，其中新房代理销售及互联网+ 服务贡献该服务模块的主要收入。新房代理销售业务主要为开发商提供从土地规划、建研，到市场定位、营销代理的一体化服务，通过代理销售新房获取佣金进而实现营业收入。经 23 年的发展，新房交易服务已覆盖全国 30 多个省、自治区，布局达 172 个城市，累计为超 2 万个楼盘提供专业的营销代理及顾问咨询服务，累计帮助 1,300 多万个购房者实现置业梦想。互联网+(电商）服务主要是通过建立综合平台，整合营销渠道，运用世联集系列线上 App 或者网站及联接中介机构、经纪人等线下资源，向开发商、渠道、购房者所提供的服务。盈利模式主要是通过向一手房购房者收取团购服务费，以给予购房者一定团购优惠，当购房者参加团购活动并最终成交后，公司根据合同约定，将购房者预先支付的团购费确认为收入。互联网+服务依托公司代理基因广泛联接社会渠道和资源，2016 年进入 105 个城市，累计联接全国 700 余个开发商、逾 5 万个中介门店及 50 余万经纪人，在执行项目数 848 个，报告期内实现营收同比近翻番。存量交易主要向存量住宅业主提供房屋租售、房屋托管等一篮子资产管理服务。（2）交易后服务交易后服务囊括金融、装饰、社区管家、数据服务等业务，目前金融服务贡献该服务模块的主要收入。金融服务业务收入主要来源于“家圆云贷”（因应市场环境和客户需求，2017 年在原有产品基础上升级为“乐贷”）信贷产品，通过线上线下相结合的方式，在全国范围内为有房及租房一族提供短期资金融通服务，报告期内，针对 8 类场景客户需求已研发上线 12 款信贷产品，为从单一产品向综合产品体系转型、为综合金融服务能力提升奠定了基础。装饰服务业务专注于公寓装修及家庭装修解决方案产品的研发，向机构客户及 C 端消费者提供一键式整屋装修方案，该业务在 2016 年 7 月正式启动；社区管家主要服务于中高端社区，联接社区物业管理服务公司，为小区业主推荐国内及海外新房楼盘项目、提供存量住宅租售等资产管理服务，通过定制化的系统服务，满足业主资产管理的需求，实现业主的物业增值和回报，报告期内该服务已落地 20 个城市，进驻 168 个社区。数据服务业务以客户大数据和城市数据为基础，致力于提供最匹配的资产服务解决方案。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 2、资产运营服务资产运营服务包括公寓及资产管理等业务，目前资产管理服务业务贡献该服务模块的主要收入。（1）公寓随着国内住房租赁刚性需求持续强劲和国家鼓励发展住房租赁市场政策的陆续出台，长租公寓市场得以迅速兴起，并具有广阔的发展空间。公司基于自身在房地产服务领域积累的丰富经验，在 2015 年末开始在经济相对发达、租赁需求旺盛的一二线城市采用租赁方式部署公寓业务，通过标准化、精细化软硬装修投入与管理、保洁、维修等人员引进，以“世联红璞”为服务品牌，为城市年轻白领提供完善的房屋租赁服务和全新的租房体验。经过一年左右的探索，初步确定了“聚焦整收，适当涉入集中式散收”的长租公寓发展策略。公司长租公寓业务收入、成本产生的时间节点与世联传统的代理销售业务、顾问咨询业务都不相同。根据公司对单独一间公寓假设经营十年，以纯租金差计收入的情况所进行的测算，运营一间公寓的税前利润率在其运营第一年预计会亏损 -40%~-30%，主要原因是： 1）、公司收房之前已经有一定的拓展成本、管理成本产生；2）、公司收房之后需要经过装修改造、软硬装配置才能达到可出租状态，并且需要耗费一定的时间才能到达预计的出租率，造成项目在第一年的实际使用率低于盈亏平衡所要求的出租率，这也与长租公寓行业通常的情况一致；3）、公寓达到可出租状态后，为寻找首批入住的租客，往往需要花费较高的一次性营销费用和其他出房成本。公寓业务的第 2 年，公寓项目的出租率会逐步提高，直至稳定在 90%或更高的水平，并且基于以下的几个原因，项目的运营可以基本达到盈亏评审：1）、随着公司运营的公寓项目数量增加，规模效益逐步显现，单间公寓的管理成本将降低； 2）、随着时间推移，会有一部分客户出现到期不续约或提前退房的情况，但基于客户不会集中同时退房的基本业务特征，公司可以利用自身的渠道实现空置房的重新出租，而无需像新项目集中推出房源时需要支付的相对较高的出房成本；3）、随着公司品牌美誉度的逐步提升，公司的公寓产品逐渐被市场和客户认可，单间公寓的平均出租价格有望进一步提升；同样基于上述原因，再加上房租随时间推移所呈现出的上涨趋势和服务收入提高，从第 3 年开始，公司公寓运营将逐步实现盈利。由于公司经营的长租公寓的收房合约周期大部分在十年以上，经过测算，单个十年以上公寓项目的平均税前利润可以接近 15%，公寓业务联同世联装修、金融和交易业务，有望成为本公司业务协同闭环业务。（2）资产管理 2016 年资管业务旗下的世联资管顺利完成业务重组，细分形成咨询顾问、工商物业运营和物业管理三大服务业务。世联资管以深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司为服务平台，并成功挂牌新三板，成为公司旗下首家挂牌新三板的公司。 A、咨询顾问服务即原世联顾问业务，作为为地方政府、开发商等机构客户提供政策建议、土地规划建议、项目开发策略等的咨询服务平台，贯穿于由土地到资产退出的各阶段。2016 年咨询顾问服务执行合约 947 个，累计完成项目近 6,000 个，并在新的市场环境下顺势应变、积极转型，贯彻“咨询+实施”模式方向的转型，为物业管理、工商物业运营服务打开服务入口。 B 、工商物业运营服务以资产增值为出发点，叠加创新的存量物业服务，最大化挖掘物业价值，打造集工作、社交、娱乐、消费、体验等为一体的复合型工商物业，此外还提供包括工商物业的租赁、招商、运营等服务，实现集成运营服务。其业务逻辑类似于公司长租公寓业务，主要为针对工商物业的包租和运营，以一定的租金成本租赁标的工商物业，再通过公司丰富的运营服务叠加，实现租金溢价差。经过公司的测算，该业务单个项目税前利润率在其运营的第一年预计亏损-35%～ -30%，但在后续运营中，实现盈利的节点会较长租公寓业务早，从第二年逐步开始实现盈利，并且单个十年以上的工商资产运营项目的平均税前利润率可以接近 20%。目前已拥有“世联商业”、“小样社区”、“世联空间”等品牌。其中，世联商业为客户提供商业策划、招商、销售及运营服务，报告期内已进驻 50 个城市，服务于 600 个综合体项目；小样社区及世联空间，致力于服务青年创业群体和创意创新型小微企业，通过为企业提供多元化场景服务，联接多元资源，助力企业成长。报告期内小样社区已运营 18 个项目，入驻企业近 300 个，天津地区的世联空间更获得天津市和平区“创客空间”的认证。 C 、物业管理主要以工商物业及都市型产业园为服务标的，受物业所有人或使用人委托、运用现代管理与服务技术，按照物业管理委托合同，对已经投入使用的各类物业实施企业化、社会化、经营化、规范化的管理；为物业所有人或者使用人提供高效、周到的服务，创造良好的居住、工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。提供服务包括但不限于物业管理区域内建筑物共用部位的日常维修、养护、保洁、绿化、安保服务，以及物业档案管理服务等。2016 年实际在管全委托项深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文目 83 个，在管理项目实际收费面积超 300 万平方米。 3、资产投资管理资产投资管理服务致力于提供行业领先的不动产金融投资及不动产金融化服务。资产投资管理专注于住宅与商办领域的新房和存量物业，以专业的筛选和价值判断能力为依托，并以资产运营能力和强大的全国销售平台为基础，对不动产提供价值评估、交易设计、交易执行、融资解决、管理物业服务,实现物业价值提升；另通过散售、整售和资产证券化等方式实现退出投资，实现物业的快速变现并获取收益。截至本报告期，公司已累计发行 7 支基金，运作 5 处商办物业资产。（二）所处行业发展情况请详见报告的第四节“经营情况讨论与分析”中的“九、公司未来发展的展望”部分。二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 □ 适用 √ 不适用 2、主要境外资产情况 □ 适用 √ 不适用三、核心竞争力分析公司是否需要遵守特殊行业的披露要求否（一）厚植文化公司以二十三年之积累，以“建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的地产服务” 为使命，以“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生”为核心价值观，构建多维度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施，快速提升核心竞争力，强化企业文化的传承和对管理人员领导力的提升。公司的主要高管和核心人员在世联行均有十年以上的就职时间，核心管理团队保持稳定，稳定的核心团队形成了适合公司发展的内部企业文化，形成了管理与文化相结合的管理优势。（二）组织优势公司自2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行，地区公司将变成了综合利润中心，以激发地区公司本土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。截至2016年12月31日，公司已在全国拥有超200家子公司，基本覆盖全国所有核心城市，为公司业务实现从1到100的突破打下坚实的基础。（三）专注与创新世联行专注房地产服务业廿三载，始终沿着快速扩大入口、持续深化服务的战略前行。在传统业务夯实、真实交易场景不断延伸的基础上，公司凭借对行业发展的理解和客户需求的认知，叠加了金融、资管、互联网+（电商）等的创新服务，在服务转型上获得了进展：针对房地产交易的拓展环节，公司利用互联网工具整合线下渠道及提供金融服务；针对存量房地产服务的未来格局，公司除提供基础物业管理服务外，还尝试新的服务，如世联红璞的公寓管理、小样社区的运营管理、社区管家和世联养老等服务。各业务板块互相借力，成为协同发展的闭环业务。（四）持续增强的资本运营作为国内首家A股上市的房地产服务商，公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。在过去七年，公司通过深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文合适的并购，整合行业资源，涉足新兴领域，持续提升核心竞争力。公司财务常年稳健，资产负债率在同行业中保持较低水平，资本结构稳定。2015年5月底，11.2亿定增资金到位，使得公司在战略布局时期获得充足的资本储备，资本实力再次增强，为发力移动互联、深化C端服务打下基础；2016年5月，完成限制性股票激励计划授予登记，不仅有效凝聚一大批核心骨干，同时吸纳了更多来自金融和互联网行业的人才，形成与股东利益、公司利益一致的同路人；2016年7月，公司股东会通过了长租公寓建设项目的定增预案，拟进行定增募集20亿元实现长租公寓业务从1到100的突破。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文第四节经营情况讨论与分析一、概述（一）市场环境和政策分析 2016 年全年房地产市场可以用两个词概括，屡创新高，跌宕起伏。2016年全国商品房累计成交面积157,349万平米，同比增长22.5%；商品房累计成交金额117,627亿元，同比增长34.8%，销售面积和金额双创历史新高。前三季度，房地产市场一路高歌猛进，成交量及房价等指标不断刷新，为抑制房地产市场过热和确保市场健康发展，‘930’调控骤然出台，全国多地调控紧缩政策频频加码。第四季度，调控效果逐渐显现，市场过热态势受到抑制，商品住宅销售面积增速下滑明显，11 月成交面积同比增速较10月下降18个百分点。据世联客户上门指数研究显示,十一黄金周期间一线城市客户上门指数为15.6，环比下跌35.4%。对比过往房地产行业经历的十几次调控，本轮调控发生了很多变化。10月北京、深圳、上海等24座城市出台楼市调控政策，11月上海、深圳、天津、武汉等8座城市调控再度加码，12月郑州、武汉、西安等9座城市扩大限购限贷范围。截至12 月，全国已有至少24个城市前后出台了50多次调控措施。至此，多个热门城市进入史上最严厉调控政策时期。统计局公布数据显示调控政策初见成效，一线和热点二线城市房价走势明显趋稳。同时也必须看到，尽管主要城市房地产市场不断升温的情况下，部分地区库存压力犹存，如东三省去化完全仍需6.7年。这种井喷式的粗犷发展并不意味着所有房地产企业都能享受红利，也并不意味着高速增长可以持续。作为中国营业收入最高的行业之一，房企如何发展、如何借鉴，均已进入无人区。站在2016的终结点上，无论是开发商还是服务商，依靠单一规模扩张的发展模式可能将难以为继，2017年转型步伐将更加坚定。资金及综合实力雄厚的龙头开发企业通过参股、合作、并购等方式丰富企业主营业务，整合资源以达到业务多元化，成为集开发商、运营商、金融服务商等于一体的大型综合性房地产企业；拥有专业优势的中小型房企则向精细化、专业化发展，在细分市场占主导性优势。这些转型，正在为房地产行业的未来注入更加丰富的内涵。展望房地产下半场，有四个关键词：量变到质变、服务红利、大都市圈化、存量。根据2016年市场发展的态势与政策延续的方向，特色小镇、物流地产、长租公寓及REITs都为未来的中国房地产提供着新的发展模式。在2016年6月份，政府推出《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，实行购租并举，支持住房租赁消费，培育和发展住房租赁市场。另一方面，一线城市首置年龄突破35岁，租赁生命周期被拉长至10年以上。长租公寓的市场成熟度不断提高，品牌公寓的出现改变城市人生活方式与理念，在未来有望获得更多的政策扶持进一步发展。（二）报告期内公司战略及经营计划实施情况公司顺应行业发展新趋势，密切关注市场变化，基于自身核心优势，快速叠加新业务、丰富完善服务链条。报告期内，公司实现营业收入62.70亿，同比增33.10%；归属上市公司股东的净利润为7.47亿，同比增46.69%；经营活动产生的现金流量净额为22.94亿，同比增409.17%；基本每股收益为0.37元，同比增37.04%；加权平均净资产收益率为19.47%，同比提升1.8 个百分点。报告期末，公司总资产77.84亿，较上年末增5.22%；归属上市公司股东的净资产为41.89亿，较上年末增18.00%。 2016年，也是公司祥云战略落地的第三年，公司在夯实传统服务的基础上，互联网+（电商）等新业务快速增长，长租公寓、装修、小样社区、社区管家等新业务快速落地，新业务营收占比已从三年前的27%提升至接近50%；另一方面，公司逐渐将单一互相分割的业务打造成多种业务交叉融合的一站式综合服务平台，各业务之间协同并进，不断延伸资产与人的联接。营收年均复合增长率从36.50%（2009-2013年）提升至37.67%（2014-2016年），归属上市公司股东净利润年均复合增长率从 20.53%跃升至37.67%。实实在在的变化显示，祥云战略成效明显，公司发展符合预期：第一、房地产交易服务方面，2016年新房交易继续聚焦核心城市和大客户，保持多年较快的增长，销售套数突破50万套，为超过40万的用户实现置业梦想；销售过百亿的公司突破20家，同比增5家，突破200亿的公司增至9家；存量业务实现从零到1的突破，已布局25个城市，168个社区，开设101个4S店；深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文第二、互联网+方面，顺利完成105个城市的服务布局，全国在执行项目848个，实现营收同比近翻番。线上开展网上售楼处、特惠房展会、旅游记、返乡季以及看房团等专题活动，咨询、报名逾50万次，成交超两万套，进一步强化了公司O2O 直销能力；同时互联网+业务持续联接中介机构和专业经纪人，累计联接经纪门店5万多个，累计联接经纪人逾50万。平台进一步整合营销资源，联接了供应商资源超5000家，包含商会、企事业单位、活动公司、创意公司、新媒体公司等。实现了核心营销资产的进一步沉淀，更好地整合了新房营销供应链。截至12月底，惠州、珠海、天津、昆明、广州5个地区实现当年营收过亿，并表现出较强劲的增长势头； 15个大中城市电商市场份额居市场前三。第三、资产管理方面，2016年世联资管板块顺利完成业务重组，形成咨询顾问、工商物业运营和物业管理三大服务内容。业务重组后，各业务线互相创造场景，带来更多的业务机会，呈现良好发展势头。咨询顾问叠加运营、物管业务，继续贯彻 “咨询+实施”，为客户提供更有价值的服务，工商物业运营及物业管理业务收入实现较快增长。世联资管服务平台深圳世联兴业资产管理有限公司完成股份改制，改名为“深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司”，并成功挂牌新三板。第四、金融服务方面，2016年在“风控、产品、渠道、效率”等方面实现突破。全流程风控能力强化使得当期放款不良率有效控制；升级开发出满足8类场景客户需求的12项信贷产品，为从单一产品向综合产品体系转型、为综合金融服务能力提升奠定了基础。在渠道拓展、运营体系自动化建设及效率提升方面取得进步，渠道从线下向线下线上结合转型，“总部-地区” 两位一体的组织及运营体系得到加强，电子化面签、征信数据化、反欺诈及决策引擎建设等确保了效率提升。第五、新业务方面，长租公寓业务快速上量，落地20个城市，世联红璞全国签约间数超过2 万间，基本覆盖核心一二线城市。广州、武汉拓展较快，世联红璞在广州收房逾1万间，广州长租公寓市场中份额排名第一；武汉年度签约超7,000 间，通过光谷APP 广场项目，迅速奠定世联红璞在武汉的片区品牌地位。建立自有营销出房体系，实行项目预售制模式，搭建互联网出房渠道，有效提升项目出租率；组建IT团队搭建自有系统平台，提升璞客租房体验。世联装饰依托组织优势和B端资源，打造装修业务成为另一祥云业务，2016年装修业务布局27个城市，广泛接洽14大类别供应商，与主要一线主材厂商形成战略合作关系，打造产品标准化与全供应链的集采平台。引进行业优秀人才，研发20 种风格的公寓装修产品和家装装修产品。资产投资方面，2016年公司已经将“销售权收购”业务打造成为成熟完善的业务类型，针对住宅、公寓、写字楼等销售型标的，通过获得一定期限内的独家销售权，凭借公司领先的代理销售能力，获得销售溢价收益。截至2016年底，累计投资27 个项目，遍布全国15个核心一二城市，管理资产规模超过30亿元。二、主营业务分析 1、概述（一）总体情况公司最近几期经营业绩情况如下：项目 2016年 2015年 2014年总营业收入（万元） 626,992.13 471,055.32 330,817.06 营业利润（万元） 110,004.85 74,755.21 55,910.91 利润总额（万元） 111,405.33 75,454.68 56,299.79 归属于上市公司股东的净利润（万元） 74,721.52 50,938.92 39,434.42 经营活动产生的现金流量净额（万元） 229,431.09 45,059.81 -92,185.76 营业收入增长率 33.10% 42.39% 29.07% 归属于上市公司股东的净利润增长率 46.69% 29.17% 23.90% 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文资产负债率 45.17% 50.74% 49.28% 公司本报告期实现营业收入626,992.13万元，同比增长33.10%，归属于上市公司股东的净利润为74,721.52万元，同比增长46.69%，主要原因是： 1）2015年第四季度至本报告期前三季度，公司实现的代理销售金额同比增长了28.46%，有利于本报告期代理销售收入的确认；2）本报告期公司互联网+业务发展迅速，收入同比增长99.60%。 2016年经营活动产生的现金流量净额同比增长了409.17%，主要原因是：1）本报告期公司发放和回收贷款而产生的现金净流入比上年同期增加138,692.02万元；2）本报告期公司互联网+业务为公司带来经营性现金净流量比上年同期增加 8,203.19万元；3）本报告期公司收回了上年同期支付的业务合作意向金5,000.00万元；4）本报告期公司因到期偿还贷款而收回质押存款5,800.00万元。（二）收入 1、主营业务收入按业务板块划分业务板块 2016年 2015年 2014年金额（万元）比例金额（万元）比例金额（万元）比例房地产交易服务 354,266.20 56.73% 275,079.65 58.48% 218,362.81 66.27% 增长率 28.79% 25.97% 16.04% 互联网+ 145,405.16 23.28% 72,847.08 15.49% 6,838.49 2.08% 增长率 99.60% 965.25% -- 资产管理服务 80,151.08 12.83% 80,318.87 17.07% 77,339.06 23.47% 增长率 -0.21% 3.85% 27.77% 金融服务 44,691.84 7.16% 42,165.56 8.96% 26,945.45 8.18% 增长率 5.99% 56.48% 285.71% 合计 624,514.28 100.00% 470,411.16 100.00% 329,485.81 100.00% 公司业务分为房地产交易服务、互联网+业务、资产管理服务和金融服务四大板块。房地产交易服务包括原来的代理销售业务和经纪业务；资产管理服务包括资产服务业务和顾问策划业务；互联网+业务目前主要是指通过建立综合平台，整合营销渠道，收取团购服务费获取购房团购优惠等方式，向开发商、渠道、购房者所提供的服务。（1）房地产交易服务业务房地产交易服务业务目前主要是代理销售业务，代理销售业务收入在这一业务板块的占比达到99%以上。本报告期代理销售业务收入的情况具体如下：项目 2016年 2015年 2014年已结算代理销售额（亿元） 4,249.86 3,314.45 2,593.83 增长率 28.22% 27.78% 16.98% 已结算代理销售面积（万m2） 4,038.42 3,515.86 3,024.52 增长率 14.86% 16.25% 20.76% 代理销售业务收入（万元） 350,874.10 272,668.04 216,627.64 增长率 28.68% 25.87% 16.28% 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文代理收费平均费率 0.83% 0.82% 0.84% 自2015年上半年以来，公司代理销售规模增长较快，有利于本报告期代理业务收入的确认，本报告期代理销售业务实现收入350,874.10万元，同比增长28.68%。本报告期下半年的代理平均费率较前期上升了0.01个百分点，我们认为这是代理费率的正常波动。公司已实现代理销售额在各月的分布情况如下：月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月合计 2016年已实现的代理 382 233 507 490 428 477 450 461 575 442 297 366 5108 销售额(亿元) 2015年已实现的代理 240 124 264 353 477 424 352 366 386 460 434 429 4309 销售额(亿元) 2014年已实现的代理 192 123 195 222 233 339 222 254 278 403 352 405 3218 销售额(亿元) 公司本报告期已实现代理销售额稳步增长，同比增长了18.54%。公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约3,251亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约25.0亿元的代理费收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约2,811亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约21.5亿元的代理费收入；剩余部分为归属于山东世联、四川嘉联、厦门立丹行、青岛荣置地的未结算代理销售额和未结算代理费。（2）互联网+业务项目 2016年 2015年 2014年在执行项目数（个） 848 597 未结转的预收费金额（万元） 23,983.81 14,706.31 5,900.20 互联网+业务收入（万元） 145,405.16 72,847.08 6,838.49 公司目前的互联网+业务主要是通过建立综合平台，整合营销渠道，收取团购服务费获取购房团购优惠等方式，向开发商、渠道、购房者所提供的服务。该业务于2014年下半年开始运营，并与公司代理销售业务相互融合、相互促进，业务发展迅速。本报告期内，公司互联网+业务实现收入145,405.16万元，同比增长99.60%；截至本报告期末，账面上尚有未结转的预收款金额23,983.81万元，这部分预收款金额将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文（3）资产管理服务业务 1）资产服务业务公司的资产服务业务除了原有的基础物业管理服务外，2015年公司开始尝试了一些新的业务类型，逐步聚焦房地产存量市场，这些新业务包括：小样社区的运营管理服务、公寓管理、养老服务等，目前这些新业务尚处于初期发展阶段。产品类型 2016年 2015年 2014年金额比重增长率金额比重增长率金额比重增长率（万元）（万元）（万元）基础物业管理 42,068.88 83.64% 1.75% 41,345.62 95.25% 34.86% 30,658.10 100.00% 132.30% 公寓管理 4,268.15 8.49% 768.59% 491.39 1.13% -- -- -- -- 小样社区 1,539.39 3.06% 11.72% 1,377.94 3.17% -- -- -- -- 其他资产服务 2,421.27 4.81% 1,154.15% 193.06 0.44% -- -- -- -- 合计 50,297.68 100.00% 15.87% 43,408.01 100.00% 41.59% 30,658.10 100.00% 132.30% 资产服务业务中占比最大的是基础物业管理服务，截至本报告期末，实际在管的全委托项目个数较上年同期增加了9个，收费面积增加了12.19万平方米，基础物业管理服务收入同比增长1.75%，收入增长较小的主要是因为本报告期公司转让了青岛雅园的全部股权后，从6月份起不再纳入公司合并范围所致。公寓管理业务收入同比增加768.59%，主要是因为本报告期公司积极拓展扩大了公寓管理的业务规模；其他资产服务收入同比增长1,154.15%，主要是因为本报告期公司的投资管理服务收入增加1,825.18万元。项目 2016年 2015年 2014年新签约的全委托物业管理项目个数 9 15 实际在管全委托项目个数 83 74 在管理项目实际收费面积（万平方米） 300.39 288.20 228.00 资产服务业务收入（万元） 42,068.88 41,345.62 30,658.10 2）顾问策划业务项目 2016年 2015年 2014年顾问业务年度执行合约数(个） 947 993 其中：地方政府或土地运营机构策划项目数（个） 37 37 房地产开发商策划项目数(个) 910 956 顾问策划业务收入（万元） 29,853.40 36,910.86 46,680.96 本报告期公司顾问策划业务执行合约数同比减少46个，收入同比下降19.12%。主要原因是： 1）国家统计局发布的数据显示，2015年房地产开发企业土地购置面积同比下降31.7%，2016年房地产开发企业土地购置面积22,025万平方米，同比下降3.4%，受此影响，房地产顾问策划市场的整体需求下降，尤其是中小房地产开发企业的需求下降较多。 2）随着房地产市场的发展，市场日趋规模化和成熟化，开发商倾向对开发项目的整体解决方案，而对纯咨询服务的需求减少，受此影响，本报告期公司顾问策划业务的单个合约的金额也有所下降。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文（4）金融服务业务产品类型 2016年 2015年 2014年金额（万元）比重增长率金额（万元）比重增长率金额（万元）比重增长率小额贷款 44,073.41 98.62% 6.21% 41,494.89 98.41% 58.45% 26,187.54 97.19% 492.08% 其中：家圆云贷 43,624.95 97.61% 5.13% 41,494.89 98.41% 69.54% 24,475.43 90.83% 27.4469 投资管理 618.42 1.38% 88.92% 327.35 0.78% -49.91% 653.50 2.43% -22.95% 现金赎楼 -100.00% 343.32 0.81% 835.48% 36.70 0.14% -97.79% 其他金融服务 -100.00% 67.72 0.25% 19.18% 合计 44,691.84 100.00% 5.99% 42,165.56 100.00% 56.48% 26,945.45 100.00% 285.71% 公司金融服务业务收入主要来源于家圆云贷产品的收入。本报告期，家圆云贷产品的放贷共计39,843笔，放贷金额为 301,865万元，同比分别增长23.70%和0.89%，平均单笔贷款金额从2015年的9.29万元下降到7.58万元，产品结构进一步呈现“小额、分散”的特点，贷款风险进一步降低。 2、主营业务收入按地区分类区域 2016年 2015年 2014年金额（万元）比例金额（万元）比例金额（万元）比例华南区域 279,009.03 44.68% 227,316.85 48.32% 129,097.19 39.18% 增长率 22.74% 76.08% 42.38% 华东区域 123,029.89 19.70% 96,435.33 20.50% 71,622.21 21.74% 增长率 27.58% 34.64% 24.32% 华北区域 97,199.68 15.56% 74,589.05 15.86% 66,579.66 20.21% 增长率 30.31% 12.03% 37.00% 华中及西南区域 80,380.87 12.87% 43,848.38 9.32% 35,419.85 10.75% 增长率 83.32% 23.80% -3.92% 山东区域 44,894.80 7.19% 28,221.55 6.00% 26,766.90 8.12% 增长率 59.08% 5.43% 21.91% 合计 624,514.27 100.00% 470,411.16 100.00% 329,485.81 100.00% 本报告期，主要得益于互联网+业务的迅速发展，同时受房地产交易市场回暖的影响，华南区域、华东区域、华北区域、华中及西南区域营业收入稳步增长，同比分别增长22.74%、27.58%、30.31%和83.32%。根据山东统计信息网发布的数据，2016年商品房销售面积同比增长21.2%，山东房地产市场稳步回暖，2016年本公司山东区域已实现代理销售规模同比上涨了47.30%，有利于该区域代理销售收入的确认；同时，公司于2015年下半年通过并购青岛荣置地进一步扩大了山东地区的收入规模。本报告期山东区域实现收入44,894.80万元，同比增长59.08%。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 2、收入与成本（1）营业收入构成单位：元 2016 年 2015 年同比增减金额占营业收入比重金额占营业收入比重营业收入合计 6,269,921,274.71 100% 4,710,553,211.68 100% 33.10% 分行业房地产中介服务业 6,269,921,274.71 100.00% 4,710,553,211.68 100.00% 33.10% 分产品代理销售业务 3,508,741,044.55 55.96% 2,726,680,408.47 57.88% 28.68% 顾问策划业务 298,533,984.29 4.76% 369,108,605.10 7.84% -19.12% 资产服务业务 502,976,836.51 8.02% 434,080,076.89 9.22% 15.87% 金融服务业务 446,918,358.57 7.13% 421,655,569.86 8.95% 5.99% 互联网+业务 1,454,051,590.55 23.19% 728,470,845.04 15.46% 99.60% 其他房地产交易服务 58,699,460.24 0.94% 30,557,706.32 0.65% 92.09% 分地区华南区域 2,812,953,015.48 44.86% 2,277,227,393.00 48.34% 23.53% 华东区域 1,232,256,476.03 19.65% 963,209,039.81 20.45% 27.93% 华北区域 971,686,803.93 15.50% 746,815,842.45 15.85% 30.11% 华中及西南区域 804,183,125.80 12.83% 441,103,073.75 9.36% 82.31% 山东区域 448,841,853.47 7.16% 282,197,862.67 5.99% 59.05% （2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况 √ 适用 □ 不适用公司是否需要遵守特殊行业的披露要求否单位：元营业收入比上年营业成本比上年毛利率比上年同营业收入营业成本毛利率同期增减同期增减期增减分行业分产品代理销售业务 3,508,741,044.55 2,325,399,668.47 33.73% 28.68% 33.46% -2.37% 互联网+业务 1,454,051,590.55 1,173,649,570.75 19.28% 99.60% 93.69% 2.46% 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文金融服务业务 446,918,358.57 200,211,815.90 55.20% 5.99% 27.04% -7.42% 分地区华南区域 2,812,953,015.48 1,793,647,045.31 36.24% 23.53% 29.73% -3.04% 华东区域 1,232,256,476.03 882,129,573.96 28.41% 27.93% 33.92% -3.20% 华北区域 971,686,803.93 876,494,572.54 9.80% 30.11% 43.36% -8.34% 华中及西南区域 804,183,125.80 652,014,380.09 18.92% 82.31% 93.93% -4.86% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 □ 是 √ 否（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用（5）营业成本构成行业分类单位：元 2016 年 2015 年行业分类项目同比增减金额占营业成本比重金额占营业成本比重房地产中介服务业工资奖金 2,445,918,002.68 54.05% 1,856,787,859.76 58.43% 31.73% 说明 1、总体情况公司最近各期的成本情况如下：项目 2016年 2015年 2014年金额占营业收入的金额占营业收入金额占营业收入（万元）比重（万元）的比重（万元）的比重营业收入 626,992.13 100.00% 471,055.32 100.00% 330,817.06 100.00% 增长率 33.10% 42.39% 29.07% 营业成本 452,490.67 72.17% 317,782.76 67.46% 218,931.62 66.18% 增长率 42.39% 45.15% 32.84% 营业成本中的工资奖金 244,591.80 39.01% 185,678.79 39.42% 151,590.91 45.82% 增长率 31.73% 22.49% 24.95% 工资奖金占营业成本的比重 54.05% 58.43% 69.24% 本报告期，营业成本增加134,707.91万元，同比增长42.39%，主要原因是：1）本报告期代理销售收入同比增长28.68%，深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文与绩效相关的奖金相应增加；同时为实现公司的销售目标，公司相应增加了投入，特别是人力成本。本报告期发生的代理销售业务成本较上年同期增加58,304.94万元，占营业成本增长总额的43.28%；2）本报告期互联网+业务发展迅速，同比增长 99.60%，本报告期互联网+业务成本较上年同期增加56,769.64万元，占营业成本增长总额的42.14%，主要是支付给第三方的费用； 3）本报告期公司积极拓展公寓管理业务，前期投入增加，本报告期资产服务业务产生的营业成本较上年同期增加了 11,601.74万元，占营业成本增长总额的8.61%。本报告期，工资奖金占营业成本的比重较上年同期下降了4.38个百分点，主要是因为本报告期营业成本增长约四成来源于互联网+业务。 2、毛利分析公司最近各期各项业务的毛利情况如下：业务类别 2016年 2015年 2014年毛利毛利率毛利毛利率毛利毛利率金额占比金额占比金额占比（万元）（万元）（万元）代理业务 118,334.14 67.81% 33.73% 98,433.01 64.22% 36.10% 67,311.35 60.16% 31.07% 增长率 20.22% -2.37% 46.24% 5.03% 4.88% -3.38% 互联网+业务 28,040.20 16.07% 19.28% 12,251.76 7.99% 16.82% 828.26 0.74% 12.11% 增长率 128.87% 2.46% 1,379.22% 4.71% -- -- 金融服务业务 24,670.65 14.14% 55.20% 26,405.38 17.23% 62.62% 20,485.71 18.31% 76.03% 增长率 -6.57% -7.42% 28.90% -13.41% 364.61% 12.91% 顾问业务 4,371.44 2.51% 14.64% 9,792.85 6.39% 26.53% 17,090.43 15.28% 36.61% 增长率 -55.36% -11.89% -42.70% -10.08% -14.11% -5.42% 资产服务业务 4,042.80 2.32% 8.04% 8,754.86 5.71% 20.17% 6,157.49 5.50% 20.08% 增长率 -53.82% -12.13% 42.18% 0.09% 95.24% -3.82% 其他交易业务 -4,957.78 -2.84% -84.46% -2,365.31 -1.54% -77.40% 12.20 0.01% 0.40% 合计 174,501.45 100.00% 27.83% 153,272.55 100.00% 32.54% 111,885.44 100.00% 33.82% 注:毛利=收入-成本本报告期，公司实现的毛利比上年同期增加21,228.90万元，毛利率同比下降4.71个百分点，主要原因是：1）本报告期根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,公司从2016年5月1日起全部缴纳增值税，由于增值税为价外税会直接减少收入，在“毛利率=(收入-成本)/收入”的情况下，经测算公司的毛利率因此下降了3.14个百分点；2）本报告期公司积极拓展扩大公寓管理等资产服务业务相应的增加成本投入，同时，公司薪酬水平的提升而导致工资支出增加。公司各项主营业务的毛利具体情况如下： 1）代理销售业务实现毛利118,334.14万元，同比增长20.22%，毛利率同比下降2.37个百分点，主要是因为代理销售业务成本的增长快于其收入的增长速度，代理销售业务成本的增长主要来源于人力成本的增加，其原因有：1）本报告期公司深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文代理销售规模持续扩大，人员规模增加和薪酬水平提升而导致工资支出增加；2）本报告期公司经营业绩增长，与绩效相关奖金相应增长。 2）互联网+业务实现毛利28,040.20万元，同比增长128.87%，毛利率同比上升了2.46个百分点，主要是因为互联网+业务发展迅速，收入规模快速增长所致。 3）金融服务业务实现毛利24,670.65万元，同比减少6.57%，毛利率同比下降7.42个百分点，主要是因为本报告期金融服务业务收入同比增长5.99%，但成本同比增长27.04%，成本的增长主要是因为2016年公司加强了金融业务的风控，引进了行业优秀人才，人员规模增加和绩效相关奖金增加导致工资支出增加。 4）资产服务业务实现毛利4,042.80万元，同比减少53.82%，毛利率同比下降12.13个百分点，主要是因为本报告期公司积极拓展公寓管理业务，拓展成本和公寓前期运营成本增加所致。 5）顾问策划业务实现毛利4,371.44万元，毛利率同比下降11.89个百分点，主要是因为顾问策划业务收入规模受市场影响同比下降，但其成本支出主要为工资等固定成本所致。（6）报告期内合并范围是否发生变动 √ 是 □ 否本报告期通过投资新设增加哈尔滨卓群房地产经纪有限公司、邯郸世联卓群房地产经纪有限公司、北京世联君汇房地产顾问有限公司等96家子公司，通过股权转让减少青岛雅园物业管理有限公司、苏州雅园物业管理有限公司2家子公司，因工商注销减少桂林卓群房地产咨询有限公司、赣榆县立丹行房地产经纪有限公司2家子公司。详见本附注“八、合并范围的变更”及本附注“九、在其他主体中的权益”相关内容。（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用（8）主要销售客户和主要供应商情况公司主要销售客户情况前五名客户合计销售金额（元） 938,974,644.64 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 14.98% 前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00% 公司前 5 大客户资料序号客户名称销售额（元）占年度销售总额比例 1 恒大地产集团有限公司 464,248,392.89 7.40% 2 万科企业股份有限公司 207,081,726.36 3.30% 3 保利房地产（集团）股份有限公司 119,133,357.08 1.90% 4 京御房地产开发有限公司 81,480,598.71 1.30% 5 深圳华侨城股份有限公司 67,030,569.60 1.07% 合计 -- 938,974,644.64 14.98% 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文主要客户其他情况说明 √ 适用 □ 不适用公司对以上五大客户不存在单个客户的销售比例超过50%的情况，不存在业务严重依赖单个大客户的风险。本公司前五大客户中无本公司关联方。本公司董事、监事和高级管理人员、主要关联方或持有发行人5%以上股份的股东，未占有前五大客户任何权益。公司主要供应商情况前五名供应商合计采购金额（元） 64,664,414.51 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 3.49% 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00% 公司前 5 名供应商资料序号供应商名称采购额（元）占年度采购总额比例 1 昆明荣城房地产经纪有限公司 16,509,138.49 0.89% 2 上海广御房地产经纪有限公司 13,230,000.00 0.71% 3 广州新机场穗和建设开发有限公司 12,316,686.00 0.67% 4 深圳市罗湖区机关物业管理办公室 11,783,738.12 0.64% 5 天津市欧亚美行国际旅行社有限公司 10,824,851.90 0.58% 合计 -- 64,664,414.51 3.49% 主要供应商其他情况说明 √ 适用 □ 不适用本公司前五大供应商中无本公司关联方。本公司董事、监事和高级管理人员、主要关联方或持有发行人5%以上股份的股东，未占有前五大供应商的任何权益。 3、费用单位：元 2016 年 2015 年同比增减重大变动说明主要是因为本报告期公司经营规模扩大，公司管理投管理费用 491,549,250.82 344,862,892.39 42.53% 入人力和资源相应增加。主要原因是：1）本报告期公司对外融资减少，利息财务费用 12,357,666.90 56,106,284.82 -77.97% 支出同比减少 1,284.61 万元；2）本报告期公司利息收入同比增加 3,420.76 万元。主要是因为根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,公司从 2016 年 5 营业税金及附加 114,062,751.43 267,791,435.83 -57.41% 月 1 日起全部征收增值税，导致本报告期公司的营业税相应减少所致。主要原因是：1）本报告期公司按会计政策计提的贷资产减值损失 45,416,688.99 121,557,443.00 -62.64% 款损失准备同比减少 4,846.10 万元；2）本报告期公司收回了前期不良贷款 1,714.88 万元。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文主要是因为本报告期公司盈利增长，依法需要缴纳企所得税费用 331,158,022.16 210,538,952.48 57.29% 业所得税增加。 4、研发投入 □ 适用 √ 不适用 5、现金流单位：元项目 2016 年 2015 年同比增减经营活动现金流入小计 11,834,159,515.14 7,720,882,271.35 53.27% 经营活动现金流出小计 9,539,848,570.40 7,270,284,195.70 31.22% 经营活动产生的现金流量净额 2,294,310,944.74 450,598,075.65 409.17% 投资活动现金流入小计 109,749,450.61 24,630,185.36 345.59% 投资活动现金流出小计 543,989,654.25 229,871,709.65 136.65% 投资活动产生的现金流量净额 -434,240,203.64 -205,241,524.29 111.58% 筹资活动现金流入小计 1,230,458,895.15 3,242,028,569.69 -62.05% 筹资活动现金流出小计 2,699,220,462.32 1,405,502,944.05 92.05% 筹资活动产生的现金流量净额 -1,468,761,567.17 1,836,525,625.64 -179.98% 现金及现金等价物净增加额 391,379,348.37 2,081,946,135.03 -81.20% 相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 √ 适用 □ 不适用（1）经营活动现金流入同比增长53.27%，主要是原因是：1）公司业务收入增长，收到的业务回款较上年同期增加了179,456.54 万元，特别是代理业务、金融业务和互联+业务，为公司带来了较好的现金流；2）公司通过资产证券化、P2P、信托计划等方式盘活信贷资产，加上本报告期的贷款回收，产生的现金净流入较上年同期增加了140,668.34万元；3）公司互联网+业务暂收的服务款较上年同期增加38,138.82万元。（2）经营活动现金流出同比增长31.22%，主要是原因是：1）公司支付的押金保证金比上期增加60,269.68万元；2）公司互联网+业务返还暂收的款项较上年同期增加29,394.57万元，3）公司的成本费用主要是付现成本，业务规模扩大，报告期内的投入增加，特别是支付的人力成本、咨询费、技术协作费的增加。（3）投资活动现金流入同比增长345.59%，主要是因为本报告期公司收回了可供出售金融资产投资款9,608.36万元，详情见合并财务报表项目注释9。（4）投资活动现金流出同比增长136.65%，主要原因是：1）本报告期公司对外投资增长较快，较上年同期增加了21,558.47 万元；2）本报告期公司积极拓展公寓管理等资产服务业务，支付的固定资产、装修款较上年同期增加了11,001.68万元。（5）筹资活动现金流入同比下降62.05%，主要原因是：1）本报告期公司实施限制性股票激励计划募得资金8,263.40万元，上期公司非公开发行股票募得资金112,101.77万元，此类吸收投资减少103,838.37万元；2）本报告期公司通过银行贷款、私募基金、资产证券化等方式融入的资金较上年同期减少了99,542.95万元。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文（6）筹资活动现金流出同比增长92.05%；主要原因是：1）本报告期偿还银行贷款同比增加112,892.00万元；3）本报告期公司信贷资产证券化到期偿还款项同比增加23,727.7万元。报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 □ 适用 √ 不适用三、非主营业务分析 □ 适用 √ 不适用四、资产及负债状况分析 1、资产构成重大变动情况单位：元 2016 年末 2015 年末占总资产占总资产比比重增减重大变动说明金额金额比例例增加的金额主要是来源于公司业务回货币资金 3,271,492,298.59 42.03% 2,926,144,765.79 39.55% 2.48% 款增加以及互联网+业务的预收款。主要是因为本年第四季度营业收入增应收账款 959,021,100.83 12.32% 881,193,779.05 11.91% 0.41% 长较快。存货不适用主要是本报告期自用的房产转为出租投资性房地产 112,746,045.25 1.45% 91,981,982.57 1.24% 0.21% 的情况增加。增加的金额主要是：1）本报告期公司认缴深圳世联同创资产管理有限公司投资款 1,004.50 万元，持有其 49%的股权；2）本报告期公司投资 50 万元设立深圳世松安老服务有限公司，持长期股权投资 32,215,803.16 0.41% 18,622,835.24 0.25% 0.16% 有其 50%的股权；3）本报告期公司投资 49 万元设立重庆小样达客网络科技服务有限公司，持有其 49%的股权；4）本报告期 AMAZING LION Limited 进行增资后，公司持有其 18.89%的股权，按会计政策转入可供出售金融资产。主要是本报告期部分自用的房产转为固定资产 165,602,488.18 2.13% 181,987,547.82 2.46% -0.33% 出租。在建工程不适用主要是因为本报告期公司现金流情况短期借款 480,000,000.00 6.17% 1,176,000,000.00 15.90% -9.73% 较好，相应减小了银行借款的融资规模。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文长期借款不适用主要是因为本报告期公司业务结算收应收票据 220,584,021.38 2.83% 108,791,649.95 1.47% 1.36% 到的票据增加。主要是因为本报告期公司新业务的拓预付款项 225,028,648.54 2.89% 62,634,781.65 0.85% 2.04% 展而预付采购、装修款项增加。主要是因为本报告期公司支付的项目其他应收款 305,825,802.21 3.93% 169,073,485.84 2.29% 1.64% 押金同比增加 19,443.86 万元。主要是因为本报告期公司贷款到期收贷款 1,148,471,928.23 14.75% 2,067,594,714.40 27.95% -13.20% 回本金较多。期末余额主要是公司待抵扣的增值税其他流动资产 15,899,559.21 0.20% 0.00% 0.20% 进项税额和预缴的增值税。变动情况：1）本报告期公司认缴世联同创不动产稳健一号、地产平衡三号基金投资款 32,622.88 万元；2）本报告期公司投资 1,600.00 万元设立上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙），持有其 51.61%的份额；3）本报告期公司投资 1,600.00 万元设立上海万宁文化创意产业发展有限公司，持有其 20%的股权；4）本报告期公司投资可供出售金融 546,059,457.55 7.02% 258,881,500.00 3.50% 3.52% 270.00 万元设立深圳市世联共享投资资产股份有限公司，持有其 18%的股权；5）本报告期公司支付设立各类联营企业的投资款共 405.00 万元。6）本报告期 AMAZING LION Limited 进行增资后，公司持有其 18.89%的股权，按会计政策转入可供出售金融资产 485.06 万元；7）本报告期公司投资的外贸信托汇金 9 号、平安汇通世联小贷 1 号到期收回投资款共 4,000.00 万元。减少金额主要是青岛雅园公司的车位使用权，因为本报告期公司已将青岛无形资产 4,720,590.05 0.06% 51,613,637.71 0.70% -0.64% 雅园的股权全部转让，青岛雅园不再纳入公司的合并范围。增加的金额主要是本报告期公司公寓长期待摊费用 79,209,704.85 1.02% 19,786,678.34 0.27% 0.75% 管理业务快速发展而增加的公寓装修费。主要是本报告期公司依法确认的递延递延所得税资所得税增加，特别是应付未付的职工 411,056,898.58 5.28% 238,613,306.63 3.23% 2.05% 产薪酬以及互联网+业务应付未付的第三方费用。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文其他非流动资期末余额是公司支付上海晟耀资产管 10,000,000.00 0.13% 27,000,000.00 0.36% -0.23% 产理有限公司股权收购诚意金。主要原因是：1）公司前期按战略协议预收大客户的代理费，本期陆续完成服务确认收入转出；2）本报告期公司预收款项 72,974,776.85 0.94% 104,450,044.46 1.41% -0.47% 转让青岛雅园股权后不再纳入公司的合并范围，公司预收的物业费相应减少。主要是因为本报告期公司经营规模和应付职工薪酬 1,030,565,162.54 13.24% 690,846,553.99 9.34% 3.90% 盈利增长，期未计提暂未发放的工资、奖金增加。主要原因是：1）本报告期公司营业收入和利润增长，依法计提税金增加；2）应交税费 562,721,154.63 7.23% 359,007,165.96 4.85% 2.38% 本报告期依法确认的递延所得税增加，特别是应付未付的职工薪酬以及互联网+业务应付未付的第三方费用。主要是因为公司通过资产证券化方式应付利息 30,285,432.62 0.39% 11,527,952.99 0.16% 0.23% 融入资金，本报告期依合同约定计提应付的利息或收益增加。期末余额是本报告期山东世联、四川应付股利 12,585,937.14 0.16% 7,840,000.00 0.11% 0.05% 嘉联实施利润分配应付而暂未支付的少数股东的股利。主要原因是：1）本报告期公司互联网 +业务收到的暂收服务费及应付未付的第三方费用增加 43,718.04 万元；2）其他应付款 1,075,419,600.70 13.82% 474,114,298.42 6.41% 7.41% 本报告期公司实施限制性股票激励计划，按计划约定的价格进行回购注销，按公司会计政策确认的回购义务 8,263.40 万元。主要是因为本报告期公司已偿还到期其他流动负债 226,821,637.25 2.91% 858,173,395.90 11.60% -8.69% 资产证券化本金 40,953.60 万元。期初为子公司青岛雅园购置长期车位使用权的应付款项，本报告期公司已长期应付款 44,840,000.00 0.61% -0.61% 转让青岛雅园的全部股权，不再纳入公司的合并范围。期末余额主要是本报告期小样社区项递延收益 576,000.00 0.01% 0.01% 目获得的政府补贴，公司按会计政策确认的递延收益。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 2、以公允价值计量的资产和负债 □ 适用 √ 不适用 3、截至报告期末的资产权利受限情况截至报告期末,公司没有资产权利存在受限情况。五、投资状况分析 1、总体情况 □ 适用 √ 不适用 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □ 适用 √ 不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □ 适用 √ 不适用 4、以公允价值计量的金融资产 □ 适用 √ 不适用 5、募集资金使用情况 √ 适用 □ 不适用（1）募集资金总体使用情况 √ 适用 □ 不适用单位：万元报告期内累计变更累计变更尚未使用本期已使已累计使尚未使用闲置两年募集资金变更用途用途的募用途的募募集资金募集年份募集方式用募集资用募集资募集资金以上募集总额的募集资集资金总集资金总用途及去金总额金总额总额资金金额金总额额额比例向除顾问代理业务全首次公开国布局项 2009 年 60,041.05 2,699.6 54,041.05 0 17,773.83 29.60% 6,000 发行目中的 6000 万元计划补充深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文流动资金但暂未使用外，其余原承诺项目的募集资金已经变更用途，并正在按变更后的投资计划执行。详见本节中关于《募集资金变更项目情况》中的说明。将按原计划继续执行，如有变非公开发 2015 年 111,802.77 287.12 14,745.79 0 0 0.00% 97,056.98 化，将按规 0 行定覆行审批手续和对外披露。合计 -- 171,843.82 2,986.72 68,786.84 0 17,773.83 10.34% 103,056.98 -- 0 募集资金总体使用情况说明 1、2009 年 8 月公司首次公开发行股票募集资金承诺投资项目的总额为人民币 31,923.67 万元，计划投资于顾问代理业务全国布局项目、集成服务管理平台项目、人力发展与培训中心项目和品牌建设项目。截至本报告期末，原承诺项目累计使用募集资金为人民币 8,149.84 万元。本次发行超募资金为人民币 28,117.38 万元，截至本报告期末，超募资金已经全部使用完毕。截至本报告期末，公司已经累计变更募集资金投资项目共计人民币 17,773.83 万元，截至本报告期末，变更的募集资金已经全部使用完毕，并已累计使用募集资金专户的存款利息收入人民币 3,154.83 万元。综上所述，截至本报告期末，公司已累计使用募集资金人民币 54,041.05 万元。 2、2015 年 5 月公司非公开发行股票募集资金净额为 111,802.77 万元，计划投资于基于大数据的 O2M 平台建设项目以及补充流动资金，截至本报告期末，公司已累计使用募集资金人民币 14,745.79 万元。（2）募集资金承诺项目情况 √ 适用 □ 不适用深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文单位：万元是否已变截至期末项目达到项目可行募集资金截至期末本报告期承诺投资项目和超募更项目调整后投本报告期投资进度预定可使是否达到性是否发承诺投资累计投入实现的效资金投向 (含部分资总额(1) 投入金额 (3)＝用状态日预计效益生重大变总额金额(2) 益变更) (2)/(1) 期化承诺投资项目顾问代理业务全国布是 17,393.27 9,200 3,200 34.78% 8,906.83 否否局项目 2012 年集成服务管理平台项是 5,732.4 2,242.45 2,242.45 100.00% 08 月 28 否否目日 2012 年人力发展与培训中心是 4,248 1,396.38 1,396.38 100.00% 08 月 28 否否项目日 2012 年品牌建设项目是 4,550 1,311.01 1,311.01 100.00% 08 月 28 否否日 2017 年基于大数据的 O2M 平否 40,000 40,000 287.12 1,075.77 2.69% 07 月 04 否否台建设项目日 2017 年补充流动资金否 71,802.77 71,802.77 13,670.02 19.04% 07 月 04 否否日承诺投资项目小计 -- 143,726.44 125,952.61 287.12 22,895.63 -- -- 8,906.83 -- -- 超募资金投向 2010 年收购山东世联 51%股 4,000 4,000 4,000 100.00% 05 月 31 1,872.73 否否权日 2010 年增资盛泽担保，持有其 4,608 4,608 4,608 100.00% 06 月 30 -72.8 否否 37.5%的股权日 2012 年收购青岛雅园 60%股 2,100 2,100 2,100 100.00% 01 月 01 -44.55 否否权日 2011 年四川嘉联股权收购款 990.83 990.83 990.83 100.00% 02 月 28 301.27 否否余款日收购盛泽担保 62.5% 2012 年 10,569.88 10,569.88 10,569.88 100.00% -121.34 否否的股权 09 月 01 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文日 2012 年收购世联投资 100% 2,348.51 2,348.51 2,348.51 100.00% 09 月 01 3,152.6 否否的股权日 2012 年收购世联小贷 29%的 2,871.16 2,871.16 2,871.16 100.00% 09 月 01 4,035.43 否否股权日 2015 年收购厦门立丹行 51% 629 629 629 100.00% 01 月 12 67.22 否否的股权日超募资金投向小计 -- 28,117.38 28,117.38 28,117.38 -- -- 9,190.56 -- -- 合计 -- 171,843.82 154,069.99 287.12 51,013.01 -- -- 18,097.39 -- -- 1、顾问代理业务全国布局项目募集资金总额为 17,393.27 万元，截至本报告期末，原承诺投资项目累计投入 3,200.00 万元，募集资金变更后新投资项目累计投入 9,240.00 万元（包括使用了专户的存款利息收入 1,046.73 万元）；专户存款余额为 7,331.66 万元，其中本金可用余额 6,000.00 万元，利息收入 1,331.66 万元。由于不同城市的房地产市场在宏观调控下呈现出不同的发展特征，使得原募投计划涉及的资金投放进度和城市布局变得不能适应当前的市场变化情况，所以公司在原募投计划之内适当调整了不同城市资金投放的先后顺序，并针对原募投计划未覆盖的城市，根据公司战略和市场情况运用自有资金 13,735.84 万元进行布局，两部分合计投入 16,935.84 万元，与原募投项目的资金总额基本一致。在公司上市后至 2016 年 12 月 31 日这期间，采用自有资金投资新设或并购的子公司共计为公司创造了净利润 40,040.70 万元。原募投计划实施和自有资金实现布局的情况详见公司披露的《2016 年度募集资金存放与使用情况的专项报告》中备注一的内容。目前公司顾问代理业务地全国布局已经基本完成，原募投计划涉及需增资的核心城市子公司和绝大多数新设的分子公司经过几年的发展和沉淀，目前流动资金充足，无需额外再投入资金。按照战略，未达到计划进度或预公司将以上述子公司为基础继续布局三四线城市，由于这些区域市场业务发展不太成熟，公司的发展计收益的情况和原因策略是现有子公司先就近支持，待市场成熟后再考虑开设分支机构，这样可以最大程度地节省分子公（分具体项目）司的中后台运营成本，提高资金使用效率，比原募投计划实施的效果更好。对于剩余的募集资金，公司正在考虑新的方案，待方案成熟后提交董事会和股东大会审批。公司上市以来有效利用资源把握发展机会，业绩规模已大幅提升。2016 年实现归属于上市公司股东净利润 74,721.52 万元，较上市前一年 2008 年净利润 7,973.06 万元增长 837.17%，公司整体效益表现良好。对于上述无需继续投入的募集资金，公司积极考虑新的方案：（1）2014 年 7 月 11 日，公司召开了 2014 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于变更部分募集资金投资项目的议案》,同意公司部分变更募集资金投资项目，使用本项目募集资金 3,500.00 万元用于收购四川嘉联兴业地产顾问有限公司（后更名为四川世联行兴业房地产顾问有限公司，以下简称“四川嘉联”）24.50%股权；截至本报告期，该笔款项已经支付完毕，详细情况请见本报告中关于募集资金项目变更的内容。（2）2014 年 11 月 12 日，公司召开了 2014 年第四次临时股东大会，审议通过了《关于部分变更募集资金投资项目及使用超募资金的议案》，同意公司变更募集资金投资项目和使用超募资金共计 8,200.00 万用于收购厦门立丹行置业有限公司 51%的股权，其中使用本项目尚未使用的募集资金本金投深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文入 4,693.27 万元、及该项目专用账户的利息净额投入 1,306.73 万元；使用超募资金本金投入 629.00 万元、超募资金专用账户的利息净额投入 1,571.00 万元。根据收购协议约定调整后的收购金额为 7,708.00 万元，截至报告期未，新项目已经累计使用原项目的募集资金 4,693.27 万元和专用账户的利息收入 1,046.73 万元，使用超募资金 629 万元以及超募资金专户的存款利息收入 1,339 万元，收购价款已经全部支付完毕，详细情况请见本报告中关于募集资金项目变更的内容。（3）剩余尚末确定使用用途的募集资金，公司将继续考虑新的方案，待方案成熟后提交董事会和股东大会审批。 2、集成服务管理平台项目、人力发展与培训中心项目及品牌建设项目募集资金总额为 14,530.40 万元，截至本报告期末，原承诺投资项目累计投入 4,949.84 万元，变更后新投资项目累计投入 10,349.66 万元（包括使用了专户的存款利息收入 769.10 万元）；截至本报告期末专户存款余额为 654.86 万元，均为专户利息收入。公司自 2009 年上市以来，房地产市场在持续的宏观调控下运行，公司代理收入结算周期加长，从而影响公司收入，进而影响公司利润。由于上述三个项目系费用化支出，如果仍然按照原募投计划投入，将会影响公司当期利润，所以公司有意控制了投入进度，并采取以下措施完成相应的工作：（1）软件采购主要由外购方式转为自行开发。（2）人力资源的日常培训工作利用公司现有场所，培训中心项目未启动。（3）图书出版、品牌运营等的主要工作由内部自行完成。因此，上述三个项目对应的募集资金在使用进度上远远慢于原募投计划。目前因为原募投计划资金的使用期限已经到期，公司暂停了原募投计划的资金使用，对于确需投入的项目，公司正在使用自有资金继续投入。针对剩余募集资金的使用问题，公司积极考虑新的方案：（1）2013 年 9 月 12 日，公司召开了 2013 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于部分变更募集资金投资项目议案》，同意公司部分变更募集资金投资项目，将人力发展与培训中心项目和品牌建设项目尚未使用的募集资金用于布局资产服务业务，即通过深圳世联兴业资产管理有限公司（后更名为深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司，以下简称“世联资管”）收购北京安信行物业管理有限公司（以下简称“北京安信行”）60.00%的股权，股权收购价款为人民币 7,800.00 万元，其中使用自有资金投入 1,250.00 万元，使用原项目尚未使用的募集资金投入 6,090.61 万元、原项目专用账户的利息净额投入 459.39 万元。截至本报告期末，新项目使用的募集资金已经全部支付完毕，详细情况请见本报告中关于募集资金项目变更的内容。（ 2）2015 年 1 月 9 日，公司召开了 2015 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于部分变更募集资金投资项目及使用自有资金的议案》，同意公司变更募集资金投资项目以及使用自有资金共计 5,375.40 万元用于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%的股权（本次交易的股权转让价款以目标公司 2014 年实际净利润不低于承诺净利润为基础，如目标公司 2014 年实际净利润低于当年承诺净利润的，本次交易的股权转让价款相应调整）。其中使用集成服务管理平台项目尚未使用的募集资金本金余额 3,489.95 万元、该项目专用账户的利息净额收入 564.52 万元；使用自有资金投入 1,320.93 万元。截至本报告期末，新项目已经实际使用募集资金款 3,489.95 万元和专户存款利息 309.72 万元，详细情况请见本报告中关于募集资金项目变更的内容。 3、基于大数据的 O2M 平台建设项目计划使用募集资金总额为 40,000 万元。截至本报告期末，专户存款余额为 39,862.14 万元，其中募集资金本金可用余额为 38,924.23 万元，利息收入 937.90 万元。基于大数据的 O2M 平台建设项目，项目建设期为三年，目前尚处于建设期中，暂不能评估达产当年的效益情况。 4、补充流动资金计划使用募集资金总额为 71,802.77 万元。截至本报告期末，专户存款余额为 59,773.14 万元，其中募集资金本金可用余额 58,132.75 万元，利息收入 1640.40 万元。补充流动资金项目的资金投入后的运营并不是独立的，因此无法单独评估项目的效益情况。但公司会严格根据业务增深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文长实际与计划的比较情况来控制补充流动资金进度。项目可行性发生重大不适用变化的情况说明适用 2009 年 8 月公司首次公开发行取得超募资金 28,117.38 万元，截至本报告期末，超募资金已按原计划使用完毕。本报告期，公司转让原使用超募资金收购的青岛雅园 60%的股权，收回股权转让款 3,514.48 万元存放于超募资金银行账户中，因此，本项目专户存款余额为 3,796.29 万元，其中专户存款利息收入为 281.81 万元。超募资金投入使用的具体情况如下： 1、公司第一届股东大会于 2010 年 4 月 15 日召开，审议通过了《关于使用部分超募资金收购济南信立怡高物业顾问有限公司的议案》，同意公司以超募资金 4,000.00 万元收购信立怡高 51.00%的股权，股权转让款已经按协议约定支付完毕，该公司于 2010 年 5 月 31 日起纳入公司合并范围。信立怡高（后更名为山东世联）为公司第一家并购的企业，为公司主营业务的并购整合工作积累了经验。整合初期，该公司业绩增长不明显，但经过磨合，山东世联的经营已经步入正轨，业绩增长迅速，自并购以来，山东世联已累计为公司带来效益 8,216.90 万元。 2、公司第一届股东大会于 2010 年 4 月 15 日召开，审议通过了《关于使用部分超募资金对深圳盛泽担保有限公司增资扩股暨关联交易的议案》，同意公司使用超募资金 4,608.00 万元对盛泽担保进行增资，增资后公司持有盛泽担保 37.50%的股权，增资款已于 2010 年 5 月 24 日按合同约定支付完毕。此次投资项目的实施有助于公司扩大规模，探讨和发展日益增长的存量市场业务、延展产业链的尝试，符合公司战略方向。由于之后二手楼交易量受市场调整的影响出现下滑，同时银行信贷政策从支持传统的个人按揭业务调整为偏向于经营性贷款，另外随着经济环境的变化，中小企业经营困难加大，与中小企业相关的过桥类产品的风险加大，为控制风险，公司主动控制了业务规模，因而影响了效益的超募资金的金额、用途增长。随后公司于 2012 年、2014 年又陆续并购了盛泽担保及其子公司世联投资、世联小贷的股权，持及使用进展情况有这三家公司 100.00%的股权，并将其作为一项资产整体进行运营，调整金融服务产品结构，推出了家圆云贷产品，本报告期公司金融服务业务的收入规模增长迅速，详见本备注中第 5 点的说明。 3、2011 年 8 月 10 日公司第二届董事会第九次会议审议通过了《关于使用超募资金收购青岛雅园物业管理有限公司的议案》，同意公司使用超募资金支付青岛雅园物业管理有限公司的股权转让款 2,100.00 万元，股权转让款已经按协议约定支付完毕，青岛雅园于 2012 年 1 月 1 起纳入公司合并范围。 2016 年 5 月 23 日公司召开第三届董事会第五十三次会议，审议通过《关于转让控股子公司青岛雅园物业管理有限公司股权的议案》，同意公司按 3,514.48 万元转让公司持有的青岛雅园 60%股权，同时公司享有未分配利润额 916.45 万元，截止本报告期，公司已全部收回股权转让款 3,514.48 万元和利润分配款 916.45 万元。 4、2011 年 8 月 10 日公司第二届董事会第九次会议审议通过了《关于使用超募资金支付四川嘉联兴业地产顾问有限公司和重庆纬联地产顾问有限公司剩余股权转让款的议案》，同意公司在满足股权转让协议约定条件的前提下使用超募资金支付四川嘉联股权转让款余款 1,000.00 万元以及重庆纬联的股权转让款余款 1,300.00 万元。根据协议约定，重庆纬联 2011 年的经营业绩未达到要求，该笔余款将不再支付；四川嘉联的款项根据协议约定须按比例支付，调整后的应付金额为 990.83 万元，该笔款项已经按协议约定支付完毕，四川嘉联于 2011 年 2 月 28 日纳入公司合并范围。受市场波动和业务整合的影响，四川嘉联在并购后，业绩出现了较大的波动；2014 年公司增加收购了四川嘉联 24.5%的股权，使得四川嘉联有条件开始按照公司全资控股子公司的标准纳入统一的管理，在管控方式过渡期间，其业务开展受到暂时的影响有所下降，但公司有信心随着整合工作的深入，四川嘉联的业务规模将逐步实现恢复性的增长。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 5、2012 年 5 月 4 日公司召开 2011 年度股东大会，审议通过了《关于使用部分超募资金收购深圳盛泽融资担保有限责任公司 62.50%股权、收购深圳市世联小额贷款有限公司 29%股权以及收购深圳世联投资有限公司 100.00%股权暨关联交易的议案》，同意公司使用超募资金支付深圳盛泽融资担保有限责任公司 62.50%股权的转让款 10,569.88 万元，支付深圳市世联小额贷款有限公司 29.00%股权的转让款 2,871.16 万元，支付深圳世联投资有限公司 100.00%股权的转让款 2,348.51 万元，2012 年公司已经按协议约定全额支付了股权转让款。本次收购完成后，公司将直接或间接持有这三家公司 100.00%的股权。三家公司的业务密切关联，因此将其整体视为一个资产组，并于 2012 年 8 月 31 日起纳入公司合并范围。自并购后公司对金融业务结构进行了调整，逐步放弃收益情况欠佳、风险较大的服务产品，例如赎楼、按揭等业务，导致金融服务业务的业绩有所下滑，特别是盛泽担保；但公司积极探索利用主营业务机构客户和小业主客户资源，集中精力开发新的房地产金融增值服务产品，于 2013 年下半年推出了家圆云贷产品。随着公司祥云战略的推进，家圆云贷产品的规模迅速放大，促进了公司金融服务业务收入规模的增长，自并购以来，世联小贷已累计实现净利润为 31,724.18 万元，使用募集资金进行投资所获得的收益占 29%。 6、2014 年 11 月 12 日，公司召开了 2014 年第四次临时股东大会，审议通过了《关于部分变更募集资金投资项目及使用超募资金的议案》，同意公司变更募集资金投资项目和使用超募资金共计 8,200.00 万用于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%的股权，其中使用顾问代理业务全国布局项目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、及该项目专用账户的利息净额投入 1,306.73 万元；使用超募资金本金投入 629.00 万元、超募资金专用账户的利息净额投入 1,571.00 万元。自并购以来，厦门立丹行已累计实现净利润为 3,674.85 万元。不适用募集资金投资项目实施地点变更情况不适用募集资金投资项目实施方式调整情况适用 1、2009 年 8 月公司首次公开发行股票募集资金 2009 年 12 月 9 日，公司第一届董事会第十二次会议审议通过了《关于用募集资金置换预先已投入募集资金投资项目先募集资金投资项目的自筹资金的议案》，公司已于 2009 年 12 月 15 日以 13,284,650.00 元募集资金置换期投入及置换情况预先已投入募集资金投资项目的自筹资金。2、2015 年 5 月公司非公开发行股票募集资金 2015 年 8 月 10 日，公司第三届董事会第三十八次会议审议通过了《关于以募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金的议案》，同意公司使用 144,476,680.23 元募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金同等金额，该项资金置换操作已经完成。适用 2014 年 9 月 5 日，公司第三届董事会第十八次会议审议通过了《关于使用部分闲置募集资金暂时补充用闲置募集资金暂时流动资金的议案》，同意公司使用顾问代理业务全国布局项目的闲置募集资金 6,000.00 万元暂时补充补充流动资金情况流动资金，本次补充流动资金的使用期限为自董事会审议通过之日起不超过 12 个月。在本议案可补充流动资金的使用期限内，公司末使用募集资金进行补充流动资金。项目实施出现募集资适用金结余的金额及原因募集资金项目结余资金 103,056.98 万元（不包括利息收入和收回的股权转让款），结余的原因详见备注深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文一尚未使用的募集资金公司暂未使用的募集资金存放于指定的募集资金专户中，并将继续按照约定的用途使用，如有变更，用途及去向将按规定履行必要的审批和披露手续。募集资金使用及披露中存在的问题或其他不适用情况（3）募集资金变更项目情况 √ 适用 □ 不适用单位：万元变更后项目变更后的项截至期末实截至期末投项目达到预变更后的项对应的原承拟投入募集本报告期实本报告期实是否达到预目可行性是际累计投入资进度定可使用状目诺项目资金总额际投入金额现的效益计效益否发生重大金额(2) (3)=(2)/(1) 态日期 (1) 变化人力发展与资产服务业培训中心项 2013 年 11 6,090.61 201.62 6,090.61 100.00% 2,662.6 否否务布局项目目及品牌建月 01 日设项目收购四川嘉顾问代理业 2014 年 08 联 24.5%的务全国布局 3,500 3,500 100.00% 144.73 否否月 27 日股权项目收购厦门立顾问代理业 2015 年 01 丹行 51%的务全国布局 4,693.27 2,233.27 4,693.27 100.00% 183.33 否否月 12 日股权项目收购青岛荣集成服务管 2015 年 08 置地 51%股 3,489.95 264.71 3,489.95 100.00% 1,590.49 否否理平台项目月 01 日权合计 -- 17,773.83 2,699.6 17,773.83 -- -- 4,581.15 -- -- 1、变更原因（1）人力发展与培训中心项目及品牌建设项目变更公司自 2009 年上市以来，房地产市场在持续的宏观调控下运行，公司代理收入结算周期加长，从而影响公司收入，进而影响公司利润。由于上述三个项目系费用化支出，如果仍然按照原募投计划投入，将会影响公司当期利润，所以公司有意控制了投入进度，并采取以下措施完成相应的工作：变更原因、决策程序及信息披露情况 1）软件采购主要由外购方式转为自行开发。说明(分具体项目) 2）人力资源的日常培训工作利用公司现有场所，培训中心项目未启动。 3）图书出版、品牌运营等的主要工作由内部自行完成。因此，上述三个项目对应的募集资金在使用进度上远远慢于原募投计划。目前因为原募投计划资金的使用期限已经到期，公司暂停了原募投计划的资金使用，对于确需投入的项目，公司正在使用自有资金继续投入。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文根据公司的总体规划，实现从单一业务领先，到多业务领先，最后到集成服务和企业外包服务领先，构建房地产集成服务平台，在此发展过程中，资产服务业务将成长为公司新的增长点。为了支持公司的战略发展，现将人力发展与培训中心项目和品牌建设项目尚未使用的募集资金用于布局资产服务业务，即通过“世联资管”收购北京安信行 60.00%的股权。（2）顾问代理业务全国布局项目变更由于不同城市的房地产市场在宏观调控下呈现出不同的发展特征，使得原募投计划涉及的资金投放进度和城市布局变得不能适应当前的市场变化情况，所以公司在原募投计划之内适当调整了不同城市资金投放的先后顺序，并针对原募投计划未覆盖的城市，根据公司战略和市场情况运用自有资金 13,735.84.00 万元进行布局或升级。目前公司顾问代理业务的全国布局已经基本完成，原募投计划涉及需增资的核心城市子公司和绝大多数新设的分子公司经过几年的发展和沉淀，目前流动资金充足，无需额外再投入资金。公司于 2010 年 12 月收购了四川嘉联 51.00%股权。经过 3 年多的发展，四川嘉联在四川地区的业务覆盖率亦不断提升。为了加快公司“祥云战略”落地实施，打造房地产集成服务平台，进一步巩固和提高公司在四川区域代理业务市场的占有率和地位，公司现将顾问代理业务全国布局项目尚未使用的募集资金 3,500.00 万元用于继续收购四川嘉联 24.50%的股权。项目实施将促成公司进一步提高市场占有率，加快其在四川省域放大市场份额，并加快布局房地产综合业务服务。 2014 年公司启动“祥云战略”，代理业务的规模领先是公司新业务的重要基础，公司将继续推进规模化战略，保证代理市场份额的快速增长和绝对领先。这一年，在全国房地产市场进入调整阶段的情况下，厦门地区房地产市场则显示出一定特殊性，整体表现较为平稳，未受到明显冲击。长期来看，国家加快城镇化建设，以及国家调控政策不断推进长效机制和配套政策不断完善，将促使对福建当地房地产长期健康发展。因此，公司将使用本项目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、本项目专用账户的利息净额投入 1,306.73 万元，使用超募资金本金投入 629.00 万元、超募资金专用账户的利息净额投入 1,571.00 万元，共计 8,200.00 万元用于收购厦门立丹行 51.00%的股权。本项目是公司全国规模化战略布局的一环，此次收购对公司有三大重要价值：①把握行业整合机会，推进规模化战略，确立区域市场绝对领先地位；②加快公司祥云战略落地实施；③实现资源的有效叠加，构建公司综合的房地产生态服务链。（3）集成服务管理平台项目变更公司自 2009 年上市以来，房地产市场在持续的宏观调控下运行，公司代理收入结算周期加长，从而影响公司收入，进而影响公司利润。由于集成服务管理平台项目系费用化支出，如果仍然按照原募投计划投入，将会影响公司当期利润，所以公司有意控制投入进度，并将软件采购主要由外购方式转为自行开发。因此，集成服务管理平台项目对应的募集资金在使用进度上远远慢于原募投计划。目前因为原募投计划资金的使用期限已经到期，公司暂停了原募投计划的资金使用，对于确需投入的项目，公司正在使用自有资金继续投入。为推进规模化战略，公司拟通过收购青岛荣置地 51%的股权，提高青岛市场代理、顾问等主营业务市场份额，并逐步接入金融等综合业务，强化荣置地竞争优势，实现地区市场份额的绝对领先。 2、决策程序及信息披露情况（1）公司于 2013 年 8 月 22 日召开第二届董事会第二十五次会议，审议通过《关深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文于收购北京安信行物业管理有限公司 60.00%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资项目议案》，同意公司部分变更募集资金投资项目，将人力发展与培训中心项目和品牌建设项目尚未使用的募集资金用于布局资产服务业务，即通过“世联资管”收购北京安信行 60%的股权，拟收购北京安信行物业管理有限公司 60.00%股权的价款为人民币 7,800.00 万元，其中使用自有资金投入 1,250.00 万元，使用原项目尚未使用的募集资金投入 6,090.61 万元、原项目专用账户的利息净额投入 459.39 万元，此两项议案需提交公司股东大会审议；公司第二届董事会第二十五次会议决议公告编号为： 2013-035。公司于 2013 年 9 月 12 日召开 2013 年第一次临时股东大会，审议通过《关于收购北京安信行物业管理有限公司 60.00%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资项目议案》，2013 年第一次临时股东大会决议公告编号为：2013-042。（2）公司于 2014 年 6 月 25 日召开第三届董事会第十二次会议，审议通过了《关于收购四川嘉联兴业地产顾问有限公司 24.50%股权的议案》和《关于变更部分募集资金投资项目的议案》，同意公司部分变更募集资金投资项目，使用顾问代理业务全国布局项目募集资金 3,500.00 万元用于收购四川嘉联 24.50%股权；此两项议案需提交公司股东大会审议；公司第三届董事会第十二次会议决议公告编号为：2014-030。 2014 年 7 月 11 日，公司召开了 2014 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于收购四川嘉联兴业地产顾问有限公司 24.50%股权的议案》和《关于变更部分募集资金投资项目的议案》 2014 年第一次临时股东大会决议公告编号为：2014-048。（3）公司于 2014 年 10 月 24 日召开了第三届监事会第二十次会议，审议通过了《关于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资项目及使用超募资金的议案》，同意公司变更募集资金投资项目和使用超募资金共计 8,200.00 万用于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%的股权，其中使用顾问代理业务全国布局项目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、及该项目专用账户的利息净额投入 1,306.73 万元；使用超募资金本金投入 629.00 万元、超募资金专用账户的利息净额投入 1,571.00 万元；此两项议案需提交公司股东大会审议；公司第三届董事会第二十次会议决议公告编号为： 2014-087。 2014 年 11 月 12 日，公司召开了 2014 年第四次临时股东大会，审议通过了《关于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资项目及使用超募资金的议案》，2014 年第四次临时股东大会决议公告编号为： 2014-098。（4）公司于 2014 年 12 月 23 日召开了第三届董事会第二十五次会议，审议通过了《关于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资项目及使用自有资金的议案》，同意公司变更集成服务管理平台项目以及使用自有资金用于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%的股权，新项目拟投入人民币 5,375.40 万元（本次交易的股权转让价款以目标公司 2014 年实际净利润不低于承诺净利润为基础，如目标公司 2014 年实际净利润低于当年承诺净利润的，本次交易的股权转让价款相应调整），其中使用自有资金投入 1,320.93 万元，使用原项目尚未使用的募集资金投入 3,489.95 万元、原项目专用账户的利息净额投入 564.52 万元。此两项议案需提交公司股东大会审议；公司第三届董事会第二十五次会议决议公告编号为： 2014-112。 2015 年 1 月 9 日，公司召开了 2015 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资项目深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文及使用自有资金的议案》，2015 年第一次临时股东大会决议公告编号为：2015-004。 1、2013 年 9 月 12 日，公司召开了 2013 年第一次临时股东大会，审议通过《关于收购北京安信行物业管理有限公司 60%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资项目议案》，同意公司部分变更募集资金投资项目，将人力发展与培训中心项目和品牌建设项目尚未使用的募集资金用于布局资产服务业务，即通过“世联资管”收购北京安信行 60.00%的股权，股权收购价款为人民币 7,800.00 万元，其中使用自有资金投入 1,250.00 万元，使用原项目尚未使用的募集资金投入 6,090.61 万元、原项目专用账户的利息净额投入 459.39 万元。截至本报告期末，该项目按合同约定的支付计划已经累计支付款项 7,800.00 万元，其中使用自有资金 1,250.00 万元，使用募集资金 6,090.61 万元，使用募集资金专户的存款利息收入 459.39 万元，已全部支付完毕。北京安信行提供的主要是基础物业管理服务，目前该业务仍处于规模化发展的阶段，自并购以来，其收入规模稳步增长，盈利水平较为稳定。 2、2014 年 7 月 11 日，公司召开了 2014 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于变更部分募集资金投资项目的议案》,同意公司部分变更募集资金投资项目，使用顾问代理业务全国布局项目募集资金 3,500 万元用于收购四川嘉联兴业地产顾问有限公司（现更名为四川世联行兴业房地产顾问有限公司，以下简称“四川嘉联”）24.50%股权；截至本报告期末，该笔款项已经支付完毕；本次收购完成后公司持有四川嘉联 75.50%的股权，使得四川嘉联有条件开始按照世联全资控股子公司的标准纳入公司的统一管理，将大大加强公司对其的经营管控能力。2014 年在管控方式过渡期间，其业务开展受到暂时的影响，业务规模有所下降，但公司有信心随着整合工作的深入，四川嘉联的业务规模将会得以逐步扩大实现恢复性的增长。自 2015 年以来，四川嘉联未达到计划进度或预计收益的情况已累计实现净利润 1,407.75 万元。和原因(分具体项目) 3、2014 年 11 月 12 日，公司召开了 2014 年第四次临时股东大会，审议通过了《关于部分变更募集资金投资项目及使用超募资金的议案》，同意公司变更募集资金投资项目和使用超募资金共计 8,200.00 万用于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%的股权，其中使用顾问代理业务全国布局项目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、及该项目专用账户的利息净额投入 1,306.73 万元；使用超募资金本金投入 629.00 万元、超募资金专用账户的利息净额投入 1,571.00 万元；厦门立丹行 2014 年实际净利润小于当年的承诺净利润，根据股权转让协议约定第三期股权转让款无需支付，收购价款变更为 7,708.00 万元。截至本报告期末，此次并购已使用募集资金及利息 7,708 万元，收购价款已经支付完毕，其中，使用原顾问代理业务全国布局项目变更的募集资金及利息 5,740 万元，使用超募资金及利息 1,968 万元。自并购以来，厦门立丹行累计实现净利润为 3,674.85 万元。 4、2015 年 1 月 9 日，公司召开了 2015 年第一次临时股东大会决议公告，审议通过了《关于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%股权的议案》以及《关于部分变更募集资金投资项目及使用自有资金的议案》，同意公司变更集成服务管理平台项目以及使用自有资金用于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%的股权，新项目拟投入人民币 5,375.40 万元（本次交易的股权转让价款以目标公司 2014-2016 年实际净利润不低于承诺净利润为基础，如目标公司 2014-2016 年实际净利润低于当年承诺净利润的，本次交易的股权转让价款相应调整），其中使用自有资金投入 1,320.93 万元，使用原项目尚未使用的募集资金投入 3,489.95 万元、原项目专用账户的利息净额投入 564.52 万元；青岛荣置地 2015 年实际净利润小于当年的承诺净利润，根据股权转让协议，本公司根据实际净利润与当年承诺净利润的比例支付第四期股权转让款，收购价款变深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文更为 4,874.75 万元。截至本报告期末，此次并购已使用募集资金及利息 3,799.67 万元，其中，使用原项目的募集资金 3,489.95 万元，使用募集资金专户利息 309.72 元。自并购以来，青岛荣置地累计实现净利润为 3,982.64 万元。变更后的项目可行性发生重大变化不适用的情况说明六、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □ 适用 √ 不适用深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 √ 适用 □ 不适用股权出本期初起是否按计划售为上至出售日如期实施，如市公司与交易所涉及的交易价该股权为是否为未按计划实贡献的股权出售定价对方的股权是否交易对方被出售股权出售日格（万上市公司出售对公司的影响关联交施，应当说明披露日期披露索引净利润原则关联关已全部过元）贡献的净易原因及公司占净利系户利润（万已采取的措润总额元）施的比例公司通过与青岛雅园的合作，并经过多年的股权转让价款经营摸索和市场接入，公司自身逐渐形成一 =（2,100 万元支资产服务专业团队，在内外基础成熟的基公告编号： +2,100 万元础上，设立了世联行兴业资产管理有限公司 2016-064；公 ×15%×计算周（以下简称\"世联兴业\"），并通过世联兴业收司名称：深圳期/365），计算购了北京安信行物业管理有限公司，逐步建世联行地产苏州阳光新地青岛雅园 2016 年 05 周期以天为单 2016 年 05 3,514.48 -44.55 立统一对外的世联行资产服务业务品牌形 0.51% 否不适用是是顾问股份有置业有限公司 60%股权月 31 日位，为自 2011 月 25 日象和市场定位。本次交易不会对公司的生产限公司；公告年 12 月 29 日经营造成重大影响，从长远看，本次交易对披露网站：起至阳光新地公司未来财务状况的影响是积极的，能够充 http://www.c 全额支付股权分发挥募集资金经济效益，同时通过业务板 ninfo.com.cn 转让价款之日块调整，进而提升公司在行业内的竞争地止的天数。位，符合全体股东的利益。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文七、主要控股参股公司分析 √ 适用 □ 不适用主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况单位：元公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润世联小贷子公司小额贷款 1,500,000,000.00 967,035,564.08 830,980,732.25 426,756,697.21 203,934,368.23 139,152,804.59 报告期内取得和处置子公司的情况 √ 适用 □ 不适用报告期内取公司名称得和处置子对整体生产经营和业绩的影响公司方式本公司间接持有北京世联行 100%的股权，本报告期，北京世联行兴业房地产经纪有限公司(以下简称\"北京世联行\") 投资新设北京世联行实现营业收入 115.67 万元，亏损 545.76 万元。本公司间接持有珠海世联行 100%的股权，本报告期，珠海世联行房地产经纪代理有限公司(以下简称\"珠海世联行\") 投资新设珠海世联行尚未正式运营。本公司间接持有常州善居 100%的股权，本报告期，常州善居电子商务有限公司(以下简称\"常州善居\") 投资新设常州善居实现营业收入 53.25 万元，净利润 39.44 万元本公司间接持有昆山善居 100%的股权，本报告期，昆山善业兴居商务信息咨询有限公司(以下简称\"昆山善居\") 投资新设昆山善居尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 17.22 万元。本公司间接持有海口善居 100%的股权，本报告期，海口善居电子商务有限公司(以下简称\"海口善居\") 投资新设海口善居尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 11.37 万元。本公司间接持有南通善居 100%的股权，本报告期，南通市善居电子商务有限公司(以下简称\"南通善居\") 投资新设南通善居尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.06 万元。本公司间接持有上海善居兴 85.3%的股权，本报告上海善居兴电子商务有限公司(以下简称\"上海善居兴\") 投资新设期，上海善居兴尚未正式运营。本公司间接持有上海养欣 55%的股权，本报告期，上海养欣投资管理有限公司(以下简称\"上海养欣\") 投资新设上海养欣尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 127.44 万元。本公司间接持有上海芮鸿 54%的股权，本报告期，上海芮鸿投资合伙企业（有限合伙）(以下简称\"上海芮鸿\") 投资新设上海芮鸿尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 4.43 万元。福州市仓山区世联房地产经纪服务有限公司(以下简称\"福州世联本公司间接持有福州世联经纪 100%的股权，本报告投资新设经纪\") 期，福州世联经纪实现营业收入 12.55 万元，净利润深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 6.76 万元。本公司间接持有上海领客 90%的股权，本报告期，上海世联领客商业经营管理有限公司(以下简称\"上海领客\") 投资新设上海领客实现营业收入 617.22 万元，亏损 269.47 万元。本公司间接持有南京君汇 90%的股权，本报告期，南京世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"南京君汇\") 投资新设南京君汇实现营业收入 119.28 万元，净利润 9.76 万元本公司间接持有合肥君汇 90%的股权，本报告期，合肥世联君汇资产顾问运营管理有限公司(以下简称\"合肥君汇\") 投资新设合肥君汇实现营业收入 377.56 万元，净利润 116.4 万元本公司间接持有杭州世君 90%的股权，本报告期，杭州世君房地产咨询有限公司(以下简称\"杭州世君\") 投资新设杭州世君实现营业收入 66.89 万元，净利润 2.88 万元本公司间接持有广州世君 90%的股权，本报告期，广州世君房地产咨询有限公司(以下简称\"广州世君\") 投资新设广州世君实现营业收入 333.52 万元，亏损 137.93 万元。本公司间接持有苏州君汇 90%的股权，本报告期，苏州世联君汇物业运营管理有限公司(以下简称\"苏州君汇\") 投资新设苏州君汇实现营业收入 143.87 万元，净利润 18.24 万元本公司间接持有北京君汇 90%的股权，本报告期，北京世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"北京君汇\") 投资新设北京君汇实现营业收入 1699.77 万元，亏损 128.26 万元。本公司间接持有西安君汇 90%的股权，本报告期，西安世联君汇商业运营管理有限公司(以下简称\"西安君汇\") 投资新设西安君汇实现营业收入 232.89 万元，亏损 99.57 万元。本公司间接持有重庆君汇 90%的股权，本报告期，重庆世联君汇房地产运营管理有限公司(以下简称\"重庆君汇\") 投资新设重庆君汇实现营业收入 525.85 万元，净利润 37.82 万元重庆世联君汇兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"重庆君汇兴业本公司间接持有重庆君汇兴业 63%的股权，本报告投资新设 \") 期，重庆君汇兴业尚未正式运营。本公司间接持有长沙君汇 90%的股权，本报告期，长沙世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"长沙君汇\") 投资新设长沙君汇实现营业收入 131.13 万元，净利润 8.66 万元本公司间接持有河南君汇 90%的股权，本报告期，河南世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"河南君汇\") 投资新设河南君汇实现营业收入 100.97 万元，亏损 6.6 万元。本公司间接持有武汉君汇 90%的股权，本报告期，武汉世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"武汉君汇\") 投资新设武汉君汇实现营业收入 200.85 万元，亏损 15.5 万元。本公司间接持有天津君汇 90%的股权，本报告期，天津世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"天津君汇\") 投资新设天津君汇实现营业收入 101.46 万元，净利润 20.61 万元上海世君房地产顾问有限公司(以下简称\"上海世君\") 投资新设本公司间接持有上海世君 90%的股权，本报告期，深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文上海世君实现营业收入 43.63 万元，亏损 62.08 万元。本公司间接持有厦门君汇 90%的股权，本报告期，厦门世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"厦门君汇\") 投资新设厦门君汇实现营业收入 141.86 万元，亏损 43.71 万元。本公司间接持有深圳运泰君汇 45%的股权，本报告深圳运泰君汇物业管理有限公司(以下简称\"深圳运泰君汇\") 投资新设期，深圳运泰君汇尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 14.06 万元。本公司间接持有常熟小样 36.9%的股权，本报告期，常熟小样科技服务有限公司(以下简称\"常熟小样\") 投资新设常熟小样实现营业收入 64.72 万元，亏损 6.74 万元。本公司间接持有苏州园小样 36.9%的股权，本报告苏州园小样信息技术有限公司(以下简称\"苏州园小样\") 投资新设期，苏州园小样实现营业收入 0.22 万元，亏损 108.42 万元。本公司间接持有广州小样科技 36.9%的股权，本报告广州市小样信息科技服务有限公司(以下简称\"广州小样科技\") 投资新设期，广州小样科技实现营业收入 128.82 万元，亏损 5.23 万元。本公司间接持有深圳小样 36.9%的股权，本报告期，深圳市小样科技服务有限公司(以下简称\"深圳小样\") 投资新设深圳小样实现营业收入 118.51 万元，亏损 67.38 万元。本公司直接持有深圳赋能创新 100%的股权，本报告深圳市赋能创新投资有限公司(以下简称\"深圳赋能创新\") 投资新设期，深圳赋能创新尚未正式运营。本公司间接持有广州小样金融 60%的股权，本报告广州小样互联网金融信息服务有限公司(以下简称\"广州小样金融投资新设期，广州小样金融尚未正式运营，暂无营业收入，亏 \") 损 110.77 万元。本公司间接持有重庆装饰 100%的股权，本报告期，重庆世联协兴装饰设计有限公司(以下简称\"重庆装饰\") 投资新设重庆装饰尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.06 万元。本公司间接持有重庆红璞新新 100%的股权，本报告重庆红璞新新公寓管理有限公司(以下简称\"重庆红璞新新\") 投资新设期，重庆红璞新新尚未正式运营。本公司间接持有合肥红璞 100%的股权，本报告期，合肥红璞公寓管理有限公司(以下简称\"合肥红璞\") 投资新设合肥红璞实现营业收入 53.4 万元，亏损 69.07 万元。本公司间接持有南京鸿璞 100%的股权，本报告期，南京鸿璞酒店管理有限公司(以下简称\"南京鸿璞\") 投资新设南京鸿璞实现营业收入 75.16 万元，亏损 21.03 万元。本公司间接持有武汉红璞 100%的股权，本报告期，武汉红璞公寓管理有限公司(以下简称\"武汉红璞\") 投资新设武汉红璞实现营业收入 331.78 万元，亏损 268.14 万元。本公司间接持有杭州红璞 100%的股权，本报告期，杭州红璞物业管理有限公司(以下简称\"杭州红璞\") 投资新设杭州红璞实现营业收入 60.43 万元，亏损 31.45 万元。本公司间接持有苏州红璞 100%的股权，本报告期，苏州红璞公寓管理有限公司(以下简称\"苏州红璞\") 投资新设苏州红璞尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 4.38 万元。深圳碧海红璞公寓管理有限公司(以下简称\"碧海红璞\") 投资新设本公司间接持有碧海红璞 100%的股权，本报告期，深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文碧海红璞实现营业收入 2.54 万元，亏损 32.79 万元。本公司间接持有长沙红璞 100%的股权，本报告期，长沙红璞酒店管理有限公司(以下简称\"长沙红璞\") 投资新设长沙红璞尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 3.64 万元。本公司间接持有珠海红璞 100%的股权，本报告期，珠海红璞公寓管理有限公司(以下简称\"珠海红璞\") 投资新设珠海红璞尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.94 万元。本公司间接持有厦门红璞 100%的股权，本报告期，厦门红璞兴业公寓管理有限公司(以下简称\"厦门红璞\") 投资新设厦门红璞实现营业收入 5.76 万元，亏损 8.73 万元。本公司间接持有红璞阳光假日 100%的股权，本报告惠东红璞阳光假日公寓管理有限公司(以下简称\"红璞阳光假日\") 投资新设期，红璞阳光假日实现营业收入 6.87 万元，亏损 26.86 万元。本公司间接持有东莞红璞 100%的股权，本报告期，东莞红璞酒店管理有限公司(以下简称\"东莞红璞\") 投资新设东莞红璞尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 14.53 万元。本公司间接持有宁波红璞 100%的股权，本报告期，宁波红璞公寓管理有限公司(以下简称\"宁波红璞\") 投资新设宁波红璞实现营业收入 20.62 万元，净利润 1.43 万元本公司间接持有郑州红璞 100%的股权，本报告期，郑州红璞酒店管理有限公司(以下简称\"郑州红璞\") 投资新设郑州红璞尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 4.95 万元。本公司间接持有石家庄红璞 100%的股权，本报告期，石家庄红璞酒店管理有限公司(以下简称\"石家庄红璞\") 投资新设石家庄红璞尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.11 万元。本公司间接持有昆明红璞 100%的股权，本报告期，昆明红璞公寓管理有限公司(以下简称\"昆明红璞\") 投资新设昆明红璞尚未正式运营。本公司间接持有北京红璞 100%的股权，本报告期，北京红璞公寓管理有限公司(以下简称\"北京红璞\") 投资新设北京红璞尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 42.08 万元。本公司间接持有上海红璞 100%的股权，本报告期，上海红与璞酒店管理有限公司(以下简称\"上海红璞\") 投资新设上海红璞尚未正式运营。本公司间接持有南宁红璞 100%的股权，本报告期，南宁红璞房屋租赁有限公司(以下简称\"南宁红璞\") 投资新设南宁红璞尚未正式运营。本公司间接持有成都红璞时代 100%的股权，本报告成都市红璞时代酒店管理有限公司(以下简称\"成都红璞时代\") 投资新设期，成都红璞时代尚未正式运营。本公司间接持有东莞集金 100%的股权，本报告期，东莞市世联集金投资管理有限公司(以下简称\"东莞集金\") 投资新设东莞集金实现营业收入 32.45 万元，亏损 89.15 万元。本公司间接持有惠州集金 100%的股权，本报告期，惠州世联集金投资管理有限公司(以下简称\"惠州集金\") 投资新设惠州集金实现营业收入 183.7 万元，亏损 34.17 万元。合肥世联集金投资管理有限公司(以下简称\"合肥集金\") 投资新设本公司间接持有合肥集金 100%的股权，本报告期，深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文合肥集金实现营业收入 92.71 万元，净利润 31.24 万元本公司间接持有宁波集金 100%的股权，本报告期，宁波世联集金商务服务有限公司(以下简称\"宁波集金\") 投资新设宁波集金实现营业收入 9.83 万元，亏损 6.8 万元。本公司间接持有天津集金 100%的股权，本报告期，天津世联集金商务信息咨询有限公司(以下简称\"天津集金\") 投资新设天津集金实现营业收入 210.23 万元，净利润 122.69 万元本公司间接持有郑州集金 100%的股权，本报告期，郑州世联集金商务信息咨询有限公司(以下简称\"郑州集金\") 投资新设郑州集金尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.32 万元。本公司间接持有武汉集金 100%的股权，本报告期，武汉世联集金商务咨询有限公司(以下简称\"武汉集金\") 投资新设武汉集金尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.25 万元。本公司间接持有重庆集金 100%的股权，本报告期，重庆世联集金商务信息咨询有限公司(以下简称\"重庆集金\") 投资新设重庆集金实现营业收入 1.08 万元，净利润 0.1 万元本公司间接持有上海世联盛曜 70%的股权，本报告上海世联盛曜房地产顾问有限公司(以下简称\"上海世联盛曜\") 投资新设期，上海世联盛曜实现营业收入 2381.77 万元，亏损 290.79 万元。本公司间接持有合肥世联卓群 100%的股权，本报告合肥世联卓群商务管理有限公司(以下简称\"合肥世联卓群\") 投资新设期，合肥世联卓群尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 22.42 万元。本公司间接持有嘉兴世联 100%的股权，本报告期，嘉兴卓群房地产营销策划有限公司(以下简称\"嘉兴世联\") 投资新设嘉兴世联尚未正式运营。本公司直接持有苏州世联行 100%的股权，本报告期，苏州世联行房地产综合服务有限公司(以下简称\"苏州世联行\") 投资新设苏州世联行实现营业收入 2.48 万元，亏损 42.5 万元。本公司间接持有西安世联经纪 100%的股权，本报告西安世联兴业房地产经纪有限责任公司(以下简称\"西安世联经纪投资新设期，西安世联经纪实现营业收入 28.08 万元，亏损 \") 26.07 万元。本公司直接持有邯郸世联 100%的股权，本报告期，邯郸世联卓群房地产经纪有限公司(以下简称\"邯郸世联\") 投资新设邯郸世联实现营业收入 75.07 万元，亏损 8 万元。本公司直接持有哈尔滨世联 100%的股权，本报告期，哈尔滨卓群房地产经纪有限公司(以下简称\"哈尔滨世联\") 投资新设哈尔滨世联实现营业收入 64.78 万元，净利润 18.54 万元本公司间接持有厦门宜安居 80%的股权，本报告期，厦门市宜安居电子商务有限公司(以下简称\"厦门宜安居\") 投资新设厦门宜安居实现营业收入 1736.16 万元，净利润 51.72 万元本公司间接持有漳州宜安居 80%的股权，本报告期，漳州市龙文区宜安居电子商务有限公司(以下简称\"漳州宜安居\") 投资新设漳州宜安居实现营业收入 128.16 万元，净利润 13.81 万元深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文本公司间接持有厦门立言立行 80%的股权，本报告厦门市立言立行房地产经纪有限公司(以下简称\"厦门立言立行\") 投资新设期，厦门立言立行尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 6.84 万元。本公司间接持有厦门立德功行 80%的股权，本报告厦门市立德功行房产中介服务有限公司(以下简称\"厦门立德功行投资新设期，厦门立德功行尚未正式运营，暂无营业收入，亏 \") 损 5.11 万元。本公司间接持有厦门家适居 80%的股权，本报告期，厦门市家适居房产中介服务有限公司(以下简称\"厦门家适居\") 投资新设厦门家适居尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 14.29 万元。本公司间接持有山东居善 75.5%的股权，本报告期，山东居善电子商务有限公司(以下简称\"山东居善\") 投资新设山东居善实现营业收入 5339.66 万元，亏损 58.24 万元。本公司间接持有济南红璞 75.5%的股权，本报告期，济南红璞酒店管理有限公司(以下简称\"济南红璞\") 投资新设济南红璞实现营业收入 119.89 万元，亏损 128.58 万元。本公司间接持有山东红璞 75.5%的股权，本报告期，山东红璞公寓管理有限公司(以下简称\"山东红璞\") 投资新设山东红璞实现营业收入 14.66 万元，亏损 168.44 万元。本公司间接持有香港世居 55%的股权，本报告期， SHIJU（HK）LIMITED(以下简称\"香港世居\") 投资新设香港世居实现营业收入 238.79 万元，净利润 59.34 万元本公司间接持有澳大利亚世居 55%的股权，本报告 Shiju Real Estate Australia Pty Ltd(以下简称\"澳大利亚世居\") 投资新设期，澳大利亚世居尚未正式运营。本公司直接持有深圳富景慧思 100%的股权，本报告深圳富景慧思投资管理有限公司(以下简称\"深圳富景慧思\") 投资新设期，深圳富景慧思尚未正式运营。本公司间接持有武汉世联源正 45.9%的股权，本报告武汉世联源正商业运营管理有限公司(以下简称\"武汉世联源正\") 投资新设期，武汉世联源正尚未正式运营。本公司直接持有世联松塔 80%的股权，本报告期，深圳世联松塔装饰有限责任公司(以下简称\"世联松塔\") 投资新设世联松塔尚未正式运营。本公司间接持有深圳超咖 63%的股权，本报告期，深圳超咖市集商业运营有限公司(以下简称\"深圳超咖\") 投资新设深圳超咖尚未正式运营。本公司间接持有成都红璞时光 100%的股权，本报告成都市红璞时光酒店管理有限公司(以下简称\"成都红璞时光\") 投资新设期，成都红璞时光尚未正式运营。本公司间接持有杭州红璞世恒 100%的股权，本报告杭州红璞世恒酒店管理有限公司(以下简称\"杭州红璞世恒\") 投资新设期，杭州红璞世恒尚未正式运营。厦门市红璞立丹行公寓管理有限公司(以下简称\"厦门红璞立丹行本公司间接持有厦门红璞立丹行 80%的股权，本报投资新设 \") 告期，厦门红璞立丹行尚未正式运营。本公司直接持有合肥世联汇创 100%的股权，本报告合肥汇创房地产咨询有限公司(以下简称\"合肥世联汇创\") 投资新设期，合肥世联汇创尚未正式运营。北京小样青年社区科技服务有限公司(以下简称\"北京小样\") 投资新设本公司间接持有北京小样 36.9%的股权，本报告期，深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文北京小样尚未正式运营。本公司间接持有北京科创 36.9%的股权，本报告期，北京科创联和科技服务有限公司(以下简称\"北京科创\") 投资新设北京科创尚未正式运营。本公司间接持有武汉小样 36.9%的股权，本报告期，武汉市小样商务信息咨询有限公司(以下简称\"武汉小样\") 投资新设武汉小样尚未正式运营。本公司间接持有上海养老 55%的股权，本报告期，阅阳上海养老服务有限公司(以下简称\"上海养老\") 投资新设上海养老尚未正式运营。本公司间接持有广州红璞酒店 100%的股权，本报告广州红璞酒店管理有限公司(以下简称\"广州红璞酒店\") 投资新设期，广州红璞酒店尚未正式运营。本公司间接持有广州红璞房屋 100%的股权，本报告广州红璞房屋租赁有限公司(以下简称\"广州红璞房屋\") 投资新设期，广州红璞房屋尚未正式运营。本公司间接持有合肥红璞观远 70%的股权，本报告合肥红璞观远公寓管理有限公司(以下简称\"合肥红璞观远\") 投资新设期，合肥红璞观远尚未正式运营。本公司间接持有成都君汇 90%的股权，本报告期，成都世联君汇商业管理有限公司(以下简称\"成都君汇\") 投资新设成都君汇尚未正式运营。本公司间接持有武汉领客 90%的股权，本报告期，武汉世联领客商业经营有限公司(以下简称\"武汉领客\") 投资新设武汉领客尚未正式运营。本公司直接持有青岛雅园 60%的股权，本报告期，全部股权转青岛雅园物业管理有限公司（以下简称\"青岛雅园\"）青岛雅园(合并)实现营业收入 6,917.96 万元，亏损让 74.26 万元。全部股权转苏州雅园物业管理有限公司(以下简称\"苏州雅园\") 苏州雅园为青岛雅园之全资子公司。让本公司间接持有桂林世联卓群 100%的股权，本报告桂林卓群房地产咨询有限公司(以下简称\"桂林世联卓群\") 工商注销期，桂林世联卓群无营业收入，亏损 1.37 万元。本公司间接持有赣榆立丹行 80%的股权，本报告期，赣榆县立丹行房地产经纪有限公司(以下简称\"赣榆立丹行\") 工商注销赣榆立丹行无营业收入，净利润 0.12 万元。主要控股参股公司情况说明 2013年7月份，公司金融服务业务推出家圆云贷产品，2014年在“祥云战略”的推动下，家圆云贷产品的销售迅速上量。本报告期金融服务业务发展顺利，实现收入44,691.84万元，同比增长5.99%，其中来源于家圆云贷产品的收入占金融服务业务收入总额的97.61%。本公司之全资子公司世联小贷负责家圆云贷产品的运营，本报告期实现净利润13,915.28万元。八、公司控制的结构化主体情况 □ 适用 √ 不适用九、公司未来发展的展望 (一)行业格局和政策分析面对辉煌而跌宕的2016，我们更愿意把2017看作既是一个时代的终结，又是一个时代的肇始： 2017年的房地产市场，政策环境将贯彻调控，分类有保有压。2017年将成为跨界政策与长效机制建设的政策元年。2016 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文年12月，中央经济工作会议明确“促进房地产市场平稳健康发展”的方向，并被列入供给侧改革的重点内容，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。2017年，在楼市调控大局已定的背景下,将持续处于严控调整期，限购限贷范围将持续扩大，调控力度将持续升级。伴随着调控政策的进一步加码，行业间的整合并购将以前所未有的速度发展；1987中国土拍“第一槌”定音，而2017正处于这“三十年为一世而道更”的交替之际，作为新30年的元年，市场主要参与者房企和购房者都将产生重大转变。 2016年是轨道交通的跃迁之年。2017年，城市价值将得到了重塑。在2008年提出的“四横四纵”轨道网络基本实现之际，国家更新轨道交通中长期规划提出“八横八纵”，标志轨道建设进入3.0时代；各城市群陆续开展城际交通网络建设规划，主要都市圈的城际轨道先后落地；轨道建设的主体正从一线、重点二线城市扩散，潜力城市也登上舞台。轨道交通加强城市之间的联结和协作，加快人口流动、物流发展、信息交换及价值实现，为促成城市群发展、深化城市职能、重塑城市价值提供了有利条件。随着核心都市人口不断涌入，上车盘指数不断攀升，年轻人购房门槛进一步抬升，首次置业年龄随之提高。新入人口租房周期提高到10年至12年，租赁需求及市场进一步扩大。2017年也可以说是长租业务时代的元年，也是一个爆发年，对于房地产开发商与服务商、酒店行业竞争者、风投及社会资金支持的创业者来说，会成为一个窗口，有未来但也充满着激烈竞争。同时，住房租赁将从2017年开始朝着规模化、机构化、集约化、专业化的方向发展。推动建设完善的住房租赁市场制度、培育房源供应机构化发展、鼓励房地产开发企业拓展住房租赁业务、支持盘活存量住房资源等一系列相关政策，特别是如何提高各类参与主体的积极性、保障各方权益将有较大制度建设与实践空间。随着各类长租公寓的蓬勃发展，租赁市场的顶层制度建设与指导也将在2017年迈出先行的脚步。行业未来的另一大趋势将会是数据服务体系化。随着国内移动互联网大放异彩、物联网初显雏形，大数据、人工智能不断渗透传统行业，人与不动产亦得到了广泛的联接和深化。进入房地产下半场之后，中国不动产市场会成为全球最大市场，数据服务体系的轻资产公司给人与不动产建立了最好、最有效的联接。（二）公司发展战略在过去十年高速规模化发展的市场中，世联行凭借良好的服务口碑和高效的运营架构牢牢抓住了行业的趋势，成功完成了主营服务全国布局。面对下半场的机遇和挑战，世联行依托以“服务、入口、开放、平台”为核心的“祥云战略”，在快速变换的市场环境和竞争格局中，赢得良好的开具，利用平台优势为机构客户及终端置业者提供多元化的集成服务。 2017年，也将是公司贯彻执行“祥云战略”的第四年，公司将秉承“建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的地产服务”的服务使命，利用公司积累的资源优势，通过增量住宅、存量住宅和工商物业这三个入口，不断丰富场景和服务，为客户创造价值。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 (三）2017年经营计划 2017年是转型之年、布局之年、创新之年、投入之年，必须为有价值的未来，进行高强度的投入。（1）、新房交易的服务场景将从过去传统的新房案场（线下交易场景）陆续延伸至房联宝（O2O交易场景）。公司一方面将继续扩大和延伸代理服务能力，强化专业培训系统，顺应市场变化弹性，积木式定制产品内容，在一二线城市和都市圈进一步提升市场份额；在三四线城市开放合作，扩大规模基础上叠加业务。另外，我们也必须看到存量市场对扩大交易入口、丰富场景的作用，过去高速增长的新房市场进入了高位波动的阶段，新房市场主导的服务格局将向存量房倾斜。2017 年，公司将分别以社区管家和移动互联网端为切入点，加大对存量市场的投入；（2）、为顺应开发商对整合线上、线下全营销渠道的需求，对互联网+（电商）业务进行持续投入，强化网上售楼处和特惠房展会，盘活海量客户资源，围绕终端置业者的购房、装修、理财等需求，提供一站式解决方案，建立C端影响力，强化直销能力，并进行持续引流与公司多业务协同的流量变现；进一步强化自渠道建设，供应端链接丰富的货架，需求端链接尽可能多有效的营销资源与客源，更好地实现房客匹配；逐步搭建新房营销供应链平台。（3）、世联资管继续秉承轻资产服务优势，专注于中国工商物业市场，为客户提供以物业管理为基础，叠加咨询顾问、招商运营及企业外包等高附加值垂直一体化服务，逐步做到通过优质物业的投资并购和资产证券化，让资产持续增值可托付。 2017年将聚焦城市发展策略，提升核心业务能力、夯实平台系统基础，形成运营标杆并快速规模化，打造B端入口。同时，还将完成品牌整合，世联资管将形成世联空间、世联商业、世联物管、世联文创等系列子品牌。（4）、2017年是世联金融综合服务能力提升，跨越式提升市场地位的关键一年。公司将加大12项产品及子产品在不同场景的渗透力度，因地制宜快速拓开市场，切实满足客户、合作单位的多样性需求。在渠道拓展方面，夯实8大渠道场景，有效支持世联传统业务与新兴业务，同时服务外部渠道，快速打开市场局面、积累客户。在风控运营方面，将进一步完善升级风控、业务、数据等系统建设，使系统平台成为金融服务的重要支撑点之一。提升组织创新能力，总部建立轻型全能产品创业团队、竞争性分销管理渠道，全面支持地区和外部合作机构突破性发展。（5）、2017年将是世联红璞品牌发展年，顺应国内住房租赁刚性需求持续强劲和国家鼓励发展住房租赁市场政策的陆续出台，长租公寓业务全国目标签约总量10 万间。通过公司全国化组织网络，做好地区深耕，用心经营好每一座城市的同时，聚焦租赁需求旺盛的核心城市并力争领先。同时，以集中式公寓为主要体现，打造世联红璞品牌。以专业有效的租客及社区生活的大数据积累，成为公司首个完整的To C产品。世联红璞作为人与不动产的联接，通过资产管理、大数据为入口的深服务，联接业主与租户。打造开放的公寓平台，构建系统、产品线、品牌三大核心能力。（四）未来经营可能面对的风险及应对策略 1、政府下一阶段执行的房地产政策存在不确定性，从而对市场成交的变动方向产生重大影响。公司在发展过程中经历了多次政策调控和房地产市场的波动，形成了一套行之有效的应对方法，重要的是管理层将持续密切关注市场变化，及时调整经营策略。 2、当前房地产市场在不同地区的发展水平不均衡；尽管目前公司代理顾问业务的全国布局已经基本完成，但各地区公司尚处在不同的发展阶段。在这种情况下，可能存在某个地区市场突然出现了市场机会，但当地公司的经营团队因缺乏经验而无法把握时机，或无法及时规避突然出现的市场风险的情况。这需要集团管理层对于重点的地区市场予以特别关注，定期跟踪和分析这些地区的市场变化，对于当地团队给予特别的决策指导和资源倾斜。 3、公司新业务的发展受政策、市场、行业发展阶段的影响，其发展速度和结果存在不确定性。公司认为，新业务如果结合世联现有业务的优势（例如代理销售业务的强大销售能力和广泛的客户网络等），沿着与公司核心资源密切相关的方向延展，可以发展得更加迅速和稳健。特别需要提到的是公司新业务中的金融业务，公司将通过有效的组织和制度安排更加有效地控制其风险。 4、公司属于人力资源密集型公司，企业的成功所依靠的是自身在各方面持续改善的能力，这一点对于公司核心人员的上进心提出很高的要求。面对剧烈变化的市场和竞争形势，核心人员是否能够不断学习、改善，持续投入工作热情，都存在不确定性。同时，人员和机构数量的快速增长，会带来企业文化稀释和协同工作难度加大的挑战。对此，唯有继续强化企业深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文文化的传承和对管理人员领导力的提升，完善激励和绩效考核机制，培养潜力人才，才能创造卓越绩效。十、接待调研、沟通、采访等活动 1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表 √ 适用 □ 不适用接待对象接待时间接待方式调研的基本情况索引类型 2016 年 03 月 03 日实地调研机构详见巨潮资讯网，《2016 年 3 月 3 日投资者关系活动记录表》 2016 年 03 月 30 日实地调研机构详见巨潮资讯网，《2016 年 3 月 30 日投资者关系活动记录表》 2016 年 04 月 19 日实地调研机构详见巨潮资讯网，《2016 年 4 月 19 日投资者关系活动记录表》 2016 年 05 月 05 日实地调研机构详见巨潮资讯网，《2016 年 5 月 5 日投资者关系活动记录表》 2016 年 05 月 17 日实地调研机构详见巨潮资讯网，《2016 年 5 月 17 日投资者关系活动记录表》 2016 年 06 月 02 日实地调研机构详见巨潮资讯网，《2016 年 6 月 2 日投资者关系活动记录表》 2016 年 06 月 27 日实地调研机构详见巨潮资讯网，《2016 年 6 月 27 日 7 投资者关系活动记录表》 2016 年 07 月 12 日电话沟通机构详见巨潮资讯网，《2016 年 7 月 12 日投资者关系活动记录表》 2016 年 08 月 18 日电话沟通机构详见巨潮资讯网，《2016 年 8 月 18 日投资者关系活动记录表》 2016 年 08 月 31 日实地调研机构详见巨潮资讯网，《2016 年 8 月 31 日投资者关系活动记录表》 2016 年 09 月 28 日实地调研机构详见巨潮资讯网，《2016 年 9 月 28 日至 9 月 29 日投资者关系活动记录表》 -2016 年 09 月 29 日 2016 年 10 月 18 日实地调研机构详见巨潮资讯网，《2016 年 10 月 18 日投资者关系活动记录表》 2016 年 11 月 02 日实地调研机构详见巨潮资讯网，《2016 年 11 月 2 日投资者关系活动记录表》深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文第五节重要事项一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况报告期内普通股利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况 √ 适用 □ 不适用公司严格执行了《公司章程》中与利润分配相关的条款。现金分红政策的专项说明是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求：是分红标准和比例是否明确和清晰：是相关的决策程序和机制是否完备：是独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用：是中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护：是现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透明：是公司近 3 年（包括本报告期）的普通股股利分配方案（预案）、资本公积金转增股本方案（预案）情况 2015年4月13日，公司2014年度股东大会审议通过了《2014年度利润分配预案》，以公司截止2014年12月31日的总股本 763,776,000股为基数，向全体股东每10股派发现金股利人民币0.6元（含税），送2.4股红股，并以资本公积向全体股东每10 股转增3.6股。 2016 年 3月 22 日，公司2015年度股东大会审议通过了《2015 年度利润分配预案》，以2015年12月31日的总股本 1,445,696,230股为基数，每10股派0.4元人民币现金红利（含税），现金红利合计57,827,849.20元。同时以2015年12月31日的总股本1,445,696,230股为基数，向全体股东按每10股送1.6股红股，以资本公积向全体股东每10股转增2.4股，送转合计增加 578,278,492.00股。 2017年3月24日，公司第四届董事会第五次会议审议通过了《2016年度利润分配预案》，以公司2016年12月31日的总股本 2,044,969,122.00股为基数，向全体股东每10股派0.8元人民币现金红利（含税），共计分配现金股利163,597,529.76元。本次分配，不送红股，不进行资本公积金转增股本。公司近三年（包括本报告期）普通股现金分红情况表单位：元分红年度合并报表中占合并报表中归属于现金分红金额以其他方式现金以其他方式现金分分红年度归属于上市公司普通上市公司普通股股东（含税）分红的金额红的比例股股东的净利润的净利润的比率 2016 年 163,597,529.76 747,215,219.61 21.89% 2015 年 57,827,849.20 509,389,237.73 11.35% 2014 年 45,826,560.00 394,344,162.95 11.62% 公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案 □ 适用 √ 不适用深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案 √ 适用 □ 不适用每 10 股送红股数（股）每 10 股派息数（元）（含税） 0.80 每 10 股转增数（股）分配预案的股本基数（股） 2,044,969,122 现金分红总额（元）（含税） 163,597,529.76 可分配利润（元） 390,400,664.93 现金分红占利润分配总额的比例 100.00% 本次现金分红情况公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 20％利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明本公司 2017 年 3 月 24 日召开的第四届董事会第五次会议审议通过了《2016 年度利润分配预案》，以公司 2016 年 12 月 31 日的总股本 2,044,969,122.00 股为基数，向全体股东每 10 股派 0.8 元人民币现金红利（含税），共计分配现金股利 163,597,529.76 元。本次分配，不送红股，不进行资本公积金转增股本。三、承诺事项履行情况 1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项 √ 适用 □ 不适用承诺事由承诺方承诺类型承诺内容承诺时间承诺期限履行情况股改承诺无无无无无收购报告书或权益变动报告书中无无无无无所作承诺资产重组时所作无无无无无承诺（一）合伙企业保证并承诺，合伙企业参与截至公告认购世联行非公开发行的股份的认购资金之日，上述深圳众志联全部源于全体合伙人对合伙企业的合法自承诺得到首次公开发行或高投资管理有资金投入。（二）合伙企业保证并承诺， 2014 年 12 了严格履再融资时所作承合伙企业再融资承诺合伙企业参与认购世联行本次非公开发行月 02 日行，没有发诺（有限合的股份的认购资金将在世联行向中国证监生承诺人伙）会报送发行方案前全部募集到位。（三）合违发该承伙企业保证并承诺，在合伙企业与世联行签诺的情形。署的《附条件生效的股份认购合同》约定的深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文股份锁定期内，合伙企业全体合伙人不得转让其持有的合伙份额或退出合伙企业。四）合伙企业全体合伙人作出如下不可撤销承诺：1. 若本人将本人直接或间接持有的世联行的股份在买入后六个月内卖出，或者在卖出后六个月内又买入，由此所得收益归世联行所有，世联行董事会有权收回本人所得收益，本人将无条件向世联行上缴本人所得收益。2. 本人不会利用本人知悉或因本人在世联行担任的职务可能知悉的世联行内幕信息从事证券交易活动，也不会以协助、指使、教唆等其他任何方式使其他与世联行或世联行董事、监事、高级管理人员有特殊关系，可能获知内幕信息的自然人、法人或其他组织因获知内幕信息而买卖世联行股份及其衍生品种。3. 本人将严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理规则》、《深圳证券交易所上市公司董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理业务指引》法律、行政法规、规范性文件及深交所业务规则及《深圳世联行地产顾问股份有限公司章程》的相关规定， 1）向世联行申报本人直接或间接所持有的世联行的股份及其变动情况，在本人任职期间每年转让的股份不超过本人直接或间接所持有世联行股份总数的 25%。（2）自本人向世联行申报离任日起六个月内不转让本人直接或间接持有及新增的世联行股份。（3）本人应在买卖世联行股份及其衍生品种的 2 个交易日内，通过世联行董事会向深交所申报，并在深交所指定网站进行公告。公告内容包括：①上年末所持世联行股份数量； ②上年末至本次变动前每次股份变动的日期、数量、价格；③本次变动前持股数量； ④本次股份变动的日期、数量、价格；⑤变动后的持股数量；⑥深交所要求披露的其他事项。（4）在下列期间不买卖世联行股票： ①世联行定期报告公告前 30 日内，因特殊原因推迟公告日期的，自原公告日前 30 日起至最终公告日；②世联行业绩预告、业绩快报公告前 10 日内；③自可能对世联行股票交易价格产生重大影响的重大事项发生之日或在决策过程中，至依法披露后 2 个交深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文易日内；④深交所规定的其他期间。（5）若本人直接或间接持有的世联行股份及其变动比例达到《上市公司收购管理办法》规定的，还应当按照《上市公司收购管理办法》等相关法律、行政法规、部门规章和深交所业务规则的规定履行报告和披露等义务。（6）其他有关法律、行政法规、规范性文件及深交所业务规则中关于高管持股变动管理规则等相关规定的义务。4. 合伙企业 /本人将严格按照《上市公司收购管理办法》等有关法律、行政法规、规范性文件及深交所业务规则和《深圳世联行地产顾问股份有限公司章程》的规定，在履行重大权益变动信息披露、要约收购等法定义务时，将关联合伙人与合伙企业认定为一致行动人，将关联合伙人直接或间接持有的世联行股票数量与合伙企业持有的世联行股票数量合并计算。普通合伙人应当提醒、督促与世联行存在关联关系的有限合伙人履行上述义务并采取以下措施保证关联有限合伙人履行上述义务：（1）普通合伙人在知悉相关重大权益变动、触发要约收购等事宜时，应及时提醒并通告与世联行存在关联关系的有限合伙人向世联行履行相关报告义务；（2）若与世联行存在关联关系的有限合伙人在接到前述通告后，未及时履行相关报告义务的，普通合伙人应主动向世联行、证券监管机构、深交所等报告其知悉的重大权益变动、触发要约收购等情形，并配合世联行履行相关信息披露义务；若合伙企业普通合伙人未能按照合伙协议及其补充协议约定履行上述义务，则其应承担由此给世联行及其股东造成的损失，但其能够证明自己无过错的情形除外。（五）合伙企业全体合伙人之间不存在分级收益等结构化安排，并保证在合伙企业持有世联行股份期间，全体合伙人之间不会存在分级收益等结构化安排。（一）本人目前担任世联行董事、总经理职截至公告务，任期自 2013 年 9 月 12 日起至 2016 年之日，上述 9 月 11 日止。（二）本人目前持有合伙企业承诺得到 2014 年 12 朱敏再融资承诺 300 万元出资额，占合伙企业出资总额的比了严格履月 02 日例为 60%，且担任合伙企业执行事务合伙行，没有发人。（三）本人与合伙企业其他合伙人签署生承诺人的合伙企业合伙协议及其补充协议均为本违发该承深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文人真实意思表示。（四）本人保证并承诺，诺的情形。合伙企业参与认购世联行非公开发行的股份的认购资金全部源于合伙人对合伙企业的合法自有资金投入，且合伙企业参与认购世联行本次非公开发行的股份的认购资金将在世联行向中国证监会报送发行方案前全部募集到位。（五）本人保证并承诺，在合伙企业与世联行签署的《附条件生效的股份认购合同》约定的股份锁定期内，本人不转让本人持有的合伙企业份额或退出合伙企业。（六）本人保证并承诺：1.若本人将本人直接或间接持有的世联行的股份在买入后六个月内卖出，或者在卖出后六个月内又买入，由此所得收益归世联行所有，世联行董事会有权收回本人所得收益，本人将无条件向世联行上缴本人所得收益。2.本人不会利用本人知悉或因本人在世联行担任的职务可能知悉的世联行内幕信息从事证券交易活动，也不会以协助、指使、教唆等其他任何方式使其他与世联行或世联行董事、监事、高级管理人员有特殊关系，可能获知内幕信息的自然人、法人或其他组织因获知内幕信息而买卖世联行股份及其衍生品种。 3.本人将严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理规则》、深圳证券交易所上市公司董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理业务指引》法律、行政法规、规范性文件及深交所业务规则及《深圳世联行地产顾问股份有限公司章程》的相关规定，（1）向世联行申报本人直接或间接所持有的世联行的股份及其变动情况，在本人任职期间每年转让的股份不超过本人直接或间接所持有世联行股份总数的 25%。（2）自本人向世联行申报离任日起六个月内不转让本人直接或间接持有及新增的世联行股份。（3）本人应在买卖世联行股份及其衍生品种的 2 个交易日内，通过世联行董事会向深交所申报，并在深交所指定网站进行公告。公告内容包括：①上年末所持世联行股份数量；②上年末至本次变动前每次股份变动的日期、数量、价格；③本次变动前持股数量；④本次股份变动的日期、数量、价格；⑤变动后的持股数量；⑥深交所深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文要求披露的其他事项。（4）在下列期间不买卖世联行股票：①世联行定期报告公告前 30 日内，因特殊原因推迟公告日期的，自原公告日前 30 日起至最终公告日；②世联行业绩预告、业绩快报公告前 10 日内；③ 自可能对世联行股票交易价格产生重大影响的重大事项发生之日或在决策过程中，至依法披露后 2 个交易日内；④深交所规定的其他期间。（5）若本人直接或间接持有的世联行股份及其变动比例达到《上市公司收购管理办法》规定的，还应当按照《上市公司收购管理办法》等相关法律、行政法规、部门规章和深交所业务规则的规定履行报告和披露等义务。（6）其他有关法律、行政法规、规范性文件及深交所业务规则中关于高管持股变动管理规则等相关规定的义务。4. 本人将严格按照《上市公司收购管理办法》等有关法律、行政法规、规范性文件及深交所业务规则和《深圳世联行地产顾问股份有限公司章程》的规定，在履行重大权益变动信息披露、要约收购等法定义务时，将本人与合伙企业认定为一致行动人，将本人直接或间接持有的世联行股票数量与合伙企业持有的世联行股票数量合并计算。本人作为合伙企业普通合伙人，将提醒、督促与世联行存在关联关系的有限合伙人履行上述义务并采取以下措施保证关联有限合伙人履行上述义务：（1）本人在知悉相关重大权益变动、触发要约收购等事宜时，应及时提醒并通告与世联行存在关联关系的有限合伙人向世联行履行相关报告义务；（2）若与世联行存在关联关系的有限合伙人在接到前述通告后，未及时履行相关报告义务的，本人将主动向世联行、证券监管机构、深交所等报告其知悉的重大权益变动、触发要约收购等情形，并配合世联行履行相关信息披露义务；若本人未能按照合伙协议及其补充协议约定履行上述义务，则本人将承担由此给世联行及其股东造成的损失，但其能够证明本人无过错的情形除外。（七）本人保证并承诺，本人与合伙企业其他合伙人之间不存在分级收益等结构化安排，并保证在合伙企业持有世联行股份期间，本人与合伙企业其他合伙人之间不会存在分级收益等结构化深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文安排。（八）本人保证上述声明及承诺事项的真实性、准确性和完整性，并愿意承担相应的法律责任。截至公告深圳世联行本公司及本公司关联方不会违反《证券发行之日，上述地产顾问股与承销管理办法》第十六条等有关法规的规承诺得到份有限公定，直接或间接对合伙企业及其合伙人，提 2014 年 12 了严格履司;世联地再融资承诺供财务资助或者补偿。本公司保证本承诺事月 02 日行，没有发产顾问（中项的真实性、准确性和完整性，并愿意承担生承诺人国）有限公相应的法律责任。违发该承司诺的情形。截至公告本人及本人的关联方不会违反《证券发行与之日，上述承销管理办法》第十六条等有关法规的规承诺得到陈劲松;佟定，直接或间接对合伙企业及其合伙人，提 2014 年 12 了严格履再融资承诺捷供财务资助或者补偿。本人保证本承诺事项月 02 日行，没有发的真实性、准确性和完整性，并愿意承担相生承诺人应的法律责任。违发该承诺的情形。截至公告之日，上述 1、公司承诺持股 5%以上的主要股东或实际承诺得到控制人及其配偶、直系近亲属未参与本计股权激励计 2016 年 02 了严格履股权激励承诺公司划；2、公司承诺不为激励对象依本计划获划承诺月 06 日行，没有发取有关限制性股票提供贷款以及其他任何生承诺人形式的财务资助，包括为其贷款提供担保。违发该承诺的情形。作为世联行的股东、或被法律法规认定为实际控制人、关联方期间，将尽可能避免与世世联地产顾联行及其控股子公司之间的关联交易。对于问（中国）无法避免或者有合理原因而发生的关联交有限公截至公告易，包括但不限于商品交易，相互提供服务司;Fortune 之日，上述或者作为代理，本公司或本人将一律严格遵 Hill Asia 承诺得到循等价、有偿、公平交易的原则，在一项市其他对公司中小 Limited;乌关联交易方 2007 年 12 了严格履场公平交易中不要求世联行及其控股子公股东所作承诺鲁木齐卓群面的承诺月 10 日行，没有发司提供优于任何第三者给予或给予第三者创展股权投生承诺人的条件，并依据世联行《关联交易管理制度》资合伙企业违发该承等有关制度性文件及世联行公司章程履行（有限合诺的情形。合法审批程序并订立相关协议/合同，及时伙）;陈劲松; 进行信息披露，规范相关交易行为，保证不佟捷通过关联交易损害世联行及其他股东的合法权益。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 (1)依照中国法律法规被确认为世联行的股世联地产顾东、或被法律法规认定为实际控制人、关联问（中国）方期间，将不会在中国境内或境外以任何方有限公式（包括但不限于单独经营、通过合资经营截至公告司;Fortune 或拥有另一公司或企业的股权及其它权益）之日，上述 Hill Asia 直接或间接从事或参与任何与世联行构成承诺得到 Limited;乌关于同业竞竞争的任何业务或活动，不以任何方式从事 2007 年 12 了严格履鲁木齐卓群争的承诺或参与生产任何与世联行产品相同、相似或月 10 日行，没有发创展股权投可能取代世联行产品的业务活动；(2)如从生承诺人资合伙企业任何第三方获得的商业机会与世联行经营违发该承（有限合的业务有竞争或可能竞争，则本公司或本人诺的情形。伙）;陈劲松; 将立即通知世联行，并将该商业机会让予世佟捷; 联行；(3)承诺不利用任何方式从事影响或可能影响世联行经营、发展的业务或活动。截至公告在任职期间每年转让的股份不超过其所持之日，上述有公司可转让股份总数的 25%；离职后半年承诺得到公司董事、股份限售的内，不转让其持有的公司股份；在其离职 6 2016 年 09 了严格履监事及高级承诺个月后的 12 个月内，通过证券交易所挂牌月 12 日行，没有发管理人员交易出售的公司股份数量不超过其持有公生承诺人司股份总数的 50%。违发该承诺的情形。公司控股股东和持股公司控股股东和持股 5%以上股东及董事、 5%以上股 2015 年 07 2016 年 01 不减持承诺监事、高级管理人员自 2015 年 7 月 9 日起，履行完毕东及董事、月 09 日月 9 日未来 6 个月内不减持其所持的公司股份。监事、高级管理人员本人向深圳证券交易所承诺：一、本人在履行上市公司董事的职责时，将遵守并促使本公司和本人的授权人遵守国家法律、行政法规和部门规章等有关规定，履行忠实、勤勉截至公告尽责的义务。二、本人在履行上市公司董事之日，上述的职责时，将遵守并促使本公司和本人的授承诺得到公司董事、权人遵守中国证监会发布的部门规章、规范 2016 年 09 了严格履监事及高级任职承诺性文件的有关规定。三、本人在履行上市公月 12 日行，没有发管理人员司董事的职责时，将遵守并促使本公司和本生承诺人人的授权人遵守《深圳证券交易所股票上市违发该承规则》和深圳证券交易所发布的其他业务规诺的情形。则、细则、指引和通知等。四、本人在履行上市公司董事的职责时，将遵守并促使本公司和本人的授权人遵守《公司章程》。五、本人接受深圳证券交易所的监管，包括及深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文时、如实地答复深圳证券交易所向本人提出的任何问题，及时提供《深圳证券交易所股票上市规则》等业务规则、细则、指引和通知规定应当报送的资料及要求提供的其他文件的正本或副本，并出席本人被要求出席的会议。六、本人授权深圳证券交易所将本人提供的承诺与声明的资料向中国证监会报告。七、本人将按要求参加中国证监会和深圳证券交易所组织的专业培训。八、本人申报离任六个月后的十二个月内通过证券交易所挂牌交易出售本公司股票数量占其所持有本公司股票总数（包括有限售条件和无限售条件的股份）的比例不超过 50％。九、本人如违反上述承诺，愿意承担由此引起的一切法律责任和接受深圳证券交易所的处分。十、本人因履行上市公司董事的职责或者本承诺而与深圳证券交易所发生争议提起诉讼时，由深圳证券交易所住所地法院管辖。自 2015 年 7 月 11 日至 2016 年 1 月 11 日，根据中国证券监督管理委员会和深圳证券交易所的规定，拟通过定向资产管理计划，当公司股价严重偏离其合理价值时，择机予 2015 年 07 2016 年 04 陈劲松增持承诺履行完毕以增持公司股份，合计拟增持金额不低于人月 11 日月 11 日民币 1.5 亿元。由于原计划期内没有合适的窗口期增持股份，相关承诺人已将计划延期至 2016 年 4 月 11 日。承诺是否按时履是行如承诺超期未履行完毕的，应当详细说明未完成履无行的具体原因及下一步的工作计划 2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及其原因做出说明 □ 适用 √ 不适用深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况 □ 适用 √ 不适用公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明 □ 适用 √ 不适用六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明 □ 适用 √ 不适用公司报告期无会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况。七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明 □ 适用 √ 不适用公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。八、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明 √ 适用 □ 不适用 1、本报告期没有通过非同一控制下企业合并取得的子公司。 2、本报告期没有通过同一控制下企业合并取得的子公司。 3、本报告期通过处置子公司不再纳入合并范围的子公司：子公司名称不再纳入合并范围的原因持股比例股权处置价款丧失控制权的时点本期初起至出售日的净利润青岛雅园物业管理有限公司转让全部股权 60.00% 35,144,795.00 2016年5月31日 -742,562.15 (以下简称\"青岛雅园\") 苏州雅园物业管理有限公司为青岛雅园之全资子公司 60.00% 2016年5月31日 (以下简称\"苏州雅园\") 4、其他原因的合并范围变动: 1）根据公司投资委员会决议，本报告期内投资设立以下子公司，这些子公司在本报告期内均已经完成了工商登记手续。公司名称主要经营地注册地业务性质持股比例取得方式北京世联行兴业房地产经纪有限公司北京北京房地产中介 100.00% 新设成立 (以下简称\"北京世联行\") 珠海世联行房地产经纪代理有限公司珠海珠海房地产中介 100.00% 新设成立深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 (以下简称\"珠海世联行\") 常州善居电子商务有限公司(以下简称常州常州电子商务 100.00% 新设成立 \"常州善居\") 昆山善业兴居商务信息咨询有限公司昆山昆山电子商务 100.00% 新设成立 (以下简称\"昆山善居\") 海口善居电子商务有限公司(以下简称海口海口电子商务 100.00% 新设成立 \"海口善居\") 南通市善居电子商务有限公司(以下简南通南通电子商务 100.00% 新设成立称\"南通善居\") 上海善居兴电子商务有限公司(以下简上海上海电子商务 85.30% 新设成立称\"上海善居兴\") 上海养欣投资管理有限公司(以下简称上海上海投资管理 55.00% 新设成立 \"上海养欣\") 上海芮鸿投资合伙企业（有限合伙）(以上海上海投资管理 54.00% 新设成立下简称\"上海芮鸿\") 福州市仓山区世联房地产经纪服务有福州福州房地产中介 100.00% 新设成立限公司(以下简称\"福州世联经纪\") 上海世联领客商业经营管理有限公司上海上海房地产中介 90.00% 新设成立 (以下简称\"上海领客\") 南京世联君汇房地产顾问有限公司(以南京南京房地产中介 90.00% 新设成立下简称\"南京君汇\") 合肥世联君汇资产顾问运营管理有限合肥合肥房地产中介 90.00% 新设成立公司(以下简称\"合肥君汇\") 杭州世君房地产咨询有限公司(以下简杭州杭州房地产中介 90.00% 新设成立称\"杭州世君\") 广州世君房地产咨询有限公司(以下简广州广州房地产中介 90.00% 新设成立称\"广州世君\") 苏州世联君汇物业运营管理有限公司苏州苏州房地产中介 90.00% 新设成立 (以下简称\"苏州君汇\") 北京世联君汇房地产顾问有限公司(以北京北京房地产中介 90.00% 新设成立下简称\"北京君汇\") 西安世联君汇商业运营管理有限公司西安西安房地产中介 90.00% 新设成立 (以下简称\"西安君汇\") 重庆世联君汇房地产运营管理有限公重庆重庆房地产中介 90.00% 新设成立司(以下简称\"重庆君汇\") 重庆世联君汇兴业房地产顾问有限公重庆重庆房地产中介 63.00% 新设成立司(以下简称\"重庆君汇兴业\") 长沙世联君汇房地产顾问有限公司(以长沙长沙房地产中介 90.00% 新设成立下简称\"长沙君汇\") 河南世联君汇房地产顾问有限公司(以河南河南房地产中介 90.00% 新设成立下简称\"河南君汇\") 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文武汉世联君汇房地产顾问有限公司(以武汉武汉房地产中介 90.00% 新设成立下简称\"武汉君汇\") 天津世联君汇房地产顾问有限公司(以天津天津房地产中介 90.00% 新设成立下简称\"天津君汇\") 上海世君房地产顾问有限公司(以下简上海上海房地产中介 90.00% 新设成立称\"上海世君\") 厦门世联君汇房地产顾问有限公司(以厦门厦门房地产中介 90.00% 新设成立下简称\"厦门君汇\") 深圳运泰君汇物业管理有限公司(以下深圳深圳资产服务 45.00% 新设成立简称\"深圳运泰君汇\") 常熟小样科技服务有限公司(以下简称常熟常熟资产服务 36.90% 新设成立 \"常熟小样\") 苏州园小样信息技术有限公司(以下简苏州苏州资产服务 36.90% 新设成立称\"苏州园小样\") 广州市小样信息科技服务有限公司(以广州广州资产服务 36.90% 新设成立下简称\"广州小样科技\") 深圳市小样科技服务有限公司(以下简深圳深圳资产服务 36.90% 新设成立称\"深圳小样\") 深圳市赋能创新投资有限公司(以下简深圳深圳投资管理 100.00% 新设成立称\"深圳赋能创新\") 广州小样互联网金融信息服务有限公广州广州资产服务 60.00% 新设成立司(以下简称\"广州小样金融\") 重庆世联协兴装饰设计有限公司(以下重庆重庆电子商务 100.00% 新设成立简称\"重庆装饰\") 重庆红璞新新公寓管理有限公司(以下重庆重庆资产服务 100.00% 新设成立简称\"重庆红璞新新\") 合肥红璞公寓管理有限公司(以下简称合肥合肥资产服务 100.00% 新设成立 \"合肥红璞\") 南京鸿璞酒店管理有限公司(以下简称南京南京资产服务 100.00% 新设成立 \"南京鸿璞\") 武汉红璞公寓管理有限公司(以下简称武汉武汉资产服务 100.00% 新设成立 \"武汉红璞\") 杭州红璞物业管理有限公司(以下简称杭州杭州资产服务 100.00% 新设成立 \"杭州红璞\") 苏州红璞公寓管理有限公司(以下简称苏州苏州资产服务 100.00% 新设成立 \"苏州红璞\") 深圳碧海红璞公寓管理有限公司(以下深圳深圳资产服务 100.00% 新设成立简称\"碧海红璞\") 长沙红璞酒店管理有限公司(以下简称长沙长沙资产服务 100.00% 新设成立 \"长沙红璞\") 珠海红璞公寓管理有限公司(以下简称珠海珠海资产服务 100.00% 新设成立 \"珠海红璞\") 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文厦门红璞兴业公寓管理有限公司(以下厦门厦门资产服务 100.00% 新设成立简称\"厦门红璞\") 惠东红璞阳光假日公寓管理有限公司惠东惠东资产服务 100.00% 新设成立 (以下简称\"红璞阳光假日\") 东莞红璞酒店管理有限公司(以下简称东莞东莞资产服务 100.00% 新设成立 \"东莞红璞\") 宁波红璞公寓管理有限公司(以下简称宁波宁波资产服务 100.00% 新设成立 \"宁波红璞\") 郑州红璞酒店管理有限公司(以下简称郑州郑州资产服务 100.00% 新设成立 \"郑州红璞\") 石家庄红璞酒店管理有限公司(以下简石家庄石家庄资产服务 100.00% 新设成立称\"石家庄红璞\") 昆明红璞公寓管理有限公司(以下简称昆明昆明资产服务 100.00% 新设成立 \"昆明红璞\") 北京红璞公寓管理有限公司(以下简称北京北京资产服务 100.00% 新设成立 \"北京红璞\") 上海红与璞酒店管理有限公司(以下简上海上海资产服务 100.00% 新设成立称\"上海红璞\") 南宁红璞房屋租赁有限公司(以下简称南宁南宁资产服务 100.00% 新设成立 \"南宁红璞\") 成都市红璞时代酒店管理有限公司(以成都成都资产服务 100.00% 新设成立下简称\"成都红璞时代\") 东莞市世联集金投资管理有限公司(以东莞东莞房地产中介 100.00% 新设成立下简称\"东莞集金\") 惠州世联集金投资管理有限公司(以下惠州惠州房地产中介 100.00% 新设成立简称\"惠州集金\") 合肥世联集金投资管理有限公司(以下合肥合肥房地产中介 100.00% 新设成立简称\"合肥集金\") 宁波世联集金商务服务有限公司(以下宁波宁波房地产中介 100.00% 新设成立简称\"宁波集金\") 天津世联集金商务信息咨询有限公司天津天津房地产中介 100.00% 新设成立 (以下简称\"天津集金\") 郑州世联集金商务信息咨询有限公司郑州郑州房地产中介 100.00% 新设成立 (以下简称\"郑州集金\") 武汉世联集金商务咨询有限公司(以下武汉武汉房地产中介 100.00% 新设成立简称\"武汉集金\") 重庆世联集金商务信息咨询有限公司重庆重庆房地产中介 100.00% 新设成立 (以下简称\"重庆集金\") 上海世联盛曜房地产顾问有限公司(以上海上海房地产中介 70.00% 新设成立下简称\"上海世联盛曜\") 合肥世联卓群商务管理有限公司(以下合肥合肥房地产中介 100.00% 新设成立简称\"合肥世联卓群\") 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文嘉兴卓群房地产营销策划有限公司(以嘉兴嘉兴房地产中介 100.00% 新设成立下简称\"嘉兴世联\") 苏州世联行房地产综合服务有限公司苏州苏州房地产中介 100.00% 新设成立 (以下简称\"苏州世联行\") 西安世联兴业房地产经纪有限责任公西安西安房地产中介 100.00% 新设成立司(以下简称\"西安世联经纪\") 邯郸世联卓群房地产经纪有限公司(以邯郸邯郸房地产中介 100.00% 新设成立下简称\"邯郸世联\") 哈尔滨卓群房地产经纪有限公司(以下哈尔滨哈尔滨房地产中介 100.00% 新设成立简称\"哈尔滨世联\") 厦门市宜安居电子商务有限公司(以下厦门厦门电子商务 80.00% 新设成立简称\"厦门宜安居\") 漳州市龙文区宜安居电子商务有限公漳州漳州电子商务 80.00% 新设成立司(以下简称\"漳州宜安居\") 厦门市立言立行房地产经纪有限公司厦门厦门房地产中介 80.00% 新设成立 (以下简称\"厦门立言立行\") 厦门市立德功行房产中介服务有限公厦门厦门房地产中介 80.00% 新设成立司(以下简称\"厦门立德功行\") 厦门市家适居房产中介服务有限公司厦门厦门房地产中介 80.00% 新设成立 (以下简称\"厦门家适居\") 山东居善电子商务有限公司(以下简称山东山东电子商务 75.50% 新设成立 \"山东居善\") 济南红璞酒店管理有限公司(以下简称济南济南资产服务 75.50% 新设成立 \"济南红璞\") 山东红璞公寓管理有限公司(以下简称山东山东资产服务 75.50% 新设成立 \"山东红璞\") SHIJU（HK）LIMITED(以下简称\" 香港香港房地产中介 55.00% 新设成立香港世居\") Shiju Real Estate Australia Pty 澳大利亚澳大利亚房地产中介 55.00% 新设成立 Ltd(以下简称\"澳大利亚世居\") 深圳富景慧思投资管理有限公司(以下深圳深圳投资管理 100.00% 新设成立简称\"深圳富景慧思\") 武汉世联源正商业运营管理有限公司武汉武汉资产服务 45.90% 新设成立 (以下简称\"武汉世联源正\") 深圳世联松塔装饰有限责任公司(以下深圳深圳电子商务 80.00% 新设成立简称\"世联松塔\") 深圳超咖市集商业运营有限公司(以下深圳深圳房地产中介 63.00% 新设成立简称\"深圳超咖\") 成都市红璞时光酒店管理有限公司(以成都成都资产服务 100.00% 新设成立下简称\"成都红璞时光\") 杭州红璞世恒酒店管理有限公司(以下杭州杭州资产服务 100.00% 新设成立简称\"杭州红璞世恒\") 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文厦门市红璞立丹行公寓管理有限公司厦门厦门资产服务 80.00% 新设成立 (以下简称\"厦门红璞立丹行\") 合肥汇创房地产咨询有限公司(以下简合肥合肥房地产中介 100.00% 新设成立称\"合肥世联汇创\") 北京小样青年社区科技服务有限公司北京北京资产服务 36.90% 新设成立 (以下简称\"北京小样\") 北京科创联和科技服务有限公司(以下北京北京资产服务 36.90% 新设成立简称\"北京科创\") 武汉市小样商务信息咨询有限公司(以武汉武汉资产服务 36.90% 新设成立下简称\"武汉小样\") 阅阳上海养老服务有限公司(以下简称上海上海资产服务 55.00% 新设成立 \"上海养老\") 广州红璞酒店管理有限公司(以下简称广州广州资产服务 100.00% 新设成立 \"广州红璞酒店\") 广州红璞房屋租赁有限公司(以下简称广州广州资产服务 100.00% 新设成立 \"广州红璞房屋\") 合肥红璞观远公寓管理有限公司(以下合肥合肥资产服务 70.00% 新设成立简称\"合肥红璞观远\") 成都世联君汇商业管理有限公司(以下成都成都房地产中介 90.00% 新设成立简称\"成都君汇\") 武汉世联领客商业经营有限公司(以下武汉武汉房地产中介 90.00% 新设成立简称\"武汉领客\") 2）本报告期因为注销子公司而不再纳入合并范围的子公司情况如下：公司名称不再纳入合并范围的原因持股比例注销日净资产注销日净利润桂林卓群房地产咨询有限公司工商注销 100% -21,675.98 -13,651.81 赣榆县立丹行房地产经纪有限公司工商注销 80% 479,830.10 1,213.16 九、聘任、解聘会计师事务所情况现聘任的会计师事务所境内会计师事务所名称信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）境内会计师事务所报酬（万元）境内会计师事务所审计服务的连续年限境内会计师事务所注册会计师姓名王建新、李颖当期是否改聘会计师事务所 □ 是 √ 否深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况 □ 适用 √ 不适用十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况 □ 适用 √ 不适用十一、破产重整相关事项 □ 适用 √ 不适用公司报告期未发生破产重整相关事项。十二、重大诉讼、仲裁事项 □ 适用 √ 不适用本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。十三、处罚及整改情况 □ 适用 √ 不适用公司报告期不存在处罚及整改情况。十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况 □ 适用 √ 不适用十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况 √ 适用 □ 不适用 1．2016年2月23日，本公司2016年度第一次临时股东大会审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司限制性股票激励计划（草案）>及其摘要的议案》。本计划的激励对象为公司董事、高级管理人员、中层管理人员、核心骨干及子公司管理人员（不包括独立董事、监事）等468人；授予的限制性股票总计1,571.25万股，约占股本总额144,569.6230万股的 1.09%；本计划限制性股票授予价格为每股5.55元。审议通过《关于提请股东大会授权董事会办理公司限制性股票激励计划相关事宜的议案》，董事会被授权确定限制性股票授予日及在公司及激励对象符合条件时向激励对象授予限制性股票并办理授予限制性股票所必须的全部事宜。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称：《2016年第一次临时股东大会决议公告》公告编号：2016—014。 2．根据2016年度第一次临时股东大会授权，2016年3月13日召开第三届董事会第四十八次会议，审议通过了《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象人数、授予数量的议案》，本次调整后，公司此次激励对象人数由468名变更为441名，限制性股票总量由1571.25万股调整为1536.05万股。审议通过了《关于向激励对象授予限制性股票的议案》，股权激励授予日为2016年3月11日，股权激励授予限制性股票1536.05万股，授予价格为每股5.55元。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称：《关于限制性股票激励计划调整的公告》公告编号：2016-032、公告名称：《关于向激励对象授予限制性股票的公告》公告编号：2016-033。 3．2016年4月21日召开第三届董事会第五十次会议，审议通过了《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象、授予数量及授予价格的议案》，本次调整后，公司此次激励对象人数由441名变更为402名，限制性股票总量由1536.05 万股调整为深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 1499.60万股。公司2015年度权益分配方案已于2016年4月14日实施完毕，公司总股本变更为2,023,974,722股，根据《限制性股票激励计划》的相关规定，本次股权激励计划授予的限制性股票数量由1,499.60万股调整为2,099.44 万股，授予价格由5.55元/股调整为3.936元/股。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称：《关于限制性股票激励计划调整公告》公告编号：2016-046。 4．2016年4月26日信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具了《关于深圳世联行地产顾问股份有限公司股权激励之限制性股票的验资报告》（XYZH/2016SZA40645），对公司截至2016年4月25日止新增注册资本及实收资本（股本）情况进行了审验，截至2016年4月25日止公司实际已收到朱敏、范莹、焦安平、王伟等402人缴纳的新增注册资本（实收资本）合计人民币20,994,400.00元，新增实收资本占新增注册资本的100%。授予股份的上市日期为2016年5月11日。披露网站： http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称：《关于限制性股票授予登记完成的公告》公告编号：2016—052。十六、重大关联交易 1、与日常经营相关的关联交易 □ 适用 √ 不适用公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。 2、资产或股权收购、出售发生的关联交易 □ 适用 √ 不适用公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。 3、共同对外投资的关联交易 √ 适用 □ 不适用被投资企业被投资企业的被投资企业被投资企业的总被投资企业的净被投资企业的净共同投资方关联关系的名称主营业务的注册资本资产（万元）资产（万元）利润（万元）深圳合众创新投资管理信息咨询、投合伙企业(有资咨询、股权限合伙）（以公司高管为投资、投资管下简称合众共同投资方深圳市世联理（同意登记创新）、深圳的普通合伙共享投资股 3,000 5,135.98 1,411.59 1.59 机关调整规范联合创新投人和有限合份有限公司经营范围表资管理合伙伙人述，以登记机企业(合伙企关登记为准）业)（以下简称联合创新）被投资企业的重大在建项无目的进展情况（如有）深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 4、关联债权债务往来 □ 适用 √ 不适用公司报告期不存在关联债权债务往来。 5、其他重大关联交易 √ 适用 □ 不适用 1、2016 年 5 月 11 日，本公司第三届董事会第五十二次会议审议通过了《关于关联企业以增资方式获取深圳世联兴业资产管理有限公司部分股权的议案》，深圳恒睿汇创投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“合伙企业”或“深圳恒睿”）拟向全资子公司深圳世联兴业资产管理有限公司（现更名为深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司，以下简称“世联君汇”）增资人民币 988.8889 万元以获得世联君汇 10%的股权，其中，824.0741 万元计入世联君汇的注册资本，164.8148 万元计入世联君汇的资本公积。本次交易完成后，合伙企业持有世联君汇 10%的股权。公司高级管理人员林蔚女士为合伙企业的普通合伙人，根据《深圳证券交易所股票上市规则》的规定，本次交易构成了公司的关联交易。关联交易定价遵照公平、公正的市场原则，参考了世联君汇最近一年末归属于母公司的净资产，最终交易价格为交易各方经过平等协商，在真实、充分地表达各自意愿的基础上协商确定。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/；公告名称：《关于深圳恒睿汇创投资管理合伙企业（有限合伙）增资深圳世联兴业资产管理有限公司暨关联交易的公告》；公告编号：2016—056。 2、2016 年 9 月 29 日，本公司第四届董事会第二次会议审议通过了《关于对外投资设立不动产基金暨关联交易的议案》，本公司全资子公司深圳世联投资有限公司（以下简称“世联投资”）与深圳同创锦绣资产管理有限公司(以下简称“同创锦绣”）、深圳世联同创资产管理有限公司（以下简称“世联同创”）签署《合作协议》，由世联同创发起设立“世联同创不动产稳健一号”（暂定名，实际以登记备案为准，以下简称“不动产基金”或“本基金”）契约型不动产基金，以开展不动产类投资业务。不动产基金的预计规模不超过 10 亿元人民币（经基金全体投资者协商一致，可根据投资环境和投资进度的变化情况扩大或缩小基金的总规模），世联投资或其关联公司拟以自有资金认缴出资不超过（含）人民币 6 亿元。2016 年 10 月 17 日，本公司 2016 年第五次临时股东大会审议通过了上述交易事项。本公司通过世联投资持有世联同创 49%股权，且公司董事、总经理朱敏女士担任世联同创总经理职务，公司董事郑伟鹤先生的配偶黄荔女士担任世联同创执行董事职务，根据《深圳证券交易所股票上市规则》的规定，世联同创为公司的关联法人，本次交易构成了公司的关联交易。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/；公告名称：关于投资设立不动产基金暨关联交易的公告》；公告编号：2016-117；公告名称：《关于投资设立不动产基金暨关联交易的进展公告》；公告编号： 2016-127。 3、关于本公司发生的关联担保事项详见下表中披露的临时报告、本报告第五节之八之2 担保情况以及第九节之十二之5 中关于关联担保的内容。重大关联交易临时报告披露网站相关查询临时公告名称临时公告披露日期临时公告披露网站名称关于非公开发行股票涉及关联交易事项的公告 2014 年 07 月 24 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于参与投资设立有限责任公司暨关联交易的公告 2015 年 07 月 01 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于实际控制人为公司提供担保的关联交易公告 2014 年 07 月 15 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于实际控制人为公司及子公司提供担保额度暨关联交 2014 年 08 月 26 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 易的公告关于实际控制人为公司提供担保暨关联交易的公告 2014 年 09 月 05 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公告 2014 年 03 月 18 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的补充公告 2014 年 04 月 02 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于为深圳市世联小额贷款有限公司向银行申请综合授 2014 年 06 月 26 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 信提供担保的公告关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公告 2014 年 08 月 02 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于为全资子公司提供担保额度的公告 2014 年 08 月 26 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公告 2014 年 08 月 26 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公告 2014 年 09 月 05 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公告 2014 年 09 月 10 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公告 2014 年 11 月 05 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公告 2014 年 12 月 25 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告 2015 年 01 月 10 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告 2015 年 03 月 24 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于控股股东为公司及其全资子公司提供担保暨关联交 2015 年 06 月 04 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 易的公告关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告 2015 年 06 月 25 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于对深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告 2015 年 01 月 22 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于对深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告 2015 年 01 月 27 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于 2015 年度为深圳市世联小额贷款有限公司提供担 2015 年 03 月 24 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 保额度的公告关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告 2015 年 03 月 24 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于对深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告 2015 年 08 月 01 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于为深圳市世联小额贷款有限公司向银行申请综合授 2015 年 08 月 11 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 信提供担保的公告关于对深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告 2015 年 11 月 06 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于对深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告 2015 年 12 月 02 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于为深圳市世联小额贷款有限公司向银行申请综合授 2016 年 02 月 06 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 信提供担保的公告关于 2016 年度为深圳市世联小额贷款有限公司提供担保 2016 年 02 月 29 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 额度的公告关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告 2016 年 02 月 29 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于对关联交易事项追认的公告 2016 年 04 月 23 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于深圳恒睿汇创投资管理合伙企业（有限合伙）增资深 2016 年 05 月 13 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 圳世联兴业资产管理有限公司暨关联交易的公告关于发行基金产品并转让信贷基础资产暨关联交易的公 2016 年 06 月 14 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 告深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告 2016 年 06 月 14 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于与北京丽满万家网络技术有限公司关联交易的公告 2016 年 06 月 14 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于参与认购上海中城勇略投资中心（有限合伙）基金份 2016 年 06 月 25 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 额暨关联交易的公告关于为深圳先锋居善科技有限公司向银行申请综合授信 2016 年 07 月 11 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 提供担保的公告关于控股股东为公司及其全资子公司提供担保暨关联交 2016 年 07 月 11 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 易的公告关于参与认购上海中城勇略投资中心（有限合伙）基金份 2016 年 07 月 28 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 额暨关联交易的进展公告与深圳市世联土地房地产评估有限公司签署战略合作协 2016 年 08 月 17 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 议暨日常关联交易的公告关于深圳市世联小额贷款有限公司信贷基础资产转让暨 2016 年 08 月 17 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关联交易的公告关于深圳市世联小额贷款有限公司信贷基础资产转让暨 2016 年 09 月 13 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关联交易的公告关于投资设立不动产基金暨关联交易的公告 2016 年 09 月 30 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告 2016 年 10 月 25 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于投资设立不动产基金暨关联交易的进展公告 2016 年 10 月 25 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于实际控制人认购股权投资基金暨关联交易的公告 2016 年 11 月 10 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关于与 Fortune Hill Asia Limited 签署房屋托管协议暨日常 2016 年 12 月 27 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 关联交易的公告关于对北京安信行物业管理有限公司提供担保的公告 2016 年 12 月 27 日巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 十七、重大合同及其履行情况 1、托管、承包、租赁事项情况（1）托管情况 □ 适用 √ 不适用公司报告期不存在托管情况。（2）承包情况 □ 适用 √ 不适用公司报告期不存在承包情况。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文（3）租赁情况 □ 适用 √ 不适用公司报告期不存在租赁情况。 2、重大担保 √ 适用 □ 不适用（1）担保情况单位：万元公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保额度实际发生日期实际担保金是否履行是否为关担保对象名称相关公告担保额度担保类型担保期（协议签署日）额完毕联方担保披露日期外贸信托汇金 9 号个 2015 年 05 一年，以协议人贷款集合资金信托 300 300 质押是否月 08 日约定为准计划报告期内审批的对外担保额度合报告期内对外担保实际发生 0 计（A1）额合计（A2）报告期末已审批的对外担保额度报告期末实际对外担保余额 300 合计（A3）合计（A4）公司与子公司之间担保情况担保额度相关公告担保额实际发生日期（协实际担保是否履是否为关担保对象名称担保类型担保期披露日期度议签署日）金额行完毕联方担保自保证书生效日起至<授深圳市世联小额信协议>项下 2014 年 06 月 26 日 19,000 2014 年 12 月 30 日 11,000 连带责任保证是否贷款有限公司每笔贷款的到期日另加 2 年。深圳市世联小额一年，以协议 2015 年 01 月 22 日 16,900 2015 年 01 月 30 日 16,836.5 一般保证是否贷款有限公司约定为准。深圳市世联小额一年，以协议 2015 年 01 月 27 日 16,300 2015 年 01 月 28 日 16,240 一般保证是否贷款有限公司约定为准深圳市世联小额一年，以协议 2015 年 08 月 01 日 5,500 2015 年 08 月 03 日 5,470 连带责任保证是否贷款有限公司约定为准深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文自每笔债券合同债务履行期届满之深圳市世联小额日起至该债 2015 年 08 月 11 日 12,000 2015 年 08 月 19 日 12,000 连带责任保证是否贷款有限公司权合同约定的债务履行期届满之日后两年止。深圳市世联小额 3 年，以协议 2015 年 11 月 06 日 43,213 2015 年 12 月 18 日 14,732.83 一般保证否否贷款有限公司约定为准。自担保合同生效之日起深圳市世联小额至主债务人 2015 年 12 月 02 日 10,900 2015 年 12 月 15 日 6,884.13 连带责任保证是否贷款有限公司的债务履行期届满后两年之日止。自担保合同生效之日起深圳市世联小额至主债务人 2015 年 12 月 02 日 10,900 2016 年 01 月 18 日 3,724.58 连带责任保证否否贷款有限公司的债务履行期届满后两年之日止。自每笔债权合同债务履行期届满之深圳市世联小额日起至该债 2016 年 02 月 06 日 15,000 2016 年 03 月 22 日 0 连带责任保证否否贷款有限公司权合同约定的债务履行期届满之日后两年止。合同项下债深圳先锋居善科务履行期限 2016 年 07 月 11 日 25,000 尚未签署 0 连带责任保证否否技有限公司届满之日起两年债权偿还期限届满之日或被担保人北京安信行物业 2016 年 12 月 27 日 100 2017 年 01 月 01 日 100 连带责任保证给甲方造成否否管理有限公司损失的事件发生之日起两年报告期内审批对子公司担保额度合 40,100 报告期内对子公司担保 18,557.41 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文计（B1）实际发生额合计（B2）报告期末已审批的对子公司担保额报告期末对子公司实际 235,701 18,557.41 度合计（B3）担保余额合计（B4）子公司对子公司的担保情况担保额度实际发生日期实际担保金是否履行是否为关担保对象名称相关公告担保额度担保类型担保期（协议签署日）额完毕联方担保披露日期报告期内审批对子公司担保额度报告期内对子公司担保实际 0 合计（C1）发生额合计（C2）报告期末已审批的对子公司担保报告期末对子公司实际担保 0 额度合计（C3）余额合计（C4）公司担保总额（即前三大项的合计）报告期内审批担保额度合计报告期内担保实际发生额合 40,100 18,557.41 （A1+B1+C1）计（A2+B2+C2）报告期末已审批的担保额度合计报告期末实际担保余额合计 236,001 18,557.41 （A3+B3+C3）（A4+B4+C4）实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 4.43% 其中：为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D）直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保余额（E）担保总额超过净资产 50%部分的金额（F）上述三项担保金额合计（D+E+F）对未到期担保，报告期内已发生担保责任或可能承担连带清偿无责任的情况说明（如有）违反规定程序对外提供担保的说明（如有）无采用复合方式担保的具体情况说明（2）违规对外担保情况 □ 适用 √ 不适用公司报告期无违规对外担保情况。 3、委托他人进行现金资产管理情况（1）委托理财情况 □ 适用 √ 不适用公司报告期不存在委托理财。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文（2）委托贷款情况 □ 适用 √ 不适用公司报告期不存在委托贷款。 4、其他重大合同 □ 适用 √ 不适用公司报告期不存在其他重大合同。十八、社会责任情况 1、履行精准扶贫社会责任情况 □ 适用 √ 不适用 2、履行其他社会责任的情况世联行在不断寻求服务创新及业绩增长的同时，不遗余力地履行着企业公民责任。世联行员工自发成立的关注生态、孩子与一切可持续发展项目的公益组织 ——蔚蓝社，与红树林基金会等专业 NGO 合作开展“守护海岸线”净滩、“发现公园之美”系列自然教育、腾讯益起捐、淘宝名人一小时拍卖、国际赞助等不同形式的公益活动。并与各地公益机构合作，在扶贫抗灾、希望小学等项目上积极开展点对点活动。世联行作为中国企业代表之一赞助的“美国和平登山 25 周年”纪念登山活动，引起华尔街日报等外媒关注，更获得白宫嘉许信函。 2016 年，蔚蓝社继落地沿海城市分公司后，扩散至更多内陆城市及地区分公司，鼓励并联合志愿者、员工、客户及社区团体参与到更丰富的公益项目中，携手更多利益相关方用行动回馈社会。2016 年 6 月，蔚蓝社积极参与内地香港澳门三地同心护海洋行动，活动共计清理海漂垃圾 3,230 公斤；2016 年 9 月，世联行集团响应腾讯公益及深圳红树林湿地保护基金会“99 公益日”行动，发起腾讯公益乐捐平台公益捐款及配捐，共计募得人民币 500,000 元用于深圳生态公园及自然教育建设；2016 年期间，世联行哈尔滨、长春、重庆、合肥、徐州等多地分公司相继成立蔚蓝社地区分社，积极开展净滩、孤儿院慰问、爱心助学等多种形式的公益活动，以实际行动回馈自然与社会。上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位否是否发布社会责任报告 □ 是 √ 否十九、其他重大事项的说明 □ 适用 √ 不适用公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。二十、公司子公司重大事项 √适用 □不适用深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文本公司之子公司世联君汇2016年申请在全国中小企业股份转让系统挂牌。2016年12月26日，全国股转公司发布《关于同意深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司股票在全国中小企业股份转让系统挂牌的函》（股转系统函[2016]9457号），同意世联君汇办理挂牌手续。世联君汇于2017年1月3日起在全国股转系统挂牌公开转让，证券代码870464。第六节股份变动及股东情况一、股份变动情况 1、股份变动情况单位：股本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后数量比例发行新股送股公积金转股其他小计数量比例一、有限售条件股份 224,730,065 15.54% 20,994,400 35,956,810 53,935,216 12,237,242 123,123,668 347,853,733 17.01% 1、国家持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00% 2、国有法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00% 3、其他内资持股 223,673,908 15.47% 20,994,400 35,787,825 53,681,738 -43,845 110,420,118 334,094,026 16.34% 其中：境内法人持股 211,928,604 14.66% 0 33,908,577 50,862,865 0 84,771,442 296,700,046 14.51% 境内自然人持股 11,745,304 0.81% 20,994,400 1,879,249 2,818,873 -43,846 25,648,676 37,393,980 1.83% 4、外资持股 1,056,157 0.07% 0 168,985 253,478 12,281,087 12,703,550 13,759,707 0.67% 其中：境外法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00% 境外自然人持股 1,056,157 0.07% 0 168,985 253,478 12,281,087 12,703,550 13,759,707 0.67% 二、无限售条件股份 1,220,966,165 84.46% 0 195,354,586 293,031,880 -12,237,242 476,149,224 1,697,115,389 82.99% 1、人民币普通股 1,220,966,165 84.46% 0 195,354,586 293,031,880 -12,237,242 476,149,224 1,697,115,389 82.99% 2、境内上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00% 3、境外上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00% 4、其他 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00% 三、股份总数 1,445,696,230 100.00% 20,994,400 231,311,396 346,967,096 0 599,272,892 2,044,969,122 100.00% 股份变动的原因 √ 适用 □ 不适用 1、经公司2015年度股东大会审议通过，以公司2015年12月31日总股本1,445,696,230股为基数，向全体股东每10股送红股 1.600000股，派0.400000元人民币现金。同时，以资本公积金向全体股东每10股转增2.400000股。权益分派实施后，公司总股本增至2,023,974,722股。 2、公司2016年限制性股票激励计划完成授予登记，公司股份总数由2,023,974,722股增加至2,044,969,122股。股份变动的批准情况 √ 适用 □ 不适用深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文一、公司2015年度利润分配预案的审批程序公司2016年2月28日召开的第三届董事会第四十六次会议、第三届监事会第三十四次会议和2016年3月22日召开的2015年度股东大会审议通过了《2015年度利润分配预案》。二、公司2016年度限制性股票激励计划的审批程序 1、限制性股票激励计划的内部决策程序（1）公司于2016年2月5日分别召开了第三届董事会第四十五次会议和第三届监事会第三十三次会议审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司限制性股票激励计划（草案）>及其摘要的议案》等相关议案，公司独立董事对此发表了独立意见。（2）公司于2016年2月23日召开2016年第一次临时股东大会审议通过了《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司限制性股票激励计划（草案）>及其摘要的议案》、《关于提请股东大会授权董事会办理公司限制性股票激励计划相关事宜的议案》。董事会被授权确定限制性股票授予日及在公司及激励对象符合条件时向激励对象授予限制性股票并办理授予限制性股票所必须的全部事宜。（3）根据公司2016年第一次临时股东大会的授权，公司于2016年3月13日召开第三届董事会第四十八次会议，审议通过了《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象人数、授予数量的议案》，本次调整后，公司此次激励对象人数由468名变更为441名，限制性股票总量由1571.25万股调整为1536.05万股。公司独立董事对上述议案发表了独立意见。（4）公司于2016年3月13日召开第三届董事会第四十八次会议审议通过了《关于向激励对象授予限制性股票的议案》，公司独立董事对此发表了独立意见，认为激励对象主体资格合法有效，确定的授予日符合相关规定。（5）公司于2016年4月21日召开第三届董事会第五十次会议，审议通过了《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象、授予数量及授予价格的议案》，本次调整后，公司此次激励对象人数由441名变更为402名，限制性股票总量由1536.05万股调整为1499.60万股，公司2015年度权益分配方案已于2016年4月14日实施完毕，公司总股本变更为2,023,974,722股。根据《限制性股票激励计划》的相关规定，本次股权激励计划授予的限制性股票数量由1,499.60万股调整为2,099.44万股，授予价格由 5.55元/股调整为3.936元/股。公司独立董事对上述议案发表了独立意见。 2、验资情况信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）于2016年4月26出具了《关于深圳世联行地产顾问股份有限公司股权激励之限制性股票的验资报告》（XYZH/2016SZA40645），对公司截至2016年4月25日止新增注册资本及实收资本（股本）情况进行了审验，认为：截至2016年4月25日止，公司实际已收到朱敏、范莹、焦安平、王伟等402人缴纳的新增注册资本（实收资本）合计人民币20,994,400.00元，新增实收资本占新增注册资本的100%。（1）朱敏、范莹、焦安平、王伟等402人实际缴纳新增出资额人民币82,633,958.40元，均以货币出资，分别于2016年4月 25 日前缴存公司在招商银行股份有限公司罗湖支行开立的人民币存款账户755903042310411账号内。其中注册资本 20,994,400.00元，资本公积61,639,558.40元。（2）公司变更后的累计注册资本为人民币2,044,969,122.00元，累计实收资本为人民币2,044,969,122.00元。 3、限制性股票授予登记情况报告期内，公司根据中国证监会《上市公司股权激励管理办法（试行）》、证券证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司有关规则的规定，完成了本次限制性股票激励计划20,994,400股限制性股票授予登记工作。本次限制性股票授予日为2016年3月11日，授予股份的上市日期为2016年5月11日。股份变动的过户情况 √ 适用 □ 不适用 1、本次所送（转）股于2016年4月14日直接记入股东证券账户。 2、报告期内，公司根据中国证监会《上市公司股权激励管理办法（试行）》、证券证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司有关规则的规定，完成了本次限制性股票激励计划20,994,400股限制性股票授予登记工作。本次限制性股票授予日为2016年3月11日，授予股份的上市日期为2016年5月11日。股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响 √ 适用 □ 不适用深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文本报告期内，公司实施了《2015年度利润分配预案》和限制性股票激励计划。期末股份总数增至2,044,969,122股，股份变动对2015年及本报告期的基本每股收益和稀释每股收益的影响和本报告期末归属于公司普通股东的每股净资产的影响如下： 1、本报告期基本每股收益和稀释每股收益均为0.37元，同比上涨了37.04%；按2016年全年的普通股加权平均数重新计算， 2015年基本每股收益和稀释每股收益由2015年年报中披露的0.38元/股调整为0.27元/股； 2、本报告期末归属于公司普通股股东的每股净资产为2.05元/股，比上年末的每股净资产2.46元/股下降了16.67%。公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容 □ 适用 √ 不适用 2、限售股份变动情况 √ 适用 □ 不适用单位：股本期解除限售股本期增加限售股股东名称期初限售股数期末限售股数限售原因解除限售日期数数北京华居天下网 145,376,744 0 58,150,698 203,527,442 认购非公开发行锁定 2018 年 5 月 29 日络技术有限公司深圳众志联高投资管理合伙企业 66,551,860 0 26,620,744 93,172,604 认购非公开发行锁定 2018 年 5 月 29 日（有限合伙）按照高管股份管陈劲松 1,056,157 0 12,668,550 13,724,707 高管锁定股理的相关规定邢柏静 1,758,904 0 703,562 2,462,466 认购非公开发行锁定 2018 年 5 月 29 日袁鸿昌 1,758,904 0 703,562 2,462,466 认购非公开发行锁定 2018 年 5 月 29 日王正宇 1,758,904 0 703,562 2,462,466 认购非公开发行锁定 2018 年 5 月 29 日王伟 1,758,904 0 703,561 2,462,465 认购非公开发行锁定 2018 年 5 月 29 日林蔚 1,758,904 703,561 2,462,465 认购非公开发行锁定 2018 年 5 月 29 日滕柏松 1,465,753 0 586,301 2,052,054 认购非公开发行锁定 2018 年 5 月 29 日王海晨 1,465,753 0 586,301 2,052,054 认购非公开发行锁定 2018 年 5 月 29 日按照高管股份管李娜 12,960 3,240 8,424 18,144 高管锁定股理的相关规定按照股权激励的股权激励股份 0 0 20,994,400 20,994,400 股权激励限售股相关规定合计 224,723,747 3,240 123,133,226 347,853,733 -- -- 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文二、证券发行与上市情况 1、报告期内证券发行（不含优先股）情况 √ 适用 □ 不适用股票及其衍生证发行价格获准上市交发行日期发行数量上市日期交易终止日期券名称（或利率）易数量股票类限制性股票 2016 年 05 月 11 日 3.936 元/股 20,994,400 2016 年 05 月 11 日 20,994,400 可转换公司债券、分离交易的可转换公司债券、公司债类其他衍生证券类报告期内证券发行（不含优先股）情况的说明 1、限制性股票激励计划的内部决策程序（1）公司于2016年2月5日分别召开了第三届董事会第四十五次会议和第三届监事会第三十三次会议审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司限制性股票激励计划（草案）>及其摘要的议案》等相关议案，公司独立董事对此发表了独立意见。（2）公司于2016年2月23日召开2016年第一次临时股东大会审议通过了《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司限制性股票激励计划（草案）>及其摘要的议案》、《关于提请股东大会授权董事会办理公司限制性股票激励计划相关事宜的议案》。董事会被授权确定限制性股票授予日及在公司及激励对象符合条件时向激励对象授予限制性股票并办理授予限制性股票所必须的全部事宜。（3）根据公司2016年第一次临时股东大会的授权，公司于2016年3月13日召开第三届董事会第四十八次会议，审议通过了《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象人数、授予数量的议案》，本次调整后，公司此次激励对象人数由468名变更为441名，限制性股票总量由1571.25万股调整为1536.05万股。公司独立董事对上述议案发表了独立意见。（4）公司于2016年3月13日召开第三届董事会第四十八次会议审议通过了《关于向激励对象授予限制性股票的议案》，公司独立董事对此发表了独立意见，认为激励对象主体资格合法有效，确定的授予日符合相关规定。（5）公司于2016年4月21日召开第三届董事会第五十次会议，审议通过了《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象、授予数量及授予价格的议案》，本次调整后，公司此次激励对象人数由441名变更为402名，限制性股票总量由1536.05万股调整为1499.60万股，公司2015年度权益分配方案已于2016年4月14日实施完毕，公司总股本变更为2,023,974,722股。根据《限制性股票激励计划》的相关规定，本次股权激励计划授予的限制性股票数量由1,499.60万股调整为2,099.44万股，授予价格由 5.55元/股调整为3.936元/股。公司独立董事对上述议案发表了独立意见。 2、验资情况信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）于2016年4月26出具了《关于深圳世联行地产顾问股份有限公司股权激励之限制性股票的验资报告》（XYZH/2016SZA40645），对公司截至2016年4月25日止新增注册资本及实收资本（股本）情况进行了审验，认为：截至2016年4月25日止，公司实际已收到朱敏、范莹、焦安平、王伟等402人缴纳的新增注册资本（实收资本）合计人民币20,994,400.00元，新增实收资本占新增注册资本的100%。（1）朱敏、范莹、焦安平、王伟等402人实际缴纳新增出资额人民币82,633,958.40元，均以货币出资，分别于2016年4月 25 日前缴存公司在招商银行股份有限公司罗湖支行开立的人民币存款账户755903042310411账号内。其中注册资本 20,994,400.00元，资本公积61,639,558.40元。（2）公司变更后的累计注册资本为人民币2,044,969,122.00元，累计实收资本为人民币2,044,969,122.00元。 3、限制性股票授予登记情况报告期内，公司根据中国证监会《上市公司股权激励管理办法（试行）》、证券证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司有关规则的规定，完成了本次限制性股票激励计划20,994,400股限制性股票授予登记工作。本次限制性深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文股票授予日为2016年3月11日，授予股份的上市日期为2016年5月11日。 2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明 √ 适用 □ 不适用 1）截至本报告期末，公司总股本已经增至2,044,969,122股，较年初增长了41.45%，股东结构没有发生重大变化，世联中国持有本公司39.37%的股权，比年初减少0.41个百分点，但仍是公司最大股东。 2）截至本报告期末，公司资产负债率为45.17%，较年初下降了5.57个百分点，主要是因为本报告期公司降低了借款、证券化的融资规模。 3、现存的内部职工股情况 □ 适用 √ 不适用三、股东和实际控制人情况 1、公司股东数量及持股情况单位：股年度报告披露日前上年度报告披露日报告期末表决权恢复的报告期末普通股股一月末表决权恢复的 72,710 前上一月末普通 68,356 优先股股东总数（如有） 0 东总数优先股股东总数（如股股东总数（参见注 8）有）（参见注 8）持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况持有有限售持有无限售质押或冻结情况报告期末持报告期内增股东名称股东性质持股比例条件的股份条件的股份股数量减变动情况股份状态数量数量数量世联地产顾问（中国）有限公司境外法人 39.37% 805,051,180 0 805,051,180 质押 433,800,000 北京华居天下网络技术有限公司境内非国有法人 9.95% 203,527,442 203,527,442 0 乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙境内非国有法人 5.19% 106,069,161 0 106,069,161 质押 3,000,000 企业（有限合伙）深圳众志联高投资管理合伙企业境内非国有法人 4.56% 93,172,604 93,172,604 0 质押 39,950,000 （有限合伙）全国社保基金一一七组合其他 1.83% 37,461,000 0 37,461,000 中央汇金资产管理有限责任公司国有法人 1.02% 20,767,320 0 20,767,320 陈劲松境外自然人 0.89% 18,299,610 16,891,398 13,724,707 4,574,903 长城人寿保险股份有限公司－万其他 0.78% 15,868,849 0 15,868,849 能－个险万能中国工商银行股份有限公司－嘉其他 0.64% 13,060,298 0 13,060,298 实新机遇灵活配置混合型发起式深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文证券投资基金 TEMASEK FULLERTON ALPHA 境外法人 0.62% 12,667,847 0 12,667,847 PTE LTD 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东无的情况（如有）（参见注 3） 1、陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。公司控股股东世联地产顾问（中国）有限公司与其他股东之间不存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办上述股东关联关系或一致行动的说明法》规定的一致行动人。 2、公司前 10 名股东中未知相互之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。前 10 名无限售条件股东持股情况股份种类股东名称报告期末持有无限售条件股份数量股份种类数量世联地产顾问（中国）有限公司 805,051,180 人民币普通股 805,051,180 乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙） 106,069,161 人民币普通股 106,069,161 全国社保基金一一七组合 37,461,000 人民币普通股 37,461,000 中央汇金资产管理有限责任公司 20,767,320 人民币普通股 20,767,320 长城人寿保险股份有限公司－万能－个险万能 15,868,849 人民币普通股 15,868,849 中国工商银行股份有限公司－嘉实新机遇灵活配置 13,060,298 人民币普通股 13,060,298 混合型发起式证券投资基金 TEMASEK FULLERTON ALPHA PTE LTD 12,667,847 人民币普通股 12,667,847 中国光大银行股份有限公司－泓德优选成长混合型 11,551,601 人民币普通股 11,551,601 证券投资基金太平人寿保险有限公司－分红－个险分红 10,499,952 人民币普通股 10,499,952 南方基金－农业银行－南方中证金融资产管理计划 7,391,020 人民币普通股 7,391,020 中欧基金－农业银行－中欧中证金融资产管理计划 7,391,020 人民币普通股 7,391,020 博时基金－农业银行－博时中证金融资产管理计划 7,391,020 人民币普通股 7,391,020 嘉实基金－农业银行－嘉实中证金融资产管理计划 7,391,020 人民币普通股 7,391,020 广发基金－农业银行－广发中证金融资产管理计划 7,391,020 人民币普通股 7,391,020 易方达基金－农业银行－易方达中证金融资产管理 7,391,020 人民币普通股 7,391,020 计划 1、陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。公司控股股东世联地产顾问（中国）有限前 10 名无限售流通股股东之间，以及前 10 名无限售公司与其他股东之间不存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办流通股股东和前 10 名股东之间关联关系或一致行动法》规定的一致行动人。2、公司前 10 名无限售条件股东中未知相互之间是否存在关的说明联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。前 10 名普通股股东参与融资融券业务情况说明（如无有）（参见注 4）深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易 □ 是 √ 否公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。 2、公司控股股东情况控股股东性质：外商控股控股股东类型：法人控股股东名称法定代表人/单位负责人成立日期组织机构代码主要经营业务世联地产顾问（中国）有限公司陈劲松 1992 年 06 月 23 日从事投资业务控股股东报告期内控股和参股的其世联地产顾问（中国）有限公司持有 Fortune Hill Asia Limited93.1%的股权。他境内外上市公司的股权情况控股股东报告期内变更 □ 适用 √ 不适用公司报告期控股股东未发生变更。 3、公司实际控制人情况实际控制人性质：境外自然人实际控制人类型：自然人实际控制人姓名国籍是否取得其他国家或地区居留权陈劲松中国是佟捷中国是 1993 年创立本公司，现任本公司董事长，任期为 2016 年 9 月 8 日至 2019 年 9 月 9 日。目前兼任世联中国董事，中国房地产业协会城市开发委员会副主任委员，建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员，中国房地产估价师与房地产经纪人学会资深会员、理事会顾问，中国城市房地产开发主要职业及职务商策略联盟主席，全联房地产商会理事，广东省房地产行业协会专家咨询委员会副主任委员，深圳市法定图则委员会委员，阿拉善 SEE 生态协会终身会员，深圳市红树林湿地保护基金会发起人、副理事长，上海中城联盟投资管理股份有限公司董事，青岛天泰房地产开发股份有限公司董事。过去 10 年曾控股的无境内外上市公司情况实际控制人报告期内变更 □ 适用 √ 不适用公司报告期实际控制人未发生变更。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司 □ 适用 √ 不适用 4、其他持股在 10%以上的法人股东 □ 适用 √ 不适用 5、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况 □ 适用 √ 不适用深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文第七节优先股相关情况 □ 适用 √ 不适用报告期公司不存在优先股。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况一、董事、监事和高级管理人员持股变动任职期初持股数本期增持股份本期减持股份其他增减变动期末持股数姓名职务性别年龄任期起始日期任期终止日期状态（股）数量（股）数量（股）（股）（股）陈劲松董事长现任男 52 2007 年 08 月 21 日 2019 年 09 月 07 日 288,922,150 131,896,974 0 0 420,819,124 董事、总朱敏现任女 47 2007 年 08 月 21 日 2019 年 09 月 07 日 39,931,116 17,372,446 0 1,400,000 57,303,562 经理董事、副范莹现任女 41 2015 年 08 月 13 日 2019 年 09 月 07 日 0 0 0 98,000 98,000 总经理姜汝祥董事任免男 51 2013 年 03 月 27 日 2016 年 09 月 08 日 0 0 0 0 莫天全董事任免男 53 2012 年 05 月 04 日 2016 年 09 月 08 日 145,376,744 0 0 58,150,698 203,527,442 邰宏伟董事任免男 50 2013 年 09 月 12 日 2016 年 09 月 08 日 0 0 0 0 陈杰平独立董事现任男 63 2013 年 09 月 12 日 2019 年 09 月 07 日 0 0 0 0 但斌独立董事现任男 50 2012 年 08 月 23 日 2019 年 09 月 07 日 0 0 0 0 张炯独立董事任免男 46 2010 年 09 月 15 日 2016 年 09 月 08 日 0 0 0 0 监事会主滕柏松现任男 53 2007 年 08 月 21 日 2019 年 09 月 07 日 1,465,753 586,301 0 0 2,052,054 席范雯监事现任女 41 2007 年 08 月 21 日 2019 年 09 月 07 日 0 0 0 0 李娜监事任免女 39 2013 年 09 月 12 日 2016 年 09 月 08 日 12,960 5,184 0 18,144 王伟副总经理现任女 46 2010 年 01 月 01 日 2019 年 09 月 07 日 1,758,904 849,161 0 145,600 2,608,065 王正宇副总经理现任男 42 2013 年 03 月 30 日 2019 年 09 月 07 日 1,758,904 703,562 0 0 2,462,466 副总经袁鸿昌现任男 45 2013 年 09 月 12 日 2019 年 09 月 07 日 1,758,904 703,562 0 0 2,462,466 理、董秘焦安平副总经理现任男 43 2015 年 07 月 20 日 2019 年 09 月 07 日 0 168,000 0 168,000 168,000 王海晨财务总监现任男 42 2010 年 09 月 15 日 2019 年 09 月 07 日 1,465,753 586,301 0 0 2,052,054 林蔚副总经理离任女 47 2010 年 09 月 15 日 2016 年 06 月 20 日 1,767,328 706,931 0 0 2,474,259 任克雷董事现任男 66 2016 年 09 月 08 日 2019 年 09 月 07 日 0 0 0 0 郑伟鹤董事现任男 50 2016 年 09 月 08 日 2019 年 09 月 07 日 457,143 0 0 0 640,000 钟清宇董事现任女 53 2016 年 09 月 08 日 2019 年 09 月 07 日 0 0 0 0 傅曦林董事现任男 44 2016 年 09 月 08 日 2019 年 09 月 07 日 0 0 0 0 季如进监事现任男 66 2016 年 09 月 08 日 2019 年 09 月 07 日 0 0 0 0 合计 -- -- -- -- -- -- 484,675,659 153,578,422 0 59,962,298 696,685,636 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况姓名担任的职务类型日期原因林蔚副总经理解聘 2016 年 06 月 20 日工作调整，目前担任世联君汇总经理。姜汝祥董事任期满离任 2016 年 09 月 08 日任期满离任莫天全董事任期满离任 2016 年 09 月 08 日任期满离任邰宏伟董事任期满离任 2016 年 09 月 08 日任期满离任张炯董事任期满离任 2016 年 09 月 08 日任期满离任李娜董事任期满离任 2016 年 09 月 08 日任期满离任三、任职情况公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责 1、董事主要工作经历陈劲松先生，中国国籍，持有香港永久性居民身份证，1964年1月8日生，同济大学硕士研究生学历，现任本公司董事长，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。目前兼任世联中国董事，中国房地产业协会城市开发委员会副主任委员，建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员，中国房地产估价师与房地产经纪人学会资深会员、理事会顾问，中国城市房地产开发商策略联盟主席，全联房地产商会理事，广东省房地产行业协会专家咨询委员会副主任委员，深圳市深商联合会会董、深圳市法定图则委员会委员，阿拉善SEE生态协会终身会员，深圳市红树林湿地保护基金会发起人、副理事长，上海中城联盟投资管理股份有限公司董事，青岛天泰房地产开发股份有限公司董事。朱敏女士，中国国籍，拥有香港居民身份证，1969年5月11日生，清华大学EMBA学历。1999年加入世联行，历任世联行代理事业部总经理、世联行副总经理；现任本公司董事、总经理，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。范莹女士，中国国籍，拥有香港居民身份证，1975年10月21日生，香港科技大学EMBA和重庆大学硕士研究生学历。 2000年加入世联行，历任代理事业部策划项目经理、顾问事业部技术总监、公司战略投资中心总经理、研发中心总经理，现任公司董事、副总经理，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。任克雷先生，中国国籍，无境外居留权，1950年出生，毕业于北京大学经济系，本科学历。任何香凝美术馆馆长、深圳市设计联合会会长、深圳市设计与艺术联盟主席，现任本公司董事，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。郑伟鹤先生，中国国籍，1966年3月3日生，北大光华管理学院EMBA和南开大学法学硕士研究生学历，曾任本公司董事。2000年6月至今，任深圳市同创伟业创业投资有限公司董事长。2010年12月至今，任深圳同创伟业资产管理股份有限公司董事长。现任本公司董事，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。钟清宇女士，中国香港特区永久居民，于1963年12月10日出生于中国台湾，夏威夷大学MBA及台湾交通大学管理咨询系统硕士研究生学历。自2012年起担任平安信托投资管理的外部顾问，协助被投资公司解决战略、绩效和领导力方面的议题。钟女士曾是麦肯锡顾问，目前是誉实管理顾问公司的负责人，为许多中国企业提供战略与领导力培训及一对一高管教练，同时也与麦肯锡和香港科技大学EMBA长期合作，提供工作坊和教练等定制服务。现任本公司董事，任期为2016年9月8日至2019 年9月7日。傅曦林先生，中国国籍、无境外永久居住权，1972年8月8日生，武汉大学法学博士，持有深沪两市董事会秘书资格、证券业从业资格、独立董事资格证书。傅曦林主要从事重组、私募、基金、上市、并购等资本业务领域的诉讼和非诉讼业务，拥有十余年资本市场实务经验。曾任江苏三山实业股份有限公司董事会秘书、中国平安保险（集团）股份有限公司董事会秘书、深圳国际高新技术产权交易所法律与监管部总经理、汉唐证券有限公司风险控制总部副总经理，曾兼任深圳市朗科科技深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文股份有限公司独立董事。现任广东华商律师事务所高级合伙人、律师，兼任深圳国际仲裁院仲裁员、红塔红土基金管理公司独立董事。现任本公司独立董事，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。但斌先生，中国国籍，持有香港居民身份证，1967年1月2日生，中欧国际工商学院工商管理硕士和中国人民大学法学硕士。2004年至今，深圳市东方港湾投资管理有限公司总经理、董事长。现任本公司独立董事，任期为2016年9月8日至2019 年9月7日。陈杰平先生，中国国籍，持有香港永久性居民身份证，1953年8月20日生，美国休斯顿大学商学院工商管理博士。2008 年8月至今，中欧国际工商学院会计学教授，副教务长，EMBA课程主任。任上海拉夏贝尔服饰股份有限公司、卓智控股有限公司及金茂（中国）投资控股有限公司的独立董事。现任本公司独立董事，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。 2、监事主要工作经历滕柏松先生，中国国籍，无境外居留权，1963年9月25日生，本科学历。2001年加入世联行，历任世联行代理部总经理助理、代理部副总经理、本公司总经理助理、监事；现任本公司监事会主席，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。季如进先生，中国国籍，无境外居留权，1950年9月出生，1982年毕业于同济大学测量系，1987年获清华大学土木工程系（工程测量）硕士。曾任清华大学教授，清华大学房地产研究所副所长。1991年至1995年间，作为学者先后访问了圣彼得堡国立技术大学、莫斯科建工学院和英国曼彻斯特理工大学。曾获第五届薛暮桥价格研究奖、“全国优秀教师”等奖项。拥有中国注册房地产估价师，土地评估师专业资质。现任中国土地估价师协会常务理事，中国房地产估价师学会常务理事。现任本公司监事，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。范雯女士，中国国籍，无境外居留权，1975年8月7日生，本科学历。1997年9月加盟世联行，历任代理部销售代表、代理部项目经理、代理部高级项目经理，代理部销售总监、集团营业部总监等职位，现担任公司广州事业部副总经理。现任本公司监事，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。 3、高级管理人员主要工作经历朱敏女士，公司总经理，简历同上。范莹女士，公司副总经理，简历同上。王伟女士，中国国籍，无境外居留权，1970年5月4日生，毕业于天津大学，通过中欧工商管理学院EDP。2000年加入世联行，历任深圳公司代理事业部销售管理部总监；深圳公司事业部营销总监、总经理；深圳区域副总经理、集团代理事业部副总经理。现任公司副总经理，任期为2016年9月9日至2019年9月8日。王正宇先生，中国国籍，无境外居留权，1974年8月24日生，中国人民大学本科毕业，获清华大学EMBA。1999年加入世联行，历任北京世联常务副总经理、环渤海代理业务中心总经理、北京世联总经理及华北区域总经理。现任本公司副总经理，任期为2016年9月9日至2019年9月8日。袁鸿昌先生，中国国籍，无境外居留权，1971年3月24日生，清华大学本科及研究生毕业，获中欧EMBA。拥有中国注册土地估价师、注册房地产经纪人专业资质。2001年加入世联行，历任华东区域副总经理、上海世联总经理、华东区域总经理。现任公司副总经理、董事会秘书，任期为2016年9月9日至2019年9月8日。焦安平先生，中国国籍，无境外居留权，1973年7月6日生，新疆工学院本科学历。2004 年加入世联行，历任顾问部项目经理、区域总监、厦门公司总经理、厦门直辖地区总经理。现任本公司副总经理，任期为2016年9月9日至2019年9月8日。王海晨先生，中国国籍，拥有香港居民身份证，1974年10月1日生，复旦大学硕士研究生学历。拥有中国注册会计师、中国注册税务师及会计从业资格；2008 年加盟世联行，历任财务管理中心总经理。现任本公司财务总监，任期为2016年9 月9日至2019年9月8日。在股东单位任职情况 √ 适用 □ 不适用深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文任职人员在股东单位是否领取报股东单位名称在股东单位担任的职务任期起始日期任期终止日期姓名酬津贴陈劲松世联中国董事 2012 年 06 月 23 日否朱敏众志联高普通合伙人 2014 年 07 月 23 日否深圳市同创伟业创业郑伟鹤董事长 2000 年 06 月 26 日否投资有限公司在其他单位任职情况 √ 适用 □ 不适用在其他单位任职人员在其他单位担任的其他单位名称任期起始日期任期终止日期是否领取报姓名职务酬津贴陈劲松青岛天泰房地产开发股份有限公司董事 2013 年 06 月 29 日 2017 年 01 月 27 日是陈劲松上海中城联盟投资管理股份有限公司董事 2013 年 01 月 01 日 2018 年 12 月 31 日是朱敏深圳众志联高投资管理合伙企业（有限合伙）执行事务合伙人 2014 年 03 月 21 日否张炯广东信达律师事务所合伙人是莫天全搜房控股有限公司董事长 1999 年 06 月 08 日是莫天全顺昌集团有限公司董事 2006 年 05 月 12 日是莫天全涛石股权投资管理公司董事 2010 年 01 月 21 日否邰宏伟麻省理工斯隆管理评论理事 2014 年 04 月 01 日姜汝祥北京锡恩管理顾问有限公司董事长 2001 年 05 月 22 日是姜汝祥北京锡恩投资管理有限公司董事长 2011 年 02 月 25 日是姜汝祥北京阿拉大大信息科技有限公司董事长 2014 年 09 月 15 日是但斌深圳东方港湾投资管理股份有限公司董事长、总经理 2004 年 04 月 01 日是陈杰平上海天玑科技股份有限公司独立董事 2009 年 06 月 01 日 2015 年 09 月 15 日是陈杰平卓智控股有限公司独立董事 2014 年 07 月 21 日 2017 年 07 月 20 日是陈杰平金茂投资独立董事 2014 年 08 月 25 日 2017 年 03 月 24 日是陈杰平中银国际证券有限公司独立董事 2008 年 12 月 18 日 2015 年 10 月 08 日是任克雷深圳市海王生物工程股份有限公司独立董事 2014 年 06 月 18 日 2019 年 09 月 18 日是郑伟鹤深圳同创伟业资产管理股份有限公司董事长 2010 年 12 月 27 日是钟清宇誉实顾问有限公司董事长是傅曦林广东华商律师事务所高级合伙人 2008 年 06 月 12 日是傅曦林深圳国际仲裁院仲裁员 2012 年 12 月 01 日 2018 年 11 月 30 日是傅曦林红塔红土基金管理有限公司独立董事 2015 年 10 月 13 日 2018 年 10 月 13 日是季如进中国房地产估价师学会常务理事否季如进中国土地估价师协会常务理事否深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况 √ 适用 □ 不适用 2014年4月18日，公司收到深圳证券交易所《关于对深圳世联行地产顾问股份有限公司监事李娜违规买卖股票的监管函》（中小板监管函［2014］第55号），该《监管函》指出，公司监事李娜在公司定期报告披露前30日内，于2014年4月16日买入公司股票8,000股，交易金额为人民币138,230元。该行为违反了深圳证券交易所《股票上市规则（2012年修订）》第3.1.8条和《中小企业板上市公司规范运作指引》第3.8.16条的规定。四、董事、监事、高级管理人员报酬情况董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序：公司董事、监事与高级管理人员的报酬由董事会进行薪酬议案审核、股东大会决定；在公司担任工作职务的董事、监事、高级管理人员薪酬由公司支付。董事、监事、高级管理人员报酬确定依据：董事与监事报酬依据公司经营目标达成情况、职责履行情况及行业标准综合确定，高级管理人员报酬根据公司经营目标达成情况、职责履行情况及年度绩效完成情况综合确定。董事、监事、高级管理人员报酬的实际支付情况：董事、监事、高级管理人员的薪酬根据确定的薪酬标准支付。公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况单位：万元姓名职务性别年龄任职状态从公司获得的税前报酬总额是否在公司关联方获取报酬陈劲松董事长男 52 现任 281.94 否朱敏董事、总经理女 47 现任 794.62 否范莹董事、副总经理女 41 现任 187.13 否姜汝祥董事男 51 离任 10.61 否莫天全董事男 53 离任 10.61 否邰宏伟董事男 50 离任 10.5 否陈杰平独立董事男 63 现任 16.25 否但斌独立董事男 50 现任 16.39 否张炯独立董事男 46 离任 10.61 否滕柏松监事会主席男 53 现任 120.12 否范雯监事女 41 现任 150.71 否李娜监事女 39 离任 2是王伟副总经理女 46 现任 431.44 否王正宇副总经理男 42 现任 279.82 否袁鸿昌副总经理、董秘男 45 现任 224.41 否焦安平副总经理男 43 现任 330.62 否王海晨财务总监男 42 现任 237.3 否林蔚副总经理女 47 任免 298.27 否任克雷董事男 66 现任 5.17 否深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文郑伟鹤董事男 50 现任 5.17 是钟清宇董事女 53 现任 5.12 否傅曦林董事男 44 现任 5.17 否季如进监事男 66 现任否合计 -- -- -- -- 3,433.98 -- 公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况 √ 适用 □ 不适用单位：股报告期内报告期新限制性股报告期内报告期内报告期末期初持有本期已解期末持有已行权股授予限制票的授予姓名职务可行权股已行权股市价（元/ 限制性股锁股份数限制性股数行权价性股票数价格（元/ 数数股）票数量量票数量格（元/股）量股）董事、总经朱敏 0 0 0 7.6 0 0 1,400,000 3.936 1,400,000 理董事、副总范莹 0 0 0 7.6 0 0 98,000 3.936 98,000 经理王伟副总经理 0 0 0 7.6 0 0 145,600 3.936 145,600 焦安平副总经理 0 0 0 7.6 0 0 168,000 3.936 168,000 合计 -- 0 0 -- -- 0 0 1,811,600 -- 1,811,600 五、公司员工情况 1、员工数量、专业构成及教育程度母公司在职员工的数量（人） 1,519 主要子公司在职员工的数量（人） 23,387 在职员工的数量合计（人） 24,906 当期领取薪酬员工总人数（人） 22,066 母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人）专业构成专业构成类别专业构成人数（人）策划类 2,985 顾问类经营管理类客户类销售类 14,497 业务支持类 1,912 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文职能类 1,243 物业项目类 2,681 金融类合计 24,906 教育程度教育程度类别数量（人）博士硕士本科 7,263 中专 11,915 高中及以下 5,215 合计 24,906 2、薪酬政策公司根据员工的岗位价值贡献、个人绩效、个人技能及市场薪酬水平确定员工的合理报酬，有效吸引、保留和激励员工，紧密地将公司业绩、员工个人业绩与员工个人薪酬回报联系在一起，从而提升公司整体业务水平。员工的薪酬一般由固定工资、浮动工资、工作性补贴构成。固定工资基于员工岗位与职级确定，浮动工资结合公司、部门及个人的业绩绩效表现给予激励，对于不同岗位的员工，公司给予不同种类与不同金额的各类津贴。 3、培训计划公司以员工专业成长和素质能力培养为目标，结合公司战略及发展需要，构建了以新员工入职培训、岗位专业提升培训、管理培训、领导力建设为体系的学习路径图，通过分阶段、多样化的学习方式，帮助员工明确职业前景，找到自我成长方向和途径。公司根据岗位特点，制定了完整的内部选拔、考核、培养和激励机制，为优秀的员工提供上升通道，实现自我价值追求。为提高公司管理效能，公司在自主开发课程的基础上，甄选外部优秀课程，针对性提升管理人员综合素质及经营能力，为公司可持续发展提供人才保障。 4、劳务外包情况 □ 适用 √ 不适用深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文第九节公司治理一、公司治理的基本状况报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和《深圳证券交易所股票上市规则》等相关法律、法规的规定，不断完善公司法人治理结构，建立健全内部管理和控制制度，规范公司运作，加强信息披露，进一步提高公司治理水平。截至报告期末，公司治理的实际状况符合前述法律法规及深圳证券交易所、中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件。具体情况如下： 1、股东与股东大会报告期内，公司召开了6次股东大会，会议的召集、召开、表决程序符合《公司章程》及《股东大会议事规则》等规定，会议充分预留了股东发言和提问的时间，确保全体股东享有平等地位，充分行使自己的权力，不存在损害中小股东利益的情形。报告期内的股东大会均由董事会召集召开，召开和表决程序均合法。 2、控股股东与上市公司的关系报告期内公司控股股东能严格规范自己的行为，没有超越公司股东大会直接或间接干预公司决策和经营活动的行为。继续保持与本公司在业务、人员、资产、机构、财务方面完全独立，各自独立核算、独立纳税、独立承担责任和风险。 3、董事与董事会报告期内，公司董事会成员9人，其中独立董事3人，公司董事会人数和人员构成符合法律、法规和《公司章程》的要求。 2016年度公司召开董事会19次，会议的召集、召开和表决程序规范。公司全体董事能够按照《董事会议事规则》、《中小企业板上市公司董事行为指引》等的要求认真履行董事诚实守信、勤勉尽责的义务，认真出席董事会和股东大会，积极参加相关知识的培训，熟悉有关法律法规。独立董事能够不受影响地独立履行职责，并对公司治理提出具体的建议。公司董事会下设战略、审计、提名、薪酬与考核四个专门委员会，对董事会负责。战略委员会主要探讨公司各业务的发展规划；审计委员会提出内部审计和内部控制的相关意见；提名委员会审查董事、监事及高管任职资格并提出建议；薪酬与考核委员会讨论决定公司董事、监事及高管的薪酬方案。 4、监事与监事会报告期内，公司监事会成员3人，其中1人为职工代表，监事会的人数及构成符合法律、法规的要求。公司监事会依据《公司章程》、《监事会议事规则》等法律法规认真履行自己的职责，出席了股东大会，列席了历次董事会；按规定的程序召开监事会，对公司重大事项、财务状况、董事和高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督，维护公司及股东的合法权益。 5、关于绩效评价与激励约束机制公司正逐步建立和完善公正、透明的董事、监事和高级管理人员的绩效评价标准和激励约束机制。目前公司已对董事长及高管人员建立了绩效考核体系。公司高管人员的聘任公开、透明，符合法律法规的规定。 6、利益相关者公司充分尊重和维护利益相关者的合法权益，实现社会、股东、公司、员工等各方面利益的协调平衡，诚信对待供应商和客户，认真培养每一位员工，坚持与利益相关者互利共赢的原则，共同推动公司持续、健康、快速发展。公司没有因部分改制等原因存在同业竞争和关联交易问题。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 7、信息披露与透明度公司根据最新修订的《信息披露管理制度》，严格按照有关法律法规和《信息披露管理制度》的规定，加强信息披露事务管理，履行信息披露义务。公司指定董事会秘书为公司信息披露管理负责人，并指定《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》和巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）为公司信息披露的报纸和网站。公司真实、准确、完整、及时地披露信息，确保所有投资者公平地获取公司信息。公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件是否存在重大差异 □ 是 √ 否公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况公司自上市以来，注意规范与控股股东世联中国之间的关系，建立健全各项管理制度。目前，公司在业务、资产、人员、财务、机构方面均独立于控股股东，具有独立完整的业务体系，具备独立面向市场自主经营的能力，完全独立运作、自主经营，独立承担责任和风险。公司不存在向大股东、实际控制人提供未公开信息等非规范治理情况。 1、业务独立公司拥有独立完整的业务体系，能够面向市场独立经营，独立核算和决策，独立承担责任与风险，未受到公司控股股东的干涉、控制，未与公司控股股东及其控制的其他企业之间存在关联关系而使公司经营自主权的完整性、独立性受到不良影响。 2、人员独立公司董事、监事及高级管理人员均严格按照《公司法》、《公司章程》规定的条件和程序产生，控股股东没有干预公司董事会和股东大会已经作出的人事任免决定。公司总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书等高级管理人员均专职在本公司领取报酬，未在控股股东单位领取报酬和担任除董事以外的其他任何职务。 3、资产独立公司与控股股东产权关系明晰，拥有独立的采购系统、销售系统、信息系统及商标使用权等无形资产。公司控股股东、实际控制人没有占用公司的资金、资产及其他资源。 4、机构独立公司设有健全的组织机构体系，公司股东大会、董事会、监事会、经营层及各职能部门均独立运作，并制定了相应的内部管理及控制制度；公司销售、人事、行政、财务等所有机构与控股股东完全分开，不存在与控股股东单位之间机构重叠、彼此从属的情形。 5、财务独立公司下设财务部，并有专职财务人员。建立了独立规范的会计核算体系和财务管理制度。公司独立在银行开立账户，不存在资金或资产被股东或其他企业任意占用的情况；公司作为独立纳税人，依法独立纳税，不存在与股东混合纳税情况；不存在控股股东干预本公司资金使用的情况。三、同业竞争情况 □ 适用 √ 不适用深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况 1、本报告期股东大会情况会议届次会议类型投资者参与比例召开日期披露日期披露索引详见披露在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券 2016 年第一次临时报》、巨潮资讯网的《2016 临时股东大会 50.6909% 2016 年 02 月 23 日 2016 年 02 月 24 日股东大会年第一次临时股东大会决议公告》，公告编号为： 2016-014。详见披露在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券 2015 年度股东大会年度股东大会 50.5501% 2016 年 03 月 22 日 2016 年 03 月 23 日报》、巨潮资讯网的《2015 年度股东大会决议公告》，公告编号为：2016-034。详见披露在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券 2016 年第二次临时报》、巨潮资讯网的《2016 临时股东大会 50.2418% 2016 年 06 月 14 日 2016 年 06 月 15 日股东大会年第二次临时股东大会决议公告》，公告编号为： 2016-076。详见披露在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券 2016 年第三次临时报》、巨潮资讯网的《2016 临时股东大会 50.5505% 2016 年 07 月 27 日 2016 年 07 月 28 日股东大会年第三次临时股东大会决议公告》，公告编号为： 2016—098。详见披露在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券 2016 年第四次临时报》、巨潮资讯网的《2016 临时股东大会 50.5400% 2016 年 09 月 08 日 2016 年 09 月 09 日股东大会年第四次临时股东大会决议公告》，公告编号为： 2016—110。详见披露在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券 2016 年第五次临时报》、巨潮资讯网的《2016 临时股东大会 45.9837% 2016 年 10 月 17 日 2016 年 10 月 18 日股东大会年第五次临时股东大会决议公告》，公告编号为： 2016—121 。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会 □ 适用 √ 不适用五、报告期内独立董事履行职责的情况 1、独立董事出席董事会及股东大会的情况独立董事出席董事会情况独立董事本报告期应参加是否连续两次未现场出席次数以通讯方式参加次数委托出席次数缺席次数姓名董事会次数亲自参加会议张炯 15 10 5 0 0否但斌 19 15 4 0 0否陈杰平 19 14 5 0 0否傅曦林 4 2 2 0 0否独立董事列席股东大会次数连续两次未亲自出席董事会的说明 2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况独立董事对公司有关事项是否提出异议 □ 是 √ 否报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。 3、独立董事履行职责的其他说明独立董事对公司有关建议是否被采纳 √ 是 □ 否独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明独立董事利用自己的专业优势，密切关注公司的经营情况，并利用召开董事会、股东大会的机会及其他时间，多次到公司现场工作，通过现场工作深入了解公司的经营情况，积极与其他董事、监事、管理层沟通交流，及时掌握公司的经营动态，对公司总体发展战略以及面临的市场形势提出建设性意见。六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况 1、战略委员会报告期内，战略委员会召开了一次会议。对公司2015年发展情况进行了总结并对2016年发展作出策略部署。 2、审计委员会报告期内，审计委员会召开了六次会议。(1)会议讨论了2015年度内部控制、内部审计工作情况；制定了2016年度内部控制、内部审计工作计划；讨论续聘会计师事务所事宜；针对2015年度外部审计工作进行总结汇报。(2)会议分别对2015年年深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文度、2016年第一季度、第二季度、第三季度内部审计工作进行汇报。(3)会议针对2016年度外部审计工作进行事前沟通。 3、提名委员会报告期内，提名委员会召开了一次会议，提名第四届董事会候选人。七、监事会工作情况监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险 □ 是 √ 否监事会对报告期内的监督事项无异议。八、高级管理人员的考评及激励情况高级管理人员实行年薪制，依据行业薪酬水平、经营效益、岗位职级等因素确定。2016年年初根据公司经营战略和年度经营目标，结合高级管理人员的岗位职责，制定绩效考核目标。年终对高级管理人员的履行职责情况和年度业绩完成情况进行绩效考核，并根据考评结果分配年度绩效薪酬。同时公司对当年度业务发展突出，或业务创新经营突出的高级管理人员予以了特别奖励。九、内部控制评价报告 1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况 □ 是 √ 否 2、内控自我评价报告内部控制评价报告全文披露日期 2017 年 03 月 28 日公告名称：《内部控制自我评价报告》；公告披露的网站名称：巨潮资讯网内部控制评价报告全文披露索引 (www.cninfo.com.cn) 纳入评价范围单位资产总额占公司合并 93.40% 财务报表资产总额的比例纳入评价范围单位营业收入占公司合并 86.53% 财务报表营业收入的比例缺陷认定标准类别财务报告非财务报告财务报告重大缺陷的迹象包括：公司董事、监事和高级管非财务报告缺陷认定主要以缺陷对业务流程有效理人员的舞弊行为；重述以前年度财务报表，以更正由于性的影响程度、发生的可能性作判定。如果缺陷舞弊或错误导致的重大错报；注册会计师发现的却未被公司发生的可能性较小，会降低工作效率或效果、或定性标准内部控制识别的当期财务报告中的重大错报；审计委员会和加大效果的不确定性、或使之偏离预期目标为一审计部对公司的对外财务报告和财务报告内部控制监督无般缺陷；如果缺陷发生的可能性较高，会显著降效。财务报告重要缺陷的迹象包括：未依照公认会计准则选低工作效率或效果、或显著加大效果的不确定性、择和应用会计政策；对于非常规或特殊交易的账务处理没有或使之显著偏离预期目标为重要缺陷；如果缺陷深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文建立相应的控制机制或没有实施且没有相应的补偿性控制；发生的可能性高，会严重降低工作效率或效果、对于期末财务报告过程的控制存在一项或多项缺陷且不能或严重加大效果的不确定性、或使之严重偏离预合理保证编制的财务报表达到真实、完整的目标。一般缺陷期目标为重大缺陷。是指除上述重大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺陷。定量标准以税前利润、资产总额、营业收入作为衡量指标。①内部控制缺陷可能导致或导致的损定量标准以税前利润、资产总额、营业收入作为衡量指标。失与利润表相关的，以税前利润指标衡量。如果 ①内部控制缺陷可能导致或导致的损失与利润表相关的，以该缺陷单独或连同其他缺陷可能导致的财务报告税前利润指标衡量。如果该缺陷单独或连同其他缺陷可能导错报金额小于税前利润的 5%，则认定为一般缺致的财务报告错报金额小于税前利润的 5%，则认定为一般陷；如果超过税前利润 5%，小于 10%认定为重要缺陷；如果超过税前利润 5%，小于 10%认定为重要缺陷；缺陷；如果超过税前利润 10%则认定为重大缺陷。如果超过税前利润 10%则认定为重大缺陷。②内部控制缺陷 ②内部控制缺陷可能导致或导致的损失与资产管可能导致或导致的损失与资产管理相关的，以资产总额指标理相关的，以资产总额指标衡量。如果该缺陷单衡量。如果该缺陷单独或连同其他缺陷可能导致的财务报告定量标准独或连同其他缺陷可能导致的财务报告错报金额错报金额小于资产总额的 0.5%，则认定为一般缺陷；如果小于资产总额的 0.5%，则认定为一般缺陷；如果超过资产总额 0.5%，小于 1%认定为重要缺陷；如果超过超过资产总额 0.5%，小于 1%认定为重要缺陷；资产总额 1%则认定为重大缺陷。 ③内部控制缺陷可能导如果超过资产总额 1%则认定为重大缺陷。③内部致或导致的损失与收入相关的，以收入总额指标衡量。如果控制缺陷可能导致或导致的损失与收入相关的，该缺陷单独或连同其他缺陷可能导致的财务报告错报金额以收入总额指标衡量。如果该缺陷单独或连同其小于收入总额的 1%，则认定为一般缺陷；如果超过收入总他缺陷可能导致的财务报告错报金额小于收入总额 1%，小于 2%认定为重要缺陷；如果超过收入总额 2% 额的 1%，则认定为一般缺陷；如果超过收入总额则认定为重大缺陷。 1%，小于 2%认定为重要缺陷；如果超过收入总额 2%则认定为重大缺陷。财务报告重大缺陷数量（个）非财务报告重大缺陷数量（个）财务报告重要缺陷数量（个）非财务报告重要缺陷数量（个）深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文十、内部控制审计报告或鉴证报告内部控制鉴证报告内部控制鉴证报告中的审议意见段审计师认为，世联行公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了世联行公司 2016 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2014 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。内控鉴证报告披露情况披露内部控制鉴证报告全文披露日期 2017 年 03 月 28 日内部控制鉴证报告全文披露索引公告名称：《内部控制鉴证报告》；公告披露的网站名称：巨潮资讯网(www.cninfo.com.cn) 内控鉴证报告意见类型标准非财务报告是否存在重大缺陷否会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制鉴证报告 □ 是 √ 否会计师事务所出具的内部控制鉴证报告与董事会的自我评价报告意见是否一致 √ 是 □ 否深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文第十节公司债券相关情况公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券否深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文第十一节财务报告一、审计报告审计意见类型标准的无保留意见审计报告签署日期 2017 年 03 月 24 日审计机构名称信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计报告文号 XYZH/2017SZA40500 注册会计师姓名王建新李颖审计报告正文深圳世联行地产顾问股份有限公司全体股东：我们审计了后附的深圳世联行地产顾问股份有限公司（以下简称世联行公司）财务报表，包括2016 年12月31日的合并及母公司资产负债表，2016年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及财务报表附注。一、管理层对财务报表的责任编制和公允列报财务报表是世联行公司管理层的责任，这种责任包括：（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。二、注册会计师的责任我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。三、审计意见我们认为，世联行公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了世联行公司2016年12月31日的合并及母公司财务状况以及2016年度的合并及母公司经营成果和现金流量。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文二、财务报表财务附注中报表的单位为：人民币元 1、合并资产负债表编制单位：深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年 12 月 31 日单位：元项目期末余额期初余额流动资产：货币资金 3,271,492,298.59 2,926,144,765.79 结算备付金拆出资金以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产衍生金融资产应收票据 220,584,021.38 108,791,649.95 应收账款 959,021,100.83 881,193,779.05 预付款项 225,028,648.54 62,634,781.65 应收保费应收分保账款应收分保合同准备金应收利息应收股利其他应收款 305,825,802.21 169,073,485.84 买入返售金融资产存货贷款 1,148,471,928.23 2,067,594,714.40 划分为持有待售的资产一年内到期的非流动资产其他流动资产 15,899,559.21 流动资产合计 6,146,323,358.99 6,215,433,176.68 非流动资产：发放贷款及垫款可供出售金融资产 546,059,457.55 258,881,500.00 持有至到期投资深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文长期应收款长期股权投资 32,215,803.16 18,622,835.24 投资性房地产 112,746,045.25 91,981,982.57 固定资产 165,602,488.18 181,987,547.82 在建工程工程物资固定资产清理生产性生物资产油气资产无形资产 4,720,590.05 51,613,637.71 开发支出商誉 276,216,648.91 294,102,602.88 长期待摊费用 79,209,704.85 19,786,678.34 递延所得税资产 411,056,898.58 238,613,306.63 其他非流动资产 10,000,000.00 27,000,000.00 非流动资产合计 1,637,827,636.53 1,182,590,091.19 资产总计 7,784,150,995.52 7,398,023,267.87 流动负债：短期借款 480,000,000.00 1,176,000,000.00 向中央银行借款吸收存款及同业存放拆入资金以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债衍生金融负债应付票据应付账款 24,297,747.03 27,081,650.05 预收款项 72,974,776.85 104,450,044.46 卖出回购金融资产款应付手续费及佣金应付职工薪酬 1,030,565,162.54 690,846,553.99 应交税费 562,721,154.63 359,007,165.96 应付利息 30,285,432.62 11,527,952.99 应付股利 12,585,937.14 7,840,000.00 其他应付款 1,075,419,600.70 474,114,298.42 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文担保赔偿准备未到期责任准备金应付分保账款保险合同准备金代理买卖证券款代理承销证券款划分为持有待售的负债一年内到期的非流动负债其他流动负债 226,821,637.25 858,173,395.90 流动负债合计 3,515,671,448.76 3,709,041,061.77 非流动负债：长期借款应付债券其中：优先股永续债长期应付款 44,840,000.00 长期应付职工薪酬专项应付款预计负债递延收益 576,000.00 递延所得税负债其他非流动负债非流动负债合计 576,000.00 44,840,000.00 负债合计 3,516,247,448.76 3,753,881,061.77 所有者权益：股本 2,044,969,122.00 1,445,696,230.00 其他权益工具其中：优先股永续债资本公积 579,532,033.28 915,390,729.14 减：库存股 82,633,958.40 其他综合收益 248,535.35 -17,802.78 专项储备盈余公积 399,792,177.78 303,020,499.18 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文一般风险准备未分配利润 1,246,835,643.76 885,779,463.75 归属于母公司所有者权益合计 4,188,743,553.77 3,549,869,119.29 少数股东权益 79,159,992.99 94,273,086.81 所有者权益合计 4,267,903,546.76 3,644,142,206.10 负债和所有者权益总计 7,784,150,995.52 7,398,023,267.87 法定代表人：陈劲松主管会计工作负责人：王海晨会计机构负责人：欧志鹏 2、母公司资产负债表单位：元项目期末余额期初余额流动资产：货币资金 1,808,618,794.72 1,933,232,760.06 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产衍生金融资产应收票据 10,392,987.89 应收账款 55,295,066.67 67,850,531.09 预付款项 583,799.55 2,599,580.19 应收利息应收股利 24,248,862.31 8,160,000.00 其他应收款 1,178,387,696.93 855,106,529.19 存货划分为持有待售的资产一年内到期的非流动资产其他流动资产 784,325.62 流动资产合计 3,078,311,533.69 2,866,949,400.53 非流动资产：可供出售金融资产 162,930,000.00 199,630,000.00 持有至到期投资长期应收款长期股权投资 1,340,580,534.04 1,227,219,677.08 投资性房地产 186,724,791.97 193,589,566.63 固定资产 13,501,129.88 12,517,864.75 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文在建工程工程物资固定资产清理生产性生物资产油气资产无形资产 1,239,906.12 3,928,682.39 开发支出商誉长期待摊费用 6,192,551.35 8,038,251.23 递延所得税资产 68,787,861.37 44,409,388.62 其他非流动资产 10,000,000.00 27,000,000.00 非流动资产合计 1,789,956,774.73 1,716,333,430.70 资产总计 4,868,268,308.42 4,583,282,831.23 流动负债：短期借款 480,000,000.00 970,000,000.00 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债衍生金融负债应付票据应付账款 4,659,678.58 10,201,885.62 预收款项 2,769,498.08 28,553,302.22 应付职工薪酬 231,624,079.32 166,739,899.19 应交税费 97,692,871.31 36,722,931.48 应付利息应付股利其他应付款 558,802,553.80 318,716,846.16 划分为持有待售的负债一年内到期的非流动负债其他流动负债流动负债合计 1,375,548,681.09 1,530,934,864.67 非流动负债：长期借款应付债券其中：优先股永续债深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文长期应付款长期应付职工薪酬专项应付款预计负债递延收益递延所得税负债其他非流动负债非流动负债合计负债合计 1,375,548,681.09 1,530,934,864.67 所有者权益：股本 2,044,969,122.00 1,445,696,230.00 其他权益工具其中：优先股永续债资本公积 740,191,621.02 1,011,178,040.86 减：库存股 82,633,958.40 其他综合收益专项储备盈余公积 399,792,177.78 303,020,499.18 未分配利润 390,400,664.93 292,453,196.52 所有者权益合计 3,492,719,627.33 3,052,347,966.56 负债和所有者权益总计 4,868,268,308.42 4,583,282,831.23 3、合并利润表单位：元项目本期发生额上期发生额一、营业总收入 6,269,921,274.71 4,710,553,211.68 其中：营业收入 6,269,921,274.71 4,710,553,211.68 利息收入已赚保费手续费及佣金收入二、营业总成本 5,188,293,102.36 3,968,145,680.24 其中：营业成本 4,524,906,744.22 3,177,827,624.20 利息支出深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险合同准备金净额保单红利支出分保费用税金及附加 114,062,751.43 267,791,435.83 销售费用管理费用 491,549,250.82 344,862,892.39 财务费用 12,357,666.90 56,106,284.82 资产减值损失 45,416,688.99 121,557,443.00 加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）投资收益（损失以“－”号填列） 18,417,840.55 5,144,565.07 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 6,454,556.72 471,399.56 汇兑收益（损失以“-”号填列）三、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,100,046,012.90 747,552,096.51 加：营业外收入 16,763,938.68 10,582,457.88 其中：非流动资产处置利得 958,661.70 90,667.68 减：营业外支出 2,756,690.26 3,587,731.91 其中：非流动资产处置损失 453,912.79 570,429.25 四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 1,114,053,261.32 754,546,822.48 减：所得税费用 331,158,022.16 210,538,952.48 五、净利润（净亏损以“－”号填列） 782,895,239.16 544,007,870.00 归属于母公司所有者的净利润 747,215,219.61 509,389,237.73 少数股东损益 35,680,019.55 34,618,632.27 六、其他综合收益的税后净额 274,196.56 -107,394.54 归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 266,338.13 -20,848.67 （一）以后不能重分类进损益的其他综合收益 1.重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动 2.权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收益中享有的份额（二）以后将重分类进损益的其他综合收益 266,338.13 -20,848.67 1.权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合收益中享有的份额 2.可供出售金融资产公允价值变动损益 3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 4.现金流量套期损益的有效部分 5.外币财务报表折算差额 266,338.13 -20,848.67 6.其他归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 7,858.43 -86,545.87 七、综合收益总额 783,169,435.72 543,900,475.46 归属于母公司所有者的综合收益总额 747,481,557.74 509,368,389.06 归属于少数股东的综合收益总额 35,687,877.98 34,532,086.40 八、每股收益：（一）基本每股收益 0.37 0.27 （二）稀释每股收益 0.37 0.27 本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。法定代表人：陈劲松主管会计工作负责人：王海晨会计机构负责人：欧志鹏 4、母公司利润表单位：元项目本期发生额上期发生额一、营业收入 756,414,163.34 559,921,544.79 减：营业成本 366,054,929.01 367,942,919.90 税金及附加 12,384,390.44 33,947,623.41 销售费用管理费用 193,137,135.24 141,746,727.06 财务费用 20,334,979.83 39,263,422.69 资产减值损失 -531,377.02 364,350.28 加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）投资收益（损失以“－”号填列） 366,528,285.25 277,280,964.05 其中：对联营企业和合营企业的投资收益二、营业利润（亏损以“－”号填列） 531,562,391.09 253,937,465.50 加：营业外收入 958,554.52 1,564,233.32 其中：非流动资产处置利得 40,189.23 109.80 减：营业外支出 1,393,962.60 451,028.23 其中：非流动资产处置损失 146,368.57 281,813.93 三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 531,126,983.01 255,050,670.59 减：所得税费用 47,268,590.00 -4,268,791.41 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文四、净利润（净亏损以“－”号填列） 483,858,393.01 259,319,462.00 五、其他综合收益的税后净额（一）以后不能重分类进损益的其他综合收益 1.重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动 2.权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收益中享有的份额（二）以后将重分类进损益的其他综合收益 1.权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合收益中享有的份额 2.可供出售金融资产公允价值变动损益 3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益 4.现金流量套期损益的有效部分 5.外币财务报表折算差额 6.其他六、综合收益总额 483,858,393.01 259,319,462.00 七、每股收益：（一）基本每股收益 0.24 0.14 （二）稀释每股收益 0.24 0.14 5、合并现金流量表单位：元项目本期发生额上期发生额一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金 6,209,153,762.92 4,414,588,390.23 客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保险业务现金净额保户储金及投资款净增加额处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产净增加额收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额收到的税费返还收到其他与经营活动有关的现金 5,625,005,752.22 3,306,293,881.12 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文经营活动现金流入小计 11,834,159,515.14 7,720,882,271.35 购买商品、接受劳务支付的现金客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金支付给职工以及为职工支付的现金 2,620,981,326.50 2,110,873,494.93 支付的各项税费 689,193,645.57 437,530,454.99 支付其他与经营活动有关的现金 6,229,673,598.33 4,721,880,245.78 经营活动现金流出小计 9,539,848,570.40 7,270,284,195.70 经营活动产生的现金流量净额 2,294,310,944.74 450,598,075.65 二、投资活动产生的现金流量：收回投资收到的现金 90,302,925.00 20,579,667.88 取得投资收益收到的现金 17,797,025.14 3,643,497.63 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 1,649,500.47 407,019.85 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金投资活动现金流入小计 109,749,450.61 24,630,185.36 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 140,292,124.89 30,275,361.83 投资支付的现金 394,546,084.56 178,961,420.39 质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 20,634,927.43 支付其他与投资活动有关的现金 9,151,444.80 投资活动现金流出小计 543,989,654.25 229,871,709.65 投资活动产生的现金流量净额 -434,240,203.64 -205,241,524.29 三、筹资活动产生的现金流量：吸收投资收到的现金 99,050,198.85 1,122,967,656.04 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 16,416,240.45 1,950,000.00 取得借款收到的现金 1,094,941,257.26 1,303,163,925.61 发行债券收到的现金收到其他与筹资活动有关的现金 36,467,439.04 815,896,988.04 筹资活动现金流入小计 1,230,458,895.15 3,242,028,569.69 偿还债务支付的现金 1,781,775,992.48 653,711,099.79 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文分配股利、利润或偿付利息支付的现金 186,303,061.54 224,898,658.67 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 51,444,885.17 26,203,230.31 支付其他与筹资活动有关的现金 731,141,408.30 526,893,185.59 筹资活动现金流出小计 2,699,220,462.32 1,405,502,944.05 筹资活动产生的现金流量净额 -1,468,761,567.17 1,836,525,625.64 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 70,174.44 63,958.03 五、现金及现金等价物净增加额 391,379,348.37 2,081,946,135.03 加：期初现金及现金等价物余额 2,867,891,703.42 785,945,568.39 六、期末现金及现金等价物余额 3,259,271,051.79 2,867,891,703.42 6、母公司现金流量表单位：元项目本期发生额上期发生额一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金 558,359,848.33 490,854,512.65 收到的税费返还收到其他与经营活动有关的现金 5,126,622,152.41 3,946,100,734.21 经营活动现金流入小计 5,684,982,000.74 4,436,955,246.86 购买商品、接受劳务支付的现金支付给职工以及为职工支付的现金 327,087,591.95 312,493,167.48 支付的各项税费 49,145,053.31 41,605,201.76 支付其他与经营活动有关的现金 5,159,746,851.02 3,940,331,963.41 经营活动现金流出小计 5,535,979,496.28 4,294,430,332.65 经营活动产生的现金流量净额 149,002,504.46 142,524,914.21 二、投资活动产生的现金流量：收回投资收到的现金 77,194,795.00 26,730,000.00 取得投资收益收到的现金 336,294,627.94 267,890,964.05 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 161,081.75 100,726.11 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金投资活动现金流入小计 413,650,504.69 294,721,690.16 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 8,737,146.81 8,000,421.08 投资支付的现金 161,255,137.12 398,609,071.00 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 41,932,400.00 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文支付其他与投资活动有关的现金投资活动现金流出小计 169,992,283.93 448,541,892.08 投资活动产生的现金流量净额 243,658,220.76 -153,820,201.92 三、筹资活动产生的现金流量：吸收投资收到的现金 82,633,958.40 1,121,017,656.04 取得借款收到的现金 1,085,000,000.00 1,020,000,000.00 发行债券收到的现金收到其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流入小计 1,167,633,958.40 2,141,017,656.04 偿还债务支付的现金 1,575,000,000.00 449,200,000.00 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 108,930,511.86 114,280,720.41 支付其他与筹资活动有关的现金 1,178,137.10 1,450,573.36 筹资活动现金流出小计 1,685,108,648.96 564,931,293.77 筹资活动产生的现金流量净额 -517,474,690.56 1,576,086,362.27 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响五、现金及现金等价物净增加额 -124,813,965.34 1,564,791,074.56 加：期初现金及现金等价物余额 1,933,232,760.06 368,441,685.50 六、期末现金及现金等价物余额 1,808,418,794.72 1,933,232,760.06 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 117 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 7、合并所有者权益变动表本期金额单位：元本期归属于母公司所有者权益项目其他权益工具其他综合收专项一般风少数股东权益所有者权益合计股本优先永续资本公积减：库存股盈余公积未分配利润其他益储备险准备股债一、上年期末余额 1,445,696,230.00 915,390,729.14 -17,802.78 303,020,499.18 885,779,463.75 94,273,086.81 3,644,142,206.10 加：会计政策变更前期差错更正同一控制下企业合并其他二、本年期初余额 1,445,696,230.00 915,390,729.14 -17,802.78 303,020,499.18 885,779,463.75 94,273,086.81 3,644,142,206.10 三、本期增减变动金额（减少以 599,272,892.00 -335,858,695.86 82,633,958.40 266,338.13 96,771,678.60 361,056,180.01 -15,113,093.82 623,761,340.66 “－”号填列）（一）综合收益总额 266,338.13 747,215,219.61 35,687,877.98 783,169,435.72 （二）所有者投入和减少资本 20,994,400.00 11,108,399.34 82,633,958.40 5,389,850.51 -45,141,308.55 1．股东投入的普通股 20,994,400.00 61,639,558.40 82,633,958.40 16,416,240.45 16,416,240.45 2．其他权益工具持有者投入资本 3．股份支付计入所有者权益的 14,341,116.96 14,341,116.96 金额深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 4．其他 -64,872,276.02 -11,026,389.94 -75,898,665.96 （三）利润分配 231,311,396.80 96,771,678.60 -386,159,039.60 -56,190,822.31 -114,266,786.51 1．提取盈余公积 96,771,678.60 -96,771,678.60 2．提取一般风险准备 3．对所有者（或股东）的分配 231,311,396.80 -289,139,246.00 -56,190,822.31 -114,018,671.51 4．其他 -248,115.00 -248,115.00 （四）所有者权益内部结转 346,967,095.20 -346,967,095.20 1．资本公积转增资本（或股本） 346,967,095.20 -346,967,095.20 2．盈余公积转增资本（或股本） 3．盈余公积弥补亏损 4．其他（五）专项储备 1．本期提取 2．本期使用（六）其他四、本期期末余额 2,044,969,122.00 579,532,033.28 82,633,958.40 248,535.35 399,792,177.78 1,246,835,643.76 79,159,992.99 4,267,903,546.76 上期金额单位：元上期归属于母公司所有者权益项目其他权益工具减：库专项储一般风少数股东权益所有者权益合计股本优先永续资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润其他存股备险准备股债深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文一、上年期末余额 763,776,000.00 353,822,865.39 3,045.89 251,156,606.78 657,386,918.42 61,389,854.39 2,087,535,290.87 加：会计政策变更前期差错更正同一控制下企业合并其他二、本年期初余额 763,776,000.00 353,822,865.39 3,045.89 251,156,606.78 657,386,918.42 61,389,854.39 2,087,535,290.87 三、本期增减变动金额（减少以 681,920,230.00 561,567,863.75 -20,848.67 51,863,892.40 228,392,545.33 32,883,232.42 1,556,606,915.23 “－”号填列）（一）综合收益总额 -20,848.67 509,389,237.73 34,532,086.40 543,900,475.46 （二）所有者投入和减少资本 223,654,630.00 836,527,223.75 32,394,376.33 1,092,576,230.08 1．股东投入的普通股 223,654,630.00 894,373,026.04 1,950,000.00 1,119,977,656.04 2．其他权益工具持有者投入资本 3．股份支付计入所有者权益的金额 4．其他 -57,845,802.29 30,444,376.33 -27,401,425.96 （三）利润分配 183,306,240.00 51,863,892.40 -280,996,692.40 -34,043,230.31 -79,869,790.31 1．提取盈余公积 51,863,892.40 -51,863,892.40 2．提取一般风险准备 3．对所有者（或股东）的分配 183,306,240.00 -229,132,800.00 -34,043,230.31 -79,869,790.31 4．其他（四）所有者权益内部结转 274,959,360.00 -274,959,360.00 1．资本公积转增资本（或股本） 274,959,360.00 -274,959,360.00 2．盈余公积转增资本（或股本）深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 3．盈余公积弥补亏损 4．其他（五）专项储备 1．本期提取 2．本期使用（六）其他四、本期期末余额 1,445,696,230.00 915,390,729.14 -17,802.78 303,020,499.18 885,779,463.75 94,273,086.81 3,644,142,206.10 8、母公司所有者权益变动表本期金额单位：元本期项目其他权益工具其他综专项股本资本公积减：库存股盈余公积未分配利润所有者权益合计优先股永续债其他合收益储备一、上年期末余额 1,445,696,230.00 1,011,178,040.86 303,020,499.18 292,453,196.52 3,052,347,966.56 加：会计政策变更前期差错更正其他二、本年期初余额 1,445,696,230.00 1,011,178,040.86 303,020,499.18 292,453,196.52 3,052,347,966.56 三、本期增减变动金额（减少以“－”号填 599,272,892.00 -270,986,419.84 82,633,958.40 96,771,678.60 97,947,468.41 440,371,660.77 列）（一）综合收益总额 483,858,393.01 483,858,393.01 （二）所有者投入和减少资本 20,994,400.00 75,980,675.36 82,633,958.40 14,341,116.96 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 1．股东投入的普通股 20,994,400.00 61,639,558.40 82,633,958.40 0.00 2．其他权益工具持有者投入资本 3．股份支付计入所有者权益的金额 14,341,116.96 14,341,116.96 4．其他（三）利润分配 231,311,396.80 96,771,678.60 -385,910,924.60 -57,827,849.20 1．提取盈余公积 96,771,678.60 -96,771,678.60 2．对所有者（或股东）的分配 231,311,396.80 -289,139,246.00 -57,827,849.20 3．其他（四）所有者权益内部结转 346,967,095.20 -346,967,095.20 1．资本公积转增资本（或股本） 346,967,095.20 -346,967,095.20 2．盈余公积转增资本（或股本） 3．盈余公积弥补亏损 4．其他（五）专项储备 1．本期提取 2．本期使用（六）其他四、本期期末余额 2,044,969,122.00 740,191,621.02 82,633,958.40 399,792,177.78 390,400,664.93 3,492,719,627.33 上期金额单位：元上期项目其他权益工具减：库其他综合专项股本资本公积盈余公积未分配利润所有者权益合计优先股永续债其他存股收益储备深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文一、上年期末余额 763,776,000.00 391,764,374.82 251,156,606.78 314,130,426.92 1,720,827,408.52 加：会计政策变更前期差错更正其他二、本年期初余额 763,776,000.00 391,764,374.82 251,156,606.78 314,130,426.92 1,720,827,408.52 三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 681,920,230.00 619,413,666.04 51,863,892.40 -21,677,230.40 1,331,520,558.04 （一）综合收益总额 259,319,462.00 259,319,462.00 （二）所有者投入和减少资本 223,654,630.00 894,373,026.04 1,118,027,656.04 1．股东投入的普通股 223,654,630.00 894,373,026.04 1,118,027,656.04 2．其他权益工具持有者投入资本 3．股份支付计入所有者权益的金额 4．其他（三）利润分配 183,306,240.00 51,863,892.40 -280,996,692.40 -45,826,560.00 1．提取盈余公积 51,863,892.40 -51,863,892.40 2．对所有者（或股东）的分配 183,306,240.00 -229,132,800.00 -45,826,560.00 3．其他（四）所有者权益内部结转 274,959,360.00 -274,959,360.00 1．资本公积转增资本（或股本） 274,959,360.00 -274,959,360.00 2．盈余公积转增资本（或股本） 3．盈余公积弥补亏损 4．其他（五）专项储备深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 1．本期提取 2．本期使用（六）其他四、本期期末余额 1,445,696,230.00 1,011,178,040.86 303,020,499.18 292,453,196.52 3,052,347,966.56 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文三、公司基本情况 1、本公司的历史沿革深圳世联行地产顾问股份有限公司(以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本集团”)前身为世联房地产咨询服务(深圳) 有限公司，是由香港世联置业有限公司独资设立的外商投资企业。本公司于1993年4月13日取得深圳市工商行政管理局核发的工商外企独粤深字第301534号企业法人营业执照，成立时注册资本为人民币100万元。 1996年2月，香港世联置业有限公司以货币资金方式向本公司增资人民币200万元，增资后本公司注册资本变更为人民币 300万元。 1998年9月21日，经深圳市外商投资局以深外资复[1998]B1742号文批准同意，本公司更名为世联地产顾问(深圳)有限公司。 2001年10月26日，经深圳市对外贸易经济合作局以深外经贸资复[2001]0365号文批复同意，本公司的投资者香港世联置业有限公司更名为世联地产顾问(中国)有限公司（以下简称“世联中国”）。 2005年8月，经深圳市罗湖区经济贸易局以深外资罗府[2005]2126号文批复同意，本公司以2002度至2004年度的盈余公积金700万元转增资本，转增后本公司注册资本变更为人民币1,000万元。 2007年4月18日，经深圳市罗湖区贸易工业局以深外资复[2007]2042号文批复同意，本公司之投资者世联中国将其持有的本公司14%、14%、3%及3%的股权分别转让给深圳万凯华信投资有限公司、乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙）（原名：深圳市卓群创展投资有限公司）、深圳市同创伟业创业投资有限公司和上海景林资产管理有限公司。上述股权转让后，本公司由港商独资企业变更为中外合资企业。 2007年4月27日，经深圳市贸易工业局以深贸工资复[2007]1025号文批复同意，深圳市创新资本投资有限公司以货币资金方式向本公司增资人民币30.93万元，增资后本公司的注册资本变更为人民币1,030.93万元。 2007年8月2日，经深圳市贸易工业局以《关于同意世联地产顾问（深圳）有限公司变更为外商投资股份制公司的批复》（深贸工资复〔2007〕2144号）和中华人民共和国商务部以《关于同意设立深圳世联地产顾问股份有限公司的批复》（商资批〔2007〕1316号）批准，由世联地产顾问（中国）有限公司、深圳万凯华信投资有限公司、乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙）、深圳市创新资本投资有限公司、深圳市同创伟业创业投资有限公司及上海景林资产管理有限公司作为发起人，以本公司2007年4月30日经信永中和会计师事务所有限责任公司深圳分所审计的净资产9,734.19万元（审计报告号 XYZH/2006SZA2012-12）按1:0.9862比例折股，将本公司整体变更为股份有限公司，股本为人民币9,600万元。 2009年8月17日,经中国证券监督管理委员会以《关于核准深圳世联地产顾问股份有限公司首次公开发行股票的批复》（证监许可[2009]740号）批准，本公司公开发行人民币普通股A股3,200万股，并于2009年8月28日在深圳证券交易所上市交易，公开发行后本公司股本变更为人民币12,800万元。上述募集资金到位情况业经深圳南方民和会计师事务所有限责任公司出具的深南验字（2009）第157号验资报告验证。 2010年4月15日，根据本公司2009年度股东大会决议通过的《2009年度利润分配预案》，以本公司2009年末总股本 128,000,000股为基数，向全体股东每10股送7股红股，派3元人民币现金（含税），本次送股后本公司的总股本变更为217,600,000 股。本次增资事项业经深圳南方民和会计师事务所有限责任公司出具的深南验字（2010）第227号验资报告验证。 2011年4月21日，根据本公司2010年度股东大会决议通过的《2010年度利润分配预案》，以本公司2010年末总股本深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 217,600,000股为基数，向全体股东每10股送红股1.5股，派2元人民币现金（含税），同时，以资本公积金向全体股东每10股转增3.5股，本次送股及转增股本后，公司总股本变更为326,400,000股。本次增资事项业经中审国际会计师事务所有限公司出具的中审国际验字【2011】09030067号验资报告验证。 2013年4月18日，根据本公司2012年度股东大会决议通过《2012年度利润分配预案》：以2012年12月31日的总股本 326,400,000股为基数，拟按每10股派发现金股利人民币3.00元（含税），现金红利合计97,920,000.00元。同时以2012年12月 31日的公司总股本326,400,000股为基数，向全体股东按每10股送3股红股，合计送红股97,920,000.00股，本次利润分配后，公司总股本变更为424,320,000股。本次增资事项业经中兴财光华会计师事务所有限公司出具的中兴财光华深圳验字【2013】 10号验资报告验证。 2013年11月28日，根据本公司2013年第二次临时股东大会审议通过的《关于变更公司名称的议案》，本公司名称变更为深圳世联行地产顾问股份有限公司，已于2013年12月12日完成工商变更手续。 2014年4月28日，根据本公司2013年度股东大会决议通过《2013年度利润分配预案》：以2013年12月31日的总股本 424,320,000股为基数，按每10股派发现金股利人民币1.00元（含税），现金红利合计42,432,000.00元。同时以2013年12月31 日的总股本424,320,000股为基数，向全体股东按每10股送4股红股，合计送红股169,728,000.00股，以资本公积向全体股东每 10股转增4股，合计转增股本169,728,000.00股。本次利润分配后，公司总股本变更为763,776,000.00股。本次增资事项业经信永中和会计师事务所有限公司出具的XYZH/2014SZA4072号验资报告验证。 2015年4月27日，根据本公司2014年度股东大会决议通过《2014年度利润分配预案》：以2014年12月31日的总股本 763,776,000股为基数，按每10股派发现金股利人民币0.6元（含税），现金红利合计45,826,560.00元。同时以2014年12月31 日的总股本763,776,000股为基数，向全体股东按每10股送2.4股红股，合计送红股183,306,240.00股，以资本公积向全体股东每10股转增3.6股，合计转增股本274,959,360.00股。本次利润分配后，公司总股本变更为1,222,041,600.00股。本次增资事项业经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)出具的XYZH/2015SZA40050号验资报告验证。 2015年5月25日，本公司经中国证券监督管理委员会以《关于核准深圳世联行地产顾问股份有限公司非公开发行股票的批复》(证监许可[2015]377号)文核准，非公开发行人民币普通股（A）股223,654,630股。本次发行完成后，本公司总股数变更为1,445,696,230.00股。上述募集资金到位情况业经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)出具的XYZH/2015SZA40026号《验资报告》验证。 2016 年 3月 22 日，根据本公司2015年度股东大会审议通过了《2015 年度利润分配预案》：以2015年12月31日的总股本1,445,696,230股为基数，每10股派0.4元人民币现金红利（含税），现金红利合计57,827,849.20元。同时以2015年12月31 日的总股本1,445,696,230股为基数，向全体股东按每10股送1.6股红股，以资本公积向全体股东每10股转增2.4股，送转合计增加578,278,492.00股。本次利润分配后，公司总股本变更为2,023,974,722.00股。本次增资事项业经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)出具的XYZH/2017SZA40495号验资报告验证。 2016年2月23日，根据本公司2016年度第一次临时股东大会审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司限制性股票激励计划（草案）>及其摘要的议案》和《关于提请股东大会授权董事会办理公司限制性股票激励计划相关事宜的议案》和2016年4月21日召开第三届董事会第五十次会议审议通过《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象、授予数量及授予价格的议案》，本次股权激励计划授予限制性股票数量为20,994,400.00 股。计划实施完成后，本公司总股数变更为 2,044,969,122.00股。上述限制性股票激励计划资金到位情况业经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)出具的 XYZH/2016SZA40645号《验资报告》验证。 2、本公司工商注册登记情况与经营范围深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 2013年12月12日，本公司取得由深圳市市场监督管理局核发的变更后的440301501120135号企业法人营业执照。注册资本：人民币2,044,969,122.00元；本公司法定代表人：陈劲松先生；注册地址：深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心12 楼。本公司属于房地产中介服务行业，主要经营范围：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理。 3、本公司的组织架构本公司控股股东为世联地产顾问（中国）有限公司，本集团最终控制人为陈劲松、佟婕夫妇，股东大会是本公司的权力机构，依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项决议权。董事会对股东大会负责，依法行使公司的经营决策权；经理层负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业的生产经营管理工作。本公司实行矩阵式组织管理：纵向自上而下分为总部决策与支持中心，继续推行直辖地区模式，并在直辖地区以外的其他地区建立地区董事长的管理模式，同时在横向划分为大客户中心、代理事业集群、顾问事业集群、金融事业集群、资产事业集群、战略投资中心、研发中心、风险管理部、总经办、人力资源部、IT部、财务管理中心、品牌部等。本集团合并财务报表范围包括北京世联房地产顾问有限公司、东莞世联地产顾问有限公司、上海世联房地产顾问有限公司等236家子公司。与上年相比，本报告期通过投资新设增加哈尔滨卓群房地产经纪有限公司、邯郸世联卓群房地产经纪有限公司、北京世联君汇房地产顾问有限公司等96家子公司，通过股权转让减少青岛雅园物业管理有限公司、苏州雅园物业管理有限公司2家子公司；因注销减少桂林卓群房地产咨询有限公司、赣榆县立丹行房地产经纪有限公司2家子公司。详见本附注“八、合并范围的变更”及本附注“九、在其他主体中的权益”相关内容。四、财务报表的编制基础 1、编制基础本集团财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则》及相关规定，并基于本附注五“重要会计政策、会计估计和合并财务报表的编制方法”所述会计政策和估计编制。 2、持续经营本集团至本报告期末起至少12个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。五、重要会计政策及会计估计公司是否需要遵守特殊行业的披露要求否具体会计政策和会计估计提示：本集团根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计包括营业周期、应收款项坏账准备的确认和计量、固定资产分类及折旧方法、无形资产摊销、贷款损失准备金、担保赔偿准备未到期责任准备、资产证券化、收入确认和计量等。 1、遵循企业会计准则的声明本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团的财务状况、经营成果和现金流深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文量等有关信息。 2、会计期间本集团的会计期间为公历1月1日至12月31日。 3、营业周期本集团营业周期为12个月，并以营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。 4、记账本位币本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司设立在香港的二级子公司世联咨询（香港）有限公司以美元为记账本位币，设立在香港的三级子公司世居置业服务有限公司、世居(香港)有限公司以港币为记账本位币、设立在澳大利亚的四级子公司澳大利亚世居以澳元为记账本位币。 5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合并方在最终控制方合并报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。合并成本为本集团在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金或非现金资产、发行或承担的负债、发行的权益性证券等的公允价值以及在企业合并中发生的各项直接相关费用之和（通过多次交易分步实现的企业合并，其合并成本为每一单项交易的成本之和）。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并对价的非现金资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核，经复核后，合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，将其差额计入合并当期营业外收入。 6、合并财务报表的编制方法本集团将所有控制的子公司纳入合并财务报表范围。在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。合并范围内的所有重大内部交易、往来余额及未实现利润在合并报表编制时予以抵销。子公司的所有者权益中不属于母公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收益总额中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权益、少数股东损益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在合并财务报表中的处理方法。例如：通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并报表时，视同在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整，在编制比较报表时，以不早于本集团和被合并方同处于最终控制方的控制之下的时点为限，将被合并方的有关资产、负债并入本集团合并财务报表的比较报表中，并将合并而增加的净资产在比较报表中调整所有者权益项下的相关项目。为避免对被合并方净资产的价值进行重复计算，本集团在达到合并之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与本集团和被合并方处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他净资产变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益和当期损益。对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在合并财务报表中的处理方法。例如：通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并报表时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；与其相关的购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配外的其他所有者权益变动，在购买日所属当期转为投资损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。本集团在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本溢价或股本溢价，资本公积不足冲减的，调整留存收益。本集团因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资损益。本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，如果处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的投资损益。 7、合营安排分类及共同经营会计处理方法本集团的合营安排包括共同经营和合营企业。对于共同经营项目,本集团作为共同经营中的合营方确认单独持有的资产和承担的负债，以及按份额确认持有的资产和承担的负债，根据相关约定单独或按份额确认相关的收入和费用。与共同经营发生购买、销售不构成业务的资产交易的，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。合营企业，是指本集团作为合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。 8、现金及现金等价物的确定标准本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金等价物指持有期限不超过3个月、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 9、外币业务和外币报表折算（1）外币业务本集团外币交易按交易发生日的即期汇率（或实际情况）将外币金额折算为人民币金额。于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额按资本化的原则处理外，直接计入当期损益。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额，作为公允价值变动直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额。（2）外币财务报表的折算外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益类项目除“未分配利润”外，均按业务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项目，采用交易发生日的即期汇率（或实际情况）折算。上述折算产生的外币报表折算差额，在其他综合收益项目中列示。外币现金流量采用现金流量发生日的即期汇率（或实际情况）折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。 10、金融工具本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。（1）金融资产分类、确认依据和计量方法本集团按投资目的和经济实质对拥有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、应收款项及可供出售金融资产。以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。本集团将满足下列条件之一的金融资产归类为交易性金融资产：取得该金融资产的目的是为了在短期内出售；属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。本集团将只有符合下列条件之一的金融工具，才可在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：该指定可以消除或明显减少由于该金融工具的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；公司风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，该金融工具组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告；包含一项或多项嵌入衍生工具的混合工具，除非嵌入衍生工具对混合工具的现金流量没有重大改变，或所嵌入的衍生工具明显不应当从相关混合工具中分拆；包含需要分拆但无法在取得时或后续的资产负债表日对其进行单独计量的嵌入衍生工具的混合工具。本集团指定的该类金融资产主要包括交易性金融资产。对此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。公允价值变动计入公允价值变动损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确认为投资收益；处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资损益，同时调整公允价值变动损益。持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本集团有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。持有至到期投资采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值以及终止确认产生的利得或损失，均计入当期损益。应收款项，是指在活跃市场中没有报价，回收金额固定或可确定的非衍生金融资产；采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值以及终止确认产生的利得或损失，均计入当期损益。贷款，是指在活跃市场中没有报价，回收金深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文额固定或可确定的非衍生金融资产，具体指本集团之子公司世联小贷发放的贷款和其他债权；本集团对贷款采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其减值以及终止确认产生的利得或损失，均计入当期损益。可供出售金融资产，是指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及未被划分为其他类的金融资产。这类资产中，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按成本进行后续计量；其他存在活跃市场报价或虽没有活跃市场报价但公允价值能够可靠计量的，按公允价值计量，公允价值变动计入其他综合收益。对于此类金融资产采用公允价值进行后续计量，除减值损失及外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，可供出售金融资产公允价值变动直接计入股东权益，待该金融资产终止确认时，原直接计入权益的公允价值变动累计额转入当期损益。可供出售债务工具投资在持有期间按实际利率法计算的利息，以及被投资单位宣告发放的与可供出售权益工具投资相关的现金股利，作为投资收益计入当期损益。对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，按成本计量。（2）金融资产转移的确认依据和计量方法金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；②该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方； ③该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产控制的，则按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值，与因转移而收到的对价及原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和，与分摊的前述账面金额的差额计入当期损益。（3）金融资产减值的测试方法及会计处理方法除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本集团于资产负债表日对其他金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值低于账面价值的差额，计提减值准备。如果有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。当可供出售金融资产发生减值，原直接计入所有者权益的因公允价值下降形成的累计损失予以转出并计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投资，在期后公允价值上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值上升直接计入所有者权益。（4）金融负债分类、确认依据和计量方法本集团的金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，（相关分类依据参照金融资产分类依据进行披露）。按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。（5）金融负债终止确认条件当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除的部分。公司与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。公司对现存金融负债全部或部分的合同条款作出实质性修改的，终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。（6）金融资产和金融负债的公允价值确定方法本集团以主要市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，不存在主要市场的，以最有利市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，并且采用当时适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。公允价值计量所使用的输入值分为三个层次，即第一层次输入值是计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。本集团优先使用第一层次输入值，最后再使用第三层次输入值。本集团截至本报告期止，暂无以公允价值计量的金融资产和金融负债。 11、应收款项（1）单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项关联方的应收账款以及单项金额超过 100 万元的非关联方应单项金额重大的判断依据或金额标准收账款视为重大应收账款根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，计提坏账单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法准备（2）按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项组合名称坏账准备计提方法按账龄分析法计提坏账准备账龄分析法组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的： √ 适用 □ 不适用账龄应收账款计提比例其他应收款计提比例深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 3 个月以内（仅资产服务业务） 0.00% 3-6 个月（仅资产服务业务） 30.00% 6-12 个月（仅资产服务业务） 50.00% 1-2 年（仅资产服务业务） 100.00% 6 个月以内（除资产服务业务以外） 0.00% 6-12 个月（除资产服务业务以外） 10.00% 1-2 年（除资产服务业务以外） 30.00% 2－3 年 100.00% 3 年以上 100.00% 组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的： □ 适用 √ 不适用组合中，采用其他方法计提坏账准备的： □ 适用 √ 不适用（3）单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项单项计提坏账准备的理由单项金额不重大且按照组合计提坏账准备不能反映其风险特征的应收款项坏账准备的计提方法根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，计提坏账准备（4）其他说明本集团将下列情形作为应收款项坏账损失确认标准：债务单位撤销、破产、资不抵债、现金流量严重不足、发生严重自然灾害等导致停产而在可预见的时间内无法偿付债务等；债务单位逾期未履行偿债义务超过3年；其他确凿证据表明确实无法收回或收回的可能性不大。其他应收款、预付账款的坏账准备按个别认定法计提。在性质分类的基础上，根据坏账损失确认标准对其进行单独减值测试。对可能发生的坏账损失采用备抵法核算，年末单独或按组合进行减值测试，计提坏账准备，计入当期损益。对于有确凿证据表明确实无法收回的应收款项，经本集团按规定程序批准后作为坏账损失，冲销提取的坏账准备。 12、贷款损失准备本集团参照人民银行《贷款风险分类指导原则》及《贷款损失准备计提指引》建立审慎的贷款损失准备制度，将贷款分为正常、关注、次级、可疑和损失类并按类别计提贷款损失准备金。其中，正常类：借款人能够履行合同，没有足够理由怀疑贷款本息不能按时足额偿还；关注类：尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素；次级类：借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常收入无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也可能会造成一定损失；可疑类：借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也肯定要造成较大损失；损失类：在采取所有可能措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然无法收回，或只能收回极少部分。期末按照贷款分类办法对贷款进行分类，按照分类结果逐类差额计提，2012年7月1日起参照执行财政部财金[2012]20号深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文文件关于印发《金融企业准备金计提管理办法》的通知要求，计提比例为：正常类贷款，计提比例为贷款余额1.5%；关注类贷款，计提比例为3%；次级类贷款，计提比例为30%；可疑类贷款，计提比例为60%；损失类贷款，计提比例为100%，次级和可疑类资产的损失准备，计提比例可以根据损失情况上下浮动20%。 13、抵债资产抵债资产指本集团金融服务业依法行使债权或担保物权而受偿于债务人、担保人或第三人的实物资产或财产权利。本集团在实际取得所有权并占有抵债资产时，按抵债资产的公允价值入账。在抵债资产持有保管期间，不计提折旧或摊销费用；取得的收入和发生的直接费用，记入当期损益。取得抵债资产后转为自用的，应在相关手续办妥时，按转换日抵债资产的账面价值转入固定资产。处置抵债资产时，按资产处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。资产负债表日进行减值测试，有迹象表明发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。 14、划分为持有待售资产本集团将同时满足下列条件的非流动资产应当划分为持有待售资产：一是已经就处置该非流动资产作出决议；二是已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；三是该项转让将在一年内完成。本集团对于持有待售的固定资产，将调整该项固定资产的预计净残值，使该项固定资产的预计净残值能够反映其公允价值减去处置费用后的金额，但不得超过符合持有待售条件时该项固定资产的原账面价值，原账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益。持有待售的固定资产不计提折旧，按照账面价值与公允价值减去处置费用后的净额孰低进行计量。 15、长期股权投资本集团长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的投资。本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该安排相关活动的政策必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。本集团直接或通过子公司间接拥有被投资单位20％（含）以上但低于50％的表决权时，通常认为对被投资单位具有重大影响。持有被投资单位20%以下表决权的，还需要综合考虑在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表、或参与被投资单位财务和经营政策制定过程、或与被投资单位之间发生重要交易、或向被投资单位派出管理人员、或向被投资单位提供关键技术资料等事实和情况判断对被投资单位具有重大影响。对被投资单位形成控制的，为本集团的子公司。通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。被合并方在合并日的净资产账面价值为负数的，长期股权投资成本按零确定。通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在母公司财务报表中的长期股权投资的处理方法。例如：通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文并，属于一揽子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一览交易的，在合并日，根据合并后享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，冲减留存收益。通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本。通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在母公司财务报表中的长期股权投资成本处理方法。例如：通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，属于一揽子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一览交易的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权采用权益法核算的，原权益法核算的相关其他综合收益暂不做调整，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。购买日之前持有的股权在可供出售金融资产中采用公允价值核算的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在合并日转入当期投资损益。除上述通过企业合并取得的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为投资成本；投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为投资成本；公司如有以债务重组、非货币性资产交换等方式取得的长期股权投资，应根据相关企业会计准则的规定并结合公司的实际情况披露确定投资成本的方法。本集团对子公司投资采用成本法核算，对合营企业及联营企业投资采用权益法核算。后续计量采用成本法核算的长期股权投资，在追加投资时，按照追加投资支付的成本额公允价值及发生的相关交易费用增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。后续计量采用权益法核算的长期股权投资，随着被投资单位所有者权益的变动相应调整增加或减少长期股权投资的账面价值。其中在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分，对被投资单位的净利润进行调整后确认。处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。采用权益法核算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期投资损益。因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按可供出售金融资产核算，剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按可供出售金融资产的有关规定进行会计处理，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，剩余股权在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期投资损益。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文本集团对于分步处置股权至丧失控股权的各项交易不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理，但是，在丧失控制权之前每一次交易处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。 16、投资性房地产投资性房地产计量模式成本法计量折旧或摊销方法本集团投资性房地产主要是已出租的或持有并计划出租的房屋建筑物。本集团投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。本集团对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率采用平均年限法计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率如下：类别折旧年限（年）预计残值率年折旧率房屋建筑物 30 10% 3.00% 商铺 20 10% 4.50% 当投资性房地产的用途改变为自用时，则自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，则自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。 17、固定资产（1）确认条件本集团固定资产是指同时具有以下特征，即为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年的有形资产。固定资产包括房屋及建筑物、运输设备、电子设备和其他，按其取得时的成本作为入账的价值，其中，外购的固定资产成本包括买价和进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出；自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；投资者投入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或协议约定价值不公允的按公允价值入账；融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为入账价值。与固定资产有关的后续支出，包括修理支出、更新改造支出等，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本，对于被替换的部分，终止确认其账面价值；不符合固定资产确认条件的，于发生时计入当期损益。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文资产负债表日，本集团将对固定资产项目进行检查，如果存在减值迹象的，表明该资产可能发生了减值。在进行减值测试后，如果该项固定资产的账面价值超过其可收回金额，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。本集团于每年期末，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。（2）折旧方法类别折旧方法折旧年限残值率年折旧率房屋及建筑物年限平均法 30 10.00% 3% 电子设备年限平均法 5 10.00% 18% 运输设备年限平均法 5 10.00% 18% 其他设备年限平均法 5 10.00% 18% 商铺年限平均法 20 10.00% 4.5% （3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法本集团对租入的固定资产，如果符合以下一项或数项标准的，认定为融资租赁：①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给本集团；②本集团有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本集团将会行使这种选择权；③即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分 [ 通常占租赁资产使用寿命的 75%以上（含 75%）]；④本集团在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值 [ 90%以上（含 90%）]；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值 [ 90%以上（含 90%）]；⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本集团才能使用。融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为入账价值，采用年限平均法计提折旧。 18、在建工程公司是否需要遵守特殊行业的披露要求否在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按估计的价值结转固定资产，次月起开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定资产原值差异进行调整。在建工程按实际发生的成本计量。自营建筑工程按直接材料、直接工资、直接施工费等计量；出包建筑工程按应支付的工程价款等计量；设备安装工程按所安装设备的价值、安装费用、工程试运转等所发生的支出等确定工程成本。在建工程成本还包括应当资本化的借款费用和汇兑损益。 19、借款费用发生的可直接归属于需要经过1年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文地产等的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。专门借款当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。 20、无形资产（1）计价方法、使用寿命、减值测试本集团无形资产包括土地使用权、计算机软件、车位使用权等，按取得时的实际成本计量，其中，购入的无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本；对非同一控制下合并中取得被购买方拥有的但在其财务报表中未确认的无形资产，在对被购买方资产进行初始确认时，按公允价值确认为无形资产。土地使用权、车位使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销，其他无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。本集团在取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内采用直线法摊销；使用寿命不确定的无形资产不予摊销。本集团的计算机软件，摊销年限为2年。对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。本集团将无法预见该资产为公司带来经济利益的期限，或使用期限不确定等无形资产确定为使用寿命不确定的无形资产。在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的预计使用寿命进行复核，如有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，则估计其使用寿命并在预计使用寿命内摊销。资产负债表日进行减值测试，有迹象表明无形资产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。（2）内部研究开发支出会计政策本集团内部研究开发项目的研究阶段是指研发项目已经董事会或者相关管理层的批准，并着手收集相关资料、进行市场调查等的阶段，这一阶段不会形成阶段性成果。开发阶段是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等，这一阶段往往形成成果的可能性较大。研究阶段的支出，于发生时计入当期损益；开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产： 1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图； 3）运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场； 4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产； 5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。前期已计入损益的开发支出在以后期间不再确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预定可使用状态之日起转为无形资产列报。 21、商誉商誉为股权投资成本或非同一控制下企业合并成本超过应享有的或企业合并中取得的被投资单位或被购买方可辨认净资产于取得日或购买日的公允价值份额的差额。与子公司有关的商誉在合并财务报表上单独列示，与联营企业和合营企业有关的商誉，包含在长期股权投资的账面价值中。本集团于资产负债表日进行减值测试，有迹象表明商誉发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。 22、长期资产减值本集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产等项目进行检查，当存在下列迹象时，表明资产可能发生了减值，本集团将进行减值测试。对商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年末均进行减值测试。难以对单项资产的可收回金额进行测试的，以该资产所属的资产组或资产组组合为基础测试。减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失，上述资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。出现减值的迹象如下：（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；（2）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响；（3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；（4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。 23、长期待摊费用本集团的长期待摊费用主要是指已经支出，但应由当期及以后各期承担的摊销期限在1年以上(不含1年) 的摊销费用，如租入自用办公场所的装修费、租入对外经营的公寓等房产的装修费、高尔夫球场使用等费用，该等费用在受益期内平均摊销。如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 24、职工薪酬（1）短期薪酬的会计处理方法短期薪酬主要包括：职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费、住房公积金，工会经费和职工教育经费、非货币性福利以及其他短期薪酬。本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。（2）离职后福利的会计处理方法离职后福利主要包括设定提存计划。其中设定提存计划主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。（3）辞退福利的会计处理方法在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本集团将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。（4）其他长期职工福利的会计处理方法本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除此之外按照设定收益计划进行会计处理。 25、预计负债当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，本集团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义务；该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。每个资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，如有改变则对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。 26、股份支付用以换取职工提供服务的以权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成本或费用，相应增加资本公积。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。如授予后立即可行权，在授予日以承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债；如需完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本集团承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应调整负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。本集团在等待期内取消所授予权益工具的（因未满足可行权条件而被取消的除外），作为加速行权处理，即视同剩余等待期内的股权支付计划已经全部满足可行权条件，在取消所授予权益工具的当期确认剩余等待期内的所有费用。 27、担保赔偿准备、未到期责任准备担保赔偿准备、未到期责任准备是本集团在从事金融融资性担保业务时，参照执行2010年3月8日经国务院批准，中国银行业监督管理委员会、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国工业和信息化部、中华人民共和国财政部、中华人民共和国商务部、中国人民银行、国家工商行政管理总局制定《融资性担保公司管理暂行办法》规定进行提取。本集团按照当年融资性担保费收入的50％提取未到期责任准备金，未到期责任准备金按差额提取。按不低于当年年末融资性担保责任余额1％的比例提取担保赔偿准备金，担保赔偿准备金累计达到当年融资性担保责任余额10％的，实行差额提取。 28、优先股、永续债等其他金融工具归类为债务工具的优先股、永续债，按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法按摊余成本进行后续计量，其利息支出或股利分配按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失计入当期损益。归类为权益工具的优先股、永续债，在发行时收到的对价扣除交易费用后增加所有者权益，其利息支出或股利分配按照利润分配进行处理，回购或注销作为权益变动处理。 29、收入公司是否需要遵守特殊行业的披露要求否本集团的营业收入主要为提供劳务收入,按照提供劳务所处房地产市场阶段的不同，在本集团内区分为房地产代理销售收入、房地产顾问策划收入、房地产经纪业务收入、资产服务收入、金融服务收入、互联网+服务收入。各种收入确认原则如下：（1）房地产代理销售收入本集团房地产代理销售收入主要是指房地产二级市场代理销售收入，在所提供的代理销售服务达到合同条款约定时，月末按房地产成交金额和合同约定代理费率计算应收取的代理费，开具代理费结算单并经开发商确认后，确认代理销售收入的实现。（2）房地产顾问策划收入深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文在本集团所提供的房地产顾问服务达到合同条款约定时，确认收入的实现。本集团与客户签订的合同中一般约定按工作进度分首期、中期、末期等分期收款。本集团在收到首期款时作为预收账款入账；本集团在按合同约定完成阶段工作，提交相关报告后，经客户以阶段工作确认书确认后，将预收的首期款及按合同约定的收款金额确认中期顾问策划业务收入的实现；在终稿汇报、提交报告终稿并经客户确认之后，确认末期顾问策划业务收入。（3）房地产经纪业务收入本集团对于房地产经纪业务收入按照代理内容的不同，划分为代理租赁佣金收入和代理销售佣金收入。此处的代理销售佣金收入是指房地产三级市场的代理销售佣金收入。 1）房地产代理租赁的佣金收入：在本集团所代理的房地产的业主与租赁方签订房屋租赁合同并办理房屋交接手续后，按合同约定的佣金比率计算应收取的佣金，确认收入的实现； 2）房地产代理销售的佣金收入：在本集团所代理的房地产的业主与购买方签订房屋买卖合同并办理完房屋过户手续，取得新的房产证后，按房屋成交价格与合同约定的佣金比率计算应收取的佣金，确认收入的实现。（4）资产服务收入本集团的资产服务是指在资产的投资、建设、运营等各个阶段为客户提供顾问策划服务、整体物业运作管理服务和经营管理服务。本集团在提供服务后，按照合同的约定确认收入的实现。（5）金融服务收入本集团金融服务主要在房地产交易领域，包括房地产交易过程中涉及到各种垫资赎楼业务、房地产按揭服务业务、房地产交易担保业务的服务费佣金收入，和贷款业务利息收入。 1）服务费佣金收入：在本集团所代理的房屋担保、按揭、赎楼等业务而获得的服务费和佣金，于相关服务完成合同约定的条款后确认收入。 2）利息收入：在本集团放款时，按照实际利率计算的确认收入。计算时考虑贷款的合同条款并且包括所有归属于实际利率组成部分的费用和所有交易成本，但不包括未来信用损失。实际利率是指按金融工具的预计存续期间或更短期间将其预计未来现金流入或流出折现至其金融工具账面净值的利率。（6）互联网+服务收入公司目前的互联网+业务主要是拟购房者为获取购房团购优惠，通过互联网平台参加本集团团购活动并预先支付团购费，当购房者参加团购活动并最终成交后，公司根据合同约定，将购房者预先支付的团购费确认为收入。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 30、政府补助（1）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与资产相关的政府补助确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配计入当期损益。（2）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。（3）确认标准政府补助在本集团能够满足其所附的条件以及能够收到时予以确认。政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付的补助，按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额(1元)计量。 31、递延所得税资产/递延所得税负债本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认递延所得税资产。 32、所得税的会计核算所得税的会计核算采用资产负债表债务法。所得税费用包括当年所得税和递延所得税。除将与直接计入股东权益的交易和事项相关的当年所得税和递延所得税计入股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余的当年所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。当年所得税是指企业按照税务规定计算确定的针对当年发生的交易和事项，应纳给税务部门的金额，即应交所得税；递延所得税是指按照资产负债表债务法应予确认的递延所得税资产和递延所得税负债在年末应有的金额相对于原已确认金额之间的差额。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 33、租赁（1）经营租赁的会计处理方法经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。本集团作为承租方的租金在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益，本集团作为出租方的租金在租赁期内的各个期间按直线法确认为收入。（2）融资租赁的会计处理方法融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。本集团作为承租方时，在租赁开始日，按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者，作为融资租入固定资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，将两者的差额记录为未确认融资费用。（3）售后租回的会计处理售后租回是指卖主（即承租人）将一项自制或外购的资产出售后，又将该项资产从买主（即出租人）租回的一种特殊形式的租赁业务。本集团作为承租方在租赁开始日，根据本准则的规定，将售后租回交易认定为融资租赁或经营租赁。售后租回交易认定为融资租赁的，售价与资产账面价值之间的差额记录为递延收益，并按照该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整。售后租回交易认定为经营租赁的，售价与资产账面价值之间的差额记录为递延收益，并在租赁期内按照与确认租金费用相一致的方法进行分摊，作为租金费用的调整。但是，有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，售价与资产账面价值之间的差额应当计入当期损益。 34、资产证券化本集团的资产证券化是指将部分信贷资产打包出售给合作方设立的特定目的实体。金融资产发生转移的，根据相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的转移情况进行判断：已经全部转移的，终止确认相应的金融资产；没有转移且保留了相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不予终止确认；既没有转移也没有保留相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，根据对该项金融资产控制的涉及程度决定是否终止确认：放弃了对该项金融资产控制的，终止确认该项金融资产；未放弃对该项金融资产控制的，按照对其继续涉入该项金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认相关负债。附回购条件的信贷资产转让，根据交易的经济实质确定是否终止确认。对于将予回购的资产与转让的信贷资产相同或实质上相同，回购价格固定或是原转让价格加上合理回报的，本集团不终止确认所转让的信贷资产。对于在金融资产转让后只保留了优先按照公允价值回购该信贷资产权利的 (在转入方出售该信贷资产的情况下)，本集团终止确认所转让的信贷资产。金融资产符合整体终止确认的，转移所收到的对价与相应的账面价值的差额，计入当期损益，原直接计入所有者权益的相关金融资产的公允价值累积变动额，也一并转入当期损益；满足部分转移终止确认条件的，将涉及转移金融资产整体的账面价值在终止确认部分与未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，以分摊后的账面价值作为基础比照整体转移对部分转移的部分进行处理。不符合终止确认条件的，将收到的对价确认为一项金融负债。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 35、重要会计政策和会计估计变更（1）重要会计政策变更 □ 适用 √ 不适用（2）重要会计估计变更 □ 适用 √ 不适用 36、其他编制财务报表时，本集团管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计政策的应用及资产、负债、收入及费用的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。本集团管理层对估计涉及的关键假设和不确定性因素的判断进行持续评估。会计估计变更的影响在变更当期和未来期间予以确认。下列会计估计及关键假设存在导致未来期间的资产及负债账面值发生重大调整的重要风险。（1）应收款项减值的会计估计本集团在资产负债表日按摊余成本计量的应收款項，以评估是否出现减值情況，并在出现减值情況时评估减值损失的具体金额。减值的客观证据包括显示个别或组合应收款项预计未来现金流量出现大幅下降的可判断数据，显示个别或组合应收款项中债务人的财务状况出现重大负面的可判断数据等事項。如果有证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，则将原确认的减值损失予以转回。（2）贷款减值损失的会计估计本集团定期判断是否有任何客观证据表明贷款和垫款在资产负债表日发生了减值损失。如有，本集团将估算减值损失的金额。减值损失金额为贷款和垫款账面金额与预计未来现金流量的现值之间的差额。估算减值损失金额时，对是否存在客观证据表明贷款和垫款已发生减值损失作出重大判断，并对预期未来现金流量的现值作出重大估计。（3）商誉减值准备的会计估计本集团每年对商誉进行减值测试。包含商誉的资产组和资产组组合的可收回金额为其预计未来现金流量的现值，其计算需要采用会计估计。如果管理层对资产组和资产组组合未来现金流量计算中采用的毛利率进行修订，修订后的毛利率低于目前采用的毛利率，本集团需对商誉增加计提减值准备。如果管理层对应用于现金流量折现的税前折现率进行重新修订，修订后的税前折率高于目前采用的折现率，本集团需对商誉增加计提减值准备。如果实际毛利率或税前折现率高于或低于管理层的估计，本集团不能转回原已计提的商誉减值损失。（4）固定资产减值准备的会计估计本集团在资产负债表日对存在减值迹象的房屋建筑物、机器设备等固定资产进行减值测试。固定资产的可收回金额为其预计未来现金流量的现值和资产的公允价值减去处置费用后的净额中较高者，其计算需要采用会计估计。如果管理层对资产组和资产组组合未来现金流量计算中采用的毛利率进行修订，修订后的毛利率低于目前采用的毛利率，本集团需对固定资产增加计提减值准备。如果管理层对应用于现金流量折现的税前折现率进行重新修订，修订后的税前折现率高于目前采用的折现率，本集团需深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文对固定资产增加计提减值准备。如果实际毛利率或税前折现率高于或低于管理层估计，本集团不能转回原已计提的固定资产减值准备。（5）递延所得税资产确认的会计估计递延所得税资产的估计需要对未来各个年度的应纳税所得额及适用的税率进行估计，递延所得税资产的实现取决于集团未来是否很可能获得足够的应纳税所得额。未来税率的变化和暂时性差异的转回时间也可能影响所得税费用（收益）以及递延所得税的余额。上述估计的变化可能导致对递延所得税的重要调整。（6）固定资产、无形资产的可使用年限本集团至少于每年年度终了，对固定资产和无形资产的预计使用寿命进行复核。预计使用寿命是管理层基于同类资产历史经验、参考同行业普遍所应用的估计并结合预期技术更新而决定的。当以往的估计发生重大变化时，则相应调整未来期间的折旧费用和摊销费用。六、税项 1、主要税种及税率税种计税依据税率增值税应税货物、服务销售增值额 3%、5%、6%、11%、13%、17% 城市维护建设税流转税额 7% 企业所得税应纳税所得额 25%、16.5%、15% 教育费附加流转税额 3% 自用房产税房产原值的 70% 1.2% 出租房产税房产租赁收入 12% 存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明纳税主体名称所得税税率重庆世联行房地产顾问有限公司 15% 世联咨询(香港)有限公司 16.5% 世居置业服务有限公司 16.5% SHIJU（HK）LIMITED 16.5% 海南世联房地产咨询有限公司 10.00% 福州市仓山区世联房地产经纪服务有限公司 10.00% 深圳市赋能创新投资有限公司 10.00% 厦门世联君汇房地产顾问有限公司 10.00% 南京鸿璞酒店管理有限公司 10.00% 宁波红璞公寓管理有限公司 10.00% 福州市立丹行市场营销策划有限公司 10.00% 三明市立丹行房地产营销策划有限公司 10.00% 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文漳州市龙文区宜安居电子商务有限公司 10.00% 重庆世联集金商务信息咨询有限公司 10.00% 苏州小样科技服务有限公司 10.00% 2、税收优惠（1）重庆世联行房地产顾问有限公司减按15%税率征收企业所得税，根据《财政部国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题的公告》（2012年12号），重庆市地方税务局关于执行西部大开发政策问题的通知（渝地税发[2012]96 号）文件实行税收优惠。（2）香港世联及其子公司香港世居适用香港地区利得税16.5% （3）根据国务院第102次常务会议决定，以及《财政部国家税务总局关于进一步扩大小型微利企业所得税优惠政策范围的通知》（财税〔2015〕99号）规定，自2015年10月1日起至2017年12月31日，对年应纳税所得额在20万元至30万元(含30万元) 之间的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。《财政部国家税务总局关于小型微利企业所得税优惠政策的通知》(财税〔2015〕34号)继续执行。 3、其他根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,公司从2016年5月1日起应税服务全部征收增值税，本集团主要适用增值税税率为6%，小规模纳税人适用3%，其中房地产代理销售服务、房地产策划顾问服务、金融服务、互联网+服务、房地产经纪服务、公寓住宿服务、资产管理服务适用6%，不动产租赁适用5%、11%，装修业务适用11%，物业服务中的代收水费适用3%、13%，物业中的代收电费及销售货物适用17%。七、合并财务报表项目注释 1、货币资金单位：元项目期末余额期初余额库存现金 60,198.08 97,271.41 银行存款 3,259,210,853.71 2,867,794,432.01 其他货币资金 12,221,246.80 58,253,062.37 合计 3,271,492,298.59 2,926,144,765.79 其中：存放在境外的款项总额 6,507,801.54 171,417.65 其他说明年末其他货币资金系：1）子公司世联行经纪的二手楼交易客户缴存在资金监管账户中的交易结算资金262,951.99元；2）子公司世联君汇、世联养老、广州世君向银行申请开立保函而按要求存入的保证金1,587,984.12元；3）本公司及子公司世联小贷、合肥先锋以冻结存款的形式存入银行的诉讼保证金，共计10,305,227.07元；4）子公司世联小贷与第三方“世联小贷一期资产支持专项计划”共管银行账户余额65,083.62元。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 2、应收票据（1）应收票据分类列示单位：元项目期末余额期初余额银行承兑票据 2,555,000.00 763,477.00 商业承兑票据 218,029,021.38 108,028,172.95 合计 220,584,021.38 108,791,649.95 （2）其他说明 1）期末本集团不存在已质押、已背书给他方或已贴现但尚未到期的票据。 2）期末应收票据比期初增加了111,792,371.43元，增长了102.76%，主要是因为本报告期公司应收服务款结算收到的票据增加。 3、应收账款（1）应收账款分类披露单位：元期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面价值账面价值金额比例金额计提比例金额比例金额计提比例按信用风险特征组合计提坏账准备的 1,032,366,143.05 100.00% 73,345,042.22 7.10% 959,021,100.83 942,473,533.68 99.99% 61,279,754.63 6.50% 881,193,779.05 应收账款单项金额不重大但单独计提坏账准备 50,000.00 0.00% 50,000.00 100.00% 67,147.83 0.01% 67,147.83 100.00% 的应收账款合计 1,032,416,143.05 100.00% 73,395,042.22 959,021,100.83 942,540,681.51 100.00% 61,346,902.46 881,193,779.05 期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款： □ 适用 √ 不适用组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款： √ 适用 □ 不适用深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文单位：元期末余额账龄应收账款坏账准备计提比例 1 年以内分项 6 个月以内 824,920,213.52 261,436.14 0.03% 6 个月至 1 年 96,914,963.78 10,266,546.78 10.59% 1 年以内小计 921,835,177.30 10,527,982.92 1至2年 68,535,699.98 20,821,793.53 30.38% 2至3年 41,995,265.77 41,995,265.77 100.00% 合计 1,032,366,143.05 73,345,042.22 确定该组合依据的说明：组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款： □ 适用 √ 不适用组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：单项金额不重大，但单项计提坏账准备的应收账款单位名称期末余额账面余额坏账金额计提比例计提原因伶伦提可乐箱包实业（深圳）有限公司 50,000.00 50,000.00 100.00% 预计无法收回合计 50,000.00 50,000.00 －（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况本期计提坏账准备金额 44,440,554.27 元；本期收回或转回坏账准备金额 1,548,291.03 元。其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：单位：元单位名称收回或转回金额收回方式珠海市南福房产开发有限公司 682,230.00 现金收回中信置业（福建）有限公司 500,000.00 现金收回武汉中恒新科技产业集团 105,000.00 现金收回河北森博环保科技有限公司 100,000.00 现金收回南京柯莱特软件园开发有限公司 50,000.00 现金收回中山市碧翠房地产开发有限公司 27,943.07 现金收回宝吉工艺品（深圳）有限公司 15,970.13 现金收回惠州市亚新房地产有限公司 67,147.83 现金收回合计 1,548,291.03 -- 公司对在财务上已经核销的应收款项，仍然会继续催收，并根据情况逐步加大催收力度。其中本报告期陆续收回了部分深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文前期已核销的应收款项1,481,143.20元，收回了以前年度单项计提坏账准备的应收账款67,147.83元。（3）本期实际核销的应收账款情况单位：元项目核销金额实际核销的应收账款 33,704,110.79 其中重要的应收账款核销情况：单位：元应收账款性款项是否由关单位名称核销金额核销原因履行的核销程序质联交易产生合肥大宁国际投资管理有限公司应收服务费 1,115,592.01 无法收回公司规定程序否湛江市俊丞贸易有限公司应收服务费 1,040,531.03 无法收回公司规定程序否蚌埠柏庄领地置业有限公司应收服务费 1,032,398.57 无法收回公司规定程序否惠州市鑫宝基投资有限公司应收服务费 983,466.36 无法收回公司规定程序否芜湖市宏金尚润置业有限公司应收服务费 964,863.00 无法收回公司规定程序否广东锦峰地产投资有限公司应收服务费 960,000.00 无法收回公司规定程序否杭州天乐景观房地产开发有限公司应收服务费 900,000.00 无法收回公司规定程序否安徽同鑫置业有限公司应收服务费 793,228.64 无法收回公司规定程序否黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司应收服务费 605,203.58 无法收回公司规定程序否南通五洲商业投资有限公司应收服务费 596,489.00 无法收回公司规定程序否重庆天仙湖置业有限公司应收服务费 565,023.00 无法收回公司规定程序否甘肃铁发置业房地产开发有限公司应收服务费 550,000.00 无法收回公司规定程序否扬州市荣润房地产开发有限公司应收服务费 525,000.00 无法收回公司规定程序否哈尔滨谊居房地产开发有限责任公司应收服务费 505,280.00 无法收回公司规定程序否惠阳新城市房地产开发有限公司应收服务费 465,481.00 无法收回公司规定程序否惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司应收服务费 454,087.59 无法收回公司规定程序否保利（珠海）房地产开发有限公司应收服务费 452,500.00 无法收回公司规定程序否江苏营特建设管理集团有限公司应收服务费 450,000.00 无法收回公司规定程序否长春鸿嘉房地产开发有限公司应收服务费 434,312.09 无法收回公司规定程序否金新控股集团有限公司应收服务费 418,163.50 无法收回公司规定程序否宁波宁兴中基置业有限公司应收服务费 406,996.00 无法收回公司规定程序否河北卓达太阳城房地产开发有限公司应收服务费 380,000.00 无法收回公司规定程序否中铁置业集团山东有限公司应收服务费 360,000.00 无法收回公司规定程序否浙江昆仑置业集团有限公司应收服务费 356,364.60 无法收回公司规定程序否深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文惠州市南方明珠实业有限公司应收服务费 354,569.97 无法收回公司规定程序否北京中海新城置业有限公司应收服务费 350,000.00 无法收回公司规定程序否惠州大亚湾中联灿邦房地产开发有限公司应收服务费 349,489.03 无法收回公司规定程序否重庆隆鑫地产(集团)有限公司易隆分公司应收服务费 324,027.00 无法收回公司规定程序否黑龙江省华远房地产综合开发有限公司应收服务费 320,558.00 无法收回公司规定程序否平顶山市百合房地产开发有限公司应收服务费 312,000.00 无法收回公司规定程序否自贡蓝光和骏置业有限公司应收服务费 307,621.84 无法收回公司规定程序否南充市鼎立房地产开发有限公司应收服务费 306,874.00 无法收回公司规定程序否湖州杰顺建设股份有限公司应收服务费 300,000.00 无法收回公司规定程序否黄山卓远投资有限公司应收服务费 300,000.00 无法收回公司规定程序否南通万科投资有限公司应收服务费 293,745.07 无法收回公司规定程序否光耀集团有限公司应收服务费 288,699.90 无法收回公司规定程序否广西佳园房地产有限公司应收服务费 283,010.83 无法收回公司规定程序否周口世达置业有限公司应收服务费 280,000.00 无法收回公司规定程序否郑州市南郡置业有限公司应收服务费 280,000.00 无法收回公司规定程序否漯河市和众置业有限公司应收服务费 280,000.00 无法收回公司规定程序否淮南市智信置业有限公司应收服务费 268,550.08 无法收回公司规定程序否惠州市名人实业有限公司应收服务费 262,768.52 无法收回公司规定程序否泰兴市安联置业有限公司应收服务费 251,276.00 无法收回公司规定程序否惠州市新乐商贸广场开发有限公司应收服务费 251,163.00 无法收回公司规定程序否哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司应收服务费 240,969.72 无法收回公司规定程序否蚌埠柏庄置业有限公司应收服务费 239,773.85 无法收回公司规定程序否南京百德置业有限公司应收服务费 219,626.97 无法收回公司规定程序否广西金川阳光城实业有限公司应收服务费 212,227.47 无法收回公司规定程序否无锡宜康置业有限公司应收服务费 210,000.00 无法收回公司规定程序否河源市前程远扬房地产经纪有限公司应收服务费 210,000.00 无法收回公司规定程序否重庆北城致远实业有限公司应收服务费 207,361.50 无法收回公司规定程序否三亚奥林匹克投资有限公司应收服务费 200,000.00 无法收回公司规定程序否中交二航局房地产开发有限公司应收服务费 200,000.00 无法收回公司规定程序否晋中科创新城房地产开发股份有限公司应收服务费 200,000.00 无法收回公司规定程序否江西三清山港首国际度假区有限公司应收服务费 200,000.00 无法收回公司规定程序否常州市美林江南置业有限公司应收服务费 195,072.36 无法收回公司规定程序否南通市中冶文化发展投资有限责任公司应收服务费 192,001.00 无法收回公司规定程序否铁道第三勘察设计院集团有限公司应收服务费 180,000.00 无法收回公司规定程序否深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文武汉盛泰房地产开发有限公司应收服务费 180,000.00 无法收回公司规定程序否重庆市西站投资发展有限公司应收服务费 180,000.00 无法收回公司规定程序否常州金新明珠房地产建设发展有限公司应收服务费 179,619.00 无法收回公司规定程序否金利（南京）建设开发有限公司应收服务费 176,245.00 无法收回公司规定程序否天津宁瀚房地产开发有限公司应收服务费 175,000.00 无法收回公司规定程序否陕西神禾置业发展有限公司应收服务费 160,000.00 无法收回公司规定程序否芜湖万商置业有限责任公司应收服务费 155,918.00 无法收回公司规定程序否惠州市煌地置业有限公司应收服务费 150,523.00 无法收回公司规定程序否青岛北曲后汇豪置业有限公司应收服务费 150,000.00 无法收回公司规定程序否重庆浚亮房地产开发有限公司应收服务费 150,000.00 无法收回公司规定程序否吉林省粤合房地产开发有限公司应收服务费 150,000.00 无法收回公司规定程序否大足石刻影视文化有限责任公司应收服务费 150,000.00 无法收回公司规定程序否成都市佳乐房地产开发有限公司应收服务费 150,000.00 无法收回公司规定程序否青岛天业亘源房地产开发有限公司应收服务费 150,000.00 无法收回公司规定程序否芜湖兆尹伟成置业有限责任公司应收服务费 149,735.00 无法收回公司规定程序否惠州市平海海滨温泉旅游度假区有限公司应收服务费 140,000.00 无法收回公司规定程序否中国水电建设集团房地产有限公司应收服务费 140,000.00 无法收回公司规定程序否百悦（大连）城镇建设有限公司应收服务费 140,000.00 无法收回公司规定程序否梅州大百汇品牌产业园有限公司应收服务费 135,348.40 无法收回公司规定程序否山东鲁能万创置业有限公司应收服务费 133,000.00 无法收回公司规定程序否南宁市骋望地产有限公司应收服务费 131,722.00 无法收回公司规定程序否中山市万科城房地产有限公司应收服务费 131,051.20 无法收回公司规定程序否深圳市彭成集团有限公司应收服务费 125,000.00 无法收回公司规定程序否四川龙港建材有限责任公司应收服务费 120,000.00 无法收回公司规定程序否河南钧鼎实业集团有限公司应收服务费 120,000.00 无法收回公司规定程序否汕头市恒悦置业有限公司应收服务费 111,363.00 无法收回公司规定程序否郑州晟道置业有限公司应收服务费 109,978.00 无法收回公司规定程序否湖南隆平九华房地产开发有限公司应收服务费 105,000.00 无法收回公司规定程序否中山市万科水晶城房地产有限公司应收服务费 103,150.08 无法收回公司规定程序否南通市民生房地产开发有限公司如东分公应收服务费 101,566.90 无法收回公司规定程序否司惠州大亚湾集友发展有限公司应收服务费 100,450.00 无法收回公司规定程序否四川宜宾圣亚阁房地产开发有限公司应收服务费 100,000.00 无法收回公司规定程序否大连恒诚房地产开发有限公司应收服务费 100,000.00 无法收回公司规定程序否深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文许昌天远城乡建设开发有限公司应收服务费 100,000.00 无法收回公司规定程序否宜宾达康医院有限责任公司应收服务费 100,000.00 无法收回公司规定程序否郑州德驰置业有限公司应收服务费 100,000.00 无法收回公司规定程序否合众人寿保险股份有限公司应收服务费 100,000.00 无法收回公司规定程序否郑州中部两岸实业有限公司应收服务费 100,000.00 无法收回公司规定程序否山东文华园住宅开发建设有限公司应收服务费 100,000.00 无法收回公司规定程序否武汉中百现代物流配送有限公司应收服务费 100,000.00 无法收回公司规定程序否周口天明城乡建设投资有限公司应收服务费 100,000.00 无法收回公司规定程序否河北冀春房地产开发有限公司应收服务费 99,000.00 无法收回公司规定程序否河源倍得力实业有限公司应收服务费 93,179.85 无法收回公司规定程序否佛山市富明房地产开发有限公司应收服务费 90,000.00 无法收回公司规定程序否西安万景美奂置业有限公司应收服务费 90,000.00 无法收回公司规定程序否融旭投资发展有限公司应收服务费 90,000.00 无法收回公司规定程序否中国铁建房地产集团有限公司应收服务费 87,500.00 无法收回公司规定程序否武汉鑫瑞隆祥置业有限公司应收服务费 85,857.83 无法收回公司规定程序否哈尔滨鑫隆业房地产开发有限公司应收服务费 81,635.00 无法收回公司规定程序否福州海坤房地产开发有限公司应收服务费 80,000.81 无法收回公司规定程序否唐山市丰南区嘉隆房地产开发有限公司应收服务费 80,000.00 无法收回公司规定程序否惠州市金汇投资发展有限公司应收服务费 80,000.00 无法收回公司规定程序否山东鑫琦实业集团房地产开发有限公司应收服务费 80,000.00 无法收回公司规定程序否惠州市金湖房地产有限公司应收服务费 79,760.71 无法收回公司规定程序否晋江金碧置业有限公司应收服务费 78,000.00 无法收回公司规定程序否西双版纳和威置业有限责任公司应收服务费 75,000.00 无法收回公司规定程序否大连平岛置地有限公司应收服务费 73,481.87 无法收回公司规定程序否青岛盈丰置业有限公司应收服务费 71,732.00 无法收回公司规定程序否成都雄飞大衍房地产开发有限公司应收服务费 70,969.40 无法收回公司规定程序否贵州红华物流有限公司应收服务费 70,000.00 无法收回公司规定程序否唐山君熙房地产开发有限公司应收服务费 70,000.00 无法收回公司规定程序否南通圆融房地产开发有限公司应收服务费 67,998.38 无法收回公司规定程序否齐齐哈尔温商房地产开发有限公司应收服务费 61,525.00 无法收回公司规定程序否中建新塘（天津）投资发展有限公司应收服务费 60,000.00 无法收回公司规定程序否寿县昂鑫房地产开发有限公司应收服务费 60,000.00 无法收回公司规定程序否重庆兴盈房地产开发有限公司应收服务费 60,000.00 无法收回公司规定程序否郑州磊鑫房地产开发有限公司应收服务费 60,000.00 无法收回公司规定程序否深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文惠州大亚湾新天房地产开发有限公司应收服务费 60,000.00 无法收回公司规定程序否青岛天安数码城有限公司应收服务费 55,540.00 无法收回公司规定程序否宁波复地明珠置业有限公司应收服务费 52,433.18 无法收回公司规定程序否山东省鲁商置业有限公司应收服务费 51,080.00 无法收回公司规定程序否惠州市惠阳京诚房地产开发有限公司应收服务费 50,854.00 无法收回公司规定程序否漯河市融创置业有限公司应收服务费 50,000.00 无法收回公司规定程序否新密市祥和房地产开发有限公司应收服务费 50,000.00 无法收回公司规定程序否盱眙商贸龙泉湖旅游开发有限公司应收服务费 50,000.00 无法收回公司规定程序否郑州中建大观置业有限公司应收服务费 50,000.00 无法收回公司规定程序否湖南青竹湖置业有限公司应收服务费 50,000.00 无法收回公司规定程序否福建星海房地产有限公司应收服务费 48,560.00 无法收回公司规定程序否江西海熙置业有限公司应收服务费 46,173.86 无法收回公司规定程序否常州悦盛房地产发展有限公司应收服务费 46,114.51 无法收回公司规定程序否惠州大亚湾泰达实业有限公司应收服务费 45,037.00 无法收回公司规定程序否惠州纬通房产有限公司应收服务费 43,992.00 无法收回公司规定程序否大连信开房地产开发有限公司应收服务费 43,251.55 无法收回公司规定程序否重庆钰鑫置业发展有限公司应收服务费 40,000.00 无法收回公司规定程序否中建三局第一建设工程有限责任公司应收服务费 40,000.00 无法收回公司规定程序否重庆汉融实业有限公司应收服务费 40,000.00 无法收回公司规定程序否中交地产宜兴有限公司应收服务费 40,000.00 无法收回公司规定程序否惠州大亚湾华彩房地产开发有限公司应收服务费 40,000.00 无法收回公司规定程序否河源凯通置业有限公司应收服务费 39,711.22 无法收回公司规定程序否东莞市滨江晋业房地产开发有限公司应收服务费 36,600.40 无法收回公司规定程序否无锡世茂新发展置业有限公司应收服务费 35,000.00 无法收回公司规定程序否合肥保利和筑房地产有限公司应收服务费 34,700.00 无法收回公司规定程序否郑州市威望置业有限公司应收服务费 33,000.00 无法收回公司规定程序否四川华灏置业有限公司应收服务费 30,000.00 无法收回公司规定程序否海南北信置业有限公司应收服务费 30,000.00 无法收回公司规定程序否惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司应收服务费 30,000.00 无法收回公司规定程序否山东尚贤置业有限公司应收服务费 30,000.00 无法收回公司规定程序否河南晖达嘉睿置业有限公司应收服务费 30,000.00 无法收回公司规定程序否江苏省苏建集团股份有限公司海安开发区应收服务费 29,531.87 无法收回公司规定程序否分公司天津宝利集团有限公司应收服务费 28,000.00 无法收回公司规定程序否深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文惠州腾凯实业有限公司应收服务费 27,329.59 无法收回公司规定程序否河南易升合置业有限公司应收服务费 25,567.33 无法收回公司规定程序否南昌中骏房地产开发有限公司应收服务费 25,000.00 无法收回公司规定程序否惠州市银泰达实业有限公司应收服务费 23,959.00 无法收回公司规定程序否平湖市万城房地产有限公司应收服务费 23,115.00 无法收回公司规定程序否青岛银盛泰亿联置业有限公司应收服务费 22,529.71 无法收回公司规定程序否南京峻景房地产开发有限公司应收服务费 22,000.00 无法收回公司规定程序否中山市碧翠房地产开发有限公司应收服务费 20,878.20 无法收回公司规定程序否合肥一航万科地产有限公司应收服务费 20,768.31 无法收回公司规定程序否哈尔滨力众房地产开发有限公司应收服务费 20,683.00 无法收回公司规定程序否广东保利房地产开发有限公司应收服务费 20,531.84 无法收回公司规定程序否朝阳合丰房地产开发有限公司应收服务费 20,357.00 无法收回公司规定程序否保利湛江房地产开发有限公司应收服务费 20,000.00 无法收回公司规定程序否青岛九浦泰达置业有限公司应收服务费 20,000.00 无法收回公司规定程序否东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司应收服务费 20,000.00 无法收回公司规定程序否广州凯得科技发展有限公司应收服务费 20,000.00 无法收回公司规定程序否青岛建安建设集团有限公司应收服务费 20,000.00 无法收回公司规定程序否湖北中祥置业有限公司应收服务费 20,000.00 无法收回公司规定程序否保利（福建）房地产投资有限公司应收服务费 20,000.00 无法收回公司规定程序否哈尔滨华茂房地产开发有限公司应收服务费 20,000.00 无法收回公司规定程序否汕尾市保利房地产开发有限公司应收服务费 19,000.00 无法收回公司规定程序否融侨集团合肥置业有限公司应收服务费 17,500.52 无法收回公司规定程序否武汉万科城花璟苑房地产有限公司应收服务费 17,500.00 无法收回公司规定程序否肇庆市青莲花苑开发有限公司应收服务费 17,001.40 无法收回公司规定程序否惠州市景生实业有限公司应收服务费 16,826.66 无法收回公司规定程序否成都锦棣置业有限责任公司应收服务费 16,569.00 无法收回公司规定程序否武汉市都市产业投资发展有限责任公司应收服务费 16,317.76 无法收回公司规定程序否西安翔宇不动产有限公司应收服务费 16,197.10 无法收回公司规定程序否山东高速置业发展有限公司滕州分公司应收服务费 14,828.24 无法收回公司规定程序否重庆中航万科峻景置业有限公司应收服务费 13,000.00 无法收回公司规定程序否长沙君捷置业投资有限公司应收服务费 12,562.00 无法收回公司规定程序否海门天晟房地产发展有限公司应收服务费 12,236.00 无法收回公司规定程序否成都硕泰丽都地产开发有限公司应收服务费 10,269.55 无法收回公司规定程序否金地集团扬州房地产发展有限公司应收服务费 10,000.00 无法收回公司规定程序否深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文河北智高房地产开发有限责任公司应收服务费 10,000.00 无法收回公司规定程序否成都鲁能置业有限公司应收服务费 10,000.00 无法收回公司规定程序否山东兴盟置业有限公司应收服务费 10,000.00 无法收回公司规定程序否江苏振盛置业有限公司应收服务费 8,123.00 无法收回公司规定程序否中山市恒盛房地产投资有限公司应收服务费 6,900.00 无法收回公司规定程序否漳州招商房地产有限公司应收服务费 6,000.00 无法收回公司规定程序否河北智恒房地产开发有限公司应收服务费 5,875.00 无法收回公司规定程序否惠州市亚新房地产有限公司应收服务费 5,657.86 无法收回公司规定程序否武汉清能意盛置业有限公司应收服务费 5,108.00 无法收回公司规定程序否江西当代节能置业有限公司应收服务费 5,000.00 无法收回公司规定程序否葛洲坝海集房地产开发有限公司应收服务费 5,000.00 无法收回公司规定程序否石狮金碧置业有限公司应收服务费 4,973.00 无法收回公司规定程序否成都金怡源房地产开发有限公司应收服务费 4,872.64 无法收回公司规定程序否长沙翡翠金轮置业有限公司应收服务费 4,700.00 无法收回公司规定程序否南京服务外包产业园有限公司应收服务费 4,300.00 无法收回公司规定程序否武汉南国昌晟商业发展有限责任公司应收服务费 3,177.00 无法收回公司规定程序否合肥保利房地产开发有限公司应收服务费 3,000.00 无法收回公司规定程序否哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司应收服务费 2,875.00 无法收回公司规定程序否厦门匹克投资管理有限公司应收服务费 2,768.07 无法收回公司规定程序否长沙天骄房地产开发有限公司应收服务费 2,764.80 无法收回公司规定程序否南宁市盛尧房地产开发有限公司应收服务费 2,480.00 无法收回公司规定程序否北京搜房网络技术有限公司青岛分公司应收服务费 2,476.50 无法收回公司规定程序否阳江市中集富日房地产开发有限公司应收服务费 2,384.10 无法收回公司规定程序否惠州市三田实业发展有限公司应收服务费 2,255.00 无法收回公司规定程序否合肥保利和新房地产有限公司应收服务费 2,250.00 无法收回公司规定程序否宁波市华逸建设开发有限公司应收服务费 2,000.00 无法收回公司规定程序否重庆得劲房地产开发有限公司应收服务费 2,000.00 无法收回公司规定程序否句容天工置业有限公司应收服务费 2,000.00 无法收回公司规定程序否成都花雨实业有限公司应收服务费 2,000.00 无法收回公司规定程序否金融街惠州置业有限公司应收服务费 1,980.68 无法收回公司规定程序否湖南保利房地产开发有限公司应收服务费 1,560.00 无法收回公司规定程序否山东兴迪尔置业集团有限公司应收服务费 1,465.00 无法收回公司规定程序否武汉保利百合房地产开发有限公司应收服务费 1,393.00 无法收回公司规定程序否湖南三鹰房地产开发有限公司应收服务费 1,300.00 无法收回公司规定程序否深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文上海粤世宏实业发展有限公司应收服务费 1,000.00 无法收回公司规定程序否广西联合佳成置业有限公司应收服务费 1,000.00 无法收回公司规定程序否恒大地产集团九江有限公司应收服务费 1,000.00 无法收回公司规定程序否青岛和达创世纪置业有限公司应收服务费 1,000.00 无法收回公司规定程序否其他应收服务费 2,688.83 无法收回公司规定程序否合计 -- 33,704,110.79 -- -- -- 应收账款核销说明：本期核销的应收账款主要是公司应收的代理服务费和顾问策划费，对于这些在财务上已经核销的应收款项，公司仍会继续催收。（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额69,991,989.81元，占应收账款年末余额合计数的比例为6.78%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额30,000.00元。 4、预付款项（1）预付款项按账龄列示单位：元期末余额期初余额账龄金额比例金额比例 1 年以内 197,365,905.42 87.71% 57,702,168.78 92.13% 1至2年 24,129,128.06 10.72% 4,055,347.87 6.47% 2至3年 2,692,128.06 1.20% 54,103.00 0.09% 3 年以上 841,487.00 0.37% 823,162.00 1.31% 合计 225,028,648.54 -- 62,634,781.65 -- 账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：单位名称年末余额款项性质未结算原因恒泰证券股份有限公司世联小贷一期资产支持专项计划 20,640,839.34 资产证券化款项未达到结算条件深圳市中孚泰文化建筑建设股份有限公司 1,625,030.95 工程款未达到结算条件湖南原弘产房地产开发有限公司 1,293,831.06 开发商以房抵付代理费未达到结算条件惠州市稳坤房地产发展有限公司 815,387.00 开发商以房抵付代理费未达到结算条件山东恒生置地股份有限公司 630,000.00 开发商以房抵付代理费未达到结算条件淄博金泽房地产开发有限公司高青分公司 559,522.00 开发商以房抵付代理费未达到结算条件芜湖市镜湖区人民法院 559,000.00 诉讼保全费未达到结算条件恒生地产济南有限公司 557,758.00 开发商以房抵付代理费未达到结算条件深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文深圳市弘宝森机电设备工程有限公司 243,456.00 采购款未达到结算条件合计 26,924,824.35 （2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况本年按预付对象归集的年末余额前五名预付款项汇总金额98,164,078.87元，占预付款项年末余额合计数的比例为43.62%。主要是预付开发商的承销款和资产证券化的款项。其他说明：期末预付账款比期初增加162,393,866.89元，增长了259.27%，增加的金额主要是： 1）本报告期二级子公司世联投资预付开发商承销款增加59,172,301.66元； 2）本报告期公司公寓管理业务预付的租金和工程款比期初增加59,390,368.03元； 3）本报告期中恒泰证券股份有限公司世联小贷一期资产支持专项计划比期初增加6,738,856.89元。 5、其他应收款（1）其他应收款分类披露单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提比账面价值计提比账面价值金额比例金额金额比例金额例例按信用风险特征组合计提坏 307,938,206.25 100.00% 2,112,404.04 0.69% 305,825,802.21 214,400,754.37 100.00% 45,327,268.53 21.14% 169,073,485.84 账准备的其他应收款合计 307,938,206.25 100.00% 2,112,404.04 0.69% 305,825,802.21 214,400,754.37 100.00% 45,327,268.53 21.14% 169,073,485.84 期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款： □ 适用 √ 不适用组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款： □ 适用 √ 不适用组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款： □ 适用 √ 不适用组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款： √ 适用 □ 不适用深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文类别期末余额期初余额账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值金额比例金额计提比金额比例金额计提比例例个别认定不存在减 303,269,862.21 98.48% 303,269,862.21 166,372,545.84 77.60% 166,372,545.84 值的其他应收款个别认定存在减值 4,668,344.04 1.52% 2,112,404.04 45.25% 2,555,940.00 48,028,208.53 22.40% 45,327,268.53 94.38% 2,700,940.00 的其他应收款合计 307,938,206.25 100.00% 2,112,404.04 - 305,825,802.21 214,400,754.37 100.00% 45,327,268.53 - 169,073,485.84 期末其他应收款账面余额比期初增加了93,537,451.88元，增长了43.63%，主要原因是： 1）本报告期公司支付的项目押金同比增加19,443.86万元； 2）本报告期公司收回了上期业务合作意向金和合作款共7,828.70万元。（2）个别认定存在减值的其他应收款 1）个别认定存在减值的其他应收款明细单位名称账面余额坏账金额计提比例计提原因李勇/深圳鑫德宝汽车销售有限公司 413,4900.00 1,653,960.00 40.00% 垫资赎楼款，超期未收回李志高/皮立志/郑菲 300,000.00 225,000.00 75.00% 垫资赎楼款，超期未收回方凯铭 87,041.22 87,041.22 100.00% 预计无法收回二中校友会 84,107.50 84,107.50 100.00% 预计无法收回胡成 40,000.00 40,000.00 100.00% 预计无法收回青岛荣海游艇销售有限公司 22,295.32 22,295.32 100.00% 预计无法收回合计 4,668,344.04 2,112,404.04 2）组合中，个别认定未发生减值的其他应收款账龄年末余额年初余额金额比例金额比例 1年以内 267,891,220.12 88.33% 138,704,602.87 83.37% 1-2年 20,163,704.57 6.65% 7,847,422.23 4.72% 2-3年 4,574,155.50 1.51% 8,984,564.55 5.40% 3－4年 7,875,704.78 2.60% 2,268,463.11 1.36% 4－5年 873,438.04 0.29% 3,907,934.64 2.35% 5年以上 1,891,639.20 0.62% 4,659,558.44 2.80% 合计 303,269,862.21 100.00% 166,372,545.84 100.00% （2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况本期计提坏账准备金额-16,135,071.33 元；本期收回或转回坏账准备金额 17,166,211.75 元。其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文单位：元单位名称转回或收回金额收回方式北京欧狮龙建材工业有限责任公司 16,855,000.00 现金收回陈小春 293,846.00 现金收回方凯铭 12,425.53 现金收回离职员工代扣代缴款 4,940.22 现金收回合计 17,166,211.75 -- 公司对在财务上已经核销或认定为存在减值的应收款项，仍然会继续催收，并根据情况逐步加大催收力度，本报告期收回了部分前期已核销的应收款项17,166,211.75元。（3）本期实际核销的其他应收款情况单位：元项目核销金额垫资赎楼款 25,293,592.96 代扣代缴款 571,124.89 项目保证金 960,000.00 押金保证金 260,015.53 其中重要的其他应收款核销情况：单位：元款项是否由关单位名称其他应收款性质核销金额核销原因履行的核销程序联交易产生陈小春垫资赎楼款 8,296,154.00 无法收回公司规定程序否黄方友/深圳万禧通电子有限公司垫资赎楼款 6,981,790.93 无法收回公司规定程序否高锐伟/张爱彬/东莞快美加礼品公司垫资赎楼款 6,612,211.65 无法收回公司规定程序否周小平垫资赎楼款 1,710,000.00 无法收回公司规定程序否胡先金垫资赎楼款 1,380,400.00 无法收回公司规定程序否成都众怡房地产开发有限公司项目保证金 800,000.00 无法收回公司规定程序否离职员工代扣代缴款 571,124.89 无法收回公司规定程序否蔡扬凯/廖颖毅垫资赎楼款 313,036.38 无法收回公司规定程序否成都市武侯城市发展投资有限责任公司项目保证金 160,000.00 无法收回公司规定程序否项目宿舍房屋租赁押金 169,961.86 无法收回公司规定程序否华侨城/融科店房屋租赁押金 90,053.67 无法收回公司规定程序否合计 -- 27,084,733.38 -- -- -- 其他应收款核销说明：深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文本期核销的其他应收款主要是垫资赎楼款，办公楼、宿舍的租赁押金和员工离职无法收回的代交代扣款项。（4）其他应收款按款项性质分类情况单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额押金、保证金 244,254,764.96 49,816,145.72 业务借款 46,220,266.49 23,961,533.93 业务合作意向金 50,000,000.00 预支薪资 5,740,520.92 6,106,711.02 垫资赎楼 4,434,900.00 47,022,338.96 代收代付款 4,332,289.27 3,481,999.15 物业管理应收款 592,090.27 3,266,132.72 支付客户业务合作款 28,287,000.00 其他 2,363,374.34 2,458,892.87 合计 307,938,206.25 214,400,754.37 （5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况单位：元占其他应收款期末单位名称款项的性质期末余额账龄坏账准备期末余额余额合计数的比例成都市保华房地产开发有押金、保证金 31,254,457.50 1 年以内 10.15% 0.00 限公司成都雅驰置业有限公司押金、保证金 18,073,886.00 1 年以内 5.87% 0.00 深圳市房联宝宝金融信息 P2P 平台风险保证金 16,270,835.98 2 年以内 5.28% 0.00 服务有限公司固安县和惠房地产开发有押金、保证金 11,400,000.00 1 年以内 3.70% 0.00 限公司吉林省宏佳房地产开发有押金、保证金 10,000,000.00 1 年以内 3.25% 0.00 限公司惠州市龙宸实业有限公司押金、保证金 10,000,000.00 1 年以内 3.25% 0.00 合计 -- 96,999,179.48 -- 31.50% 0.00 6、存货公司是否需要遵守房地产行业的披露要求否深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文不适用 7、贷款项目年末余额期初余额贷款 1,148,471,928.23 2,057,594,714.40 继续涉入资产 10,000,000.00 合计 1,148,471,928.23 2,067,594,714.40 （1）贷款分类类别年末余额年初余额金额比例贷款损失准备金额比例贷款损失准备正常类 1,087,513,727.61 1.50% 16,312,705.91 2,018,234,231.11 1.50% 30,290,659.72 关注类 67,216,522.25 3.00% 2,016,495.61 55,967,083.86 2.94% 1,644,871.26 次级类 8,870,162.55 31.35% 2,781,196.71 8,880,920.88 26.63% 2,364,686.39 可疑类 21,898,945.09 72.68% 15,917,031.04 27,822,373.37 68.33% 19,009,677.45 损失类 23,342,515.06 100.00% 23,342,515.06 合计 1,185,499,357.50 -- 37,027,429.27 2,134,247,124.28 -- 76,652,409.88 期末贷款金额比期初减少948,747,766.79元，比例下降44.45%，主要是因为本报告期公司贷款到期收回本金较多。（2）本年计提、转回（或收回）贷款损失准备情况本年计提贷款损失准备金额17,111,206.06元，转回以前年度已核销的贷款损失准备3,127,741.34元。其中本年转回以前年度核销的贷款损失准备如下：贷款种类核销金额核销原因履行的核销程序款项是否由关联交易产生家圆云贷 162,414.67 无法收回公司规定程序否商工贷 2,965,326.67 无法收回公司规定程序否合计 3,127,741.34 （3）本期实际核销的贷款项目核销金额实际核销的贷款 59,863,928.01 其中重要的贷款核销情况：贷款种类核销金额核销原因履行的核销程序款项是否由关联交易产生家圆云贷 59,863,928.01 无法收回公司规定程序否深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文合计 59,863,928.01 （4）继续涉入资产、继续涉入负债本集团于2015年9月8日与深圳平安大华汇通财富管理有限公司签署《平安汇通世联小贷1号专项资产管理计划资产管理合同》，向平安汇通世联小贷1号专项资产管理计划的普通级投资1,000万元。资管计划规模为1亿元人民币，其中普通级2,000 万元，普通级持有人以所持的资产份额为限承担亏损。贷款原始权益人为本公司二级子公司世联小贷。本集团转移了该组贷款所有权相关的部分重大风险和报酬，但由于设立了次级权益，因而也保留了所有权相关的部分重大风险和报酬，并且能够对留存的该部分权益实施控制。根据金融资产转让准则，本集团采用继续涉入法对该金融资产转移交易进行会计处理，上年确认继续涉入资产1,000万元，确认继续涉入负债1,000万元，分别在贷款及其他流动负债列报。 2016年10月28日，平安汇通世联小贷1号专项资产管理计划完成清算，项目结束，不在确认继续涉入资产及继续涉入负债。 8、其他流动资产单位：元项目期末余额期初余额预缴税费 15,899,559.21 合计 15,899,559.21 其他说明：期末其他流动资产主要是公司待抵扣的增值税进项税额和预缴的增值税。 9、可供出售金融资产（1）可供出售金融资产情况单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值可供出售债务工具： 546,059,457.55 546,059,457.55 258,881,500.00 258,881,500.00 按成本计量的 546,059,457.55 546,059,457.55 258,881,500.00 258,881,500.00 合计 546,059,457.55 546,059,457.55 258,881,500.00 258,881,500.00 （2）期末按成本计量的可供出售金融资产单位：元账面余额减值准备在被投资单被投资单位本期本期本期现金红利期初本期增加本期减少期末期初期末位持股比例增加减少上海中城联盟投 55,630,000.00 55,630,000.00 3.0560% 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文资管理有限公司上海城凯投资有 50,000,000.00 50,000,000.00 9.8040% 限公司深圳英博科技产 800,000.00 800,000.00 2.00% 业培育有限公司深圳英智投资管 2,500.00 2,500.00 2.50% 理有限公司深圳英智剑桥科技投资基金合伙 1,498,500.00 1,498,500.00 2,997,000.00 10.00% 企业（有限合伙）中城新产业控股 10,000,000.00 1,250,000.00 1,250,000.00 10,000,000.00 6.250% （深圳）有限公司深圳市南电云商 1,300,000.00 1,300,000.00 13.00% 有限公司上海中城创盈商业经营管理有限 1,000,500.00 1,000,500.00 6.6700% 公司上海万宁文化创意产业发展有限 16,000,000.00 16,000,000.00 20.00% 公司上海腾赋企业管理合伙企业（有限 16,000,000.00 16,000,000.00 51.6130% 合伙） AMAZING LION 4,850,611.30 4,850,611.30 18.670% Limited 深圳市世联共享投资股份有限公 2,700,000.00 2,700,000.00 18.00% 司上海中城勇略投资中心（有限合 600,000.00 600,000.00 8.3333% 伙）深圳市搜社区服务发展研究有限 450,000.00 450,000.00 15.00% 公司芜湖汇德肆号 1,000,000.00 1,000,000.00 0.6897% 芜湖汇德伍号 1,000,000.00 1,000,000.00 0.4619% 芜湖汇德陆号 1,000,000.00 1,000,000.00 0.4619% 云贷伍号 50,000.00 50,000.00 0.2475% 云贷陆号 500,000.00 50,000.00 450,000.00 1.8600% 14,180.57 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文世联小贷一期资产支持专项计划 54,000,000.00 54,000,000.00 2,031.11 次级资产支持证券外贸信托汇金 9 30,000,000.00 30,000,000.00 417,419.72 号平安汇通世联小 10,000,000.00 10,000,000.00 4,327,791.37 贷1号同创世联地产平 44,100,000.00 44,100,000.00 2,752,893.00 衡二号基金世联同创不动产 322,772,771.25 322,772,771.25 稳健一号基金同创世联地产平 21,400,000.00 17,943,925.00 3,456,075.00 衡三号基金合计 258,881,500.00 390,521,882.55 103,343,925.00 546,059,457.55 -- 7,514,315.77 （3）其他说明 1）云贷伍号、云贷陆号分别即深圳世联云贷伍号投资管理合伙企业（有限合伙）、深圳世联云贷陆号投资管理合伙企业（有限合伙），本公司之三级子公司山川投资做为普通合伙人对其进行投资管理。 2）芜湖汇德肆号、芜湖汇德伍号、芜湖汇德陆号分别即芜湖汇德肆号投资中心（有限合伙）、芜湖汇德伍号投资中心（有限合伙）、芜湖汇德陆号投资中心（有限合伙），本公司之三级子公司上海股投做为普通合伙人对其进行投资管理。 3）上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙），本公司之三级子公司上海股投做为普通合伙人对其进行投资管理，本公司之二级子公司世联先锋做为有限合伙人对其进行投资，根据合伙协议规定，本公司对其无控制权，亦无重大影响。 4）2016年10月AMAZING LION Limited引入新的投资者增资，本公司持有的股权从20.00%被稀释到18.67%，根据投资协议，增加一名董事后，本公司对其不再具有重大影响，按会计政策由长期股权投资转入为可供出售金融资产进行核算。 5）本公司间接持有上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙）51.613%股权、上海万宁文化创意产业发展有限公司 20.00% 股权，均为子公司上海股投公司的资产运营项目企业，本公司对项目不具有控制权，亦无重大影响，按会计政策列入可供出售金融资产进行核算。 10、长期股权投资单位：元本期增减变动减值被投资单准备期初余额权益法下确其他综合其他权益宣告发放计提减期末余额位追加投资减少投资其他期末认的投资损收益调整变动现金股利值准备余额深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文益或利润一、合营企业武汉都市世联资产 898,135.86 2,605,480.55 3,503,616.41 管理有限公司深圳世松安老服务 500,000.00 -329,591.24 170,408.76 有限公司小计 898,135.86 500,000.00 2,275,889.31 3,674,025.17 二、联营企业青岛国信世联物业 3,823,263.70 543,701.61 4,366,965.31 管理有限公司深圳世联同创资产 9,800,000.00 10,045,000.00 4,006,059.95 -493,150.69 23,357,909.26 管理有限公司 AMAZIN G LION 4,101,435.68 -4,101,435.68 0.00 Limited 重庆小样达客网络 490,000.00 -371,094.15 697,997.57 816,903.42 科技服务有限公司重庆小样创业服务有限公司小计 17,724,699.38 10,535,000.00 4,178,667.41 697,997.57 -493,150.69 -4,101,435.68 28,541,777.99 合计 18,622,835.24 11,035,000.00 6,454,556.72 697,997.57 -493,150.69 -4,101,435.68 32,215,803.16 其他说明 1）本集团持有武汉都市世联资产管理有限公司50%股权、持有深圳世松安老服务有限公司50%股权、持有青岛国信世联物业管理有限公司35%股权、持有深圳世联同创资产管理有限公司49%股权、持有重庆小样达客网络科技服务有限公司45.08% 股权、持有重庆小样创业服务有限公司40%股权，上述投资按公司会计政策均按权益法核算。 2）2016年10月AMAZING LION Limited引入新的投资者增资，本公司持有的股权从20.00%被稀释到18.67%，根据投资协议，增加一名董事后，本公司对其不再具有重大影响，按会计政策由长期股权投资转出为可供出售金融资产进行核算。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 11、投资性房地产（1）采用成本计量模式的投资性房地产 √ 适用 □ 不适用单位：元项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计一、账面原值 1.期初余额 111,933,016.63 111,933,016.63 2.本期增加金额 32,961,534.63 32,961,534.63 （1）外购 145,549.81 145,549.81 （2）存货\固定资产\在建工程转入 32,815,984.82 32,815,984.82 （3）企业合并增加 3.本期减少金额（1）处置（2）其他转出 4.期末余额 144,894,551.26 144,894,551.26 二、累计折旧和累计摊销 1.期初余额 19,951,034.06 19,951,034.06 2.本期增加金额 12,197,471.95 12,197,471.95 （1）计提或摊销 3,972,205.83 3,972,205.83 （2）固定资产转入 8,225,266.12 8,225,266.12 3.本期减少金额（1）处置（2）其他转出 4.期末余额 32,148,506.01 32,148,506.01 三、减值准备 1.期初余额 2.本期增加金额（1）计提 3、本期减少金额深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文（1）处置（2）其他转出 4.期末余额四、账面价值 1.期末账面价值 112,746,045.25 112,746,045.25 2.期初账面价值 91,981,982.57 91,981,982.57 （2）未办妥产权证书的投资性房地产情况单位：元项目账面价值未办妥产权证书原因济南市历下区经十东路北侧鲁商国奥城 18 层 18,527,196.22 开发商统一办理，提交资料中其他说明 1）本报告期新增的投资性房地产主要是：位于北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢5层C座六层、1幢6层C座七层房产，部分由公司自用转为对外出租，总共出租978.52平方米，从固定资产转入时其净值19,927,534.64元；位于沈阳世贸广场一期3 号楼1306-1307室房产，由公司自用转为对外出租，总共出租368.01平方米，从固定资产转入时其净值4,043,479.85元；位于春华四季园13栋38#商铺房产，由公司自用转为对外出租，从固定资产转入时其净值619,704.21元。 2）本期增加栏中\"外购\"项，主要是本报告期公司济南市历下区经十东路北侧鲁商国奥城18层在办理房产证中，实际缴纳的契税比已预估入账金额多出的增加额。 12、固定资产（1）固定资产情况单位：元项目房屋及建筑物电子设备及其他运输设备合计一、账面原值： 1.期初余额 170,064,444.02 76,133,473.20 51,583,727.75 297,781,644.97 2.本期增加金额 2,122,190.34 17,953,336.34 9,137,705.87 29,213,232.55 （1）购置 2,122,190.34 17,953,336.34 9,137,705.87 29,213,232.55 （2）在建工程转入（3）企业合并增加（4）从投资性房地产重分类转入 3.本期减少金额 32,815,984.82 9,114,143.08 9,407,563.99 51,337,691.89 （1）处置或报废 3,406,697.13 8,851,265.23 12,257,962.36 （2）重分类转出到投资性房地产 32,815,984.82 32,815,984.82 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文（3）处置子公司 5,707,445.95 556,298.76 6,263,744.71 4.期末余额 139,370,649.54 84,972,666.46 51,313,869.63 275,657,185.63 二、累计折旧 1.期初余额 31,695,158.07 48,418,009.37 35,680,929.71 115,794,097.15 2.本期增加金额 4,665,518.06 8,268,559.66 5,103,817.24 18,037,894.96 （1）计提 4,665,518.06 8,268,559.66 5,103,817.24 18,037,894.96 （2）从投资性房地产重分类转入 3.本期减少金额 8,225,266.12 7,418,729.63 8,133,298.91 23,777,294.66 （1）处置或报废 3,002,928.53 7,728,583.86 10,731,512.39 （2）重分类转出到投资性房地产 8,225,266.12 8,225,266.12 （3）处置子公司 4,415,801.10 404,715.05 4,820,516.15 4.期末余额 28,135,410.01 49,267,839.40 32,651,448.04 110,054,697.45 三、减值准备 1.期初余额 2.本期增加金额（1）计提 3.本期减少金额（1）处置或报废 4.期末余额四、账面价值 1.期末账面价值 111,235,239.53 35,704,827.06 18,662,421.59 165,602,488.18 2.期初账面价值 138,369,285.95 27,715,463.83 15,902,798.04 181,987,547.82 （2）未办妥产权证书的固定资产情况单位：元项目账面价值未办妥产权证书的原因济南市历下区经十东路北侧鲁商国奥城 17 层 18,527,196.21 开发商统一办理，资料提交中山东鲁商国奥城写字楼车位 6 个 884,950.14 资料提交中大连市甘井子区雅林园 55 号 3 单元 2 层 2 号 1,444,014.00 开发商统一办理，资料提交中安德利迎海花园 4 号楼 1 单元 4-1-403 557,035.46 开发商统一办理，资料提交中山东省烟台市芝罘区南大街 178 号振华国际 1607 室 972,576.48 开发商统一办理，资料提交中腾州市爱家豪庭单元及商业房 3,610,677.87 开发商统一办理，资料提交中深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文滕州市市政务中心南侧翠湖天地 1,363,639.79 开发商统一办理，资料提交中山东省青岛市李沧区青山路 718 号海尔鼎世华府 1 号楼 1,274,550.60 开发商统一办理，资料提交中 1 单元 12 层 1201 户其他说明 1）固定资产的抵押情况 2016年9月20日，本集团以位于北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢5层C座六层、1幢6层C座七层房产作为抵押，与平安银行股份有限公司深圳分行签订了平银战略六部综字20160701第001号综合授信合同，综合授信期限为2016年9月20日至 2018年9月19日，截止2016年12月31日，该物业的固定资产账面原值为70,060,928.54元，净值为49,743,259.34元，其中投资性房地产的账面原值为52,545,566.04 元，净值为37,307,351.94 元；固定资产中房地产账面原值17,515,362.50 元，净值为 12,435,907.40元。 2016年11月11日，本集团以西安高新区高新国际商务中心数码大厦13201室，武汉瑞通广场B座19层、21层，天津市和平区解放北路与曲阜道交口西南侧信达广场塔楼第9层901-903、905-912、第10层1001-1003、1005-1012做为抵押，与招商银行股份有限公司深圳分行签订了2016公二字0016320587号授信协议，抵押期限自2016年12月15日至2018年12月14日。截止 2016年12月31日，以上物业的固定资产账面原值为84,268,414.10元，净值为64,388,540.56元，其中投资性房地产的账面原值为22,476,142.78元，净值为16,239,013.85元；固定资产中房地产账面原值61,792,271.32元，净值为48,149,526.71元。 2）截至2016年12月31日止，无暂时闲置房屋建筑物。 3）截至2016年12月31日，无迹象表明本集团固定资产可能发生了减值，期末未计提固定资产减值准备。 4）减少栏中\"处置子公司\"项，主要是本报告期公司已转让青岛雅园的全部股权，青岛雅园公司的固定资产不再纳入公司的合并范围。 13、无形资产（1）无形资产情况单位：元项目土地使用权专利权非专利技术软件车位使用权合计一、账面原值 1.期初余额 24,015,452.94 46,375,000.00 70,390,452.94 2.本期增加金额 2,578,267.80 2,578,267.80 （1）购置 2,578,267.80 2,578,267.80 （2）内部研发（3）企业合并增加 3.本期减少金额 435,000.00 44,840,000.00 45,275,000.00 （1）处置深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文（2）处置子公司 435,000.00 44,840,000.00 45,275,000.00 4.期末余额 26,158,720.74 1,535,000.00 27,693,720.74 二、累计摊销 1.期初余额 17,008,623.41 1,768,191.82 18,776,815.23 2.本期增加金额 6,243,245.42 562,838.62 6,806,084.04 （1）计提 6,243,245.42 562,838.62 6,806,084.04 3.本期减少金额 326,250.00 2,283,518.58 2,609,768.58 （1）处置（2）处置子公司 326,250.00 2,283,518.58 2,609,768.58 4.期末余额 22,925,618.83 47,511.86 22,973,130.69 三、减值准备 1.期初余额 2.本期增加金额（1）计提 3.本期减少金额（1）处置 4.期末余额四、账面价值 1.期末账面价值 3,233,101.91 1,487,488.14 4,720,590.05 2.期初账面价值 7,006,829.53 44,606,808.18 51,613,637.71 本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.00%。（2）其他说明本集团车位使用权系：1）根据本公司二级子公司青岛雅园公司与新世界（青岛）置地有限公司签订《新世界数码港车位使用权出让合同》，新世界（青岛）置地有限公司将其拥有的“新世界数码港”的车位使用权转让给青岛雅园公司，车位使用权期限从2014年6月30日至2050年8月7日止；2）根据本公司二级子公司西安世联公司与天地源股份有限公司西安置业分公司签订《地下停车位使用权购买协议》，西安世联公司购买车位的使用期限从购买日起至该地块的土地使用权证终止之日止。减少栏中\"处置子公司\"项，主要是本报告期公司已转让青岛雅园的全部股权后，青岛雅园公司的无形资产不再纳入公司的合并范围。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 14、商誉（1）商誉账面原值单位：元被投资单位名称或形成商誉的事期初余额本期增加本期减少期末余额项山东世联 42,992,074.82 42,992,074.82 四川嘉联 30,652,993.04 30,652,993.04 重庆世联 13,484,800.36 13,484,800.36 世联投资 5,515,896.34 5,515,896.34 世联小贷 5,446,386.24 5,446,386.24 盛泽担保 20,929,875.36 20,929,875.36 青岛雅园 17,885,953.97 17,885,953.97 北京安信行 69,000,000.00 69,000,000.00 厦门立丹行 76,224,942.54 76,224,942.54 青岛荣置地 48,125,480.21 48,125,480.21 合计 330,258,402.88 17,885,953.97 312,372,448.91 （2）商誉减值准备单位：元被投资单位名称或形成商誉的事期初余额本期增加本期减少期末余额项山东世联 21,700,500.00 21,700,500.00 重庆世联 10,495,300.00 10,495,300.00 盛泽金融组 3,960,000.00 3,960,000.00 合计 36,155,800.00 36,155,800.00 说明商誉减值测试过程、参数及商誉减值损失的确认方法：每年年末本集团对商誉进行减值测试：本集团将各并购公司整体分别作为一个资产组进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。对各并购公司实际运行经营业绩与收购定价时采取的预测经营业绩基础进行对比。 2011年度山东世联与重庆世联均未达到收购定价时采取的预测经营业绩基础，且在可预测的期间内，重新预测经营业绩达到收购定价时采取的预测经营业绩可能性较小，因此分别对并购山东世联、重庆世联时产生的商誉提取减值准备2,170.05 万元和1,049.53万元。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文世联投资、盛泽担保、世联小贷三家公司产生现金流独立于其他资产产生现金流，且具有不可分性，所以将其整体看做一个资产组盛泽金融组。2012年度，对资产组进行减值测试时发现，其在可预测的期间内，重新预测经营业绩和收购定价时采取的预测经营业绩有一定差距，因此对并购世联投资、盛泽担保、世联小贷时产生的商誉提取减值准备396.00万元。截至2016年12月31日止，本集团对所有并购公司形成的商誉进行减值测试，无需补提商誉减值准备。其他说明本报告期公司处置青岛雅园减少的商誉，具体说明详见附注：八．1 15、长期待摊费用单位：元项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额办公楼装修费 12,736,188.65 18,001,494.49 8,526,558.78 9,275.40 22,201,848.96 公寓酒店装修 4,876,631.02 56,263,486.43 6,377,637.43 54,762,480.02 高尔夫球会特许钻石 234,666.65 127,999.99 106,666.66 会员卡网络继保服务费 964,426.69 498,418.34 466,008.35 其他 974,765.33 1,126,334.47 428,398.94 1,672,700.86 合计 19,786,678.34 75,391,315.39 15,959,013.48 9,275.40 79,209,704.85 其他说明期末递延所得税资产比期初增加了59,423,026.51元，增长300.32%，主要是因为本报告期公司公寓管理业务快速发展而增加的公寓装修费。 16、递延所得税资产/递延所得税负债（1）未经抵销的递延所得税资产单位：元期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产资产减值准备 103,794,824.36 25,749,010.64 115,340,146.65 28,752,269.10 内部交易未实现利润 251,120.84 62,780.21 长期待摊费用摊销差异 1,827,646.49 445,611.45 1,185,703.50 287,522.29 已列支成本费用但尚未 1,005,058,242.55 248,777,445.55 672,220,089.15 166,600,887.57 发放的薪资无形资产摊销差异 10,328,173.38 2,582,043.35 8,846,630.70 2,211,657.68 互联网+业务待付的第 502,457,440.48 125,603,523.42 163,043,879.94 40,760,969.99 三方费用深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文限制性股票期权 31,345,935.84 7,836,483.96 合计 1,655,063,383.94 411,056,898.58 960,636,449.94 238,613,306.63 （2）未确认递延所得税资产明细单位：元项目期末余额期初余额可抵扣亏损 131,617,315.30 50,178,176.88 已列支成本费用但尚未发放的薪资 8,740,051.17 18,019,049.97 资产减值准备 4,138,656.63 49,595,018.84 长期待摊费用摊销差异 224,194.51 203,304.76 互联网+业务待付的第三方费用 2,029,801.79 合计 146,750,019.40 117,995,550.45 （3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期单位：元年份期末金额期初金额备注 2016 6,720,885.32 2017 3,463,296.40 4,320,303.26 2018 4,182,869.62 5,917,857.06 2019 7,394,594.14 10,421,713.32 2020 21,864,833.40 22,797,417.92 2021 94,711,721.74 合计 131,617,315.30 50,178,176.88 -- 其他说明：期末递延所得税资产比期初增加了172,443,591.95元，增长72.27%，主要是因为本期末公司已计提未支付的应付职工薪酬、互联网+业务代付第三方费用按规定确认的递延所得税增加。 17、其他非流动资产单位：元项目期末余额期初余额股权收购款、收购意向金 10,000,000.00 27,000,000.00 合计 10,000,000.00 27,000,000.00 其他说明：期末余额为公司支付上海晟耀资产管理有限公司股权收购诚意金。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 18、短期借款（1）短期借款分类单位：元项目期末余额期初余额抵押借款 100,000,000.00 180,000,000.00 保证借款 250,000,000.00 360,000,000.00 信用借款 130,000,000.00 636,000,000.00 合计 480,000,000.00 1,176,000,000.00 短期借款分类的说明： 1）本集团将仅有担保或其他非资产抵押保证条款的银行借款划分为保证借款，将有包括资产抵押作为保证条款的银行借款归为抵押借款。 2）本集团无已到期但未偿还短期借款。 3）短期借款期末比期初减少了69,600.00万元，下降59.18%，主要是因为本报告期公司业务回款增加，公司相应的减小了融资规模。 19、应付账款（1）应付账款列示单位：元项目期末余额期初余额经纪业务款 1,718,194.55 1,490,901.38 外包费 17,001,498.04 17,344,036.85 能源费 99,697.39 1,482,195.65 购买资产及装修款 2,302,030.59 2,592,019.77 其他 3,176,326.46 4,172,496.40 合计 24,297,747.03 27,081,650.05 （2）账龄超过 1 年的重要应付账款单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因其他说明：截止2016年12月31日，本集团无账龄超过1年的重要应付账款深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 20、预收款项（1）预收款项列示单位：元项目期末余额期初余额代理费 19,572,358.08 42,021,988.27 预收物业费 20,178,805.92 35,878,621.23 顾问费 14,218,525.64 8,456,859.18 贷款预收利息 1,978,664.74 11,645,205.49 预收装修费 7,461,276.60 互联网+业务 4,963,313.56 其他 4,601,832.31 6,447,370.29 合计 72,974,776.85 104,450,044.46 （2）账龄超过 1 年的重要预收款项单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司 200,000.00 项目尚未结束，尚未取得客户确认福建万亚实业有限公司 200,000.00 目前正在诉讼中北京东辉益德国际投资有限责任公司 100,000.00 项目尚未结束，尚未取得客户确认中信产业投资基金管理有限公司 100,000.00 按照合同预收驻场服务费，尚未达到结算条件湖南乐万帮房地产开发有限公司 60,000.00 项目尚未结束，尚未取得客户确认深圳市地铁集团有限公司资源开发分公司 57,800.00 按照合同预收驻场服务费，尚未达到结算条件陕西得泰房地产开发有限公司 50,000.00 项目尚未结束，尚未取得客户确认四川巴中宏德置业有限公司 50,000.00 项目尚未结束，尚未取得客户确认合计 817,800.00 -- （3）说明预收账款期末比期初减少31,475,267.61元，下降了30.13%，主要原因是： 1）公司前期按战略协议预收大客户的代理费，本报告期陆续完成服务确认收入转出。 2）本报告期公司转让青岛雅园股权后不再纳入公司的合并范围，公司预收的物业费相应减少。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 21、应付职工薪酬（1）应付职工薪酬列示单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额一、短期薪酬 689,753,445.65 2,838,889,980.69 2,499,194,481.85 1,029,448,944.49 二、离职后福利-设定提存计划 1,093,108.34 140,648,637.01 140,625,527.30 1,116,218.05 合计 690,846,553.99 2,979,538,617.70 2,639,820,009.15 1,030,565,162.54 （2）短期薪酬列示单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额 1、工资、奖金、津贴和补贴 688,314,618.59 2,682,835,787.13 2,343,702,843.73 1,027,447,561.99 2、职工福利费 20,633,374.81 20,605,321.81 28,053.00 3、社会保险费 565,956.30 76,634,054.92 76,486,915.89 713,095.33 其中：医疗保险费 496,787.28 63,858,781.67 63,714,364.75 641,204.20 工伤保险费 25,836.47 3,238,900.38 3,243,404.23 21,332.62 生育保险费 43,332.55 5,678,119.41 5,670,893.45 50,558.51 其他 3,858,253.46 3,858,253.46 4、住房公积金 607,635.04 55,273,377.90 55,745,784.95 135,227.99 5、工会经费和职工教育经费 265,235.72 3,513,385.93 2,653,615.47 1,125,006.18 合计 689,753,445.65 2,838,889,980.69 2,499,194,481.85 1,029,448,944.49 （3）设定提存计划列示单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额 1、基本养老保险 1,033,458.60 133,828,114.84 133,789,880.67 1,071,692.77 2、失业保险费 59,649.74 6,820,522.17 6,835,646.63 44,525.28 合计 1,093,108.34 140,648,637.01 140,625,527.30 1,116,218.05 其他说明：应付职工薪酬期末比期初增加了339,718,608.55元，增长49.17%，主要是因为本报告期公司经营规模和盈利增长，期未计提暂未发放的工资、奖金增加。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 22、应交税费单位：元项目期末余额期初余额增值税 49,920,044.15 1,190,939.93 企业所得税 490,685,420.19 298,961,798.28 个人所得税 15,252,564.49 10,265,273.66 城市维护建设税 3,590,405.55 3,029,990.33 营业税 42,739,669.94 教育费附加及地方教育费附加 2,579,459.27 2,230,845.19 印花税 357,241.34 137,458.67 堤围费 41,181.50 80,930.64 房产税 11,395.57 200,624.46 其他 283,442.57 169,634.86 合计 562,721,154.63 359,007,165.96 其他说明： 1）应交税费期末比期初增加了203,713,988.67元，增长56.74%，主要是因为本报告期公司利润增长依法计提税金增加，同时本报告期依法确认的递延所得税增加，特别是应付未付的职工薪酬以及互联网+业务应付未付的第三方费用； 2）根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,公司从2016年5月1日起全部征收增值税，期末增值税余额增加，营业税余额减少。 23、应付利息单位：元项目期末余额期初余额短期借款应付利息 146,305.56 资产证券化应付利息 30,285,432.62 11,381,647.43 合计 30,285,432.62 11,527,952.99 重要的已逾期未支付的利息情况：单位：元借款单位逾期金额逾期原因其他说明： 1）期末应付利息比期初增加18,757,479.63元，增长162.71%，主要是因为公司通过资产证券化方式融入资金，本报告期依合同约定计提应付的利息或收益增加。 2）截止2016年12月31日止，本集团无已逾期未支付利息。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 24、应付股利单位：元项目期末余额期初余额四川嘉联少数股东 2,136,245.01 山东世联少数股东 10,449,692.13 7,840,000.00 合计 12,585,937.14 7,840,000.00 其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：期末应付股利是本报告期山东世联、四川嘉联实施利润分配应支付给少数股东的股利，因经营管理需要，截至本报告期末部分暂末支付。 25、其他应付款（1）按款项性质列示其他应付款单位：元项目期末余额期初余额互联网+业务待付的第三方费用 504,487,242.27 163,043,879.94 互联网+业务暂收的服务费 238,550,821.32 145,320,847.10 限制性股票回购款 82,633,958.40 代收代付款 70,036,347.61 20,353,179.33 应付业务款 74,212,676.87 33,122,442.65 押金保证金 31,359,094.00 18,466,378.20 项目跟投款 28,845,066.52 资产证券化代收款 23,277,970.11 39,528,909.29 股权转让款 10,750,800.00 52,295,080.16 应付担保费 6,369,434.72 1,529,700.00 公寓业务暂收款 4,896,188.88 453,881.75 合计 1,075,419,600.70 474,114,298.42 （2）账龄超过 1 年的重要其他应付款单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因押金保证金 4,444,616.36 继续使用资产股权转让款 10,750,800.00 未到约定支付时间合计 15,195,416.36 -- 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文其他说明其他应付款期末余额比期初增加了601,305,302.28元，增长126.83%，主要原因是： 1）本报告期公司互联网+业务发展顺利，预收的服务费以及应付未付的第三方费用比期初合计增加了43,467.33万元； 2）本报告期公司实施限制性股票激励计划，在解锁期内未达到解锁条件时，公司需要按计划约定的价格进行回购注销，按公司会计政策确认的限制性股票回购款8,263.40万元； 26、其他流动负债单位：元项目期末余额期初余额资产证券化确认金融负债 225,957,637.25 848,173,395.90 继续涉入负债 10,000,000.00 一年内结转利润表的政府补助 864,000.00 合计 226,821,637.25 858,173,395.90 短期应付债券的增减变动：单位：元按面值计溢折价摊债券名称面值发行日期债券期限发行金额期初余额本期发行本期偿还期末余额提利息销其他说明： 1）期末资产证券化确认金融负债的金额，主要是本公司二级子公司世联小贷公司上年分别与恒泰证券股份有限公司、深圳平安大华汇通财富管理有限公司等签署信贷资产转让协议。根据本集团会计政策“附注四、34资产证券化”的相关规定，该等信贷资产的转让不符合终止确认金融资产的条件，本集团将收到的对价确认为一项金融负债； 2）其他流动负债期末余额比期初减少了631,351,758.65元，下降73.57%，主要是因为本报告期子公司世联小贷与深圳华润元大资产管理有限公司、南方资本管理有限公司、深圳平安大华汇通财富管理有限公司签署的信贷资产转让协议已到期归还，根据公司会计政策确认为金融负债相应减少； 3）继续涉入负债说明详见本报告六、6、贷款（3）继续涉入资产。 4）一年内结转利润表的政府补助详见本报告六、27、递延收益。 27、长期应付款（1）按款项性质列示长期应付款单位：元项目期末余额期初余额购买车位使用权 44,840,000.00 其他说明：期初购买车位使用权余额主要是子公司青岛雅园购置长期车位使用权的应付款项，本报告期公司已转让青岛雅园的全部股深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文权，不再纳入公司的合并范围。 28、递延收益单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因小样青年社区创客政府补助 1,800,000.00 1,224,000.00 576,000.00 专项资金合计 1,800,000.00 1,224,000.00 576,000.00 -- 涉及政府补助的项目：单位：元本期新增补助金本期计入营业外与资产相关/与收负债项目期初余额其他变动期末余额额收入金额益相关小样青年社区创 1,800,000.00 360,000.00 864,000.00 576,000.00 与收益相关客专项资金合计 1,800,000.00 360,000.00 864,000.00 576,000.00 -- 其他说明：期末余额主要是本报告期小样社区项目获得的政府补贴，公司按会计政策确认的递延收益。其他变动是预计在一年内可计入营业外收入的部分，按会计政策需重分类到报表的其他流动负债中列示。 29、股本单位：元本次变动增减（+、—）期初余额期末余额发行新股送股公积金转股其他小计股份总数 1,445,696,230.00 20,994,400.00 231,311,396.80 346,967,095.20 599,272,892.00 2,044,969,122.00 其他说明：（1）变动增减情况 2016 年 3月 22 日，根据本公司2015年度股东大会审议通过了《2015 年度利润分配预案》：以2015年12月31日的总股本1,445,696,230股为基数，每10股派0.4元人民币现金红利（含税），现金红利合计57,827,849.20元。同时以2015年12月31 日的总股本1,445,696,230股为基数，向全体股东按每10股送1.6股红股，以资本公积向全体股东每10股转增2.4股。本次利润分配后，公司总股本变更为2,023,974,722.00股。本次增资事项业经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具的 XYZH/2017SZA40495验资报告验证。 2016年2月23日，根据本公司2016年度第一次临时股东大会审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司限制性股票激励计划（草案）>及其摘要的议案》和《关于提请股东大会授权董事会办理公司限制性股票激励计划相关事宜的议案》和2016年4月21日召开第三届董事会第五十次会议审议通过《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象、授予数量及授予价格的议案》，本次股权激励计划授予限制性股票数量为20,994,400.00 股。计划实施完成后，本公司总股数变更为 2,044,969,122.00股。上述限制性股票激励计划资金到位情况业经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)出具的深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 XYZH/2016SZA40645号《验资报告》验证。（2）股权质押情况世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司无限售流通股20,000,000股（占公司总股本的1.64%）质押给广东华兴银行股份有限公司深圳分行，为本公司办理质押借款，并于2015年4月27日在中国登记结算有限责任公司深圳分公司办理了质押登记手续，质押期限三年世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司的64,000,000股无限售流通股股票（占公司总股本的4.43%质押给中信银行股份有限公司深圳分行，为本公司办理质押借款，并于2015年8月24日在中国登记结算有限责任公司深圳分公司办理了质押登记手续，质押期限为三年。世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司流通股25,200,000股（占公司总股本的1.23%）质押给北京银行股份有限公司深圳分行，为本公司办理质押借款，并于2016年6月17日在中国登记结算有限责任公司深圳分公司办理了质押登记手续。截止本报告期末，公司尚未提取此项借款。世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司无限售流通股28,000,000股（占公司总股本的1.37%）质押给交通银行深圳分行笋岗支行，为本公司办理质押借款，并于2016年7月20日在中国登记结算有限责任公司深圳分公司办理了质押登记手续，质押期限两年。世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司无限售流通股68,000,000股（占公司总股本的8.45%）质押给兴业银行股份有限公司深圳分行，为本公司办理质押借款，并于2016年10月31日在中国登记结算有限责任公司深圳分公司办理了质押登记手续，质押期限一年。世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司无限售流通股股56,000,000股（占公司总股本的6.96%质押给宁波银行股份有限公司深圳后海支行，为本公司办理质押借款，并于2016年11月1日在中国登记结算有限责任公司深圳分公司办理了质押登记手续，质押期限为一年。世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司无限售流通股90,000,000股（占公司总股本的11.18%）质押给招商银行股份有限公司深圳分行，为本公司办理质押借款，并于2016年12月28日在中国登记结算有限责任公司深圳分公司办理了质押登记手续，质押期限一年。 30、资本公积单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价（股本溢价） 849,508,529.14 62,385,828.16 412,936,776.50 498,957,580.80 其他资本公积 351,135.52 351,135.52 期权成本摊销 65,882,200.00 14,341,116.96 80,223,316.96 合计 915,390,729.14 77,078,080.64 412,936,776.50 579,532,033.28 其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文本期资本公积增加由以下事项形成： 1）本公司2016年非公开发行股票20,994,400.00股，本次发行股本溢价61,639,558.40元。 2）子公司世联君汇、世联科创少数股东进行增资，增资金额与其享有的少数股东权益的差额，按公司会计政策分别确认资本溢价440,483.77元和94,635.29元。 3）本公司之五级子公司成都善居转让给本公司之二级子公司四川嘉联，本公司所占股权比例由100.00%下降到75.50%，本公司按转让前100.00%计算在成都善居账面净资产的份额与转让后按75.50%计算的账面净资产份额之间的差额211,150.70 计入资本溢价。 4）本公司之联营企业重庆小样达客网络科技服务有限公司注册资本由1,000,000.00元增加至1,086,957.00元，本公司所占股权比例由48.00%下降到45.08%，本公司按增资前48.00%计算在重庆小样达客网络科技服务有限公司增资前账面净资产中的份额与按增资后45.08%计算在账面净资产份额之间的差额351,135.52计入其他资本公积。 5）本公司实施限制性股票激励计划，按公司会计政策按期计提摊销的股份支付费用，增加期权成本摊销14,341,116.96 元。本期资本公积减少由以下事项形成： 1）本集团收购厦门立丹行公司29.00%股权时，支付股权收购款与按照新增收购股权比例计算应享有厦门立丹行公司净资产份额之间的差额冲减资本公积62,293,799.62元； 2）根据本公司2015年利润分配方案，以资本公积转增股本346,967,095.20元； 3）子公司上海世联溢价投资上海世联盛曜形成资本公积，少数股东按比例享有溢价部分增加3,390,000.00元； 4）本公司之四级子公司广州小样金融公司转让给本公司之二级子公司赋能创新公司，本公司所占股权比例由22.14%上升到60%，本公司转让后按60%计算在广州小样金融公司账面净资产的份额与转让前按22.14%计算的账面净资产份额之间的差额冲减入资本公积285,881.68元。 31、库存股单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额限制性股票激励计划 82,633,958.40 82,633,958.40 合计 82,633,958.40 82,633,958.40 其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：本期增加主要是因为本报告期公司实施限制性股票激励计划，限制性股票在解锁期内未达到解锁条件时，公司需要按计划约定的价格进行回购注销，回购义务按公司会计政策确认的库存股。 32、其他综合收益深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文单位：元本期发生额本期所得减：前期计入税后归属项目期初余额减：所得税税后归属期末余额税前发生其他综合收益于少数股费用于母公司额当期转入损益东二、以后将重分类进损益的其他综合收益 -17,802.78 274,196.56 266,338.13 7,858.43 248,535.35 外币财务报表折算差额 -17,802.78 274,196.56 266,338.13 7,858.43 248,535.35 其他综合收益合计 -17,802.78 274,196.56 266,338.13 7,858.43 248,535.35 其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：本期发生额主要是境外子公司香港世联和香港世居的外币报表合并折算为人民币报表产生的汇率折算差异。 33、盈余公积单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额法定盈余公积 151,510,249.59 48,385,839.30 199,896,088.89 任意盈余公积 151,510,249.59 48,385,839.30 199,896,088.89 合计 303,020,499.18 96,771,678.60 399,792,177.78 盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：本期增加是本报告期公司根据董事会决议，分别按10%的比例在本期税后利润中计提的法定盈余公积金和任意盈余公积金。 34、未分配利润单位：元项目本期上期调整前上期末未分配利润 885,779,463.75 657,386,918.42 调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-） 885,779,463.75 657,386,918.42 调整后期初未分配利润 885,779,463.75 加：本期归属于母公司所有者的净利润 747,215,219.61 509,389,237.73 减：提取法定盈余公积 48,385,839.30 25,931,946.20 提取任意盈余公积 48,385,839.30 25,931,946.20 应付普通股股利 57,827,849.20 45,826,560.00 转作股本的普通股股利 231,311,396.80 183,306,240.00 其他 248,115.00 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文期末未分配利润 1,246,835,643.76 885,779,463.75 调整期初未分配利润明细： 1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。 2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。 3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。 4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。 5)、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。 35、营业收入和营业成本单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本主营业务 6,245,142,732.11 4,517,858,554.10 4,704,111,590.31 3,174,170,302.49 其他业务 24,778,542.60 7,048,190.12 6,441,621.37 3,657,321.71 合计 6,269,921,274.71 4,524,906,744.22 4,710,553,211.68 3,177,827,624.20 36、主营业务成本明细项目本年发生额上年发生额奖金 1,424,411,045.27 966,783,960.94 工资 1,021,506,957.41 890,003,898.82 咨询费 606,840,915.43 289,794,407.59 技术协作费 481,596,949.79 194,668,488.61 保险费 246,042,093.72 222,571,406.68 广告宣传费 130,535,196.76 105,462,858.40 差旅费 73,240,490.76 70,108,878.34 物业租赁费用 58,120,744.78 50,402,770.03 利息 57,292,145.53 84,534,808.89 物业工程费（包括物业的外包费） 53,040,675.79 41,027,254.60 调研费 48,060,529.65 36,449,730.50 保洁费 44,427,137.50 42,019,700.99 保安费 44,030,106.24 27,375,595.24 业务招待费 42,314,050.37 28,920,016.26 公寓租赁费 38,419,217.66 3,312,390.34 员工宿舍费 23,199,017.29 20,087,184.08 办公用品费 18,234,618.68 11,198,548.98 通讯费 12,835,344.65 12,317,536.90 装修费摊销 12,055,669.35 7,297,092.95 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文外购服务 10,401,580.87 13,016,718.98 工作餐费 9,024,132.09 6,372,358.18 培训费 8,102,854.09 2,573,757.32 福利费 7,105,771.53 7,375,152.97 劳保费 7,060,659.39 8,579,092.34 会务费 6,579,482.39 5,163,989.48 电信网络费 6,436,238.90 3,392,578.48 手续费 5,234,776.93 5,614,188.18 低值用品及耗材 4,987,238.06 2,405,335.12 交通费 2,754,316.10 1,771,256.94 办公杂费 2,467,428.77 1,637,385.75 绿化费 2,386,706.88 2,709,455.64 出版印刷费 2,086,036.91 1,889,638.01 软件摊销 1,848,985.62 747,522.91 税费 1,805,680.75 966,281.51 运杂费 1,220,824.24 932,815.49 折旧费 550,938.30 998,460.51 其他 1,601,995.65 3,687,785.54 合计 4,517,858,554.10 3,174,170,302.49 本期主营业务成本比上期增加1,343,688,251.61元，增长了42.33%，主要原因是：（1）本报告期代理销售收入同比增长28.68%，与绩效相关的奖金相应增加；同时为实现公司的销售目标，公司相应增加了投入，特别是人力成本。本报告期发生的代理销售业务成本较上年同期增加58,304.94万元，占营业成本增长总额的43.39%；（2）本报告期互联网+业务发展迅速，同比增长99.60%，本报告期互联网+业务成本较上年同期增加56,769.64万元，占营业成本增长总额的42.25%，主要是支付给第三方的费用；（3）本报告期公司积极拓展公寓管理业务，前期投入增加，本报告期资产服务业务产生的营业成本较上年同期增加了 11,601.74万元，占营业成本增长总额的8.63%。 37、税金及附加单位：元项目本期发生额上期发生额城市维护建设税 23,528,941.53 16,982,879.11 教育费附加 16,920,324.28 12,615,475.92 营业税 72,622,581.61 237,187,077.74 堤围费 265,155.02 411,822.22 其他 725,748.99 594,180.84 合计 114,062,751.43 267,791,435.83 其他说明：深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文本期营业税金及附加比上期减少了153,728,684.40元，下降57.41%，主要是因为根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,公司从2016年5月1日起全部征收增值税，导致本报告期公司的营业税相应减少所致。 38、管理费用单位：元项目本期发生额上期发生额工资 122,811,703.79 92,044,786.63 奖金 126,960,704.80 64,618,908.75 物业租赁费用 37,154,874.11 21,580,745.68 咨询费 29,113,906.82 14,833,012.03 保险费 28,062,781.47 23,443,436.03 福利费 13,490,896.78 10,909,014.21 折旧费 11,703,407.55 19,753,130.28 办公用品费 11,553,744.76 10,848,589.07 差旅费 10,081,636.33 6,349,655.79 装修费摊销 9,654,388.66 8,398,116.79 电信网络费 8,418,285.21 7,596,824.06 会务费 7,742,240.11 5,396,231.89 运杂费 7,502,407.68 8,085,839.79 调研费 7,493,755.73 6,463,409.80 技术协作费 7,323,554.52 4,292,524.36 招聘费 6,482,813.37 5,115,489.01 业务招待费 5,943,330.94 4,246,558.67 人事费 5,259,201.43 4,296,143.51 软件摊销 4,461,966.76 5,439,740.51 税费 3,870,926.18 4,211,825.25 工会经费 3,322,680.86 3,711,964.13 培训费 2,929,760.02 3,770,986.26 广告宣传费 2,737,041.52 1,428,371.82 员工宿舍费 2,046,479.91 992,094.44 劳保费 1,837,486.46 2,829,916.67 通讯费 1,480,104.95 1,364,918.19 工作餐费 1,034,731.19 549,449.69 出版印刷费 158,334.65 361,656.57 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文期权成本摊销 8,672,844.00 其他 2,243,260.26 1,929,552.51 合计 491,549,250.82 344,862,892.39 其他说明：本期管理费用比上期增加146,686,358.43元，同比增长42.53%，主要是因为公司经营规模扩大，公司管理投入人力和资源相应增加。 39、财务费用单位：元项目本期发生额上期发生额利息支出 55,124,475.69 67,970,576.55 减：利息收入 50,632,767.08 16,425,174.89 加：汇兑损失 11,619.35 64,952.93 加：其他支出 7,854,338.94 4,495,930.23 合计 12,357,666.90 56,106,284.82 其他说明：本期财务费用比上期减少了43,748,617.92元，下降77.97%，主要原因是：（1）公司资金流转充足良好，对外融资减小，本报告期按期支出的利息相应减少；（2）公司通过非公开发行股票等方式筹集的按计划尚未使用的资金和业务回款资金增加，本报告期公司的利息收入增加。 40、资产减值损失单位：元项目本期发生额上期发生额一、坏账损失 28,305,482.94 45,882,461.83 十四、其他 17,111,206.05 75,674,981.17 合计 45,416,688.99 121,557,443.00 其他说明：（1）上表中的其他是指贷款损失准备；（2）本期资产减值损失比上期减少了76,140,754.01元，下降62.64%，主要原因是： 1）本报告期公司贷款到期收回本金较多，本期根据会计政策计提的贷款损失准备相应减少3,962.50万元； 2）公司金融服务业务产品结构进一步呈现“小额、分散”的特点，贷款风险进一步降低，本报告期公司金融业务确认的贷款坏账损失减小； 3）本报告期公司收回了以前现金赎楼业务的应收款项1,714.88万元。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 41、投资收益单位：元项目本期发生额上期发生额权益法核算的长期股权投资收益 6,454,556.72 471,399.56 处置长期股权投资产生的投资收益 3,827,100.20 可供出售金融资产在持有期间的投资收益 7,514,315.77 3,627,579.83 处置可供出售金融资产取得的投资收益 625,000.00 1,045,585.68 丧失重大影响后，长期股权投资转为可供出 -3,132.14 售金融资产重新计量产生的利得合计 18,417,840.55 5,144,565.07 其他说明：本期投资收益比上期增加13,273,275.48元，增长258.01%，主要原因是： 1)本报告期公司处置转让青岛雅园60%股权，获得投资收益382.71万元； 2)本报告期公司对合营和联营公司按权益法核算确认的的投资收益同比增加598.32万元； 3)本报告期公司投资的可供出售金融资产获得的投资收益同比增加388.67万元。 42、营业外收入单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额非流动资产处置利得合计 958,661.70 90,667.68 958,661.70 其中：固定资产处置利得 958,661.70 90,667.68 958,661.70 政府补助 13,583,935.54 8,631,708.98 13,583,935.54 无法支付经批准转作营业外收入的应付款项 680,122.46 663,432.74 680,122.46 罚没利得 315,311.81 326,737.27 315,311.81 取得违约金 443,195.14 363,466.87 443,195.14 其他 782,712.03 506,444.34 782,712.03 合计 16,763,938.68 10,582,457.88 16,763,938.68 计入当期损益的政府补助：单位：元发放原补贴是否影是否特殊补上期发生金与资产相关/ 补助项目发放主体性质类型本期发生金额因响当年盈亏贴额与收益相关产业发展专武汉市硚口区补助因符合地方政府否否 2,102,600.00 与收益相关深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文项资金扶持人民政府宝丰招商引资等地方街办事处性扶持政策而获得的补助因符合地方政府上海静安区上海市静安区招商引资等地方财政局扶持补助否否 1,350,000.00 1,700,000.00 与收益相关财政局性扶持政策而获金得的补助成都高新技术因符合地方政府产业开发区技招商引资等地方装修补贴补助否否 1,285,000.00 与收益相关术创新服务中性扶持政策而获心得的补助因符合地方政府深圳市人力资招商引资等地方稳岗补贴源和社会保障补助否否 1,018,100.64 与收益相关性扶持政策而获局得的补助因符合地方政府重庆市正阳工招商引资等地方财政扶持金业园区管理委补助否否 869,228.93 与收益相关性扶持政策而获员会得的补助因符合地方政府密云县经济密云县经济开招商引资等地方开发区财政补助否否 766,000.00 与收益相关发区财政所性扶持政策而获所财政补贴得的补助因符合地方政府招商引资等地方税收奖励罗湖区财政局奖励否否 600,000.00 与收益相关性扶持政策而获得的补助 2016 年专项因符合地方政府资金企业信深圳市中小企招商引资等地方补助否否 550,000.00 与收益相关息化建设项业服务署性扶持政策而获目资助得的补助重庆市渝中区财政局 15 因符合地方政府年商务服务重庆市渝中区招商引资等地方补助否否 493,000.00 与收益相关业人才培训财政局性扶持政策而获项目财政补得的补助贴因符合地方政府上海市金山上海市金山区招商引资等地方区财政局财补助否否 423,000.00 266,000.00 与收益相关财政局性扶持政策而获政扶持资金得的补助深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文因符合地方政府小样青年社深圳市科技创招商引资等地方区创客专项补助否否 360,000.00 与收益相关新委员会性扶持政策而获资金得的补助因符合地方政府创新创业和北京市门头沟招商引资等地方产业发展专补助否否 290,000.00 与收益相关财政局性扶持政策而获项资金得的补助因符合地方政府武汉市失业保招商引资等地方稳岗补贴补助否否 278,000.00 与收益相关险管理局性扶持政策而获得的补助因符合地方政府宁波市海曙区招商引资等地方企业和谐奖人民政府鼓楼奖励否否 220,000.00 与收益相关性扶持政策而获街道办事处得的补助因符合地方政府厦门市科学厦门市科学技招商引资等地方技术局运营补助否否 200,000.00 与收益相关术局性扶持政策而获补助得的补助因符合地方政府科技发展计厦门市科学技招商引资等地方补助否否 200,000.00 与收益相关划经费术局性扶持政策而获得的补助因符合地方政府重庆市渝中重庆市渝中区招商引资等地方区财政局企补助否否 199,134.48 与收益相关财政局性扶持政策而获业社保补贴得的补助因符合地方政府莆田市荔城莆田市荔城区招商引资等地方区财政局企奖励否否 190,500.00 与收益相关财政局性扶持政策而获业扶持奖励得的补助因符合地方政府社会保险补厦门市思明区招商引资等地方补助否否 210,186.03 202,739.07 与收益相关贴就业管理中心性扶持政策而获得的补助因符合地方政府北京市人力资招商引资等地方稳岗补贴源及社会保障补助否否 180,455.68 与收益相关性扶持政策而获局得的补助劳动协作奖厦门市思明区补助因符合地方政府否否 173,500.00 与收益相关深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文励就业管理中心招商引资等地方性扶持政策而获得的补助因符合地方政府北京人力资源招商引资等地方稳岗补贴补助否否 172,490.92 与收益相关及社会保障局性扶持政策而获得的补助重庆市渝中因符合地方政府区财政局中重庆市渝中区招商引资等地方小微企业高补助否否 144,954.44 与收益相关财政局性扶持政策而获校生社保补得的补助贴因符合地方政府重庆市渝中重庆市渝中区招商引资等地方区就业局稳补助否否 115,794.00 与收益相关财政局性扶持政策而获岗补贴得的补助因符合地方政府厦门市社会保招商引资等地方稳岗补贴补助否否 112,660.98 与收益相关险管理中心性扶持政策而获得的补助因符合地方政府中小微企业宁波市海曙区招商引资等地方新招高校生就业管理服务补助否否 100,840.00 与收益相关性扶持政策而获社保补贴处得的补助因符合地方政府中小微企业南宁市劳动就招商引资等地方高校生社保业服务管理中补助否否 97,232.70 39,380.90 与收益相关性扶持政策而获补贴心得的补助因符合地方政府高校毕业生合肥市人才服招商引资等地方就业见习基补助否否 67,500.00 与收益相关务中心性扶持政策而获本生活补贴得的补助因符合地方政府青岛市市南区高校实习生招商引资等地方人力资源开发补助否否 67,200.00 45,901.00 与收益相关见习补贴性扶持政策而获服务中心得的补助因符合地方政府珠海市人力资招商引资等地方稳岗补贴源和社会保障补助否否 64,726.15 与收益相关性扶持政策而获局得的补助残疾人就业北京市门头沟补助因符合地方政府否否 56,000.00 与收益相关深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文补贴财政局招商引资等地方性扶持政策而获得的补助因符合地方政府招商引资等地方稳岗补贴徐州市人社局补助否否 52,115.90 与收益相关性扶持政策而获得的补助因符合地方政府合肥市庐阳区企业发展扶招商引资等地方海棠街道办事补助否否 50,000.00 与收益相关持资金性扶持政策而获处得的补助因符合地方政府广州市天河区招商引资等地方人才奖励金奖励否否 50,000.00 与收益相关财政局性扶持政策而获得的补助因符合地方政府仲恺高新区东招商引资等地方税收优惠江高新科技产补助否否 49,162.35 与收益相关性扶持政策而获业园管委会得的补助因符合地方政府政府扶持资北京市朝阳区招商引资等地方补助否否 45,892.66 136,954.11 与收益相关金财政局性扶持政策而获得的补助因符合地方政府贵阳市南明区招商引资等地方稳岗补贴就业与职业技补助否否 39,900.00 与收益相关性扶持政策而获能开发中心得的补助因符合地方政府广州市劳动就招商引资等地方稳岗补贴业服务管理中补助否否 39,000.00 与收益相关性扶持政策而获心得的补助因符合地方政府泰山区劳动就招商引资等地方稳岗补贴补助否否 30,900.00 与收益相关业办性扶持政策而获得的补助因符合地方政府大学生生就沈阳市人力资招商引资等地方业见习财政源及社会保障补助否否 30,610.19 与收益相关性扶持政策而获补贴局得的补助物业服务规苏州高新区房因符合地方政府奖励否否 30,000.00 与收益相关范化考核奖地产业协会招商引资等地方深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文励性扶持政策而获得的补助因符合地方政府高校毕业生合肥市蜀山区招商引资等地方就业见习补补助否否 27,000.00 与收益相关财政局性扶持政策而获贴得的补助因符合地方政府苏州相城经济职工活动经招商引资等地方技术开发区总补助否否 20,000.00 与收益相关费性扶持政策而获工会得的补助因符合地方政府福州市鼓楼区鼓楼区服务招商引资等地方洪山镇人民政奖励否否 20,000.00 与收益相关业专项奖励性扶持政策而获府得的补助因符合地方政府残疾人就业青岛市市南区招商引资等地方补助否否 19,200.00 23,764.00 与收益相关补贴残疾人联合会性扶持政策而获得的补助因符合地方政府重庆市财政招商引资等地方局高校实习重庆市财政局补助否否 18,900.00 189,350.00 与收益相关性扶持政策而获生见习补贴得的补助因符合地方政府残疾人社保上海市静安区招商引资等地方补助否否 13,767.48 与收益相关补贴残疾人联合会性扶持政策而获得的补助因符合地方政府高校毕业生合肥市庐阳区招商引资等地方就业见习财人力资源和社补助否否 13,500.00 与收益相关性扶持政策而获政补贴会保障局得的补助因符合地方政府残疾人就业上海市静安区招商引资等地方补助否否 12,471.90 36,242.30 与收益相关补助残疾人联合会性扶持政策而获得的补助深圳市罗湖因符合地方政府区财政局转深圳市罗湖区招商引资等地方补助否否 1,000,000.00 与收益相关来产业扶持财政局性扶持政策而获金得的补助深圳市市场深圳市市场监因符合地方政府和质量监督督管理局罗湖奖励招商引资等地方否否 500,000.00 与收益相关管理委员会分局性扶持政策而获深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文罗湖市场监得的补助督管理局转来广东著名商标 1 项奖励厦门市思明区人民政府因符合地方政府厦门市思明区中华街道办招商引资等地方中华街道办事补助否否 299,312.00 与收益相关事处打来的性扶持政策而获处税收增量奖得的补助励因符合地方政府中小微企业宁波市海曙区招商引资等地方新招高校生人才市场管理补助否否 236,609.00 与收益相关性扶持政策而获社保补贴办公室得的补助因符合地方政府宁波市海曙区政府扶持资招商引资等地方鼓楼街道办事补助否否 280,000.00 与收益相关金性扶持政策而获处得的补助因符合地方政府 2014 年度营密云县经济开招商引资等地方改增扶持资补助否否 392,000.00 与收益相关发区财政所性扶持政策而获金得的补助因符合地方政府重庆市渝中重庆市渝中区招商引资等地方区财政局企补助否否 375,397.00 与收益相关财政局性扶持政策而获业扶持资金得的补助因符合地方政府政府扶持资莆田市荔城区招商引资等地方补助否否 284,000.00 与收益相关金财政局性扶持政策而获得的补助因符合地方政府北京石龙经济招商引资等地方税收奖励开发区管理委奖励否否 270,000.00 与收益相关性扶持政策而获员会得的补助因符合地方政府合肥市庐阳区招商引资等地方就业补贴人力资源和社补助否否 293,300.00 与收益相关性扶持政策而获会保障局得的补助政府扶持奖徐州市鼓楼区因符合地方政府补助否否 234,000.00 与收益相关励款财政局招商引资等地方深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文性扶持政策而获得的补助因符合地方政府武汉市东西湖招商引资等地方企业发展金补助否否 387,514.00 与收益相关区东山办事处性扶持政策而获得的补助因符合地方政府成都市青羊区青羊区政府招商引资等地方太升路街道办补助否否 483,700.00 与收益相关扶持资金性扶持政策而获事处得的补助因符合地方政府南京河西中央招商引资等地方企业扶持金商务区管理委补助否否 353,851.00 与收益相关性扶持政策而获员会办公室得的补助因符合地方政府合肥市庐阳区招商引资等地方税收奖励奖励否否 140,000.00 与收益相关财政局性扶持政策而获得的补助因符合地方政府人社局实习招商引资等地方沈阳市人社局补助否否 138,060.00 与收益相关生培训费性扶持政策而获得的补助因符合地方政府杭州市西湖区招商引资等地方企业扶持金西溪街道办事补助否否 63,000.00 与收益相关性扶持政策而获处得的补助因符合地方政府地方教育费上海市静安区招商引资等地方补助否否 54,413.00 与收益相关附加返还财政局性扶持政策而获得的补助因符合地方政府收残疾人就北京市门头沟招商引资等地方补助否否 50,000.00 与收益相关业岗位补贴区财政局性扶持政策而获得的补助因符合地方政府青羊区政府成都市青羊区招商引资等地方街道办税收太升路街道办补助否否 47,700.00 与收益相关性扶持政策而获返款事处得的补助深圳市工伤因符合地方政府深圳市社会保预防先进企奖励招商引资等地方否否 30,000.00 与收益相关险管理局业奖励款性扶持政策而获深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文得的补助因符合地方政府合肥市庐阳区青年见习基招商引资等地方人力资源和社补助否否 27,000.00 与收益相关地补助性扶持政策而获会保障局得的补助因符合地方政府青岛市市南区招商引资等地方就业补贴人力资源开发补助否否 23,940.00 与收益相关性扶持政策而获服务中心得的补助因符合地方政府招用本市农厦门市思明区招商引资等地方村劳动力社补助否否 17,781.60 与收益相关就业管理中心性扶持政策而获保补助得的补助因符合地方政府就业见习补山西省人力资招商引资等地方补助否否 8,700.00 与收益相关贴源市场性扶持政策而获得的补助因符合地方政府杭州市西湖区企业党组织招商引资等地方西溪街道办事补助否否 1,100.00 与收益相关活动性扶持政策而获处得的补助免征税款等否否 63,410.11 与收益相关合计 -- -- -- -- -- 13,583,935.54 8,631,708.98 -- 其他说明：本期营业外收入比上期增加6,181,480.80元，增长58.41%，主要是因为本报告期收到的政府补贴收入增加。 43、营业外支出单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额非流动资产处置损失合计 453,912.79 570,429.25 453,912.79 其中：固定资产处置损失 453,912.79 570,429.25 453,912.79 对外捐赠 780,000.00 268,556.00 780,000.00 处置抵债资产损失 1,820,800.00 罚款支出 1,070,080.11 540,487.91 117,031.55 赔偿支出 52,300.98 50,000.00 52,300.98 其他 400,396.38 337,458.75 400,396.38 合计 2,756,690.26 3,587,731.91 1,803,641.70 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文其他说明：本期营业外支出比上期减少831,041.65元，减少23.16%，主要是因为上期公司处置抵债资产发生净损失，本报告期无此项支出。 44、所得税费用（1）所得税费用表单位：元项目本期发生额上期发生额当期所得税费用 503,601,614.11 290,165,403.95 递延所得税费用 -172,443,591.95 -79,626,451.47 合计 331,158,022.16 210,538,952.48 （2）会计利润与所得税费用调整过程单位：元项目本期发生额利润总额 1,114,053,261.32 按法定/适用税率计算的所得税费用 278,513,315.33 子公司适用不同税率的影响 -62,874.77 调整以前期间所得税的影响 3,675,776.88 不可抵扣的成本、费用和损失的影响 30,872,314.92 使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -9,702,457.96 本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 27,861,947.76 所得税费用 331,158,022.16 其他说明本期所得税费用比上期增加了120,619,069.68元，增长57.29%，主要是因为公司本报告期盈利增长，依法需要缴纳企业所得税增加。 45、其他综合收益详见附注七、32。 46、现金流量表项目（1）收到的其他与经营活动有关的现金单位：元深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文项目本期发生额上期发生额金融业务收回贷款 4,002,174,448.12 2,595,491,006.91 互联网+业务代收款 712,693,324.37 331,305,081.04 物业公司收到代收代付款项 145,492,257.37 150,280,868.63 收到返还的保证金押金 542,270,923.74 98,415,166.01 世联行经纪业务代收 35,318,080.53 29,822,883.41 利息收入 50,632,767.08 16,425,174.89 金融业务垫资赎楼收回 17,161,271.53 12,562,261.90 政府补贴收入 15,023,935.54 8,631,708.98 收取租金 14,674,068.00 3,824,777.85 收回业务合作意向金 50,000,000.00 收回客户业务合作款 28,287,000.00 往来款、备用金返还及其他 11,277,675.94 59,534,951.50 合计 5,625,005,752.22 3,306,293,881.12 收到的其他与经营活动有关的现金说明：本期收到的其他与经营活动有关的现金比上期增加231,871.19万元，增长70.13%，主要原因是： 1）本报告期公司收回的贷款比上期增加140,668.34万元； 2）本报告期公司收到返还的保证金押金比上期增加44,385.58万元； 3）本报告期公司收到的互联网+业务代收款比上期增加38,138.82万元。（2）支付的其他与经营活动有关的现金单位：元项目本期发生额上期发生额金融业务贷款 3,197,058,448.00 3,177,295,279.00 互联网+业务归还代收款 538,577,441.43 244,631,712.79 调研、技术协作费 373,753,108.52 241,874,153.27 咨询费 465,233,141.09 167,164,773.75 物业管理及工程费（包括物业中外包费用） 138,060,869.80 124,251,631.65 广告宣传费 133,272,238.28 106,891,230.22 物业代收代付中代付 104,801,928.14 96,915,431.81 物业租赁费用 99,947,871.88 90,148,638.65 公寓租赁费 80,951,150.50 3,312,390.34 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文支付的押金保证金 691,181,713.55 88,484,865.04 差旅费 83,322,127.09 76,458,534.13 支付的业务合作意向金 50,000,000.00 世联行经纪业务代收代付中代付 33,977,212.10 34,337,729.32 业务招待费 48,257,381.31 33,166,574.93 支付业务合作款 28,287,000.00 各类办公费 34,500,163.77 25,935,818.38 通讯费 14,315,449.60 13,682,455.09 电信网络费 14,854,524.11 10,989,402.54 运杂费、交通费 11,477,548.02 10,789,912.22 会务费 14,321,722.50 10,560,221.37 培训费 11,032,614.11 6,344,743.58 违约、罚款、赔偿支出 997,427.93 590,487.91 往来款、备用金支付及其他 139,779,516.60 79,767,259.79 合计 6,229,673,598.33 4,721,880,245.78 支付的其他与经营活动有关的现金说明：本期支付的其他与经营活动有关的现金比上期增加了150,779.34万元，增长31.93%，主要原因是： 1）本报告期公司支付的押金保证金比上期增加60,269.68万元； 2）本报告期公司互联网+业务支付代收款29,394.57万元； 3）本报告期公司经营规模增长，相应支付的咨询费、技术协作费、公寓租赁费等经营费用相应增加。（3）支付的其他与投资活动有关的现金单位：元项目本期发生额上期发生额处置子公司收到的现金净额负数 9,151,444.80 合计 9,151,444.80 支付的其他与投资活动有关的现金说明：本期支付的其他与投资活动有关的现金是本报告期公司处理子公司青岛雅园全部股权时，公司收到的处置现金减去处置时青岛雅园所持有的现金的净额。（4）收到的其他与筹资活动有关的现金单位：元项目本期发生额上期发生额深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文收到信贷资产证券化款项 36,467,439.04 815,896,988.04 合计 36,467,439.04 815,896,988.04 收到的其他与筹资活动有关的现金说明：本期收到的其他与筹资活动有关的现金比上期减少77,942.95万元，下降95.53%，主要是因为本期公司信贷资产证券化的规模减小。（5）支付的其他与筹资活动有关的现金单位：元项目本期发生额上期发生额偿还信贷资产证券化款项 684,183,262.44 446,906,277.00 购买山东世联少数股东权益支付现金 61,536,335.23 购买厦门立丹行少数股东权益支付现金 45,780,008.76 17,000,000.00 申请非公开发行股票费用 719,000.00 股票权益分派费用 576,810.42 507,918.73 定增登记费 223,654.63 支付世联中国委托担保费用 580,332.28 限制性股票登记服务费 20,994.40 合计 731,141,408.30 526,893,185.59 支付的其他与筹资活动有关的现金说明：本期支付的其他与筹资活动有关的现现金比上期增加了20,424.82万元，增长38.76%，主要原因是： 1）本报告期公司偿还信贷资产证券化款项比上期增加23,727.70万元； 2）本报告期公司支付购买少数股东权益的款项比上期减少3,275.63万元。 47、现金流量表补充资料（1）现金流量表补充资料单位：元补充资料本期金额上期金额 1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- -- 净利润 782,895,239.16 544,007,870.00 加：资产减值准备 45,416,688.99 121,557,443.00 固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 22,010,100.79 23,457,053.72 无形资产摊销 6,806,084.04 7,233,295.75 长期待摊费用摊销 15,959,013.48 8,974,630.84 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列） -504,748.91 479,761.57 财务费用（收益以“－”号填列） 113,594,758.32 133,945,721.63 投资损失（收益以“－”号填列） -18,417,840.55 -5,144,565.07 递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -166,775,318.99 -79,626,451.47 经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 403,360,912.36 -910,773,994.40 经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 1,089,966,056.05 606,487,310.08 经营活动产生的现金流量净额 2,294,310,944.74 450,598,075.65 2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： -- -- 3．现金及现金等价物净变动情况： -- -- 现金的期末余额 3,259,271,051.79 2,867,891,703.42 减：现金的期初余额 2,867,891,703.42 785,945,568.39 现金及现金等价物净增加额 391,379,348.37 2,081,946,135.03 （2）本期收到的处置子公司的现金净额单位：元金额本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 35,144,795.00 其中： -- 青岛雅园 35,144,795.00 减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 44,296,239.80 其中： -- 青岛雅园 44,296,239.80 其中： -- 处置子公司收到的现金净额 -9,151,444.80 其他说明：（3）现金和现金等价物的构成单位：元项目期末余额期初余额一、现金 3,259,271,051.79 2,867,891,703.42 其中：库存现金 60,198.08 97,271.41 可随时用于支付的银行存款 3,259,210,853.71 2,867,794,432.01 三、期末现金及现金等价物余额 3,259,271,051.79 2,867,891,703.42 其中：母公司或集团内子公司使用受限 6,507,801.54 171,417.65 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文制的现金和现金等价物其他说明：期末货币资金-其他货币资金中不属于现金及现金等价物包括系世联行经纪的二手楼交易客户缴存在资金监管账户中的交易结算资金262,951.99元，世联君汇、世联养老、广州世君向银行申请开立保函而按要求存入的保证金1,587,984.12元，本公司及世联小贷、合肥先锋冻结诉讼保证金存款10,305,227.07元，世联小贷与第三方“世联小贷一期资产支持专项计划”共管银行账户余额65,083.62元。 48、所有者权益变动表项目注释说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项： “股东投入和减少资本：其他”栏中，资本公积减少64,872,276.02元，主要是因为： 1）本报告期公司收购厦门立丹行29%股权减少62,293,799.62元； 2）本报告期子公司上海世联溢价投资上海世联盛曜形成资本公积，少数股东按比例享有溢价减少3,390,000.00元； 3）本报告期子公司深圳赋能创新购买广州小样金融股权，本公司所占股权比例由22.14%上升到60%，减少285,881.68元； 4）本报告期子公司世联君汇少数股东增资金额比其享有的少数股东权益多的部分转入440,483.77元； 5）本报告期子公司世联科创少数股东增资金额比其享有的少数股东权益多的部分转入94,635.29元； 6）本报告期子公司持有的联营企业重庆小样达客网络科技服务有限公司其他股东进行增资，资本公积增加351,135.52元； 7）本报告期子公司上海善居出售成都善居股权经四川嘉联，本公司所占股权比例由100.00%下降到75.50%，资本公积增加 211,150.70元。少数股东权益减少11,026,389.94元，主要是因为： 1）本报告期公司处置青岛雅园60%股权减少13,816,654.77元； 2）本报告期收购厦门立丹行29%股权减少486,209.14元； 3）本报告期上海世联溢价投资上海世联盛曜形成资本公积，少数股东按比例享有溢价部分增加3,390,000.00元； 4）本报告期子公司深圳赋能创新购买广州小样金融股权，少数股东权益增加285,881.68元； 5）本报告期子公司世联君汇少数股东增资金额比其享有的少数股东权益少的部分转出440,483.77元； 6）本报告期子公司世联科创少数股东增资金额比其享有的少数股东权益少的部分转出94,635.29元； 7）本报告期本公司之联营企业重庆小样达客网络科技服务有限公司其他股东增资增加资本公积，其中少数股东权益按比例享有346,862.05元； 8）本报告期子公司上海善居出售成都善居股权经四川嘉联，少数股东权益减少211,150.70元。 “利润分配：其他”栏中，利润分配减少248,115.00元，系本报告期重庆世联支付应属于并购前少数股东所有的利润分配款。 49、所有权或使用权受到限制的资产单位：元项目期末账面价值受限原因货币资金 12,221,246.80 见其他说明合计 12,221,246.80 -- 其他说明：深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文主要系世联行经纪的二手楼交易客户缴存在资金监管账户中的交易结算资金262,951.99元，世联君汇、世联养老、广州世君向银行申请开立保函而按要求存入的保证金1,587,984.12元，本公司及世联小贷、合肥先锋冻结诉讼保证金存款10,305,227.07 元，世联小贷与第三方“世联小贷一期资产支持专项计划”共管银行账户余额65,083.62元。 50、外币货币性项目（1）外币货币性项目单位：元项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额货币资金 -- -- 6,507,801.54 其中：美元 691,472.35 6.9370 4,796,743.70 港币 1,845,367.79 0.89451 1,650,699.88 澳元 12,033.81 5.01570 60,357.96 应收账款 -- -- 1,315,695.18 港币 1,470,855.77 0.89451 1,315,695.18 预付账款 2,512.80 其中：港币 2,809.14 0.89451 2,512.80 其他应收款其中：港币 5,629,866.00 0.89451 5,035,971.43 应付账款 1,183,973.44 其中：港币 1,323,600.00 0.89451 1,183,973.44 其他应付款 10,614,777.66 其中：美元 661,571.77 6.9370 4,589,323.39 港币 6,736,039.01 0.89451 6,025,454.27 其他说明：（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。 √ 适用 □ 不适用本集团在香港设立有香港世联、香港世居置业、香港世居、澳洲世居四家公司。为了业务经营管理需要，香港世联采用美元做为记账本位币，香港世居置业、香港世居采用港币做为记账本位币，澳洲世居采用澳元做为记账本位币。八、合并范围的变更 1、处置子公司是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 √ 是 □ 否单位：元丧失控与原子按照公处置价款与制权之公司股丧失控丧失控允价值处置投资对丧失控日剩余权投资丧失控制权之制权之重新计股权应的合并财制权之股权公相关的股权处置价股权处丧失控制权制权时日剩余日剩余量剩余子公司名称处置务报表层面日剩余允价值其他综款置比例的时点点的确股权的股权的股权产方式享有该子公股权的的确定合收益定依据账面价公允价生的利司净资产份比例方法及转入投值值得或损额的差额主要假资损益失设的金额青岛雅园物业管 2016 年 05 详见其理有限公司(以下 35,144,795.00 60.00% 转让 3,827,100.20 0.00% 0.00 0.00 0.00 不适用 0.00 月 31 日他说明简称\"青岛雅园\") 其他说明：本公司将青岛雅园丧失控制权日确定为2016年5月31日，确认依据为： 1)、2016年5月18日，公司与苏州阳光新地置业有限公司签订转让青岛雅园60%股权的《股权转让协议》，以人民币3,514.48 万元转让青岛雅园60%股权给苏州阳光新地置业有限公司。 2)、2016年5月23日公司召开第三届董事会第五十三次会议审议通过了《关于转让控股子公司青岛雅园物业管理有限公司股权的议案》，同意公司以人民币3,514.48万元转让青岛雅园60%股权给苏州阳光新地置业有限公司，股权转让价款于协议签订7日内一次性支付。此事项在董事会审批权限内，无需提交股东大会审议。 3)、2016年5月25日，公司收到苏州阳光新地置业有限公司支付的股权转让款共3,514.48万元。 4)、截止2016年5月31日，根据《股权转让协议》约定，苏州阳光新地置业有限公司已全额支付股权转让款后，公司对青岛雅园的财务和经营决策已无控制权。 5)、2016年6月6日，青岛雅园已完成工商变更登记，取得变更后的营业执照。是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形 □ 是 √ 否 2、其他原因的合并范围变动说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况： 1）根据公司投资委员会决议，本报告期内投资设立以下子公司，这些子公司在本报告期内均已经完成了工商登记手续。公司名称主要经营地注册地业务性质持股比例取得方式北京世联行兴业房地产经纪有限公司(以下简称\"北京世联行\") 北京北京房地产中介 100.00% 新设成立深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文珠海世联行房地产经纪代理有限公司(以下简称\"珠海世联行\") 珠海珠海房地产中介 100.00% 新设成立常州善居电子商务有限公司(以下简称\"常州善居\") 常州常州电子商务 100.00% 新设成立昆山善业兴居商务信息咨询有限公司(以下简称\"昆山善居\") 昆山昆山电子商务 100.00% 新设成立海口善居电子商务有限公司(以下简称\"海口善居\") 海口海口电子商务 100.00% 新设成立南通市善居电子商务有限公司(以下简称\"南通善居\") 南通南通电子商务 100.00% 新设成立上海善居兴电子商务有限公司(以下简称\"上海善居兴\") 上海上海电子商务 85.30% 新设成立上海养欣投资管理有限公司(以下简称\"上海养欣\") 上海上海投资管理 55.00% 新设成立上海芮鸿投资合伙企业（有限合伙）(以下简称\"上海芮鸿\") 上海上海投资管理 54.00% 新设成立福州市仓山区世联房地产经纪服务有限公司(以下简称\"福州世联经纪\") 福州福州房地产中介 100.00% 新设成立上海世联领客商业经营管理有限公司(以下简称\"上海领客\") 上海上海房地产中介 90.00% 新设成立南京世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"南京君汇\") 南京南京房地产中介 90.00% 新设成立合肥世联君汇资产顾问运营管理有限公司(以下简称\"合肥君汇\") 合肥合肥房地产中介 90.00% 新设成立杭州世君房地产咨询有限公司(以下简称\"杭州世君\") 杭州杭州房地产中介 90.00% 新设成立广州世君房地产咨询有限公司(以下简称\"广州世君\") 广州广州房地产中介 90.00% 新设成立苏州世联君汇物业运营管理有限公司(以下简称\"苏州君汇\") 苏州苏州房地产中介 90.00% 新设成立北京世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"北京君汇\") 北京北京房地产中介 90.00% 新设成立西安世联君汇商业运营管理有限公司(以下简称\"西安君汇\") 西安西安房地产中介 90.00% 新设成立重庆世联君汇房地产运营管理有限公司(以下简称\"重庆君汇\") 重庆重庆房地产中介 90.00% 新设成立重庆世联君汇兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"重庆君汇兴业\") 重庆重庆房地产中介 63.00% 新设成立长沙世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"长沙君汇\") 长沙长沙房地产中介 90.00% 新设成立河南世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"河南君汇\") 河南河南房地产中介 90.00% 新设成立武汉世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"武汉君汇\") 武汉武汉房地产中介 90.00% 新设成立天津世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"天津君汇\") 天津天津房地产中介 90.00% 新设成立上海世君房地产顾问有限公司(以下简称\"上海世君\") 上海上海房地产中介 90.00% 新设成立厦门世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"厦门君汇\") 厦门厦门房地产中介 90.00% 新设成立深圳运泰君汇物业管理有限公司(以下简称\"深圳运泰君汇\") 深圳深圳资产服务 45.00% 新设成立常熟小样科技服务有限公司(以下简称\"常熟小样\") 常熟常熟资产服务 36.90% 新设成立苏州园小样信息技术有限公司(以下简称\"苏州园小样\") 苏州苏州资产服务 36.90% 新设成立广州市小样信息科技服务有限公司(以下简称\"广州小样科技\") 广州广州资产服务 36.90% 新设成立深圳市小样科技服务有限公司(以下简称\"深圳小样\") 深圳深圳资产服务 36.90% 新设成立深圳市赋能创新投资有限公司(以下简称\"深圳赋能创新\") 深圳深圳投资管理 100.00% 新设成立广州小样互联网金融信息服务有限公司(以下简称\"广州小样金融\") 广州广州资产服务 60.00% 新设成立重庆世联协兴装饰设计有限公司(以下简称\"重庆装饰\") 重庆重庆电子商务 100.00% 新设成立重庆红璞新新公寓管理有限公司(以下简称\"重庆红璞新新\") 重庆重庆资产服务 100.00% 新设成立合肥红璞公寓管理有限公司(以下简称\"合肥红璞\") 合肥合肥资产服务 100.00% 新设成立南京鸿璞酒店管理有限公司(以下简称\"南京鸿璞\") 南京南京资产服务 100.00% 新设成立武汉红璞公寓管理有限公司(以下简称\"武汉红璞\") 武汉武汉资产服务 100.00% 新设成立杭州红璞物业管理有限公司(以下简称\"杭州红璞\") 杭州杭州资产服务 100.00% 新设成立苏州红璞公寓管理有限公司(以下简称\"苏州红璞\") 苏州苏州资产服务 100.00% 新设成立深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文深圳碧海红璞公寓管理有限公司(以下简称\"碧海红璞\") 深圳深圳资产服务 100.00% 新设成立长沙红璞酒店管理有限公司(以下简称\"长沙红璞\") 长沙长沙资产服务 100.00% 新设成立珠海红璞公寓管理有限公司(以下简称\"珠海红璞\") 珠海珠海资产服务 100.00% 新设成立厦门红璞兴业公寓管理有限公司(以下简称\"厦门红璞\") 厦门厦门资产服务 100.00% 新设成立惠东红璞阳光假日公寓管理有限公司(以下简称\"红璞阳光假日\") 惠东惠东资产服务 100.00% 新设成立东莞红璞酒店管理有限公司(以下简称\"东莞红璞\") 东莞东莞资产服务 100.00% 新设成立宁波红璞公寓管理有限公司(以下简称\"宁波红璞\") 宁波宁波资产服务 100.00% 新设成立郑州红璞酒店管理有限公司(以下简称\"郑州红璞\") 郑州郑州资产服务 100.00% 新设成立石家庄红璞酒店管理有限公司(以下简称\"石家庄红璞\") 石家庄石家庄资产服务 100.00% 新设成立昆明红璞公寓管理有限公司(以下简称\"昆明红璞\") 昆明昆明资产服务 100.00% 新设成立北京红璞公寓管理有限公司(以下简称\"北京红璞\") 北京北京资产服务 100.00% 新设成立上海红与璞酒店管理有限公司(以下简称\"上海红璞\") 上海上海资产服务 100.00% 新设成立南宁红璞房屋租赁有限公司(以下简称\"南宁红璞\") 南宁南宁资产服务 100.00% 新设成立成都市红璞时代酒店管理有限公司(以下简称\"成都红璞时代\") 成都成都资产服务 100.00% 新设成立东莞市世联集金投资管理有限公司(以下简称\"东莞集金\") 东莞东莞房地产中介 100.00% 新设成立惠州世联集金投资管理有限公司(以下简称\"惠州集金\") 惠州惠州房地产中介 100.00% 新设成立合肥世联集金投资管理有限公司(以下简称\"合肥集金\") 合肥合肥房地产中介 100.00% 新设成立宁波世联集金商务服务有限公司(以下简称\"宁波集金\") 宁波宁波房地产中介 100.00% 新设成立天津世联集金商务信息咨询有限公司(以下简称\"天津集金\") 天津天津房地产中介 100.00% 新设成立郑州世联集金商务信息咨询有限公司(以下简称\"郑州集金\") 郑州郑州房地产中介 100.00% 新设成立武汉世联集金商务咨询有限公司(以下简称\"武汉集金\") 武汉武汉房地产中介 100.00% 新设成立重庆世联集金商务信息咨询有限公司(以下简称\"重庆集金\") 重庆重庆房地产中介 100.00% 新设成立上海世联盛曜房地产顾问有限公司(以下简称\"上海世联盛曜\") 上海上海房地产中介 70.00% 新设成立合肥世联卓群商务管理有限公司(以下简称\"合肥世联卓群\") 合肥合肥房地产中介 100.00% 新设成立嘉兴卓群房地产营销策划有限公司(以下简称\"嘉兴世联\") 嘉兴嘉兴房地产中介 100.00% 新设成立苏州世联行房地产综合服务有限公司(以下简称\"苏州世联行\") 苏州苏州房地产中介 100.00% 新设成立西安世联兴业房地产经纪有限责任公司(以下简称\"西安世联经纪\") 西安西安房地产中介 100.00% 新设成立邯郸世联卓群房地产经纪有限公司(以下简称\"邯郸世联\") 邯郸邯郸房地产中介 100.00% 新设成立哈尔滨卓群房地产经纪有限公司(以下简称\"哈尔滨世联\") 哈尔滨哈尔滨房地产中介 100.00% 新设成立厦门市宜安居电子商务有限公司(以下简称\"厦门宜安居\") 厦门厦门电子商务 80.00% 新设成立漳州市龙文区宜安居电子商务有限公司(以下简称\"漳州宜安居\") 漳州漳州电子商务 80.00% 新设成立厦门市立言立行房地产经纪有限公司(以下简称\"厦门立言立行\") 厦门厦门房地产中介 80.00% 新设成立厦门市立德功行房产中介服务有限公司(以下简称\"厦门立德功行\") 厦门厦门房地产中介 80.00% 新设成立厦门市家适居房产中介服务有限公司(以下简称\"厦门家适居\") 厦门厦门房地产中介 80.00% 新设成立山东居善电子商务有限公司(以下简称\"山东居善\") 山东山东电子商务 75.50% 新设成立济南红璞酒店管理有限公司(以下简称\"济南红璞\") 济南济南资产服务 75.50% 新设成立山东红璞公寓管理有限公司(以下简称\"山东红璞\") 山东山东资产服务 75.50% 新设成立 SHIJU（HK）LIMITED(以下简称\"香港世居\") 香港香港房地产中介 55.00% 新设成立 Shiju Real Estate Australia Pty Ltd(以下简称\"澳大利亚世居\") 澳大利亚澳大利亚房地产中介 55.00% 新设成立深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文深圳富景慧思投资管理有限公司(以下简称\"深圳富景慧思\") 深圳深圳投资管理 100.00% 新设成立武汉世联源正商业运营管理有限公司(以下简称\"武汉世联源正\") 武汉武汉资产服务 45.90% 新设成立深圳世联松塔装饰有限责任公司(以下简称\"世联松塔\") 深圳深圳电子商务 80.00% 新设成立深圳超咖市集商业运营有限公司(以下简称\"深圳超咖\") 深圳深圳房地产中介 63.00% 新设成立成都市红璞时光酒店管理有限公司(以下简称\"成都红璞时光\") 成都成都资产服务 100.00% 新设成立杭州红璞世恒酒店管理有限公司(以下简称\"杭州红璞世恒\") 杭州杭州资产服务 100.00% 新设成立厦门市红璞立丹行公寓管理有限公司(以下简称\"厦门红璞立丹行\") 厦门厦门资产服务 80.00% 新设成立合肥汇创房地产咨询有限公司(以下简称\"合肥世联汇创\") 合肥合肥房地产中介 100.00% 新设成立北京小样青年社区科技服务有限公司(以下简称\"北京小样\") 北京北京资产服务 36.90% 新设成立北京科创联和科技服务有限公司(以下简称\"北京科创\") 北京北京资产服务 36.90% 新设成立武汉市小样商务信息咨询有限公司(以下简称\"武汉小样\") 武汉武汉资产服务 36.90% 新设成立阅阳上海养老服务有限公司(以下简称\"上海养老\") 上海上海资产服务 55.00% 新设成立广州红璞酒店管理有限公司(以下简称\"广州红璞酒店\") 广州广州资产服务 100.00% 新设成立广州红璞房屋租赁有限公司(以下简称\"广州红璞房屋\") 广州广州资产服务 100.00% 新设成立合肥红璞观远公寓管理有限公司(以下简称\"合肥红璞观远\") 合肥合肥资产服务 70.00% 新设成立成都世联君汇商业管理有限公司(以下简称\"成都君汇\") 成都成都房地产中介 90.00% 新设成立武汉世联领客商业经营有限公司(以下简称\"武汉领客\") 武汉武汉房地产中介 90.00% 新设成立 2）本报告期因为注销子公司而不再纳入合并范围的子公司情况如下：公司名称不再纳入合并范围的原因持股比例注销日净资产注销日净利润桂林卓群房地产咨询有限公司工商注销 100% -21,675.98 -13,651.81 赣榆县立丹行房地产经纪有限公司工商注销 80% 479,830.10 1,213.16 注销的子公司为本公司之三级子公司。 3、其他苏州雅园物业管理有限公司为青岛雅园的全资子公司，青岛雅园股权转让完成后，苏州雅园物业管理有限公司从2016年6月1 日起不再纳入合并财务报表的合并范围。九、在其他主体中的权益 1、在子公司中的权益（1）企业集团的构成持股比例子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接同一控制下北京世联房地产顾问有限公司(以下简称\"北京世联\") 北京北京房地产中介 100.00% 企业合并深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文同一控制下东莞世联地产顾问有限公司(以下简称\"东莞世联\") 东莞东莞房地产中介 100.00% 企业合并同一控制下上海世联房地产顾问有限公司(以下简称\"上海世联\") 上海上海房地产中介 100.00% 企业合并同一控制下深圳市世联行房地产经纪有限公司(以下简称\"世联行经纪\") 深圳深圳房地产中介 100.00% 企业合并同一控制下世联房地产咨询(惠州)有限公司(以下简称\"惠州世联\") 惠州惠州房地产中介 100.00% 企业合并同一控制下广州市世联房地产咨询有限公司(以下简称\"广州世联\") 广州广州房地产中介 100.00% 企业合并同一控制下天津世联兴业房地产咨询有限公司(以下简称\"天津世联\") 天津天津房地产中介 100.00% 企业合并非同一控制山东世联怡高物业顾问有限公司(以下简称\"山东世联\") 济南济南房地产中介 75.50% 下企业合并非同一控制四川世联行兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"四川嘉联\") 四川成都房地产中介 75.50% 下企业合并非同一控制重庆世联行房地产顾问有限公司(以下简称\"重庆世联\") 重庆重庆房地产中介 100.00% 下企业合并非同一控制深圳世联投资有限公司(以上简称\"世联投资\") 深圳深圳金融服务 100.00% 下企业合并非同一控制深圳市世联小额贷款有限公司(以下简称\"世联小贷\") 深圳等深圳金融服务 100.00% 下企业合并非同一控制深圳市盛泽融资担保有限责任公司(以下简称\"盛泽担保\") 深圳深圳金融服务 100.00% 下企业合并非同一控制北京安信行物业管理有限公司(以下简称\"北京安信行\") 北京北京资产服务 54.00% 下企业合并非同一控制厦门市立丹行置业有限公司(以下简称\"厦门立丹行\") 厦门厦门房地产中介 80.00% 下企业合并非同一控制青岛荣置地顾问有限公司(以下简称\"青岛荣置地\") 青岛青岛房产中介 51.00% 下企业合并珠海世联房地产咨询有限公司(以下简称\"珠海世联\") 珠海珠海房地产中介 100.00% 投资设立杭州世联房地产咨询有限公司(以下简称\"杭州世联\") 杭州杭州房地产中介 100.00% 投资设立厦门世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"厦门世联\") 厦门厦门房地产中介 100.00% 投资设立深圳世联先锋投资有限公司(以下简称\"世联先锋\") 深圳深圳房地产中介 100.00% 投资设立长沙世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"长沙世联\") 长沙长沙房地产中介 100.00% 投资设立沈阳世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"沈阳世联\") 沈阳沈阳房地产中介 100.00% 投资设立大连世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"大连世联\") 大连大连房地产中介 100.00% 投资设立深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文成都世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"成都世联\") 成都成都房地产中介 100.00% 投资设立苏州世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"苏州世联\") 苏州苏州房地产中介 100.00% 投资设立常州世联房地产咨询有限公司(以下简称\"常州世联\") 常州常州房地产中介 100.00% 投资设立西安世联投资咨询有限公司(以下简称\"西安世联\") 西安西安房地产中介 24.00% 76.00% 投资设立青岛世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"青岛世联\") 青岛青岛房地产中介 99.00% 1.00% 投资设立武汉世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"武汉世联\") 武汉武汉房地产中介 99.00% 1.00% 投资设立三亚世联房地产顾问有限公司(以下简称\"三亚世联\") 三亚三亚房地产中介 99.00% 1.00% 投资设立合肥世联投资咨询有限公司(以下简称\"合肥世联\") 合肥合肥房地产中介 99.00% 1.00% 投资设立无锡世联行房地产咨询有限公司(以下简称\"无锡世联\") 无锡无锡房地产中介 100.00% 投资设立福州世联房地产顾问有限公司(以下简称\"福州世联\") 福州福州房地产中介 100.00% 投资设立佛山世联房地产顾问有限公司(以下简称\"佛山世联\") 佛山佛山房地产中介 100.00% 投资设立南昌世联置业有限公司(以下简称\"南昌世联\") 南昌南昌房地产中介 100.00% 投资设立南京世联兴业房地产投资咨询有限公司(以下简称\"南京世联\") 南京南京房地产中介 100.00% 投资设立长春世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"长春世联\") 长春长春房地产中介 100.00% 投资设立南通世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"南通世联\") 南通南通房地产中介 100.00% 投资设立昆明世联卓群房地产经纪有限公司(以下简称\"昆明世联\") 昆明昆明房地产中介 100.00% 投资设立宁波世联房地产咨询有限公司(以下简称\"宁波世联\") 宁波宁波房地产中介 100.00% 投资设立南宁世联房地产咨询有限公司(以下简称\"南宁世联\") 南宁南宁房地产中介 100.00% 投资设立苏州居善网络技术服务有限公司(以下简称\"苏州居善\") 苏州苏州电子商务 100.00% 投资设立南京云掌柜信息技术有限公司(以下简称\"南京云掌柜\") 南京南京电子商务 100.00% 投资设立天津居善电子商务有限公司(以下简称\"天津居善\") 天津天津电子商务 100.00% 投资设立郑州世联兴业房地产咨询有限公司(以下简称\"郑州世联\") 郑州郑州房地产中介 100.00% 投资设立漳州世联房地产咨询有限公司(以下简称\"漳州世联\") 漳州漳州房地产中介 100.00% 投资设立徐州世联房地产顾问有限公司(以下简称\"徐州世联\") 徐州徐州房地产中介 100.00% 投资设立杭州世联卓群房地产咨询有限公司(以下简称\"杭州世联卓群\") 杭州杭州房地产中介 100.00% 投资设立合肥世联先锋房地产顾问有限公司(以下简称\"合肥世联先锋\") 合肥合肥房地产中介 100.00% 投资设立北京世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"北京世联兴业\") 北京北京房地产中介 100.00% 投资设立贵阳世联房地产顾问有限公司(以下简称\"贵阳世联\") 贵阳贵阳房地产中介 100.00% 投资设立武汉世联先锋房地产顾问有限公司(以下简称\"武汉世联先锋\") 武汉武汉房地产中介 100.00% 投资设立惠州市世联先锋房地产顾问有限公司(以下简称\"惠州世联先惠州惠州房地产中介 100.00% 投资设立锋\") 太原世联卓群房地产顾问有限公司(以下简称\"太原世联\") 太原太原房地产中介 100.00% 投资设立石家庄世联卓群房地产咨询有限公司(以下简称\"石家庄世联\") 石家庄石家庄房地产中介 100.00% 投资设立深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司(以下简称\"世联深圳深圳资产服务 90.00% 投资设立深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文君汇\") 海南世联房地产咨询有限公司(以下简称\"海南世联\") 海口海口房地产中介 100.00% 投资设立固安世联房地产经纪有限公司(以下简称\"固安世联\") 固安固安房地产中介 100.00% 投资设立廊坊市世联房地产经纪有限公司(以下简称\"廊坊世联\") 廊坊廊坊房地产中介 100.00% 投资设立世联咨询(香港)有限公司(以下简称\"香港世联\") 香港香港房地产中介 100.00% 投资设立兰州世联行房地产顾问有限公司(以下简称\"兰州世联\") 兰州兰州房地产中介 100.00% 投资设立包头市世联行房地产顾问有限公司(以下简称\"包头世联\") 包头包头房地产中介 100.00% 投资设立唐山世联行房地产经纪有限公司(以下简称\"唐山世联\") 唐山唐山房地产中介 100.00% 投资设立深圳前海世联资产管理有限公司(以下简称\"前海资管\") 深圳深圳资产服务 100.00% 投资设立深圳市世联科创科技服务有限公司(以下简称\"世联科创\") 深圳深圳房地产中介 36.90% 投资设立深圳世联领客商业运营有限公司(以下简称\"世联领客\") 深圳深圳资产服务 90.00% 投资设立深圳世联集金财富管理有限公司(以下简称\"世联集金\") 深圳深圳资产服务 100.00% 投资设立深圳世联集房资产管理有限公司(以下简称\"世联集房\") 深圳深圳资产服务 100.00% 投资设立宁波世联兴业房地产咨询有限公司(以下简称\"宁波世联兴业\") 宁波宁波房产中介 100.00% 投资设立深圳世联新创投资有限公司(以下简称\"世联新创\") 深圳深圳资产服务 100.00% 投资设立深圳先锋居善科技有限公司(以下简称\"先锋居善\") 深圳深圳房地产中介 100.00% 投资设立上海善居电子商务有限公司(以下简称\"上海善居\") 上海上海电子商务 100.00% 投资设立扬州世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"扬州世联\") 扬州扬州房地产中介 100.00% 投资设立深圳市世联兴业养老运营管理有限公司(以下简称\"世联养老\") 深圳深圳资产服务 55.00% 投资设立深圳红璞公寓管理有限公司(以下简称\"红璞公寓\") 深圳深圳资产服务 100.00% 投资设立非同一控制广州盛泽按揭服务有限公司(以下简称\"广州按揭\") 广州广州金融服务 100.00% 下企业合并非同一控制深圳盛泽按揭代理有限公司(以下简称\"深圳按揭\") 深圳深圳金融服务 100.00% 下企业合并非同一控制深圳世联山川投资管理有限公司(以下简称\"山川投资\") 深圳深圳金融服务 100.00% 下企业合并非同一控制上海盛泽邦家投资管理有限公司(以下简称\"上海盛泽\") 上海上海金融服务 100.00% 下企业合并非同一控制北京盛泽万家投资管理有限公司(以下简称\"北京盛泽\") 北京北京金融服务 100.00% 下企业合并非同一控制成都世联汇智房地产经纪有限公司(以下简称\"成都世联汇智\") 成都成都房地产中介 75.50% 下企业合并非同一控制泰安世联怡高房地产咨询有限公司(以下简称\"泰安世联怡高\") 泰安泰安房地产中介 75.50% 下企业合并非同一控制临沂世联怡高房地产经纪有限公司(以下简称\"临沂世联怡高\") 临沂临沂房地产中介 75.50% 下企业合并深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文非同一控制青岛世联怡高房地产顾问有限公司(以下简称\"青岛世联怡高\") 青岛青岛房地产中介 75.50% 下企业合并芜湖世联先锋信息咨询有限公司(以下简称\"芜湖世联\") 芜湖芜湖房地产中介 100.00% 投资设立世居置业服务有限公司(以下简称\"香港世居\") 香港香港房地产中介 55.00% 投资设立深圳市世居海外置业服务有限公司(以下简称\"深圳世居\") 深圳深圳房地产中介 55.00% 投资设立非同一控制福州市立丹行市场营销策划有限公司(以下简称\"福州立丹行\") 福州福州房地产中介 80.00% 下企业合并非同一控制泉州市立丹行房地产经纪有限公司(以下简称\"泉州立丹行\") 泉州泉州房地产中介 80.00% 下企业合并三明市立丹行房地产营销策划有限公司(以下简称\"三明立丹非同一控制三明三明房地产中介 80.00% 行\") 下企业合并非同一控制莆田市立丹行房地产代理有限公司(以下简称\"莆田立丹行\") 莆田莆田房地产中介 80.00% 下企业合并深圳市罗湖区不倒翁养老服务中心(以下简称\"深圳不倒翁\") 深圳深圳资产服务 55.00% 投资设立惠东红璞元屿海公寓管理有限公司(以下简称\"红璞元屿海\") 惠州惠州资产服务 100.00% 投资设立北京善居电子商务有限公司(以下简称\"北京善居\") 北京北京电子商务 100.00% 投资设立石家庄善居电子商务有限公司(以下简称\"石家庄善居\") 石家庄石家庄电子商务 100.00% 投资设立大连善居电子商务有限公司(以下简称\"大连善居\") 大连大连电子商务 100.00% 投资设立成都市善居电子商务有限公司(以下简称\"成都善居\") 成都成都电子商务 75.50% 投资设立重庆善业兴居电子商务有限公司(以下简称\"重庆善居\") 重庆重庆电子商务 100.00% 投资设立惠州市善居电子商务有限公司(以下简称\"惠州善居\") 惠州惠州电子商务 100.00% 投资设立佛山市善居电子商务有限公司(以下简称\"佛山善居\") 佛山佛山电子商务 100.00% 投资设立东莞市善卓居电子商务有限公司(以下简称\"东莞善居\") 东莞东莞电子商务 100.00% 投资设立厦门市善居先锋电子商务有限公司(以下简称\"厦门善居\") 厦门厦门电子商务 100.00% 投资设立广州市善居电子商务有限公司(以下简称\"广州善居\") 广州广州电子商务 100.00% 投资设立珠海市善居电子商务有限公司(以下简称\"珠海善居\") 珠海珠海电子商务 100.00% 投资设立徐州市善居电子商务有限公司(以下简称\"徐州善居\") 徐州徐州电子商务 100.00% 投资设立合肥善居电子商务有限公司(以下简称\"合肥善居\") 合肥合肥电子商务 100.00% 投资设立陕西善居商务信息咨询有限公司(以下简称\"陕西善居\") 陕西西安电子商务 100.00% 投资设立吉林省善居电子商务有限公司(以下简称\"吉林善居\") 吉林长春电子商务 100.00% 投资设立昆明善居电子商务有限公司(以下简称\"昆明善居\") 昆明昆明电子商务 100.00% 投资设立南昌善居电子商务有限公司(以下简称\"南昌善居\") 南昌南昌电子商务 100.00% 投资设立武汉市善居先锋电子商务有限公司(以下简称\"武汉善居\") 武汉武汉电子商务 100.00% 投资设立福州市台江区善居电子商务有限公司(以下简称\"福州善居\") 福州福州电子商务 100.00% 投资设立广西善居电子商务有限公司(以下简称\"广西善居\") 广西南宁电子商务 100.00% 投资设立深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文长沙市善居电子商务有限公司(以下简称\"长沙善居\") 长沙长沙电子商务 100.00% 投资设立沈阳善居电子商务有限公司(以下简称\"沈阳善居\") 沈阳沈阳电子商务 100.00% 投资设立深圳世松泰宁护老院有限公司(以下简称\"世松泰宁\") 深圳深圳资产服务 55.00% 投资设立深圳世松桐林护老院有限公司(以下简称\"世松桐林\") 深圳深圳资产服务 55.00% 投资设立惠东红璞富力湾公寓管理有限公司(以下简称\"红璞富力湾\") 惠州惠州资产服务 100.00% 投资设立惠东红璞双月湾公寓管理有限公司(以下简称\"红璞双月湾\") 惠州惠州资产服务 100.00% 投资设立广州红璞资产管理有限公司(以下简称\"广州红璞\") 广州广州资产服务 100.00% 投资设立天津红璞紫阳酒店管理有限公司(以下简称\"天津红璞\") 天津天津资产服务 100.00% 投资设立天津世联沃客众创空间有限公司(以下简称\"天津众创\") 天津天津资产服务 100.00% 投资设立成都市红璞酒店管理有限公司(以下简称\"成都红璞\") 成都成都资产服务 100.00% 投资设立重庆红璞公寓管理有限公司(以下简称\"重庆红璞\") 重庆重庆资产服务 100.00% 投资设立苏州小样科技服务有限公司(以下简称\"苏州小样科技\") 苏州苏州资产服务 36.90% 投资设立厦门市小样创业信息科技有限公司(以下简称\"厦门小样创业\") 厦门厦门资产服务 36.90% 投资设立成都市小样科技服务有限公司(以下简称\"成都小样科技\") 成都成都资产服务 36.90% 投资设立成都小样商务服务有限公司(以下简称\"成都小样商务\") 成都成都资产服务 36.90% 投资设立苏州小样创咖文化科技有限公司(以下简称\"苏州创咖文化\") 苏州苏州资产服务 36.90% 投资设立广州集金投资管理有限公司(以下简称\"广州集金\") 广州广州资产服务 100.00% 投资设立厦门市世联集金财富管理有限公司(以下简称\"厦门集金\") 厦门厦门资产服务 100.00% 投资设立珠海世联集金财富管理有限公司(以下简称\"珠海集金\") 珠海珠海资产服务 100.00% 投资设立南京世联集金资产管理有限公司(以下简称\"南京集金\") 南京南京资产服务 100.00% 投资设立北京世联集金财富管理有限公司(以下简称\"北京集金\") 北京北京资产服务 100.00% 投资设立成都世联集金商务服务有限公司(以下简称\"成都集金\") 成都成都资产服务 100.00% 投资设立佛山世联集金商务管理有限公司(以下简称\"佛山集金\") 佛山佛山资产服务 100.00% 投资设立哈尔滨世联集金资产管理有限公司(以下简称\"哈尔滨集金\") 哈尔滨哈尔滨资产服务 100.00% 投资设立昆明世联商务咨询有限公司(以下简称\"昆明世联商务\") 昆明昆明资产服务 100.00% 投资设立上海世联行股权投资管理有限公司(以下简称\"上海股投\") 上海上海资产服务 60.00% 投资设立深圳世联集今财富管理有限公司(以下简称\"世联集今\") 深圳深圳资产服务 100.00% 投资设立北京世联行兴业房地产经纪有限公司(以下简称\"北京世联行\") 北京北京房地产中介 100.00% 新设成立珠海世联行房地产经纪代理有限公司(以下简称\"珠海世联行\") 珠海珠海房地产中介 100.00% 新设成立常州善居电子商务有限公司(以下简称\"常州善居\") 常州常州电子商务 100.00% 新设成立昆山善业兴居商务信息咨询有限公司(以下简称\"昆山善居\") 昆山昆山电子商务 100.00% 新设成立海口善居电子商务有限公司(以下简称\"海口善居\") 海口海口电子商务 100.00% 新设成立南通市善居电子商务有限公司(以下简称\"南通善居\") 南通南通电子商务 100.00% 新设成立上海善居兴电子商务有限公司(以下简称\"上海善居兴\") 上海上海电子商务 85.30% 新设成立深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文上海养欣投资管理有限公司(以下简称\"上海养欣\") 上海上海投资管理 55.00% 新设成立上海芮鸿投资合伙企业(有限合伙)(以下简称\"上海芮鸿\") 上海上海投资管理 54.00% 新设成立福州市仓山区世联房地产经纪服务有限公司(以下简称\"福州福州福州房地产中介 100.00% 新设成立世联经纪\") 上海世联领客商业经营管理有限公司(以下简称\"上海领客\") 上海上海房地产中介 90.00% 新设成立南京世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"南京君汇\") 南京南京房地产中介 90.00% 新设成立合肥世联君汇资产顾问运营管理有限公司(以下简称\"合肥君合肥合肥房地产中介 90.00% 新设成立汇\") 杭州世君房地产咨询有限公司(以下简称\"杭州世君\") 杭州杭州房地产中介 90.00% 新设成立广州世君房地产咨询有限公司(以下简称\"广州世君\") 广州广州房地产中介 90.00% 新设成立苏州世联君汇物业运营管理有限公司(以下简称\"苏州君汇\") 苏州苏州房地产中介 90.00% 新设成立北京世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"北京君汇\") 北京北京房地产中介 90.00% 新设成立西安世联君汇商业运营管理有限公司(以下简称\"西安君汇\") 西安西安房地产中介 90.00% 新设成立重庆世联君汇房地产运营管理有限公司(以下简称\"重庆君汇\") 重庆重庆房地产中介 90.00% 新设成立重庆世联君汇兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"重庆君汇重庆重庆房地产中介 63.00% 新设成立兴业\") 长沙世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"长沙君汇\") 长沙长沙房地产中介 90.00% 新设成立河南世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"河南君汇\") 河南河南房地产中介 90.00% 新设成立武汉世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"武汉君汇\") 武汉武汉房地产中介 90.00% 新设成立天津世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"天津君汇\") 天津天津房地产中介 90.00% 新设成立上海世君房地产顾问有限公司(以下简称\"上海世君\") 上海上海房地产中介 90.00% 新设成立厦门世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"厦门君汇\") 厦门厦门房地产中介 90.00% 新设成立深圳运泰君汇物业管理有限公司(以下简称\"深圳运泰君汇\") 深圳深圳资产服务 45.00% 新设成立常熟小样科技服务有限公司(以下简称\"常熟小样\") 常熟常熟资产服务 36.90% 新设成立苏州园小样信息技术有限公司(以下简称\"苏州园小样\") 苏州苏州资产服务 36.90% 新设成立广州市小样信息科技服务有限公司(以下简称\"广州小样科技\") 广州广州资产服务 36.90% 新设成立深圳市小样科技服务有限公司(以下简称\"深圳小样\") 深圳深圳资产服务 36.90% 新设成立深圳市赋能创新投资有限公司(以下简称\"深圳赋能创新\") 深圳深圳投资管理 100.00% 新设成立广州小样互联网金融信息服务有限公司(以下简称\"广州小样广州广州资产服务 60.00% 新设成立金融\") 重庆世联协兴装饰设计有限公司(以下简称\"重庆装饰\") 重庆重庆电子商务 100.00% 新设成立重庆红璞新新公寓管理有限公司(以下简称\"重庆红璞新新\") 重庆重庆资产服务 100.00% 新设成立合肥红璞公寓管理有限公司(以下简称\"合肥红璞\") 合肥合肥资产服务 100.00% 新设成立南京鸿璞酒店管理有限公司(以下简称\"南京鸿璞\") 南京南京资产服务 100.00% 新设成立武汉红璞公寓管理有限公司(以下简称\"武汉红璞\") 武汉武汉资产服务 100.00% 新设成立深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文杭州红璞物业管理有限公司(以下简称\"杭州红璞\") 杭州杭州资产服务 100.00% 新设成立苏州红璞公寓管理有限公司(以下简称\"苏州红璞\") 苏州苏州资产服务 100.00% 新设成立深圳碧海红璞公寓管理有限公司(以下简称\"碧海红璞\") 深圳深圳资产服务 100.00% 新设成立长沙红璞酒店管理有限公司(以下简称\"长沙红璞\") 长沙长沙资产服务 100.00% 新设成立珠海红璞公寓管理有限公司(以下简称\"珠海红璞\") 珠海珠海资产服务 100.00% 新设成立厦门红璞兴业公寓管理有限公司(以下简称\"厦门红璞\") 厦门厦门资产服务 100.00% 新设成立惠东红璞阳光假日公寓管理有限公司(以下简称\"红璞阳光假惠东惠东资产服务 100.00% 新设成立日\") 东莞红璞酒店管理有限公司(以下简称\"东莞红璞\") 东莞东莞资产服务 100.00% 新设成立宁波红璞公寓管理有限公司(以下简称\"宁波红璞\") 宁波宁波资产服务 100.00% 新设成立郑州红璞酒店管理有限公司(以下简称\"郑州红璞\") 郑州郑州资产服务 100.00% 新设成立石家庄红璞酒店管理有限公司(以下简称\"石家庄红璞\") 石家庄石家庄资产服务 100.00% 新设成立昆明红璞公寓管理有限公司(以下简称\"昆明红璞\") 昆明昆明资产服务 100.00% 新设成立北京红璞公寓管理有限公司(以下简称\"北京红璞\") 北京北京资产服务 100.00% 新设成立上海红与璞酒店管理有限公司(以下简称\"上海红璞\") 上海上海资产服务 100.00% 新设成立南宁红璞房屋租赁有限公司(以下简称\"南宁红璞\") 南宁南宁资产服务 100.00% 新设成立成都市红璞时代酒店管理有限公司(以下简称\"成都红璞时代\") 成都成都资产服务 100.00% 新设成立东莞市世联集金投资管理有限公司(以下简称\"东莞集金\") 东莞东莞房地产中介 100.00% 新设成立惠州世联集金投资管理有限公司(以下简称\"惠州集金\") 惠州惠州房地产中介 100.00% 新设成立合肥世联集金投资管理有限公司(以下简称\"合肥集金\") 合肥合肥房地产中介 100.00% 新设成立宁波世联集金商务服务有限公司(以下简称\"宁波集金\") 宁波宁波房地产中介 100.00% 新设成立天津世联集金商务信息咨询有限公司(以下简称\"天津集金\") 天津天津房地产中介 100.00% 新设成立郑州世联集金商务信息咨询有限公司(以下简称\"郑州集金\") 郑州郑州房地产中介 100.00% 新设成立武汉世联集金商务咨询有限公司(以下简称\"武汉集金\") 武汉武汉房地产中介 100.00% 新设成立重庆世联集金商务信息咨询有限公司(以下简称\"重庆集金\") 重庆重庆房地产中介 100.00% 新设成立上海世联盛曜房地产顾问有限公司(以下简称\"上海世联盛曜\") 上海上海房地产中介 70.00% 新设成立合肥世联卓群商务管理有限公司(以下简称\"合肥世联卓群\") 合肥合肥房地产中介 100.00% 新设成立嘉兴卓群房地产营销策划有限公司(以下简称\"嘉兴世联\") 嘉兴嘉兴房地产中介 100.00% 新设成立苏州世联行房地产综合服务有限公司(以下简称\"苏州世联行\") 苏州苏州房地产中介 100.00% 新设成立西安世联兴业房地产经纪有限责任公司(以下简称\"西安世联西安西安房地产中介 100.00% 新设成立经纪\") 邯郸世联卓群房地产经纪有限公司(以下简称\"邯郸世联\") 邯郸邯郸房地产中介 100.00% 新设成立哈尔滨卓群房地产经纪有限公司(以下简称\"哈尔滨世联\") 哈尔滨哈尔滨房地产中介 100.00% 新设成立厦门市宜安居电子商务有限公司(以下简称\"厦门宜安居\") 厦门厦门电子商务 80.00% 新设成立深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文漳州市龙文区宜安居电子商务有限公司(以下简称\"漳州宜安漳州漳州电子商务 80.00% 新设成立居\") 厦门市立言立行房地产经纪有限公司(以下简称\"厦门立言立厦门厦门房地产中介 80.00% 新设成立行\") 厦门市立德功行房产中介服务有限公司(以下简称\"厦门立德厦门厦门房地产中介 80.00% 新设成立功行\") 厦门市家适居房产中介服务有限公司(以下简称\"厦门家适居\") 厦门厦门房地产中介 80.00% 新设成立山东居善电子商务有限公司(以下简称\"山东居善\") 山东山东电子商务 75.50% 新设成立济南红璞酒店管理有限公司(以下简称\"济南红璞\") 济南济南资产服务 75.50% 新设成立山东红璞公寓管理有限公司(以下简称\"山东红璞\") 山东山东资产服务 75.50% 新设成立 SHIJU（HK）LIMITED(以下简称\"香港世居\") 香港香港房地产中介 55.00% 新设成立澳大利 Shiju Real Estate Australia Pty Ltd(以下简称\"澳大利亚世居\") 澳大利亚房地产中介 55.00% 新设成立亚深圳富景慧思投资管理有限公司(以下简称\"深圳富景慧思\") 深圳深圳投资管理 100.00% 新设成立武汉世联源正商业运营管理有限公司(以下简称\"武汉世联源武汉武汉资产服务 45.90% 新设成立正\") 深圳世联松塔装饰有限责任公司(以下简称\"世联松塔\") 深圳深圳电子商务 80.00% 新设成立深圳超咖市集商业运营有限公司(以下简称\"深圳超咖\") 深圳深圳房地产中介 63.00% 新设成立成都市红璞时光酒店管理有限公司(以下简称\"成都红璞时光\") 成都成都资产服务 100.00% 新设成立杭州红璞世恒酒店管理有限公司(以下简称\"杭州红璞世恒\") 杭州杭州资产服务 100.00% 新设成立厦门市红璞立丹行公寓管理有限公司(以下简称\"厦门红璞立厦门厦门资产服务 80.00% 新设成立丹行\") 合肥汇创房地产咨询有限公司(以下简称\"合肥世联汇创\") 合肥合肥房地产中介 100.00% 新设成立北京小样青年社区科技服务有限公司(以下简称\"北京小样\") 北京北京资产服务 36.90% 新设成立北京科创联和科技服务有限公司(以下简称\"北京科创\") 北京北京资产服务 36.90% 新设成立武汉市小样商务信息咨询有限公司(以下简称\"武汉小样\") 武汉武汉资产服务 36.90% 新设成立阅阳上海养老服务有限公司(以下简称\"上海养老\") 上海上海资产服务 55.00% 新设成立广州红璞酒店管理有限公司(以下简称\"广州红璞酒店\") 广州广州资产服务 100.00% 新设成立广州红璞房屋租赁有限公司(以下简称\"广州红璞房屋\") 广州广州资产服务 100.00% 新设成立合肥红璞观远公寓管理有限公司(以下简称\"合肥红璞观远\") 合肥合肥资产服务 70.00% 新设成立武汉市小样商务信息咨询有限公司(以下简称\"武汉小样\") 武汉武汉资产服务 36.90% 新设成立成都世联君汇商业管理有限公司(以下简称\"成都君汇\") 成都成都房地产中介 90.00% 新设成立武汉世联领客商业经营有限公司(以下简称\"武汉领客\") 武汉武汉房地产中介 90.00% 新设成立在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：截止2016年12月31日，本集团没有子公司的持股比例不同于表决权的。持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 1）本集团通过子公司世联君汇持有世联科创41%的股权，根据2016年6月10日签订的《表决权委托协议》协议，深圳世联小样投资管理合伙企业(有限合伙)将其持有世联科创的10%表决权委托给世联君汇，子公司世联君汇合计持有世联科创51%的表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。 2）本集团通过子公司世联君汇持有深圳运泰君汇50%的股权，根据2016年10月签订的《关于运泰君汇物业管理有限公司之股权托管协议》，运泰建业置业(深圳)有限公司将其持有深圳运泰君汇的1%表决权委托给世联君汇，子公司世联君汇合计持有深圳运泰君汇51%的表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。 3）本公司间接持有上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙）51.613%股权，根据合伙协议规定，上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙）将聚合各合伙人的资本投资于某商业物业取得租金收益，本公司无论作为普通合伙人亦或有限合伙人均对其无控制权，亦无重大影响，故不纳入合并范围。对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：截止2016年12月31日，本集团没有纳入合并范围的重要的结构化主体。确定公司是代理人还是委托人的依据：截止2016年12月31日，本集团没有作为代理人或委托人的子公司。其他说明： 1）北京世联房地产顾问有限公司（以下简称“北京世联”）系经北京市人民政府以外经贸京字[2001]0065号文批准，由北京元达恒房地产咨询有限公司（北京世联房地产经纪有限公司的前身）、香港世联置业有限公司（世联地产顾问（中国）有限公司的前身）和香港世联兴业有限公司共同出资设立的外商投资企业，并于2001年1月20日取得北京市工商行政管理局颁发的企合京总字第015564号企业法人营业执照。北京世联设立时的注册资本为15万美元，上述各个股东的出资比例分别为 10%、30%和60%。 2005年6月29日，经北京市朝阳区商务局以朝商复字[2005]2402号文批准，香港世联兴业有限公司将其所持有北京世联 60%的股权全部转让给世联地产顾问（中国）有限公司。本次股权转让后，世联地产顾问（中国）有限公司与北京世联房地产经纪有限公司分别占北京世联注册资本的90%和10%。 2007年1月25日，本公司与北京世联房地产经纪有限公司、世联地产顾问（中国）有限公司签订股权转让协议，按照北京世联截止至2006年12月31日经深圳市中勤信资产评估有限公司评估后的净资产1:1作价，以人民币847,666.46元和人民币 5,509,832.02元的价格分别受让北京世联房地产经纪有限公司、世联地产顾问（中国）有限公司所持有北京世联10%和65%的股权。2007年2月8日，北京市朝阳区商务局以朝商复字[2007]2085号文批复，同意上述股权转让事宜。2007年2月14日，本公司办理完成工商变更手续。 2008年3月25日本公司第一届董事会第一次临时会议审议决定，收购世联地产顾问（中国）有限公司持有北京世联25% 的股权，该股权转让业经北京市朝阳区商务局2008年7月7日朝商复字〔2008〕2538号文批准，并已于2008年7月10日完成了工商变更手续。 2011年7月，本公司以货币资金方式向北京世联增资人民币8,760,297.00元，增资后注册资本变更为人民币1,000万元，并已于2011年8月10日完成了工商变更手续。 2）东莞世联地产顾问有限公司（以下简称“东莞世联”）系经广东省人民政府以商外资粤东外资证字[2004]0168号文批准，由世联地产顾问（中国）有限公司出资人民币100万元设立的外商投资企业。2004年4月29日，东莞世联取得东莞市工商行政管理局颁发的企独粤莞总字第009346号企业法人营业执照。 2007年1月28日，本公司与世联地产顾问（中国）有限公司签订股权转让合同，按照东莞世联截止至2006年12月31日经深圳市中勤信资产评估有限公司评估后的净资产1:1作价，以人民币5,680,000.00元的价格受让其所持有东莞世联75%的股权。 2007年2月27日，东莞市对外贸易经济合作局以东外经贸资字[2007]440号文批复，同意上述股权转让事宜。2007年3月7日，东莞世联办理完成工商变更手续。 2008年3月25日本公司第一届董事会第一次临时会议审议决定，收购世联地产顾问（中国）有限公司持有东莞世联25% 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文的股权，该股权转让业经广东省对外贸易经济合作厅2009年1月9日粤外经贸资字〔2009〕30号文批准，并已于2009年1月21 日完成了工商变更手续。 3）上海世联房地产顾问有限公司（以下简称“上海世联”）系经上海市浦东新区人民政府以浦府项字[2003]第313号文批准，由世联地产顾问（中国）有限公司和北京世联房地产经纪有限公司共同出资设立的外商投资企业。2003年6月6日，上海世联取得上海市工商行政管理局颁发的企合沪总字第036008号（静安）企业法人营业执照。上海世联设立时的注册资本为14 万美元，上述各股东出资比例分别为80%和20%。 2007年1月22日，本公司与北京世联房地产经纪有限公司、世联地产顾问（中国）有限公司签订股权转让协议，分别以人民币1元的价格受让其所持有上海世联的20%和55%的股权。2007年2月16日，上海市静安区人民政府以静府复[2007]25号文批复，同意上述股权转让事宜。2007年2月28日，本公司办理完成工商变更手续。 2008年3月25日本公司第一届董事会第一次临时会议审议决定，收购世联地产顾问（中国）有限公司持有上海世联25% 的股权，该股权转让业经上海市外国投资工作委员会2008年7月11日沪外资委批〔2008〕2094号文批准，并已于2008年7月15 日完成了工商变更手续。 4）深圳市世联行房地产经纪有限公司（以下简称“世联行经纪”）系由佟捷、陈劲松、梁兴安、张艾艾、罗守坤五位自然人共同出资设立的有限责任公司，注册资本为人民币100万元，股东持股比例分别为45%、40%、5%、5%和5%。2004年6 月2日，世联行经纪取得深圳市工商行政管理局颁发的深福司字S28174号企业法人营业执照。 2005年10月26日，经深圳市罗湖区经济贸易局以深外资罗复[2005]2211号文批准，公司五位自然人股东佟捷、陈劲松、梁兴安、张艾艾、罗守坤分别将各自所持的股权全部转让给世联地产顾问（中国）有限公司，股权转让后该公司变更为外商投资企业。2005年10月，世联行经纪取得深圳市人民政府颁发的商外资粤深罗外资证字[2005]20279号批准证书。2005年11 月30日，世联行经纪取得深圳市工商行政管理局颁发的企独粤深总字第316769号企业法人营业执照。 2007年2月15日，经深圳市贸易工业局以深贸工资复[2007]0473号文件批复，同意世联地产顾问（中国）有限公司对世联行经纪增加投资人民币900万元。 2007年3月30日，本公司与世联地产顾问（中国）有限公司签订股权转让协议，以人民币2,600,344.76元的价格受让其所持有世联行经纪75%的股权。2007年4月13日，深圳市贸易工业局以深贸工资复[2007]0917号文批复，同意上述股权转让和变更企业性质的事宜。2007年4月24日，世联行经纪办理完成工商变更手续。 2008年3月25日本公司第一届董事会第一次临时会议审议决定，收购世联地产顾问（中国）有限公司持有世联行经纪25% 的股权，该股权转让业经深圳市贸易工业局2008年6月20日深贸工资复〔2008〕1685号文批准，并已于2008年7月3日完成了工商变更手续。 5）世联房地产咨询（惠州）有限公司系经广东省人民政府以商外资粤惠外资证字[2005]0105号文批准，由世联地产顾问（中国）有限公司出资10万美元设立的外商投资企业，并于2005年4月11日取得惠州市工商行政管理局颁发的企独粤惠总字第005666号企业法人营业执照。 2007年2月3日，本公司与世联地产顾问（中国）有限公司签订股权转让协议，以7.5万美元的价格受让其所持有世联房地产咨询（惠州）有限公司75%的股权。2007年2月12日，惠州市对外贸易经济合作局以惠外经贸资审字[2007]067号文批复，同意上述股权转让和变更企业性质的事宜。2007年2月14日，世联房地产咨询（惠州）有限公司办理完成工商变更手续。 2008年3月25日本公司第一届董事会第一次临时会议审议决定，收购世联地产顾问（中国）有限公司持有世联房地产咨询（惠州）有限公司25%的股权，该股权转让业经惠州市对外贸易经济合作局2008年6月17日惠外经贸资审字〔2008〕279 号文批准，并已于2008年7月4日完成了工商变更手续。 6）广州市世联房地产咨询有限公司系经广州市人民政府以外经贸穗外资证字[2002]0061号文批准，由世联地产顾问（中国）有限公司出资15万美元设立的外商投资企业，并于2002年9月20日取得广州市工商行政管理局颁发的企独粤穗总字第 006910号企业法人营业执照。 2007年1月29日，本公司与世联地产顾问（中国）有限公司签订股权转让协议，以人民币1元的价格受让其所持有广州市深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文世联房地产咨询有限公司75%的股权。2007年2月13日，广州市天河区对外贸易经济合作局以穗天外经贸业[2007]53号文批复，同意上述股权转让事宜。2007年3月2日，广州市世联房地产咨询有限公司办理完成工商变更手续。 2008年3月25日本公司第一届董事会第一次临时会议审议决定，收购世联地产顾问（中国）有限公司持有广州市世联房地产咨询有限公司25%的股权，该股权转让业经广州市对外贸易经济合作局2008年7月28日穗外经贸资批〔2008〕235号文批准，并已于2008年10月8日完成了工商变更手续。 2014年4月23日，根据公司投资委员会决议，本公司以货币资金的方式向广州世联增资到500万元，本次增资事项业经广州正和会计师事务所(普通合伙)出具的正和验字【2014】019号验资报告验证，并已于2014年6月19日完成了工商变更手续。 7）天津世联兴业房地产咨询有限公司的前身为天津世联行房地产销售代理有限公司，系经天津市人民政府以商外资津台港澳侨字[2005]11005号文批准，由世联地产顾问（中国）有限公司出资10万美元设立的外商投资企业，并于2005年7月11 日取得天津市工商行政管理局颁发的企独津总字第017527号企业法人营业执照。 2007年1月29日，本公司与世联地产顾问（中国）有限公司签订股权转让协议，以人民币213,713.06元的价格受让其所持有天津世联行房地产销售代理有限公司75%的股权。2007年2月15日，天津市和平区对外经济贸易委员会以津和外经[2007]16 号文批复，同意上述股权转让事宜。2007年3月9日，天津世联行房地产销售代理有限公司办理完成工商变更手续。2007年10 月19日，天津世联行房地产销售代理有限公司更名为天津世联兴业房地产咨询有限公司,并取得注册号为【120000400027750】的新的企业营业执照。 2008年3月25日本公司第一届董事会第一次临时会议审议决定，收购世联地产顾问（中国）有限公司持有天津世联兴业房地产咨询有限公司25%的股权，该股权转让业经天津市商务委员会2008年7月18日津商务资管〔2008〕316号文批准，并已于2008年8月19日完成了工商变更手续。 8）根据本公司2009年度股东大会决议及第一届董事会第十三次会议，本公司于2010年4月16日与乐智强、朱江、聂非签订《股权转让协议》，以4,000万元人民币收购济南信立怡高物业顾问有限公司（以下简称“信立怡高”）51%的股权。收购完成后，本公司持有信立怡高51%的股权，截至2010年5月31日，信立怡高完成了工商变更登记。根据2010年7月14日信立怡高临时股东会决议，信立怡高更名为济南世联怡高物业顾问有限公司，并于2010年7月15日取得了变更企业名称后的企业法人营业执照；根据济南世联怡高物业顾问有限公司2011年3月15日召开的2011年第一次临时股东会决议，同意将企业法人名称变更为“山东世联怡高物业顾问有限公司”，并于2011年4月14日取得了变更后的营业执照。根据本公司投资委员会决议，2015年6月3日，本公司与乐智强、朱江、聂非签订《股权转让协议》，以人民币6,153.64 万元收购其持有的山东世联24.5%的股权。山东世联已于2015年7月7日完成了工商变更登记手续。本次收购完成后，本公司持有山东世联75.50%股权。 9）根据本公司投资委员会决议，本公司于2010年12月31日与侯红权、蔡继忠、刘忠、李倩、蒋玉敏签订《股权转让协议》，以人民币3,000万元收购四川嘉联兴业地产顾问有限公司（以下简称“四川嘉联”）51%的股权，收购完成后，本公司持有四川嘉联51%的股权。2011年1月26日，四川嘉联完成工商变更登记，取得变更后的营业执照。根据公司第三届董事会第十二次会议决议，2014年6月30日公司与成都汇诚投资中心(有限合伙)签订股权转让协议，以人民币3,500万元收购其持有的四川嘉联24.5%的股权。四川嘉联已于2014年8月27日完成了工商变更登记手续。本次收购完成后，公司持有四川嘉联75.50%的股权。根据公司决议，公司名称变更为四川世联行兴业房地产顾问有限公司，并于2014年8月27日取得了变更后的营业执照。 10）根据2011年3月15日召开的重庆纬联地产顾问有限公司（以下简称“重庆纬联”）股东会决议，王毓伟将其原持有的 102万股公司股权（占注册资本的51%）以人民币1,500万元转让给本公司，转让完成后，本公司持有重庆纬联51%的股权。 2011年5月5日，重庆纬联完成工商变更登记，取得变更后的营业执照。根据公司投资委员会决议，2012年5月3日，公司与重庆纬联的少数股东王毓伟、曾滢、卢艺、刘跃平签订股权转让协议，以人民币1,700万元收购其持有的重庆纬联49%的股权。重庆纬联已于2012年6月12日完成了工商变更登记手续。本次收购完成后，公司持有重庆纬联100%的股权。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文根据公司决议，公司名称变更为重庆世联行房地产顾问有限公司，并于2014年5月29日取得了变更后的营业执照。 11）根据2012年4月11日公司第二届董事会第十四次会议决议，本公司于2012年6月6日分别同世联投资原股东深圳万凯华信投资有限公司；盛泽担保、世联小贷公司原股东罗守坤签订《股权转让协议》，以人民币2,348.51万元收购世联投资100% 股权、以人民币10,569.88万元收购盛泽担保62.5%股权、以人民币2,871.16万元收购世联小贷29%股权。收购完成后，本公司持有盛泽担保100%股权、世联投资100%股权、世联小贷29%的股权，盛泽担保、世联投资分别持有世联小贷42%、29%的股权。2012年9月1日，盛泽担保、世联投资、世联小贷完成工商变更登记，取得变更后的营业执照。根据2013年12月30日本公司第三届董事会第四次会议决议，本公司于2013年8月29日与盛泽担保签订《股权转让协议》，以人民币2,100万元收购世联小贷42%的股权；于2014年1月22日与世联投资签订《股权转让协议》，以人民币1,450万元收购世联小贷29%的股权。收购完成后，本公司持有世联小贷100%股权。根据决议，本次收购完成后，本公司又以货币资金方式向世联小贷增资人民币25,000万元，增资后注册资本变更为人民币30,000万元。本次股权转让及增资业经深圳市金融发展服务办公室2014年2月28日深府金小〔2014〕6号文批准，增资事项业经深圳市义达会计师事务所有限责任公司出具的深义验字【2014】047号验资报告验证，并已于2014年3月17日完成了工商变更手续。 2014年4月30日，根据公司投资委员会决议，本公司以货币资金的方式向世联小贷增资20,000万元，增资后注册资本变更为人民币50,000万元。本次增资事项业经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)出具的XYZH/2015SZA40050号《验资报告》验证，并已于2015年6月11日完成了工商变更手续。 12）根据2013年8月22日公司第二届董事会第二十五次会议审议通过，本公司之全资二级子公司深圳世联兴业资产管理有限公司（以下简称\"世联资管\"）于2013年8月5日与北京安信行公司自然人股东张大可、陈玥签订《股权转让协议》，以人民币7,800万元收购北京安信行60%的股权。收购完成后，世联资管持有北京安信行60%的表决权。本公司直接持有世联资管100%的股权，由于世联资管在北京安信行董事会中占多数表决权，从而能够对其财务和经营决策实施控制，本公司将北京安信行纳入合并财务报表的合并范围。 13）根据2014年11月12日公司2014年第四次临时股东大会审议通过，本公司于2014年10月15日与厦门立丹行自然人股东张雪梅、董媛、陈祖勤、林晨曦、石峰签订《股权转让协议》，以人民币8,200万元收购厦门立丹行51%的股权。收购完成后，本公司持有厦门立丹行51%的股权。2015年1月12日，厦门立丹行完成工商变更登记，取得变更后的营业执照。根据本公司投资委员会决议，2015年12月18日，本公司与张雪梅、董媛、陈祖勤、林晨曦、石峰签订《股权转让协议》，以人民币6,278.00万元收购其持有的厦门立丹行29%的股权。厦门立丹行已于2016年1月14日完成了工商变更登记手续。本次收购完成后，本公司持有厦门立丹行80%股权。 14）根据2015年1月9日公司2015年第一次临时股东大会审议通过，本公司于2014年12月29日与青岛荣置地自然人股东高雪晶、徐杰签订《股权转让协议》，以人民币5,375.40万元收购青岛荣置地51%的股权。收购完成后，本公司持有青岛荣置地51%的股权。2015年7月27日，青岛荣置地完成工商变更登记，取得变更后的营业执照。 15）根据公司决议，子公司无锡世联，名称由深圳世联地产顾问无锡有限公司变更为无锡世联行房地产咨询有限公司，并于2014年5月26日取得了变更后的营业执照；子公司苏州居善，名称由苏州世联行房地产经纪有限公司变更为苏州居善网络技术服务有限公司，并于2014年9月10日取得了变更后的营业执照；子公司天津居善，名称由天津世联行房地产经纪有限公司变更为天津居善电子商务有限公司司，并于2014年11月5日取得了变更后的营业执照；子公司南京云掌柜，名称由南京兴业世联行房地产经纪有限公司变更为南京云掌柜信息技术有限公司，并于2014年12月12日取得了变更后的营业执照。 16）2016年5月11日公司第三届董事会第五十二次会议审议通过了《关于关联企业以增资方式获取深圳世联兴业资产管理有限公司部分股权的议案》，同意深圳恒睿汇创投资管理合伙企业（有限合伙）增资人民币988.8889万元以获得世联资管10%的股权。世联资管已于2016年7月19日完成了工商变更登记手续。本次增资完成后，本公司持有世联资管90%股权。根据公司决议，公司名称变更为深圳世联君汇不
附件：公告原文

世联行：2016年年度报告（下载公告）

公告日期:2017-03-28

深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
深圳世联行地产顾问股份有限公司
    2016 年年度报告
         2017 年 03 月
                                         深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
             第一节 重要提示、致股东的信、目录和释义
    本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
    公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人王海晨及会计机构负责人(会计主
管人员)欧志鹏声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
    所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
    本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对
投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。
    公司已在本报告中详细描述未来将面临的主要风险及应对措施，详情请查
阅本报告“第四节 经营情况讨论与分析”之“九、公司未来发展的展望”部分，
请投资者注意投资风险。
    公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2,044,969,122.00 股为基
数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.80 元（含税），送红股 0 股（含税），不
以公积金转增股本。
                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                         致股东的信
                     变化的是服务，不变的是不动产与人的联接
尊敬的世联行股东：
    巨型市场，起伏跌宕，时至“中局”。这是最好的年代，这是最差的年代。市场起起伏伏，购房者时
而狂热，时而理性，变化的是什么，不变的又是什么，我们如何自持？想不畏浮云遮望眼，必须再上一层
楼。这层楼就是从世联行的使命来制定应对变化的战略。
    这一年，我们在股东、客户、伙伴的支持下，世联行的业绩持续高速增长。然而，更为重要的是我们
对既定祥云战略的坚持，我们坚定的认为：
    变化的是服务，不变的是联接。世联行的使命是建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服
务，让更多的人享受真正的地产服务。
    世联行全面推行“祥云战略”三年以来，我们的入口、场景和服务都有了极大的延伸：
    1、入口：入口即不动产资产目标市场的切入点，是丰富场景的前提。提高份额，建立规模优势；扩
大入口，创造更丰富的场景和服务，是世联行的基本战略。
            新房交易：在全国 172 个城市共计 1,946 个销售案场，覆盖的新房房源数量超 150 万套。
            存量社区：进入 20 个城市，铺排社区管家网点 168 个
            公寓业务：在全国 20 个城市全面展开，签约超过 2 万间，开业运营近五千间，与一万五千
            多名璞客建立了联接
            工商物业：管理资产规模超 2,500 亿，运营管理服务面积超 1,000 万平米
                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    2、场景：场景就是联接本身。场景实现服务，场景创造服务。“场景”是世联行的核心资产。祥云战
略下，世联行的业务场景已经从过去传统的新房案场（线下交易场景），陆续延伸至房联宝（O2O 交易场
景）、社区管家（存量交易和服务场景）、公寓门店、公寓开放平台、以及联合办公等工商不动产管理和运
营场景。
    3、服务：基于入口的规模优势、丰富的场景，发挥信用、品牌、资本优势，多触点、多方式服务变
现。世联行基于客户的需求，目前已推出包括新房代理、渠道整合电商、新房及存量房金融服务、家装家
居服务、存量物业交易租赁服务、按揭服务、租赁运营服务、物业管理服务、房地产基金管理和投资服务。
    房地产服务场景的延伸带来了公司效能的提升，2016 年相比三年前，公司的人均创收增长了 116%，
人均创利增长了 106%，员工的平均收入也有了超过 65%的增长。2016 年，世联行实现了几个重要的战
略突破：
    1. 互联网电商业务（房联宝）顺应开发商对整合线上、线下全营销渠道的需求，对系统持续投入并
进行业务模式创新。2016 年，房联宝进入全国 105 个城市，超过 1,000 个项目，联接了全国 700 余个开
发商，逾 5 万个中介门店，50 余万经纪人，以及超过 10 万置业客户，已经成为中国房地产电商及渠道业
务领域最重要的竞争者之一。房联宝电商业务与代理业务、金融业务和装修业务产生了叠加和协同效应，
强化了世联行对开发商客户及 C 端小业主客户的服务能力。世联行将对电商业务进行持续投入，房联宝未
来将成为世联行线上及线下的交易平台。
    2. 2017 年 1 月 3 日，世联君汇成为世联行旗下首家挂牌新三板的公司。挂牌后的世联君汇将秉承轻
资产服务的优势，专注于中国工商不动产服务场景，包括办公、商业、产业园、旅游等领域，为物业持有
者和使用者提供垂直一体化的服务支持。君汇的业务模式是以物业管理为基础，叠加咨询顾问、招商运营、
企业外包等高附加值服务，进而通过投资和资产证券化，使工商物业持续增值。
                                                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    3. 2016 年，世联行旗下公寓经营业务（世联红璞）快速发展，在短短一年时间内已发展为全国最大
的集中式公寓运营商之一。世联红璞在创立之初的愿景就是让都市青年感受到城市的温暖。目前，世联行
的公寓业务落地全国 20 个城市，签约超过 2 万间，其中已开业运营的房间数近 5,000 间。这是世联行第
一个完整的 ToC 业务场景，是联接存量资产、房东、投资者和租户的重要场景，是叠加租赁金融、消费金
融、装修等业务的重要场景。
    我们将在高速行驶的列车上增加新引擎，面向长远未来布局资产联接。世联行的新服务将开创“开放
合作”的新模式，不断为客户资产增值。
    变化的是服务，不变的是联接。“大舸中流下,青山两岸移”。世联行将不负时代，奋力前行！
                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司董事长
                                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                   目录
第一节 重要提示、致股东的信、目录和释义.............................................................................. 10
第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................. 14
第三节 公司业务概要 ...................................................................................................................... 18
第四节 经营情况讨论与分析 .......................................................................................................... 56
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 80
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 88
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 88
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 89
第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 96
第十节 公司债券相关情况 ............................................................................................................ 103
第十一节 财务报告 ........................................................................................................................ 104
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................ 251
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                  释义
             释义项          指                                      释义内容
世联、世联行或公司、本公司   指   深圳世联行地产顾问股份有限公司
世联中国                     指   世联地产顾问（中国）有限公司，世联行之控股股东
FH                           指   Fortune Hill Asia Limited,世联中国之控股子公司
卓群创展                     指   乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙），世联行之股东之一
北京世联                     指   北京世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
东莞世联                     指   东莞世联地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
上海世联                     指   上海世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
世联行经纪                   指   深圳市世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
惠州世联                     指   世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联行之全资子公司
广州世联                     指   广州市世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
天津世联                     指   天津世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
山东世联                     指   山东世联怡高物业顾问有限公司，世联行之控股子公司
四川嘉联                     指   四川世联行兴业房地产顾问有限公司，世联行之控股子公司
重庆世联                     指   重庆世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
青岛雅园                     指   青岛雅园物业管理有限公司，报告期内世联行已转让持有的 60%股权
世联投资                     指   深圳世联投资有限公司，世联行之全资子公司
世联小贷                     指   深圳市世联小额贷款有限公司，世联行之全资子公司
盛泽担保                     指   深圳市盛泽非融资担保有限责任公司，世联行之全资子公司
北京安信行                   指   北京安信行物业管理有限公司，世联行之控股子公司
珠海世联                     指   珠海世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
杭州世联                     指   杭州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
厦门世联                     指   厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
世联先锋                     指   深圳世联先锋投资有限公司，世联行之全资子公司
长沙世联                     指   长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
沈阳世联                     指   沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
大连世联                     指   大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
成都世联                     指   成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
苏州世联                     指   苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
常州世联       指   常州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
西安世联       指   西安世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
青岛世联       指   青岛世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
武汉世联       指   武汉世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
三亚世联       指   三亚世联房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
合肥世联       指   合肥世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
无锡世联       指   无锡世联行房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
福州世联       指   福州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
佛山世联       指   佛山世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
南昌世联       指   南昌世联置业有限公司，世联行之全资子公司
南京世联       指   南京世联兴业房地产投资咨询有限公司，世联行之全资子公司
长春世联       指   长春世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
南通世联       指   南通世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
昆明世联       指   昆明世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
宁波世联       指   宁波世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
南宁世联       指   南宁世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
苏州居善       指   苏州居善网络技术服务有限公司，先锋投资之全资子公司
南京云掌柜     指   南京云掌柜信息技术有限公司，先锋投资之全资子公司
天津居善       指   天津居善电子商务有限公司，先锋投资之全资子公司
郑州世联       指   郑州世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
漳州世联       指   漳州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
徐州世联       指   徐州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
杭州世联卓群   指   杭州世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
合肥世联先锋   指   合肥世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
北京世联兴业   指   北京世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
贵阳世联       指   贵阳世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
武汉世联先锋   指   武汉世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
惠州世联先锋   指   惠州市世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
太原世联       指   太原世联卓群房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
石家庄世联     指   石家庄世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
世联君汇       指   深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司，世联行之控股子公司
海南世联       指   海南世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
固安世联       指   固安世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
廊坊世联       指   廊坊市世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
香港世联       指   世联咨询(香港)有限公司，世联行之全资子公司
兰州世联       指   兰州世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
包头世联       指   包头市世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
唐山世联       指   唐山世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
前海资管       指   深圳前海世联资产管理有限公司，世联行之全资子公司
厦门立丹行     指   厦门市立丹行置业有限公司，世联行之控股子公司
先锋居善       指   深圳先锋居善科技有限公司，世联行之全资子公司
世联科创       指   深圳市世联科创科技服务有限公司，世联行之控股子公司
青岛荣置地     指   青岛荣置地顾问有限公司，世联行之控股子公司
世联集金       指   深圳世联集金财富管理有限公司，世联行之控股子公司
世联集房       指   深圳世联集房资产管理有限公司，世联行之控股子公司
深圳赋能创新   指   深圳市赋能创新投资有限公司，世联行之全资子公司
哈尔滨世联     指   哈尔滨卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
苏州世联行     指   苏州世联行房地产综合服务有限公司，世联行之全资子公司
                                                                深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                             第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称                   世联行                               股票代码
变更后的股票简称（如有） 无
股票上市证券交易所         深圳证券交易所
公司的中文名称             深圳世联行地产顾问股份有限公司
公司的中文简称             世联行
公司的外文名称（如有）     SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY INCORPORATED
公司的外文名称缩写（如有）WORLDUNION
公司的法定代表人           陈劲松
注册地址                   深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
注册地址的邮政编码         518001
办公地址                   深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
办公地址的邮政编码         518001
公司网址                   http://www.worldunion.com.cn
电子信箱                   info@worldunion.com.cn
二、联系人和联系方式
                               董事会秘书                                         证券事务代表
姓名       袁鸿昌                                              赵飞鸿
联系地址   深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
电话       0755-22162824                                       0755-22162144
传真       0755-22162231                                       0755-22162231
电子信箱   info@worldunion.com.cn                              info@worldunion.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称                    证券时报、中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址          巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点                            深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼、深圳证券交易所
                                                                深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
四、注册变更情况
组织机构代码                  61886755-4
                              2009 年 8 月 28 日-2009 年 10 月 26 日主营业务：从事投资可行性研究、项目策划、
公司上市以来主营业务的变化情 房地产信息、房地产交易代理、企业形象设计、科研经济技术管理咨询、物业管理业务
况（如有）                    （以上不含限制项目）。在本市设立 1 家非法人分支机构，经营范围与总公司相同。
                              2009 年 10 月 27 日至今主营业务：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理。
历次控股股东的变更情况（如有）无
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称              信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址          北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层
签字会计师姓名                王建新、李颖
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
√ 适用 □ 不适用
         保荐机构名称           保荐机构办公地址             保荐代表人姓名                    持续督导期间
                           北京市东城区朝内大街 2 号凯
中信建投证券股份有限公司                                 侯世飞、隋玉瑶         2016 年 3 月 28 日-2016 年 12 月 31 日
                           恒中心 B、E 座 3 层
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
                                                      2016 年             2015 年          本年比上年增减       2014 年
营业收入（元）                                     6,269,921,274.71    4,710,553,211.68           33.10% 3,308,170,629.85
归属于上市公司股东的净利润（元）                    747,215,219.61      509,389,237.73            46.69%      394,344,162.95
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润
                                                    714,841,250.59      502,545,721.25            42.24%      389,922,836.29
（元）
经营活动产生的现金流量净额（元）                   2,294,310,944.74     450,598,075.65           409.17%      -921,857,612.94
基本每股收益（元/股）                                           0.37                0.27          37.04%                  0.23
稀释每股收益（元/股）                                           0.37                0.27          37.04%                  0.23
加权平均净资产收益率                                         19.47%            17.67%              1.80%             21.13%
                                                                                           本年末比上年末
                                                    2016 年末           2015 年末                              2014 年末
                                                                                               增减
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
总资产（元）                                    7,784,150,995.52     7,398,023,267.87                5.22% 4,115,952,685.29
归属于上市公司股东的净资产（元）                4,188,743,553.77     3,549,869,119.29               18.00% 2,026,145,436.48
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
                                                                                                                    单位：元
                                                 第一季度             第二季度            第三季度            第四季度
营业收入                                       1,148,236,668.92 1,547,027,896.25 1,498,054,374.08           2,076,602,335.46
归属于上市公司股东的净利润                       61,327,862.83       141,413,114.75      176,900,941.45      367,573,300.58
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润     60,903,573.72      137,270,547.72       155,715,540.34      360,951,588.81
经营活动产生的现金流量净额                      350,428,492.71      507,578,580.01       581,752,897.95      854,550,974.07
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                    单位：元
                             项目                                  2016 年金额     2015 年金额      2014 年金额      说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）               504,748.91       -479,761.57     -264,413.33
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准
                                                                   13,583,935.54   8,631,708.98      4,924,495.73
定额或定量享受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融
资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金         625,000.00
融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回                             21,842,244.12   2,335,102.38      1,914,721.61
除上述各项之外的其他营业外收入和支出                                 871,612.53 -1,157,221.44         -771,298.97
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
减：所得税影响额                                                 3,627,616.76   1,756,769.24   1,231,227.80
    少数股东权益影响额（税后）                                   1,425,955.32    729,542.63     150,950.58
合计                                                            32,373,969.02   6,843,516.48   4,421,326.66   --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                        第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
否
     (一）公司从事的主要业务
     公司专注房地产服务二十三年，经历房地产市场上半场到下半场的转变，面临着房地产服务市场日新月异，公司始终
保持与市场、客户同步，因应市场、客户的需求变化不断转型和革新。
     2014 年公司启动以“服务、入口、开放、平台”为核心的祥云战略，在新的服务内容上不断求变探索，以“建立资产
与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的地产服务”为使命，坚持为客户联接到多样化的资产
领域，逐步形成覆盖交易、运营、投资的资产全生命周期的服务价值链，公司业务相应地划分为交易、运营、投资三大服务
模块。交易服务模块包括交易及交易后服务两大服务内容；运营服务模块包括公寓及资产管理等业务；投资服务模块提供资
产投资和管理服务。世联行整合所有的服务内容为客户提供一站式、平台化、交叉交互的房地产服务，即为“同一个客户，
联接世联的多项业务服务”。
     1、交易服务模块
     交易服务模块细分为交易和交易后两大服务内容：
     （1）交易服务
     交易服务主要提供新房交易（代理销售）、互联网+（电商）、存量交易（经纪）等服务，其中新房代理销售及互联网+
服务贡献该服务模块的主要收入。
     新房代理销售业务主要为开发商提供从土地规划、建研，到市场定位、营销代理的一体化服务，通过代理销售新房获
取佣金进而实现营业收入。经 23 年的发展，新房交易服务已覆盖全国 30 多个省、自治区，布局达 172 个城市，累计为超 2
万个楼盘提供专业的营销代理及顾问咨询服务，累计帮助 1,300 多万个购房者实现置业梦想。
     互联网+(电商）服务主要是通过建立综合平台，整合营销渠道，运用世联集系列线上 App 或者网站及联接中介机构、
经纪人等线下资源，向开发商、渠道、购房者所提供的服务。盈利模式主要是通过向一手房购房者收取团购服务费，以给予
购房者一定团购优惠，当购房者参加团购活动并最终成交后，公司根据合同约定，将购房者预先支付的团购费确认为收入。
互联网+服务依托公司代理基因广泛联接社会渠道和资源，2016 年进入 105 个城市，累计联接全国 700 余个开发商、逾 5 万
个中介门店及 50 余万经纪人，在执行项目数 848 个，报告期内实现营收同比近翻番。
     存量交易主要向存量住宅业主提供房屋租售、房屋托管等一篮子资产管理服务。
     （2）交易后服务
     交易后服务囊括金融、装饰、社区管家、数据服务等业务，目前金融服务贡献该服务模块的主要收入。
     金融服务业务收入主要来源于“家圆云贷”（因应市场环境和客户需求，2017 年在原有产品基础上升级为“乐贷”）信
贷产品，通过线上线下相结合的方式，在全国范围内为有房及租房一族提供短期资金融通服务，报告期内，针对 8 类场景客
户需求已研发上线 12 款信贷产品，为从单一产品向综合产品体系转型、为综合金融服务能力提升奠定了基础。
     装饰服务业务专注于公寓装修及家庭装修解决方案产品的研发，向机构客户及 C 端消费者提供一键式整屋装修方案，
该业务在 2016 年 7 月正式启动；
     社区管家主要服务于中高端社区，联接社区物业管理服务公司，为小区业主推荐国内及海外新房楼盘项目、提供存量
住宅租售等资产管理服务，通过定制化的系统服务，满足业主资产管理的需求，实现业主的物业增值和回报，报告期内该服
务已落地 20 个城市，进驻 168 个社区。
     数据服务业务以客户大数据和城市数据为基础，致力于提供最匹配的资产服务解决方案。
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    2、 资产运营服务
    资产运营服务包括公寓及资产管理等业务，目前资产管理服务业务贡献该服务模块的主要收入。
    （1）公寓
    随着国内住房租赁刚性需求持续强劲和国家鼓励发展住房租赁市场政策的陆续出台，长租公寓市场得以迅速兴起，并
具有广阔的发展空间。公司基于自身在房地产服务领域积累的丰富经验，在 2015 年末开始在经济相对发达、租赁需求旺盛
的一二线城市采用租赁方式部署公寓业务，通过标准化、精细化软硬装修投入与管理、保洁、维修等人员引进，以“世联红
璞”为服务品牌，为城市年轻白领提供完善的房屋租赁服务和全新的租房体验。经过一年左右的探索，初步确定了“聚焦整
收，适当涉入集中式散收”的长租公寓发展策略。
     公司长租公寓业务收入、成本产生的时间节点与世联传统的代理销售业务、顾问咨询业务都不相同。根据公司对单独
一间公寓假设经营十年，以纯租金差计收入的情况所进行的测算，运营一间公寓的税前利润率在其运营第一年预计会亏损
-40%~-30%，主要原因是： 1）、公司收房之前已经有一定的拓展成本、管理成本产生；2）、公司收房之后需要经过装修改
造、软硬装配置才能达到可出租状态，并且需要耗费一定的时间才能到达预计的出租率，造成项目在第一年的实际使用率低
于盈亏平衡所要求的出租率，这也与长租公寓行业通常的情况一致；3）、公寓达到可出租状态后，为寻找首批入住的租客，
往往需要花费较高的一次性营销费用和其他出房成本。
    公寓业务的第 2 年，公寓项目的出租率会逐步提高，直至稳定在 90%或更高的水平，并且基于以下的几个原因，项目
的运营可以基本达到盈亏评审：1）、随着公司运营的公寓项目数量增加，规模效益逐步显现，单间公寓的管理成本将降低；
2）、随着时间推移，会有一部分客户出现到期不续约或提前退房的情况，但基于客户不会集中同时退房的基本业务特征，公
司可以利用自身的渠道实现空置房的重新出租，而无需像新项目集中推出房源时需要支付的相对较高的出房成本；3）、随着
公司品牌美誉度的逐步提升，公司的公寓产品逐渐被市场和客户认可，单间公寓的平均出租价格有望进一步提升；
    同样基于上述原因，再加上房租随时间推移所呈现出的上涨趋势和服务收入提高，从第 3 年开始，公司公寓运营将逐
步实现盈利。由于公司经营的长租公寓的收房合约周期大部分在十年以上，经过测算，单个十年以上公寓项目的平均税前利
润可以接近 15%，公寓业务联同世联装修、金融和交易业务，有望成为本公司业务协同闭环业务。
    （2）资产管理
    2016 年资管业务旗下的世联资管顺利完成业务重组，细分形成咨询顾问、工商物业运营和物业管理三大服务业务。世
联资管以深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司为服务平台，并成功挂牌新三板，成为公司旗下首家挂牌新三板的公司。
    A、咨询顾问服务即原世联顾问业务，作为为地方政府、开发商等机构客户提供政策建议、土地规划建议、项目开发策
略等的咨询服务平台，贯穿于由土地到资产退出的各阶段。2016 年咨询顾问服务执行合约 947 个，累计完成项目近 6,000
个，并在新的市场环境下顺势应变、积极转型，贯彻“咨询+实施”模式方向的转型，为物业管理、工商物业运营服务打开
服务入口。
    B 、工商物业运营服务以资产增值为出发点，叠加创新的存量物业服务，最大化挖掘物业价值，打造集工作、社交、娱
乐、消费、体验等为一体的复合型工商物业，此外还提供包括工商物业的租赁、招商、运营等服务，实现集成运营服务。其
业务逻辑类似于公司长租公寓业务，主要为针对工商物业的包租和运营，以一定的租金成本租赁标的工商物业，再通过公司
丰富的运营服务叠加，实现租金溢价差。经过公司的测算，该业务单个项目税前利润率在其运营的第一年预计亏损-35%～
-30%，但在后续运营中，实现盈利的节点会较长租公寓业务早，从第二年逐步开始实现盈利，并且单个十年以上的工商资产
运营项目的平均税前利润率可以接近 20%。
    目前已拥有“世联商业”、“小样社区”、“世联空间”等品牌。其中，世联商业为客户提供商业策划、招商、销售及运
营服务，报告期内已进驻 50 个城市，服务于 600 个综合体项目；小样社区及世联空间，致力于服务青年创业群体和创意创
新型小微企业，通过为企业提供多元化场景服务，联接多元资源，助力企业成长。报告期内小样社区已运营 18 个项目，入
驻企业近 300 个，天津地区的世联空间更获得天津市和平区“创客空间”的认证。
    C 、物业管理主要以工商物业及都市型产业园为服务标的，受物业所有人或使用人委托、运用现代管理与服务技术，
按照物业管理委托合同，对已经投入使用的各类物业实施企业化、社会化、经营化、规范化的管理；为物业所有人或者使用
人提供高效、周到的服务，创造良好的居住、工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。提供服务包括但不限于物业管理
区域内建筑物共用部位的日常维修、养护、保洁、绿化、安保服务，以及物业档案管理服务等。2016 年实际在管全委托项
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
目 83 个，在管理项目实际收费面积超 300 万平方米。
     3、 资产投资管理
     资产投资管理服务致力于提供行业领先的不动产金融投资及不动产金融化服务。资产投资管理专注于住宅与商办领域
的新房和存量物业，以专业的筛选和价值判断能力为依托，并以资产运营能力和强大的全国销售平台为基础，对不动产提供
价值评估、交易设计、交易执行、融资解决、管理物业服务,实现物业价值提升；另通过散售、整售和资产证券化等方式实
现退出投资，实现物业的快速变现并获取收益。截至本报告期，公司已累计发行 7 支基金，运作 5 处商办物业资产。
     （二）所处行业发展情况
     请详见报告的第四节“经营情况讨论与分析”中的“九、公司未来发展的展望”部分。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
□ 适用 √ 不适用
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
否
     （一）厚植文化
     公司以二十三年之积累，以“建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的地产服务”
为使命，以“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生”为核心价值观，构建多维度的激励体系、优化薪酬
管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施，快速提升核心竞争力，强化企业文化的传承和对管理人员
领导力的提升。公司的主要高管和核心人员在世联行均有十年以上的就职时间，核心管理团队保持稳定，稳定的核心团队形
成了适合公司发展的内部企业文化，形成了管理与文化相结合的管理优势。
     （二）组织优势
     公司自2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落
地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行，地区公司将变成了综合利润中心，以激发地区公司本
土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。截至2016年12月31日，公司已在全国拥有超200家子公司，基本
覆盖全国所有核心城市，为公司业务实现从1到100的突破打下坚实的基础。
     （三）专注与创新
     世联行专注房地产服务业廿三载，始终沿着快速扩大入口、持续深化服务的战略前行。在传统业务夯实、真实交易场
景不断延伸的基础上，公司凭借对行业发展的理解和客户需求的认知，叠加了金融、资管、互联网+（电商）等的创新服务，
在服务转型上获得了进展：针对房地产交易的拓展环节，公司利用互联网工具整合线下渠道及提供金融服务；针对存量房地
产服务的未来格局，公司除提供基础物业管理服务外，还尝试新的服务，如世联红璞的公寓管理、小样社区的运营管理、社
区管家和世联养老等服务。各业务板块互相借力，成为协同发展的闭环业务。
     （四）持续增强的资本运营
     作为国内首家A股上市的房地产服务商，公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。在过去七年，公司通过
                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
合适的并购，整合行业资源，涉足新兴领域，持续提升核心竞争力。公司财务常年稳健，资产负债率在同行业中保持较低水
平，资本结构稳定。2015年5月底，11.2亿定增资金到位，使得公司在战略布局时期获得充足的资本储备，资本实力再次增
强，为发力移动互联、深化C端服务打下基础；2016年5月，完成限制性股票激励计划授予登记，不仅有效凝聚一大批核心
骨干，同时吸纳了更多来自金融和互联网行业的人才，形成与股东利益、公司利益一致的同路人；2016年7月，公司股东会
通过了长租公寓建设项目的定增预案，拟进行定增募集20亿元实现长租公寓业务从1到100的突破。
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                               第四节 经营情况讨论与分析
一、概述
    （一）市场环境和政策分析
    2016 年全年房地产市场可以用两个词概括，屡创新高，跌宕起伏。2016年全国商品房累计成交面积157,349万平米，同
比增长22.5%；商品房累计成交金额117,627亿元，同比增长34.8%，销售面积和金额双创历史新高。前三季度，房地产市场
一路高歌猛进，成交量及房价等指标不断刷新，为抑制房地产市场过热和确保市场健康发展，‘930’调控骤然出台，全国多
地调控紧缩政策频频加码。第四季度，调控效果逐渐显现，市场过热态势受到抑制，商品住宅销售面积增速下滑明显，11
月成交面积同比增速较10月下降18个百分点。据世联客户上门指数研究显示,十一黄金周期间一线城市客户上门指数为15.6，
环比下跌35.4%。
    对比过往房地产行业经历的十几次调控，本轮调控发生了很多变化。10月北京、深圳、上海等24座城市出台楼市调控政
策，11月上海、深圳、天津、武汉等8座城市调控再度加码，12月郑州、武汉、西安等9座城市扩大限购限贷范围。截至12
月，全国已有至少24个城市前后出台了50多次调控措施。至此，多个热门城市进入史上最严厉调控政策时期。统计局公布数
据显示调控政策初见成效，一线和热点二线城市房价走势明显趋稳。
    同时也必须看到，尽管主要城市房地产市场不断升温的情况下，部分地区库存压力犹存，如东三省去化完全仍需6.7年。
这种井喷式的粗犷发展并不意味着所有房地产企业都能享受红利，也并不意味着高速增长可以持续。作为中国营业收入最高
的行业之一，房企如何发展、如何借鉴，均已进入无人区。站在2016的终结点上，无论是开发商还是服务商，依靠单一规模
扩张的发展模式可能将难以为继，2017年转型步伐将更加坚定。资金及综合实力雄厚的龙头开发企业通过参股、合作、并购
等方式丰富企业主营业务，整合资源以达到业务多元化，成为集开发商、运营商、金融服务商等于一体的大型综合性房地产
企业；拥有专业优势的中小型房企则向精细化、专业化发展，在细分市场占主导性优势。这些转型，正在为房地产行业的未
来注入更加丰富的内涵。
    展望房地产下半场，有四个关键词：量变到质变、服务红利、大都市圈化、存量。 根据2016年市场发展的态势与政策
延续的方向，特色小镇、物流地产、长租公寓及REITs都为未来的中国房地产提供着新的发展模式。 在2016年6月份，政府
推出《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，实行购租并举，支持住房租赁消费，培育和发展住房租赁市场。另
一方面，一线城市首置年龄突破35岁，租赁生命周期被拉长至10年以上。 长租公寓的市场成熟度不断提高，品牌公寓的出
现改变城市人生活方式与理念，在未来有望获得更多的政策扶持进一步发展。
    （二）报告期内公司战略及经营计划实施情况
    公司顺应行业发展新趋势，密切关注市场变化，基于自身核心优势，快速叠加新业务、丰富完善服务链条。报告期内，
公司实现营业收入62.70亿，同比增33.10%；归属上市公司股东的净利润为7.47亿，同比增46.69%；经营活动产生的现金流
量净额为22.94亿，同比增409.17%；基本每股收益为0.37元，同比增37.04%；加权平均净资产收益率为19.47%，同比提升1.8
个百分点。报告期末，公司总资产77.84亿，较上年末增5.22%；归属上市公司股东的净资产为41.89亿，较上年末增18.00%。
    2016年，也是公司祥云战略落地的第三年，公司在夯实传统服务的基础上，互联网+（电商）等新业务快速增长，长租
公寓、装修、小样社区、社区管家等新业务快速落地，新业务营收占比已从三年前的27%提升至接近50%；另一方面，公司逐
渐将单一互相分割的业务打造成多种业务交叉融合的一站式综合服务平台，各业务之间协同并进，不断延伸资产与人的联接。
营收年均复合增长率从36.50%（2009-2013年）提升至37.67%（2014-2016年），归属上市公司股东净利润年均复合增长率从
20.53%跃升至37.67%。实实在在的变化显示，祥云战略成效明显，公司发展符合预期：
    第一、房地产交易服务方面，2016年新房交易继续聚焦核心城市和大客户，保持多年较快的增长，销售套数突破50万套，
为超过40万的用户实现置业梦想；销售过百亿的公司突破20家，同比增5家，突破200亿的公司增至9家；存量业务实现从零
到1的突破，已布局25个城市，168个社区，开设101个4S店；
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    第二、互联网+方面，顺利完成105个城市的服务布局，全国在执行项目848个，实现营收同比近翻番。线上开展网上售
楼处、特惠房展会、旅游记、返乡季以及看房团等专题活动，咨询、报名逾50万次，成交超两万套，进一步强化了公司O2O
直销能力；同时互联网+业务持续联接中介机构和专业经纪人，累计联接经纪门店5万多个，累计联接经纪人逾50万。平台
进一步整合营销资源，联接了供应商资源超5000家，包含商会、企事业单位、活动公司、创意公司、新媒体公司等。实现了
核心营销资产的进一步沉淀，更好地整合了新房营销供应链。截至12月底，惠州、珠海、天津、昆明、广州5个地区实现当
年营收过亿，并表现出较强劲的增长势头； 15个大中城市电商市场份额居市场前三。
    第三、资产管理方面，2016年世联资管板块顺利完成业务重组，形成咨询顾问、工商物业运营和物业管理三大服务内容。
业务重组后，各业务线互相创造场景，带来更多的业务机会，呈现良好发展势头。咨询顾问叠加运营、物管业务，继续贯彻
“咨询+实施”，为客户提供更有价值的服务，工商物业运营及物业管理业务收入实现较快增长。世联资管服务平台深圳世联
兴业资产管理有限公司完成股份改制，改名为“深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司”，并成功挂牌新三板。
    第四、金融服务方面，2016年在“风控、产品、渠道、效率”等方面实现突破。全流程风控能力强化使得当期放款不良率
有效控制；升级开发出满足8类场景客户需求的12项信贷产品，为从单一产品向综合产品体系转型、为综合金融服务能力提
升奠定了基础。在渠道拓展、运营体系自动化建设及效率提升方面取得进步，渠道从线下向线下线上结合转型，“总部-地区”
两位一体的组织及运营体系得到加强，电子化面签、征信数据化、反欺诈及决策引擎建设等确保了效率提升。
    第五、新业务方面，长租公寓业务快速上量，落地20个城市，世联红璞全国签约间数超过2 万间，基本覆盖核心一二线
城市。广州、武汉拓展较快，世联红璞在广州收房逾1万间，广州长租公寓市场中份额排名第一；武汉年度签约超7,000 间，
通过光谷APP 广场项目，迅速奠定世联红璞在武汉的片区品牌地位。 建立自有营销出房体系，实行项目预售制模式，搭建
互联网出房渠道，有效提升项目出租率；组建IT团队搭建自有系统平台，提升璞客租房体验。
    世联装饰依托组织优势和B端资源，打造装修业务成为另一祥云业务，2016年装修业务布局27个城市，广泛接洽14大类
别供应商，与主要一线主材厂商形成战略合作关系，打造产品标准化与全供应链的集采平台。引进行业优秀人才，研发20
种风格的公寓装修产品和家装装修产品。
    资产投资方面，2016年公司已经将“销售权收购”业务打造成为成熟完善的业务类型，针对住宅、公寓、写字楼等销售型
标的，通过获得一定期限内的独家销售权，凭借公司领先的代理销售能力，获得销售溢价收益。截至2016年底，累计投资27
个项目，遍布全国15个核心一二城市，管理资产规模超过30亿元。
二、主营业务分析
1、概述
（一）总体情况
    公司最近几期经营业绩情况如下：
                           项目                       2016年             2015年            2014年
    总营业收入（万元）                                 626,992.13      471,055.32        330,817.06
    营业利润（万元）                                   110,004.85       74,755.21         55,910.91
    利润总额（万元）                                   111,405.33       75,454.68         56,299.79
    归属于上市公司股东的净利润（万元）                  74,721.52       50,938.92         39,434.42
    经营活动产生的现金流量净额（万元）                 229,431.09       45,059.81        -92,185.76
    营业收入增长率                                        33.10%          42.39%            29.07%
    归属于上市公司股东的净利润增长率                      46.69%          29.17%            23.90%
                                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    资产负债率                                             45.17%            50.74%              49.28%
    公司本报告期实现营业收入626,992.13万元，同比增长33.10%，归属于上市公司股东的净利润为74,721.52万元，同比
增长46.69%，主要原因是： 1）2015年第四季度至本报告期前三季度，公司实现的代理销售金额同比增长了28.46%，有利
于本报告期代理销售收入的确认；2）本报告期公司互联网+业务发展迅速，收入同比增长99.60%。
    2016年经营活动产生的现金流量净额同比增长了409.17%，主要原因是：1）本报告期公司发放和回收贷款而产生的现
金净流入比上年同期增加138,692.02万元；2）本报告期公司互联网+业务为公司带来经营性现金净流量比上年同期增加
8,203.19万元；3）本报告期公司收回了上年同期支付的业务合作意向金5,000.00万元；4）本报告期公司因到期偿还贷款而收
回质押存款5,800.00万元。
（二）收入
1、主营业务收入按业务板块划分
    业务板块                 2016年                        2015年                         2014年
                         金额（万元）      比例      金额（万元）        比例         金额（万元）        比例
   房地产交易服务           354,266.20     56.73%           275,079.65   58.48%            218,362.81     66.27%
   增长率                        28.79%                       25.97%                         16.04%
   互联网+                  145,405.16     23.28%            72,847.08   15.49%              6,838.49      2.08%
   增长率                        99.60%                       965.25%                           --
   资产管理服务               80,151.08    12.83%            80,318.87   17.07%             77,339.06     23.47%
   增长率                        -0.21%                        3.85%                         27.77%
   金融服务                   44,691.84     7.16%            42,165.56    8.96%             26,945.45      8.18%
   增长率                        5.99%                        56.48%                         285.71%
            合计            624,514.28     100.00%          470,411.16   100.00%           329,485.81     100.00%
    公司业务分为房地产交易服务、互联网+业务、资产管理服务和金融服务四大板块。房地产交易服务包括原来的代理销
售业务和经纪业务；资产管理服务包括资产服务业务和顾问策划业务；互联网+业务目前主要是指通过建立综合平台，整合
营销渠道，收取团购服务费获取购房团购优惠等方式，向开发商、渠道、购房者所提供的服务。
    （1）房地产交易服务业务
    房地产交易服务业务目前主要是代理销售业务，代理销售业务收入在这一业务板块的占比达到99%以上。本报告期代理
销售业务收入的情况具体如下：
                              项目                      2016年            2015年            2014年
              已结算代理销售额（亿元）                        4,249.86          3,314.45       2,593.83
              增长率                                           28.22%           27.78%          16.98%
              已结算代理销售面积（万m2）                      4,038.42          3,515.86       3,024.52
              增长率                                           14.86%           16.25%          20.76%
              代理销售业务收入（万元）                      350,874.10     272,668.04        216,627.64
              增长率                                           28.68%           25.87%          16.28%
                                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
           代理收费平均费率                                       0.83%              0.82%             0.84%
    自2015年上半年以来，公司代理销售规模增长较快，有利于本报告期代理业务收入的确认，本报告期代理销售业务实
现收入350,874.10万元，同比增长28.68%。
    本报告期下半年的代理平均费率较前期上升了0.01个百分点，我们认为这是代理费率的正常波动。
    公司已实现代理销售额在各月的分布情况如下：
月份                   1月    2月    3月    4月    5月    6月        7月    8月     9月       10月   11月    12月       合计
2016年已实现的代理      382    233    507    490    428        477    450    461      575      442    297         366    5108
销售额(亿元)
2015年已实现的代理      240    124    264    353    477        424    352    366      386      460    434         429    4309
销售额(亿元)
2014年已实现的代理      192    123    195    222    233        339    222    254      278      403    352         405    3218
销售额(亿元)
    公司本报告期已实现代理销售额稳步增长，同比增长了18.54%。
    公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约3,251亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约25.0亿元的代理费收入；其
中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约2,811亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约21.5亿元的代理费收入；
剩余部分为归属于山东世联、四川嘉联、厦门立丹行、青岛荣置地的未结算代理销售额和未结算代理费。
    （2）互联网+业务
                              项目                        2016年             2015年              2014年
           在执行项目数（个）                                        848               597
           未结转的预收费金额（万元）                          23,983.81          14,706.31          5,900.20
           互联网+业务收入（万元）                            145,405.16          72,847.08          6,838.49
    公司目前的互联网+业务主要是通过建立综合平台，整合营销渠道，收取团购服务费获取购房团购优惠等方式，向开发
商、渠道、购房者所提供的服务。该业务于2014年下半年开始运营，并与公司代理销售业务相互融合、相互促进，业务发展
迅速。本报告期内，公司互联网+业务实现收入145,405.16万元，同比增长99.60%；截至本报告期末，账面上尚有未结转的
预收款金额23,983.81万元，这部分预收款金额将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。
                                                                     深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    （3）资产管理服务业务
    1）资产服务业务
    公司的资产服务业务除了原有的基础物业管理服务外，2015年公司开始尝试了一些新的业务类型，逐步聚焦房地产存量
市场，这些新业务包括：小样社区的运营管理服务、公寓管理、养老服务等，目前这些新业务尚处于初期发展阶段。
    产品类型                       2016年                            2015年                                       2014年
                      金额          比重      增长率      金额         比重            增长率      金额             比重         增长率
                   （万元）                             （万元）                                 （万元）
基础物业管理          42,068.88      83.64%     1.75%    41,345.62      95.25%         34.86%      30,658.10       100.00%       132.30%
公寓管理               4,268.15      8.49%    768.59%      491.39         1.13%             --               --            --             --
小样社区               1,539.39      3.06%     11.72%     1,377.94        3.17%             --               --            --             --
其他资产服务           2,421.27      4.81% 1,154.15%       193.06         0.44%             --               --            --             --
      合计            50,297.68    100.00%     15.87%    43,408.01    100.00%          41.59%      30,658.10       100.00%       132.30%
    资产服务业务中占比最大的是基础物业管理服务，截至本报告期末，实际在管的全委托项目个数较上年同期增加了9个，
收费面积增加了12.19万平方米，基础物业管理服务收入同比增长1.75%，收入增长较小的主要是因为本报告期公司转让了青
岛雅园的全部股权后，从6月份起不再纳入公司合并范围所致。
    公寓管理业务收入同比增加768.59%，主要是因为本报告期公司积极拓展扩大了公寓管理的业务规模；其他资产服务收
入同比增长1,154.15%，主要是因为本报告期公司的投资管理服务收入增加1,825.18万元。
                                  项目                           2016年                 2015年            2014年
           新签约的全委托物业管理项目个数                                     9                  15
           实际在管全委托项目个数                                          83                    74
           在管理项目实际收费面积（万平方米）                         300.39                288.20                  228.00
           资产服务业务收入（万元）                                42,068.88             41,345.62                30,658.10
    2）顾问策划业务
                              项目                                2016年                    2015年                  2014年
     顾问业务年度执行合约数(个）                                              947                     993
     其中：地方政府或土地运营机构策划项目数（个）                                 37                   37
             房地产开发商策划项目数(个)                                       910                     956
     顾问策划业务收入（万元）                                         29,853.40                  36,910.86            46,680.96
    本报告期公司顾问策划业务执行合约数同比减少46个，收入同比下降19.12%。主要原因是：
    1）国家统计局发布的数据显示，2015年房地产开发企业土地购置面积同比下降31.7%，2016年房地产开发企业土地购
置面积22,025万平方米，同比下降3.4%，受此影响，房地产顾问策划市场的整体需求下降，尤其是中小房地产开发企业的需
求下降较多。
    2）随着房地产市场的发展，市场日趋规模化和成熟化，开发商倾向对开发项目的整体解决方案，而对纯咨询服务的需
求减少，受此影响，本报告期公司顾问策划业务的单个合约的金额也有所下降。
                                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    （4）金融服务业务
   产品类型                  2016年                                   2015年                            2014年
                  金额（万元）    比重     增长率      金额（万元）     比重      增长率     金额（万元）   比重      增长率
小额贷款              44,073.41 98.62%        6.21%       41,494.89 98.41%         58.45%       26,187.54 97.19% 492.08%
其中：家圆云贷        43,624.95 97.61%        5.13%       41,494.89 98.41%         69.54%       24,475.43 90.83%      27.4469
投资管理                618.42     1.38%      88.92%         327.35      0.78%     -49.91%         653.50   2.43% -22.95%
现金赎楼                                   -100.00%          343.32      0.81%    835.48%           36.70   0.14% -97.79%
其他金融服务                                                                      -100.00%          67.72   0.25%      19.18%
合计                  44,691.84 100.00%       5.99%       42,165.56 100.00%        56.48%       26,945.45 100.00% 285.71%
    公司金融服务业务收入主要来源于家圆云贷产品的收入。本报告期，家圆云贷产品的放贷共计39,843笔，放贷金额为
301,865万元，同比分别增长23.70%和0.89%，平均单笔贷款金额从2015年的9.29万元下降到7.58万元，产品结构进一步呈现“小
额、分散”的特点，贷款风险进一步降低。
2、主营业务收入按地区分类
           区域                     2016年                               2015年                        2014年
                          金额（万元）           比例       金额（万元）          比例         金额（万元）        比例
华南区域                         279,009.03       44.68%         227,316.85         48.32%         129,097.19      39.18%
增长率                              22.74%                               76.08%                        42.38%
华东区域                         123,029.89       19.70%          96,435.33         20.50%          71,622.21      21.74%
增长率                              27.58%                               34.64%                        24.32%
华北区域                          97,199.68       15.56%          74,589.05         15.86%          66,579.66      20.21%
增长率                              30.31%                               12.03%                        37.00%
华中及西南区域                    80,380.87       12.87%          43,848.38          9.32%          35,419.85      10.75%
增长率                              83.32%                               23.80%                        -3.92%
山东区域                          44,894.80         7.19%         28,221.55          6.00%          26,766.90       8.12%
增长率                              59.08%                               5.43%                         21.91%
合计                             624,514.27      100.00%         470,411.16        100.00%         329,485.81      100.00%
    本报告期，主要得益于互联网+业务的迅速发展，同时受房地产交易市场回暖的影响，华南区域、华东区域、华北区域、
华中及西南区域营业收入稳步增长，同比分别增长22.74%、27.58%、30.31%和83.32%。
    根据山东统计信息网发布的数据，2016年商品房销售面积同比增长21.2%，山东房地产市场稳步回暖，2016年本公司山
东区域已实现代理销售规模同比上涨了47.30%，有利于该区域代理销售收入的确认；同时，公司于2015年下半年通过并购
青岛荣置地进一步扩大了山东地区的收入规模。本报告期山东区域实现收入44,894.80万元，同比增长59.08%。
                                                                深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
2、收入与成本
（1）营业收入构成
                                                                                                            单位：元
                                   2016 年                                   2015 年
                                                                                                        同比增减
                          金额           占营业收入比重               金额          占营业收入比重
营业收入合计          6,269,921,274.71               100%       4,710,553,211.68              100%            33.10%
分行业
房地产中介服务业      6,269,921,274.71           100.00%        4,710,553,211.68            100.00%           33.10%
分产品
代理销售业务          3,508,741,044.55              55.96%     2,726,680,408.47              57.88%           28.68%
顾问策划业务            298,533,984.29              4.76%          369,108,605.10             7.84%          -19.12%
资产服务业务            502,976,836.51              8.02%          434,080,076.89             9.22%           15.87%
金融服务业务            446,918,358.57              7.13%          421,655,569.86             8.95%            5.99%
互联网+业务           1,454,051,590.55              23.19%         728,470,845.04            15.46%           99.60%
其他房地产交易服务       58,699,460.24              0.94%           30,557,706.32             0.65%           92.09%
分地区
华南区域              2,812,953,015.48              44.86%     2,277,227,393.00              48.34%           23.53%
华东区域              1,232,256,476.03              19.65%         963,209,039.81            20.45%           27.93%
华北区域                971,686,803.93              15.50%         746,815,842.45            15.85%           30.11%
华中及西南区域          804,183,125.80              12.83%         441,103,073.75             9.36%           82.31%
山东区域                448,841,853.47              7.16%          282,197,862.67             5.99%           59.05%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
否
                                                                                                            单位：元
                                                                      营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
                      营业收入           营业成本         毛利率
                                                                         同期增减        同期增减        期增减
分行业
分产品
代理销售业务         3,508,741,044.55 2,325,399,668.47       33.73%           28.68%           33.46%        -2.37%
互联网+业务          1,454,051,590.55 1,173,649,570.75       19.28%           99.60%           93.69%         2.46%
                                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
金融服务业务              446,918,358.57      200,211,815.90          55.20%                 5.99%           27.04%              -7.42%
分地区
华南区域                 2,812,953,015.48 1,793,647,045.31            36.24%              23.53%             29.73%              -3.04%
华东区域                 1,232,256,476.03     882,129,573.96          28.41%              27.93%             33.92%              -3.20%
华北区域                  971,686,803.93      876,494,572.54              9.80%           30.11%             43.36%              -8.34%
华中及西南区域            804,183,125.80      652,014,380.09          18.92%              82.31%             93.93%              -4.86%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
行业分类
                                                                                                                                单位：元
                                                      2016 年                                  2015 年
       行业分类           项目                                                                                              同比增减
                                             金额            占营业成本比重           金额           占营业成本比重
房地产中介服务业 工资奖金            2,445,918,002.68                 54.05% 1,856,787,859.76                58.43%              31.73%
说明
1、总体情况
       公司最近各期的成本情况如下：
                  项目                              2016年                          2015年                         2014年
                                            金额       占营业收入的          金额        占营业收入         金额        占营业收入
                                       （万元）               比重         （万元）       的比重          （万元）          的比重
    营业收入                            626,992.13             100.00%      471,055.32        100.00%      330,817.06        100.00%
    增长率                                          33.10%                          42.39%                         29.07%
    营业成本                            452,490.67              72.17%      317,782.76         67.46%      218,931.62         66.18%
    增长率                                          42.39%                          45.15%                         32.84%
    营业成本中的工资奖金                244,591.80              39.01%      185,678.79         39.42%      151,590.91         45.82%
    增长率                                          31.73%                          22.49%                         24.95%
    工资奖金占营业成本的比重                        54.05%                          58.43%                         69.24%
    本报告期，营业成本增加134,707.91万元，同比增长42.39%，主要原因是：1）本报告期代理销售收入同比增长28.68%，
                                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
与绩效相关的奖金相应增加；同时为实现公司的销售目标，公司相应增加了投入，特别是人力成本。本报告期发生的代理销
售业务成本较上年同期增加58,304.94万元，占营业成本增长总额的43.28%；2）本报告期互联网+业务发展迅速，同比增长
99.60%，本报告期互联网+业务成本较上年同期增加56,769.64万元，占营业成本增长总额的42.14%，主要是支付给第三方的
费用； 3）本报告期公司积极拓展公寓管理业务，前期投入增加，本报告期资产服务业务产生的营业成本较上年同期增加了
11,601.74万元，占营业成本增长总额的8.61%。
    本报告期，工资奖金占营业成本的比重较上年同期下降了4.38个百分点，主要是因为本报告期营业成本增长约四成来源
于互联网+业务。
2、毛利分析
    公司最近各期各项业务的毛利情况如下：
   业务类别                         2016年                            2015年                             2014年
                             毛利              毛利率            毛利              毛利率          毛利
                                                                                                                    毛利率
                     金额             占比                 金额          占比                  金额        占比
                   （万元）                              （万元）                            （万元）
代理业务            118,334.14        67.81%    33.73%    98,433.01      64.22%    36.10%     67,311.35    60.16% 31.07%
增长率                     20.22%               -2.37%          46.24%              5.03%         4.88%             -3.38%
互联网+业务             28,040.20     16.07%    19.28%    12,251.76        7.99%   16.82%       828.26      0.74% 12.11%
增长率                     128.87%               2.46%         1,379.22%            4.71%           --                   --
金融服务业务            24,670.65     14.14%    55.20%    26,405.38      17.23%    62.62%     20,485.71    18.31% 76.03%
增长率                     -6.57%               -7.42%          28.90%             -13.41%       364.61%            12.91%
顾问业务                 4,371.44      2.51%    14.64%     9,792.85        6.39%   26.53%     17,090.43    15.28% 36.61%
增长率                     -55.36%             -11.89%         -42.70%             -10.08%       -14.11%            -5.42%
资产服务业务             4,042.80      2.32%     8.04%     8,754.86        5.71%   20.17%      6,157.49     5.50% 20.08%
增长率                     -53.82%             -12.13%          42.18%              0.09%        95.24%             -3.82%
其他交易业务            -4,957.78     -2.84%   -84.46%    -2,365.31      -1.54% -77.40%          12.20      0.01%    0.40%
合计                174,501.45 100.00%          27.83%   153,272.55 100.00%        32.54%    111,885.44 100.00% 33.82%
    注:毛利=收入-成本
    本报告期，公司实现的毛利比上年同期增加21,228.90万元，毛利率同比下降4.71个百分点，主要原因是：1）本报告期
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,公司从2016年5月1日起全部缴纳增值税，由于增
值税为价外税会直接减少收入，在“毛利率=(收入-成本)/收入”的情况下，经测算公司的毛利率因此下降了3.14个百分点；2）
本报告期公司积极拓展扩大公寓管理等资产服务业务相应的增加成本投入，同时，公司薪酬水平的提升而导致工资支出增加。
    公司各项主营业务的毛利具体情况如下：
    1）代理销售业务实现毛利118,334.14万元，同比增长20.22%，毛利率同比下降2.37个百分点，主要是因为代理销售业
务成本的增长快于其收入的增长速度，代理销售业务成本的增长主要来源于人力成本的增加，其原因有：1）本报告期公司
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
代理销售规模持续扩大，人员规模增加和薪酬水平提升而导致工资支出增加；2）本报告期公司经营业绩增长，与绩效相关
奖金相应增长。
     2）互联网+业务实现毛利28,040.20万元，同比增长128.87%，毛利率同比上升了2.46个百分点，主要是因为互联网+业
务发展迅速，收入规模快速增长所致。
     3）金融服务业务实现毛利24,670.65万元，同比减少6.57%，毛利率同比下降7.42个百分点，主要是因为本报告期金融
服务业务收入同比增长5.99%，但成本同比增长27.04%，成本的增长主要是因为2016年公司加强了金融业务的风控，引进了
行业优秀人才，人员规模增加和绩效相关奖金增加导致工资支出增加。
     4）资产服务业务实现毛利4,042.80万元，同比减少53.82%，毛利率同比下降12.13个百分点，主要是因为本报告期公司
积极拓展公寓管理业务，拓展成本和公寓前期运营成本增加所致。
     5）顾问策划业务实现毛利4,371.44万元，毛利率同比下降11.89个百分点，主要是因为顾问策划业务收入规模受市场影
响同比下降，但其成本支出主要为工资等固定成本所致。
（6）报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
    本报告期通过投资新设增加哈尔滨卓群房地产经纪有限公司、邯郸世联卓群房地产经纪有限公司、北京世联君汇房地产
顾问有限公司等96家子公司，通过股权转让减少青岛雅园物业管理有限公司、苏州雅园物业管理有限公司2家子公司，因工
商注销减少桂林卓群房地产咨询有限公司、赣榆县立丹行房地产经纪有限公司2家子公司。
       详见本附注“八、合并范围的变更”及本附注“九、在其他主体中的权益”相关内容。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元）                                                                       938,974,644.64
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例                                                                   14.98%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例                                                           0.00%
公司前 5 大客户资料
    序号                 客户名称                      销售额（元）                   占年度销售总额比例
1          恒大地产集团有限公司                               464,248,392.89                               7.40%
2          万科企业股份有限公司                               207,081,726.36                               3.30%
3          保利房地产（集团）股份有限公司                     119,133,357.08                               1.90%
4          京御房地产开发有限公司                              81,480,598.71                               1.30%
5          深圳华侨城股份有限公司                              67,030,569.60                               1.07%
合计                        --                                938,974,644.64                               14.98%
                                                                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
主要客户其他情况说明
√ 适用 □ 不适用
公司对以上五大客户不存在单个客户的销售比例超过50%的情况，不存在业务严重依赖单个大客户的风险。本公司前五大客
户中无本公司关联方。本公司董事、监事和高级管理人员、主要关联方或持有发行人5%以上股份的股东，未占有前五大客
户任何权益。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元）                                                                              64,664,414.51
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例                                                                         3.49%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例                                                                 0.00%
公司前 5 名供应商资料
    序号                  供应商名称                      采购额（元）                    占年度采购总额比例
1          昆明荣城房地产经纪有限公司                                16,509,138.49                                 0.89%
2          上海广御房地产经纪有限公司                                13,230,000.00                                 0.71%
3          广州新机场穗和建设开发有限公司                            12,316,686.00                                 0.67%
4          深圳市罗湖区机关物业管理办公室                            11,783,738.12                                 0.64%
5          天津市欧亚美行国际旅行社有限公司                          10,824,851.90                                 0.58%
合计                              --                                 64,664,414.51                                 3.49%
主要供应商其他情况说明
√ 适用 □ 不适用
本公司前五大供应商中无本公司关联方。本公司董事、监事和高级管理人员、主要关联方或持有发行人5%以上股份的股东，
未占有前五大供应商的任何权益。
3、费用
                                                                                                                 单位：元
                        2016 年         2015 年         同比增减                        重大变动说明
                                                                     主要是因为本报告期公司经营规模扩大，公司管理投
管理费用             491,549,250.82    344,862,892.39      42.53%
                                                                     入人力和资源相应增加。
                                                                     主要原因是：1）本报告期公司对外融资减少，利息
财务费用              12,357,666.90     56,106,284.82      -77.97% 支出同比减少 1,284.61 万元；2）本报告期公司利息
                                                                     收入同比增加 3,420.76 万元。
                                                                     主要是因为根据《财政部 国家税务总局关于全面推
                                                                     开营业税改征增值税试点的通知》,公司从 2016 年 5
营业税金及附加       114,062,751.43    267,791,435.83      -57.41%
                                                                     月 1 日起全部征收增值税，导致本报告期公司的营业
                                                                     税相应减少所致。
                                                                     主要原因是：1）本报告期公司按会计政策计提的贷
资产减值损失          45,416,688.99    121,557,443.00      -62.64% 款损失准备同比减少 4,846.10 万元；2）本报告期公
                                                                     司收回了前期不良贷款 1,714.88 万元。
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                主要是因为本报告期公司盈利增长，依法需要缴纳企
所得税费用          331,158,022.16   210,538,952.48    57.29%
                                                                业所得税增加。
4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
                                                                                                           单位：元
                             项目                                   2016 年             2015 年          同比增减
经营活动现金流入小计                                             11,834,159,515.14    7,720,882,271.35      53.27%
经营活动现金流出小计                                              9,539,848,570.40    7,270,284,195.70      31.22%
经营活动产生的现金流量净额                                        2,294,310,944.74     450,598,075.65      409.17%
投资活动现金流入小计                                                109,749,450.61      24,630,185.36      345.59%
投资活动现金流出小计                                                543,989,654.25     229,871,709.65      136.65%
投资活动产生的现金流量净额                                         -434,240,203.64    -205,241,524.29      111.58%
筹资活动现金流入小计                                              1,230,458,895.15    3,242,028,569.69     -62.05%
筹资活动现金流出小计                                              2,699,220,462.32    1,405,502,944.05      92.05%
筹资活动产生的现金流量净额                                        -1,468,761,567.17   1,836,525,625.64    -179.98%
现金及现金等价物净增加额                                            391,379,348.37    2,081,946,135.03     -81.20%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
（1）经营活动现金流入同比增长53.27%，主要是原因是：1）公司业务收入增长，收到的业务回款较上年同期增加了179,456.54
万元，特别是代理业务、金融业务和互联+业务，为公司带来了较好的现金流；2）公司通过资产证券化、P2P、信托计划等
方式盘活信贷资产，加上本报告期的贷款回收，产生的现金净流入较上年同期增加了140,668.34万元；3）公司互联网+业务
暂收的服务款较上年同期增加38,138.82万元。
（2）经营活动现金流出同比增长31.22%，主要是原因是：1）公司支付的押金保证金比上期增加60,269.68万元；2）公司互
联网+业务返还暂收的款项较上年同期增加29,394.57万元，3）公司的成本费用主要是付现成本，业务规模扩大，报告期内
的投入增加，特别是支付的人力成本、咨询费、技术协作费的增加。
（3）投资活动现金流入同比增长345.59%，主要是因为本报告期公司收回了可供出售金融资产投资款9,608.36万元，详情见
合并财务报表项目注释9。
（4）投资活动现金流出同比增长136.65%，主要原因是：1）本报告期公司对外投资增长较快，较上年同期增加了21,558.47
万元；2）本报告期公司积极拓展公寓管理等资产服务业务，支付的固定资产、装修款较上年同期增加了11,001.68万元。
（5）筹资活动现金流入同比下降62.05%，主要原因是：1）本报告期公司实施限制性股票激励计划募得资金8,263.40万元，
上期公司非公开发行股票募得资金112,101.77万元，此类吸收投资减少103,838.37万元；2）本报告期公司通过银行贷款、私
募基金、资产证券化等方式融入的资金较上年同期减少了99,542.95万元。
                                                                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
（6）筹资活动现金流出同比增长92.05%；主要原因是：1）本报告期偿还银行贷款同比增加112,892.00万元；3）本报告期
公司信贷资产证券化到期偿还款项同比增加23,727.7万元。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□ 适用 √ 不适用
三、非主营业务分析
□ 适用 √ 不适用
四、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
                                                                                                                 单位：元
                          2016 年末                    2015 年末
                                     占总资产                    占总资产比 比重增减              重大变动说明
                       金额                         金额
                                       比例                         例
                                                                                       增加的金额主要是来源于公司业务回
货币资金        3,271,492,298.59       42.03% 2,926,144,765.79       39.55%    2.48%
                                                                                       款增加以及互联网+业务的预收款。
                                                                                       主要是因为本年第四季度营业收入增
应收账款            959,021,100.83     12.32%   881,193,779.05       11.91%    0.41%
                                                                                       长较快。
存货                                                                                   不适用
                                                                                       主要是本报告期自用的房产转为出租
投资性房地产        112,746,045.25      1.45%    91,981,982.57        1.24%    0.21%
                                                                                       的情况增加。
                                                                                       增加的金额主要是：1）本报告期公司
                                                                                       认缴深圳世联同创资产管理有限公司
                                                                                       投资款 1,004.50 万元，持有其 49%的
                                                                                       股权；2）本报告期公司投资 50 万元
                                                                                       设立深圳世松安老服务有限公司，持
长期股权投资         32,215,803.16      0.41%    18,622,835.24        0.25%    0.16% 有其 50%的股权；3）本报告期公司投
                                                                                       资 49 万元设立重庆小样达客网络科技
                                                                                       服务有限公司，持有其 49%的股权；4）
                                                                                       本报告期 AMAZING LION Limited 进
                                                                                       行增资后，公司持有其 18.89%的股权，
                                                                                       按会计政策转入可供出售金融资产。
                                                                                       主要是本报告期部分自用的房产转为
固定资产            165,602,488.18      2.13%   181,987,547.82        2.46%   -0.33%
                                                                                       出租。
在建工程                                                                               不适用
                                                                                       主要是因为本报告期公司现金流情况
短期借款            480,000,000.00      6.17% 1,176,000,000.00       15.90%   -9.73% 较好，相应减小了银行借款的融资规
                                                                                       模。
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
长期借款                                                                       不适用
                                                                               主要是因为本报告期公司业务结算收
应收票据        220,584,021.38     2.83%   108,791,649.95     1.47%    1.36%
                                                                               到的票据增加。
                                                                               主要是因为本报告期公司新业务的拓
预付款项        225,028,648.54     2.89%    62,634,781.65     0.85%    2.04%
                                                                               展而预付采购、装修款项增加。
                                                                               主要是因为本报告期公司支付的项目
其他应收款      305,825,802.21     3.93%   169,073,485.84     2.29%    1.64%
                                                                               押金同比增加 19,443.86 万元。
                                                                               主要是因为本报告期公司贷款到期收
贷款           1,148,471,928.23   14.75% 2,067,594,714.40    27.95% -13.20%
                                                                               回本金较多。
                                                                               期末余额主要是公司待抵扣的增值税
其他流动资产     15,899,559.21     0.20%                      0.00%    0.20%
                                                                               进项税额和预缴的增值税。
                                                                               变动情况：1）本报告期公司认缴世联
                                                                               同创不动产稳健一号、地产平衡三号
                                                                               基金投资款 32,622.88 万元；2）本报
                                                                               告期公司投资 1,600.00 万元设立上海
                                                                               腾赋企业管理合伙企业（有限合伙），
                                                                               持有其 51.61%的份额；3）本报告期
                                                                               公司投资 1,600.00 万元设立上海万宁
                                                                               文化创意产业发展有限公司，持有其
                                                                               20%的股权；4）本报告期公司投资
可供出售金融
                546,059,457.55     7.02%   258,881,500.00     3.50%    3.52% 270.00 万元设立深圳市世联共享投资
资产
                                                                               股份有限公司，持有其 18%的股权；5）
                                                                               本报告期公司支付设立各类联营企业
                                                                               的投资款共 405.00 万元。6）本报告期
                                                                               AMAZING LION Limited 进行增资
                                                                               后，公司持有其 18.89%的股权，按会
                                                                               计政策转入可供出售金融资产 485.06
                                                                               万元；7）本报告期公司投资的外贸信
                                                                               托汇金 9 号、平安汇通世联小贷 1 号
                                                                               到期收回投资款共 4,000.00 万元。
                                                                               减少金额主要是青岛雅园公司的车位
                                                                               使用权，因为本报告期公司已将青岛
无形资产          4,720,590.05     0.06%    51,613,637.71     0.70%   -0.64%
                                                                               雅园的股权全部转让，青岛雅园不再
                                                                               纳入公司的合并范围。
                                                                               增加的金额主要是本报告期公司公寓
长期待摊费用     79,209,704.85     1.02%    19,786,678.34     0.27%    0.75% 管理业务快速发展而增加的公寓装修
                                                                               费。
                                                                               主要是本报告期公司依法确认的递延
递延所得税资                                                                   所得税增加，特别是应付未付的职工
                411,056,898.58     5.28%   238,613,306.63     3.23%    2.05%
产                                                                             薪酬以及互联网+业务应付未付的第
                                                                               三方费用。
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
其他非流动资                                                                   期末余额是公司支付上海晟耀资产管
                 10,000,000.00    0.13%     27,000,000.00     0.36%   -0.23%
产                                                                             理有限公司股权收购诚意金。
                                                                               主要原因是：1）公司前期按战略协议
                                                                               预收大客户的代理费，本期陆续完成
                                                                               服务确认收入转出；2）本报告期公司
预收款项         72,974,776.85    0.94%    104,450,044.46     1.41%   -0.47%
                                                                               转让青岛雅园股权后不再纳入公司的
                                                                               合并范围，公司预收的物业费相应减
                                                                               少。
                                                                               主要是因为本报告期公司经营规模和
应付职工薪酬   1,030,565,162.54   13.24%   690,846,553.99     9.34%    3.90% 盈利增长，期未计提暂未发放的工资、
                                                                               奖金增加。
                                                                               主要原因是：1）本报告期公司营业收
                                                                               入和利润增长，依法计提税金增加；2）
应交税费        562,721,154.63    7.23%    359,007,165.96     4.85%    2.38% 本报告期依法确认的递延所得税增
                                                                               加，特别是应付未付的职工薪酬以及
                                                                               互联网+业务应付未付的第三方费用。
                                                                               主要是因为公司通过资产证券化方式
应付利息         30,285,432.62    0.39%     11,527,952.99     0.16%    0.23% 融入资金，本报告期依合同约定计提
                                                                               应付的利息或收益增加。
                                                                               期末余额是本报告期山东世联、四川
应付股利         12,585,937.14    0.16%      7,840,000.00     0.11%    0.05% 嘉联实施利润分配应付而暂未支付的
                                                                               少数股东的股利。
                                                                               主要原因是：1）本报告期公司互联网
                                                                               +业务收到的暂收服务费及应付未付
                                                                               的第三方费用增加 43,718.04 万元；2）
其他应付款     1,075,419,600.70   13.82%   474,114,298.42     6.41%    7.41% 本报告期公司实施限制性股票激励计
                                                                               划，按计划约定的价格进行回购注销，
                                                                               按公司会计政策确认的回购义务
                                                                               8,263.40 万元。
                                                                               主要是因为本报告期公司已偿还到期
其他流动负债    226,821,637.25    2.91%    858,173,395.90    11.60%   -8.69%
                                                                               资产证券化本金 40,953.60 万元。
                                                                               期初为子公司青岛雅园购置长期车位
                                                                               使用权的应付款项，本报告期公司已
长期应付款                                  44,840,000.00     0.61%   -0.61%
                                                                               转让青岛雅园的全部股权，不再纳入
                                                                               公司的合并范围。
                                                                               期末余额主要是本报告期小样社区项
递延收益            576,000.00    0.01%                                0.01% 目获得的政府补贴，公司按会计政策
                                                                               确认的递延收益。
                                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
2、以公允价值计量的资产和负债
□ 适用 √ 不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
截至报告期末,公司没有资产权利存在受限情况。
五、投资状况分析
1、总体情况
□ 适用 √ 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、以公允价值计量的金融资产
□ 适用 √ 不适用
5、募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用
（1）募集资金总体使用情况
√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                 单位：万元
                                                        报告期内 累计变更 累计变更                   尚未使用
                                  本期已使 已累计使                                      尚未使用                闲置两年
                      募集资金                          变更用途 用途的募 用途的募                   募集资金
募集年份 募集方式                 用募集资 用募集资                                      募集资金                以上募集
                        总额                            的募集资 集资金总 集资金总                   用途及去
                                  金总额    金总额                                         总额                  资金金额
                                                        金总额        额       额比例                   向
                                                                                                     除顾问代
                                                                                                     理业务全
           首次公开                                                                                  国布局项
2009 年               60,041.05     2,699.6 54,041.05            0 17,773.83    29.60%       6,000
           发行                                                                                      目中的
                                                                                                     6000 万元
                                                                                                     计划补充
                                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                                                 流动资金
                                                                                                 但暂未使
                                                                                                 用外，其余
                                                                                                 原承诺项
                                                                                                 目的募集
                                                                                                 资金已经
                                                                                                 变更用途，
                                                                                                 并正在按
                                                                                                 变更后的
                                                                                                 投资计划
                                                                                                 执行。详见
                                                                                                 本节中关
                                                                                                 于《募集资
                                                                                                 金变更项
                                                                                                 目情况》中
                                                                                                 的说明。
                                                                                                 将按原计
                                                                                                 划继续执
                                                                                                 行，如有变
           非公开发
2015 年               111,802.77    287.12 14,745.79         0           0     0.00% 97,056.98 化，将按规       0
           行
                                                                                                 定覆行审
                                                                                                 批手续和
                                                                                                 对外披露。
合计            --    171,843.82   2,986.72 68,786.84        0 17,773.83     10.34% 103,056.98       --         0
                                             募集资金总体使用情况说明
1、2009 年 8 月公司首次公开发行股票募集资金承诺投资项目的总额为人民币 31,923.67 万元，计划投资于顾问代理业务全
国布局项目、集成服务管理平台项目、人力发展与培训中心项目和品牌建设项目。截至本报告期末，原承诺项目累计使用
募集资金为人民币 8,149.84 万元。本次发行超募资金为人民币 28,117.38 万元，截至本报告期末，超募资金已经全部使用
完毕。截至本报告期末，公司已经累计变更募集资金投资项目共计人民币 17,773.83 万元，截至本报告期末，变更的募集
资金已经全部使用完毕，并已累计使用募集资金专户的存款利息收入人民币 3,154.83 万元。综上所述，截至本报告期末，
公司已累计使用募集资金人民币 54,041.05 万元。
2、2015 年 5 月公司非公开发行股票募集资金净额为 111,802.77 万元，计划投资于基于大数据的 O2M 平台建设项目以及
补充流动资金，截至本报告期末，公司已累计使用募集资金人民币 14,745.79 万元。
（2）募集资金承诺项目情况
√ 适用 □ 不适用
                                                                    深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                                                                            单位：万元
                       是否已变                                                 截至期末 项目达到                              项目可行
                                  募集资金                          截至期末                          本报告期
承诺投资项目和超募      更项目                 调整后投 本报告期                投资进度 预定可使                 是否达到 性是否发
                                  承诺投资                          累计投入                          实现的效
       资金投向        (含部分                 资总额(1) 投入金额                (3)＝     用状态日               预计效益 生重大变
                                    总额                            金额(2)                              益
                        变更)                                                    (2)/(1)        期                                  化
承诺投资项目
顾问代理业务全国布
                       是          17,393.27       9,200               3,200     34.78%                8,906.83 否             否
局项目
                                                                                           2012 年
集成服务管理平台项
                       是            5,732.4    2,242.45             2,242.45 100.00% 08 月 28                    否           否
目
                                                                                           日
                                                                                           2012 年
人力发展与培训中心
                       是              4,248    1,396.38             1,396.38 100.00% 08 月 28                    否           否
项目
                                                                                           日
                                                                                           2012 年
品牌建设项目           是              4,550    1,311.01             1,311.01 100.00% 08 月 28                    否           否
                                                                                           日
                                                                                           2017 年
基于大数据的 O2M 平
                       否            40,000       40,000   287.12 1,075.77        2.69% 07 月 04                  否           否
台建设项目
                                                                                           日
                                                                                           2017 年
补充流动资金           否          71,802.77 71,802.77              13,670.02    19.04% 07 月 04                  否           否
                                                                                           日
承诺投资项目小计            --    143,726.44 125,952.61    287.12 22,895.63        --           --     8,906.83        --           --
超募资金投向
                                                                                           2010 年
收购山东世联 51%股
                                       4,000       4,000               4,000 100.00% 05 月 31          1,872.73 否             否
权
                                                                                           日
                                                                                           2010 年
增资盛泽担保，持有其
                                       4,608       4,608               4,608 100.00% 06 月 30             -72.8 否             否
37.5%的股权
                                                                                           日
                                                                                           2012 年
收购青岛雅园 60%股
                                       2,100       2,100               2,100 100.00% 01 月 01            -44.55 否             否
权
                                                                                           日
                                                                                           2011 年
四川嘉联股权收购款
                                     990.83       990.83              990.83 100.00% 02 月 28           301.27 否              否
余款
                                                                                           日
收购盛泽担保 62.5%                                                                         2012 年
                                   10,569.88 10,569.88              10,569.88 100.00%                  -121.34 否              否
的股权                                                                                     09 月 01
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                                日
                                                                                2012 年
收购世联投资 100%
                                 2,348.51   2,348.51           2,348.51 100.00% 09 月 01     3,152.6 否        否
的股权
                                                                                日
                                                                                2012 年
收购世联小贷 29%的
                                 2,871.16   2,871.16           2,871.16 100.00% 09 月 01    4,035.43 否        否
股权
                                                                                日
                                                                                2015 年
收购厦门立丹行 51%
                                     629        629                629 100.00% 01 月 12       67.22 否         否
的股权
                                                                                日
超募资金投向小计        --      28,117.38 28,117.38           28,117.38   --         --     9,190.56      --        --
合计                    --     171,843.82 154,069.99   287.12 51,013.01   --         --    18,097.39      --        --
                         1、顾问代理业务全国布局项目募集资金总额为 17,393.27 万元，截至本报告期末，原承诺投资项
                     目累计投入 3,200.00 万元，募集资金变更后新投资项目累计投入 9,240.00 万元（包括使用了专户的存
                     款利息收入 1,046.73 万元）；专户存款余额为 7,331.66 万元，其中本金可用余额 6,000.00 万元，利息
                     收入 1,331.66 万元。
                         由于不同城市的房地产市场在宏观调控下呈现出不同的发展特征，使得原募投计划涉及的资金投
                     放进度和城市布局变得不能适应当前的市场变化情况，所以公司在原募投计划之内适当调整了不同城
                     市资金投放的先后顺序，并针对原募投计划未覆盖的城市，根据公司战略和市场情况运用自有资金
                     13,735.84 万元进行布局，两部分合计投入 16,935.84 万元，与原募投项目的资金总额基本一致。在公司
                     上市后至 2016 年 12 月 31 日这期间，采用自有资金投资新设或并购的子公司共计为公司创造了净利润
                     40,040.70 万元。原募投计划实施和自有资金实现布局的情况详见公司披露的《2016 年度募集资金存放
                     与使用情况的专项报告》中备注一的内容。
                         目前公司顾问代理业务地全国布局已经基本完成，原募投计划涉及需增资的核心城市子公司和绝
                     大多数新设的分子公司经过几年的发展和沉淀，目前流动资金充足，无需额外再投入资金。按照战略，
未达到计划进度或预 公司将以上述子公司为基础继续布局三四线城市，由于这些区域市场业务发展不太成熟，公司的发展
计收益的情况和原因 策略是现有子公司先就近支持，待市场成熟后再考虑开设分支机构，这样可以最大程度地节省分子公
（分具体项目）       司的中后台运营成本，提高资金使用效率，比原募投计划实施的效果更好。对于剩余的募集资金，公
                     司正在考虑新的方案，待方案成熟后提交董事会和股东大会审批。
                         公司上市以来有效利用资源把握发展机会，业绩规模已大幅提升。2016 年实现归属于上市公司股
                     东净利润 74,721.52 万元，较上市前一年 2008 年净利润 7,973.06 万元增长 837.17%，公司整体效益表现
                     良好。
                         对于上述无需继续投入的募集资金，公司积极考虑新的方案：
                         （1）2014 年 7 月 11 日，公司召开了 2014 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于变更部分募
                     集资金投资项目的议案》,同意公司部分变更募集资金投资项目，使用本项目募集资金 3,500.00 万元用
                     于收购四川嘉联兴业地产顾问有限公司（后更名为四川世联行兴业房地产顾问有限公司，以下简称“四
                     川嘉联”）24.50%股权；截至本报告期，该笔款项已经支付完毕，详细情况请见本报告中关于募集资金
                     项目变更的内容。
                         （2）2014 年 11 月 12 日，公司召开了 2014 年第四次临时股东大会，审议通过了《关于部分变更
                     募集资金投资项目及使用超募资金的议案》 ，同意公司变更募集资金投资项目和使用超募资金共计
                     8,200.00 万用于收购厦门立丹行置业有限公司 51%的股权，其中使用本项目尚未使用的募集资金本金投
                                         深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
入 4,693.27 万元、及该项目专用账户的利息净额投入 1,306.73 万元；使用超募资金本金投入 629.00 万
元、超募资金专用账户的利息净额投入 1,571.00 万元。根据收购协议约定调整后的收购金额为 7,708.00
万元，截至报告期未，新项目已经累计使用原项目的募集资金 4,693.27 万元和专用账户的利息收入
1,046.73 万元，使用超募资金 629 万元以及超募资金专户的存款利息收入 1,339 万元，收购价款已经全
部支付完毕，详细情况请见本报告中关于募集资金项目变更的内容。
    （3）剩余尚末确定使用用途的募集资金，公司将继续考虑新的方案，待方案成熟后提交董事会和
股东大会审批。
    2、集成服务管理平台项目、人力发展与培训中心项目及品牌建设项目募集资金总额为 14,530.40
万元，截至本报告期末，原承诺投资项目累计投入 4,949.84 万元，变更后新投资项目累计投入 10,349.66
万元（包括使用了专户的存款利息收入 769.10 万元）；截至本报告期末专户存款余额为 654.86 万元，
均为专户利息收入。
    公司自 2009 年上市以来，房地产市场在持续的宏观调控下运行，公司代理收入结算周期加长，从
而影响公司收入，进而影响公司利润。由于上述三个项目系费用化支出，如果仍然按照原募投计划投
入，将会影响公司当期利润，所以公司有意控制了投入进度，并采取以下措施完成相应的工作：（1）
软件采购主要由外购方式转为自行开发。（2）人力资源的日常培训工作利用公司现有场所，培训中心
项目未启动。（3）图书出版、品牌运营等的主要工作由内部自行完成。
    因此，上述三个项目对应的募集资金在使用进度上远远慢于原募投计划。目前因为原募投计划资
金的使用期限已经到期，公司暂停了原募投计划的资金使用，对于确需投入的项目，公司正在使用自
有资金继续投入。
    针对剩余募集资金的使用问题，公司积极考虑新的方案：
    （1）2013 年 9 月 12 日，公司召开了 2013 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于部分变更募
集资金投资项目议案》，同意公司部分变更募集资金投资项目，将人力发展与培训中心项目和品牌建设
项目尚未使用的募集资金用于布局资产服务业务，即通过深圳世联兴业资产管理有限公司（后更名为
深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司，以下简称“世联资管”）收购北京安信行物业管理有限公司
（以下简称“北京安信行”）60.00%的股权，股权收购价款为人民币 7,800.00 万元，其中使用自有资金
投入 1,250.00 万元，使用原项目尚未使用的募集资金投入 6,090.61 万元、原项目专用账户的利息净额
投入 459.39 万元。截至本报告期末，新项目使用的募集资金已经全部支付完毕，详细情况请见本报告
中关于募集资金项目变更的内容。
    （ 2）2015 年 1 月 9 日，公司召开了 2015 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于部分变更募
集资金投资项目及使用自有资金的议案》，同意公司 变更募集资金投资项目以及使用自有资金共计
5,375.40 万元用于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%的股权（本次交易的股权转让价款以目标公司 2014
年实际净利润不低于承诺净利润为基础，如目标公司 2014 年实际净利润低于当年承诺净利润的，本次
交易的股权转让价款相应调整）。其中使用集成服务管理平台项目尚未使用的募集资金本金余额
3,489.95 万元、该项目专用账户的利息净额收入 564.52 万元；使用自有资金投入 1,320.93 万元。截至
本报告期末，新项目已经实际使用募集资金款 3,489.95 万元和专户存款利息 309.72 万元，详细情况请
见本报告中关于募集资金项目变更的内容。
    3、基于大数据的 O2M 平台建设项目计划使用募集资金总额为 40,000 万元。截至本报告期末，专
户存款余额为 39,862.14 万元，其中募集资金本金可用余额为 38,924.23 万元，利息收入 937.90 万元。
基于大数据的 O2M 平台建设项目，项目建设期为三年，目前尚处于建设期中，暂不能评估达产当年的
效益情况。
    4、补充流动资金计划使用募集资金总额为 71,802.77 万元。截至本报告期末，专户存款余额为
59,773.14 万元，其中募集资金本金可用余额 58,132.75 万元，利息收入 1640.40 万元。补充流动资金项
目的资金投入后的运营并不是独立的，因此无法单独评估项目的效益情况。但公司会严格根据业务增
                                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                       长实际与计划的比较情况来控制补充流动资金进度。
项目可行性发生重大
                       不适用
变化的情况说明
                       适用
                              2009 年 8 月公司首次公开发行取得超募资金 28,117.38 万元，截至本报告期末，超募资金已按原计
                       划使用完毕。本报告期，公司转让原使用超募资金收购的青岛雅园 60%的股权，收回股权转让款 3,514.48
                       万元存放于超募资金银行账户中，因此，本项目专户存款余额为 3,796.29 万元，其中专户存款利息收
                       入为 281.81 万元。
                       超募资金投入使用的具体情况如下：
                           1、公司第一届股东大会于 2010 年 4 月 15 日召开，审议通过了《关于使用部分超募资金收购济南
                       信立怡高物业顾问有限公司的议案》，同意公司以超募资金 4,000.00 万元收购信立怡高 51.00%的股权，
                       股权转让款已经按协议约定支付完毕，该公司于 2010 年 5 月 31 日起纳入公司合并范围。信立怡高（后
                       更名为山东世联）为公司第一家并购的企业，为公司主营业务的并购整合工作积累了经验。整合初期，
                       该公司业绩增长不明显，但经过磨合，山东世联的经营已经步入正轨，业绩增长迅速，自并购以来，
                       山东世联已累计为公司带来效益 8,216.90 万元。
                           2、公司第一届股东大会于 2010 年 4 月 15 日召开，审议通过了《关于使用部分超募资金对深圳盛
                       泽担保有限公司增资扩股暨关联交易的议案》，同意公司使用超募资金 4,608.00 万元对盛泽担保进行增
                       资，增资后公司持有盛泽担保 37.50%的股权，增资款已于 2010 年 5 月 24 日按合同约定支付完毕。此
                       次投资项目的实施有助于公司扩大规模，探讨和发展日益增长的存量市场业务、延展产业链的尝试，
                       符合公司战略方向。由于之后二手楼交易量受市场调整的影响出现下滑，同时银行信贷政策从支持传
                       统的个人按揭业务调整为偏向于经营性贷款，另外随着经济环境的变化，中小企业经营困难加大，与
                       中小企业相关的过桥类产品的风险加大，为控制风险，公司主动控制了业务规模，因而影响了效益的
超募资金的金额、用途
                       增长。随后公司于 2012 年、2014 年又陆续并购了盛泽担保及其子公司世联投资、世联小贷的股权，持
及使用进展情况
                       有这三家公司 100.00%的股权，并将其作为一项资产整体进行运营，调整金融服务产品结构，推出了家
                       圆云贷产品，本报告期公司金融服务业务的收入规模增长迅速，详见本备注中第 5 点的说明。
                           3、2011 年 8 月 10 日公司第二届董事会第九次会议审议通过了《关于使用超募资金收购青岛雅园
                       物业管理有限公司的议案》，同意公司使用超募资金支付青岛雅园物业管理有限公司的股权转让款
                       2,100.00 万元，股权转让款已经按协议约定支付完毕，青岛雅园于 2012 年 1 月 1 起纳入公司合并范围。
                       2016 年 5 月 23 日公司召开第三届董事会第五十三次会议，审议通过《关于转让控股子公司青岛雅园物
                       业管理有限公司股权的议案》，同意公司按 3,514.48 万元转让公司持有的青岛雅园 60%股权，同时公司
                       享有未分配利润额 916.45 万元，截止本报告期，公司已全部收回股权转让款 3,514.48 万元和利润分配
                       款 916.45 万元。
                           4、2011 年 8 月 10 日公司第二届董事会第九次会议审议通过了《关于使用超募资金支付四川嘉联
                       兴业地产顾问有限公司和重庆纬联地产顾问有限公司剩余股权转让款的议案》，同意公司在满足股权转
                       让协议约定条件的前提下使用超募资金支付四川嘉联股权转让款余款 1,000.00 万元以及重庆纬联的股
                       权转让款余款 1,300.00 万元。根据协议约定，重庆纬联 2011 年的经营业绩未达到要求，该笔余款将不
                       再支付；四川嘉联的款项根据协议约定须按比例支付，调整后的应付金额为 990.83 万元，该笔款项已
                       经按协议约定支付完毕，四川嘉联于 2011 年 2 月 28 日纳入公司合并范围。受市场波动和业务整合的
                       影响，四川嘉联在并购后，业绩出现了较大的波动；2014 年公司增加收购了四川嘉联 24.5%的股权，
                       使得四川嘉联有条件开始按照公司全资控股子公司的标准纳入统一的管理，在管控方式过渡期间，其
                       业务开展受到暂时的影响有所下降，但公司有信心随着整合工作的深入，四川嘉联的业务规模将逐步
                       实现恢复性的增长。
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                         5、2012 年 5 月 4 日公司召开 2011 年度股东大会，审议通过了《关于使用部分超募资金收购深圳
                     盛泽融资担保有限责任公司 62.50%股权、收购深圳市世联小额贷款有限公司 29%股权以及收购深圳世
                     联投资有限公司 100.00%股权暨关联交易的议案》，同意公司使用超募资金支付深圳盛泽融资担保有限
                     责任公司 62.50%股权的转让款 10,569.88 万元，支付深圳市世联小额贷款有限公司 29.00%股权的转让
                     款 2,871.16 万元，支付深圳世联投资有限公司 100.00%股权的转让款 2,348.51 万元，2012 年公司已经
                     按协议约定全额支付了股权转让款。本次收购完成后，公司将直接或间接持有这三家公司 100.00%的股
                     权。三家公司的业务密切关联，因此将其整体视为一个资产组，并于 2012 年 8 月 31 日起纳入公司合
                     并范围。自并购后公司对金融业务结构进行了调整，逐步放弃收益情况欠佳、风险较大的服务产品，
                     例如赎楼、按揭等业务，导致金融服务业务的业绩有所下滑，特别是盛泽担保；但公司积极探索利用
                     主营业务机构客户和小业主客户资源，集中精力开发新的房地产金融增值服务产品，于 2013 年下半年
                     推出了家圆云贷产品。随着公司祥云战略的推进，家圆云贷产品的规模迅速放大，促进了公司金融服
                     务业务收入规模的增长，自并购以来，世联小贷已累计实现净利润为 31,724.18 万元，使用募集资金进
                     行投资所获得的收益占 29%。
                         6、2014 年 11 月 12 日，公司召开了 2014 年第四次临时股东大会，审议通过了《关于部分变更募
                     集资金投资项目及使用超募资金的议案》 ，同意公司变更募集资金投资项目和使用超募资金共计
                     8,200.00 万用于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%的股权，其中使用顾问代理业务全国布局项目尚
                     未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、及该项目专用账户的利息净额投入 1,306.73 万元；使用超
                     募资金本金投入 629.00 万元、超募资金专用账户的利息净额投入 1,571.00 万元。自并购以来，厦门立
                     丹行已累计实现净利润为 3,674.85 万元。
                     不适用
募集资金投资项目实
施地点变更情况
                     不适用
募集资金投资项目实
施方式调整情况
                     适用
                     1、2009 年 8 月公司首次公开发行股票募集资金
                       2009 年 12 月 9 日，公司第一届董事会第十二次会议审议通过了《关于用募集资金置换预先已投入
募集资金投资项目先 募集资金投资项目的自筹资金的议案》，公司已于 2009 年 12 月 15 日以 13,284,650.00 元募集资金置换
期投入及置换情况   预先已投入募集资金投资项目的自筹资金。2、2015 年 5 月公司非公开发行股票募集资金
                            2015 年 8 月 10 日，公司第三届董事会第三十八次会议审议通过了《关于以募集资金置换预先
                     投入募投项目的自筹资金的议案》，同意公司使用 144,476,680.23 元募集资金置换预先投入募投项目的
                     自筹资金同等金额，该项资金置换操作已经完成。
                     适用
                     2014 年 9 月 5 日，公司第三届董事会第十八次会议审议通过了《关于使用部分闲置募集资金暂时补充
用闲置募集资金暂时
                     流动资金的议案》，同意公司使用顾问代理业务全国布局项目的闲置募集资金 6,000.00 万元暂时补充
补充流动资金情况
                     流动资金，本次补充流动资金的使用期限为自董事会审议通过之日起不超过 12 个月。 在本议案可补
                     充流动资金的使用期限内，公司末使用募集资金进行补充流动资金。
项目实施出现募集资 适用
金结余的金额及原因 募集资金项目结余资金 103,056.98 万元（不包括利息收入和收回的股权转让款），结余的原因详见备注
                                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                         一
尚未使用的募集资金 公司暂未使用的募集资金存放于指定的募集资金专户中，并将继续按照约定的用途使用，如有变更，
用途及去向               将按规定履行必要的审批和披露手续。
募集资金使用及披露
中存在的问题或其他 不适用
情况
（3）募集资金变更项目情况
√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                         单位：万元
                          变更后项目                                                                                    变更后的项
                                                        截至期末实 截至期末投 项目达到预
变更后的项 对应的原承 拟投入募集 本报告期实                                                      本报告期实 是否达到预 目可行性是
                                                        际累计投入      资进度      定可使用状
     目        诺项目         资金总额 际投入金额                                                 现的效益     计效益   否发生重大
                                                         金额(2)      (3)=(2)/(1)     态日期
                                (1)                                                                                          变化
             人力发展与
资产服务业 培训中心项                                                               2013 年 11
                               6,090.61       201.62       6,090.61     100.00%                      2,662.6 否         否
务布局项目 目及品牌建                                                               月 01 日
             设项目
收购四川嘉 顾问代理业
                                                                                    2014 年 08
联 24.5%的 务全国布局             3,500                      3,500      100.00%                      144.73 否          否
                                                                                    月 27 日
股权         项目
收购厦门立 顾问代理业
                                                                                    2015 年 01
丹行 51%的 务全国布局          4,693.27      2,233.27      4,693.27     100.00%                      183.33 否          否
                                                                                    月 12 日
股权         项目
收购青岛荣
             集成服务管                                                             2015 年 08
置地 51%股                     3,489.95       264.71       3,489.95     100.00%                     1,590.49 否         否
             理平台项目                                                             月 01 日
权
合计                --        17,773.83       2,699.6     17,773.83       --            --          4,581.15      --          --
                                          1、 变更原因（1）人力发展与培训中心项目及品牌建设项目变更
                                              公司自 2009 年上市以来，房地产市场在持续的宏观调控下运行，公司代理收入
                                          结算周期加长，从而影响公司收入，进而影响公司利润。由于上述三个项目系费用化
                                          支出，如果仍然按照原募投计划投入，将会影响公司当期利润，所以公司有意控制了
                                          投入进度，并采取以下措施完成相应的工作：
变更原因、决策程序及信息披露情况
                                              1）软件采购主要由外购方式转为自行开发。
说明(分具体项目)
                                              2）人力资源的日常培训工作利用公司现有场所，培训中心项目未启动。
                                              3）图书出版、品牌运营等的主要工作由内部自行完成。
                                              因此，上述三个项目对应的募集资金在使用进度上远远慢于原募投计划。目前因
                                          为原募投计划资金的使用期限已经到期，公司暂停了原募投计划的资金使用，对于确
                                          需投入的项目，公司正在使用自有资金继续投入。
                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    根据公司的总体规划，实现从单一业务领先，到多业务领先，最后到集成服务和
企业外包服务领先，构建房地产集成服务平台，在此发展过程中，资产服务业务将成
长为公司新的增长点。为了支持公司的战略发展，现将人力发展与培训中心项目和品
牌建设项目尚未使用的募集资金用于布局资产服务业务，即通过“世联资管”收购北京
安信行 60.00%的股权。
    （2）顾问代理业务全国布局项目变更
    由于不同城市的房地产市场在宏观调控下呈现出不同的发展特征，使得原募投计
划涉及的资金投放进度和城市布局变得不能适应当前的市场变化情况，所以公司在原
募投计划之内适当调整了不同城市资金投放的先后顺序，并针对原募投计划未覆盖的
城市，根据公司战略和市场情况运用自有资金 13,735.84.00 万元进行布局或升级。目
前公司顾问代理业务的全国布局已经基本完成，原募投计划涉及需增资的核心城市子
公司和绝大多数新设的分子公司经过几年的发展和沉淀，目前流动资金充足，无需额
外再投入资金。
    公司于 2010 年 12 月收购了四川嘉联 51.00%股权。经过 3 年多的发展，四川嘉联
在四川地区的业务覆盖率亦不断提升。为了加快公司“祥云战略”落地实施，打造房地
产集成服务平台，进一步巩固和提高公司在四川区域代理业务市场的占有率和地位，
公司现将顾问代理业务全国布局项目尚未使用的募集资金 3,500.00 万元用于继续收购
四川嘉联 24.50%的股权。项目实施将促成公司进一步提高市场占有率，加快其在四川
省域放大市场份额，并加快布局房地产综合业务服务。
    2014 年公司启动“祥云战略”，代理业务的规模领先是公司新业务的重要基础，公
司将继续推进规模化战略，保证代理市场份额的快速增长和绝对领先。这一年，在全
国房地产市场进入调整阶段的情况下，厦门地区房地产市场则显示出一定特殊性，整
体表现较为平稳，未受到明显冲击。长期来看，国家加快城镇化建设，以及国家调控
政策不断推进长效机制和配套政策不断完善，将促使对福建当地房地产长期健康发
展。因此，公司将使用本项目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、本项目专
用账户的利息净额投入 1,306.73 万元，使用超募资金本金投入 629.00 万元、超募资金
专用账户的利息净额投入 1,571.00 万元，共计 8,200.00 万元用于收购厦门立丹行
51.00%的股权。本项目是公司全国规模化战略布局的一环，此次收购对公司有三大重
要价值：①把握行业整合机会，推进规模化战略，确立区域市场绝对领先地位；②加
快公司祥云战略落地实施；③实现资源的有效叠加，构建公司综合的房地产生态服务
链。
    （3）集成服务管理平台项目变更
    公司自 2009 年上市以来，房地产市场在持续的宏观调控下运行，公司代理收入
结算周期加长，从而影响公司收入，进而影响公司利润。由于集成服务管理平台项目
系费用化支出，如果仍然按照原募投计划投入，将会影响公司当期利润，所以公司有
意控制投入进度，并将软件采购主要由外购方式转为自行开发。因此，集成服务管理
平台项目对应的募集资金在使用进度上远远慢于原募投计划。目前因为原募投计划资
金的使用期限已经到期，公司暂停了原募投计划的资金使用，对于确需投入的项目，
公司正在使用自有资金继续投入。为推进规模化战略，公司拟通过收购青岛荣置地
51%的股权，提高青岛市场代理、顾问等主营业务市场份额，并逐步接入金融等综合
业务，强化荣置地竞争优势，实现地区市场份额的绝对领先。
    2、决策程序及信息披露情况
    （1）公司于 2013 年 8 月 22 日召开第二届董事会第二十五次会议，审议通过《关
                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
于收购北京安信行物业管理有限公司 60.00%股权的议案》和《关于部分变更募集资金
投资项目议案》，同意公司部分变更募集资金投资项目，将人力发展与培训中心项目
和品牌建设项目尚未使用的募集资金用于布局资产服务业务，即通过“世联资管”收购
北京安信行 60%的股权，拟收购北京安信行物业管理有限公司 60.00%股权的价款为
人民币 7,800.00 万元，其中使用自有资金投入 1,250.00 万元，使用原项目尚未使用的
募集资金投入 6,090.61 万元、原项目专用账户的利息净额投入 459.39 万元，此两项议
案需提交公司股东大会审议；公司第二届董事会第二十五次会议决议公告编号为：
2013-035。
    公司于 2013 年 9 月 12 日召开 2013 年第一次临时股东大会，审议通过《关于收
购北京安信行物业管理有限公司 60.00%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资
项目议案》，2013 年第一次临时股东大会决议公告编号为：2013-042。
    （2）公司于 2014 年 6 月 25 日召开第三届董事会第十二次会议，审议通过了《关
于收购四川嘉联兴业地产顾问有限公司 24.50%股权的议案》和《关于变更部分募集
资金投资项目的议案》，同意公司部分变更募集资金投资项目，使用顾问代理业务全
国布局项目募集资金 3,500.00 万元用于收购四川嘉联 24.50%股权；此两项议案需提交
公司股东大会审议；公司第三届董事会第十二次会议决议公告编号为：2014-030。
2014 年 7 月 11 日，公司召开了 2014 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于收购
四川嘉联兴业地产顾问有限公司 24.50%股权的议案》和《关于变更部分募集资金投
资项目的议案》 2014 年第一次临时股东大会决议公告编号为：2014-048。        （3）
公司于 2014 年 10 月 24 日召开了第三届监事会第二十次会议，审议通过了《关于收
购厦门立丹行置业有限公司 51.00%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资项
目及使用超募资金的议案》，同意公司变更募集资金投资项目和使用超募资金共计
8,200.00 万用于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%的股权，其中使用顾问代理业务
全国布局项目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、及该项目专用账户的利息
净额投入 1,306.73 万元；使用超募资金本金投入 629.00 万元、超募资金专用账户的利
息净额投入 1,571.00 万元；此两项议案需提交公司股东大会审议；公司第三届董事会
第二十次会议决议公告编号为： 2014-087。
     2014 年 11 月 12 日，公司召开了 2014 年第四次临时股东大会，审议通过了《关
于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投
资项目及使用超募资金的议案》，2014 年第四次临时股东大会决议公告编号为：
2014-098。
    （4）公司于 2014 年 12 月 23 日召开了第三届董事会第二十五次会议，审议通过
了《关于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%股权的议案》和《关于部分变更募集资金
投资项目及使用自有资金的议案》，同意公司变更集成服务管理平台项目以及使用自
有资金用于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%的股权，新项目拟投入人民币 5,375.40
万元（本次交易的股权转让价款以目标公司 2014 年实际净利润不低于承诺净利润为
基础，如目标公司 2014 年实际净利润低于当年承诺净利润的，本次交易的股权转让
价款相应调整），其中使用自有资金投入 1,320.93 万元，使用原项目尚未使用的募集
资金投入 3,489.95 万元、原项目专用账户的利息净额投入 564.52 万元。此两项议案
需提交公司股东大会审议；公司第三届董事会第二十五次会议决议公告编号为：
2014-112。
    2015 年 1 月 9 日，公司召开了 2015 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于
收购青岛荣置地顾问有限公司 51%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投资项目
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                及使用自有资金的议案》，2015 年第一次临时股东大会决议公告编号为：2015-004。
                                    1、2013 年 9 月 12 日，公司召开了 2013 年第一次临时股东大会，审议通过《关
                                于收购北京安信行物业管理有限公司 60%股权的议案》和《关于部分变更募集资金投
                                资项目议案》，同意公司部分变更募集资金投资项目，将人力发展与培训中心项目和
                                品牌建设项目尚未使用的募集资金用于布局资产服务业务，即通过“世联资管”收购北
                                京安信行 60.00%的股权，股权收购价款为人民币 7,800.00 万元，其中使用自有资金投
                                入 1,250.00 万元，使用原项目尚未使用的募集资金投入 6,090.61 万元、原项目专用账
                                户的利息净额投入 459.39 万元。截至本报告期末，该项目按合同约定的支付计划已经
                                累计支付款项 7,800.00 万元，其中使用自有资金 1,250.00 万元，使用募集资金 6,090.61
                                万元，使用募集资金专户的存款利息收入 459.39 万元，已全部支付完毕。北京安信行
                                提供的主要是基础物业管理服务，目前该业务仍处于规模化发展的阶段，自并购以来，
                                其收入规模稳步增长，盈利水平较为稳定。
                                    2、2014 年 7 月 11 日，公司召开了 2014 年第一次临时股东大会，审议通过了《关
                                于变更部分募集资金投资项目的议案》,同意公司部分变更募集资金投资项目，使用顾
                                问代理业务全国布局项目募集资金 3,500 万元用于收购四川嘉联兴业地产顾问有限公
                                司（现更名为四川世联行兴业房地产顾问有限公司，以下简称“四川嘉联”）24.50%股
                                权；截至本报告期末，该笔款项已经支付完毕；本次收购完成后公司持有四川嘉联
                                75.50%的股权，使得四川嘉联有条件开始按照世联全资控股子公司的标准纳入公司的
                                统一管理，将大大加强公司对其的经营管控能力。2014 年在管控方式过渡期间，其业
                                务开展受到暂时的影响，业务规模有所下降，但公司有信心随着整合工作的深入，四
                                川嘉联的业务规模将会得以逐步扩大实现恢复性的增长。自 2015 年以来，四川嘉联
未达到计划进度或预计收益的情况 已累计实现净利润 1,407.75 万元。
和原因(分具体项目)                  3、2014 年 11 月 12 日，公司召开了 2014 年第四次临时股东大会，审议通过了《关
                                于部分变更募集资金投资项目及使用超募资金的议案》，同意公司变更募集资金投资
                                项目和使用超募资金共计 8,200.00 万用于收购厦门立丹行置业有限公司 51.00%的股
                                权，其中使用顾问代理业务全国布局项目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27 万元、
                                及该项目专用账户的利息净额投入 1,306.73 万元；使用超募资金本金投入 629.00 万元、
                                超募资金专用账户的利息净额投入 1,571.00 万元；厦门立丹行 2014 年实际净利润小
                                于当年的承诺净利润，根据股权转让协议约定第三期股权转让款无需支付，收购价款
                                变更为 7,708.00 万元。截至本报告期末，此次并购已使用募集资金及利息 7,708 万元，
                                收购价款已经支付完毕，其中，使用原顾问代理业务全国布局项目变更的募集资金及
                                利息 5,740 万元，使用超募资金及利息 1,968 万元。自并购以来，厦门立丹行累计实
                                现净利润为 3,674.85 万元。
                                    4、2015 年 1 月 9 日，公司召开了 2015 年第一次临时股东大会决议公告，审议通
                                过了《关于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%股权的议案》以及《关于部分变更募集
                                资金投资项目及使用自有资金的议案》，同意公司变更集成服务管理平台项目以及使
                                用自有资金用于收购青岛荣置地顾问有限公司 51%的股权，新项目拟投入人民币
                                5,375.40 万元（本次交易的股权转让价款以目标公司 2014-2016 年实际净利润不低于
                                承诺净利润为基础，如目标公司 2014-2016 年实际净利润低于当年承诺净利润的，本
                                次交易的股权转让价款相应调整），其中使用自有资金投入 1,320.93 万元，使用原项
                                目尚未使用的募集资金投入 3,489.95 万元、原项目专用账户的利息净额投入 564.52
                                万元；青岛荣置地 2015 年实际净利润小于当年的承诺净利润，根据股权转让协议，
                                本公司根据实际净利润与当年承诺净利润的比例支付第四期股权转让款，收购价款变
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                 更为 4,874.75 万元。截至本报告期末，此次并购已使用募集资金及利息 3,799.67 万元，
                                 其中，使用原项目的募集资金 3,489.95 万元，使用募集资金专户利息 309.72 元。自并
                                 购以来，青岛荣置地累计实现净利润为 3,982.64 万元。
变更后的项目可行性发生重大变化
                                 不适用
的情况说明
六、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
                                                                                                                                    深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
      公司报告期未出售重大资产。
      2、出售重大股权情况
      √ 适用 □ 不适用
                                                                                                          股权出
                                                    本期初起                                                                                                    是否按计划
                                                                                                          售为上
                                                    至出售日                                                                                                    如期实施，如
                                                                                                          市公司                              与交易 所涉及的
                                         交易价 该股权为                                                                            是否为                      未按计划实
                                                                                                          贡献的 股权出售定价                 对方的 股权是否
  交易对方     被出售股权     出售日     格（万 上市公司                  出售对公司的影响                                          关联交                      施，应当说明 披露日期        披露索引
                                                                                                          净利润       原则                   关联关 已全部过
                                          元）      贡献的净                                                                             易                     原因及公司
                                                                                                          占净利                                系        户
                                                    利润（万                                                                                                    已采取的措
                                                                                                          润总额
                                                      元）                                                                                                           施
                                                                                                          的比例
                                                               公司通过与青岛雅园的合作，并经过多年的
                                                                                                                   股权转让价款
                                                               经营摸索和市场接入，公司自身逐渐形成一
                                                                                                                   =（2,100 万元
                                                               支资产服务专业团队，在内外基础成熟的基                                                                                       公告编号：
                                                                                                                   +2,100 万元
                                                               础上，设立了世联行兴业资产管理有限公司                                                                                       2016-064；公
                                                                                                                   ×15%×计算周
                                                               （以下简称\"世联兴业\"），并通过世联兴业收                                                                                     司名称：深圳
                                                                                                                   期/365），计算
                                                               购了北京安信行物业管理有限公司，逐步建                                                                                       世联行地产
苏州阳光新地   青岛雅园     2016 年 05                                                                             周期以天为单                                                2016 年 05
                                         3,514.48      -44.55 立统一对外的世联行资产服务业务品牌形         0.51%                    否        不适用 是         是                          顾问股份有
置业有限公司   60%股权      月 31 日                                                                               位，为自 2011                                               月 25 日
                                                               象和市场定位。本次交易不会对公司的生产                                                                                       限公司；公告
                                                                                                                   年 12 月 29 日
                                                               经营造成重大影响，从长远看，本次交易对                                                                                       披露网站：
                                                                                                                   起至阳光新地
                                                               公司未来财务状况的影响是积极的，能够充                                                                                       http://www.c
                                                                                                                   全额支付股权
                                                               分发挥募集资金经济效益，同时通过业务板                                                                                       ninfo.com.cn
                                                                                                                   转让价款之日
                                                               块调整，进而提升公司在行业内的竞争地
                                                                                                                   止的天数。
                                                               位，符合全体股东的利益。
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
                                                                                                            单位：元
公司名称 公司类型 主要业务       注册资本          总资产         净资产            营业收入     营业利润      净利润
世联小贷 子公司     小额贷款 1,500,000,000.00   967,035,564.08 830,980,732.25 426,756,697.21 203,934,368.23 139,152,804.59
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
                                                             报告期内取
                         公司名称                            得和处置子                对整体生产经营和业绩的影响
                                                              公司方式
                                                                           本公司间接持有北京世联行 100%的股权，本报告期，
北京世联行兴业房地产经纪有限公司(以下简称\"北京世联行\")       投资新设      北京世联行实现营业收入 115.67 万元，亏损 545.76
                                                                           万元。
                                                                           本公司间接持有珠海世联行 100%的股权，本报告期，
珠海世联行房地产经纪代理有限公司(以下简称\"珠海世联行\")       投资新设
                                                                           珠海世联行尚未正式运营。
                                                                           本公司间接持有常州善居 100%的股权，本报告期，
常州善居电子商务有限公司(以下简称\"常州善居\")                 投资新设      常州善居实现营业收入 53.25 万元，净利润 39.44 万
                                                                           元
                                                                           本公司间接持有昆山善居 100%的股权，本报告期，
昆山善业兴居商务信息咨询有限公司(以下简称\"昆山善居\")         投资新设      昆山善居尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 17.22
                                                                           万元。
                                                                           本公司间接持有海口善居 100%的股权，本报告期，
海口善居电子商务有限公司(以下简称\"海口善居\")                 投资新设      海口善居尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 11.37
                                                                           万元。
                                                                           本公司间接持有南通善居 100%的股权，本报告期，
南通市善居电子商务有限公司(以下简称\"南通善居\")               投资新设      南通善居尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.06
                                                                           万元。
                                                                           本公司间接持有上海善居兴 85.3%的股权，本报告
上海善居兴电子商务有限公司(以下简称\"上海善居兴\")             投资新设
                                                                           期，上海善居兴尚未正式运营。
                                                                           本公司间接持有上海养欣 55%的股权，本报告期，
上海养欣投资管理有限公司(以下简称\"上海养欣\")                 投资新设      上海养欣尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 127.44
                                                                           万元。
                                                                           本公司间接持有上海芮鸿 54%的股权，本报告期，
上海芮鸿投资合伙企业（有限合伙）(以下简称\"上海芮鸿\")         投资新设      上海芮鸿尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 4.43
                                                                           万元。
福州市仓山区世联房地产经纪服务有限公司(以下简称\"福州世联                   本公司间接持有福州世联经纪 100%的股权，本报告
                                                             投资新设
经纪\")                                                                     期，福州世联经纪实现营业收入 12.55 万元，净利润
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                       6.76 万元。
                                                                       本公司间接持有上海领客 90%的股权，本报告期，
上海世联领客商业经营管理有限公司(以下简称\"上海领客\")        投资新设   上海领客实现营业收入 617.22 万元，亏损 269.47 万
                                                                       元。
                                                                       本公司间接持有南京君汇 90%的股权，本报告期，
南京世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"南京君汇\")          投资新设   南京君汇实现营业收入 119.28 万元，净利润 9.76 万
                                                                       元
                                                                       本公司间接持有合肥君汇 90%的股权，本报告期，
合肥世联君汇资产顾问运营管理有限公司(以下简称\"合肥君汇\") 投资新设      合肥君汇实现营业收入 377.56 万元，净利润 116.4
                                                                       万元
                                                                       本公司间接持有杭州世君 90%的股权，本报告期，
杭州世君房地产咨询有限公司(以下简称\"杭州世君\")              投资新设
                                                                       杭州世君实现营业收入 66.89 万元，净利润 2.88 万元
                                                                       本公司间接持有广州世君 90%的股权，本报告期，
广州世君房地产咨询有限公司(以下简称\"广州世君\")              投资新设   广州世君实现营业收入 333.52 万元，亏损 137.93 万
                                                                       元。
                                                                       本公司间接持有苏州君汇 90%的股权，本报告期，
苏州世联君汇物业运营管理有限公司(以下简称\"苏州君汇\")        投资新设   苏州君汇实现营业收入 143.87 万元，净利润 18.24
                                                                       万元
                                                                       本公司间接持有北京君汇 90%的股权，本报告期，
北京世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"北京君汇\")          投资新设   北京君汇实现营业收入 1699.77 万元，亏损 128.26
                                                                       万元。
                                                                       本公司间接持有西安君汇 90%的股权，本报告期，
西安世联君汇商业运营管理有限公司(以下简称\"西安君汇\")        投资新设
                                                                       西安君汇实现营业收入 232.89 万元，亏损 99.57 万元。
                                                                       本公司间接持有重庆君汇 90%的股权，本报告期，
重庆世联君汇房地产运营管理有限公司(以下简称\"重庆君汇\")      投资新设   重庆君汇实现营业收入 525.85 万元，净利润 37.82
                                                                       万元
重庆世联君汇兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"重庆君汇兴业               本公司间接持有重庆君汇兴业 63%的股权，本报告
                                                            投资新设
\")                                                                     期，重庆君汇兴业尚未正式运营。
                                                                       本公司间接持有长沙君汇 90%的股权，本报告期，
长沙世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"长沙君汇\")          投资新设   长沙君汇实现营业收入 131.13 万元，净利润 8.66 万
                                                                       元
                                                                       本公司间接持有河南君汇 90%的股权，本报告期，
河南世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"河南君汇\")          投资新设
                                                                       河南君汇实现营业收入 100.97 万元，亏损 6.6 万元。
                                                                       本公司间接持有武汉君汇 90%的股权，本报告期，
武汉世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"武汉君汇\")          投资新设
                                                                       武汉君汇实现营业收入 200.85 万元，亏损 15.5 万元。
                                                                       本公司间接持有天津君汇 90%的股权，本报告期，
天津世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"天津君汇\")          投资新设   天津君汇实现营业收入 101.46 万元，净利润 20.61
                                                                       万元
上海世君房地产顾问有限公司(以下简称\"上海世君\")              投资新设   本公司间接持有上海世君 90%的股权，本报告期，
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                       上海世君实现营业收入 43.63 万元，亏损 62.08 万元。
                                                                       本公司间接持有厦门君汇 90%的股权，本报告期，
厦门世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"厦门君汇\")          投资新设
                                                                       厦门君汇实现营业收入 141.86 万元，亏损 43.71 万元。
                                                                       本公司间接持有深圳运泰君汇 45%的股权，本报告
深圳运泰君汇物业管理有限公司(以下简称\"深圳运泰君汇\")        投资新设   期，深圳运泰君汇尚未正式运营，暂无营业收入，亏
                                                                       损 14.06 万元。
                                                                       本公司间接持有常熟小样 36.9%的股权，本报告期，
常熟小样科技服务有限公司(以下简称\"常熟小样\")                投资新设
                                                                       常熟小样实现营业收入 64.72 万元，亏损 6.74 万元。
                                                                       本公司间接持有苏州园小样 36.9%的股权，本报告
苏州园小样信息技术有限公司(以下简称\"苏州园小样\")            投资新设   期，苏州园小样实现营业收入 0.22 万元，亏损 108.42
                                                                       万元。
                                                                       本公司间接持有广州小样科技 36.9%的股权，本报告
广州市小样信息科技服务有限公司(以下简称\"广州小样科技\")      投资新设   期，广州小样科技实现营业收入 128.82 万元，亏损
                                                                       5.23 万元。
                                                                       本公司间接持有深圳小样 36.9%的股权，本报告期，
深圳市小样科技服务有限公司(以下简称\"深圳小样\")              投资新设
                                                                       深圳小样实现营业收入 118.51 万元，亏损 67.38 万元。
                                                                       本公司直接持有深圳赋能创新 100%的股权，本报告
深圳市赋能创新投资有限公司(以下简称\"深圳赋能创新\")          投资新设
                                                                       期，深圳赋能创新尚未正式运营。
                                                                       本公司间接持有广州小样金融 60%的股权，本报告
广州小样互联网金融信息服务有限公司(以下简称\"广州小样金融
                                                            投资新设   期，广州小样金融尚未正式运营，暂无营业收入，亏
\")
                                                                       损 110.77 万元。
                                                                       本公司间接持有重庆装饰 100%的股权，本报告期，
重庆世联协兴装饰设计有限公司(以下简称\"重庆装饰\")            投资新设   重庆装饰尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.06
                                                                       万元。
                                                                       本公司间接持有重庆红璞新新 100%的股权，本报告
重庆红璞新新公寓管理有限公司(以下简称\"重庆红璞新新\")        投资新设
                                                                       期，重庆红璞新新尚未正式运营。
                                                                       本公司间接持有合肥红璞 100%的股权，本报告期，
合肥红璞公寓管理有限公司(以下简称\"合肥红璞\")                投资新设
                                                                       合肥红璞实现营业收入 53.4 万元，亏损 69.07 万元。
                                                                       本公司间接持有南京鸿璞 100%的股权，本报告期，
南京鸿璞酒店管理有限公司(以下简称\"南京鸿璞\")                投资新设
                                                                       南京鸿璞实现营业收入 75.16 万元，亏损 21.03 万元。
                                                                       本公司间接持有武汉红璞 100%的股权，本报告期，
武汉红璞公寓管理有限公司(以下简称\"武汉红璞\")                投资新设   武汉红璞实现营业收入 331.78 万元，亏损 268.14 万
                                                                       元。
                                                                       本公司间接持有杭州红璞 100%的股权，本报告期，
杭州红璞物业管理有限公司(以下简称\"杭州红璞\")                投资新设
                                                                       杭州红璞实现营业收入 60.43 万元，亏损 31.45 万元。
                                                                       本公司间接持有苏州红璞 100%的股权，本报告期，
苏州红璞公寓管理有限公司(以下简称\"苏州红璞\")                投资新设   苏州红璞尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 4.38
                                                                       万元。
深圳碧海红璞公寓管理有限公司(以下简称\"碧海红璞\")            投资新设   本公司间接持有碧海红璞 100%的股权，本报告期，
                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                     碧海红璞实现营业收入 2.54 万元，亏损 32.79 万元。
                                                                     本公司间接持有长沙红璞 100%的股权，本报告期，
长沙红璞酒店管理有限公司(以下简称\"长沙红璞\")              投资新设   长沙红璞尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 3.64
                                                                     万元。
                                                                     本公司间接持有珠海红璞 100%的股权，本报告期，
珠海红璞公寓管理有限公司(以下简称\"珠海红璞\")              投资新设   珠海红璞尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.94
                                                                     万元。
                                                                     本公司间接持有厦门红璞 100%的股权，本报告期，
厦门红璞兴业公寓管理有限公司(以下简称\"厦门红璞\")          投资新设
                                                                     厦门红璞实现营业收入 5.76 万元，亏损 8.73 万元。
                                                                     本公司间接持有红璞阳光假日 100%的股权，本报告
惠东红璞阳光假日公寓管理有限公司(以下简称\"红璞阳光假日\") 投资新设    期，红璞阳光假日实现营业收入 6.87 万元，亏损 26.86
                                                                     万元。
                                                                     本公司间接持有东莞红璞 100%的股权，本报告期，
东莞红璞酒店管理有限公司(以下简称\"东莞红璞\")              投资新设   东莞红璞尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 14.53
                                                                     万元。
                                                                     本公司间接持有宁波红璞 100%的股权，本报告期，
宁波红璞公寓管理有限公司(以下简称\"宁波红璞\")              投资新设
                                                                     宁波红璞实现营业收入 20.62 万元，净利润 1.43 万元
                                                                     本公司间接持有郑州红璞 100%的股权，本报告期，
郑州红璞酒店管理有限公司(以下简称\"郑州红璞\")              投资新设   郑州红璞尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 4.95
                                                                     万元。
                                                                     本公司间接持有石家庄红璞 100%的股权，本报告期，
石家庄红璞酒店管理有限公司(以下简称\"石家庄红璞\")          投资新设   石家庄红璞尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.11
                                                                     万元。
                                                                     本公司间接持有昆明红璞 100%的股权，本报告期，
昆明红璞公寓管理有限公司(以下简称\"昆明红璞\")              投资新设
                                                                     昆明红璞尚未正式运营。
                                                                     本公司间接持有北京红璞 100%的股权，本报告期，
北京红璞公寓管理有限公司(以下简称\"北京红璞\")              投资新设   北京红璞尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 42.08
                                                                     万元。
                                                                     本公司间接持有上海红璞 100%的股权，本报告期，
上海红与璞酒店管理有限公司(以下简称\"上海红璞\")            投资新设
                                                                     上海红璞尚未正式运营。
                                                                     本公司间接持有南宁红璞 100%的股权，本报告期，
南宁红璞房屋租赁有限公司(以下简称\"南宁红璞\")              投资新设
                                                                     南宁红璞尚未正式运营。
                                                                     本公司间接持有成都红璞时代 100%的股权，本报告
成都市红璞时代酒店管理有限公司(以下简称\"成都红璞时代\")    投资新设
                                                                     期，成都红璞时代尚未正式运营。
                                                                     本公司间接持有东莞集金 100%的股权，本报告期，
东莞市世联集金投资管理有限公司(以下简称\"东莞集金\")        投资新设
                                                                     东莞集金实现营业收入 32.45 万元，亏损 89.15 万元。
                                                                     本公司间接持有惠州集金 100%的股权，本报告期，
惠州世联集金投资管理有限公司(以下简称\"惠州集金\")          投资新设
                                                                     惠州集金实现营业收入 183.7 万元，亏损 34.17 万元。
合肥世联集金投资管理有限公司(以下简称\"合肥集金\")          投资新设   本公司间接持有合肥集金 100%的股权，本报告期，
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                       合肥集金实现营业收入 92.71 万元，净利润 31.24 万
                                                                       元
                                                                       本公司间接持有宁波集金 100%的股权，本报告期，
宁波世联集金商务服务有限公司(以下简称\"宁波集金\")            投资新设
                                                                       宁波集金实现营业收入 9.83 万元，亏损 6.8 万元。
                                                                       本公司间接持有天津集金 100%的股权，本报告期，
天津世联集金商务信息咨询有限公司(以下简称\"天津集金\")        投资新设   天津集金实现营业收入 210.23 万元，净利润 122.69
                                                                       万元
                                                                       本公司间接持有郑州集金 100%的股权，本报告期，
郑州世联集金商务信息咨询有限公司(以下简称\"郑州集金\")        投资新设   郑州集金尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.32
                                                                       万元。
                                                                       本公司间接持有武汉集金 100%的股权，本报告期，
武汉世联集金商务咨询有限公司(以下简称\"武汉集金\")            投资新设   武汉集金尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 0.25
                                                                       万元。
                                                                       本公司间接持有重庆集金 100%的股权，本报告期，
重庆世联集金商务信息咨询有限公司(以下简称\"重庆集金\")        投资新设
                                                                       重庆集金实现营业收入 1.08 万元，净利润 0.1 万元
                                                                       本公司间接持有上海世联盛曜 70%的股权，本报告
上海世联盛曜房地产顾问有限公司(以下简称\"上海世联盛曜\")      投资新设   期，上海世联盛曜实现营业收入 2381.77 万元，亏损
                                                                       290.79 万元。
                                                                       本公司间接持有合肥世联卓群 100%的股权，本报告
合肥世联卓群商务管理有限公司(以下简称\"合肥世联卓群\")        投资新设   期，合肥世联卓群尚未正式运营，暂无营业收入，亏
                                                                       损 22.42 万元。
                                                                       本公司间接持有嘉兴世联 100%的股权，本报告期，
嘉兴卓群房地产营销策划有限公司(以下简称\"嘉兴世联\")          投资新设
                                                                       嘉兴世联尚未正式运营。
                                                                       本公司直接持有苏州世联行 100%的股权，本报告期，
苏州世联行房地产综合服务有限公司(以下简称\"苏州世联行\")      投资新设
                                                                       苏州世联行实现营业收入 2.48 万元，亏损 42.5 万元。
                                                                       本公司间接持有西安世联经纪 100%的股权，本报告
西安世联兴业房地产经纪有限责任公司(以下简称\"西安世联经纪
                                                            投资新设   期，西安世联经纪实现营业收入 28.08 万元，亏损
\")
                                                                       26.07 万元。
                                                                       本公司直接持有邯郸世联 100%的股权，本报告期，
邯郸世联卓群房地产经纪有限公司(以下简称\"邯郸世联\")          投资新设
                                                                       邯郸世联实现营业收入 75.07 万元，亏损 8 万元。
                                                                       本公司直接持有哈尔滨世联 100%的股权，本报告期，
哈尔滨卓群房地产经纪有限公司(以下简称\"哈尔滨世联\")          投资新设   哈尔滨世联实现营业收入 64.78 万元，净利润 18.54
                                                                       万元
                                                                       本公司间接持有厦门宜安居 80%的股权，本报告期，
厦门市宜安居电子商务有限公司(以下简称\"厦门宜安居\")          投资新设   厦门宜安居实现营业收入 1736.16 万元，净利润 51.72
                                                                       万元
                                                                       本公司间接持有漳州宜安居 80%的股权，本报告期，
漳州市龙文区宜安居电子商务有限公司(以下简称\"漳州宜安居\") 投资新设      漳州宜安居实现营业收入 128.16 万元，净利润 13.81
                                                                       万元
                                                                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                              本公司间接持有厦门立言立行 80%的股权，本报告
厦门市立言立行房地产经纪有限公司(以下简称\"厦门立言立行\") 投资新设             期，厦门立言立行尚未正式运营，暂无营业收入，亏
                                                                              损 6.84 万元。
                                                                              本公司间接持有厦门立德功行 80%的股权，本报告
厦门市立德功行房产中介服务有限公司(以下简称\"厦门立德功行
                                                                   投资新设   期，厦门立德功行尚未正式运营，暂无营业收入，亏
\")
                                                                              损 5.11 万元。
                                                                              本公司间接持有厦门家适居 80%的股权，本报告期，
厦门市家适居房产中介服务有限公司(以下简称\"厦门家适居\")             投资新设   厦门家适居尚未正式运营，暂无营业收入，亏损 14.29
                                                                              万元。
                                                                              本公司间接持有山东居善 75.5%的股权，本报告期，
山东居善电子商务有限公司(以下简称\"山东居善\")                       投资新设   山东居善实现营业收入 5339.66 万元，亏损 58.24 万
                                                                              元。
                                                                              本公司间接持有济南红璞 75.5%的股权，本报告期，
济南红璞酒店管理有限公司(以下简称\"济南红璞\")                       投资新设   济南红璞实现营业收入 119.89 万元，亏损 128.58 万
                                                                              元。
                                                                              本公司间接持有山东红璞 75.5%的股权，本报告期，
山东红璞公寓管理有限公司(以下简称\"山东红璞\")                       投资新设
                                                                              山东红璞实现营业收入 14.66 万元，亏损 168.44 万元。
                                                                              本公司间接持有香港世居 55%的股权，本报告期，
SHIJU（HK）LIMITED(以下简称\"香港世居\")                             投资新设   香港世居实现营业收入 238.79 万元，净利润 59.34
                                                                              万元
                                                                              本公司间接持有澳大利亚世居 55%的股权，本报告
Shiju Real Estate Australia Pty Ltd(以下简称\"澳大利亚世居\")        投资新设
                                                                              期，澳大利亚世居尚未正式运营。
                                                                              本公司直接持有深圳富景慧思 100%的股权，本报告
深圳富景慧思投资管理有限公司(以下简称\"深圳富景慧思\")               投资新设
                                                                              期，深圳富景慧思尚未正式运营。
                                                                              本公司间接持有武汉世联源正 45.9%的股权，本报告
武汉世联源正商业运营管理有限公司(以下简称\"武汉世联源正\") 投资新设
                                                                              期，武汉世联源正尚未正式运营。
                                                                              本公司直接持有世联松塔 80%的股权，本报告期，
深圳世联松塔装饰有限责任公司(以下简称\"世联松塔\")                   投资新设
                                                                              世联松塔尚未正式运营。
                                                                              本公司间接持有深圳超咖 63%的股权，本报告期，
深圳超咖市集商业运营有限公司(以下简称\"深圳超咖\")                   投资新设
                                                                              深圳超咖尚未正式运营。
                                                                              本公司间接持有成都红璞时光 100%的股权，本报告
成都市红璞时光酒店管理有限公司(以下简称\"成都红璞时光\")             投资新设
                                                                              期，成都红璞时光尚未正式运营。
                                                                              本公司间接持有杭州红璞世恒 100%的股权，本报告
杭州红璞世恒酒店管理有限公司(以下简称\"杭州红璞世恒\")               投资新设
                                                                              期，杭州红璞世恒尚未正式运营。
厦门市红璞立丹行公寓管理有限公司(以下简称\"厦门红璞立丹行                      本公司间接持有厦门红璞立丹行 80%的股权，本报
                                                                   投资新设
\")                                                                            告期，厦门红璞立丹行尚未正式运营。
                                                                              本公司直接持有合肥世联汇创 100%的股权，本报告
合肥汇创房地产咨询有限公司(以下简称\"合肥世联汇创\")                 投资新设
                                                                              期，合肥世联汇创尚未正式运营。
北京小样青年社区科技服务有限公司(以下简称\"北京小样\")               投资新设   本公司间接持有北京小样 36.9%的股权，本报告期，
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                         北京小样尚未正式运营。
                                                                         本公司间接持有北京科创 36.9%的股权，本报告期，
北京科创联和科技服务有限公司(以下简称\"北京科创\")            投资新设
                                                                         北京科创尚未正式运营。
                                                                          本公司间接持有武汉小样 36.9%的股权，本报告期，
武汉市小样商务信息咨询有限公司(以下简称\"武汉小样\")          投资新设
                                                                         武汉小样尚未正式运营。
                                                                         本公司间接持有上海养老 55%的股权，本报告期，
阅阳上海养老服务有限公司(以下简称\"上海养老\")                投资新设
                                                                         上海养老尚未正式运营。
                                                                         本公司间接持有广州红璞酒店 100%的股权，本报告
广州红璞酒店管理有限公司(以下简称\"广州红璞酒店\")            投资新设
                                                                         期，广州红璞酒店尚未正式运营。
                                                                         本公司间接持有广州红璞房屋 100%的股权，本报告
广州红璞房屋租赁有限公司(以下简称\"广州红璞房屋\")            投资新设
                                                                         期，广州红璞房屋尚未正式运营。
                                                                         本公司间接持有合肥红璞观远 70%的股权，本报告
合肥红璞观远公寓管理有限公司(以下简称\"合肥红璞观远\")        投资新设
                                                                         期，合肥红璞观远尚未正式运营。
                                                                         本公司间接持有成都君汇 90%的股权，本报告期，
成都世联君汇商业管理有限公司(以下简称\"成都君汇\")            投资新设
                                                                         成都君汇尚未正式运营。
                                                                         本公司间接持有武汉领客 90%的股权，本报告期，
武汉世联领客商业经营有限公司(以下简称\"武汉领客\")            投资新设
                                                                         武汉领客尚未正式运营。
                                                                         本公司直接持有青岛雅园 60%的股权，本报告期，
                                                            全部股权转
青岛雅园物业管理有限公司（以下简称\"青岛雅园\"）                           青岛雅园(合并)实现营业收入 6,917.96 万元，亏损
                                                            让
                                                                         74.26 万元。
                                                            全部股权转
苏州雅园物业管理有限公司(以下简称\"苏州雅园\")                             苏州雅园为青岛雅园之全资子公司。
                                                            让
                                                                         本公司间接持有桂林世联卓群 100%的股权，本报告
桂林卓群房地产咨询有限公司(以下简称\"桂林世联卓群\")          工商注销
                                                                         期，桂林世联卓群无营业收入，亏损 1.37 万元。
                                                                         本公司间接持有赣榆立丹行 80%的股权，本报告期，
赣榆县立丹行房地产经纪有限公司(以下简称\"赣榆立丹行\")        工商注销
                                                                         赣榆立丹行无营业收入，净利润 0.12 万元。
主要控股参股公司情况说明
       2013年7月份，公司金融服务业务推出家圆云贷产品，2014年在“祥云战略”的推动下，家圆云贷产品的销售迅速上量。
本报告期金融服务业务发展顺利，实现收入44,691.84万元，同比增长5.99%，其中来源于家圆云贷产品的收入占金融服务业
务收入总额的97.61%。本公司之全资子公司世联小贷负责家圆云贷产品的运营，本报告期实现净利润13,915.28万元。
八、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
九、公司未来发展的展望
     (一)行业格局和政策分析
     面对辉煌而跌宕的2016，我们更愿意把2017看作既是一个时代的终结，又是一个时代的肇始：
    2017年的房地产市场，政策环境将贯彻调控，分类有保有压。2017年将成为跨界政策与长效机制建设的政策元年。2016
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
年12月，中央经济工作会议明确“促进房地产市场平稳健康发展”的方向，并被列入供给侧改革的重点内容，要坚持“房子是
用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规
律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。2017年，在楼市调控大局已定的背景下,将持续处
于严控调整期，限购限贷范围将持续扩大，调控力度将持续升级。伴随着调控政策的进一步加码，行业间的整合并购将以前
所未有的速度发展；1987中国土拍“第一槌”定音，而2017正处于这“三十年为一世而道更”的交替之际，作为新30年的元年，
市场主要参与者房企和购房者都将产生重大转变。
    2016年是轨道交通的跃迁之年。2017年，城市价值将得到了重塑。在2008年提出的“四横四纵”轨道网络基本实现之际，
国家更新轨道交通中长期规划提出“八横八纵”，标志轨道建设进入3.0时代；各城市群陆续开展城际交通网络建设规划，主
要都市圈的城际轨道先后落地；轨道建设的主体正从一线、重点二线城市扩散，潜力城市也登上舞台。轨道交通加强城市之
间的联结和协作，加快人口流动、物流发展、信息交换及价值实现，为促成城市群发展、深化城市职能、重塑城市价值提供
了有利条件。
    随着核心都市人口不断涌入，上车盘指数不断攀升，年轻人购房门槛进一步抬升，首次置业年龄随之提高。新入人口租
房周期提高到10年至12年，租赁需求及市场进一步扩大。2017年也可以说是长租业务时代的元年，也是一个爆发年，对于房
地产开发商与服务商、酒店行业竞争者、风投及社会资金支持的创业者来说，会成为一个窗口，有未来但也充满着激烈竞争。
同时，住房租赁将从2017年开始朝着规模化、机构化、集约化、专业化的方向发展。推动建设完善的住房租赁市场制度、培
育房源供应机构化发展、鼓励房地产开发企业拓展住房租赁业务、支持盘活存量住房资源等一系列相关政策，特别是如何提
高各类参与主体的积极性、保障各方权益将有较大制度建设与实践空间。随着各类长租公寓的蓬勃发展，租赁市场的顶层制
度建设与指导也将在2017年迈出先行的脚步。
    行业未来的另一大趋势将会是数据服务体系化。随着国内移动互联网大放异彩、物联网初显雏形，大数据、人工智能不
断渗透传统行业，人与不动产亦得到了广泛的联接和深化。进入房地产下半场之后，中国不动产市场会成为全球最大市场，
数据服务体系的轻资产公司给人与不动产建立了最好、最有效的联接。
    （二）公司发展战略
    在过去十年高速规模化发展的市场中，世联行凭借良好的服务口碑和高效的运营架构牢牢抓住了行业的趋势，成功完成
了主营服务全国布局。面对下半场的机遇和挑战，世联行依托以“服务、入口、开放、平台”为核心的“祥云战略”，在快
速变换的市场环境和竞争格局中，赢得良好的开具，利用平台优势为机构客户及终端置业者提供多元化的集成服务。
    2017年，也将是公司贯彻执行“祥云战略”的第四年，公司将秉承“建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和
服务，让更多的人享受真正的地产服务”的服务使命，利用公司积累的资源优势，通过增量住宅、存量住宅和工商物业这三
个入口，不断丰富场景和服务，为客户创造价值。
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    (三）2017年经营计划
    2017年是转型之年、布局之年、创新之年、投入之年，必须为有价值的未来，进行高强度的投入。
    （1）、新房交易的服务场景将从过去传统的新房案场（线下交易场景）陆续延伸至房联宝（O2O交易场景）。公司一
方面将继续扩大和延伸代理服务能力，强化专业培训系统，顺应市场变化弹性，积木式定制产品内容，在一二线城市和都市
圈进一步提升市场份额；在三四线城市开放合作，扩大规模基础上叠加业务。另外，我们也必须看到存量市场对扩大交易入
口、丰富场景的作用，过去高速增长的新房市场进入了高位波动的阶段，新房市场主导的服务格局将向存量房倾斜。2017
年，公司将分别以社区管家和移动互联网端为切入点，加大对存量市场的投入；
    （2）、为顺应开发商对整合线上、线下全营销渠道的需求，对互联网+（电商）业务进行持续投入，强化网上售楼处
和特惠房展会，盘活海量客户资源，围绕终端置业者的购房、装修、理财等需求，提供一站式解决方案，建立C端影响力，
强化直销能力，并进行持续引流与公司多业务协同的流量变现；进一步强化自渠道建设，供应端链接丰富的货架，需求端链
接尽可能多有效的营销资源与客源，更好地实现房客匹配；逐步搭建新房营销供应链平台。
    （3）、世联资管继续秉承轻资产服务优势，专注于中国工商物业市场，为客户提供以物业管理为基础，叠加咨询顾问、
招商运营及企业外包等高附加值垂直一体化服务，逐步做到通过优质物业的投资并购和资产证券化，让资产持续增值可托付。
2017年将聚焦城市发展策略，提升核心业务能力、夯实平台系统基础，形成运营标杆并快速规模化，打造B端入口。同时，
还将完成品牌整合，世联资管将形成世联空间、世联商业、世联物管、世联文创等系列子品牌。
    （4）、2017年是世联金融综合服务能力提升，跨越式提升市场地位的关键一年。公司将加大12项产品及子产品在不同
场景的渗透力度，因地制宜快速拓开市场，切实满足客户、合作单位的多样性需求。在渠道拓展方面，夯实8大渠道场景，
有效支持世联传统业务与新兴业务，同时服务外部渠道，快速打开市场局面、积累客户。在风控运营方面，将进一步完善升
级风控、业务、数据等系统建设，使系统平台成为金融服务的重要支撑点之一 。提升组织创新能力，总部建立轻型全能产
品创业团队、竞争性分销管理渠道， 全面支持地区和外部合作机构突破性发展。
    （5）、2017年将是世联红璞品牌发展年，顺应国内住房租赁刚性需求持续强劲和国家鼓励发展住房租赁市场政策的陆续
出台，长租公寓业务全国目标签约总量10 万间。通过公司全国化组织网络，做好地区深耕，用心经营好每一座城市的同时，
聚焦租赁需求旺盛的核心城市并力争领先。同时，以集中式公寓为主要体现，打造世联红璞品牌。以专业有效的租客及社区
生活的大数据积累，成为公司首个完整的To C产品。世联红璞作为人与不动产的联接，通过资产管理、大数据为入口的深服
务，联接业主与租户。打造开放的公寓平台，构建系统、产品线、品牌三大核心能力。
    （四）未来经营可能面对的风险及应对策略
    1、政府下一阶段执行的房地产政策存在不确定性，从而对市场成交的变动方向产生重大影响。公司在发展过程中经历
了多次政策调控和房地产市场的波动，形成了一套行之有效的应对方法，重要的是管理层将持续密切关注市场变化，及时调
整经营策略。
    2、当前房地产市场在不同地区的发展水平不均衡；尽管目前公司代理顾问业务的全国布局已经基本完成，但各地区公
司尚处在不同的发展阶段。在这种情况下，可能存在某个地区市场突然出现了市场机会，但当地公司的经营团队因缺乏经验
而无法把握时机，或无法及时规避突然出现的市场风险的情况。这需要集团管理层对于重点的地区市场予以特别关注，定期
跟踪和分析这些地区的市场变化，对于当地团队给予特别的决策指导和资源倾斜。
    3、公司新业务的发展受政策、市场、行业发展阶段的影响，其发展速度和结果存在不确定性。公司认为，新业务如果
结合世联现有业务的优势（例如代理销售业务的强大销售能力和广泛的客户网络等），沿着与公司核心资源密切相关的方向
延展，可以发展得更加迅速和稳健。特别需要提到的是公司新业务中的金融业务，公司将通过有效的组织和制度安排更加有
效地控制其风险。
    4、公司属于人力资源密集型公司，企业的成功所依靠的是自身在各方面持续改善的能力，这一点对于公司核心人员的
上进心提出很高的要求。面对剧烈变化的市场和竞争形势，核心人员是否能够不断学习、改善，持续投入工作热情，都存在
不确定性。同时，人员和机构数量的快速增长，会带来企业文化稀释和协同工作难度加大的挑战。对此，唯有继续强化企业
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
文化的传承和对管理人员领导力的提升，完善激励和绩效考核机制，培养潜力人才，才能创造卓越绩效。
十、接待调研、沟通、采访等活动
1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
                                   接待对象
      接待时间          接待方式                                       调研的基本情况索引
                                     类型
2016 年 03 月 03 日    实地调研    机构       详见巨潮资讯网，《2016 年 3 月 3 日投资者关系活动记录表》
2016 年 03 月 30 日    实地调研    机构       详见巨潮资讯网，《2016 年 3 月 30 日投资者关系活动记录表》
2016 年 04 月 19 日    实地调研    机构       详见巨潮资讯网，《2016 年 4 月 19 日投资者关系活动记录表》
2016 年 05 月 05 日    实地调研    机构       详见巨潮资讯网，《2016 年 5 月 5 日投资者关系活动记录表》
2016 年 05 月 17 日    实地调研    机构       详见巨潮资讯网，《2016 年 5 月 17 日投资者关系活动记录表》
2016 年 06 月 02 日    实地调研    机构       详见巨潮资讯网，《2016 年 6 月 2 日投资者关系活动记录表》
2016 年 06 月 27 日    实地调研    机构       详见巨潮资讯网，《2016 年 6 月 27 日 7 投资者关系活动记录表》
2016 年 07 月 12 日    电话沟通    机构       详见巨潮资讯网，《2016 年 7 月 12 日投资者关系活动记录表》
2016 年 08 月 18 日    电话沟通    机构       详见巨潮资讯网，《2016 年 8 月 18 日投资者关系活动记录表》
2016 年 08 月 31 日    实地调研    机构       详见巨潮资讯网，《2016 年 8 月 31 日投资者关系活动记录表》
2016 年 09 月 28 日
                       实地调研    机构       详见巨潮资讯网，《2016 年 9 月 28 日至 9 月 29 日投资者关系活动记录表》
-2016 年 09 月 29 日
2016 年 10 月 18 日    实地调研    机构       详见巨潮资讯网，《2016 年 10 月 18 日投资者关系活动记录表》
2016 年 11 月 02 日    实地调研    机构       详见巨潮资讯网，《2016 年 11 月 2 日投资者关系活动记录表》
                                                                深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                           第五节 重要事项
一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内普通股利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
√ 适用 □ 不适用
公司严格执行了《公司章程》中与利润分配相关的条款。
                                             现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求：                                                      是
分红标准和比例是否明确和清晰：                                                                    是
相关的决策程序和机制是否完备：                                                                    是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用：                                                          是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护：                            是
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透明：                                          是
公司近 3 年（包括本报告期）的普通股股利分配方案（预案）、资本公积金转增股本方案（预案）情况
    2015年4月13日，公司2014年度股东大会审议通过了《2014年度利润分配预案》，以公司截止2014年12月31日的总股本
763,776,000股为基数，向全体股东每10股派发现金股利人民币0.6元（含税），送2.4股红股，并以资本公积向全体股东每10
股转增3.6股。
    2016 年 3月 22 日，公司2015年度股东大会审议通过了《2015 年度利润分配预案》，以2015年12月31日的总股本
1,445,696,230股为基数，每10股派0.4元人民币现金红利（含税），现金红利合计57,827,849.20元。同时以2015年12月31日的
总股本1,445,696,230股为基数，向全体股东按每10股送1.6股红股，以资本公积向全体股东每10股转增2.4股，送转合计增加
578,278,492.00股。
   2017年3月24日，公司第四届董事会第五次会议审议通过了《2016年度利润分配预案》，以公司2016年12月31日的总股本
2,044,969,122.00股为基数，向全体股东每10股派0.8元人民币现金红利（含税），共计分配现金股利163,597,529.76元。本
次分配，不送红股，不进行资本公积金转增股本。
   公司近三年（包括本报告期）普通股现金分红情况表
                                                                                                         单位：元
                                      分红年度合并报表中 占合并报表中归属于
                     现金分红金额                                                以其他方式现金 以其他方式现金分
     分红年度                         归属于上市公司普通 上市公司普通股股东
                       （含税）                                                   分红的金额        红的比例
                                       股股东的净利润         的净利润的比率
2016 年              163,597,529.76         747,215,219.61              21.89%
2015 年               57,827,849.20         509,389,237.73              11.35%
2014 年               45,826,560.00         394,344,162.95              11.62%
公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
                                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
每 10 股送红股数（股）
每 10 股派息数（元）（含税）                                                                                         0.80
每 10 股转增数（股）
分配预案的股本基数（股）                                                                                   2,044,969,122
现金分红总额（元）（含税）                                                                                163,597,529.76
可分配利润（元）                                                                                          390,400,664.93
现金分红占利润分配总额的比例                                                                                      100.00%
                                                    本次现金分红情况
公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 20％
                                       利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
     本公司 2017 年 3 月 24 日召开的第四届董事会第五次会议审议通过了《2016 年度利润分配预案》，以公司 2016 年 12
月 31 日的总股本 2,044,969,122.00 股为基数，向全体股东每 10 股派 0.8 元人民币现金红利（含税），共计分配现金股利
163,597,529.76 元。本次分配，不送红股，不进行资本公积金转增股本。
三、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
尚未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
     承诺事由            承诺方    承诺类型                  承诺内容                   承诺时间 承诺期限 履行情况
股改承诺            无            无           无                                                    无      无
收购报告书或权
益变动报告书中 无                 无           无                                                    无      无
所作承诺
资产重组时所作
                    无            无           无                                                    无      无
承诺
                                               （一）合伙企业保证并承诺，合伙企业参与
                                                                                                             截至公告
                                               认购世联行非公开发行的股份的认购资金
                                                                                                             之日，上述
                    深圳众志联                 全部源于全体合伙人对合伙企业的合法自
                                                                                                             承诺得到
首次公开发行或 高投资管理                      有资金投入。（二）合伙企业保证并承诺，
                                                                                        2014 年 12           了严格履
再融资时所作承 合伙企业           再融资承诺   合伙企业参与认购世联行本次非公开发行
                                                                                        月 02 日             行，没有发
诺                  （有限合                   的股份的认购资金将在世联行向中国证监
                                                                                                             生承诺人
                    伙）                       会报送发行方案前全部募集到位。（三）合
                                                                                                             违发该承
                                               伙企业保证并承诺，在合伙企业与世联行签
                                                                                                             诺的情形。
                                               署的《附条件生效的股份认购合同》约定的
                    深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
股份锁定期内，合伙企业全体合伙人不得转
让其持有的合伙份额或退出合伙企业。 四）
合伙企业全体合伙人作出如下不可撤销承
诺：1. 若本人将本人直接或间接持有的世
联行的股份在买入后六个月内卖出，或者在
卖出后六个月内又买入，由此所得收益归世
联行所有，世联行董事会有权收回本人所得
收益，本人将无条件向世联行上缴本人所得
收益。2. 本人不会利用本人知悉或因本人
在世联行担任的职务可能知悉的世联行内
幕信息从事证券交易活动，也不会以协助、
指使、教唆等其他任何方式使其他与世联行
或世联行董事、监事、高级管理人员有特殊
关系，可能获知内幕信息的自然人、法人或
其他组织因获知内幕信息而买卖世联行股
份及其衍生品种。3. 本人将严格按照《公
司法》、《证券法》、《上市公司董事、监事和
高级管理人员所持本公司股份及其变动管
理规则》、《深圳证券交易所上市公司董事、
监事和高级管理人员所持本公司股份及其
变动管理业务指引》法律、行政法规、规范
性文件及深交所业务规则及《深圳世联行地
产顾问股份有限公司章程》的相关规定， 1）
向世联行申报本人直接或间接所持有的世
联行的股份及其变动情况，在本人任职期间
每年转让的股份不超过本人直接或间接所
持有世联行股份总数的 25%。（2）自本人向
世联行申报离任日起六个月内不转让本人
直接或间接持有及新增的世联行股份。（3）
本人应在买卖世联行股份及其衍生品种的
2 个交易日内，通过世联行董事会向深交所
申报，并在深交所指定网站进行公告。公告
内容包括：①上年末所持世联行股份数量；
②上年末至本次变动前每次股份变动的日
期、数量、价格；③本次变动前持股数量；
④本次股份变动的日期、数量、价格；⑤变
动后的持股数量；⑥深交所要求披露的其他
事项。（4）在下列期间不买卖世联行股票：
①世联行定期报告公告前 30 日内，因特殊
原因推迟公告日期的，自原公告日前 30 日
起至最终公告日；②世联行业绩预告、业绩
快报公告前 10 日内；③自可能对世联行股
票交易价格产生重大影响的重大事项发生
之日或在决策过程中，至依法披露后 2 个交
                                        深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                    易日内；④深交所规定的其他期间。（5）若
                    本人直接或间接持有的世联行股份及其变
                    动比例达到《上市公司收购管理办法》规定
                    的，还应当按照《上市公司收购管理办法》
                    等相关法律、行政法规、部门规章和深交所
                    业务规则的规定履行报告和披露等义务。
                    （6）其他有关法律、行政法规、规范性文
                    件及深交所业务规则中关于高管持股变动
                    管理规则等相关规定的义务。4.    合伙企业
                    /本人将严格按照《上市公司收购管理办法》
                    等有关法律、行政法规、规范性文件及深交
                    所业务规则和《深圳世联行地产顾问股份有
                    限公司章程》的规定，在履行重大权益变动
                    信息披露、要约收购等法定义务时，将关联
                    合伙人与合伙企业认定为一致行动人，将关
                    联合伙人直接或间接持有的世联行股票数
                    量与合伙企业持有的世联行股票数量合并
                    计算。普通合伙人应当提醒、督促与世联行
                    存在关联关系的有限合伙人履行上述义务
                    并采取以下措施保证关联有限合伙人履行
                    上述义务：（1）普通合伙人在知悉相关重大
                    权益变动、触发要约收购等事宜时，应及时
                    提醒并通告与世联行存在关联关系的有限
                    合伙人向世联行履行相关报告义务；（2）若
                    与世联行存在关联关系的有限合伙人在接
                    到前述通告后，未及时履行相关报告义务
                    的，普通合伙人应主动向世联行、证券监管
                    机构、深交所等报告其知悉的重大权益变
                    动、触发要约收购等情形，并配合世联行履
                    行相关信息披露义务；若合伙企业普通合伙
                    人未能按照合伙协议及其补充协议约定履
                    行上述义务，则其应承担由此给世联行及其
                    股东造成的损失，但其能够证明自己无过错
                    的情形除外。（五）合伙企业全体合伙人之
                    间不存在分级收益等结构化安排，并保证在
                    合伙企业持有世联行股份期间，全体合伙人
                    之间不会存在分级收益等结构化安排。
                    （一）本人目前担任世联行董事、总经理职                     截至公告
                    务，任期自 2013 年 9 月 12 日起至 2016 年                  之日，上述
                    9 月 11 日止。（二）本人目前持有合伙企业                   承诺得到
                                                                2014 年 12
朱敏   再融资承诺   300 万元出资额，占合伙企业出资总额的比                     了严格履
                                                                月 02 日
                    例为 60%，且担任合伙企业执行事务合伙                       行，没有发
                    人。（三）本人与合伙企业其他合伙人签署                     生承诺人
                    的合伙企业合伙协议及其补充协议均为本                       违发该承
                     深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
人真实意思表示。（四）本人保证并承诺，                      诺的情形。
合伙企业参与认购世联行非公开发行的股
份的认购资金全部源于合伙人对合伙企业
的合法自有资金投入，且合伙企业参与认购
世联行本次非公开发行的股份的认购资金
将在世联行向中国证监会报送发行方案前
全部募集到位。（五）本人保证并承诺，在
合伙企业与世联行签署的《附条件生效的股
份认购合同》约定的股份锁定期内，本人不
转让本人持有的合伙企业份额或退出合伙
企业。（六）本人保证并承诺：1.若本人将
本人直接或间接持有的世联行的股份在买
入后六个月内卖出，或者在卖出后六个月内
又买入，由此所得收益归世联行所有，世联
行董事会有权收回本人所得收益，本人将无
条件向世联行上缴本人所得收益。2.本人不
会利用本人知悉或因本人在世联行担任的
职务可能知悉的世联行内幕信息从事证券
交易活动，也不会以协助、指使、教唆等其
他任何方式使其他与世联行或世联行董事、
监事、高级管理人员有特殊关系，可能获知
内幕信息的自然人、法人或其他组织因获知
内幕信息而买卖世联行股份及其衍生品种。
3.本人将严格按照《公司法》、《证券法》、《上
市公司董事、监事和高级管理人员所持本公
司股份及其变动管理规则》、 深圳证券交易
所上市公司董事、监事和高级管理人员所持
本公司股份及其变动管理业务指引》法律、
行政法规、规范性文件及深交所业务规则及
《深圳世联行地产顾问股份有限公司章程》
的相关规定，（1）向世联行申报本人直接或
间接所持有的世联行的股份及其变动情况，
在本人任职期间每年转让的股份不超过本
人直接或间接所持有世联行股份总数的
25%。（2）自本人向世联行申报离任日起六
个月内不转让本人直接或间接持有及新增
的世联行股份。（3）本人应在买卖世联行股
份及其衍生品种的 2 个交易日内，通过世联
行董事会向深交所申报，并在深交所指定网
站进行公告。公告内容包括：①上年末所持
世联行股份数量；②上年末至本次变动前每
次股份变动的日期、数量、价格；③本次变
动前持股数量；④本次股份变动的日期、数
量、价格；⑤变动后的持股数量；⑥深交所
                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
要求披露的其他事项。（4）在下列期间不买
卖世联行股票：①世联行定期报告公告前
30 日内，因特殊原因推迟公告日期的，自
原公告日前 30 日起至最终公告日；②世联
行业绩预告、业绩快报公告前 10 日内；③
自可能对世联行股票交易价格产生重大影
响的重大事项发生之日或在决策过程中，至
依法披露后 2 个交易日内；④深交所规定的
其他期间。（5）若本人直接或间接持有的世
联行股份及其变动比例达到《上市公司收购
管理办法》规定的，还应当按照《上市公司
收购管理办法》等相关法律、行政法规、部
门规章和深交所业务规则的规定履行报告
和披露等义务。（6）其他有关法律、行政法
规、规范性文件及深交所业务规则中关于高
管持股变动管理规则等相关规定的义务。4.
本人将严格按照《上市公司收购管理办法》
等有关法律、行政法规、规范性文件及深交
所业务规则和《深圳世联行地产顾问股份有
限公司章程》的规定，在履行重大权益变动
信息披露、要约收购等法定义务时，将本人
与合伙企业认定为一致行动人，将本人直接
或间接持有的世联行股票数量与合伙企业
持有的世联行股票数量合并计算。本人作为
合伙企业普通合伙人，将提醒、督促与世联
行存在关联关系的有限合伙人履行上述义
务并采取以下措施保证关联有限合伙人履
行上述义务：（1）本人在知悉相关重大权益
变动、触发要约收购等事宜时，应及时提醒
并通告与世联行存在关联关系的有限合伙
人向世联行履行相关报告义务；（2）若与世
联行存在关联关系的有限合伙人在接到前
述通告后，未及时履行相关报告义务的，本
人将主动向世联行、证券监管机构、深交所
等报告其知悉的重大权益变动、触发要约收
购等情形，并配合世联行履行相关信息披露
义务；若本人未能按照合伙协议及其补充协
议约定履行上述义务，则本人将承担由此给
世联行及其股东造成的损失，但其能够证明
本人无过错的情形除外。（七）本人保证并
承诺，本人与合伙企业其他合伙人之间不存
在分级收益等结构化安排，并保证在合伙企
业持有世联行股份期间，本人与合伙企业其
他合伙人之间不会存在分级收益等结构化
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                           安排。（八）本人保证上述声明及承诺事项
                                           的真实性、准确性和完整性，并愿意承担相
                                           应的法律责任。
                                                                                                     截至公告
               深圳世联行
                                           本公司及本公司关联方不会违反《证券发行                    之日，上述
               地产顾问股
                                           与承销管理办法》第十六条等有关法规的规                    承诺得到
               份有限公
                                           定，直接或间接对合伙企业及其合伙人，提 2014 年 12         了严格履
               司;世联地      再融资承诺
                                           供财务资助或者补偿。本公司保证本承诺事 月 02 日           行，没有发
               产顾问（中
                                           项的真实性、准确性和完整性，并愿意承担                    生承诺人
               国）有限公
                                           相应的法律责任。                                          违发该承
               司
                                                                                                     诺的情形。
                                                                                                     截至公告
                                           本人及本人的关联方不会违反《证券发行与                    之日，上述
                                           承销管理办法》第十六条等有关法规的规                      承诺得到
               陈劲松;佟                   定，直接或间接对合伙企业及其合伙人，提 2014 年 12         了严格履
                              再融资承诺
               捷                          供财务资助或者补偿。本人保证本承诺事项 月 02 日           行，没有发
                                           的真实性、准确性和完整性，并愿意承担相                    生承诺人
                                           应的法律责任。                                            违发该承
                                                                                                     诺的情形。
                                                                                                     截至公告
                                                                                                     之日，上述
                                           1、公司承诺持股 5%以上的主要股东或实际
                                                                                                     承诺得到
                                           控制人及其配偶、直系近亲属未参与本计
                              股权激励计                                            2016 年 02       了严格履
股权激励承诺   公司                        划；2、公司承诺不为激励对象依本计划获
                              划承诺                                                月 06 日         行，没有发
                                           取有关限制性股票提供贷款以及其他任何
                                                                                                     生承诺人
                                           形式的财务资助，包括为其贷款提供担保。
                                                                                                     违发该承
                                                                                                     诺的情形。
                                           作为世联行的股东、或被法律法规认定为实
                                           际控制人、关联方期间，将尽可能避免与世
               世联地产顾
                                           联行及其控股子公司之间的关联交易。对于
               问（中国）
                                           无法避免或者有合理原因而发生的关联交
               有限公                                                                                截至公告
                                           易，包括但不限于商品交易，相互提供服务
               司;Fortune                                                                            之日，上述
                                           或者作为代理，本公司或本人将一律严格遵
               Hill Asia                                                                             承诺得到
                                           循等价、有偿、公平交易的原则，在一项市
其他对公司中小 Limited;乌     关联交易方                                            2007 年 12       了严格履
                                           场公平交易中不要求世联行及其控股子公
股东所作承诺   鲁木齐卓群 面的承诺                                                  月 10 日         行，没有发
                                           司提供优于任何第三者给予或给予第三者
               创展股权投                                                                            生承诺人
                                           的条件，并依据世联行《关联交易管理制度》
               资合伙企业                                                                            违发该承
                                           等有关制度性文件及世联行公司章程履行
               （有限合                                                                              诺的情形。
                                           合法审批程序并订立相关协议/合同，及时
               伙）;陈劲松;
                                           进行信息披露，规范相关交易行为，保证不
               佟捷
                                           通过关联交易损害世联行及其他股东的合
                                           法权益。
                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                            (1)依照中国法律法规被确认为世联行的股
世联地产顾                  东、或被法律法规认定为实际控制人、关联
问（中国）                  方期间，将不会在中国境内或境外以任何方
有限公                      式（包括但不限于单独经营、通过合资经营                         截至公告
司;Fortune                  或拥有另一公司或企业的股权及其它权益）                         之日，上述
Hill Asia                   直接或间接从事或参与任何与世联行构成                           承诺得到
Limited;乌     关于同业竞   竞争的任何业务或活动，不以任何方式从事 2007 年 12              了严格履
鲁木齐卓群 争的承诺         或参与生产任何与世联行产品相同、相似或 月 10 日                行，没有发
创展股权投                  可能取代世联行产品的业务活动；(2)如从                          生承诺人
资合伙企业                  任何第三方获得的商业机会与世联行经营                           违发该承
（有限合                    的业务有竞争或可能竞争，则本公司或本人                         诺的情形。
伙）;陈劲松;                将立即通知世联行，并将该商业机会让予世
佟捷;                       联行；(3)承诺不利用任何方式从事影响或
                            可能影响世联行经营、发展的业务或活动。
                                                                                           截至公告
                            在任职期间每年转让的股份不超过其所持                           之日，上述
                            有公司可转让股份总数的 25%；离职后半年                         承诺得到
公司董事、
               股份限售的   内，不转让其持有的公司股份；在其离职 6 2016 年 09              了严格履
监事及高级
               承诺         个月后的 12 个月内，通过证券交易所挂牌 月 12 日                行，没有发
管理人员
                            交易出售的公司股份数量不超过其持有公                           生承诺人
                            司股份总数的 50%。                                             违发该承
                                                                                           诺的情形。
公司控股股
东和持股
                            公司控股股东和持股 5%以上股东及董事、
5%以上股                                                              2015 年 07 2016 年 01
               不减持承诺   监事、高级管理人员自 2015 年 7 月 9 日起，                      履行完毕
东及董事、                                                            月 09 日 月 9 日
                            未来 6 个月内不减持其所持的公司股份。
监事、高级
管理人员
                            本人向深圳证券交易所承诺：一、本人在履
                            行上市公司董事的职责时，将遵守并促使本
                            公司和本人的授权人遵守国家法律、行政法
                            规和部门规章等有关规定，履行忠实、勤勉
                                                                                           截至公告
                            尽责的义务。二、本人在履行上市公司董事
                                                                                           之日，上述
                            的职责时，将遵守并促使本公司和本人的授
                                                                                           承诺得到
公司董事、                  权人遵守中国证监会发布的部门规章、规范
                                                                      2016 年 09           了严格履
监事及高级 任职承诺         性文件的有关规定。三、本人在履行上市公
                                                                      月 12 日             行，没有发
管理人员                    司董事的职责时，将遵守并促使本公司和本
                                                                                           生承诺人
                            人的授权人遵守《深圳证券交易所股票上市
                                                                                           违发该承
                            规则》和深圳证券交易所发布的其他业务规
                                                                                           诺的情形。
                            则、细则、指引和通知等。四、本人在履行
                            上市公司董事的职责时，将遵守并促使本公
                            司和本人的授权人遵守《公司章程》。五、
                            本人接受深圳证券交易所的监管，包括及
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                        时、如实地答复深圳证券交易所向本人提出
                                        的任何问题，及时提供《深圳证券交易所股
                                        票上市规则》等业务规则、细则、指引和通
                                        知规定应当报送的资料及要求提供的其他
                                        文件的正本或副本，并出席本人被要求出席
                                        的会议。六、本人授权深圳证券交易所将本
                                        人提供的承诺与声明的资料向中国证监会
                                        报告。七、本人将按要求参加中国证监会和
                                        深圳证券交易所组织的专业培训。八、本人
                                        申报离任六个月后的十二个月内通过证券
                                        交易所挂牌交易出售本公司股票数量占其
                                        所持有本公司股票总数（包括有限售条件和
                                        无限售条件的股份）的比例不超过 50％。
                                        九、本人如违反上述承诺，愿意承担由此引
                                        起的一切法律责任和接受深圳证券交易所
                                        的处分。十、本人因履行上市公司董事的职
                                        责或者本承诺而与深圳证券交易所发生争
                                        议提起诉讼时，由深圳证券交易所住所地法
                                        院管辖。
                                        自 2015 年 7 月 11 日至 2016 年 1 月 11 日，
                                        根据中国证券监督管理委员会和深圳证券
                                        交易所的规定，拟通过定向资产管理计划，
                                        当公司股价严重偏离其合理价值时，择机予 2015 年 07 2016 年 04
                    陈劲松   增持承诺                                                                  履行完毕
                                        以增持公司股份，合计拟增持金额不低于人 月 11 日   月 11 日
                                        民币 1.5 亿元。由于原计划期内没有合适的
                                        窗口期增持股份，相关承诺人已将计划延期
                                        至 2016 年 4 月 11 日。
承诺是否按时履
                    是
行
如承诺超期未履
行完毕的，应当详
细说明未完成履
                    无
行的具体原因及
下一步的工作计
划
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明
□ 适用 √ 不适用
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况。
七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
八、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
1、本报告期没有通过非同一控制下企业合并取得的子公司。
2、本报告期没有通过同一控制下企业合并取得的子公司。
3、本报告期通过处置子公司不再纳入合并范围的子公司：
           子公司名称        不再纳入合并范围的原因 持股比例 股权处置价款 丧失控制权的时点 本期初起至出售
                                                                                                    日的净利润
青岛雅园物业管理有限公司     转让全部股权                60.00%   35,144,795.00 2016年5月31日          -742,562.15
(以下简称\"青岛雅园\")
苏州雅园物业管理有限公司     为青岛雅园之全资子公司      60.00%               2016年5月31日
(以下简称\"苏州雅园\")
4、其他原因的合并范围变动:
1）根据公司投资委员会决议，本报告期内投资设立以下子公司，这些子公司在本报告期内均已经完成了工商登记手续。
公司名称                            主要经营地     注册地      业务性质        持股比例         取得方式
北京世联行兴业房地产经纪有限公司 北京            北京        房地产中介             100.00% 新设成立
(以下简称\"北京世联行\")
珠海世联行房地产经纪代理有限公司 珠海            珠海        房地产中介             100.00% 新设成立
                                                        深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
(以下简称\"珠海世联行\")
常州善居电子商务有限公司(以下简称 常州     常州        电子商务              100.00% 新设成立
\"常州善居\")
昆山善业兴居商务信息咨询有限公司 昆山      昆山        电子商务              100.00% 新设成立
(以下简称\"昆山善居\")
海口善居电子商务有限公司(以下简称 海口     海口        电子商务              100.00% 新设成立
\"海口善居\")
南通市善居电子商务有限公司(以下简 南通     南通        电子商务              100.00% 新设成立
称\"南通善居\")
上海善居兴电子商务有限公司(以下简 上海     上海        电子商务               85.30% 新设成立
称\"上海善居兴\")
上海养欣投资管理有限公司(以下简称 上海     上海        投资管理               55.00% 新设成立
\"上海养欣\")
上海芮鸿投资合伙企业（有限合伙）(以 上海   上海        投资管理               54.00% 新设成立
下简称\"上海芮鸿\")
福州市仓山区世联房地产经纪服务有 福州      福州        房地产中介            100.00% 新设成立
限公司(以下简称\"福州世联经纪\")
上海世联领客商业经营管理有限公司 上海      上海        房地产中介             90.00% 新设成立
(以下简称\"上海领客\")
南京世联君汇房地产顾问有限公司(以 南京     南京        房地产中介             90.00% 新设成立
下简称\"南京君汇\")
合肥世联君汇资产顾问运营管理有限 合肥      合肥        房地产中介             90.00% 新设成立
公司(以下简称\"合肥君汇\")
杭州世君房地产咨询有限公司(以下简 杭州     杭州        房地产中介             90.00% 新设成立
称\"杭州世君\")
广州世君房地产咨询有限公司(以下简 广州     广州        房地产中介             90.00% 新设成立
称\"广州世君\")
苏州世联君汇物业运营管理有限公司 苏州      苏州        房地产中介             90.00% 新设成立
(以下简称\"苏州君汇\")
北京世联君汇房地产顾问有限公司(以 北京     北京        房地产中介             90.00% 新设成立
下简称\"北京君汇\")
西安世联君汇商业运营管理有限公司 西安      西安        房地产中介             90.00% 新设成立
(以下简称\"西安君汇\")
重庆世联君汇房地产运营管理有限公 重庆      重庆        房地产中介             90.00% 新设成立
司(以下简称\"重庆君汇\")
重庆世联君汇兴业房地产顾问有限公 重庆      重庆        房地产中介             63.00% 新设成立
司(以下简称\"重庆君汇兴业\")
长沙世联君汇房地产顾问有限公司(以 长沙     长沙        房地产中介             90.00% 新设成立
下简称\"长沙君汇\")
河南世联君汇房地产顾问有限公司(以 河南     河南        房地产中介             90.00% 新设成立
下简称\"河南君汇\")
                                                      深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
武汉世联君汇房地产顾问有限公司(以 武汉   武汉        房地产中介             90.00% 新设成立
下简称\"武汉君汇\")
天津世联君汇房地产顾问有限公司(以 天津   天津        房地产中介             90.00% 新设成立
下简称\"天津君汇\")
上海世君房地产顾问有限公司(以下简 上海   上海        房地产中介             90.00% 新设成立
称\"上海世君\")
厦门世联君汇房地产顾问有限公司(以 厦门   厦门        房地产中介             90.00% 新设成立
下简称\"厦门君汇\")
深圳运泰君汇物业管理有限公司(以下 深圳   深圳        资产服务               45.00% 新设成立
简称\"深圳运泰君汇\")
常熟小样科技服务有限公司(以下简称 常熟   常熟        资产服务               36.90% 新设成立
\"常熟小样\")
苏州园小样信息技术有限公司(以下简 苏州   苏州        资产服务               36.90% 新设成立
称\"苏州园小样\")
广州市小样信息科技服务有限公司(以 广州   广州        资产服务               36.90% 新设成立
下简称\"广州小样科技\")
深圳市小样科技服务有限公司(以下简 深圳   深圳        资产服务               36.90% 新设成立
称\"深圳小样\")
深圳市赋能创新投资有限公司(以下简 深圳   深圳        投资管理              100.00% 新设成立
称\"深圳赋能创新\")
广州小样互联网金融信息服务有限公 广州    广州        资产服务               60.00% 新设成立
司(以下简称\"广州小样金融\")
重庆世联协兴装饰设计有限公司(以下 重庆   重庆        电子商务              100.00% 新设成立
简称\"重庆装饰\")
重庆红璞新新公寓管理有限公司(以下 重庆   重庆        资产服务              100.00% 新设成立
简称\"重庆红璞新新\")
合肥红璞公寓管理有限公司(以下简称 合肥   合肥        资产服务              100.00% 新设成立
\"合肥红璞\")
南京鸿璞酒店管理有限公司(以下简称 南京   南京        资产服务              100.00% 新设成立
\"南京鸿璞\")
武汉红璞公寓管理有限公司(以下简称 武汉   武汉        资产服务              100.00% 新设成立
\"武汉红璞\")
杭州红璞物业管理有限公司(以下简称 杭州   杭州        资产服务              100.00% 新设成立
\"杭州红璞\")
苏州红璞公寓管理有限公司(以下简称 苏州   苏州        资产服务              100.00% 新设成立
\"苏州红璞\")
深圳碧海红璞公寓管理有限公司(以下 深圳   深圳        资产服务              100.00% 新设成立
简称\"碧海红璞\")
长沙红璞酒店管理有限公司(以下简称 长沙   长沙        资产服务              100.00% 新设成立
\"长沙红璞\")
珠海红璞公寓管理有限公司(以下简称 珠海   珠海        资产服务              100.00% 新设成立
\"珠海红璞\")
                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
厦门红璞兴业公寓管理有限公司(以下 厦门     厦门          资产服务              100.00% 新设成立
简称\"厦门红璞\")
惠东红璞阳光假日公寓管理有限公司 惠东      惠东          资产服务              100.00% 新设成立
(以下简称\"红璞阳光假日\")
东莞红璞酒店管理有限公司(以下简称 东莞     东莞          资产服务              100.00% 新设成立
\"东莞红璞\")
宁波红璞公寓管理有限公司(以下简称 宁波     宁波          资产服务              100.00% 新设成立
\"宁波红璞\")
郑州红璞酒店管理有限公司(以下简称 郑州     郑州          资产服务              100.00% 新设成立
\"郑州红璞\")
石家庄红璞酒店管理有限公司(以下简 石家庄   石家庄        资产服务              100.00% 新设成立
称\"石家庄红璞\")
昆明红璞公寓管理有限公司(以下简称 昆明     昆明          资产服务              100.00% 新设成立
\"昆明红璞\")
北京红璞公寓管理有限公司(以下简称 北京     北京          资产服务              100.00% 新设成立
\"北京红璞\")
上海红与璞酒店管理有限公司(以下简 上海     上海          资产服务              100.00% 新设成立
称\"上海红璞\")
南宁红璞房屋租赁有限公司(以下简称 南宁     南宁          资产服务              100.00% 新设成立
\"南宁红璞\")
成都市红璞时代酒店管理有限公司(以 成都     成都          资产服务              100.00% 新设成立
下简称\"成都红璞时代\")
东莞市世联集金投资管理有限公司(以 东莞     东莞          房地产中介            100.00% 新设成立
下简称\"东莞集金\")
惠州世联集金投资管理有限公司(以下 惠州     惠州          房地产中介            100.00% 新设成立
简称\"惠州集金\")
合肥世联集金投资管理有限公司(以下 合肥     合肥          房地产中介            100.00% 新设成立
简称\"合肥集金\")
宁波世联集金商务服务有限公司(以下 宁波     宁波          房地产中介            100.00% 新设成立
简称\"宁波集金\")
天津世联集金商务信息咨询有限公司 天津      天津          房地产中介            100.00% 新设成立
(以下简称\"天津集金\")
郑州世联集金商务信息咨询有限公司 郑州      郑州          房地产中介            100.00% 新设成立
(以下简称\"郑州集金\")
武汉世联集金商务咨询有限公司(以下 武汉     武汉          房地产中介            100.00% 新设成立
简称\"武汉集金\")
重庆世联集金商务信息咨询有限公司 重庆      重庆          房地产中介            100.00% 新设成立
(以下简称\"重庆集金\")
上海世联盛曜房地产顾问有限公司(以 上海     上海          房地产中介             70.00% 新设成立
下简称\"上海世联盛曜\")
合肥世联卓群商务管理有限公司(以下 合肥     合肥          房地产中介            100.00% 新设成立
简称\"合肥世联卓群\")
                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
嘉兴卓群房地产营销策划有限公司(以 嘉兴     嘉兴          房地产中介            100.00% 新设成立
下简称\"嘉兴世联\")
苏州世联行房地产综合服务有限公司 苏州      苏州          房地产中介            100.00% 新设成立
(以下简称\"苏州世联行\")
西安世联兴业房地产经纪有限责任公 西安      西安          房地产中介            100.00% 新设成立
司(以下简称\"西安世联经纪\")
邯郸世联卓群房地产经纪有限公司(以 邯郸     邯郸          房地产中介            100.00% 新设成立
下简称\"邯郸世联\")
哈尔滨卓群房地产经纪有限公司(以下 哈尔滨   哈尔滨        房地产中介            100.00% 新设成立
简称\"哈尔滨世联\")
厦门市宜安居电子商务有限公司(以下 厦门     厦门          电子商务               80.00% 新设成立
简称\"厦门宜安居\")
漳州市龙文区宜安居电子商务有限公 漳州      漳州          电子商务               80.00% 新设成立
司(以下简称\"漳州宜安居\")
厦门市立言立行房地产经纪有限公司 厦门      厦门          房地产中介             80.00% 新设成立
(以下简称\"厦门立言立行\")
厦门市立德功行房产中介服务有限公 厦门      厦门          房地产中介             80.00% 新设成立
司(以下简称\"厦门立德功行\")
厦门市家适居房产中介服务有限公司 厦门      厦门          房地产中介             80.00% 新设成立
(以下简称\"厦门家适居\")
山东居善电子商务有限公司(以下简称 山东     山东          电子商务               75.50% 新设成立
\"山东居善\")
济南红璞酒店管理有限公司(以下简称 济南     济南          资产服务               75.50% 新设成立
\"济南红璞\")
山东红璞公寓管理有限公司(以下简称 山东     山东          资产服务               75.50% 新设成立
\"山东红璞\")
SHIJU（HK）LIMITED(以下简称\" 香港          香港          房地产中介             55.00% 新设成立
香港世居\")
Shiju Real Estate Australia Pty 澳大利亚   澳大利亚      房地产中介             55.00% 新设成立
Ltd(以下简称\"澳大利亚世居\")
深圳富景慧思投资管理有限公司(以下 深圳     深圳          投资管理              100.00% 新设成立
简称\"深圳富景慧思\")
武汉世联源正商业运营管理有限公司 武汉      武汉          资产服务               45.90% 新设成立
(以下简称\"武汉世联源正\")
深圳世联松塔装饰有限责任公司(以下 深圳     深圳          电子商务               80.00% 新设成立
简称\"世联松塔\")
深圳超咖市集商业运营有限公司(以下 深圳     深圳          房地产中介             63.00% 新设成立
简称\"深圳超咖\")
成都市红璞时光酒店管理有限公司(以 成都     成都          资产服务              100.00% 新设成立
下简称\"成都红璞时光\")
杭州红璞世恒酒店管理有限公司(以下 杭州     杭州          资产服务              100.00% 新设成立
简称\"杭州红璞世恒\")
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
厦门市红璞立丹行公寓管理有限公司 厦门         厦门          资产服务                   80.00% 新设成立
(以下简称\"厦门红璞立丹行\")
合肥汇创房地产咨询有限公司(以下简 合肥        合肥          房地产中介                100.00% 新设成立
称\"合肥世联汇创\")
北京小样青年社区科技服务有限公司 北京         北京          资产服务                   36.90% 新设成立
(以下简称\"北京小样\")
北京科创联和科技服务有限公司(以下 北京        北京          资产服务                   36.90% 新设成立
简称\"北京科创\")
武汉市小样商务信息咨询有限公司(以 武汉        武汉          资产服务                   36.90% 新设成立
下简称\"武汉小样\")
阅阳上海养老服务有限公司(以下简称 上海        上海          资产服务                   55.00% 新设成立
\"上海养老\")
广州红璞酒店管理有限公司(以下简称 广州        广州          资产服务                  100.00% 新设成立
\"广州红璞酒店\")
广州红璞房屋租赁有限公司(以下简称 广州        广州          资产服务                  100.00% 新设成立
\"广州红璞房屋\")
合肥红璞观远公寓管理有限公司(以下 合肥        合肥          资产服务                   70.00% 新设成立
简称\"合肥红璞观远\")
成都世联君汇商业管理有限公司(以下 成都        成都          房地产中介                 90.00% 新设成立
简称\"成都君汇\")
武汉世联领客商业经营有限公司(以下 武汉        武汉          房地产中介                 90.00% 新设成立
简称\"武汉领客\")
2）本报告期因为注销子公司而不再纳入合并范围的子公司情况如下：
公司名称                           不再纳入合并范围的原因      持股比例        注销日净资产     注销日净利润
桂林卓群房地产咨询有限公司       工商注销                              100%        -21,675.98        -13,651.81
赣榆县立丹行房地产经纪有限公司 工商注销                                  80%      479,830.10             1,213.16
九、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称                        信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元）
境内会计师事务所审计服务的连续年限
境内会计师事务所注册会计师姓名              王建新、李颖
当期是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
□ 适用 √ 不适用
十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
十一、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十二、重大诉讼、仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
十三、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
√ 适用 □ 不适用
    1．2016年2月23日，本公司2016年度第一次临时股东大会审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司限制性股
票激励计划（草案）>及其摘要的议案》。本计划的激励对象为公司董事、高级管理人员、中层管理人员、核心骨干及子公
司管理人员（不包括独立董事、监事）等468人；授予的限制性股票总计1,571.25万股，约占股本总额144,569.6230万股的
1.09%；本计划限制性股票授予价格为每股5.55元。审议通过《关于提请股东大会授权董事会办理公司限制性股票激励计划
相关事宜的议案》， 董事会被授权确定限制性股票授予日及在公司及激励对象符合条件时向激励对象授予限制性股票并办
理授予限制性股票所必须的全部事宜。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/   公告名称：《2016年第一次临时股东大会
决议公告》 公告编号：2016—014。
    2．根据2016年度第一次临时股东大会授权，2016年3月13日召开第三届董事会第四十八次会议，审议通过了《关于调整
公司限制性股票激励计划授予对象人数、授予数量的议案》，本次调整后，公司此次激励对象人数由468名变更为441名，限
制性股票总量由1571.25万股调整为1536.05万股。审议通过了《关于向激励对象授予限制性股票的议案》，股权激励授予日
为2016年3月11日，股权激励授予限制性股票1536.05万股，授予价格为每股5.55元。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/
公告名称：《关于限制性股票激励计划调整的公告》 公告编号：2016-032、公告名称：《关于向激励对象授予限制性股票
的公告》 公告编号：2016-033。
    3．2016年4月21日召开第三届董事会第五十次会议，审议通过了《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象、授予数
量及授予价格的议案》，本次调整后，公司此次激励对象人数由441名变更为402名，限制性股票总量由1536.05 万股调整为
                                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
1499.60万股。公司2015年度权益分配方案已于2016年4月14日实施完毕，公司总股本变更为2,023,974,722股，根据《限制
性股票激励计划》的相关规定，本次股权激励计划授予的限制性股票数量由1,499.60万股调整为2,099.44 万股，授予价格
由5.55元/股调整为3.936元/股。披露网站：http://www.cninfo.com.cn/      公告名称：《关于限制性股票激励计划调整公告》
公告编号：2016-046。
    4．2016年4月26日信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具了《关于深圳世联行地产顾问股份有限公司股权激励之
限制性股票的验资报告》（XYZH/2016SZA40645），对公司截至2016年4月25日止新增注册资本及实收资本（股本）情况进行
了审验，截至2016年4月25日止公司实际已收到朱敏、范莹、焦安平、王伟等402人缴纳的新增注册资本（实收资本）合计人
民币20,994,400.00元，新增实收资本占新增注册资本的100%。授予股份的上市日期为2016年5月11日。披露网站：
http://www.cninfo.com.cn/ 公告名称：《关于限制性股票授予登记完成的公告》 公告编号：2016—052。
十六、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
√ 适用 □ 不适用
                          被投资企业 被投资企业的 被投资企业 被投资企业的总 被投资企业的净 被投资企业的净
 共同投资方    关联关系
                               的名称     主营业务     的注册资本   资产（万元）     资产（万元）     利润（万元）
深圳合众创
新投资管理
                                        信息咨询、投
合伙企业(有
                                        资咨询、股权
限合伙）（以 公司高管为
                                        投资、投资管
下简称合众 共同投资方 深圳市世联
                                        理（同意登记
创新）、深圳 的普通合伙 共享投资股                     3,000              5,135.98         1,411.59            1.59
                                        机关调整规范
联合创新投 人和有限合 份有限公司
                                        经营范围表
资管理合伙 伙人
                                        述，以登记机
企业(合伙企
                                        关登记为准）
业)（以下简
称联合创新）
被投资企业的重大在建项
                          无
目的进展情况（如有）
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
4、关联债权债务往来
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
5、其他重大关联交易
√ 适用 □ 不适用
     1、2016 年 5 月 11 日，本公司第三届董事会第五十二次会议审议通过了《关于关联企业以增资方式获取深圳世联兴业
资产管理有限公司部分股权的议案》，深圳恒睿汇创投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“合伙企业”或“深圳恒睿”）拟
向全资子公司深圳世联兴业资产管理有限公司（现更名为深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司，以下简称“世联君汇”）
增资人民币 988.8889 万元以获得世联君汇 10%的股权，其中，824.0741 万元计入世联君汇的注册资本，164.8148 万元计入
世联君汇的资本公积。本次交易完成后，合伙企业持有世联君汇 10%的股权。 公司高级管理人员林蔚女士为合伙企业的普
通合伙人，根据《深圳证券交易所股票上市规则》的规定，本次交易构成了公司的关联交易。关联交易定价遵照公平、公正
的市场原则，参考了世联君汇最近一年末归属于母公司的净资产，最终交易价格为交易各方经过平等协商，在真实、充分地
表达各自意愿的基础上协商确定。
    披露网站：http://www.cninfo.com.cn/；公告名称：《关于深圳恒睿汇创投资管理合伙企业（有限合伙）增资深圳世联兴
业资产管理有限公司暨关联交易的公告》； 公告编号：2016—056。
    2、2016 年 9 月 29 日，本公司第四届董事会第二次会议审议通过了《关于对外投资设立不动产基金暨关联交易的议案》，
本公司全资子公司深圳世联投资有限公司（以下简称“世联投资”）与深圳同创锦绣资产管理有限公司(以下简称“同创锦绣”）、
深圳世联同创资产管理有限公司（以下简称“世联同创”）签署《合作协议》，由世联同创发起设立“世联同创不动产稳健一
号”（暂定名，实际以登记备案为准，以下简称“不动产基金”或“本基金”）契约型不动产基金，以开展不动产类投资业务。
不动产基金的预计规模不超过 10 亿元人民币（经基金全体投资者协商一致，可根据投资环境和投资进度的变化情况扩大或
缩小基金的总规模），世联投资或其关联公司拟以自有资金认缴出资不超过（含）人民币 6 亿元。2016 年 10 月 17 日，本公
司 2016 年第五次临时股东大会审议通过了上述交易事项。本公司通过世联投资持有世联同创 49%股权，且公司董事、总经
理朱敏女士担任世联同创总经理职务，公司董事郑伟鹤先生的配偶黄荔女士担任世联同创执行董事职务，根据《深圳证券交
易所股票上市规则》的规定，世联同创为公司的关联法人，本次交易构成了公司的关联交易。
    披露网站：http://www.cninfo.com.cn/；公告名称：关于投资设立不动产基金暨关联交易的公告》；公告编号：2016-117；
公告名称：《关于投资设立不动产基金暨关联交易的进展公告》；公告编号： 2016-127。
    3、关于本公司发生的关联担保事项详见下表中披露的临时报告、本报告第五节之八之2 担保情况以及第九节之十二之5
中关于关联担保的内容。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
                    临时公告名称                        临时公告披露日期           临时公告披露网站名称
关于非公开发行股票涉及关联交易事项的公告             2014 年 07 月 24 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于参与投资设立有限责任公司暨关联交易的公告         2015 年 07 月 01 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于实际控制人为公司提供担保的关联交易公告           2014 年 07 月 15 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于实际控制人为公司及子公司提供担保额度暨关联交
                                                     2014 年 08 月 26 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
易的公告
关于实际控制人为公司提供担保暨关联交易的公告         2014 年 09 月 05 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公告         2014 年 03 月 18 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的补充公告     2014 年 04 月 02 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于为深圳市世联小额贷款有限公司向银行申请综合授
                                                     2014 年 06 月 26 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
信提供担保的公告
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公告         2014 年 08 月 02 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于为全资子公司提供担保额度的公告                   2014 年 08 月 26 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公告         2014 年 08 月 26 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公告         2014 年 09 月 05 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公告         2014 年 09 月 10 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公告         2014 年 11 月 05 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担保的公告         2014 年 12 月 25 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告           2015 年 01 月 10 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告           2015 年 03 月 24 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于控股股东为公司及其全资子公司提供担保暨关联交
                                                     2015 年 06 月 04 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
易的公告
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告           2015 年 06 月 25 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于对深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告       2015 年 01 月 22 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于对深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告       2015 年 01 月 27 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于 2015 年度为深圳市世联小额贷款有限公司提供担
                                                     2015 年 03 月 24 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
保额度的公告
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告           2015 年 03 月 24 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于对深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告       2015 年 08 月 01 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于为深圳市世联小额贷款有限公司向银行申请综合授
                                                     2015 年 08 月 11 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
信提供担保的公告
关于对深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告       2015 年 11 月 06 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于对深圳市世联小额贷款有限公司提供担保的公告       2015 年 12 月 02 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于为深圳市世联小额贷款有限公司向银行申请综合授
                                                     2016 年 02 月 06 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
信提供担保的公告
关于 2016 年度为深圳市世联小额贷款有限公司提供担保
                                                     2016 年 02 月 29 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
额度的公告
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告           2016 年 02 月 29 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于对关联交易事项追认的公告                         2016 年 04 月 23 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于深圳恒睿汇创投资管理合伙企业（有限合伙）增资深
                                                     2016 年 05 月 13 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
圳世联兴业资产管理有限公司暨关联交易的公告
关于发行基金产品并转让信贷基础资产暨关联交易的公
                                                     2016 年 06 月 14 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
告
                                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告                2016 年 06 月 14 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于与北京丽满万家网络技术有限公司关联交易的公告          2016 年 06 月 14 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于参与认购上海中城勇略投资中心（有限合伙）基金份
                                                          2016 年 06 月 25 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
额暨关联交易的公告
关于为深圳先锋居善科技有限公司向银行申请综合授信
                                                          2016 年 07 月 11 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
提供担保的公告
关于控股股东为公司及其全资子公司提供担保暨关联交
                                                          2016 年 07 月 11 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
易的公告
关于参与认购上海中城勇略投资中心（有限合伙）基金份
                                                          2016 年 07 月 28 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
额暨关联交易的进展公告
与深圳市世联土地房地产评估有限公司签署战略合作协
                                                          2016 年 08 月 17 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
议暨日常关联交易的公告
关于深圳市世联小额贷款有限公司信贷基础资产转让暨
                                                          2016 年 08 月 17 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关联交易的公告
关于深圳市世联小额贷款有限公司信贷基础资产转让暨
                                                          2016 年 09 月 13 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关联交易的公告
关于投资设立不动产基金暨关联交易的公告                    2016 年 09 月 30 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易的公告                2016 年 10 月 25 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于投资设立不动产基金暨关联交易的进展公告                2016 年 10 月 25 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于实际控制人认购股权投资基金暨关联交易的公告            2016 年 11 月 10 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关于与 Fortune Hill Asia Limited 签署房屋托管协议暨日常
                                                          2016 年 12 月 27 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
关联交易的公告
关于对北京安信行物业管理有限公司提供担保的公告            2016 年 12 月 27 日   巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
十七、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
                                                                       深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
（1）担保情况
                                                                                                                         单位：万元
                                     公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
                         担保额度
                                                  实际发生日期     实际担保金                                    是否履行 是否为关
    担保对象名称         相关公告     担保额度                                      担保类型        担保期
                                                  （协议签署日）        额                                            完毕   联方担保
                         披露日期
外贸信托汇金 9 号个
                        2015 年 05                                                                一年，以协议
人贷款集合资金信托                          300                               300 质押                           是          否
                        月 08 日                                                                  约定为准
计划
报告期内审批的对外担保额度合                                       报告期内对外担保实际发生
                                                               0
计（A1）                                                           额合计（A2）
报告期末已审批的对外担保额度                                       报告期末实际对外担保余额
                                                             300
合计（A3）                                                         合计（A4）
                                                   公司与子公司之间担保情况
                    担保额度相关公告 担保额 实际发生日期（协 实际担保                                             是否履 是否为关
 担保对象名称                                                                       担保类型         担保期
                       披露日期           度         议签署日）          金额                                     行完毕 联方担保
                                                                                                  自保证书生
                                                                                                  效日起至<授
深圳市世联小额                                                                                    信协议>项下
                 2014 年 06 月 26 日      19,000 2014 年 12 月 30 日     11,000 连带责任保证                     是          否
贷款有限公司                                                                                      每笔贷款的
                                                                                                  到期日另加 2
                                                                                                  年。
深圳市世联小额                                                                                    一年，以协议
                 2015 年 01 月 22 日      16,900 2015 年 01 月 30 日    16,836.5 一般保证                        是          否
贷款有限公司                                                                                      约定为准。
深圳市世联小额                                                                                    一年，以协议
                 2015 年 01 月 27 日      16,300 2015 年 01 月 28 日     16,240 一般保证                         是          否
贷款有限公司                                                                                      约定为准
深圳市世联小额                                                                                    一年，以协议
                 2015 年 08 月 01 日       5,500 2015 年 08 月 03 日         5,470 连带责任保证                  是          否
贷款有限公司                                                                                      约定为准
                                                                    深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                                             自每笔债券
                                                                                             合同债务履
                                                                                             行期届满之
深圳市世联小额                                                                               日起至该债
                 2015 年 08 月 11 日   12,000 2015 年 08 月 19 日     12,000 连带责任保证                   是   否
贷款有限公司                                                                                 权合同约定
                                                                                             的债务履行
                                                                                             期届满之日
                                                                                             后两年止。
深圳市世联小额                                                                               3 年，以协议
                 2015 年 11 月 06 日   43,213 2015 年 12 月 18 日 14,732.83 一般保证                        否   否
贷款有限公司                                                                                 约定为准。
                                                                                             自担保合同
                                                                                             生效之日起
深圳市世联小额                                                                               至主债务人
                 2015 年 12 月 02 日   10,900 2015 年 12 月 15 日    6,884.13 连带责任保证                  是   否
贷款有限公司                                                                                 的债务履行
                                                                                             期届满后两
                                                                                             年之日止。
                                                                                             自担保合同
                                                                                             生效之日起
深圳市世联小额                                                                               至主债务人
                 2015 年 12 月 02 日   10,900 2016 年 01 月 18 日    3,724.58 连带责任保证                  否   否
贷款有限公司                                                                                 的债务履行
                                                                                             期届满后两
                                                                                             年之日止。
                                                                                             自每笔债权
                                                                                             合同债务履
                                                                                             行期届满之
深圳市世联小额                                                                               日起至该债
                 2016 年 02 月 06 日   15,000 2016 年 03 月 22 日          0 连带责任保证                   否   否
贷款有限公司                                                                                 权合同约定
                                                                                             的债务履行
                                                                                             期届满之日
                                                                                             后两年止。
                                                                                             合同项下债
深圳先锋居善科                                                                               务履行期限
                 2016 年 07 月 11 日   25,000          尚未签署            0 连带责任保证                   否   否
技有限公司                                                                                   届满之日起
                                                                                             两年
                                                                                             债权偿还期
                                                                                             限届满之日
                                                                                             或被担保人
北京安信行物业
                 2016 年 12 月 27 日     100 2017 年 01 月 01 日         100 连带责任保证 给甲方造成        否   否
管理有限公司
                                                                                             损失的事件
                                                                                             发生之日起
                                                                                             两年
报告期内审批对子公司担保额度合                            40,100 报告期内对子公司担保                            18,557.41
                                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
计（B1）                                                          实际发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担保额                                    报告期末对子公司实际
                                                      235,701                                                18,557.41
度合计（B3）                                                      担保余额合计（B4）
                                              子公司对子公司的担保情况
                    担保额度
                                            实际发生日期     实际担保金                             是否履行 是否为关
    担保对象名称    相关公告     担保额度                                    担保类型      担保期
                                            （协议签署日）         额                                 完毕   联方担保
                    披露日期
报告期内审批对子公司担保额度                                 报告期内对子公司担保实际
                                                        0
合计（C1）                                                   发生额合计（C2）
报告期末已审批的对子公司担保                                 报告期末对子公司实际担保
                                                        0
额度合计（C3）                                               余额合计（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计                                     报告期内担保实际发生额合
                                                    40,100                                                   18,557.41
（A1+B1+C1）                                                 计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合计                                 报告期末实际担保余额合计
                                                   236,001                                                   18,557.41
（A3+B3+C3）                                                 （A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例                                                                   4.43%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D）
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担
保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F）
上述三项担保金额合计（D+E+F）
对未到期担保，报告期内已发生担保责任或可能承担连带清偿
                                                             无
责任的情况说明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如有）                       无
采用复合方式担保的具体情况说明
（2）违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
（2）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十八、社会责任情况
1、履行精准扶贫社会责任情况
□ 适用 √ 不适用
2、履行其他社会责任的情况
     世联行在不断寻求服务创新及业绩增长的同时，不遗余力地履行着企业公民责任。
     世联行员工自发成立的关注生态、孩子与一切可持续发展项目的公益组织 ——蔚蓝社，与红树林基金会等专业 NGO 合
作开展“守护海岸线”净滩、“发现公园之美”系列自然教育、腾讯益起捐、淘宝名人一小时拍卖、国际赞助等不同形式的
公益活动。并与各地公益机构合作，在扶贫抗灾、希望小学等项目上积极开展点对点活动。世联行作为中国企业代表之一赞
助的“美国和平登山 25 周年”纪念登山活动，引起华尔街日报等外媒关注，更获得白宫嘉许信函。
     2016 年，蔚蓝社继落地沿海城市分公司后，扩散至更多内陆城市及地区分公司，鼓励并联合志愿者、员工、客户及社
区团体参与到更丰富的公益项目中，携手更多利益相关方用行动回馈社会。2016 年 6 月，蔚蓝社积极参与内地香港澳门三
地同心护海洋行动，活动共计清理海漂垃圾 3,230 公斤；2016 年 9 月，世联行集团响应腾讯公益及深圳红树林湿地保护基
金会“99 公益日”行动，发起腾讯公益乐捐平台公益捐款及配捐，共计募得人民币 500,000 元用于深圳生态公园及自然教
育建设；2016 年期间，世联行哈尔滨、长春、重庆、合肥、徐州等多地分公司相继成立蔚蓝社地区分社，积极开展净滩、
孤儿院慰问、爱心助学等多种形式的公益活动，以实际行动回馈自然与社会。
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
否
是否发布社会责任报告
□ 是 √ 否
十九、其他重大事项的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。
二十、公司子公司重大事项
√适用   □不适用
                                                                       深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
          本公司之子公司世联君汇2016年申请在全国中小企业股份转让系统挂牌。2016年12月26日，全国股转公司发布《关于同
     意深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司股票在全国中小企业股份转让系统挂牌的函》（股转系统函[2016]9457号），
     同意世联君汇办理挂牌手续。世联君汇于2017年1月3日起在全国股转系统挂牌公开转让，证券代码870464。
                                         第六节 股份变动及股东情况
     一、股份变动情况
     1、股份变动情况
                                                                                                                     单位：股
                               本次变动前                         本次变动增减（＋，－）                           本次变动后
                            数量         比例       发行新股    送股       公积金转股    其他        小计         数量        比例
一、有限售条件股份        224,730,065     15.54% 20,994,400 35,956,810 53,935,216 12,237,242 123,123,668        347,853,733   17.01%
1、国家持股                         0       0.00%          0           0            0           0           0            0      0.00%
2、国有法人持股                     0       0.00%          0           0            0           0           0            0      0.00%
3、其他内资持股           223,673,908     15.47% 20,994,400 35,787,825 53,681,738        -43,845 110,420,118    334,094,026   16.34%
其中：境内法人持股        211,928,604     14.66%           0 33,908,577 50,862,865              0 84,771,442    296,700,046   14.51%
      境内自然人持股       11,745,304       0.81% 20,994,400   1,879,249     2,818,873   -43,846 25,648,676      37,393,980     1.83%
4、外资持股                 1,056,157       0.07%          0    168,985       253,478 12,281,087 12,703,550      13,759,707     0.67%
其中：境外法人持股                  0       0.00%          0           0            0           0           0            0      0.00%
      境外自然人持股        1,056,157       0.07%          0    168,985       253,478 12,281,087 12,703,550      13,759,707     0.67%
二、无限售条件股份       1,220,966,165    84.46%           0 195,354,586 293,031,880 -12,237,242 476,149,224 1,697,115,389    82.99%
1、人民币普通股          1,220,966,165    84.46%           0 195,354,586 293,031,880 -12,237,242 476,149,224 1,697,115,389    82.99%
2、境内上市的外资股                 0       0.00%          0           0            0           0           0            0      0.00%
3、境外上市的外资股                 0       0.00%          0           0            0           0           0            0      0.00%
4、其他                             0       0.00%          0           0            0           0           0            0      0.00%
三、股份总数             1,445,696,230   100.00% 20,994,400 231,311,396 346,967,096             0 599,272,892 2,044,969,122 100.00%
     股份变动的原因
     √ 适用 □ 不适用
     1、经公司2015年度股东大会审议通过，以公司2015年12月31日总股本1,445,696,230股为基数，向全体股东每10股送红股
     1.600000股，派0.400000元人民币现金。同时，以资本公积金向全体股东每10股转增2.400000股。权益分派实施后，公司总
     股本增至2,023,974,722股。
     2、公司2016年限制性股票激励计划完成授予登记，公司股份总数由2,023,974,722股增加至2,044,969,122股。
     股份变动的批准情况
     √ 适用 □ 不适用
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
     一、公司2015年度利润分配预案的审批程序
   公司2016年2月28日召开的第三届董事会第四十六次会议、第三届监事会第三十四次会议和2016年3月22日召开的2015年
度股东大会审议通过了《2015年度利润分配预案》。
     二、公司2016年度限制性股票激励计划的审批程序
       1、限制性股票激励计划的内部决策程序
   （1）公司于2016年2月5日分别召开了第三届董事会第四十五次会议和第三届监事会第三十三次会议审议通过《关于<深
圳世联行地产顾问股份有限公司限制性股票激励计划（草案）>及其摘要的议案》等相关议案，公司独立董事对此发表了独
立意见。
  （2）公司于2016年2月23日召开2016年第一次临时股东大会审议通过了《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司限制性
股票激励计划（草案）>及其摘要的议案》、《关于提请股东大会授权董事会办理公司限制性股票激励计划相关事宜的议案》。
董事会被授权确定限制性股票授予日及在公司及激励对象符合条件时向激励对象授予限制性股票并办理授予限制性股票所
必须的全部事宜。
   （3）根据公司2016年第一次临时股东大会的授权，公司于2016年3月13日召开第三届董事会第四十八次会议，审议通过
了《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象人数、授予数量的议案》，本次调整后，公司此次激励对象人数由468名变
更为441名，限制性股票总量由1571.25万股调整为1536.05万股。公司独立董事对上述议案发表了独立意见。
   （4）公司于2016年3月13日召开第三届董事会第四十八次会议审议通过了《关于向激励对象授予限制性股票的议案》，
公司独立董事对此发表了独立意见，认为激励对象主体资格合法有效，确定的授予日符合相关规定。
   （5）公司于2016年4月21日召开第三届董事会第五十次会议，审议通过了《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象、
授予数量及授予价格的议案》，本次调整后，公司此次激励对象人数由441名变更为402名，限制性股票总量由1536.05万股
调整为1499.60万股，公司2015年度权益分配方案已于2016年4月14日实施完毕，公司总股本变更为2,023,974,722股。根据《限
制性股票激励计划》的相关规定，本次股权激励计划授予的限制性股票数量由1,499.60万股调整为2,099.44万股，授予价格由
5.55元/股调整为3.936元/股。公司独立董事对上述议案发表了独立意见。
     2、验资情况
     信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）于2016年4月26出具了《关于深圳世联行地产顾问股份有限公司股权激励之限
制性股票的验资报告》（XYZH/2016SZA40645），对公司截至2016年4月25日止新增注册资本及实收资本（股本）情况进行
了审验，认为：截至2016年4月25日止，公司实际已收到朱敏、范莹、焦安平、王伟等402人缴纳的新增注册资本（实收资本）
合计人民币20,994,400.00元，新增实收资本占新增注册资本的100%。
 （1）朱敏、范莹、焦安平、王伟等402人实际缴纳新增出资额人民币82,633,958.40元，均以货币出资，分别于2016年4月
25 日前缴存公司在招商 银行 股份有限公司 罗湖支行 开立 的人民币存款 账户755903042310411账号内。其中注册资 本
20,994,400.00元，资本公积61,639,558.40元。
 （2）公司变更后的累计注册资本为人民币2,044,969,122.00元，累计实收资本为人民币2,044,969,122.00元。
     3、限制性股票授予登记情况
      报告期内，公司根据中国证监会《上市公司股权激励管理办法（试行）》、证券证券交易所、中国证券登记结算有限
责任公司深圳分公司有关规则的规定，完成了本次限制性股票激励计划20,994,400股限制性股票授予登记工作。本次限制性
股票授予日为2016年3月11日，授予股份的上市日期为2016年5月11日。
股份变动的过户情况
√ 适用 □ 不适用
1、本次所送（转）股于2016年4月14日直接记入股东证券账户。
2、报告期内，公司根据中国证监会《上市公司股权激励管理办法（试行）》、证券证券交易所、中国证券登记结算有限责
任公司深圳分公司有关规则的规定，完成了本次限制性股票激励计划20,994,400股限制性股票授予登记工作。本次限制性股
票授予日为2016年3月11日，授予股份的上市日期为2016年5月11日。
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
√ 适用 □ 不适用
                                                                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
   本报告期内，公司实施了《2015年度利润分配预案》和限制性股票激励计划。期末股份总数增至2,044,969,122股，股份
变动对2015年及本报告期的基本每股收益和稀释每股收益的影响和本报告期末归属于公司普通股东的每股净资产的影响如
下：
   1、本报告期基本每股收益和稀释每股收益均为0.37元，同比上涨了37.04%；按2016年全年的普通股加权平均数重新计算，
2015年基本每股收益和稀释每股收益由2015年年报中披露的0.38元/股调整为0.27元/股；
   2、本报告期末归属于公司普通股股东的每股净资产为2.05元/股，比上年末的每股净资产2.46元/股下降了16.67%。
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
2、限售股份变动情况
√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                单位：股
                                       本期解除限售股 本期增加限售股
   股东名称         期初限售股数                                         期末限售股数        限售原因         解除限售日期
                                            数              数
北京华居天下网
                       145,376,744                  0      58,150,698       203,527,442 认购非公开发行锁定 2018 年 5 月 29 日
络技术有限公司
深圳众志联高投
资管理合伙企业          66,551,860                  0      26,620,744        93,172,604 认购非公开发行锁定 2018 年 5 月 29 日
（有限合伙）
                                                                                                            按照高管股份管
陈劲松                   1,056,157                  0      12,668,550        13,724,707 高管锁定股
                                                                                                            理的相关规定
邢柏静                   1,758,904                  0        703,562          2,462,466 认购非公开发行锁定 2018 年 5 月 29 日
袁鸿昌                   1,758,904                  0        703,562          2,462,466 认购非公开发行锁定 2018 年 5 月 29 日
王正宇                   1,758,904                  0        703,562          2,462,466 认购非公开发行锁定 2018 年 5 月 29 日
王伟                     1,758,904                  0        703,561          2,462,465 认购非公开发行锁定 2018 年 5 月 29 日
林蔚                     1,758,904                           703,561          2,462,465 认购非公开发行锁定 2018 年 5 月 29 日
滕柏松                   1,465,753                  0        586,301          2,052,054 认购非公开发行锁定 2018 年 5 月 29 日
王海晨                   1,465,753                  0        586,301          2,052,054 认购非公开发行锁定 2018 年 5 月 29 日
                                                                                                            按照高管股份管
李娜                       12,960                3,240           8,424          18,144 高管锁定股
                                                                                                            理的相关规定
                                                                                                            按照股权激励的
股权激励股份                       0                0      20,994,400        20,994,400 股权激励限售股
                                                                                                            相关规定
合计                   224,723,747               3,240    123,133,226       347,853,733         --                 --
                                                                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
√ 适用 □ 不适用
股票及其衍生证                             发行价格                                       获准上市交
                         发行日期                       发行数量         上市日期                       交易终止日期
     券名称                               （或利率）                                        易数量
股票类
限制性股票          2016 年 05 月 11 日   3.936 元/股    20,994,400 2016 年 05 月 11 日    20,994,400
可转换公司债券、分离交易的可转换公司债券、公司债类
其他衍生证券类
报告期内证券发行（不含优先股）情况的说明
     1、限制性股票激励计划的内部决策程序
   （1）公司于2016年2月5日分别召开了第三届董事会第四十五次会议和第三届监事会第三十三次会议审议通过《关于<深
圳世联行地产顾问股份有限公司限制性股票激励计划（草案）>及其摘要的议案》等相关议案，公司独立董事对此发表了独
立意见。
  （2）公司于2016年2月23日召开2016年第一次临时股东大会审议通过了《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司限制性
股票激励计划（草案）>及其摘要的议案》、《关于提请股东大会授权董事会办理公司限制性股票激励计划相关事宜的议案》。
董事会被授权确定限制性股票授予日及在公司及激励对象符合条件时向激励对象授予限制性股票并办理授予限制性股票所
必须的全部事宜。
   （3）根据公司2016年第一次临时股东大会的授权，公司于2016年3月13日召开第三届董事会第四十八次会议，审议通过
了《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象人数、授予数量的议案》，本次调整后，公司此次激励对象人数由468名变
更为441名，限制性股票总量由1571.25万股调整为1536.05万股。公司独立董事对上述议案发表了独立意见。
   （4）公司于2016年3月13日召开第三届董事会第四十八次会议审议通过了《关于向激励对象授予限制性股票的议案》，
公司独立董事对此发表了独立意见，认为激励对象主体资格合法有效，确定的授予日符合相关规定。
   （5）公司于2016年4月21日召开第三届董事会第五十次会议，审议通过了《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象、
授予数量及授予价格的议案》，本次调整后，公司此次激励对象人数由441名变更为402名，限制性股票总量由1536.05万股
调整为1499.60万股，公司2015年度权益分配方案已于2016年4月14日实施完毕，公司总股本变更为2,023,974,722股。根据《限
制性股票激励计划》的相关规定，本次股权激励计划授予的限制性股票数量由1,499.60万股调整为2,099.44万股，授予价格由
5.55元/股调整为3.936元/股。公司独立董事对上述议案发表了独立意见。
     2、验资情况
     信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）于2016年4月26出具了《关于深圳世联行地产顾问股份有限公司股权激励之限
制性股票的验资报告》（XYZH/2016SZA40645），对公司截至2016年4月25日止新增注册资本及实收资本（股本）情况进行
了审验，认为：截至2016年4月25日止，公司实际已收到朱敏、范莹、焦安平、王伟等402人缴纳的新增注册资本（实收资本）
合计人民币20,994,400.00元，新增实收资本占新增注册资本的100%。
 （1）朱敏、范莹、焦安平、王伟等402人实际缴纳新增出资额人民币82,633,958.40元，均以货币出资，分别于2016年4月
25 日前缴存公司在招商 银行 股份有限公司 罗湖支行 开立 的人民币存款 账户755903042310411账号内。其中注册资 本
20,994,400.00元，资本公积61,639,558.40元。
 （2）公司变更后的累计注册资本为人民币2,044,969,122.00元，累计实收资本为人民币2,044,969,122.00元。
     3、限制性股票授予登记情况
      报告期内，公司根据中国证监会《上市公司股权激励管理办法（试行）》、证券证券交易所、中国证券登记结算有限
责任公司深圳分公司有关规则的规定，完成了本次限制性股票激励计划20,994,400股限制性股票授予登记工作。本次限制性
                                                                     深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    股票授予日为2016年3月11日，授予股份的上市日期为2016年5月11日。
    2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
    √ 适用 □ 不适用
    1）截至本报告期末，公司总股本已经增至2,044,969,122股，较年初增长了41.45%，股东结构没有发生重大变化，世联中国
    持有本公司39.37%的股权，比年初减少0.41个百分点，但仍是公司最大股东。
    2）截至本报告期末，公司资产负债率为45.17%，较年初下降了5.57个百分点，主要是因为本报告期公司降低了借款、证券
    化的融资规模。
    3、现存的内部职工股情况
    □ 适用 √ 不适用
    三、股东和实际控制人情况
    1、公司股东数量及持股情况
                                                                                                                      单位：股
                                                                                                               年度报告披露日前上
                                            年度报告披露日                 报告期末表决权恢复的
报告期末普通股股                                                                                               一月末表决权恢复的
                                      72,710 前上一月末普通          68,356 优先股股东总数（如有）         0
东总数                                                                                                         优先股股东总数（如
                                            股股东总数                     （参见注 8）
                                                                                                               有）（参见注 8）
                                             持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
                                                                                      持有有限售 持有无限售           质押或冻结情况
                                                              报告期末持 报告期内增
           股东名称               股东性质       持股比例                             条件的股份 条件的股份
                                                                股数量   减变动情况                                 股份状态       数量
                                                                                         数量          数量
世联地产顾问（中国）有限公司   境外法人             39.37% 805,051,180                          0    805,051,180 质押          433,800,000
北京华居天下网络技术有限公司   境内非国有法人        9.95% 203,527,442                203,527,442               0
乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙
                               境内非国有法人        5.19% 106,069,161                          0    106,069,161 质押              3,000,000
企业（有限合伙）
深圳众志联高投资管理合伙企业
                               境内非国有法人        4.56% 93,172,604                  93,172,604               0 质押            39,950,000
（有限合伙）
全国社保基金一一七组合         其他                  1.83% 37,461,000                           0     37,461,000
中央汇金资产管理有限责任公司   国有法人              1.02% 20,767,320                           0     20,767,320
陈劲松                         境外自然人            0.89% 18,299,610 16,891,398       13,724,707      4,574,903
长城人寿保险股份有限公司－万
                               其他                  0.78% 15,868,849                           0     15,868,849
能－个险万能
中国工商银行股份有限公司－嘉
                               其他                  0.64% 13,060,298                           0     13,060,298
实新机遇灵活配置混合型发起式
                                                                     深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
证券投资基金
TEMASEK FULLERTON ALPHA
                                境外法人                0.62% 12,667,847                      0    12,667,847
PTE LTD
战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
                                                   无
的情况（如有）（参见注 3）
                                                   1、陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。公司控股股东世联地产顾问（中国）有限
                                                   公司与其他股东之间不存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办
上述股东关联关系或一致行动的说明                   法》规定的一致行动人。
                                                   2、公司前 10 名股东中未知相互之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动
                                                   信息披露管理办法》规定的一致行动人。
                                                   前 10 名无限售条件股东持股情况
                                                                                                                股份种类
                   股东名称                                 报告期末持有无限售条件股份数量
                                                                                                       股份种类            数量
世联地产顾问（中国）有限公司                                                           805,051,180 人民币普通股            805,051,180
乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙）                                           106,069,161 人民币普通股            106,069,161
全国社保基金一一七组合                                                                    37,461,000 人民币普通股           37,461,000
中央汇金资产管理有限责任公司                                                              20,767,320 人民币普通股           20,767,320
长城人寿保险股份有限公司－万能－个险万能                                                  15,868,849 人民币普通股           15,868,849
中国工商银行股份有限公司－嘉实新机遇灵活配置
                                                                                          13,060,298 人民币普通股           13,060,298
混合型发起式证券投资基金
TEMASEK FULLERTON ALPHA PTE LTD                                                           12,667,847 人民币普通股           12,667,847
中国光大银行股份有限公司－泓德优选成长混合型
                                                                                          11,551,601 人民币普通股           11,551,601
证券投资基金
太平人寿保险有限公司－分红－个险分红                                                      10,499,952 人民币普通股           10,499,952
南方基金－农业银行－南方中证金融资产管理计划                                               7,391,020 人民币普通股            7,391,020
中欧基金－农业银行－中欧中证金融资产管理计划                                               7,391,020 人民币普通股            7,391,020
博时基金－农业银行－博时中证金融资产管理计划                                               7,391,020 人民币普通股            7,391,020
嘉实基金－农业银行－嘉实中证金融资产管理计划                                               7,391,020 人民币普通股            7,391,020
广发基金－农业银行－广发中证金融资产管理计划                                               7,391,020 人民币普通股            7,391,020
易方达基金－农业银行－易方达中证金融资产管理
                                                                                           7,391,020 人民币普通股            7,391,020
计划
                                                   1、陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。公司控股股东世联地产顾问（中国）有限
前 10 名无限售流通股股东之间，以及前 10 名无限售
                                                   公司与其他股东之间不存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办
流通股股东和前 10 名股东之间关联关系或一致行动
                                                   法》规定的一致行动人。2、公司前 10 名无限售条件股东中未知相互之间是否存在关
的说明
                                                   联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
前 10 名普通股股东参与融资融券业务情况说明（如
                                                   无
有）（参见注 4）
                                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：外商控股
控股股东类型：法人
              控股股东名称           法定代表人/单位负责人           成立日期        组织机构代码    主要经营业务
世联地产顾问（中国）有限公司        陈劲松                     1992 年 06 月 23 日                  从事投资业务
控股股东报告期内控股和参股的其
                                    世联地产顾问（中国）有限公司持有 Fortune Hill Asia Limited93.1%的股权。
他境内外上市公司的股权情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人情况
实际控制人性质：境外自然人
实际控制人类型：自然人
  实际控制人姓名                             国籍                               是否取得其他国家或地区居留权
陈劲松                 中国                                             是
佟捷                   中国                                             是
                       1993 年创立本公司，现任本公司董事长，任期为 2016 年 9 月 8 日至 2019 年 9 月 9 日。目前兼任世
                       联中国董事，中国房地产业协会城市开发委员会副主任委员，建设部房地产估价与房地产经纪专家
                       委员会委员，中国房地产估价师与房地产经纪人学会资深会员、理事会顾问，中国城市房地产开发
主要职业及职务
                       商策略联盟主席，全联房地产商会理事，广东省房地产行业协会专家咨询委员会副主任委员，深圳
                       市法定图则委员会委员，阿拉善 SEE 生态协会终身会员，深圳市红树林湿地保护基金会发起人、副
                       理事长，上海中城联盟投资管理股份有限公司董事，青岛天泰房地产开发股份有限公司董事。
过去 10 年曾控股的
                       无
境内外上市公司情况
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
                                                    深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、其他持股在 10%以上的法人股东
□ 适用 √ 不适用
5、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□ 适用 √ 不适用
                                         深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                           第七节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
                                                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                      第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
                     任职                                                               期初持股数 本期增持股份 本期减持股份 其他增减变动 期末持股数
  姓名        职务           性别     年龄      任期起始日期        任期终止日期
                     状态                                                                 （股）       数量（股）       数量（股）       （股）       （股）
陈劲松   董事长      现任   男             52 2007 年 08 月 21 日 2019 年 09 月 07 日 288,922,150 131,896,974                        0            0 420,819,124
         董事、总
朱敏                 现任   女             47 2007 年 08 月 21 日 2019 年 09 月 07 日    39,931,116     17,372,446                   0   1,400,000    57,303,562
         经理
         董事、副
范莹                 现任   女             41 2015 年 08 月 13 日 2019 年 09 月 07 日              0                0                0      98,000       98,000
         总经理
姜汝祥   董事        任免   男             51 2013 年 03 月 27 日 2016 年 09 月 08 日              0                0                0            0
莫天全   董事        任免   男             53 2012 年 05 月 04 日 2016 年 09 月 08 日 145,376,744                   0                0   58,150,698 203,527,442
邰宏伟   董事        任免   男             50 2013 年 09 月 12 日 2016 年 09 月 08 日              0                0                0            0
陈杰平   独立董事 现任      男             63 2013 年 09 月 12 日 2019 年 09 月 07 日              0                0                0            0
但斌     独立董事 现任      男             50 2012 年 08 月 23 日 2019 年 09 月 07 日              0                0                0            0
张炯     独立董事 任免      男             46 2010 年 09 月 15 日 2016 年 09 月 08 日              0                0                0            0
         监事会主
滕柏松               现任   男             53 2007 年 08 月 21 日 2019 年 09 月 07 日     1,465,753        586,301                   0            0    2,052,054
         席
范雯     监事        现任   女             41 2007 年 08 月 21 日 2019 年 09 月 07 日              0                0                0            0
李娜     监事        任免   女             39 2013 年 09 月 12 日 2016 年 09 月 08 日        12,960          5,184                                0      18,144
王伟     副总经理 现任      女             46 2010 年 01 月 01 日 2019 年 09 月 07 日     1,758,904        849,161                   0     145,600     2,608,065
王正宇   副总经理 现任      男             42 2013 年 03 月 30 日 2019 年 09 月 07 日     1,758,904        703,562                   0            0    2,462,466
         副总经
袁鸿昌               现任   男             45 2013 年 09 月 12 日 2019 年 09 月 07 日     1,758,904        703,562                   0            0    2,462,466
         理、董秘
焦安平   副总经理 现任      男             43 2015 年 07 月 20 日 2019 年 09 月 07 日              0       168,000                   0     168,000      168,000
王海晨   财务总监 现任      男             42 2010 年 09 月 15 日 2019 年 09 月 07 日     1,465,753        586,301                   0            0    2,052,054
林蔚     副总经理 离任      女             47 2010 年 09 月 15 日 2016 年 06 月 20 日     1,767,328        706,931                   0            0    2,474,259
任克雷   董事        现任   男             66 2016 年 09 月 08 日 2019 年 09 月 07 日              0                0                0            0
郑伟鹤   董事        现任   男             50 2016 年 09 月 08 日 2019 年 09 月 07 日       457,143                 0                0            0     640,000
钟清宇   董事        现任   女             53 2016 年 09 月 08 日 2019 年 09 月 07 日              0                0                0            0
傅曦林   董事        现任   男             44 2016 年 09 月 08 日 2019 年 09 月 07 日              0                0                0            0
季如进   监事        现任   男             66 2016 年 09 月 08 日 2019 年 09 月 07 日              0                0                0            0
合计          --      --         --   --              --                  --            484,675,659 153,578,422                  0 59,962,298 696,685,636
                                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
 姓名     担任的职务      类型                   日期                                 原因
林蔚      副总经理     解聘         2016 年 06 月 20 日         工作调整，目前担任世联君汇总经理。
姜汝祥 董事            任期满离任   2016 年 09 月 08 日         任期满离任
莫天全 董事            任期满离任   2016 年 09 月 08 日         任期满离任
邰宏伟 董事            任期满离任   2016 年 09 月 08 日         任期满离任
张炯      董事         任期满离任   2016 年 09 月 08 日         任期满离任
李娜      董事         任期满离任   2016 年 09 月 08 日         任期满离任
三、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
1、董事主要工作经历
       陈劲松先生，中国国籍，持有香港永久性居民身份证，1964年1月8日生，同济大学硕士研究生学历，现任本公司董事
长，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。目前兼任世联中国董事，中国房地产业协会城市开发委员会副主任委员，建设部
房地产估价与房地产经纪专家委员会委员，中国房地产估价师与房地产经纪人学会资深会员、理事会顾问，中国城市房地产
开发商策略联盟主席，全联房地产商会理事，广东省房地产行业协会专家咨询委员会副主任委员，深圳市深商联合会会董、
深圳市法定图则委员会委员，阿拉善SEE生态协会终身会员，深圳市红树林湿地保护基金会发起人、副理事长，上海中城联
盟投资管理股份有限公司董事，青岛天泰房地产开发股份有限公司董事。
       朱敏女士，中国国籍，拥有香港居民身份证，1969年5月11日生，清华大学EMBA学历。1999年加入世联行，历任世联
行代理事业部总经理、世联行副总经理；现任本公司董事、总经理，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。
       范莹女士，中国国籍，拥有香港居民身份证，1975年10月21日生，香港科技大学EMBA和重庆大学硕士研究生学历。
2000年加入世联行，历任代理事业部策划项目经理、顾问事业部技术总监、公司战略投资中心总经理、研发中心总经理，现
任公司董事、副总经理，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。
       任克雷先生，中国国籍，无境外居留权，1950年出生，毕业于北京大学经济系，本科学历。任何香凝美术馆馆长、深
圳市设计联合会会长、深圳市设计与艺术联盟主席，现任本公司董事，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。
       郑伟鹤先生，中国国籍，1966年3月3日生，北大光华管理学院EMBA和南开大学法学硕士研究生学历，曾任本公司董
事。2000年6月至今，任深圳市同创伟业创业投资有限公司董事长。2010年12月至今，任深圳同创伟业资产管理股份有限公
司董事长。现任本公司董事，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。
       钟清宇女士，中国香港特区永久居民，于1963年12月10日出生于中国台湾，夏威夷大学MBA及台湾交通大学管理咨询
系统硕士研究生学历。自2012年起担任平安信托投资管理的外部顾问，协助被投资公司解决战略、绩效和领导力方面的议题。
钟女士曾是麦肯锡顾问，目前是誉实管理顾问公司的负责人，为许多中国企业提供战略与领导力培训及一对一高管教练，同
时也与麦肯锡和香港科技大学EMBA长期合作，提供工作坊和教练等定制服务。现任本公司董事，任期为2016年9月8日至2019
年9月7日。
       傅曦林先生，中国国籍、无境外永久居住权，1972年8月8日生，武汉大学法学博士，持有深沪两市董事会秘书资格、
证券业从业资格、独立董事资格证书。傅曦林主要从事重组、私募、基金、上市、并购等资本业务领域的诉讼和非诉讼业务，
拥有十余年资本市场实务经验。曾任江苏三山实业股份有限公司董事会秘书、中国平安保险（集团）股份有限公司董事会秘
书、深圳国际高新技术产权交易所法律与监管部总经理、汉唐证券有限公司风险控制总部副总经理，曾兼任深圳市朗科科技
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
股份有限公司独立董事。现任广东华商律师事务所高级合伙人、律师，兼任深圳国际仲裁院仲裁员、红塔红土基金管理公司
独立董事。现任本公司独立董事，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。
     但斌先生，中国国籍，持有香港居民身份证，1967年1月2日生，中欧国际工商学院工商管理硕士和中国人民大学法学
硕士。2004年至今，深圳市东方港湾投资管理有限公司总经理、董事长。现任本公司独立董事，任期为2016年9月8日至2019
年9月7日。
     陈杰平先生，中国国籍，持有香港永久性居民身份证，1953年8月20日生，美国休斯顿大学商学院工商管理博士。2008
年8月至今，中欧国际工商学院会计学教授，副教务长，EMBA课程主任。任上海拉夏贝尔服饰股份有限公司、卓智控股有
限公司及金茂（中国）投资控股有限公司的独立董事。现任本公司独立董事，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。
2、监事主要工作经历
     滕柏松先生，中国国籍，无境外居留权，1963年9月25日生，本科学历。2001年加入世联行，历任世联行代理部总经理
助理、代理部副总经理、本公司总经理助理、监事；现任本公司监事会主席，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。
     季如进先生，中国国籍，无境外居留权，1950年9月出生，1982年毕业于同济大学测量系，1987年获清华大学土木工程
系（工程测量）硕士。曾任清华大学教授，清华大学房地产研究所副所长。1991年至1995年间，作为学者先后访问了圣彼得
堡国立技术大学、莫斯科建工学院和英国曼彻斯特理工大学。曾获第五届薛暮桥价格研究奖、“全国优秀教师”等奖项。拥有
中国注册房地产估价师，土地评估师专业资质。现任中国土地估价师协会常务理事，中国房地产估价师学会常务理事。现任
本公司监事，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。
     范雯女士，中国国籍，无境外居留权，1975年8月7日生，本科学历。1997年9月加盟世联行，历任代理部销售代表、代
理部项目经理、代理部高级项目经理，代理部销售总监、集团营业部总监等职位，现担任公司广州事业部副总经理。现任本
公司监事，任期为2016年9月8日至2019年9月7日。
3、高级管理人员主要工作经历
     朱敏女士，公司总经理，简历同上。
     范莹女士，公司副总经理，简历同上。
     王伟女士，中国国籍，无境外居留权，1970年5月4日生，毕业于天津大学，通过中欧工商管理学院EDP。2000年加入
世联行，历任深圳公司代理事业部销售管理部总监；深圳公司事业部营销总监、总经理；深圳区域副总经理、集团代理事业
部副总经理。现任公司副总经理，任期为2016年9月9日至2019年9月8日。
     王正宇先生，中国国籍，无境外居留权，1974年8月24日生，中国人民大学本科毕业，获清华大学EMBA。1999年加入
世联行，历任北京世联常务副总经理、环渤海代理业务中心总经理、北京世联总经理及华北区域总经理。现任本公司副总经
理，任期为2016年9月9日至2019年9月8日。
     袁鸿昌先生，中国国籍，无境外居留权，1971年3月24日生，清华大学本科及研究生毕业，获中欧EMBA。拥有中国注
册土地估价师、注册房地产经纪人专业资质。2001年加入世联行，历任华东区域副总经理、上海世联总经理、华东区域总经
理。现任公司副总经理、董事会秘书，任期为2016年9月9日至2019年9月8日。
     焦安平先生，中国国籍，无境外居留权，1973年7月6日生，新疆工学院本科学历。2004 年加入世联行，历任顾问部项
目经理、区域总监、厦门公司总经理、厦门直辖地区总经理。现任本公司副总经理，任期为2016年9月9日至2019年9月8日。
     王海晨先生，中国国籍，拥有香港居民身份证，1974年10月1日生，复旦大学硕士研究生学历。拥有中国注册会计师、
中国注册税务师及会计从业资格；2008 年加盟世联行，历任财务管理中心总经理。现任本公司财务总监，任期为2016年9
月9日至2019年9月8日。
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
                                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
任职人员                                                                                       在股东单位是否领取报
               股东单位名称       在股东单位担任的职务        任期起始日期      任期终止日期
   姓名                                                                                                酬津贴
陈劲松     世联中国               董事                   2012 年 06 月 23 日                   否
朱敏       众志联高               普通合伙人             2014 年 07 月 23 日                   否
           深圳市同创伟业创业
郑伟鹤                            董事长                 2000 年 06 月 26 日                   否
           投资有限公司
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                在其他单位
任职人员                                            在其他单位担任的
                          其他单位名称                                       任期起始日期      任期终止日期     是否领取报
   姓名                                                       职务
                                                                                                                     酬津贴
陈劲松     青岛天泰房地产开发股份有限公司           董事                2013 年 06 月 29 日 2017 年 01 月 27 日 是
陈劲松     上海中城联盟投资管理股份有限公司         董事                2013 年 01 月 01 日 2018 年 12 月 31 日 是
朱敏       深圳众志联高投资管理合伙企业（有限合伙）执行事务合伙人       2014 年 03 月 21 日                     否
张炯       广东信达律师事务所                       合伙人                                                      是
莫天全     搜房控股有限公司                         董事长              1999 年 06 月 08 日                     是
莫天全     顺昌集团有限公司                         董事                2006 年 05 月 12 日                     是
莫天全     涛石股权投资管理公司                     董事                2010 年 01 月 21 日                     否
邰宏伟     麻省理工斯隆管理评论                     理事                2014 年 04 月 01 日
姜汝祥     北京锡恩管理顾问有限公司                 董事长              2001 年 05 月 22 日                     是
姜汝祥     北京锡恩投资管理有限公司                 董事长              2011 年 02 月 25 日                     是
姜汝祥     北京阿拉大大信息科技有限公司             董事长              2014 年 09 月 15 日                     是
但斌       深圳东方港湾投资管理股份有限公司         董事长、总经理      2004 年 04 月 01 日                     是
陈杰平     上海天玑科技股份有限公司                 独立董事            2009 年 06 月 01 日 2015 年 09 月 15 日 是
陈杰平     卓智控股有限公司                         独立董事            2014 年 07 月 21 日 2017 年 07 月 20 日 是
陈杰平     金茂投资                                 独立董事            2014 年 08 月 25 日 2017 年 03 月 24 日 是
陈杰平     中银国际证券有限公司                     独立董事            2008 年 12 月 18 日 2015 年 10 月 08 日 是
任克雷     深圳市海王生物工程股份有限公司           独立董事            2014 年 06 月 18 日 2019 年 09 月 18 日 是
郑伟鹤     深圳同创伟业资产管理股份有限公司         董事长              2010 年 12 月 27 日                     是
钟清宇     誉实顾问有限公司                         董事长                                                      是
傅曦林     广东华商律师事务所                       高级合伙人          2008 年 06 月 12 日                     是
傅曦林     深圳国际仲裁院                           仲裁员              2012 年 12 月 01 日 2018 年 11 月 30 日 是
傅曦林     红塔红土基金管理有限公司                 独立董事            2015 年 10 月 13 日 2018 年 10 月 13 日 是
季如进     中国房地产估价师学会                     常务理事                                                    否
季如进     中国土地估价师协会                       常务理事                                                    否
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
√ 适用 □ 不适用
2014年4月18日，公司收到深圳证券交易所《关于对深圳世联行地产顾问股份有限公司监事李娜违规买卖股票的监管函》（中
小板监管函［2014］第55号），该《监管函》指出，公司监事李娜在公司定期报告披露前30日内，于2014年4月16日买入公
司股票8,000股，交易金额为人民币138,230元。该行为违反了深圳证券交易所《股票上市规则（2012年修订）》第3.1.8条和
《中小企业板上市公司规范运作指引》第3.8.16条的规定。
四、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序：公司董事、监事与高级管理人员的报酬由董事会进行薪酬议案审核、股东大
会决定；在公司担任工作职务的董事、监事、高级管理人员薪酬由公司支付。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据：董事与监事报酬依据公司经营目标达成情况、职责履行情况及行业标准综合确
定，高级管理人员报酬根据公司经营目标达成情况、职责履行情况及年度绩效完成情况综合确定。
董事、监事、高级管理人员报酬的实际支付情况：董事、监事、高级管理人员的薪酬根据确定的薪酬标准支付。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
                                                                                                   单位：万元
   姓名          职务      性别   年龄    任职状态      从公司获得的税前报酬总额    是否在公司关联方获取报酬
陈劲松    董事长          男         52 现任                                 281.94 否
朱敏      董事、总经理    女         47 现任                                 794.62 否
范莹      董事、副总经理 女          41 现任                                 187.13 否
姜汝祥    董事            男         51 离任                                  10.61 否
莫天全    董事            男         53 离任                                  10.61 否
邰宏伟    董事            男         50 离任                                   10.5 否
陈杰平    独立董事        男         63 现任                                  16.25 否
但斌      独立董事        男         50 现任                                  16.39 否
张炯      独立董事        男         46 离任                                  10.61 否
滕柏松    监事会主席      男         53 现任                                 120.12 否
范雯      监事            女         41 现任                                 150.71 否
李娜      监事            女         39 离任                                       2是
王伟      副总经理        女         46 现任                                 431.44 否
王正宇    副总经理        男         42 现任                                 279.82 否
袁鸿昌    副总经理、董秘 男          45 现任                                 224.41 否
焦安平    副总经理        男         43 现任                                 330.62 否
王海晨    财务总监        男         42 现任                                  237.3 否
林蔚      副总经理        女         47 任免                                 298.27 否
任克雷    董事            男         66 现任                                   5.17 否
                                                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
郑伟鹤    董事                     男                  50 现任                                                  5.17 是
钟清宇    董事                     女                  53 现任                                                  5.12 否
傅曦林    董事                     男                  44 现任                                                  5.17 否
季如进    监事                     男                  66 现任                                                         否
合计                   --               --        --                --                                      3,433.98                   --
公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                                             单位：股
                                                           报告期内                                                报告期新 限制性股
                            报告期内 报告期内                                报告期末 期初持有 本期已解                                     期末持有
                                                           已行权股                                                授予限制 票的授予
   姓名         职务        可行权股 已行权股                                市价（元/ 限制性股 锁股份数                                    限制性股
                                                           数行权价                                                性股票数 价格（元/
                              数             数                                股）          票数量       量                                 票数量
                                                           格（元/股）                                                  量       股）
           董事、总经
朱敏                                    0              0                 0            7.6             0        0 1,400,000         3.936 1,400,000
           理
           董事、副总
范莹                                    0              0                 0            7.6             0        0        98,000     3.936       98,000
           经理
王伟       副总经理                     0              0                 0            7.6             0        0       145,600     3.936      145,600
焦安平     副总经理                     0              0                 0            7.6             0        0       168,000     3.936      168,000
合计             --                     0              0       --               --                    0        0 1,811,600        --        1,811,600
五、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
母公司在职员工的数量（人）                                                                                                                      1,519
主要子公司在职员工的数量（人）                                                                                                                 23,387
在职员工的数量合计（人）                                                                                                                       24,906
当期领取薪酬员工总人数（人）                                                                                                                   22,066
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人）
                                                                             专业构成
                            专业构成类别                                                                  专业构成人数（人）
策划类                                                                                                                                          2,985
顾问类
经营管理类
客户类
销售类                                                                                                                                         14,497
业务支持类                                                                                                                                      1,912
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
职能类                                                                                                  1,243
物业项目类                                                                                              2,681
金融类
合计                                                                                                   24,906
教育程度
教育程度类别                                           数量（人）
博士
硕士
本科                                                                                                    7,263
中专                                                                                                   11,915
高中及以下                                                                                              5,215
合计                                                                                                   24,906
2、薪酬政策
   公司根据员工的岗位价值贡献、个人绩效、个人技能及市场薪酬水平确定员工的合理报酬，有效吸引、保留和激励员工，
紧密地将公司业绩、员工个人业绩与员工个人薪酬回报联系在一起，从而提升公司整体业务水平。员工的薪酬一般由固定工
资、浮动工资、工作性补贴构成。固定工资基于员工岗位与职级确定，浮动工资结合公司、部门及个人的业绩绩效表现给予
激励，对于不同岗位的员工，公司给予不同种类与不同金额的各类津贴。
3、培训计划
       公司以员工专业成长和素质能力培养为目标，结合公司战略及发展需要，构建了以新员工入职培训、岗位专业提升培
训、管理培训、领导力建设为体系的学习路径图，通过分阶段、多样化的学习方式，帮助员工明确职业前景，找到自我成长
方向和途径。
       公司根据岗位特点，制定了完整的内部选拔、考核、培养和激励机制，为优秀的员工提供上升通道，实现自我价值追
求。
    为提高公司管理效能，公司在自主开发课程的基础上，甄选外部优秀课程，针对性提升管理人员综合素质及经营能力，
为公司可持续发展提供人才保障。
4、劳务外包情况
□ 适用 √ 不适用
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                         第九节 公司治理
一、公司治理的基本状况
   报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和《深圳证券交易所股票上市规则》等相关
法律、法规的规定，不断完善公司法人治理结构，建立健全内部管理和控制制度，规范公司运作，加强信息披露，进一步提
高公司治理水平。
    截至报告期末，公司治理的实际状况符合前述法律法规及深圳证券交易所、中国证监会发布的有关上市公司治理的规范
性文件。具体情况如下：
1、股东与股东大会
    报告期内，公司召开了6次股东大会，会议的召集、召开、表决程序符合《公司章程》及《股东大会议事规则》等规定，
会议充分预留了股东发言和提问的时间，确保全体股东享有平等地位，充分行使自己的权力，不存在损害中小股东利益的情
形。报告期内的股东大会均由董事会召集召开，召开和表决程序均合法。
2、控股股东与上市公司的关系
    报告期内公司控股股东能严格规范自己的行为，没有超越公司股东大会直接或间接干预公司决策和经营活动的行为。继
续保持与本公司在业务、人员、资产、机构、财务方面完全独立，各自独立核算、独立纳税、独立承担责任和风险。
3、董事与董事会
    报告期内，公司董事会成员9人，其中独立董事3人，公司董事会人数和人员构成符合法律、法规和《公司章程》的要求。
2016年度公司召开董事会19次，会议的召集、召开和表决程序规范。公司全体董事能够按照《董事会议事规则》、《中小企
业板上市公司董事行为指引》等的要求认真履行董事诚实守信、勤勉尽责的义务，认真出席董事会和股东大会，积极参加相
关知识的培训，熟悉有关法律法规。独立董事能够不受影响地独立履行职责，并对公司治理提出具体的建议。公司董事会下
设战略、审计、提名、薪酬与考核四个专门委员会，对董事会负责。战略委员会主要探讨公司各业务的发展规划；审计委员
会提出内部审计和内部控制的相关意见；提名委员会审查董事、监事及高管任职资格并提出建议；薪酬与考核委员会讨论决
定公司董事、监事及高管的薪酬方案。
4、监事与监事会
    报告期内，公司监事会成员3人，其中1人为职工代表，监事会的人数及构成符合法律、法规的要求。公司监事会依据《公
司章程》、《监事会议事规则》等法律法规认真履行自己的职责，出席了股东大会，列席了历次董事会；按规定的程序召开
监事会，对公司重大事项、财务状况、董事和高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督，维护公司及股东的合法权益。
5、关于绩效评价与激励约束机制
    公司正逐步建立和完善公正、透明的董事、监事和高级管理人员的绩效评价标准和激励约束机制。目前公司已对董事长
及高管人员建立了绩效考核体系。公司高管人员的聘任公开、透明，符合法律法规的规定。
6、利益相关者
    公司充分尊重和维护利益相关者的合法权益，实现社会、股东、公司、员工等各方面利益的协调平衡，诚信对待供应商
和客户，认真培养每一位员工，坚持与利益相关者互利共赢的原则，共同推动公司持续、健康、快速发展。公司没有因部分
改制等原因存在同业竞争和关联交易问题。
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
7、信息披露与透明度
    公司根据最新修订的《信息披露管理制度》，严格按照有关法律法规和《信息披露管理制度》的规定，加强信息披露事
务管理，履行信息披露义务。公司指定董事会秘书为公司信息披露管理负责人，并指定《证券时报》、《中国证券报》、《上
海证券报》和巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）为公司信息披露的报纸和网站。公司真实、准确、完整、及时地披露信息，
确保所有投资者公平地获取公司信息。
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件是否存在重大差异
□ 是 √ 否
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
    公司自上市以来，注意规范与控股股东世联中国之间的关系，建立健全各项管理制度。目前，公司在业务、资产、人员、
财务、机构方面均独立于控股股东，具有独立完整的业务体系，具备独立面向市场自主经营的能力，完全独立运作、自主经
营，独立承担责任和风险。公司不存在向大股东、实际控制人提供未公开信息等非规范治理情况。
    1、业务独立
    公司拥有独立完整的业务体系，能够面向市场独立经营，独立核算和决策，独立承担责任与风险，未受到公司控股股东
的干涉、控制，未与公司控股股东及其控制的其他企业之间存在关联关系而使公司经营自主权的完整性、独立性受到不良影
响。
    2、人员独立
    公司董事、监事及高级管理人员均严格按照《公司法》、《公司章程》规定的条件和程序产生，控股股东没有干预公司
董事会和股东大会已经作出的人事任免决定。公司总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书等高级管理人员均专职在本
公司领取报酬，未在控股股东单位领取报酬和担任除董事以外的其他任何职务。
    3、资产独立
    公司与控股股东产权关系明晰，拥有独立的采购系统、销售系统、信息系统及商标使用权等无形资产。公司控股股东、
实际控制人没有占用公司的资金、资产及其他资源。
    4、机构独立
    公司设有健全的组织机构体系，公司股东大会、董事会、监事会、经营层及各职能部门均独立运作，并制定了相应的内
部管理及控制制度；公司销售、人事、行政、财务等所有机构与控股股东完全分开，不存在与控股股东单位之间机构重叠、
彼此从属的情形。
       5、财务独立
       公司下设财务部，并有专职财务人员。建立了独立规范的会计核算体系和财务管理制度。公司独立在银行开立账户，不
存在资金或资产被股东或其他企业任意占用的情况；公司作为独立纳税人，依法独立纳税，不存在与股东混合纳税情况；不
存在控股股东干预本公司资金使用的情况。
三、同业竞争情况
□ 适用 √ 不适用
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
    会议届次          会议类型     投资者参与比例      召开日期            披露日期                 披露索引
                                                                                            详见披露在《证券时报》、
                                                                                            《中国证券报》、《上海证券
2016 年第一次临时                                                                           报》、巨潮资讯网的《2016
                    临时股东大会         50.6909% 2016 年 02 月 23 日 2016 年 02 月 24 日
股东大会                                                                                    年第一次临时股东大会决
                                                                                            议公告》，公告编号为：
                                                                                            2016-014。
                                                                                            详见披露在《证券时报》、
                                                                                            《中国证券报》、《上海证券
2015 年度股东大会 年度股东大会           50.5501% 2016 年 03 月 22 日 2016 年 03 月 23 日 报》、巨潮资讯网的《2015
                                                                                            年度股东大会决议公告》，
                                                                                            公告编号为：2016-034。
                                                                                            详见披露在《证券时报》、
                                                                                            《中国证券报》、《上海证券
2016 年第二次临时                                                                           报》、巨潮资讯网的《2016
                    临时股东大会         50.2418% 2016 年 06 月 14 日 2016 年 06 月 15 日
股东大会                                                                                    年第二次临时股东大会决
                                                                                            议公告》，公告编号为：
                                                                                            2016-076。
                                                                                            详见披露在《证券时报》、
                                                                                            《中国证券报》、《上海证券
2016 年第三次临时                                                                           报》、巨潮资讯网的《2016
                    临时股东大会         50.5505% 2016 年 07 月 27 日 2016 年 07 月 28 日
股东大会                                                                                    年第三次临时股东大会决
                                                                                            议公告》，公告编号为：
                                                                                            2016—098。
                                                                                            详见披露在《证券时报》、
                                                                                            《中国证券报》、《上海证券
2016 年第四次临时                                                                           报》、巨潮资讯网的《2016
                    临时股东大会         50.5400% 2016 年 09 月 08 日 2016 年 09 月 09 日
股东大会                                                                                    年第四次临时股东大会决
                                                                                            议公告》，公告编号为：
                                                                                            2016—110。
                                                                                            详见披露在《证券时报》、
                                                                                            《中国证券报》、《上海证券
2016 年第五次临时                                                                           报》、巨潮资讯网的《2016
                    临时股东大会         45.9837% 2016 年 10 月 17 日 2016 年 10 月 18 日
股东大会                                                                                    年第五次临时股东大会决
                                                                                            议公告》，公告编号为：
                                                                                            2016—121 。
                                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
五、报告期内独立董事履行职责的情况
1、独立董事出席董事会及股东大会的情况
                                                独立董事出席董事会情况
独立董事 本报告期应参加                                                                                 是否连续两次未
                                现场出席次数        以通讯方式参加次数   委托出席次数       缺席次数
   姓名       董事会次数                                                                                 亲自参加会议
张炯                       15                  10                    5                  0              0否
但斌                       19                  15                    4                  0              0否
陈杰平                     19                  14                    5                  0              0否
傅曦林                     4                   2                     2                  0              0否
独立董事列席股东大会次数
连续两次未亲自出席董事会的说明
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
独立董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。
3、独立董事履行职责的其他说明
独立董事对公司有关建议是否被采纳
√ 是 □ 否
独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
独立董事利用自己的专业优势，密切关注公司的经营情况，并利用召开董事会、股东大会的机会及其他时间，多次到公司现
场工作，通过现场工作深入了解公司的经营情况，积极与其他董事、监事、管理层沟通交流，及时掌握公司的经营动态，对
公司总体发展战略以及面临的市场形势提出建设性意见。
六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况
1、战略委员会
   报告期内，战略委员会召开了一次会议。对公司2015年发展情况进行了总结并对2016年发展作出策略部署。
2、审计委员会
   报告期内，审计委员会召开了六次会议。(1)会议讨论了2015年度内部控制、内部审计工作情况；制定了2016年度内部控
制、内部审计工作计划；讨论续聘会计师事务所事宜；针对2015年度外部审计工作进行总结汇报。(2)会议分别对2015年年
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
度、2016年第一季度、第二季度、第三季度内部审计工作进行汇报。(3)会议针对2016年度外部审计工作进行事前沟通。
3、提名委员会
   报告期内，提名委员会召开了一次会议，提名第四届董事会候选人。
七、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
八、高级管理人员的考评及激励情况
    高级管理人员实行年薪制，依据行业薪酬水平、经营效益、岗位职级等因素确定。2016年年初根据公
司经营战略和年度经营目标，结合高级管理人员的岗位职责，制定绩效考核目标。年终对高级管理人员的
履行职责情况和年度业绩完成情况进行绩效考核，并根据考评结果分配年度绩效薪酬。同时公司对当年度
业务发展突出，或业务创新经营突出的高级管理人员予以了特别奖励。
九、内部控制评价报告
1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□ 是 √ 否
2、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期          2017 年 03 月 28 日
                                      公告名称：《内部控制自我评价报告》；公告披露的网站名称：巨潮资讯网
内部控制评价报告全文披露索引
                                      (www.cninfo.com.cn)
纳入评价范围单位资产总额占公司合并
                                                                                                        93.40%
财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合并
                                                                                                        86.53%
财务报表营业收入的比例
                                                   缺陷认定标准
    类别                           财务报告                                         非财务报告
              财务报告重大缺陷的迹象包括： 公司董事、监事和高级管 非财务报告缺陷认定主要以缺陷对业务流程有效
              理人员的舞弊行为； 重述以前年度财务报表，以更正由于 性的影响程度、发生的可能性作判定。如果缺陷
              舞弊或错误导致的重大错报；注册会计师发现的却未被公司 发生的可能性较小，会降低工作效率或效果、或
定性标准      内部控制识别的当期财务报告中的重大错报；审计委员会和 加大效果的不确定性、或使之偏离预期目标为一
              审计部对公司的对外财务报告和财务报告内部控制监督无 般缺陷；如果缺陷发生的可能性较高，会显著降
              效。财务报告重要缺陷的迹象包括：未依照公认会计准则选 低工作效率或效果、或显著加大效果的不确定性、
              择和应用会计政策；对于非常规或特殊交易的账务处理没有 或使之显著偏离预期目标为重要缺陷；如果缺陷
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
             建立相应的控制机制或没有实施且没有相应的补偿性控制；发生的可能性高，会严重降低工作效率或效果、
             对于期末财务报告过程的控制存在一项或多项缺陷且不能 或严重加大效果的不确定性、或使之严重偏离预
             合理保证编制的财务报表达到真实、完整的目标。一般缺陷 期目标为重大缺陷。
             是指除上述重大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺陷。
                                                                 定量标准以税前利润、资产总额、营业收入作为
                                                                  衡量指标。①内部控制缺陷可能导致或导致的损
             定量标准以税前利润、资产总额、营业收入作为衡量指标。
                                                                  失与利润表相关的，以税前利润指标衡量。如果
             ①内部控制缺陷可能导致或导致的损失与利润表相关的，以
                                                                  该缺陷单独或连同其他缺陷可能导致的财务报告
             税前利润指标衡量。如果该缺陷单独或连同其他缺陷可能导
                                                                  错报金额小于税前利润的 5%，则认定为一般缺
             致的财务报告错报金额小于税前利润的 5%，则认定为一般
                                                                  陷；如果超过税前利润 5%，小于 10%认定为重要
             缺陷；如果超过税前利润 5%，小于 10%认定为重要缺陷；
                                                                  缺陷；如果超过税前利润 10%则认定为重大缺陷。
             如果超过税前利润 10%则认定为重大缺陷。②内部控制缺陷
                                                                  ②内部控制缺陷可能导致或导致的损失与资产管
             可能导致或导致的损失与资产管理相关的，以资产总额指标
                                                                  理相关的，以资产总额指标衡量。如果该缺陷单
             衡量。如果该缺陷单独或连同其他缺陷可能导致的财务报告
定量标准                                                          独或连同其他缺陷可能导致的财务报告错报金额
             错报金额小于资产总额的 0.5%，则认定为一般缺陷；如果
                                                                  小于资产总额的 0.5%，则认定为一般缺陷；如果
             超过资产总额 0.5%，小于 1%认定为重要缺陷；如果超过
                                                                  超过资产总额 0.5%，小于 1%认定为重要缺陷；
             资产总额 1%则认定为重大缺陷。 ③内部控制缺陷可能导
                                                                  如果超过资产总额 1%则认定为重大缺陷。③内部
             致或导致的损失与收入相关的，以收入总额指标衡量。如果
                                                                  控制缺陷可能导致或导致的损失与收入相关的，
             该缺陷单独或连同其他缺陷可能导致的财务报告错报金额
                                                                  以收入总额指标衡量。如果该缺陷单独或连同其
             小于收入总额的 1%，则认定为一般缺陷；如果超过收入总
                                                                  他缺陷可能导致的财务报告错报金额小于收入总
             额 1%，小于 2%认定为重要缺陷；如果超过收入总额 2%
                                                                  额的 1%，则认定为一般缺陷；如果超过收入总额
             则认定为重大缺陷。
                                                                  1%，小于 2%认定为重要缺陷；如果超过收入总
                                                                 额 2%则认定为重大缺陷。
财务报告重
大缺陷数量
（个）
非财务报告
重大缺陷数
量（个）
财务报告重
要缺陷数量
（个）
非财务报告
重要缺陷数
量（个）
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
十、内部控制审计报告或鉴证报告
内部控制鉴证报告
                                       内部控制鉴证报告中的审议意见段
审计师认为，世联行公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了世联行公司 2016 年 12 月
31 日的合并及母公司财务状况以及 2014 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
内控鉴证报告披露情况          披露
内部控制鉴证报告全文披露日期 2017 年 03 月 28 日
内部控制鉴证报告全文披露索引 公告名称：《内部控制鉴证报告》；公告披露的网站名称：巨潮资讯网(www.cninfo.com.cn)
内控鉴证报告意见类型          标准
非财务报告是否存在重大缺陷    否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制鉴证报告
□ 是 √ 否
会计师事务所出具的内部控制鉴证报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√ 是 □ 否
                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                 第十节 公司债券相关情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
否
                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                第十一节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型                                标准的无保留意见
审计报告签署日期                            2017 年 03 月 24 日
审计机构名称                                信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号                                XYZH/2017SZA40500
注册会计师姓名                              王建新    李颖
                                       审计报告正文
深圳世联行地产顾问股份有限公司全体股东：
    我们审计了后附的深圳世联行地产顾问股份有限公司（以下简称世联行公司）财务报表，包括2016
年12月31日的合并及母公司资产负债表，2016年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、
合并及母公司股东权益变动表以及财务报表附注。
   一、管理层对财务报表的责任
    编制和公允列报财务报表是世联行公司管理层的责任，这种责任包括：（1）按照企业会计准则
的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报
表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
   二、注册会计师的责任
    我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计
准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德守则，计划和执行审计
工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
    审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决
于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估
时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并
非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计
的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
    我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
  三、审计意见
    我们认为，世联行公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了世联
行公司2016年12月31日的合并及母公司财务状况以及2016年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
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二、财务报表
财务附注中报表的单位为：人民币元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳世联行地产顾问股份有限公司
                                            2016 年 12 月 31 日
                                                                                                      单位：元
                                   项目                                      期末余额           期初余额
流动资产：
    货币资金                                                               3,271,492,298.59   2,926,144,765.79
    结算备付金
    拆出资金
    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
    衍生金融资产
    应收票据                                                                 220,584,021.38    108,791,649.95
    应收账款                                                                 959,021,100.83    881,193,779.05
    预付款项                                                                 225,028,648.54     62,634,781.65
    应收保费
    应收分保账款
    应收分保合同准备金
    应收利息
    应收股利
    其他应收款                                                               305,825,802.21    169,073,485.84
    买入返售金融资产
    存货
    贷款                                                                   1,148,471,928.23   2,067,594,714.40
    划分为持有待售的资产
    一年内到期的非流动资产
    其他流动资产                                                              15,899,559.21
流动资产合计                                                               6,146,323,358.99   6,215,433,176.68
非流动资产：
    发放贷款及垫款
    可供出售金融资产                                                         546,059,457.55    258,881,500.00
    持有至到期投资
                                                         深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    长期应收款
    长期股权投资                                                             32,215,803.16     18,622,835.24
    投资性房地产                                                            112,746,045.25     91,981,982.57
    固定资产                                                                165,602,488.18    181,987,547.82
    在建工程
    工程物资
    固定资产清理
    生产性生物资产
    油气资产
    无形资产                                                                  4,720,590.05     51,613,637.71
    开发支出
    商誉                                                                    276,216,648.91    294,102,602.88
    长期待摊费用                                                             79,209,704.85     19,786,678.34
    递延所得税资产                                                          411,056,898.58    238,613,306.63
    其他非流动资产                                                           10,000,000.00     27,000,000.00
非流动资产合计                                                            1,637,827,636.53   1,182,590,091.19
资产总计                                                                  7,784,150,995.52   7,398,023,267.87
流动负债：
    短期借款                                                                480,000,000.00   1,176,000,000.00
    向中央银行借款
    吸收存款及同业存放
    拆入资金
    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
    衍生金融负债
    应付票据
    应付账款                                                                 24,297,747.03     27,081,650.05
    预收款项                                                                 72,974,776.85    104,450,044.46
    卖出回购金融资产款
    应付手续费及佣金
    应付职工薪酬                                                          1,030,565,162.54    690,846,553.99
    应交税费                                                                562,721,154.63    359,007,165.96
    应付利息                                                                 30,285,432.62     11,527,952.99
    应付股利                                                                 12,585,937.14      7,840,000.00
    其他应付款                                                            1,075,419,600.70    474,114,298.42
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    担保赔偿准备
    未到期责任准备金
    应付分保账款
    保险合同准备金
    代理买卖证券款
    代理承销证券款
    划分为持有待售的负债
    一年内到期的非流动负债
    其他流动负债                                      226,821,637.25    858,173,395.90
流动负债合计                                        3,515,671,448.76   3,709,041,061.77
非流动负债：
    长期借款
    应付债券
      其中：优先股
            永续债
    长期应付款                                                           44,840,000.00
    长期应付职工薪酬
    专项应付款
    预计负债
    递延收益                                             576,000.00
    递延所得税负债
    其他非流动负债
非流动负债合计                                           576,000.00      44,840,000.00
负债合计                                            3,516,247,448.76   3,753,881,061.77
所有者权益：
    股本                                            2,044,969,122.00   1,445,696,230.00
    其他权益工具
      其中：优先股
            永续债
    资本公积                                          579,532,033.28    915,390,729.14
    减：库存股                                         82,633,958.40
    其他综合收益                                         248,535.35          -17,802.78
    专项储备
    盈余公积                                          399,792,177.78    303,020,499.18
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    一般风险准备
    未分配利润                                                               1,246,835,643.76      885,779,463.75
归属于母公司所有者权益合计                                                   4,188,743,553.77     3,549,869,119.29
    少数股东权益                                                                79,159,992.99       94,273,086.81
所有者权益合计                                                               4,267,903,546.76     3,644,142,206.10
负债和所有者权益总计                                                         7,784,150,995.52     7,398,023,267.87
法定代表人：陈劲松                      主管会计工作负责人：王海晨                     会计机构负责人：欧志鹏
2、母公司资产负债表
                                                                                                          单位：元
                                 项目                                          期末余额              期初余额
流动资产：
    货币资金                                                                   1,808,618,794.72 1,933,232,760.06
    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
    衍生金融资产
    应收票据                                                                     10,392,987.89
    应收账款                                                                     55,295,066.67      67,850,531.09
    预付款项                                                                        583,799.55       2,599,580.19
    应收利息
    应收股利                                                                     24,248,862.31       8,160,000.00
    其他应收款                                                                 1,178,387,696.93    855,106,529.19
    存货
    划分为持有待售的资产
    一年内到期的非流动资产
    其他流动资产                                                                    784,325.62
流动资产合计                                                                   3,078,311,533.69 2,866,949,400.53
非流动资产：
    可供出售金融资产                                                            162,930,000.00     199,630,000.00
    持有至到期投资
    长期应收款
    长期股权投资                                                               1,340,580,534.04 1,227,219,677.08
    投资性房地产                                                                186,724,791.97     193,589,566.63
    固定资产                                                                     13,501,129.88      12,517,864.75
                                                         深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    在建工程
    工程物资
    固定资产清理
    生产性生物资产
    油气资产
    无形资产                                                                   1,239,906.12      3,928,682.39
    开发支出
    商誉
    长期待摊费用                                                               6,192,551.35      8,038,251.23
    递延所得税资产                                                            68,787,861.37    44,409,388.62
    其他非流动资产                                                            10,000,000.00    27,000,000.00
非流动资产合计                                                              1,789,956,774.73 1,716,333,430.70
资产总计                                                                    4,868,268,308.42 4,583,282,831.23
流动负债：
    短期借款                                                                 480,000,000.00   970,000,000.00
    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
    衍生金融负债
    应付票据
    应付账款                                                                   4,659,678.58    10,201,885.62
    预收款项                                                                   2,769,498.08    28,553,302.22
    应付职工薪酬                                                             231,624,079.32   166,739,899.19
    应交税费                                                                  97,692,871.31    36,722,931.48
    应付利息
    应付股利
    其他应付款                                                               558,802,553.80   318,716,846.16
    划分为持有待售的负债
    一年内到期的非流动负债
    其他流动负债
流动负债合计                                                                1,375,548,681.09 1,530,934,864.67
非流动负债：
    长期借款
    应付债券
      其中：优先股
             永续债
                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    长期应付款
    长期应付职工薪酬
    专项应付款
    预计负债
    递延收益
    递延所得税负债
    其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计                                                      1,375,548,681.09 1,530,934,864.67
所有者权益：
    股本                                                      2,044,969,122.00 1,445,696,230.00
    其他权益工具
      其中：优先股
             永续债
    资本公积                                                   740,191,621.02 1,011,178,040.86
    减：库存股                                                  82,633,958.40
    其他综合收益
    专项储备
    盈余公积                                                   399,792,177.78   303,020,499.18
    未分配利润                                                 390,400,664.93   292,453,196.52
所有者权益合计                                                3,492,719,627.33 3,052,347,966.56
负债和所有者权益总计                                          4,868,268,308.42 4,583,282,831.23
3、合并利润表
                                                                                       单位：元
                              项目                              本期发生额        上期发生额
一、营业总收入                                                 6,269,921,274.71 4,710,553,211.68
    其中：营业收入                                             6,269,921,274.71 4,710,553,211.68
           利息收入
           已赚保费
           手续费及佣金收入
二、营业总成本                                                 5,188,293,102.36 3,968,145,680.24
    其中：营业成本                                             4,524,906,744.22 3,177,827,624.20
           利息支出
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
          手续费及佣金支出
          退保金
          赔付支出净额
          提取保险合同准备金净额
          保单红利支出
          分保费用
          税金及附加                                                              114,062,751.43    267,791,435.83
          销售费用
          管理费用                                                                491,549,250.82    344,862,892.39
          财务费用                                                                 12,357,666.90     56,106,284.82
          资产减值损失                                                             45,416,688.99    121,557,443.00
    加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
    投资收益（损失以“－”号填列）                                             18,417,840.55      5,144,565.07
    其中：对联营企业和合营企业的投资收益                                        6,454,556.72       471,399.56
    汇兑收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列）                                               1,100,046,012.90   747,552,096.51
    加：营业外收入                                                                 16,763,938.68     10,582,457.88
    其中：非流动资产处置利得                                                      958,661.70         90,667.68
    减：营业外支出                                                                  2,756,690.26      3,587,731.91
    其中：非流动资产处置损失                                                      453,912.79       570,429.25
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）                                           1,114,053,261.32   754,546,822.48
    减：所得税费用                                                                331,158,022.16    210,538,952.48
五、净利润（净亏损以“－”号填列）                                                782,895,239.16    544,007,870.00
    归属于母公司所有者的净利润                                                    747,215,219.61    509,389,237.73
    少数股东损益                                                                   35,680,019.55     34,618,632.27
六、其他综合收益的税后净额                                                            274,196.56       -107,394.54
  归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额                                            266,338.13        -20,848.67
    （一）以后不能重分类进损益的其他综合收益
          1.重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动
          2.权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收益中享有的份额
    （二）以后将重分类进损益的其他综合收益                                            266,338.13        -20,848.67
          1.权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合收益中享有的份额
          2.可供出售金融资产公允价值变动损益
          3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
          4.现金流量套期损益的有效部分
          5.外币财务报表折算差额                                                       266,338.13       -20,848.67
          6.其他
  归属于少数股东的其他综合收益的税后净额                                                 7,858.43       -86,545.87
七、综合收益总额                                                                   783,169,435.72   543,900,475.46
    归属于母公司所有者的综合收益总额                                               747,481,557.74   509,368,389.06
    归属于少数股东的综合收益总额                                                    35,687,877.98    34,532,086.40
八、每股收益：
    （一）基本每股收益                                                                       0.37             0.27
    （二）稀释每股收益                                                                       0.37             0.27
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
法定代表人：陈劲松                        主管会计工作负责人：王海晨                    会计机构负责人：欧志鹏
4、母公司利润表
                                                                                                         单位：元
                                         项目                                       本期发生额      上期发生额
一、营业收入                                                                       756,414,163.34   559,921,544.79
    减：营业成本                                                                   366,054,929.01   367,942,919.90
    税金及附加                                                                  12,384,390.44    33,947,623.41
    销售费用
    管理费用                                                                   193,137,135.24   141,746,727.06
    财务费用                                                                    20,334,979.83    39,263,422.69
    资产减值损失                                                                  -531,377.02      364,350.28
    加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
    投资收益（损失以“－”号填列）                                             366,528,285.25   277,280,964.05
    其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列）                                                 531,562,391.09   253,937,465.50
    加：营业外收入                                                                     958,554.52     1,564,233.32
    其中：非流动资产处置利得                                                        40,189.23          109.80
    减：营业外支出                                                                   1,393,962.60      451,028.23
    其中：非流动资产处置损失                                                       146,368.57      281,813.93
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）                                             531,126,983.01   255,050,670.59
    减：所得税费用                                                                  47,268,590.00    -4,268,791.41
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
四、净利润（净亏损以“－”号填列）                                                483,858,393.01     259,319,462.00
五、其他综合收益的税后净额
    （一）以后不能重分类进损益的其他综合收益
          1.重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动
          2.权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收益中享有的份额
    （二）以后将重分类进损益的其他综合收益
          1.权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合收益中享有的份额
          2.可供出售金融资产公允价值变动损益
          3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
          4.现金流量套期损益的有效部分
          5.外币财务报表折算差额
          6.其他
六、综合收益总额                                                                  483,858,393.01     259,319,462.00
七、每股收益：
    （一）基本每股收益                                                                      0.24                 0.14
    （二）稀释每股收益                                                                      0.24                 0.14
5、合并现金流量表
                                                                                                           单位：元
                                     项目                                      本期发生额           上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
    销售商品、提供劳务收到的现金                                              6,209,153,762.92     4,414,588,390.23
    客户存款和同业存放款项净增加额
    向中央银行借款净增加额
    向其他金融机构拆入资金净增加额
    收到原保险合同保费取得的现金
    收到再保险业务现金净额
    保户储金及投资款净增加额
    处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产净增加额
    收取利息、手续费及佣金的现金
    拆入资金净增加额
    回购业务资金净增加额
    收到的税费返还
    收到其他与经营活动有关的现金                                              5,625,005,752.22     3,306,293,881.12
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
经营活动现金流入小计                                                       11,834,159,515.14   7,720,882,271.35
    购买商品、接受劳务支付的现金
    客户贷款及垫款净增加额
    存放中央银行和同业款项净增加额
    支付原保险合同赔付款项的现金
    支付利息、手续费及佣金的现金
    支付保单红利的现金
    支付给职工以及为职工支付的现金                                          2,620,981,326.50   2,110,873,494.93
    支付的各项税费                                                            689,193,645.57    437,530,454.99
    支付其他与经营活动有关的现金                                            6,229,673,598.33   4,721,880,245.78
经营活动现金流出小计                                                        9,539,848,570.40   7,270,284,195.70
经营活动产生的现金流量净额                                                  2,294,310,944.74    450,598,075.65
二、投资活动产生的现金流量：
    收回投资收到的现金                                                         90,302,925.00     20,579,667.88
    取得投资收益收到的现金                                                     17,797,025.14      3,643,497.63
    处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额                          1,649,500.47        407,019.85
    处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
    收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计                                                          109,749,450.61     24,630,185.36
    购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金                            140,292,124.89     30,275,361.83
    投资支付的现金                                                            394,546,084.56    178,961,420.39
    质押贷款净增加额
    取得子公司及其他营业单位支付的现金净额                                                       20,634,927.43
    支付其他与投资活动有关的现金                                                9,151,444.80
投资活动现金流出小计                                                          543,989,654.25    229,871,709.65
投资活动产生的现金流量净额                                                   -434,240,203.64   -205,241,524.29
三、筹资活动产生的现金流量：
    吸收投资收到的现金                                                         99,050,198.85   1,122,967,656.04
    其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金                                     16,416,240.45      1,950,000.00
    取得借款收到的现金                                                      1,094,941,257.26   1,303,163,925.61
    发行债券收到的现金
    收到其他与筹资活动有关的现金                                               36,467,439.04    815,896,988.04
筹资活动现金流入小计                                                        1,230,458,895.15   3,242,028,569.69
    偿还债务支付的现金                                                      1,781,775,992.48    653,711,099.79
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    分配股利、利润或偿付利息支付的现金                                        186,303,061.54      224,898,658.67
    其中：子公司支付给少数股东的股利、利润                                     51,444,885.17       26,203,230.31
    支付其他与筹资活动有关的现金                                              731,141,408.30      526,893,185.59
筹资活动现金流出小计                                                        2,699,220,462.32     1,405,502,944.05
筹资活动产生的现金流量净额                                                  -1,468,761,567.17    1,836,525,625.64
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                                               70,174.44           63,958.03
五、现金及现金等价物净增加额                                                  391,379,348.37     2,081,946,135.03
    加：期初现金及现金等价物余额                                            2,867,891,703.42      785,945,568.39
六、期末现金及现金等价物余额                                                3,259,271,051.79     2,867,891,703.42
6、母公司现金流量表
                                                                                                         单位：元
                                     项目                                       本期发生额         上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
    销售商品、提供劳务收到的现金                                                558,359,848.33    490,854,512.65
    收到的税费返还
    收到其他与经营活动有关的现金                                              5,126,622,152.41 3,946,100,734.21
经营活动现金流入小计                                                          5,684,982,000.74 4,436,955,246.86
    购买商品、接受劳务支付的现金
    支付给职工以及为职工支付的现金                                              327,087,591.95    312,493,167.48
    支付的各项税费                                                               49,145,053.31     41,605,201.76
    支付其他与经营活动有关的现金                                              5,159,746,851.02 3,940,331,963.41
经营活动现金流出小计                                                          5,535,979,496.28 4,294,430,332.65
经营活动产生的现金流量净额                                                      149,002,504.46    142,524,914.21
二、投资活动产生的现金流量：
    收回投资收到的现金                                                           77,194,795.00     26,730,000.00
    取得投资收益收到的现金                                                      336,294,627.94    267,890,964.05
    处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额                              161,081.75        100,726.11
    处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
    收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计                                                            413,650,504.69    294,721,690.16
    购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金                                8,737,146.81      8,000,421.08
    投资支付的现金                                                              161,255,137.12    398,609,071.00
    取得子公司及其他营业单位支付的现金净额                                                         41,932,400.00
                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计                                               169,992,283.93    448,541,892.08
投资活动产生的现金流量净额                                         243,658,220.76 -153,820,201.92
三、筹资活动产生的现金流量：
    吸收投资收到的现金                                              82,633,958.40 1,121,017,656.04
    取得借款收到的现金                                            1,085,000,000.00 1,020,000,000.00
    发行债券收到的现金
    收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计                                              1,167,633,958.40 2,141,017,656.04
    偿还债务支付的现金                                            1,575,000,000.00   449,200,000.00
    分配股利、利润或偿付利息支付的现金                             108,930,511.86    114,280,720.41
    支付其他与筹资活动有关的现金                                      1,178,137.10     1,450,573.36
筹资活动现金流出小计                                              1,685,108,648.96   564,931,293.77
筹资活动产生的现金流量净额                                         -517,474,690.56 1,576,086,362.27
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额                                       -124,813,965.34 1,564,791,074.56
    加：期初现金及现金等价物余额                                  1,933,232,760.06   368,441,685.50
六、期末现金及现金等价物余额                                      1,808,418,794.72 1,933,232,760.06
      深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
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                                                                                                                                     深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
            7、合并所有者权益变动表
            本期金额
                                                                                                                                                                                     单位：元
                                                                                                              本期
                                                                                 归属于母公司所有者权益
                 项目                              其他权益工具
                                                                                                    其他综合收 专项                       一般风                    少数股东权益 所有者权益合计
                                    股本          优先 永续           资本公积        减：库存股                          盈余公积                 未分配利润
                                                              其他                                      益        储备                    险准备
                                                  股    债
一、上年期末余额               1,445,696,230.00                      915,390,729.14                  -17,802.78          303,020,499.18            885,779,463.75    94,273,086.81 3,644,142,206.10
     加：会计政策变更
         前期差错更正
         同一控制下企业合并
         其他
二、本年期初余额               1,445,696,230.00                      915,390,729.14                  -17,802.78          303,020,499.18            885,779,463.75    94,273,086.81 3,644,142,206.10
三、本期增减变动金额（减少以
                                599,272,892.00                       -335,858,695.86 82,633,958.40 266,338.13             96,771,678.60            361,056,180.01   -15,113,093.82     623,761,340.66
“－”号填列）
（一）综合收益总额                                                                                  266,338.13                                     747,215,219.61    35,687,877.98     783,169,435.72
（二）所有者投入和减少资本       20,994,400.00                        11,108,399.34 82,633,958.40                                                                     5,389,850.51      -45,141,308.55
1．股东投入的普通股              20,994,400.00                        61,639,558.40 82,633,958.40                                                                    16,416,240.45      16,416,240.45
2．其他权益工具持有者投入资
本
3．股份支付计入所有者权益的
                                                                      14,341,116.96                                                                                                     14,341,116.96
金额
                                                                                                                                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
4．其他                                                              -64,872,276.02                                                                                 -11,026,389.94      -75,898,665.96
（三）利润分配                  231,311,396.80                                                                           96,771,678.60            -386,159,039.60   -56,190,822.31     -114,266,786.51
1．提取盈余公积                                                                                                          96,771,678.60             -96,771,678.60
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配     231,311,396.80                                                                                                    -289,139,246.00   -56,190,822.31     -114,018,671.51
4．其他                                                                                                                                               -248,115.00                         -248,115.00
（四）所有者权益内部结转        346,967,095.20                      -346,967,095.20
1．资本公积转增资本（或股本） 346,967,095.20                        -346,967,095.20
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额              2,044,969,122.00                      579,532,033.28 82,633,958.40 248,535.35             399,792,177.78        1,246,835,643.76      79,159,992.99 4,267,903,546.76
             上期金额
                                                                                                                                                                                     单位：元
                                                                                                               上期
                                                                                      归属于母公司所有者权益
              项目                                其他权益工具
                                                                                       减：库                  专项储                    一般风                       少数股东权益       所有者权益合计
                                     股本        优先 永续             资本公积                 其他综合收益                盈余公积                 未分配利润
                                                             其他                       存股                     备                      险准备
                                                 股    债
                                                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
一、上年期末余额                763,776,000.00   353,822,865.39           3,045.89    251,156,606.78         657,386,918.42    61,389,854.39    2,087,535,290.87
     加：会计政策变更
          前期差错更正
          同一控制下企业合并
          其他
二、本年期初余额                763,776,000.00   353,822,865.39           3,045.89    251,156,606.78         657,386,918.42    61,389,854.39    2,087,535,290.87
三、本期增减变动金额（减少以
                                681,920,230.00   561,567,863.75          -20,848.67    51,863,892.40         228,392,545.33    32,883,232.42    1,556,606,915.23
“－”号填列）
（一）综合收益总额                                                       -20,848.67                          509,389,237.73    34,532,086.40     543,900,475.46
（二）所有者投入和减少资本      223,654,630.00   836,527,223.75                                                                32,394,376.33    1,092,576,230.08
1．股东投入的普通股             223,654,630.00   894,373,026.04                                                                 1,950,000.00    1,119,977,656.04
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金
额
4．其他                                           -57,845,802.29                                                               30,444,376.33      -27,401,425.96
（三）利润分配                  183,306,240.00                                         51,863,892.40         -280,996,692.40   -34,043,230.31     -79,869,790.31
1．提取盈余公积                                                                        51,863,892.40          -51,863,892.40
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配     183,306,240.00                                                               -229,132,800.00   -34,043,230.31     -79,869,790.31
4．其他
（四）所有者权益内部结转        274,959,360.00   -274,959,360.00
1．资本公积转增资本（或股本）   274,959,360.00   -274,959,360.00
2．盈余公积转增资本（或股本）
                                                                                                                                     深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额               1,445,696,230.00                       915,390,729.14                   -17,802.78            303,020,499.18               885,779,463.75    94,273,086.81   3,644,142,206.10
             8、母公司所有者权益变动表
             本期金额
                                                                                                                                                                                      单位：元
                                                                                                                    本期
                   项目                                         其他权益工具                                               其他综 专项
                                             股本                                        资本公积         减：库存股                           盈余公积        未分配利润        所有者权益合计
                                                            优先股 永续债   其他                                           合收益 储备
一、上年期末余额                         1,445,696,230.00                              1,011,178,040.86                                       303,020,499.18   292,453,196.52 3,052,347,966.56
    加：会计政策变更
          前期差错更正
          其他
二、本年期初余额                         1,445,696,230.00                              1,011,178,040.86                                       303,020,499.18   292,453,196.52 3,052,347,966.56
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填
                                           599,272,892.00                              -270,986,419.84     82,633,958.40                       96,771,678.60     97,947,468.41     440,371,660.77
列）
（一）综合收益总额                                                                                                                                             483,858,393.01      483,858,393.01
（二）所有者投入和减少资本                  20,994,400.00                                75,980,675.36     82,633,958.40                                                            14,341,116.96
                                                                                                                       深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
1．股东投入的普通股                 20,994,400.00                            61,639,558.40    82,633,958.40                                                                0.00
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额                                              14,341,116.96                                                                        14,341,116.96
4．其他
（三）利润分配                     231,311,396.80                                                                            96,771,678.60   -385,910,924.60     -57,827,849.20
1．提取盈余公积                                                                                                              96,771,678.60    -96,771,678.60
2．对所有者（或股东）的分配        231,311,396.80                                                                                            -289,139,246.00     -57,827,849.20
3．其他
（四）所有者权益内部结转           346,967,095.20                           -346,967,095.20
1．资本公积转增资本（或股本）      346,967,095.20                           -346,967,095.20
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额                  2,044,969,122.00                          740,191,621.02    82,633,958.40                 399,792,177.78   390,400,664.93 3,492,719,627.33
             上期金额
                                                                                                                                                                    单位：元
                                                                                                      上期
                    项目                                 其他权益工具                           减：库 其他综合 专项
                                           股本                                   资本公积                                  盈余公积         未分配利润        所有者权益合计
                                                     优先股 永续债   其他                        存股        收益   储备
                                                                                深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
一、上年期末余额                             763,776,000.00   391,764,374.82        251,156,606.78   314,130,426.92    1,720,827,408.52
    加：会计政策变更
          前期差错更正
          其他
二、本年期初余额                             763,776,000.00   391,764,374.82        251,156,606.78   314,130,426.92    1,720,827,408.52
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）   681,920,230.00   619,413,666.04         51,863,892.40    -21,677,230.40   1,331,520,558.04
（一）综合收益总额                                                                                   259,319,462.00     259,319,462.00
（二）所有者投入和减少资本                   223,654,630.00   894,373,026.04                                           1,118,027,656.04
1．股东投入的普通股                          223,654,630.00   894,373,026.04                                           1,118,027,656.04
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配                               183,306,240.00                          51,863,892.40   -280,996,692.40     -45,826,560.00
1．提取盈余公积                                                                      51,863,892.40    -51,863,892.40
2．对所有者（或股东）的分配                  183,306,240.00                                          -229,132,800.00     -45,826,560.00
3．其他
（四）所有者权益内部结转                     274,959,360.00   -274,959,360.00
1．资本公积转增资本（或股本）                274,959,360.00   -274,959,360.00
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
                                                         深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额   1,445,696,230.00   1,011,178,040.86       303,020,499.18   292,453,196.52   3,052,347,966.56
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
三、公司基本情况
1、本公司的历史沿革
    深圳世联行地产顾问股份有限公司(以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本集团”)前身为世联房地产咨询服务(深圳)
有限公司，是由香港世联置业有限公司独资设立的外商投资企业。本公司于1993年4月13日取得深圳市工商行政管理局核发
的工商外企独粤深字第301534号企业法人营业执照，成立时注册资本为人民币100万元。
    1996年2月，香港世联置业有限公司以货币资金方式向本公司增资人民币200万元，增资后本公司注册资本变更为人民币
300万元。
    1998年9月21日，经深圳市外商投资局以深外资复[1998]B1742号文批准同意，本公司更名为世联地产顾问(深圳)有限公
司。
    2001年10月26日，经深圳市对外贸易经济合作局以深外经贸资复[2001]0365号文批复同意，本公司的投资者香港世联置
业有限公司更名为世联地产顾问(中国)有限公司（以下简称“世联中国”）。
    2005年8月，经深圳市罗湖区经济贸易局以深外资罗府[2005]2126号文批复同意，本公司以2002度至2004年度的盈余公
积金700万元转增资本，转增后本公司注册资本变更为人民币1,000万元。
    2007年4月18日，经深圳市罗湖区贸易工业局以深外资复[2007]2042号文批复同意，本公司之投资者世联中国将其持有
的本公司14%、14%、3%及3%的股权分别转让给深圳万凯华信投资有限公司、乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限
合伙）（原名：深圳市卓群创展投资有限公司）、深圳市同创伟业创业投资有限公司和上海景林资产管理有限公司。上述股
权转让后，本公司由港商独资企业变更为中外合资企业。
       2007年4月27日，经深圳市贸易工业局以深贸工资复[2007]1025号文批复同意，深圳市创新资本投资有限公司以货币资
金方式向本公司增资人民币30.93万元，增资后本公司的注册资本变更为人民币1,030.93万元。
       2007年8月2日，经深圳市贸易工业局以《关于同意世联地产顾问（深圳）有限公司变更为外商投资股份制公司的批复》
（深贸工资复〔2007〕2144号）和中华人民共和国商务部以《关于同意设立深圳世联地产顾问股份有限公司的批复》（商资
批〔2007〕1316号）批准，由世联地产顾问（中国）有限公司、深圳万凯华信投资有限公司、乌鲁木齐卓群创展股权投资合
伙企业（有限合伙）、深圳市创新资本投资有限公司、深圳市同创伟业创业投资有限公司及上海景林资产管理有限公司作为
发起人，以本公司2007年4月30日经信永中和会计师事务所有限责任公司深圳分所审计的净资产9,734.19万元（审计报告号
XYZH/2006SZA2012-12）按1:0.9862比例折股，将本公司整体变更为股份有限公司，股本为人民币9,600万元。
       2009年8月17日,经中国证券监督管理委员会以《关于核准深圳世联地产顾问股份有限公司首次公开发行股票的批复》（证
监许可[2009]740号）批准，本公司公开发行人民币普通股A股3,200万股，并于2009年8月28日在深圳证券交易所上市交易，
公开发行后本公司股本变更为人民币12,800万元。上述募集资金到位情况业经深圳南方民和会计师事务所有限责任公司出具
的深南验字（2009）第157号验资报告验证。
       2010年4月15日，根据本公司2009年度股东大会决议通过的《2009年度利润分配预案》，以本公司2009年末总股本
128,000,000股为基数，向全体股东每10股送7股红股，派3元人民币现金（含税），本次送股后本公司的总股本变更为217,600,000
股。本次增资事项业经深圳南方民和会计师事务所有限责任公司出具的深南验字（2010）第227号验资报告验证。
       2011年4月21日，根据本公司2010年度股东大会决议通过的《2010年度利润分配预案》，以本公司2010年末总股本
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
217,600,000股为基数，向全体股东每10股送红股1.5股，派2元人民币现金（含税），同时，以资本公积金向全体股东每10股
转增3.5股，本次送股及转增股本后，公司总股本变更为326,400,000股。本次增资事项业经中审国际会计师事务所有限公司
出具的中审国际验字【2011】09030067号验资报告验证。
      2013年4月18日，根据本公司2012年度股东大会决议通过《2012年度利润分配预案》：以2012年12月31日的总股本
326,400,000股为基数，拟按每10股派发现金股利人民币3.00元（含税），现金红利合计97,920,000.00元。同时以2012年12月
31日的公司总股本326,400,000股为基数，向全体股东按每10股送3股红股，合计送红股97,920,000.00股，本次利润分配后，
公司总股本变更为424,320,000股。本次增资事项业经中兴财光华会计师事务所有限公司出具的中兴财光华深圳验字【2013】
10号验资报告验证。
    2013年11月28日，根据本公司2013年第二次临时股东大会审议通过的《关于变更公司名称的议案》，本公司名称变更为
深圳世联行地产顾问股份有限公司，已于2013年12月12日完成工商变更手续。
    2014年4月28日，根据本公司2013年度股东大会决议通过《2013年度利润分配预案》：以2013年12月31日的总股本
424,320,000股为基数，按每10股派发现金股利人民币1.00元（含税），现金红利合计42,432,000.00元。同时以2013年12月31
日的总股本424,320,000股为基数，向全体股东按每10股送4股红股，合计送红股169,728,000.00股，以资本公积向全体股东每
10股转增4股，合计转增股本169,728,000.00股。本次利润分配后，公司总股本变更为763,776,000.00股。本次增资事项业经信
永中和会计师事务所有限公司出具的XYZH/2014SZA4072号验资报告验证。
    2015年4月27日，根据本公司2014年度股东大会决议通过《2014年度利润分配预案》：以2014年12月31日的总股本
763,776,000股为基数，按每10股派发现金股利人民币0.6元（含税），现金红利合计45,826,560.00元。同时以2014年12月31
日的总股本763,776,000股为基数，向全体股东按每10股送2.4股红股，合计送红股183,306,240.00股，以资本公积向全体股东
每10股转增3.6股，合计转增股本274,959,360.00股。本次利润分配后，公司总股本变更为1,222,041,600.00股。本次增资事项
业经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)出具的XYZH/2015SZA40050号验资报告验证。
    2015年5月25日，本公司经中国证券监督管理委员会以《关于核准深圳世联行地产顾问股份有限公司非公开发行股票的
批复》(证监许可[2015]377号)文核准，非公开发行人民币普通股（A）股223,654,630股。本次发行完成后，本公司总股数变
更为1,445,696,230.00股。上述募集资金到位情况业经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)出具的XYZH/2015SZA40026号
《验资报告》验证。
      2016 年 3月 22 日，根据本公司2015年度股东大会审议通过了《2015 年度利润分配预案》：以2015年12月31日的总
股本1,445,696,230股为基数，每10股派0.4元人民币现金红利（含税），现金红利合计57,827,849.20元。同时以2015年12月31
日的总股本1,445,696,230股为基数，向全体股东按每10股送1.6股红股，以资本公积向全体股东每10股转增2.4股，送转合计
增加578,278,492.00股。本次利润分配后，公司总股本变更为2,023,974,722.00股。本次增资事项业经信永中和会计师事务所(特
殊普通合伙)出具的XYZH/2017SZA40495号验资报告验证。
      2016年2月23日，根据本公司2016年度第一次临时股东大会审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司限制
性股票激励计划（草案）>及其摘要的议案》和《关于提请股东大会授权董事会办理公司限制性股票激励计划相关事宜的议
案》和2016年4月21日召开第三届董事会第五十次会议审议通过《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象、授予数量及
授予价格的议案》，本次股权激励计划授予限制性股票数量为20,994,400.00 股。计划实施完成后，本公司总股数变更为
2,044,969,122.00股。上述限制性股票激励计划资金到位情况业经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)出具的
XYZH/2016SZA40645号《验资报告》验证。
2、本公司工商注册登记情况与经营范围
                                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
      2013年12月12日，本公司取得由深圳市市场监督管理局核发的变更后的440301501120135号企业法人营业执照。注册资
本：人民币2,044,969,122.00元；本公司法定代表人：陈劲松先生；注册地址：深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心12
楼。
      本公司属于房地产中介服务行业，主要经营范围：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理。
3、本公司的组织架构
      本公司控股股东为世联地产顾问（中国）有限公司，本集团最终控制人为陈劲松、佟婕夫妇，股东大会是本公司的权力
机构，依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项决议权。董事会对股东大会负责，依法行使公司的经营决
策权；经理层负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业的生产经营管理工作。
       本公司实行矩阵式组织管理：纵向自上而下分为总部决策与支持中心，继续推行直辖地区模式，并在直辖地区以外的
其他地区建立地区董事长的管理模式，同时在横向划分为大客户中心、代理事业集群、顾问事业集群、金融事业集群、资产
事业集群、战略投资中心、研发中心、风险管理部、总经办、人力资源部、IT部、财务管理中心、品牌部等。
     本集团合并财务报表范围包括北京世联房地产顾问有限公司、东莞世联地产顾问有限公司、上海世联房地产顾问有限公
司等236家子公司。与上年相比，本报告期通过投资新设增加哈尔滨卓群房地产经纪有限公司、邯郸世联卓群房地产经纪有
限公司、北京世联君汇房地产顾问有限公司等96家子公司，通过股权转让减少青岛雅园物业管理有限公司、苏州雅园物业管
理有限公司2家子公司；因注销减少桂林卓群房地产咨询有限公司、赣榆县立丹行房地产经纪有限公司2家子公司。
    详见本附注“八、合并范围的变更”及本附注“九、在其他主体中的权益”相关内容。
四、财务报表的编制基础
1、编制基础
     本集团财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则》及相关规定，并
基于本附注五“重要会计政策、会计估计和合并财务报表的编制方法”所述会计政策和估计编制。
2、持续经营
       本集团至本报告期末起至少12个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
五、重要会计政策及会计估计
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
否
具体会计政策和会计估计提示：
     本集团根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计包括营业周期、应收款项坏账准备的确认和计量、固定资
产分类及折旧方法、无形资产摊销、贷款损失准备金、担保赔偿准备未到期责任准备、资产证券化、收入确认和计量等。
1、遵循企业会计准则的声明
     本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团的财务状况、经营成果和现金流
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
量等有关信息。
2、会计期间
   本集团的会计期间为公历1月1日至12月31日。
3、营业周期
   本集团营业周期为12个月，并以营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
4、记账本位币
    本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。
      本公司设立在香港的二级子公司世联咨询（香港）有限公司以美元为记账本位币，设立在香港的三级子公司世居置
业服务有限公司、世居(香港)有限公司以港币为记账本位币、设立在澳大利亚的四级子公司澳大利亚世居以澳元为记
账本位币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
    本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合并方在最终控制方合并报表中的账面
价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
      在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。合并成本为本
集团在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金或非现金资产、发行或承担的负债、发行的权益性证券等的公允价值
以及在企业合并中发生的各项直接相关费用之和（通过多次交易分步实现的企业合并，其合并成本为每一单项交易的成本之
和）。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被
购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并对价的
非现金资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核，经复核后，合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公
允价值份额的，将其差额计入合并当期营业外收入。
6、合并财务报表的编制方法
    本集团将所有控制的子公司纳入合并财务报表范围。
    在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子
公司财务报表进行必要的调整。
    合并范围内的所有重大内部交易、往来余额及未实现利润在合并报表编制时予以抵销。子公司的所有者权益中不属于母
公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收益总额中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权
益、少数股东损益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。
    对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务
报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
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    通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在合
并财务报表中的处理方法。例如：通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并报表
时，视同在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整，在编制比较报表时，以不早于本集团和被合并方同处于最
终控制方的控制之下的时点为限，将被合并方的有关资产、负债并入本集团合并财务报表的比较报表中，并将合并而增加的
净资产在比较报表中调整所有者权益项下的相关项目。为避免对被合并方净资产的价值进行重复计算，本集团在达到合并之
前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与本集团和被合并方处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关
损益、其他综合收益和其他净资产变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益和当期损益。
    对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表。在编制合
并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
    通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在
合并财务报表中的处理方法。例如：通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并
报表时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的
差额计入当期投资收益；与其相关的购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其
他综合收益和利润分配外的其他所有者权益变动，在购买日所属当期转为投资损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净
负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
    本集团在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价款与处置长期股权投资
相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本溢价或股本溢价，资本公积不足冲减
的，调整留存收益。
    本集团因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在丧
失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益，同时冲减商誉。与原有
子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资损益 。
     本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，如果处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各
项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之
前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制
权时一并转入丧失控制权当期的投资损益。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
    本集团的合营安排包括共同经营和合营企业。对于共同经营项目,本集团作为共同经营中的合营方确认单独持有的资产
和承担的负债，以及按份额确认持有的资产和承担的负债，根据相关约定单独或按份额确认相关的收入和费用。与共同经营
发生购买、销售不构成业务的资产交易的，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。合营企业，是
指本集团作为合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
8、现金及现金等价物的确定标准
   本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金等价物指持有期限不超过3个月、
流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。
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9、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务
    本集团外币交易按交易发生日的即期汇率（或实际情况）将外币金额折算为人民币金额。于资产负债表日，外币货币性
项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币
专门借款产生的汇兑差额按资本化的原则处理外，直接计入当期损益。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值
确定日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额，作为公允价值变动直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币
性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额。
（2）外币财务报表的折算
    外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益类项目除“未分配利润”外，均按业
务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项目，采用交易发生日的即期汇率（或实际情况）折算。上述折算产生的
外币报表折算差额，在其他综合收益项目中列示。外币现金流量采用现金流量发生日的即期汇率（或实际情况）折算。汇率
变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。
10、金融工具
    本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1）金融资产分类、确认依据和计量方法
    本集团按投资目的和经济实质对拥有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期
投资、应收款项及可供出售金融资产。
    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产。本集团将满足下列条件之一的金融资产归类为交易性金融资产：取得该金融资产的目的是为了
在短期内出售；属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明公司近期采用短期获利方式对该组合
进行管理；属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没
有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。本集团将只有符合下
列条件之一的金融工具，才可在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：该指定可以消除或明
显减少由于该金融工具的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；公司风险管理或投资策略
的正式书面文件已载明，该金融工具组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告；包含一项或多项嵌入衍
生工具的混合工具，除非嵌入衍生工具对混合工具的现金流量没有重大改变，或所嵌入的衍生工具明显不应当从相关混合工
具中分拆；包含需要分拆但无法在取得时或后续的资产负债表日对其进行单独计量的嵌入衍生工具的混合工具。本集团指定
的该类金融资产主要包括交易性金融资产。对此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。公允价值变动计入公允价值变动
损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确认为投资收益；处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为
投资损益，同时调整公允价值变动损益。
     持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本集团有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资
产。持有至到期投资采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值以及终止确认产生的利得或损失，均计入
当期损益。
    应收款项，是指在活跃市场中没有报价，回收金额固定或可确定的非衍生金融资产；采用实际利率法，按照摊余成本进
行后续计量，其摊销或减值以及终止确认产生的利得或损失，均计入当期损益。贷款，是指在活跃市场中没有报价，回收金
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
额固定或可确定的非衍生金融资产，具体指本集团之子公司世联小贷发放的贷款和其他债权；本集团对贷款采用实际利率法，
按照摊余成本进行后续计量，其减值以及终止确认产生的利得或损失，均计入当期损益。
    可供出售金融资产，是指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及未被划分为其他类的金融资产。这类
资产中，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具
结算的衍生金融资产，按成本进行后续计量；其他存在活跃市场报价或虽没有活跃市场报价但公允价值能够可靠计量的，按
公允价值计量，公允价值变动计入其他综合收益。对于此类金融资产采用公允价值进行后续计量，除减值损失及外币货币性
金融资产形成的汇兑损益外，可供出售金融资产公允价值变动直接计入股东权益，待该金融资产终止确认时，原直接计入权
益的公允价值变动累计额转入当期损益。可供出售债务工具投资在持有期间按实际利率法计算的利息，以及被投资单位宣告
发放的与可供出售权益工具投资相关的现金股利，作为投资收益计入当期损益。对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不
能可靠计量的权益工具投资，按成本计量。
（2）金融资产转移的确认依据和计量方法
    金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；②该金融资产已转移，且
本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方； ③该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保
留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
    企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产控制的，则按照其继续涉
入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
    金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值，与因转移而收到的对价及原计入其他综合收益
的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
    金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，
按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变
动累计额之和，与分摊的前述账面金额的差额计入当期损益。
（3）金融资产减值的测试方法及会计处理方法
    除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本集团于资产负债表日对其他金融资产的账面价值进行检查，
如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。
    以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值低于账面价值的差
额，计提减值准备。如果有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值
损失予以转回，计入当期损益。
    当可供出售金融资产发生减值，原直接计入所有者权益的因公允价值下降形成的累计损失予以转出并计入减值损失。对
已确认减值损失的可供出售债务工具投资，在期后公允价值上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的
减值损失予以转回并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值上升直接计入所有者权益。
（4）金融负债分类、确认依据和计量方法
    本集团的金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债，（相关分类依据参照金融资产分类依据进行披露）。按照公允价值进行后续计量，公允价值变动
形成的利得或损失以及与该金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。
    与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照
成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期
损益。
（5）金融负债终止确认条件
     当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除的部分。公司与债权人之间签订协
议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融
负债，并同时确认新金融负债。公司对现存金融负债全部或部分的合同条款作出实质性修改的，终止确认现存金融负债或其
一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当
期损益。
（6）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
      本集团以主要市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，不存在主要市场的，以最有利市场的价格计量金融资
产和金融负债的公允价值，并且采用当时适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。公允价值计量所使用的输
入值分为三个层次，即第一层次输入值是计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值
是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
本集团优先使用第一层次输入值，最后再使用第三层次输入值。
     本集团截至本报告期止，暂无以公允价值计量的金融资产和金融负债。
11、应收款项
（1）单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
                                                      关联方的应收账款以及单项金额超过 100 万元的非关联方应
单项金额重大的判断依据或金额标准
                                                      收账款视为重大应收账款
                                                      根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，计提坏账
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法
                                                      准备
（2）按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
                           组合名称                                       坏账准备计提方法
按账龄分析法计提坏账准备                              账龄分析法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
√ 适用 □ 不适用
                    账龄                     应收账款计提比例                     其他应收款计提比例
                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
3 个月以内（仅资产服务业务）                                     0.00%
3-6 个月（仅资产服务业务）                                      30.00%
6-12 个月（仅资产服务业务）                                     50.00%
1-2 年（仅资产服务业务）                                       100.00%
6 个月以内（除资产服务业务以外）                                 0.00%
6-12 个月（除资产服务业务以外）                                 10.00%
1-2 年（除资产服务业务以外）                                    30.00%
2－3 年                                                        100.00%
3 年以上                                                       100.00%
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的：
□ 适用 √ 不适用
（3）单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备的理由 单项金额不重大且按照组合计提坏账准备不能反映其风险特征的应收款项
坏账准备的计提方法      根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，计提坏账准备
（4） 其他说明
    本集团将下列情形作为应收款项坏账损失确认标准：债务单位撤销、破产、资不抵债、现金流量严重不足、发生严重自
然灾害等导致停产而在可预见的时间内无法偿付债务等；债务单位逾期未履行偿债义务超过3年；其他确凿证据表明确实无
法收回或收回的可能性不大。
    其他应收款、预付账款的坏账准备按个别认定法计提。在性质分类的基础上，根据坏账损失确认标准对其进行单独减值
测试。
    对可能发生的坏账损失采用备抵法核算，年末单独或按组合进行减值测试，计提坏账准备，计入当期损益。对于有确凿
证据表明确实无法收回的应收款项，经本集团按规定程序批准后作为坏账损失，冲销提取的坏账准备。
12、 贷款损失准备
    本集团参照人民银行《贷款风险分类指导原则》及《贷款损失准备计提指引》建立审慎的贷款损失准备制度，将贷款分
为正常、关注、次级、可疑和损失类并按类别计提贷款损失准备金。其中，正常类：借款人能够履行合同，没有足够理由怀
疑贷款本息不能按时足额偿还；关注类： 尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因
素；次级类： 借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常收入无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也可能会造
成一定损失；可疑类： 借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也肯定要造成较大损失；损失类： 在采取所有可能
措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然无法收回，或只能收回极少部分。
    期末按照贷款分类办法对贷款进行分类，按照分类结果逐类差额计提，2012年7月1日起参照执行财政部财金[2012]20号
                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
文件关于印发《金融企业准备金计提管理办法》的通知要求，计提比例为：正常类贷款，计提比例为贷款余额1.5%；关注
类贷款，计提比例为3%；次级类贷款，计提比例为30%；可疑类贷款，计提比例为60%；损失类贷款，计提比例为100%，
次级和可疑类资产的损失准备，计提比例可以根据损失情况上下浮动20%。
13、抵债资产
   抵债资产指本集团金融服务业依法行使债权或担保物权而受偿于债务人、担保人或第三人的实物资产或财产权利。
    本集团在实际取得所有权并占有抵债资产时，按抵债资产的公允价值入账。在抵债资产持有保管期间，不计提折旧或摊
销费用；取得的收入和发生的直接费用，记入当期损益。取得抵债资产后转为自用的，应在相关手续办妥时，按转换日抵债
资产的账面价值转入固定资产。
    处置抵债资产时，按资产处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
    资产负债表日进行减值测试，有迹象表明发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
14、划分为持有待售资产
    本集团将同时满足下列条件的非流动资产应当划分为持有待售资产：一是已经就处置该非流动资产作出决议；二是已经
与受让方签订了不可撤销的转让协议；三是该项转让将在一年内完成。
   本集团对于持有待售的固定资产，将调整该项固定资产的预计净残值，使该项固定资产的预计净残值能够反映其公允价
值减去处置费用后的金额，但不得超过符合持有待售条件时该项固定资产的原账面价值，原账面价值高于调整后预计净残值
的差额，作为资产减值损失计入当期损益。持有待售的固定资产不计提折旧，按照账面价值与公允价值减去处置费用后的净
额孰低进行计量。
15、长期股权投资
    本集团长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的投资。
    本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该安排相关活动的政策必须经过这些集
体控制该安排的参与方一致同意。
    本集团直接或通过子公司间接拥有被投资单位20％（含）以上但低于50％的表决权时，通常认为对被投资单位具有重大
影响。持有被投资单位20%以下表决权的，还需要综合考虑在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表、或参与被投
资单位财务和经营政策制定过程、或与被投资单位之间发生重要交易、或向被投资单位派出管理人员、或向被投资单位提供
关键技术资料等事实和情况判断对被投资单位具有重大影响。
    对被投资单位形成控制的，为本集团的子公司。通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得被
合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。被合并方在合并日的净资产账
面价值为负数的，长期股权投资成本按零确定。
    通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在母
公司财务报表中的长期股权投资的处理方法。例如：通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合
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并，属于一揽子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一览交易的，在合并日，根据
合并后享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。初始投资成
本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积，资
本公积不足冲减的，冲减留存收益。
    通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本。
    通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期，补充披露在
母公司财务报表中的长期股权投资成本处理方法。例如：通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成
企业合并，属于一揽子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一览交易的，按照原持
有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权采用权益法核
算的，原权益法核算的相关其他综合收益暂不做调整，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础进行会计处理。购买日之前持有的股权在可供出售金融资产中采用公允价值核算的，原计入其他综合收益的累计公允价
值变动在合并日转入当期投资损益。
    除上述通过企业合并取得的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为投资成本；
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为投资成本；投资者投入的长期股权投资，按照
投资合同或协议约定的价值作为投资成本；公司如有以债务重组、非货币性资产交换等方式取得的长期股权投资，应根据相
关企业会计准则的规定并结合公司的实际情况披露确定投资成本的方法。
    本集团对子公司投资采用成本法核算，对合营企业及联营企业投资采用权益法核算。
    后续计量采用成本法核算的长期股权投资，在追加投资时，按照追加投资支付的成本额公允价值及发生的相关交易费用
增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。
    后续计量采用权益法核算的长期股权投资，随着被投资单位所有者权益的变动相应调整增加或减少长期股权投资的账面
价值。其中在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照
本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的
部分，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
    处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。采用权益法核算的长期股权投资，因被投
资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转
入当期投资损益。
    因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按可供出售金融资产核
算，剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核
算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
    因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影
响的，改按权益法核算，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核
算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按可供出售金融资产的有关规定进行
会计处理，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，剩余股权在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计
入当期投资损益。
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
       本集团对于分步处置股权至丧失控股权的各项交易不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。属于“一揽
子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理，但是，在丧失控制权之前每一次交易处置
价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制
权的当期损益。
16、投资性房地产
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
   本集团投资性房地产主要是已出租的或持有并计划出租的房屋建筑物。
       本集团投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资
产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
       本集团对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率采用平均年限法计提折旧或摊销。
投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率如下：
类别                          折旧年限（年）           预计残值率                年折旧率
房屋建筑物                                        30                       10%                3.00%
商铺                                              20                       10%                4.50%
    当投资性房地产的用途改变为自用时，则自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的
用途改变为赚取租金或资本增值时，则自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前
的账面价值作为转换后的入账价值。
    当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资
性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
    资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
17、固定资产
（1）确认条件
       本集团固定资产是指同时具有以下特征，即为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年的
有形资产。
    固定资产包括房屋及建筑物、运输设备、电子设备和其他，按其取得时的成本作为入账的价值，其中，外购的固定资产
成本包括买价和进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出；
自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；投资者投入的固定资产，按投资
合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或协议约定价值不公允的按公允价值入账；融资租赁租入的固定资产，按租赁
开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为入账价值。
    与固定资产有关的后续支出，包括修理支出、更新改造支出等，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本，对于被
替换的部分，终止确认其账面价值；不符合固定资产确认条件的，于发生时计入当期损益。
                                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
     资产负债表日，本集团将对固定资产项目进行检查，如果存在减值迹象的，表明该资产可能发生了减值。在进行减值测
试后，如果该项固定资产的账面价值超过其可收回金额，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值
损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
     当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废
或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
     本集团于每年期末，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更
处理。
（2）折旧方法
           类别                折旧方法             折旧年限                  残值率             年折旧率
房屋及建筑物            年限平均法            30                     10.00%               3%
电子设备                年限平均法            5                      10.00%               18%
运输设备                年限平均法            5                      10.00%               18%
其他设备                年限平均法            5                      10.00%               18%
商铺                    年限平均法            20                     10.00%               4.5%
（3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
         本集团对租入的固定资产，如果符合以下一项或数项标准的，认定为融资租赁：①在租赁期届满时，租赁资产的所有
权转移给本集团；②本集团有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，
因而在租赁开始日就可以合理确定本集团将会行使这种选择权；③即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命
的大部分 [ 通常占租赁资产使用寿命的 75%以上（含 75%）]；④本集团在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于
租赁开始日租赁资产公允价值 [ 90%以上（含 90%）]；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始
日租赁资产公允价值 [ 90%以上（含 90%）]；⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本集团才能使用。
     融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为入账价值，采用年
限平均法计提折旧。
18、在建工程
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
否
     在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按估计的价值结转固定资产，次月起
开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定资产原值差异进行调整。
     在建工程按实际发生的成本计量。自营建筑工程按直接材料、直接工资、直接施工费等计量；出包建筑工程按应支付的
工程价款等计量；设备安装工程按所安装设备的价值、安装费用、工程试运转等所发生的支出等确定工程成本。在建工程成
本还包括应当资本化的借款费用和汇兑损益。
19、借款费用
     发生的可直接归属于需要经过1年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
地产等的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产
活动已经开始时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，停止资本化，其后发
生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个
月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
       专门借款当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资
收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本
化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
    其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
20、无形资产
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
    本集团无形资产包括土地使用权、计算机软件、车位使用权等，按取得时的实际成本计量，其中，购入的无形资产，按
实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但
合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本；对非同一控制下合并中取得被购买方拥有的但在其财务报表中未
确认的无形资产，在对被购买方资产进行初始确认时，按公允价值确认为无形资产。
    土地使用权、车位使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销，其他无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年
限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。
       本集团在取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内采用直线法摊销；使用寿命不
确定的无形资产不予摊销。本集团的计算机软件，摊销年限为2年。
       对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处
理。
    本集团将无法预见该资产为公司带来经济利益的期限，或使用期限不确定等无形资产确定为使用寿命不确定的无形资
产。在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的预计使用寿命进行复核，如有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，
则估计其使用寿命并在预计使用寿命内摊销。
       资产负债表日进行减值测试，有迹象表明无形资产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准
备。
（2）内部研究开发支出会计政策
       本集团内部研究开发项目的研究阶段是指研发项目已经董事会或者相关管理层的批准，并着手收集相关资料、进行市场
调查等的阶段，这一阶段不会形成阶段性成果。开发阶段是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某
项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等，这一阶段往往形成成果的可能性较大。
       研究阶段的支出，于发生时计入当期损益；开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：
       1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
    3）运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场；
    4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
    5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
    不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。前期已计入损益的开发支出在以后期间不再确认为资产。
已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预定可使用状态之日起转为无形资产列报。
21、 商誉
    商誉为股权投资成本或非同一控制下企业合并成本超过应享有的或企业合并中取得的被投资单位或被购买方可辨认净
资产于取得日或购买日的公允价值份额的差额。与子公司有关的商誉在合并财务报表上单独列示，与联营企业和合营企业有
关的商誉，包含在长期股权投资的账面价值中。
     本集团于资产负债表日进行减值测试，有迹象表明商誉发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减
值准备。
22、长期资产减值
    本集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限
的无形资产等项目进行检查，当存在下列迹象时，表明资产可能发生了减值，本集团将进行减值测试。对商誉和使用寿命不
确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年末均进行减值测试。难以对单项资产的可收回金额进行测试的，以该资产所
属的资产组或资产组组合为基础测试。
    减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失，上述资产的减值损失一经确认，在以后
会计期间不予转回。
    出现减值的迹象如下：
    （1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；
    （2）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业
产生不利影响；
    （3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导
致资产可收回金额大幅度降低；
    （4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；
    （5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；
    （6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业
利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；
      （7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
23、长期待摊费用
   本集团的长期待摊费用主要是指已经支出，但应由当期及以后各期承担的摊销期限在1年以上(不含1年) 的摊销费用，如
租入自用办公场所的装修费、租入对外经营的公寓等房产的装修费、高尔夫球场使用等费用，该等费用在受益期内平均摊销。
如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
24、职工薪酬
（1）短期薪酬的会计处理方法
   短期薪酬主要包括：职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费、住房公积金，
工会经费和职工教育经费、非货币性福利以及其他短期薪酬。本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确
认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。
（2）离职后福利的会计处理方法
   离职后福利主要包括设定提存计划。其中设定提存计划主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等，相应的应缴存金
额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
（3）辞退福利的会计处理方法
    在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本集团不能单
方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰
早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，
按照其他长期职工薪酬处理。
   职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本集团将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内
退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
（4）其他长期职工福利的会计处理方法
   本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除此之外按照设定收
益计划进行会计处理。
25、预计负债
    当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，本集
团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义务；该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠
地计量。
    预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和
货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。每个资产负债表日
对预计负债的账面价值进行复核，如有改变则对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
26、股份支付
    用以换取职工提供服务的以权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该公允价值的金额在
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直
线法计算计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
     以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。如授予后立即可
行权，在授予日以承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债；如需完成等待期内的服务或达到规定业绩条件
以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本集团承担负债的公允价值金额，
将当期取得的服务计入成本或费用，相应调整负债。
     在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
      本集团在等待期内取消所授予权益工具的（因未满足可行权条件而被取消的除外），作为加速行权处理，即视同剩余
等待期内的股权支付计划已经全部满足可行权条件，在取消所授予权益工具的当期确认剩余等待期内的所有费用。
27、 担保赔偿准备、未到期责任准备
     担保赔偿准备、未到期责任准备是本集团在从事金融融资性担保业务时，参照执行2010年3月8日经国务院批准，中国银
行业监督管理委员会、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国工业和信息化部、中华人民共和国财政部、
中华人民共和国商务部、中国人民银行、国家工商行政管理总局制定《融资性担保公司管理暂行办法》规定进行提取。
         本集团按照当年融资性担保费收入的50％提取未到期责任准备金，未到期责任准备金按差额提取。按不低于当年年
末融资性担保责任余额1％的比例提取担保赔偿准备金，担保赔偿准备金累计达到当年融资性担保责任余额10％的，实行差
额提取。
28、优先股、永续债等其他金融工具
     归类为债务工具的优先股、永续债，按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法按摊余成本
进行后续计量，其利息支出或股利分配按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失计入当期损益。
     归类为权益工具的优先股、永续债，在发行时收到的对价扣除交易费用后增加所有者权益，其利息支出或股利分配按照
利润分配进行处理，回购或注销作为权益变动处理。
29、收入
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
否
     本集团的营业收入主要为提供劳务收入,按照提供劳务所处房地产市场阶段的不同，在本集团内区分为房地产代理销售
收入、房地产顾问策划收入、房地产经纪业务收入、资产服务收入、金融服务收入、互联网+服务收入。各种收入确认原则
如下：
（1）房地产代理销售收入
     本集团房地产代理销售收入主要是指房地产二级市场代理销售收入，在所提供的代理销售服务达到合同条款约定时，月
末按房地产成交金额和合同约定代理费率计算应收取的代理费，开具代理费结算单并经开发商确认后，确认代理销售收入的
实现。
（2）房地产顾问策划收入
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    在本集团所提供的房地产顾问服务达到合同条款约定时，确认收入的实现。
    本集团与客户签订的合同中一般约定按工作进度分首期、中期、末期等分期收款。本集团在收到首期款时作为预收账款
入账；本集团在按合同约定完成阶段工作，提交相关报告后，经客户以阶段工作确认书确认后，将预收的首期款及按合同约
定的收款金额确认中期顾问策划业务收入的实现；在终稿汇报、提交报告终稿并经客户确认之后，确认末期顾问策划业务收
入。
（3）房地产经纪业务收入
    本集团对于房地产经纪业务收入按照代理内容的不同，划分为代理租赁佣金收入和代理销售佣金收入。此处的代理销售
佣金收入是指房地产三级市场的代理销售佣金收入。
    1）房地产代理租赁的佣金收入：在本集团所代理的房地产的业主与租赁方签订房屋租赁合同并办理房屋交接手续后，
按合同约定的佣金比率计算应收取的佣金，确认收入的实现；
    2）房地产代理销售的佣金收入：在本集团所代理的房地产的业主与购买方签订房屋买卖合同并办理完房屋过户手续，
取得新的房产证后，按房屋成交价格与合同约定的佣金比率计算应收取的佣金，确认收入的实现。
（4）资产服务收入
    本集团的资产服务是指在资产的投资、建设、运营等各个阶段为客户提供顾问策划服务、整体物业运作管理服务和经营
管理服务。
    本集团在提供服务后，按照合同的约定确认收入的实现。
（5）金融服务收入
    本集团金融服务主要在房地产交易领域，包括房地产交易过程中涉及到各种垫资赎楼业务、房地产按揭服务业务、房地
产交易担保业务的服务费佣金收入，和贷款业务利息收入。
    1）服务费佣金收入：在本集团所代理的房屋担保、按揭、赎楼等业务而获得的服务费和佣金，于相关服务完成合同约
定的条款后确认收入。
    2）利息收入：在本集团放款时，按照实际利率计算的确认收入。计算时考虑贷款的合同条款并且包括所有归属于实
际利率组成部分的费用和所有交易成本，但不包括未来信用损失。实际利率是指按金融工具的预计存续期间或更短期间将其
预计未来现金流入或流出折现至其金融工具账面净值的利率。
（6）互联网+服务收入
       公司目前的互联网+业务主要是拟购房者为获取购房团购优惠，通过互联网平台参加本集团团购活动并预先支付团购
费，当购房者参加团购活动并最终成交后，公司根据合同约定，将购房者预先支付的团购费确认为收入。
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30、政府补助
（1）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
   资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与资产相关的政府补助确
认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配计入当期损益。
（2）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
   收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相
关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计
入当期损益。
（3） 确认标准
   政府补助在本集团能够满足其所附的条件以及能够收到时予以确认。政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计
量，对于按照固定的定额标准拨付的补助，按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允价
值不能可靠取得的，按照名义金额(1元)计量。
31、递延所得税资产/递延所得税负债
    本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。对于
按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂
时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交
易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，
递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
   本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认递延所得税资
产。
32、 所得税的会计核算
       所得税的会计核算采用资产负债表债务法。所得税费用包括当年所得税和递延所得税。除将与直接计入股东权益的交易
和事项相关的当年所得税和递延所得税计入股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余的当年
所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
       当年所得税是指企业按照税务规定计算确定的针对当年发生的交易和事项，应纳给税务部门的金额，即应交所得税；
递延所得税是指按照资产负债表债务法应予确认的递延所得税资产和递延所得税负债在年末应有的金额相对于原已确认金
额之间的差额。
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33、租赁
（1）经营租赁的会计处理方法
   经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。
   本集团作为承租方的租金在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益，本集团作为出租方的租金在租
赁期内的各个期间按直线法确认为收入。
（2）融资租赁的会计处理方法
   融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。本集团作为承租方时，在租赁开始日，按租赁
开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者，作为融资租入固定资产的入账价值，将最低租赁付款额
作为长期应付款的入账价值，将两者的差额记录为未确认融资费用。
（3） 售后租回的会计处理
    售后租回是指卖主（即承租人）将一项自制或外购的资产出售后，又将该项资产从买主（即出租人）租回的一种特殊形
式的租赁业务。本集团作为承租方在租赁开始日，根据本准则的规定，将售后租回交易认定为融资租赁或经营租赁。
    售后租回交易认定为融资租赁的，售价与资产账面价值之间的差额记录为递延收益，并按照该项租赁资产的折旧进度进
行分摊，作为折旧费用的调整。
   售后租回交易认定为经营租赁的，售价与资产账面价值之间的差额记录为递延收益，并在租赁期内按照与确认租金费用
相一致的方法进行分摊，作为租金费用的调整。但是，有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，售价与资产账
面价值之间的差额应当计入当期损益。
34、 资产证券化
    本集团的资产证券化是指将部分信贷资产打包出售给合作方设立的特定目的实体。
    金融资产发生转移的，根据相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的转移情况进行判断：已经全部转移的，终止
确认相应的金融资产；没有转移且保留了相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不予终止确认；既没有转移也没
有保留相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，根据对该项金融资产控制的涉及程度决定是否终止确认：放弃了对
该项金融资产控制的，终止确认该项金融资产；未放弃对该项金融资产控制的，按照对其继续涉入该项金融资产的程度确认
有关金融资产，并相应确认相关负债。
    附回购条件的信贷资产转让，根据交易的经济实质确定是否终止确认。对于将予回购的资产与转让的信贷资产相同或实
质上相同，回购价格固定或是原转让价格加上合理回报的，本集团不终止确认所转让的信贷资产。对于在金融资产转让后只
保留了优先按照公允价值回购该信贷资产权利的 (在转入方出售该信贷资产的情况下)，本集团终止确认所转让的信贷资产。
     金融资产符合整体终止确认的，转移所收到的对价与相应的账面价值的差额，计入当期损益，原直接计入所有者权益
的相关金融资产的公允价值累积变动额，也一并转入当期损益；满足部分转移终止确认条件的，将涉及转移金融资产整体的
账面价值在终止确认部分与未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，以分摊后的账面价值作为基础比照整
体转移对部分转移的部分进行处理。不符合终止确认条件的，将收到的对价确认为一项金融负债。
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35、重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
□ 适用 √ 不适用
（2）重要会计估计变更
□ 适用 √ 不适用
36、其他
    编制财务报表时，本集团管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计政策的应用及资产、负债、收入及费用
的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。本集团管理层对估计涉及的关键假设和不确定性因素的判断进行持续评估。
会计估计变更的影响在变更当期和未来期间予以确认。
    下列会计估计及关键假设存在导致未来期间的资产及负债账面值发生重大调整的重要风险。
   （1）应收款项减值的会计估计
    本集团在资产负债表日按摊余成本计量的应收款項，以评估是否出现减值情況，并在出现减值情況时评估减值损失的具
体金额。减值的客观证据包括显示个别或组合应收款项预计未来现金流量出现大幅下降的可判断数据，显示个别或组合应收
款项中债务人的财务状况出现重大负面的可判断数据等事項。如果有证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损
失后发生的事项有关，则将原确认的减值损失予以转回。
   （2）贷款减值损失的会计估计
    本集团定期判断是否有任何客观证据表明贷款和垫款在资产负债表日发生了减值损失。如有，本集团将估算减值损失的
金额。减值损失金额为贷款和垫款账面金额与预计未来现金流量的现值之间的差额。估算减值损失金额时，对是否存在客观
证据表明贷款和垫款已发生减值损失作出重大判断，并对预期未来现金流量的现值作出重大估计。
   （3）商誉减值准备的会计估计
    本集团每年对商誉进行减值测试。包含商誉的资产组和资产组组合的可收回金额为其预计未来现金流量的现值，其计算
需要采用会计估计。
    如果管理层对资产组和资产组组合未来现金流量计算中采用的毛利率进行修订，修订后的毛利率低于目前采用的毛利
率，本集团需对商誉增加计提减值准备。
    如果管理层对应用于现金流量折现的税前折现率进行重新修订，修订后的税前折率高于目前采用的折现率，本集团需对
商誉增加计提减值准备。
    如果实际毛利率或税前折现率高于或低于管理层的估计，本集团不能转回原已计提的商誉减值损失。
   （4）固定资产减值准备的会计估计
    本集团在资产负债表日对存在减值迹象的房屋建筑物、机器设备等固定资产进行减值测试。固定资产的可收回金额为其
预计未来现金流量的现值和资产的公允价值减去处置费用后的净额中较高者，其计算需要采用会计估计。
    如果管理层对资产组和资产组组合未来现金流量计算中采用的毛利率进行修订，修订后的毛利率低于目前采用的毛利
率，本集团需对固定资产增加计提减值准备。
    如果管理层对应用于现金流量折现的税前折现率进行重新修订，修订后的税前折现率高于目前采用的折现率，本集团需
                                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
对固定资产增加计提减值准备。
    如果实际毛利率或税前折现率高于或低于管理层估计，本集团不能转回原已计提的固定资产减值准备。
   （5）递延所得税资产确认的会计估计
    递延所得税资产的估计需要对未来各个年度的应纳税所得额及适用的税率进行估计，递延所得税资产的实现取决于集团
未来是否很可能获得足够的应纳税所得额。未来税率的变化和暂时性差异的转回时间也可能影响所得税费用（收益）以及递
延所得税的余额。上述估计的变化可能导致对递延所得税的重要调整。
   （6）固定资产、无形资产的可使用年限
    本集团至少于每年年度终了，对固定资产和无形资产的预计使用寿命进行复核。预计使用寿命是管理层基于同类资产
历史经验、参考同行业普遍所应用的估计并结合预期技术更新而决定的。当以往的估计发生重大变化时，则相应调整未来期
间的折旧费用和摊销费用。
六、税项
1、主要税种及税率
                 税种                                 计税依据                                  税率
增值税                                 应税货物、服务销售增值额               3%、5%、6%、11%、13%、17%
城市维护建设税                         流转税额                               7%
企业所得税                             应纳税所得额                           25%、16.5%、15%
教育费附加                             流转税额                               3%
自用房产税                             房产原值的 70%                         1.2%
出租房产税                             房产租赁收入                           12%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
                        纳税主体名称                                               所得税税率
重庆世联行房地产顾问有限公司                              15%
世联咨询(香港)有限公司                                    16.5%
世居置业服务有限公司                                      16.5%
SHIJU（HK）LIMITED                                        16.5%
海南世联房地产咨询有限公司                                10.00%
福州市仓山区世联房地产经纪服务有限公司                    10.00%
深圳市赋能创新投资有限公司                                10.00%
厦门世联君汇房地产顾问有限公司                            10.00%
南京鸿璞酒店管理有限公司                                  10.00%
宁波红璞公寓管理有限公司                                  10.00%
福州市立丹行市场营销策划有限公司                          10.00%
三明市立丹行房地产营销策划有限公司                        10.00%
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
漳州市龙文区宜安居电子商务有限公司                     10.00%
重庆世联集金商务信息咨询有限公司                       10.00%
苏州小样科技服务有限公司                               10.00%
2、税收优惠
（1）重庆世联行房地产顾问有限公司减按15%税率征收企业所得税，根据《财政部国家税务总局关于深入实施西部大开发
战略有关企业所得税问题的公告》（2012年12号），重庆市地方税务局关于执行西部大开发政策问题的通知（渝地税发[2012]96
号）文件实行税收优惠。
（2）香港世联及其子公司香港世居适用香港地区利得税16.5%
（3）根据国务院第102次常务会议决定，以及《财政部国家税务总局关于进一步扩大小型微利企业所得税优惠政策范围的通
知》（财税〔2015〕99号）规定，自2015年10月1日起至2017年12月31日，对年应纳税所得额在20万元至30万元(含30万元)
之间的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。《财政部国家税务总局关于小型
微利企业所得税优惠政策的通知》(财税〔2015〕34号)继续执行。
3、其他
   根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,公司从2016年5月1日起应税服务全部征收增
值税，本集团主要适用增值税税率为6%，小规模纳税人适用3%，其中房地产代理销售服务、房地产策划顾问服务、金融服
务、互联网+服务、房地产经纪服务、公寓住宿服务、资产管理服务适用6%，不动产租赁适用5%、11%，装修业务适用11%，
物业服务中的代收水费适用3%、13%，物业中的代收电费及销售货物适用17%。
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
                                                                                                        单位： 元
                项目                               期末余额                              期初余额
库存现金                                                          60,198.08                            97,271.41
银行存款                                                    3,259,210,853.71                    2,867,794,432.01
其他货币资金                                                   12,221,246.80                        58,253,062.37
合计                                                        3,271,492,298.59                    2,926,144,765.79
  其中：存放在境外的款项总额                                    6,507,801.54                          171,417.65
其他说明
年末其他货币资金系：1）子公司世联行经纪的二手楼交易客户缴存在资金监管账户中的交易结算资金262,951.99元；2）子
公司世联君汇、世联养老、广州世君向银行申请开立保函而按要求存入的保证金1,587,984.12元；3）本公司及子公司世联小
贷、合肥先锋以冻结存款的形式存入银行的诉讼保证金，共计10,305,227.07元；4）子公司世联小贷与第三方“世联小贷一期
资产支持专项计划”共管银行账户余额65,083.62元。
                                                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
2、应收票据
（1）应收票据分类列示
                                                                                                                                       单位： 元
                    项目                                           期末余额                                          期初余额
银行承兑票据                                                                      2,555,000.00                                        763,477.00
商业承兑票据                                                                   218,029,021.38                                    108,028,172.95
合计                                                                           220,584,021.38                                    108,791,649.95
（2） 其他说明
1）期末本集团不存在已质押、已背书给他方或已贴现但尚未到期的票据。
2）期末应收票据比期初增加了111,792,371.43元，增长了102.76%，主要是因为本报告期公司应收服务款结算收到的票据增
加。
3、应收账款
（1）应收账款分类披露
                                                                                                                                       单位： 元
                                                 期末余额                                                             期初余额
       类别                 账面余额                   坏账准备                                  账面余额                  坏账准备
                                                                             账面价值                                                             账面价值
                        金额           比例        金额         计提比例                     金额           比例        金额         计提比例
按信用风险特征组
合计提坏账准备的 1,032,366,143.05      100.00% 73,345,042.22       7.10% 959,021,100.83 942,473,533.68      99.99%   61,279,754.63      6.50% 881,193,779.05
应收账款
单项金额不重大但
单独计提坏账准备         50,000.00       0.00%      50,000.00    100.00%                      67,147.83     0.01%       67,147.83     100.00%
的应收账款
合计               1,032,416,143.05    100.00% 73,395,042.22               959,021,100.83 942,540,681.51 100.00%     61,346,902.46              881,193,779.05
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
                                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                                                          单位： 元
                                                                   期末余额
             账龄
                                      应收账款                     坏账准备                    计提比例
1 年以内分项
6 个月以内                                824,920,213.52                    261,436.14                      0.03%
6 个月至 1 年                              96,914,963.78                  10,266,546.78                    10.59%
1 年以内小计                              921,835,177.30                  10,527,982.92
1至2年                                     68,535,699.98                  20,821,793.53                    30.38%
2至3年                                     41,995,265.77                  41,995,265.77                   100.00%
合计                                     1,032,366,143.05                 73,345,042.22
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
单项金额不重大，但单项计提坏账准备的应收账款
                    单位名称                                        期末余额
                                        账面余额        坏账金额          计提比例         计提原因
伶伦提可乐箱包实业（深圳）有限公司       50,000.00            50,000.00         100.00%   预计无法收回
合计                                     50,000.00            50,000.00              －
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 44,440,554.27 元；本期收回或转回坏账准备金额 1,548,291.03 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
                                                                                                          单位： 元
                单位名称                         收回或转回金额                            收回方式
珠海市南福房产开发有限公司                                         682,230.00 现金收回
中信置业（福建）有限公司                                           500,000.00 现金收回
武汉中恒新科技产业集团                                             105,000.00 现金收回
河北森博环保科技有限公司                                           100,000.00 现金收回
南京柯莱特软件园开发有限公司                                        50,000.00 现金收回
中山市碧翠房地产开发有限公司                                        27,943.07 现金收回
宝吉工艺品（深圳）有限公司                                          15,970.13 现金收回
惠州市亚新房地产有限公司                                            67,147.83 现金收回
合计                                                             1,548,291.03                 --
  公司对在财务上已经核销的应收款项， 仍然会继续催收，并根据情况逐步加大催收力度。其中本报告期陆续收回了部分
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
前期已核销的应收款项1,481,143.20元，收回了以前年度单项计提坏账准备的应收账款67,147.83元。
（3）本期实际核销的应收账款情况
                                                                                                     单位： 元
                           项目                                               核销金额
实际核销的应收账款                                                                               33,704,110.79
其中重要的应收账款核销情况：
                                                                                                     单位： 元
                                        应收账款性                                              款项是否由关
               单位名称                               核销金额     核销原因    履行的核销程序
                                            质                                                   联交易产生
合肥大宁国际投资管理有限公司           应收服务费    1,115,592.01 无法收回    公司规定程序      否
湛江市俊丞贸易有限公司                 应收服务费    1,040,531.03 无法收回    公司规定程序      否
蚌埠柏庄领地置业有限公司               应收服务费    1,032,398.57 无法收回    公司规定程序      否
惠州市鑫宝基投资有限公司               应收服务费      983,466.36 无法收回    公司规定程序      否
芜湖市宏金尚润置业有限公司             应收服务费      964,863.00 无法收回    公司规定程序      否
广东锦峰地产投资有限公司               应收服务费      960,000.00 无法收回    公司规定程序      否
杭州天乐景观房地产开发有限公司         应收服务费      900,000.00 无法收回    公司规定程序      否
安徽同鑫置业有限公司                   应收服务费      793,228.64 无法收回    公司规定程序      否
黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司       应收服务费      605,203.58 无法收回    公司规定程序      否
南通五洲商业投资有限公司               应收服务费      596,489.00 无法收回    公司规定程序      否
重庆天仙湖置业有限公司                 应收服务费      565,023.00 无法收回    公司规定程序      否
甘肃铁发置业房地产开发有限公司         应收服务费      550,000.00 无法收回    公司规定程序      否
扬州市荣润房地产开发有限公司           应收服务费      525,000.00 无法收回    公司规定程序      否
哈尔滨谊居房地产开发有限责任公司       应收服务费      505,280.00 无法收回    公司规定程序      否
惠阳新城市房地产开发有限公司           应收服务费      465,481.00 无法收回    公司规定程序      否
惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司       应收服务费      454,087.59 无法收回    公司规定程序      否
保利（珠海）房地产开发有限公司         应收服务费      452,500.00 无法收回    公司规定程序      否
江苏营特建设管理集团有限公司           应收服务费      450,000.00 无法收回    公司规定程序      否
长春鸿嘉房地产开发有限公司             应收服务费      434,312.09 无法收回    公司规定程序      否
金新控股集团有限公司                   应收服务费      418,163.50 无法收回    公司规定程序      否
宁波宁兴中基置业有限公司               应收服务费      406,996.00 无法收回    公司规定程序      否
河北卓达太阳城房地产开发有限公司       应收服务费      380,000.00 无法收回    公司规定程序      否
中铁置业集团山东有限公司               应收服务费      360,000.00 无法收回    公司规定程序      否
浙江昆仑置业集团有限公司               应收服务费      356,364.60 无法收回    公司规定程序      否
                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
惠州市南方明珠实业有限公司             应收服务费    354,569.97 无法收回    公司规定程序     否
北京中海新城置业有限公司               应收服务费    350,000.00 无法收回    公司规定程序     否
惠州大亚湾中联灿邦房地产开发有限公司 应收服务费      349,489.03 无法收回    公司规定程序     否
重庆隆鑫地产(集团)有限公司易隆分公司   应收服务费    324,027.00 无法收回    公司规定程序     否
黑龙江省华远房地产综合开发有限公司     应收服务费    320,558.00 无法收回    公司规定程序     否
平顶山市百合房地产开发有限公司         应收服务费    312,000.00 无法收回    公司规定程序     否
自贡蓝光和骏置业有限公司               应收服务费    307,621.84 无法收回    公司规定程序     否
南充市鼎立房地产开发有限公司           应收服务费    306,874.00 无法收回    公司规定程序     否
湖州杰顺建设股份有限公司               应收服务费    300,000.00 无法收回    公司规定程序     否
黄山卓远投资有限公司                   应收服务费    300,000.00 无法收回    公司规定程序     否
南通万科投资有限公司                   应收服务费    293,745.07 无法收回    公司规定程序     否
光耀集团有限公司                       应收服务费    288,699.90 无法收回    公司规定程序     否
广西佳园房地产有限公司                 应收服务费    283,010.83 无法收回    公司规定程序     否
周口世达置业有限公司                   应收服务费    280,000.00 无法收回    公司规定程序     否
郑州市南郡置业有限公司                 应收服务费    280,000.00 无法收回    公司规定程序     否
漯河市和众置业有限公司                 应收服务费    280,000.00 无法收回    公司规定程序     否
淮南市智信置业有限公司                 应收服务费    268,550.08 无法收回    公司规定程序     否
惠州市名人实业有限公司                 应收服务费    262,768.52 无法收回    公司规定程序     否
泰兴市安联置业有限公司                 应收服务费    251,276.00 无法收回    公司规定程序     否
惠州市新乐商贸广场开发有限公司         应收服务费    251,163.00 无法收回    公司规定程序     否
哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司 应收服务费      240,969.72 无法收回    公司规定程序     否
蚌埠柏庄置业有限公司                   应收服务费    239,773.85 无法收回    公司规定程序     否
南京百德置业有限公司                   应收服务费    219,626.97 无法收回    公司规定程序     否
广西金川阳光城实业有限公司             应收服务费    212,227.47 无法收回    公司规定程序     否
无锡宜康置业有限公司                   应收服务费    210,000.00 无法收回    公司规定程序     否
河源市前程远扬房地产经纪有限公司       应收服务费    210,000.00 无法收回    公司规定程序     否
重庆北城致远实业有限公司               应收服务费    207,361.50 无法收回    公司规定程序     否
三亚奥林匹克投资有限公司               应收服务费    200,000.00 无法收回    公司规定程序     否
中交二航局房地产开发有限公司           应收服务费    200,000.00 无法收回    公司规定程序     否
晋中科创新城房地产开发股份有限公司     应收服务费    200,000.00 无法收回    公司规定程序     否
江西三清山港首国际度假区有限公司       应收服务费    200,000.00 无法收回    公司规定程序     否
常州市美林江南置业有限公司             应收服务费    195,072.36 无法收回    公司规定程序     否
南通市中冶文化发展投资有限责任公司     应收服务费    192,001.00 无法收回    公司规定程序     否
铁道第三勘察设计院集团有限公司         应收服务费    180,000.00 无法收回    公司规定程序     否
                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
武汉盛泰房地产开发有限公司             应收服务费    180,000.00 无法收回    公司规定程序     否
重庆市西站投资发展有限公司             应收服务费    180,000.00 无法收回    公司规定程序     否
常州金新明珠房地产建设发展有限公司     应收服务费    179,619.00 无法收回    公司规定程序     否
金利（南京）建设开发有限公司           应收服务费    176,245.00 无法收回    公司规定程序     否
天津宁瀚房地产开发有限公司             应收服务费    175,000.00 无法收回    公司规定程序     否
陕西神禾置业发展有限公司               应收服务费    160,000.00 无法收回    公司规定程序     否
芜湖万商置业有限责任公司               应收服务费    155,918.00 无法收回    公司规定程序     否
惠州市煌地置业有限公司                 应收服务费    150,523.00 无法收回    公司规定程序     否
青岛北曲后汇豪置业有限公司             应收服务费    150,000.00 无法收回    公司规定程序     否
重庆浚亮房地产开发有限公司             应收服务费    150,000.00 无法收回    公司规定程序     否
吉林省粤合房地产开发有限公司           应收服务费    150,000.00 无法收回    公司规定程序     否
大足石刻影视文化有限责任公司           应收服务费    150,000.00 无法收回    公司规定程序     否
成都市佳乐房地产开发有限公司           应收服务费    150,000.00 无法收回    公司规定程序     否
青岛天业亘源房地产开发有限公司         应收服务费    150,000.00 无法收回    公司规定程序     否
芜湖兆尹伟成置业有限责任公司           应收服务费    149,735.00 无法收回    公司规定程序     否
惠州市平海海滨温泉旅游度假区有限公司 应收服务费      140,000.00 无法收回    公司规定程序     否
中国水电建设集团房地产有限公司         应收服务费    140,000.00 无法收回    公司规定程序     否
百悦（大连）城镇建设有限公司           应收服务费    140,000.00 无法收回    公司规定程序     否
梅州大百汇品牌产业园有限公司           应收服务费    135,348.40 无法收回    公司规定程序     否
山东鲁能万创置业有限公司               应收服务费    133,000.00 无法收回    公司规定程序     否
南宁市骋望地产有限公司                 应收服务费    131,722.00 无法收回    公司规定程序     否
中山市万科城房地产有限公司             应收服务费    131,051.20 无法收回    公司规定程序     否
深圳市彭成集团有限公司                 应收服务费    125,000.00 无法收回    公司规定程序     否
四川龙港建材有限责任公司               应收服务费    120,000.00 无法收回    公司规定程序     否
河南钧鼎实业集团有限公司               应收服务费    120,000.00 无法收回    公司规定程序     否
汕头市恒悦置业有限公司                 应收服务费    111,363.00 无法收回    公司规定程序     否
郑州晟道置业有限公司                   应收服务费    109,978.00 无法收回    公司规定程序     否
湖南隆平九华房地产开发有限公司         应收服务费    105,000.00 无法收回    公司规定程序     否
中山市万科水晶城房地产有限公司         应收服务费    103,150.08 无法收回    公司规定程序     否
南通市民生房地产开发有限公司如东分公
                                       应收服务费    101,566.90 无法收回    公司规定程序     否
司
惠州大亚湾集友发展有限公司             应收服务费    100,450.00 无法收回    公司规定程序     否
四川宜宾圣亚阁房地产开发有限公司       应收服务费    100,000.00 无法收回    公司规定程序     否
大连恒诚房地产开发有限公司             应收服务费    100,000.00 无法收回    公司规定程序     否
                                                        深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
许昌天远城乡建设开发有限公司         应收服务费    100,000.00 无法收回    公司规定程序     否
宜宾达康医院有限责任公司             应收服务费    100,000.00 无法收回    公司规定程序     否
郑州德驰置业有限公司                 应收服务费    100,000.00 无法收回    公司规定程序     否
合众人寿保险股份有限公司             应收服务费    100,000.00 无法收回    公司规定程序     否
郑州中部两岸实业有限公司             应收服务费    100,000.00 无法收回    公司规定程序     否
山东文华园住宅开发建设有限公司       应收服务费    100,000.00 无法收回    公司规定程序     否
武汉中百现代物流配送有限公司         应收服务费    100,000.00 无法收回    公司规定程序     否
周口天明城乡建设投资有限公司         应收服务费    100,000.00 无法收回    公司规定程序     否
河北冀春房地产开发有限公司           应收服务费     99,000.00 无法收回    公司规定程序     否
河源倍得力实业有限公司               应收服务费     93,179.85 无法收回    公司规定程序     否
佛山市富明房地产开发有限公司         应收服务费     90,000.00 无法收回    公司规定程序     否
西安万景美奂置业有限公司             应收服务费     90,000.00 无法收回    公司规定程序     否
融旭投资发展有限公司                 应收服务费     90,000.00 无法收回    公司规定程序     否
中国铁建房地产集团有限公司           应收服务费     87,500.00 无法收回    公司规定程序     否
武汉鑫瑞隆祥置业有限公司             应收服务费     85,857.83 无法收回    公司规定程序     否
哈尔滨鑫隆业房地产开发有限公司       应收服务费     81,635.00 无法收回    公司规定程序     否
福州海坤房地产开发有限公司           应收服务费     80,000.81 无法收回    公司规定程序     否
唐山市丰南区嘉隆房地产开发有限公司   应收服务费     80,000.00 无法收回    公司规定程序     否
惠州市金汇投资发展有限公司           应收服务费     80,000.00 无法收回    公司规定程序     否
山东鑫琦实业集团房地产开发有限公司   应收服务费     80,000.00 无法收回    公司规定程序     否
惠州市金湖房地产有限公司             应收服务费     79,760.71 无法收回    公司规定程序     否
晋江金碧置业有限公司                 应收服务费     78,000.00 无法收回    公司规定程序     否
西双版纳和威置业有限责任公司         应收服务费     75,000.00 无法收回    公司规定程序     否
大连平岛置地有限公司                 应收服务费     73,481.87 无法收回    公司规定程序     否
青岛盈丰置业有限公司                 应收服务费     71,732.00 无法收回    公司规定程序     否
成都雄飞大衍房地产开发有限公司       应收服务费     70,969.40 无法收回    公司规定程序     否
贵州红华物流有限公司                 应收服务费     70,000.00 无法收回    公司规定程序     否
唐山君熙房地产开发有限公司           应收服务费     70,000.00 无法收回    公司规定程序     否
南通圆融房地产开发有限公司           应收服务费     67,998.38 无法收回    公司规定程序     否
齐齐哈尔温商房地产开发有限公司       应收服务费     61,525.00 无法收回    公司规定程序     否
中建新塘（天津）投资发展有限公司     应收服务费     60,000.00 无法收回    公司规定程序     否
寿县昂鑫房地产开发有限公司           应收服务费     60,000.00 无法收回    公司规定程序     否
重庆兴盈房地产开发有限公司           应收服务费     60,000.00 无法收回    公司规定程序     否
郑州磊鑫房地产开发有限公司           应收服务费     60,000.00 无法收回    公司规定程序     否
                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
惠州大亚湾新天房地产开发有限公司       应收服务费     60,000.00 无法收回    公司规定程序     否
青岛天安数码城有限公司                 应收服务费     55,540.00 无法收回    公司规定程序     否
宁波复地明珠置业有限公司               应收服务费     52,433.18 无法收回    公司规定程序     否
山东省鲁商置业有限公司                 应收服务费     51,080.00 无法收回    公司规定程序     否
惠州市惠阳京诚房地产开发有限公司       应收服务费     50,854.00 无法收回    公司规定程序     否
漯河市融创置业有限公司                 应收服务费     50,000.00 无法收回    公司规定程序     否
新密市祥和房地产开发有限公司           应收服务费     50,000.00 无法收回    公司规定程序     否
盱眙商贸龙泉湖旅游开发有限公司         应收服务费     50,000.00 无法收回    公司规定程序     否
郑州中建大观置业有限公司               应收服务费     50,000.00 无法收回    公司规定程序     否
湖南青竹湖置业有限公司                 应收服务费     50,000.00 无法收回    公司规定程序     否
福建星海房地产有限公司                 应收服务费     48,560.00 无法收回    公司规定程序     否
江西海熙置业有限公司                   应收服务费     46,173.86 无法收回    公司规定程序     否
常州悦盛房地产发展有限公司             应收服务费     46,114.51 无法收回    公司规定程序     否
惠州大亚湾泰达实业有限公司             应收服务费     45,037.00 无法收回    公司规定程序     否
惠州纬通房产有限公司                   应收服务费     43,992.00 无法收回    公司规定程序     否
大连信开房地产开发有限公司             应收服务费     43,251.55 无法收回    公司规定程序     否
重庆钰鑫置业发展有限公司               应收服务费     40,000.00 无法收回    公司规定程序     否
中建三局第一建设工程有限责任公司       应收服务费     40,000.00 无法收回    公司规定程序     否
重庆汉融实业有限公司                   应收服务费     40,000.00 无法收回    公司规定程序     否
中交地产宜兴有限公司                   应收服务费     40,000.00 无法收回    公司规定程序     否
惠州大亚湾华彩房地产开发有限公司       应收服务费     40,000.00 无法收回    公司规定程序     否
河源凯通置业有限公司                   应收服务费     39,711.22 无法收回    公司规定程序     否
东莞市滨江晋业房地产开发有限公司       应收服务费     36,600.40 无法收回    公司规定程序     否
无锡世茂新发展置业有限公司             应收服务费     35,000.00 无法收回    公司规定程序     否
合肥保利和筑房地产有限公司             应收服务费     34,700.00 无法收回    公司规定程序     否
郑州市威望置业有限公司                 应收服务费     33,000.00 无法收回    公司规定程序     否
四川华灏置业有限公司                   应收服务费     30,000.00 无法收回    公司规定程序     否
海南北信置业有限公司                   应收服务费     30,000.00 无法收回    公司规定程序     否
惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司     应收服务费     30,000.00 无法收回    公司规定程序     否
山东尚贤置业有限公司                   应收服务费     30,000.00 无法收回    公司规定程序     否
河南晖达嘉睿置业有限公司               应收服务费     30,000.00 无法收回    公司规定程序     否
江苏省苏建集团股份有限公司海安开发区
                                       应收服务费     29,531.87 无法收回    公司规定程序     否
分公司
天津宝利集团有限公司                   应收服务费     28,000.00 无法收回    公司规定程序     否
                                                        深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
惠州腾凯实业有限公司                 应收服务费     27,329.59 无法收回    公司规定程序     否
河南易升合置业有限公司               应收服务费     25,567.33 无法收回    公司规定程序     否
南昌中骏房地产开发有限公司           应收服务费     25,000.00 无法收回    公司规定程序     否
惠州市银泰达实业有限公司             应收服务费     23,959.00 无法收回    公司规定程序     否
平湖市万城房地产有限公司             应收服务费     23,115.00 无法收回    公司规定程序     否
青岛银盛泰亿联置业有限公司           应收服务费     22,529.71 无法收回    公司规定程序     否
南京峻景房地产开发有限公司           应收服务费     22,000.00 无法收回    公司规定程序     否
中山市碧翠房地产开发有限公司         应收服务费     20,878.20 无法收回    公司规定程序     否
合肥一航万科地产有限公司             应收服务费     20,768.31 无法收回    公司规定程序     否
哈尔滨力众房地产开发有限公司         应收服务费     20,683.00 无法收回    公司规定程序     否
广东保利房地产开发有限公司           应收服务费     20,531.84 无法收回    公司规定程序     否
朝阳合丰房地产开发有限公司           应收服务费     20,357.00 无法收回    公司规定程序     否
保利湛江房地产开发有限公司           应收服务费     20,000.00 无法收回    公司规定程序     否
青岛九浦泰达置业有限公司             应收服务费     20,000.00 无法收回    公司规定程序     否
东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司 应收服务费     20,000.00 无法收回    公司规定程序     否
广州凯得科技发展有限公司             应收服务费     20,000.00 无法收回    公司规定程序     否
青岛建安建设集团有限公司             应收服务费     20,000.00 无法收回    公司规定程序     否
湖北中祥置业有限公司                 应收服务费     20,000.00 无法收回    公司规定程序     否
保利（福建）房地产投资有限公司       应收服务费     20,000.00 无法收回    公司规定程序     否
哈尔滨华茂房地产开发有限公司         应收服务费     20,000.00 无法收回    公司规定程序     否
汕尾市保利房地产开发有限公司         应收服务费     19,000.00 无法收回    公司规定程序     否
融侨集团合肥置业有限公司             应收服务费     17,500.52 无法收回    公司规定程序     否
武汉万科城花璟苑房地产有限公司       应收服务费     17,500.00 无法收回    公司规定程序     否
肇庆市青莲花苑开发有限公司           应收服务费     17,001.40 无法收回    公司规定程序     否
惠州市景生实业有限公司               应收服务费     16,826.66 无法收回    公司规定程序     否
成都锦棣置业有限责任公司             应收服务费     16,569.00 无法收回    公司规定程序     否
武汉市都市产业投资发展有限责任公司   应收服务费     16,317.76 无法收回    公司规定程序     否
西安翔宇不动产有限公司               应收服务费     16,197.10 无法收回    公司规定程序     否
山东高速置业发展有限公司滕州分公司   应收服务费     14,828.24 无法收回    公司规定程序     否
重庆中航万科峻景置业有限公司         应收服务费     13,000.00 无法收回    公司规定程序     否
长沙君捷置业投资有限公司             应收服务费     12,562.00 无法收回    公司规定程序     否
海门天晟房地产发展有限公司           应收服务费     12,236.00 无法收回    公司规定程序     否
成都硕泰丽都地产开发有限公司         应收服务费     10,269.55 无法收回    公司规定程序     否
金地集团扬州房地产发展有限公司       应收服务费     10,000.00 无法收回    公司规定程序     否
                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
河北智高房地产开发有限责任公司       应收服务费     10,000.00 无法收回      公司规定程序     否
成都鲁能置业有限公司                 应收服务费     10,000.00 无法收回      公司规定程序     否
山东兴盟置业有限公司                 应收服务费     10,000.00 无法收回      公司规定程序     否
江苏振盛置业有限公司                 应收服务费         8,123.00 无法收回   公司规定程序     否
中山市恒盛房地产投资有限公司         应收服务费         6,900.00 无法收回   公司规定程序     否
漳州招商房地产有限公司               应收服务费         6,000.00 无法收回   公司规定程序     否
河北智恒房地产开发有限公司           应收服务费         5,875.00 无法收回   公司规定程序     否
惠州市亚新房地产有限公司             应收服务费         5,657.86 无法收回   公司规定程序     否
武汉清能意盛置业有限公司             应收服务费         5,108.00 无法收回   公司规定程序     否
江西当代节能置业有限公司             应收服务费         5,000.00 无法收回   公司规定程序     否
葛洲坝海集房地产开发有限公司         应收服务费         5,000.00 无法收回   公司规定程序     否
石狮金碧置业有限公司                 应收服务费         4,973.00 无法收回   公司规定程序     否
成都金怡源房地产开发有限公司         应收服务费         4,872.64 无法收回   公司规定程序     否
长沙翡翠金轮置业有限公司             应收服务费         4,700.00 无法收回   公司规定程序     否
南京服务外包产业园有限公司           应收服务费         4,300.00 无法收回   公司规定程序     否
武汉南国昌晟商业发展有限责任公司     应收服务费         3,177.00 无法收回   公司规定程序     否
合肥保利房地产开发有限公司           应收服务费         3,000.00 无法收回   公司规定程序     否
哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司         应收服务费         2,875.00 无法收回   公司规定程序     否
厦门匹克投资管理有限公司             应收服务费         2,768.07 无法收回   公司规定程序     否
长沙天骄房地产开发有限公司           应收服务费         2,764.80 无法收回   公司规定程序     否
南宁市盛尧房地产开发有限公司         应收服务费         2,480.00 无法收回   公司规定程序     否
北京搜房网络技术有限公司青岛分公司   应收服务费         2,476.50 无法收回   公司规定程序     否
阳江市中集富日房地产开发有限公司     应收服务费         2,384.10 无法收回   公司规定程序     否
惠州市三田实业发展有限公司           应收服务费         2,255.00 无法收回   公司规定程序     否
合肥保利和新房地产有限公司           应收服务费         2,250.00 无法收回   公司规定程序     否
宁波市华逸建设开发有限公司           应收服务费         2,000.00 无法收回   公司规定程序     否
重庆得劲房地产开发有限公司           应收服务费         2,000.00 无法收回   公司规定程序     否
句容天工置业有限公司                 应收服务费         2,000.00 无法收回   公司规定程序     否
成都花雨实业有限公司                 应收服务费         2,000.00 无法收回   公司规定程序     否
金融街惠州置业有限公司               应收服务费         1,980.68 无法收回   公司规定程序     否
湖南保利房地产开发有限公司           应收服务费         1,560.00 无法收回   公司规定程序     否
山东兴迪尔置业集团有限公司           应收服务费         1,465.00 无法收回   公司规定程序     否
武汉保利百合房地产开发有限公司       应收服务费         1,393.00 无法收回   公司规定程序     否
湖南三鹰房地产开发有限公司           应收服务费         1,300.00 无法收回   公司规定程序     否
                                                                    深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    上海粤世宏实业发展有限公司               应收服务费          1,000.00 无法收回       公司规定程序        否
    广西联合佳成置业有限公司                 应收服务费          1,000.00 无法收回       公司规定程序        否
    恒大地产集团九江有限公司                 应收服务费          1,000.00 无法收回       公司规定程序        否
    青岛和达创世纪置业有限公司               应收服务费          1,000.00 无法收回       公司规定程序        否
    其他                                     应收服务费          2,688.83 无法收回       公司规定程序        否
    合计                                             --   33,704,110.79        --                  --               --
    应收账款核销说明：
    本期核销的应收账款主要是公司应收的代理服务费和顾问策划费，对于这些在财务上已经核销的应收款项，公司仍会继续催
    收。
    （4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
    本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额69,991,989.81元，占应收账款年末余额合计数的比例为6.78%，相应
    计提的坏账准备年末余额汇总金额30,000.00元。
    4、预付款项
    （1）预付款项按账龄列示
                                                                                                                    单位： 元
                                             期末余额                                           期初余额
               账龄
                                    金额                  比例                       金额                    比例
    1 年以内                        197,365,905.42                 87.71%             57,702,168.78                  92.13%
    1至2年                           24,129,128.06                 10.72%              4,055,347.87                      6.47%
    2至3年                            2,692,128.06                  1.20%                   54,103.00                    0.09%
    3 年以上                           841,487.00                   0.37%               823,162.00                       1.31%
    合计                            225,028,648.54         --                         62,634,781.65            --
    账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
                         单位名称                          年末余额                  款项性质               未结算原因
恒泰证券股份有限公司世联小贷一期资产支持专项计划          20,640,839.34 资产证券化款项                     未达到结算条件
深圳市中孚泰文化建筑建设股份有限公司                       1,625,030.95 工程款                             未达到结算条件
湖南原弘产房地产开发有限公司                               1,293,831.06 开发商以房抵付代理费               未达到结算条件
惠州市稳坤房地产发展有限公司                                    815,387.00 开发商以房抵付代理费            未达到结算条件
山东恒生置地股份有限公司                                        630,000.00 开发商以房抵付代理费            未达到结算条件
淄博金泽房地产开发有限公司高青分公司                            559,522.00 开发商以房抵付代理费            未达到结算条件
芜湖市镜湖区人民法院                                            559,000.00 诉讼保全费                      未达到结算条件
恒生地产济南有限公司                                            557,758.00 开发商以房抵付代理费            未达到结算条件
                                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
   深圳市弘宝森机电设备工程有限公司                                243,456.00 采购款                         未达到结算条件
   合计                                                         26,924,824.35
          （2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
          本年按预付对象归集的年末余额前五名预付款项汇总金额98,164,078.87元，占预付款项年末余额合计数的比例为43.62%。主
          要是预付开发商的承销款和资产证券化的款项。
          其他说明：
          期末预付账款比期初增加162,393,866.89元，增长了259.27%，增加的金额主要是：
          1）本报告期二级子公司世联投资预付开发商承销款增加59,172,301.66元；
          2）本报告期公司公寓管理业务预付的租金和工程款比期初增加59,390,368.03元；
          3）本报告期中恒泰证券股份有限公司世联小贷一期资产支持专项计划比期初增加6,738,856.89元。
          5、其他应收款
          （1）其他应收款分类披露
                                                                                                                    单位： 元
                                           期末余额                                                  期初余额
                         账面余额              坏账准备                            账面余额              坏账准备
       类别
                                                      计提比   账面价值                                          计提比    账面价值
                       金额         比例     金额                               金额          比例    金额
                                                          例                                                        例
按信用风险特
征组合计提坏
                 307,938,206.25 100.00% 2,112,404.04 0.69% 305,825,802.21 214,400,754.37 100.00% 45,327,268.53    21.14% 169,073,485.84
账准备的其他
应收款
合计             307,938,206.25 100.00% 2,112,404.04 0.69% 305,825,802.21 214,400,754.37 100.00% 45,327,268.53    21.14% 169,073,485.84
          期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
          □ 适用 √ 不适用
          组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
          □ 适用 √ 不适用
          组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
          □ 适用 √ 不适用
          组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
          √ 适用 □ 不适用
                                                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
       类别                                      期末余额                                                         期初余额
                            账面余额                 坏账准备             账面价值           账面余额                坏账准备              账面价值
                          金额          比例        金额       计提比                      金额          比例      金额        计提比
                                                                 例                                                              例
个别认定不存在减 303,269,862.21 98.48%                                  303,269,862.21 166,372,545.84 77.60%                             166,372,545.84
值的其他应收款
个别认定存在减值         4,668,344.04   1.52% 2,112,404.04 45.25%         2,555,940.00 48,028,208.53 22.40% 45,327,268.53 94.38%            2,700,940.00
的其他应收款
合计                307,938,206.25 100.00% 2,112,404.04               - 305,825,802.21 214,400,754.37 100.00% 45,327,268.53             - 169,073,485.84
    期末其他应收款账面余额比期初增加了93,537,451.88元，增长了43.63%，主要原因是：
    1）本报告期公司支付的项目押金同比增加19,443.86万元；
    2）本报告期公司收回了上期业务合作意向金和合作款共7,828.70万元。
        （2）个别认定存在减值的其他应收款
    1）个别认定存在减值的其他应收款明细
                         单位名称                          账面余额             坏账金额         计提比例            计提原因
    李勇/深圳鑫德宝汽车销售有限公司                     413,4900.00          1,653,960.00       40.00% 垫资赎楼款，超期未收回
    李志高/皮立志/郑菲                                   300,000.00            225,000.00       75.00% 垫资赎楼款，超期未收回
    方凯铭                                                 87,041.22             87,041.22     100.00% 预计无法收回
    二中校友会                                             84,107.50             84,107.50     100.00% 预计无法收回
    胡成                                                   40,000.00             40,000.00     100.00% 预计无法收回
    青岛荣海游艇销售有限公司                               22,295.32             22,295.32     100.00% 预计无法收回
    合计                                                4,668,344.04         2,112,404.04
    2）组合中，个别认定未发生减值的其他应收款
                  账龄                               年末余额                                           年初余额
                                           金额                         比例                     金额                 比例
    1年以内                           267,891,220.12                       88.33%            138,704,602.87              83.37%
    1-2年                                  20,163,704.57                    6.65%              7,847,422.23               4.72%
    2-3年                                   4,574,155.50                    1.51%              8,984,564.55               5.40%
    3－4年                                  7,875,704.78                    2.60%              2,268,463.11               1.36%
    4－5年                                   873,438.04                     0.29%              3,907,934.64               2.35%
    5年以上                                 1,891,639.20                    0.62%              4,659,558.44               2.80%
    合计                              303,269,862.21                   100.00%               166,372,545.84              100.00%
        （2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
    本期计提坏账准备金额-16,135,071.33 元；本期收回或转回坏账准备金额 17,166,211.75 元。
    其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
                                                                 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                                                                   单位： 元
                单位名称                           转回或收回金额                                 收回方式
北京欧狮龙建材工业有限责任公司                                    16,855,000.00 现金收回
陈小春                                                              293,846.00 现金收回
方凯铭                                                               12,425.53 现金收回
离职员工代扣代缴款                                                     4,940.22 现金收回
合计                                                              17,166,211.75                        --
公司对在财务上已经核销或认定为存在减值的应收款项， 仍然会继续催收，并根据情况逐步加大催收力度，本报告期收回
了部分前期已核销的应收款项17,166,211.75元。
（3）本期实际核销的其他应收款情况
                                                                                                                   单位： 元
                           项目                                                        核销金额
垫资赎楼款                                                                                                    25,293,592.96
代扣代缴款                                                                                                        571,124.89
项目保证金                                                                                                        960,000.00
押金保证金                                                                                                        260,015.53
其中重要的其他应收款核销情况：
                                                                                                                   单位： 元
                                                                                                             款项是否由关
                单位名称               其他应收款性质         核销金额     核销原因      履行的核销程序
                                                                                                              联交易产生
陈小春                               垫资赎楼款               8,296,154.00 无法收回     公司规定程序         否
黄方友/深圳万禧通电子有限公司        垫资赎楼款               6,981,790.93 无法收回     公司规定程序         否
高锐伟/张爱彬/东莞快美加礼品公司     垫资赎楼款               6,612,211.65 无法收回     公司规定程序         否
周小平                               垫资赎楼款               1,710,000.00 无法收回     公司规定程序         否
胡先金                               垫资赎楼款               1,380,400.00 无法收回     公司规定程序         否
成都众怡房地产开发有限公司           项目保证金                800,000.00 无法收回      公司规定程序         否
离职员工                             代扣代缴款                571,124.89 无法收回      公司规定程序         否
蔡扬凯/廖颖毅                        垫资赎楼款                313,036.38 无法收回      公司规定程序         否
成都市武侯城市发展投资有限责任公司   项目保证金                160,000.00 无法收回      公司规定程序         否
项目宿舍                             房屋租赁押金              169,961.86 无法收回      公司规定程序         否
华侨城/融科店                        房屋租赁押金               90,053.67 无法收回      公司规定程序         否
合计                                          --           27,084,733.38          --              --                --
其他应收款核销说明：
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
本期核销的其他应收款主要是垫资赎楼款，办公楼、宿舍的租赁押金和员工离职无法收回的代交代扣款项。
（4）其他应收款按款项性质分类情况
                                                                                                           单位： 元
               款项性质                        期末账面余额                              期初账面余额
押金、保证金                                               244,254,764.96                              49,816,145.72
业务借款                                                    46,220,266.49                              23,961,533.93
业务合作意向金                                                                                         50,000,000.00
预支薪资                                                        5,740,520.92                            6,106,711.02
垫资赎楼                                                        4,434,900.00                           47,022,338.96
代收代付款                                                      4,332,289.27                            3,481,999.15
物业管理应收款                                                   592,090.27                             3,266,132.72
支付客户业务合作款                                                                                     28,287,000.00
其他                                                            2,363,374.34                            2,458,892.87
合计                                                       307,938,206.25                             214,400,754.37
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
                                                                                                           单位： 元
                                                                               占其他应收款期末
         单位名称             款项的性质        期末余额           账龄                           坏账准备期末余额
                                                                               余额合计数的比例
成都市保华房地产开发有
                          押金、保证金          31,254,457.50 1 年以内                   10.15%                 0.00
限公司
成都雅驰置业有限公司      押金、保证金          18,073,886.00 1 年以内                    5.87%                 0.00
深圳市房联宝宝金融信息
                          P2P 平台风险保证金    16,270,835.98 2 年以内                    5.28%                 0.00
服务有限公司
固安县和惠房地产开发有
                          押金、保证金          11,400,000.00 1 年以内                    3.70%                 0.00
限公司
吉林省宏佳房地产开发有
                          押金、保证金          10,000,000.00 1 年以内                    3.25%                 0.00
限公司
惠州市龙宸实业有限公司 押金、保证金             10,000,000.00 1 年以内                    3.25%                 0.00
合计                               --           96,999,179.48        --                  31.50%                 0.00
6、存货
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
否
                                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
不适用
7、 贷款
                  项目                                    年末余额                              期初余额
贷款                                                               1,148,471,928.23                      2,057,594,714.40
继续涉入资产                                                                                                 10,000,000.00
合计                                                               1,148,471,928.23                      2,067,594,714.40
（1）贷款分类
  类别                               年末余额                                                年初余额
                     金额               比例           贷款损失准备             金额            比例          贷款损失准备
正常类            1,087,513,727.61         1.50%         16,312,705.91       2,018,234,231.11        1.50%       30,290,659.72
关注类              67,216,522.25          3.00%          2,016,495.61          55,967,083.86        2.94%          1,644,871.26
次级类               8,870,162.55        31.35%           2,781,196.71           8,880,920.88       26.63%          2,364,686.39
可疑类              21,898,945.09        72.68%          15,917,031.04          27,822,373.37       68.33%       19,009,677.45
损失类                                                                          23,342,515.06      100.00%       23,342,515.06
合计              1,185,499,357.50                --     37,027,429.27       2,134,247,124.28       --           76,652,409.88
期末贷款金额比期初减少948,747,766.79元，比例下降44.45%，主要是因为本报告期公司贷款到期收回本金较多。
（2）本年计提、转回（或收回）贷款损失准备情况
    本年计提贷款损失准备金额17,111,206.06元，转回以前年度已核销的贷款损失准备3,127,741.34元。
    其中本年转回以前年度核销的贷款损失准备如下：
       贷款种类              核销金额                   核销原因            履行的核销程序         款项是否由关联交易产生
家圆云贷                             162,414.67         无法收回              公司规定程序                     否
商工贷                          2,965,326.67            无法收回              公司规定程序                     否
合计                            3,127,741.34
（3）本期实际核销的贷款
                            项目                                                        核销金额
实际核销的贷款                                                                                               59,863,928.01
其中重要的贷款核销情况：
       贷款种类              核销金额                   核销原因            履行的核销程序         款项是否由关联交易产生
家圆云贷                       59,863,928.01            无法收回              公司规定程序                     否
                                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
      合计                            59,863,928.01
     （4）继续涉入资产、继续涉入负债
            本集团于2015年9月8日与深圳平安大华汇通财富管理有限公司签署《平安汇通世联小贷1号专项资产管理计划资产管理
     合同》，向平安汇通世联小贷1号专项资产管理计划的普通级投资1,000万元。资管计划规模为1亿元人民币，其中普通级2,000
     万元，普通级持有人以所持的资产份额为限承担亏损。贷款原始权益人为本公司二级子公司世联小贷。
         本集团转移了该组贷款所有权相关的部分重大风险和报酬，但由于设立了次级权益，因而也保留了所有权相关的部分重
     大风险和报酬，并且能够对留存的该部分权益实施控制。根据金融资产转让准则，本集团采用继续涉入法对该金融资产转移
     交易进行会计处理，上年确认继续涉入资产1,000万元，确认继续涉入负债1,000万元，分别在贷款及其他流动负债列报。
         2016年10月28日，平安汇通世联小贷1号专项资产管理计划完成清算，项目结束，不在确认继续涉入资产及继续涉入负
     债。
     8、其他流动资产
                                                                                                                             单位： 元
                         项目                                     期末余额                                   期初余额
      预缴税费                                                                15,899,559.21
      合计                                                                    15,899,559.21
     其他说明：
     期末其他流动资产主要是公司待抵扣的增值税进项税额和预缴的增值税。
     9、可供出售金融资产
     （1）可供出售金融资产情况
                                                                                                                             单位： 元
                                                      期末余额                                        期初余额
                 项目
                                     账面余额         减值准备      账面价值        账面余额          减值准备           账面价值
      可供出售债务工具：           546,059,457.55                 546,059,457.55 258,881,500.00                         258,881,500.00
             按成本计量的          546,059,457.55                 546,059,457.55 258,881,500.00                         258,881,500.00
      合计                         546,059,457.55                 546,059,457.55 258,881,500.00                         258,881,500.00
     （2）期末按成本计量的可供出售金融资产
                                                                                                                             单位： 元
                                                 账面余额                                       减值准备
                                                                                                                    在被投资单
  被投资单位                                                                                   本期   本期                           本期现金红利
                        期初          本期增加         本期减少            期末        期初                    期末 位持股比例
                                                                                               增加   减少
上海中城联盟投     55,630,000.00                                       55,630,000.00                                       3.0560%
                                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
资管理有限公司
上海城凯投资有
                   50,000,000.00                                    50,000,000.00                                9.8040%
限公司
深圳英博科技产
                     800,000.00                                          800,000.00                              2.00%
业培育有限公司
深圳英智投资管
                        2,500.00                                           2,500.00                              2.50%
理有限公司
深圳英智剑桥科
技投资基金合伙      1,498,500.00    1,498,500.00                        2,997,000.00                            10.00%
企业（有限合伙）
中城新产业控股
                   10,000,000.00    1,250,000.00   1,250,000.00     10,000,000.00                               6.250%
（深圳）有限公司
深圳市南电云商
                    1,300,000.00                                        1,300,000.00                            13.00%
有限公司
上海中城创盈商
业经营管理有限      1,000,500.00                                        1,000,500.00                             6.6700%
公司
上海万宁文化创
意产业发展有限                     16,000,000.00                    16,000,000.00                               20.00%
公司
上海腾赋企业管
理合伙企业（有限                   16,000,000.00                    16,000,000.00                               51.6130%
合伙）
AMAZING LION
                                    4,850,611.30                        4,850,611.30                           18.670%
Limited
深圳市世联共享
投资股份有限公                      2,700,000.00                        2,700,000.00                            18.00%
司
上海中城勇略投
资中心（有限合                       600,000.00                          600,000.00                              8.3333%
伙）
深圳市搜社区服
务发展研究有限                       450,000.00                          450,000.00                             15.00%
公司
芜湖汇德肆号                        1,000,000.00                        1,000,000.00                             0.6897%
芜湖汇德伍号                        1,000,000.00                        1,000,000.00                             0.4619%
芜湖汇德陆号                        1,000,000.00                        1,000,000.00                             0.4619%
云贷伍号              50,000.00                                           50,000.00                              0.2475%
云贷陆号             500,000.00                      50,000.00           450,000.00                              1.8600%       14,180.57
                                                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
世联小贷一期资
产支持专项计划
                     54,000,000.00                                       54,000,000.00                                                   2,031.11
次级资产支持证
券
外贸信托汇金 9
                     30,000,000.00                    30,000,000.00                                                                    417,419.72
号
平安汇通世联小
                     10,000,000.00                    10,000,000.00                                                               4,327,791.37
贷1号
同创世联地产平
                     44,100,000.00                    44,100,000.00                                                               2,752,893.00
衡二号基金
世联同创不动产
                                     322,772,771.25                     322,772,771.25
稳健一号基金
同创世联地产平
                                      21,400,000.00   17,943,925.00          3,456,075.00
衡三号基金
合计                258,881,500.00 390,521,882.55 103,343,925.00        546,059,457.55                                --          7,514,315.77
          （3） 其他说明
              1）云贷伍号、云贷陆号分别即深圳世联云贷伍号投资管理合伙企业（有限合伙）、深圳世联云贷陆号投资管理合伙企
          业（有限合伙），本公司之三级子公司山川投资做为普通合伙人对其进行投资管理。
              2）芜湖汇德肆号、芜湖汇德伍号、芜湖汇德陆号分别即芜湖汇德肆号投资中心（有限合伙）、芜湖汇德伍号投资中心
          （有限合伙）、芜湖汇德陆号投资中心（有限合伙），本公司之三级子公司上海股投做为普通合伙人对其进行投资管理。
              3）上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙），本公司之三级子公司上海股投做为普通合伙人对其进行投资管理，本公
          司之二级子公司世联先锋做为有限合伙人对其进行投资，根据合伙协议规定，本公司对其无控制权，亦无重大影响。
              4）2016年10月AMAZING LION Limited引入新的投资者增资，本公司持有的股权从20.00%被稀释到18.67%，根据投资协
          议，增加一名董事后，本公司对其不再具有重大影响，按会计政策由长期股权投资转入为可供出售金融资产进行核算。
              5）本公司间接持有上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙）51.613%股权、上海万宁文化创意产业发展有限公司 20.00%
          股权，均为子公司上海股投公司的资产运营项目企业，本公司对项目不具有控制权，亦无重大影响，按会计政策列入可供出
          售金融资产进行核算。
          10、长期股权投资
                                                                                                                           单位： 元
                                                                      本期增减变动                                                       减值
被投资单                                                                                                                                 准备
               期初余额                               权益法下确 其他综合 其他权益          宣告发放 计提减                期末余额
     位                      追加投资      减少投资                                                           其他                       期末
                                                      认的投资损 收益调整          变动     现金股利 值准备
                                                                                                                                         余额
                                                                     深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                    益                             或利润
一、合营企业
武汉都市
世联资产
               898,135.86                       2,605,480.55                                                     3,503,616.41
管理有限
公司
深圳世松
安老服务                     500,000.00          -329,591.24                                                      170,408.76
有限公司
小计           898,135.86    500,000.00         2,275,889.31                                                     3,674,025.17
二、联营企业
青岛国信
世联物业
             3,823,263.70                        543,701.61                                                      4,366,965.31
管理有限
公司
深圳世联
同创资产
             9,800,000.00 10,045,000.00         4,006,059.95                      -493,150.69                   23,357,909.26
管理有限
公司
AMAZIN
G LION       4,101,435.68                                                                       -4,101,435.68            0.00
Limited
重庆小样
达客网络
                             490,000.00          -371,094.15         697,997.57                                   816,903.42
科技服务
有限公司
重庆小样
创业服务
有限公司
小计        17,724,699.38 10,535,000.00         4,178,667.41         697,997.57 -493,150.69     -4,101,435.68 28,541,777.99
合计        18,622,835.24 11,035,000.00         6,454,556.72         697,997.57 -493,150.69     -4,101,435.68 32,215,803.16
          其他说明
          1）本集团持有武汉都市世联资产管理有限公司50%股权、持有深圳世松安老服务有限公司50%股权、持有青岛国信世联物
          业管理有限公司35%股权、持有深圳世联同创资产管理有限公司49%股权、持有重庆小样达客网络科技服务有限公司45.08%
          股权、持有重庆小样创业服务有限公司40%股权，上述投资按公司会计政策均按权益法核算。
          2）2016年10月AMAZING LION Limited引入新的投资者增资，本公司持有的股权从20.00%被稀释到18.67%，根据投资协议，
          增加一名董事后，本公司对其不再具有重大影响，按会计政策由长期股权投资转出为可供出售金融资产进行核算。
                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
11、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
√ 适用 □ 不适用
                                                                                        单位： 元
                         项目         房屋、建筑物         土地使用权   在建工程     合计
一、账面原值
    1.期初余额                          111,933,016.63                             111,933,016.63
    2.本期增加金额                      32,961,534.63                               32,961,534.63
    （1）外购                                145,549.81                               145,549.81
    （2）存货\固定资产\在建工程转入     32,815,984.82                               32,815,984.82
    （3）企业合并增加
    3.本期减少金额
    （1）处置
    （2）其他转出
    4.期末余额                         144,894,551.26                              144,894,551.26
二、累计折旧和累计摊销
    1.期初余额                          19,951,034.06                               19,951,034.06
    2.本期增加金额                      12,197,471.95                               12,197,471.95
    （1）计提或摊销                         3,972,205.83                             3,972,205.83
       （2）固定资产转入                    8,225,266.12                             8,225,266.12
    3.本期减少金额
    （1）处置
    （2）其他转出
    4.期末余额                          32,148,506.01                               32,148,506.01
三、减值准备
    1.期初余额
    2.本期增加金额
    （1）计提
    3、本期减少金额
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    （1）处置
    （2）其他转出
    4.期末余额
四、账面价值
    1.期末账面价值                                     112,746,045.25                                112,746,045.25
    2.期初账面价值                                      91,981,982.57                                 91,981,982.57
（2）未办妥产权证书的投资性房地产情况
                                                                                                          单位： 元
                        项目                               账面价值                  未办妥产权证书原因
济南市历下区经十东路北侧鲁商国奥城 18 层                      18,527,196.22 开发商统一办理，提交资料中
其他说明
1）本报告期新增的投资性房地产主要是：位于北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢5层C座六层、1幢6层C座七层房产，部
分由公司自用转为对外出租，总共出租978.52平方米，从固定资产转入时其净值19,927,534.64元；位于沈阳世贸广场一期3
号楼1306-1307室房产，由公司自用转为对外出租，总共出租368.01平方米，从固定资产转入时其净值4,043,479.85元；位于
春华四季园13栋38#商铺房产，由公司自用转为对外出租，从固定资产转入时其净值619,704.21元。
2）本期增加栏中\"外购\"项，主要是本报告期公司济南市历下区经十东路北侧鲁商国奥城18层在办理房产证中，实际缴纳的
契税比已预估入账金额多出的增加额。
12、固定资产
（1）固定资产情况
                                                                                                          单位： 元
                     项目                     房屋及建筑物       电子设备及其他      运输设备           合计
一、账面原值：
  1.期初余额                                    170,064,444.02      76,133,473.20    51,583,727.75   297,781,644.97
  2.本期增加金额                                  2,122,190.34      17,953,336.34     9,137,705.87    29,213,232.55
    （1）购置                                     2,122,190.34      17,953,336.34     9,137,705.87    29,213,232.55
    （2）在建工程转入
    （3）企业合并增加
（4）从投资性房地产重分类转入
  3.本期减少金额                                 32,815,984.82        9,114,143.08    9,407,563.99    51,337,691.89
    （1）处置或报废                                                   3,406,697.13    8,851,265.23    12,257,962.36
（2）重分类转出到投资性房地产                    32,815,984.82                                        32,815,984.82
                                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
（3）处置子公司                                                         5,707,445.95        556,298.76     6,263,744.71
  4.期末余额                                      139,370,649.54      84,972,666.46    51,313,869.63     275,657,185.63
二、累计折旧
  1.期初余额                                       31,695,158.07      48,418,009.37    35,680,929.71     115,794,097.15
  2.本期增加金额                                    4,665,518.06        8,268,559.66    5,103,817.24      18,037,894.96
    （1）计提                                       4,665,518.06        8,268,559.66    5,103,817.24      18,037,894.96
（2）从投资性房地产重分类转入
  3.本期减少金额                                    8,225,266.12        7,418,729.63    8,133,298.91      23,777,294.66
    （1）处置或报废                                                     3,002,928.53    7,728,583.86      10,731,512.39
（2）重分类转出到投资性房地产                       8,225,266.12                                           8,225,266.12
（3）处置子公司                                                         4,415,801.10        404,715.05     4,820,516.15
  4.期末余额                                       28,135,410.01      49,267,839.40    32,651,448.04     110,054,697.45
三、减值准备
  1.期初余额
  2.本期增加金额
    （1）计提
  3.本期减少金额
    （1）处置或报废
  4.期末余额
四、账面价值
  1.期末账面价值                                  111,235,239.53      35,704,827.06    18,662,421.59     165,602,488.18
  2.期初账面价值                                  138,369,285.95      27,715,463.83    15,902,798.04     181,987,547.82
（2）未办妥产权证书的固定资产情况
                                                                                                              单位： 元
                        项目                                 账面价值                  未办妥产权证书的原因
济南市历下区经十东路北侧鲁商国奥城 17 层                        18,527,196.21 开发商统一办理，资料提交中
山东鲁商国奥城写字楼车位 6 个                                       884,950.14 资料提交中
大连市甘井子区雅林园 55 号 3 单元 2 层 2 号                        1,444,014.00 开发商统一办理，资料提交中
安德利迎海花园 4 号楼 1 单元 4-1-403                                557,035.46 开发商统一办理，资料提交中
山东省烟台市芝罘区南大街 178 号振华国际 1607 室                     972,576.48 开发商统一办理，资料提交中
腾州市爱家豪庭单元及商业房                                         3,610,677.87 开发商统一办理，资料提交中
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
滕州市市政务中心南侧翠湖天地                                      1,363,639.79 开发商统一办理，资料提交中
山东省青岛市李沧区青山路 718 号海尔鼎世华府 1 号楼
                                                                  1,274,550.60 开发商统一办理，资料提交中
1 单元 12 层 1201 户
其他说明
1）固定资产的抵押情况
    2016年9月20日，本集团以位于北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢5层C座六层、1幢6层C座七层房产作为抵押，与平
安银行股份有限公司深圳分行签订了平银战略六部综字20160701第001号综合授信合同，综合授信期限为2016年9月20日至
2018年9月19日，截止2016年12月31日，该物业的固定资产账面原值为70,060,928.54元，净值为49,743,259.34元，其中投资性
房地产的账面原值为52,545,566.04 元，净值为37,307,351.94 元；固定资产中房地产账面原值17,515,362.50 元，净值为
12,435,907.40元。
    2016年11月11日，本集团以西安高新区高新国际商务中心数码大厦13201室，武汉瑞通广场B座19层、21层，天津市和
平区解放北路与曲阜道交口西南侧信达广场塔楼第9层901-903、905-912、第10层1001-1003、1005-1012做为抵押，与招商银
行股份有限公司深圳分行签订了2016公二字0016320587号授信协议，抵押期限自2016年12月15日至2018年12月14日。截止
2016年12月31日，以上物业的固定资产账面原值为84,268,414.10元，净值为64,388,540.56元，其中投资性房地产的账面原值
为22,476,142.78元，净值为16,239,013.85元；固定资产中房地产账面原值61,792,271.32元，净值为48,149,526.71元。
2）截至2016年12月31日止，无暂时闲置房屋建筑物。
3）截至2016年12月31日，无迹象表明本集团固定资产可能发生了减值，期末未计提固定资产减值准备。
4）减少栏中\"处置子公司\"项，主要是本报告期公司已转让青岛雅园的全部股权，青岛雅园公司的固定资产不再纳入公司的
合并范围。
13、无形资产
（1）无形资产情况
                                                                                                            单位： 元
             项目            土地使用权    专利权    非专利技术         软件          车位使用权        合计
一、账面原值
    1.期初余额                                                        24,015,452.94   46,375,000.00   70,390,452.94
    2.本期增加金额                                                     2,578,267.80                    2,578,267.80
      （1）购置                                                        2,578,267.80                    2,578,267.80
      （2）内部研发
      （3）企业合并增加
  3.本期减少金额                                                        435,000.00    44,840,000.00   45,275,000.00
      （1）处置
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
（2）处置子公司                                                      435,000.00    44,840,000.00   45,275,000.00
    4.期末余额                                                     26,158,720.74    1,535,000.00   27,693,720.74
二、累计摊销
    1.期初余额                                                     17,008,623.41    1,768,191.82   18,776,815.23
    2.本期增加金额                                                  6,243,245.42     562,838.62     6,806,084.04
      （1）计提                                                     6,243,245.42     562,838.62     6,806,084.04
    3.本期减少金额                                                   326,250.00     2,283,518.58    2,609,768.58
      （1）处置
（2）处置子公司                                                      326,250.00     2,283,518.58    2,609,768.58
    4.期末余额                                                     22,925,618.83       47,511.86   22,973,130.69
三、减值准备
    1.期初余额
    2.本期增加金额
      （1）计提
    3.本期减少金额
    （1）处置
    4.期末余额
四、账面价值
    1.期末账面价值                                                  3,233,101.91    1,487,488.14    4,720,590.05
    2.期初账面价值                                                  7,006,829.53   44,606,808.18   51,613,637.71
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.00%。
（2） 其他说明
    本集团车位使用权系：1）根据本公司二级子公司青岛雅园公司与新世界（青岛）置地有限公司签订《新世界数码港车
位使用权出让合同》，新世界（青岛）置地有限公司将其拥有的“新世界数码港”的车位使用权转让给青岛雅园公司，车位使
用权期限从2014年6月30日至2050年8月7日止；2）根据本公司二级子公司西安世联公司与天地源股份有限公司西安置业分公
司签订《地下停车位使用权购买协议》，西安世联公司购买车位的使用期限从购买日起至该地块的土地使用权证终止之日止。
     减少栏中\"处置子公司\"项，主要是本报告期公司已转让青岛雅园的全部股权后，青岛雅园公司的无形资产不再纳入公
司的合并范围。
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
14、商誉
（1）商誉账面原值
                                                                                                      单位： 元
被投资单位名称
或形成商誉的事     期初余额              本期增加                          本期减少               期末余额
      项
山东世联           42,992,074.82                                                                  42,992,074.82
四川嘉联           30,652,993.04                                                                  30,652,993.04
重庆世联           13,484,800.36                                                                  13,484,800.36
世联投资               5,515,896.34                                                                5,515,896.34
世联小贷               5,446,386.24                                                                5,446,386.24
盛泽担保           20,929,875.36                                                                  20,929,875.36
青岛雅园           17,885,953.97                                   17,885,953.97
北京安信行         69,000,000.00                                                                  69,000,000.00
厦门立丹行         76,224,942.54                                                                  76,224,942.54
青岛荣置地         48,125,480.21                                                                  48,125,480.21
     合计         330,258,402.88                                   17,885,953.97                 312,372,448.91
（2）商誉减值准备
                                                                                                      单位： 元
被投资单位名称
或形成商誉的事     期初余额              本期增加                          本期减少               期末余额
      项
山东世联           21,700,500.00                                                                  21,700,500.00
重庆世联           10,495,300.00                                                                  10,495,300.00
盛泽金融组             3,960,000.00                                                                3,960,000.00
     合计          36,155,800.00                                                                  36,155,800.00
说明商誉减值测试过程、参数及商誉减值损失的确认方法：
    每年年末本集团对商誉进行减值测试：本集团将各并购公司整体分别作为一个资产组进行减值测试，计算可收回金额，
并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。对各并购公司实际运行经营业绩与收购定价时采取的预测经营业绩基础进
行对比。
    2011年度山东世联与重庆世联均未达到收购定价时采取的预测经营业绩基础，且在可预测的期间内，重新预测经营业绩
达到收购定价时采取的预测经营业绩可能性较小，因此分别对并购山东世联、重庆世联时产生的商誉提取减值准备2,170.05
万元和1,049.53万元。
                                                                     深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
   世联投资、盛泽担保、世联小贷三家公司产生现金流独立于其他资产产生现金流，且具有不可分性，所以将其整体看做
一个资产组盛泽金融组。2012年度，对资产组进行减值测试时发现，其在可预测的期间内，重新预测经营业绩和收购定价时
采取的预测经营业绩有一定差距，因此对并购世联投资、盛泽担保、世联小贷时产生的商誉提取减值准备396.00万元。
         截至2016年12月31日止，本集团对所有并购公司形成的商誉进行减值测试，无需补提商誉减值准备。
其他说明
  本报告期公司处置青岛雅园减少的商誉，具体说明详见附注：八．1
15、长期待摊费用
                                                                                                                     单位： 元
           项目          期初余额        本期增加金额              本期摊销金额         其他减少金额            期末余额
办公楼装修费             12,736,188.65       18,001,494.49              8,526,558.78             9,275.40        22,201,848.96
公寓酒店装修              4,876,631.02       56,263,486.43              6,377,637.43                             54,762,480.02
高尔夫球会特许钻石
                           234,666.65                                    127,999.99                                 106,666.66
会员卡
网络继保服务费             964,426.69                                    498,418.34                                 466,008.35
其他                       974,765.33            1,126,334.47            428,398.94                               1,672,700.86
合计                     19,786,678.34       75,391,315.39            15,959,013.48              9,275.40        79,209,704.85
其他说明
期末递延所得税资产比期初增加了59,423,026.51元，增长300.32%，主要是因为本报告期公司公寓管理业务快速发展而增加
的公寓装修费。
16、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产
                                                                                                                     单位： 元
                                         期末余额                                               期初余额
           项目
                         可抵扣暂时性差异            递延所得税资产            可抵扣暂时性差异             递延所得税资产
资产减值准备                   103,794,824.36               25,749,010.64              115,340,146.65            28,752,269.10
内部交易未实现利润                  251,120.84                    62,780.21
长期待摊费用摊销差异              1,827,646.49                   445,611.45              1,185,703.50               287,522.29
已列支成本费用但尚未
                              1,005,058,242.55            248,777,445.55               672,220,089.15           166,600,887.57
发放的薪资
无形资产摊销差异                 10,328,173.38                  2,582,043.35             8,846,630.70             2,211,657.68
互联网+业务待付的第
                               502,457,440.48             125,603,523.42               163,043,879.94            40,760,969.99
三方费用
                                                                     深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
限制性股票期权                   31,345,935.84                  7,836,483.96
合计                          1,655,063,383.94            411,056,898.58               960,636,449.94          238,613,306.63
（2）未确认递延所得税资产明细
                                                                                                                    单位： 元
                    项目                                期末余额                                    期初余额
可抵扣亏损                                                           131,617,315.30                             50,178,176.88
已列支成本费用但尚未发放的薪资                                          8,740,051.17                            18,019,049.97
资产减值准备                                                            4,138,656.63                            49,595,018.84
长期待摊费用摊销差异                                                     224,194.51                               203,304.76
互联网+业务待付的第三方费用                                             2,029,801.79
合计                                                                 146,750,019.40                            117,995,550.45
（3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
                                                                                                                    单位： 元
             年份                     期末金额                            期初金额                        备注
2016                                                                              6,720,885.32
2017                                             3,463,296.40                     4,320,303.26
2018                                             4,182,869.62                     5,917,857.06
2019                                             7,394,594.14                   10,421,713.32
2020                                         21,864,833.40                      22,797,417.92
2021                                         94,711,721.74
合计                                       131,617,315.30                       50,178,176.88              --
其他说明：
    期末递延所得税资产比期初增加了172,443,591.95元，增长72.27%，主要是因为本期末公司已计提未支付的应付职工薪
酬、互联网+业务代付第三方费用按规定确认的递延所得税增加。
17、其他非流动资产
                                                                                                                    单位： 元
                    项目                                期末余额                                    期初余额
股权收购款、收购意向金                                                10,000,000.00                             27,000,000.00
合计                                                                  10,000,000.00                             27,000,000.00
其他说明：
期末余额为公司支付上海晟耀资产管理有限公司股权收购诚意金。
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
18、短期借款
（1）短期借款分类
                                                                                                       单位： 元
                 项目                            期末余额                              期初余额
抵押借款                                                    100,000,000.00                        180,000,000.00
保证借款                                                    250,000,000.00                        360,000,000.00
信用借款                                                    130,000,000.00                        636,000,000.00
合计                                                        480,000,000.00                    1,176,000,000.00
短期借款分类的说明：
1）本集团将仅有担保或其他非资产抵押保证条款的银行借款划分为保证借款，将有包括资产抵押作为保证条款的银行借款
归为抵押借款。
2）本集团无已到期但未偿还短期借款。
3）短期借款期末比期初减少了69,600.00万元，下降59.18%，主要是因为本报告期公司业务回款增加，公司相应的减小了融
资规模。
19、应付账款
（1）应付账款列示
                                                                                                       单位： 元
                 项目                            期末余额                              期初余额
经纪业务款                                                    1,718,194.55                          1,490,901.38
外包费                                                       17,001,498.04                         17,344,036.85
能源费                                                           99,697.39                          1,482,195.65
购买资产及装修款                                              2,302,030.59                          2,592,019.77
其他                                                          3,176,326.46                          4,172,496.40
合计                                                         24,297,747.03                         27,081,650.05
（2）账龄超过 1 年的重要应付账款
                                                                                                       单位： 元
                 项目                            期末余额                        未偿还或结转的原因
其他说明：
截止2016年12月31日，本集团无账龄超过1年的重要应付账款
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
20、预收款项
（1）预收款项列示
                                                                                                           单位： 元
                           项目                              期末余额                      期初余额
代理费                                                        19,572,358.08                            42,021,988.27
预收物业费                                                    20,178,805.92                            35,878,621.23
顾问费                                                        14,218,525.64                             8,456,859.18
贷款预收利息                                                   1,978,664.74                            11,645,205.49
预收装修费                                                     7,461,276.60
互联网+业务                                                    4,963,313.56
其他                                                           4,601,832.31                             6,447,370.29
合计                                                          72,974,776.85                           104,450,044.46
（2）账龄超过 1 年的重要预收款项
                                                                                                           单位： 元
                   项目                       期末余额                        未偿还或结转的原因
哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司            200,000.00 项目尚未结束，尚未取得客户确认
福建万亚实业有限公司                            200,000.00 目前正在诉讼中
北京东辉益德国际投资有限责任公司                100,000.00 项目尚未结束，尚未取得客户确认
中信产业投资基金管理有限公司                    100,000.00 按照合同预收驻场服务费，尚未达到结算条件
湖南乐万帮房地产开发有限公司                     60,000.00 项目尚未结束，尚未取得客户确认
深圳市地铁集团有限公司资源开发分公司             57,800.00 按照合同预收驻场服务费，尚未达到结算条件
陕西得泰房地产开发有限公司                       50,000.00 项目尚未结束，尚未取得客户确认
四川巴中宏德置业有限公司                         50,000.00 项目尚未结束，尚未取得客户确认
合计                                            817,800.00                            --
（3） 说明
预收账款期末比期初减少31,475,267.61元，下降了30.13%，主要原因是：
1）公司前期按战略协议预收大客户的代理费，本报告期陆续完成服务确认收入转出。
2）本报告期公司转让青岛雅园股权后不再纳入公司的合并范围，公司预收的物业费相应减少。
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
21、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
                                                                                                    单位： 元
              项目              期初余额         本期增加               本期减少              期末余额
一、短期薪酬                   689,753,445.65     2,838,889,980.69      2,499,194,481.85      1,029,448,944.49
二、离职后福利-设定提存计划      1,093,108.34      140,648,637.01         140,625,527.30          1,116,218.05
合计                           690,846,553.99     2,979,538,617.70      2,639,820,009.15      1,030,565,162.54
（2）短期薪酬列示
                                                                                                    单位： 元
              项目              期初余额         本期增加               本期减少              期末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴      688,314,618.59     2,682,835,787.13      2,343,702,843.73      1,027,447,561.99
2、职工福利费                                       20,633,374.81          20,605,321.81            28,053.00
3、社会保险费                      565,956.30       76,634,054.92          76,486,915.89           713,095.33
    其中：医疗保险费               496,787.28       63,858,781.67          63,714,364.75           641,204.20
             工伤保险费             25,836.47        3,238,900.38           3,243,404.23            21,332.62
             生育保险费             43,332.55         5,678,119.41          5,670,893.45            50,558.51
其他                                                 3,858,253.46           3,858,253.46
4、住房公积金                      607,635.04       55,273,377.90          55,745,784.95           135,227.99
5、工会经费和职工教育经费          265,235.72        3,513,385.93           2,653,615.47          1,125,006.18
合计                           689,753,445.65     2,838,889,980.69      2,499,194,481.85      1,029,448,944.49
（3）设定提存计划列示
                                                                                                    单位： 元
    项目                  期初余额           本期增加               本期减少              期末余额
1、基本养老保险                  1,033,458.60      133,828,114.84         133,789,880.67          1,071,692.77
2、失业保险费                       59,649.74        6,820,522.17           6,835,646.63            44,525.28
合计                             1,093,108.34      140,648,637.01         140,625,527.30          1,116,218.05
其他说明：
应付职工薪酬期末比期初增加了339,718,608.55元，增长49.17%，主要是因为本报告期公司经营规模和盈利增长，期未计提
暂未发放的工资、奖金增加。
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
22、应交税费
                                                                                                        单位： 元
                 项目                             期末余额                              期初余额
增值税                                                        49,920,044.15                          1,190,939.93
企业所得税                                                   490,685,420.19                        298,961,798.28
个人所得税                                                    15,252,564.49                         10,265,273.66
城市维护建设税                                                 3,590,405.55                          3,029,990.33
营业税                                                                                              42,739,669.94
教育费附加及地方教育费附加                                     2,579,459.27                          2,230,845.19
印花税                                                          357,241.34                            137,458.67
堤围费                                                            41,181.50                             80,930.64
房产税                                                            11,395.57                           200,624.46
其他                                                            283,442.57                            169,634.86
合计                                                         562,721,154.63                        359,007,165.96
其他说明：
1）应交税费期末比期初增加了203,713,988.67元，增长56.74%，主要是因为本报告期公司利润增长依法计提税金增加，同时
本报告期依法确认的递延所得税增加，特别是应付未付的职工薪酬以及互联网+业务应付未付的第三方费用；
2）根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,公司从2016年5月1日起全部征收增值税，期
末增值税余额增加，营业税余额减少。
23、应付利息
                                                                                                        单位： 元
                 项目                             期末余额                              期初余额
短期借款应付利息                                                                                      146,305.56
资产证券化应付利息                                            30,285,432.62                         11,381,647.43
合计                                                          30,285,432.62                         11,527,952.99
重要的已逾期未支付的利息情况：
                                                                                                        单位： 元
             借款单位                             逾期金额                              逾期原因
其他说明：
1）期末应付利息比期初增加18,757,479.63元，增长162.71%，主要是因为公司通过资产证券化方式融入资金，本报告期依合
同约定计提应付的利息或收益增加。
2）截止2016年12月31日止，本集团无已逾期未支付利息。
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
24、应付股利
                                                                                                          单位： 元
                 项目                            期末余额                                 期初余额
四川嘉联少数股东                                              2,136,245.01
山东世联少数股东                                             10,449,692.13                             7,840,000.00
合计                                                         12,585,937.14                             7,840,000.00
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
期末应付股利是本报告期山东世联、四川嘉联实施利润分配应支付给少数股东的股利，因经营管理需要，截至本报告期末部
分暂末支付。
25、其他应付款
（1）按款项性质列示其他应付款
                                                                                                          单位： 元
                 项目                            期末余额                                 期初余额
互联网+业务待付的第三方费用                                 504,487,242.27                           163,043,879.94
互联网+业务暂收的服务费                                     238,550,821.32                           145,320,847.10
限制性股票回购款                                             82,633,958.40
代收代付款                                                   70,036,347.61                            20,353,179.33
应付业务款                                                   74,212,676.87                            33,122,442.65
押金保证金                                                   31,359,094.00                            18,466,378.20
项目跟投款                                                   28,845,066.52
资产证券化代收款                                             23,277,970.11                            39,528,909.29
股权转让款                                                   10,750,800.00                            52,295,080.16
应付担保费                                                    6,369,434.72                             1,529,700.00
公寓业务暂收款                                                4,896,188.88                              453,881.75
合计                                                      1,075,419,600.70                           474,114,298.42
（2）账龄超过 1 年的重要其他应付款
                                                                                                          单位： 元
                 项目                            期末余额                          未偿还或结转的原因
押金保证金                                                    4,444,616.36 继续使用资产
股权转让款                                                   10,750,800.00 未到约定支付时间
合计                                                         15,195,416.36                    --
                                                                深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
其他说明
其他应付款期末余额比期初增加了601,305,302.28元，增长126.83%，主要原因是：
1）本报告期公司互联网+业务发展顺利，预收的服务费以及应付未付的第三方费用比期初合计增加了43,467.33万元；
2）本报告期公司实施限制性股票激励计划，在解锁期内未达到解锁条件时，公司需要按计划约定的价格进行回购注销，按
公司会计政策确认的限制性股票回购款8,263.40万元；
26、其他流动负债
                                                                                                             单位： 元
                    项目                             期末余额                                期初余额
资产证券化确认金融负债                                          225,957,637.25                          848,173,395.90
继续涉入负债                                                                                             10,000,000.00
一年内结转利润表的政府补助                                         864,000.00
合计                                                            226,821,637.25                          858,173,395.90
短期应付债券的增减变动：
                                                                                                             单位： 元
                                                                     按面值计 溢折价摊
债券名称     面值     发行日期 债券期限 发行金额 期初余额 本期发行                       本期偿还            期末余额
                                                                      提利息     销
其他说明：
1）期末资产证券化确认金融负债的金额，主要是本公司二级子公司世联小贷公司上年分别与恒泰证券股份有限公司、深圳
平安大华汇通财富管理有限公司等签署信贷资产转让协议。根据本集团会计政策“附注四、34资产证券化”的相关规定，该等
信贷资产的转让不符合终止确认金融资产的条件，本集团将收到的对价确认为一项金融负债；
2）其他流动负债期末余额比期初减少了631,351,758.65元，下降73.57%，主要是因为本报告期子公司世联小贷与深圳华润元
大资产管理有限公司、南方资本管理有限公司、深圳平安大华汇通财富管理有限公司签署的信贷资产转让协议已到期归还，
根据公司会计政策确认为金融负债相应减少；
3）继续涉入负债说明详见本报告六、6、贷款（3）继续涉入资产。
4）一年内结转利润表的政府补助详见本报告六、27、递延收益。
27、长期应付款
（1）按款项性质列示长期应付款
                                                                                                             单位： 元
                    项目                             期末余额                                期初余额
购买车位使用权                                                                                           44,840,000.00
其他说明：
期初购买车位使用权余额主要是子公司青岛雅园购置长期车位使用权的应付款项，本报告期公司已转让青岛雅园的全部股
                                                                      深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
权，不再纳入公司的合并范围。
28、递延收益
                                                                                                                           单位： 元
         项目              期初余额             本期增加              本期减少                期末余额              形成原因
                                                                                                                小样青年社区创客
政府补助                                          1,800,000.00          1,224,000.00             576,000.00
                                                                                                                专项资金
合计                                              1,800,000.00          1,224,000.00             576,000.00            --
涉及政府补助的项目：
                                                                                                                           单位： 元
                                      本期新增补助金 本期计入营业外                                               与资产相关/与收
   负债项目            期初余额                                             其他变动             期末余额
                                           额              收入金额                                                   益相关
小样青年社区创
                                         1,800,000.00        360,000.00          864,000.00         576,000.00 与收益相关
客专项资金
合计                                     1,800,000.00        360,000.00          864,000.00         576,000.00             --
其他说明：
期末余额主要是本报告期小样社区项目获得的政府补贴，公司按会计政策确认的递延收益。
其他变动是预计在一年内可计入营业外收入的部分，按会计政策需重分类到报表的其他流动负债中列示。
29、股本
                                                                                                                            单位：元
                                                           本次变动增减（+、—）
                  期初余额                                                                                             期末余额
                                  发行新股          送股         公积金转股            其他              小计
股份总数        1,445,696,230.00 20,994,400.00 231,311,396.80 346,967,095.20                      599,272,892.00 2,044,969,122.00
其他说明：
（1）变动增减情况
       2016 年 3月 22 日，根据本公司2015年度股东大会审议通过了《2015 年度利润分配预案》：以2015年12月31日的总
股本1,445,696,230股为基数，每10股派0.4元人民币现金红利（含税），现金红利合计57,827,849.20元。同时以2015年12月31
日的总股本1,445,696,230股为基数，向全体股东按每10股送1.6股红股，以资本公积向全体股东每10股转增2.4股。本次利润
分配后，公司总股本变更为2,023,974,722.00股。本次增资事项业经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具的
XYZH/2017SZA40495验资报告验证。
       2016年2月23日，根据本公司2016年度第一次临时股东大会审议通过《关于<深圳世联行地产顾问股份有限公司限制性
股票激励计划（草案）>及其摘要的议案》和《关于提请股东大会授权董事会办理公司限制性股票激励计划相关事宜的议案》
和2016年4月21日召开第三届董事会第五十次会议审议通过《关于调整公司限制性股票激励计划授予对象、授予数量及授予
价格的议案》，本次股权激励计划授予限制性股票数量为20,994,400.00 股。计划实施完成后，本公司总股数变更为
2,044,969,122.00股。上述限制性股票激励计划资金到位情况业经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)出具的
                                                            深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
XYZH/2016SZA40645号《验资报告》验证。
（2）股权质押情况
    世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司无限售流通股20,000,000股（占公司总股本的1.64%）质押给广东华兴
银行股份有限公司深圳分行，为本公司办理质押借款，并于2015年4月27日在中国登记结算有限责任公司深圳分公司办理了
质押登记手续，质押期限三年
    世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司的64,000,000股无限售流通股股票（占公司总股本的4.43%质押给中信
银行股份有限公司深圳分行，为本公司办理质押借款，并于2015年8月24日在中国登记结算有限责任公司深圳分公司办理了
质押登记手续，质押期限为三年。
    世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司流通股25,200,000股（占公司总股本的1.23%）质押给北京银行股份有
限公司深圳分行，为本公司办理质押借款，并于2016年6月17日在中国登记结算有限责任公司深圳分公司办理了质押登记手
续。截止本报告期末，公司尚未提取此项借款。
    世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司无限售流通股28,000,000股（占公司总股本的1.37%）质押给交通银行
深圳分行笋岗支行，为本公司办理质押借款，并于2016年7月20日在中国登记结算有限责任公司深圳分公司办理了质押登记
手续，质押期限两年。
    世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司无限售流通股68,000,000股（占公司总股本的8.45%）质押给兴业银行
股份有限公司深圳分行，为本公司办理质押借款，并于2016年10月31日在中国登记结算有限责任公司深圳分公司办理了质押
登记手续，质押期限一年。
    世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司无限售流通股股56,000,000股（占公司总股本的6.96%质押给宁波银行
股份有限公司深圳后海支行，为本公司办理质押借款，并于2016年11月1日在中国登记结算有限责任公司深圳分公司办理了
质押登记手续，质押期限为一年。
    世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司无限售流通股90,000,000股（占公司总股本的11.18%）质押给招商银行
股份有限公司深圳分行，为本公司办理质押借款，并于2016年12月28日在中国登记结算有限责任公司深圳分公司办理了质押
登记手续，质押期限一年。
30、资本公积
                                                                                                     单位： 元
    项目                 期初余额            本期增加               本期减少              期末余额
资本溢价（股本溢价）          849,508,529.14        62,385,828.16         412,936,776.50        498,957,580.80
其他资本公积                                          351,135.52                                   351,135.52
期权成本摊销                     65,882,200.00      14,341,116.96                                80,223,316.96
合计                          915,390,729.14        77,078,080.64         412,936,776.50        579,532,033.28
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
                                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    本期资本公积增加由以下事项形成：
    1）本公司2016年非公开发行股票20,994,400.00股，本次发行股本溢价61,639,558.40元。
    2）子公司世联君汇、世联科创少数股东进行增资，增资金额与其享有的少数股东权益的差额，按公司会计政策分别确
认资本溢价440,483.77元和94,635.29元。
    3）本公司之五级子公司成都善居转让给本公司之二级子公司四川嘉联，本公司所占股权比例由100.00%下降到75.50%，
本公司按转让前100.00%计算在成都善居账面净资产的份额与转让后按75.50%计算的账面净资产份额之间的差额211,150.70
计入资本溢价。
       4）本公司之联营企业重庆小样达客网络科技服务有限公司注册资本由1,000,000.00元增加至1,086,957.00元，本公司所
占股权比例由48.00%下降到45.08%，本公司按增资前48.00%计算在重庆小样达客网络科技服务有限公司增资前账面净资产
中的份额与按增资后45.08%计算在账面净资产份额之间的差额351,135.52计入其他资本公积。
       5）本公司实施限制性股票激励计划，按公司会计政策按期计提摊销的股份支付费用，增加期权成本摊销14,341,116.96
元。
   本期资本公积减少由以下事项形成：
   1）本集团收购厦门立丹行公司29.00%股权时，支付股权收购款与按照新增收购股权比例计算应享有厦门立丹行公司净
资产份额之间的差额冲减资本公积62,293,799.62元；
   2）根据本公司2015年利润分配方案，以资本公积转增股本346,967,095.20元；
   3）子公司上海世联溢价投资上海世联盛曜形成资本公积，少数股东按比例享有溢价部分增加3,390,000.00元；
   4）本公司之四级子公司广州小样金融公司转让给本公司之二级子公司赋能创新公司，本公司所占股权比例由22.14%上
升到60%，本公司转让后按60%计算在广州小样金融公司账面净资产的份额与转让前按22.14%计算的账面净资产份额之间的
差额冲减入资本公积285,881.68元。
31、库存股
                                                                                                        单位： 元
           项目                期初余额             本期增加               本期减少              期末余额
限制性股票激励计划                                     82,633,958.40                                82,633,958.40
合计                                                   82,633,958.40                                82,633,958.40
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本期增加主要是因为本报告期公司实施限制性股票激励计划，限制性股票在解锁期内未达到解锁条件时，公司需要按计划约
定的价格进行回购注销，回购义务按公司会计政策确认的库存股。
32、其他综合收益
                                                                   深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                                                                   单位： 元
                                                                           本期发生额
                                                   本期所得 减：前期计入                              税后归属
                  项目                 期初余额                               减：所得税 税后归属                   期末余额
                                                   税前发生 其他综合收益                              于少数股
                                                                                费用     于母公司
                                                     额        当期转入损益                              东
二、以后将重分类进损益的其他综合收益   -17,802.78 274,196.56                             266,338.13     7,858.43    248,535.35
      外币财务报表折算差额             -17,802.78 274,196.56                             266,338.13     7,858.43    248,535.35
其他综合收益合计                       -17,802.78 274,196.56                             266,338.13     7,858.43    248,535.35
    其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
    本期发生额主要是境外子公司香港世联和香港世居的外币报表合并折算为人民币报表产生的汇率折算差异。
    33、盈余公积
                                                                                                                   单位： 元
             项目               期初余额               本期增加                  本期减少                期末余额
    法定盈余公积                  151,510,249.59          48,385,839.30                                       199,896,088.89
    任意盈余公积                  151,510,249.59          48,385,839.30                                       199,896,088.89
    合计                          303,020,499.18          96,771,678.60                                       399,792,177.78
    盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
    本期增加是本报告期公司根据董事会决议，分别按10%的比例在本期税后利润中计提的法定盈余公积金和任意盈余公积金。
    34、未分配利润
                                                                                                                   单位： 元
                         项目                                   本期                                  上期
    调整前上期末未分配利润                                             885,779,463.75                         657,386,918.42
    调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）                           885,779,463.75                         657,386,918.42
    调整后期初未分配利润                                               885,779,463.75
    加：本期归属于母公司所有者的净利润                                 747,215,219.61                         509,389,237.73
    减：提取法定盈余公积                                                48,385,839.30                          25,931,946.20
    提取任意盈余公积                                                48,385,839.30                          25,931,946.20
    应付普通股股利                                                  57,827,849.20                          45,826,560.00
    转作股本的普通股股利                                           231,311,396.80                         183,306,240.00
           其他                                                           248,115.00
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
期末未分配利润                                                   1,246,835,643.76                          885,779,463.75
调整期初未分配利润明细：
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5)、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
35、营业收入和营业成本
                                                                                                                  单位： 元
                                       本期发生额                                         上期发生额
           项目
                               收入                   成本                     收入                        成本
主营业务                     6,245,142,732.11        4,517,858,554.10        4,704,111,590.31             3,174,170,302.49
其他业务                        24,778,542.60            7,048,190.12               6,441,621.37             3,657,321.71
合计                         6,269,921,274.71        4,524,906,744.22        4,710,553,211.68             3,177,827,624.20
36、 主营业务成本明细
                  项目                              本年发生额                        上年发生额
奖金                                                   1,424,411,045.27                      966,783,960.94
工资                                                   1,021,506,957.41                      890,003,898.82
咨询费                                                   606,840,915.43                      289,794,407.59
技术协作费                                               481,596,949.79                      194,668,488.61
保险费                                                   246,042,093.72                      222,571,406.68
广告宣传费                                               130,535,196.76                      105,462,858.40
差旅费                                                    73,240,490.76                        70,108,878.34
物业租赁费用                                              58,120,744.78                        50,402,770.03
利息                                                      57,292,145.53                        84,534,808.89
物业工程费（包括物业的外包费）                            53,040,675.79                        41,027,254.60
调研费                                                    48,060,529.65                        36,449,730.50
保洁费                                                    44,427,137.50                        42,019,700.99
保安费                                                    44,030,106.24                        27,375,595.24
业务招待费                                                42,314,050.37                        28,920,016.26
公寓租赁费                                                38,419,217.66                            3,312,390.34
员工宿舍费                                                23,199,017.29                        20,087,184.08
办公用品费                                                18,234,618.68                        11,198,548.98
通讯费                                                    12,835,344.65                        12,317,536.90
装修费摊销                                                12,055,669.35                            7,297,092.95
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
外购服务                                               10,401,580.87                   13,016,718.98
工作餐费                                                   9,024,132.09                 6,372,358.18
培训费                                                     8,102,854.09                 2,573,757.32
福利费                                                     7,105,771.53                 7,375,152.97
劳保费                                                     7,060,659.39                 8,579,092.34
会务费                                                     6,579,482.39                 5,163,989.48
电信网络费                                                 6,436,238.90                 3,392,578.48
手续费                                                     5,234,776.93                 5,614,188.18
低值用品及耗材                                             4,987,238.06                 2,405,335.12
交通费                                                     2,754,316.10                 1,771,256.94
办公杂费                                                   2,467,428.77                 1,637,385.75
绿化费                                                     2,386,706.88                 2,709,455.64
出版印刷费                                                 2,086,036.91                 1,889,638.01
软件摊销                                                   1,848,985.62                   747,522.91
税费                                                       1,805,680.75                   966,281.51
运杂费                                                     1,220,824.24                   932,815.49
折旧费                                                      550,938.30                    998,460.51
其他                                                       1,601,995.65                 3,687,785.54
合计                                                4,517,858,554.10                3,174,170,302.49
本期主营业务成本比上期增加1,343,688,251.61元，增长了42.33%，主要原因是：
（1）本报告期代理销售收入同比增长28.68%，与绩效相关的奖金相应增加；同时为实现公司的销售目标，公司相应增加了
投入，特别是人力成本。本报告期发生的代理销售业务成本较上年同期增加58,304.94万元，占营业成本增长总额的43.39%；
（2）本报告期互联网+业务发展迅速，同比增长99.60%，本报告期互联网+业务成本较上年同期增加56,769.64万元，占营业
成本增长总额的42.25%，主要是支付给第三方的费用；
（3）本报告期公司积极拓展公寓管理业务，前期投入增加，本报告期资产服务业务产生的营业成本较上年同期增加了
11,601.74万元，占营业成本增长总额的8.63%。
37、税金及附加
                                                                                                        单位： 元
                 项目                            本期发生额                            上期发生额
城市维护建设税                                                23,528,941.53                         16,982,879.11
教育费附加                                                    16,920,324.28                         12,615,475.92
营业税                                                        72,622,581.61                      237,187,077.74
堤围费                                                           265,155.02                            411,822.22
其他                                                             725,748.99                            594,180.84
合计                                                         114,062,751.43                      267,791,435.83
其他说明：
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
本期营业税金及附加比上期减少了153,728,684.40元，下降57.41%，主要是因为根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营
业税改征增值税试点的通知》,公司从2016年5月1日起全部征收增值税，导致本报告期公司的营业税相应减少所致。
38、管理费用
                                                                                                      单位： 元
               项目                              本期发生额                          上期发生额
工资                                                       122,811,703.79                         92,044,786.63
奖金                                                       126,960,704.80                         64,618,908.75
物业租赁费用                                                  37,154,874.11                       21,580,745.68
咨询费                                                        29,113,906.82                       14,833,012.03
保险费                                                        28,062,781.47                       23,443,436.03
福利费                                                        13,490,896.78                       10,909,014.21
折旧费                                                        11,703,407.55                       19,753,130.28
办公用品费                                                    11,553,744.76                       10,848,589.07
差旅费                                                        10,081,636.33                        6,349,655.79
装修费摊销                                                     9,654,388.66                        8,398,116.79
电信网络费                                                     8,418,285.21                        7,596,824.06
会务费                                                         7,742,240.11                        5,396,231.89
运杂费                                                         7,502,407.68                        8,085,839.79
调研费                                                         7,493,755.73                        6,463,409.80
技术协作费                                                     7,323,554.52                        4,292,524.36
招聘费                                                         6,482,813.37                        5,115,489.01
业务招待费                                                     5,943,330.94                        4,246,558.67
人事费                                                         5,259,201.43                        4,296,143.51
软件摊销                                                       4,461,966.76                        5,439,740.51
税费                                                           3,870,926.18                        4,211,825.25
工会经费                                                       3,322,680.86                        3,711,964.13
培训费                                                         2,929,760.02                        3,770,986.26
广告宣传费                                                     2,737,041.52                        1,428,371.82
员工宿舍费                                                     2,046,479.91                         992,094.44
劳保费                                                         1,837,486.46                        2,829,916.67
通讯费                                                         1,480,104.95                        1,364,918.19
工作餐费                                                       1,034,731.19                         549,449.69
出版印刷费                                                      158,334.65                          361,656.57
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期权成本摊销                                                    8,672,844.00
其他                                                            2,243,260.26                       1,929,552.51
合计                                                       491,549,250.82                       344,862,892.39
其他说明：
本期管理费用比上期增加146,686,358.43元，同比增长42.53%，主要是因为公司经营规模扩大，公司管理投入人力和资源相
应增加。
39、财务费用
                                                                                                      单位： 元
                 项目                            本期发生额                          上期发生额
利息支出                                                      55,124,475.69                       67,970,576.55
减：利息收入                                                  50,632,767.08                       16,425,174.89
加：汇兑损失                                                      11,619.35                          64,952.93
加：其他支出                                                    7,854,338.94                       4,495,930.23
合计                                                          12,357,666.90                       56,106,284.82
其他说明：
本期财务费用比上期减少了43,748,617.92元，下降77.97%，主要原因是：
（1）公司资金流转充足良好，对外融资减小，本报告期按期支出的利息相应减少；
（2）公司通过非公开发行股票等方式筹集的按计划尚未使用的资金和业务回款资金增加，本报告期公司的利息收入增加。
40、资产减值损失
                                                                                                      单位： 元
                 项目                            本期发生额                          上期发生额
一、坏账损失                                                  28,305,482.94                       45,882,461.83
十四、其他                                                    17,111,206.05                       75,674,981.17
合计                                                          45,416,688.99                     121,557,443.00
其他说明：
（1）上表中的其他是指贷款损失准备；
（2）本期资产减值损失比上期减少了76,140,754.01元，下降62.64%，主要原因是：
1）本报告期公司贷款到期收回本金较多，本期根据会计政策计提的贷款损失准备相应减少3,962.50万元；
2）公司金融服务业务产品结构进一步呈现“小额、分散”的特点，贷款风险进一步降低，本报告期公司金融业务确认的贷款
坏账损失减小；
3）本报告期公司收回了以前现金赎楼业务的应收款项1,714.88万元。
                                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
41、投资收益
                                                                                                                      单位： 元
                 项目                                   本期发生额                                  上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益                                          6,454,556.72                                  471,399.56
处置长期股权投资产生的投资收益                                        3,827,100.20
可供出售金融资产在持有期间的投资收益                                  7,514,315.77                                 3,627,579.83
处置可供出售金融资产取得的投资收益                                      625,000.00                                 1,045,585.68
丧失重大影响后，长期股权投资转为可供出
                                                                         -3,132.14
售金融资产重新计量产生的利得
合计                                                                 18,417,840.55                                 5,144,565.07
其他说明：
本期投资收益比上期增加13,273,275.48元，增长258.01%，主要原因是：
1)本报告期公司处置转让青岛雅园60%股权，获得投资收益382.71万元；
2)本报告期公司对合营和联营公司按权益法核算确认的的投资收益同比增加598.32万元；
3)本报告期公司投资的可供出售金融资产获得的投资收益同比增加388.67万元。
42、营业外收入
                                                                                                                      单位： 元
                                                                                             计入当期非经常性损益的金
                  项目                      本期发生额               上期发生额
                                                                                                             额
非流动资产处置利得合计                        958,661.70                        90,667.68                           958,661.70
其中：固定资产处置利得                        958,661.70                        90,667.68                           958,661.70
政府补助                                    13,583,935.54                     8,631,708.98                        13,583,935.54
无法支付经批准转作营业外收入的应付款项        680,122.46                       663,432.74                           680,122.46
罚没利得                                      315,311.81                       326,737.27                           315,311.81
取得违约金                                    443,195.14                       363,466.87                           443,195.14
其他                                          782,712.03                       506,444.34                           782,712.03
合计                                        16,763,938.68                    10,582,457.88                        16,763,938.68
计入当期损益的政府补助：
                                                                                                                      单位： 元
                           发放原                   补贴是否影 是否特殊补                           上期发生金 与资产相关/
 补助项目      发放主体                性质类型                                   本期发生金额
                             因                     响当年盈亏          贴                              额           与收益相关
产业发展专 武汉市硚口区 补助        因符合地方政府 否            否                  2,102,600.00                   与收益相关
                                                                深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
项资金扶持 人民政府宝丰             招商引资等地方
              街办事处              性扶持政策而获
                                    得的补助
                                    因符合地方政府
上海静安区
              上海市静安区          招商引资等地方
财政局扶持                   补助                    否           否            1,350,000.00 1,700,000.00 与收益相关
              财政局                性扶持政策而获
金
                                    得的补助
              成都高新技术          因符合地方政府
              产业开发区技          招商引资等地方
装修补贴                     补助                    否           否            1,285,000.00             与收益相关
              术创新服务中          性扶持政策而获
              心                    得的补助
                                    因符合地方政府
              深圳市人力资
                                    招商引资等地方
稳岗补贴      源和社会保障 补助                      否           否            1,018,100.64             与收益相关
                                    性扶持政策而获
              局
                                    得的补助
                                    因符合地方政府
              重庆市正阳工
                                    招商引资等地方
财政扶持金 业园区管理委 补助                         否           否             869,228.93              与收益相关
                                    性扶持政策而获
              员会
                                    得的补助
                                    因符合地方政府
密云县经济
              密云县经济开          招商引资等地方
开发区财政                   补助                    否           否             766,000.00              与收益相关
              发区财政所            性扶持政策而获
所财政补贴
                                    得的补助
                                    因符合地方政府
                                    招商引资等地方
税收奖励      罗湖区财政局 奖励                      否           否             600,000.00              与收益相关
                                    性扶持政策而获
                                    得的补助
2016 年专项                         因符合地方政府
资金企业信 深圳市中小企             招商引资等地方
                             补助                    否           否             550,000.00              与收益相关
息化建设项 业服务署                 性扶持政策而获
目资助                              得的补助
重庆市渝中
区财政局 15                         因符合地方政府
年商务服务 重庆市渝中区             招商引资等地方
                             补助                    否           否             493,000.00              与收益相关
业人才培训 财政局                   性扶持政策而获
项目财政补                          得的补助
贴
                                    因符合地方政府
上海市金山
              上海市金山区          招商引资等地方
区财政局财                   补助                    否           否             423,000.00    266,000.00 与收益相关
              财政局                性扶持政策而获
政扶持资金
                                    得的补助
                                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                   因符合地方政府
小样青年社
             深圳市科技创          招商引资等地方
区创客专项                  补助                    否           否             360,000.00             与收益相关
             新委员会              性扶持政策而获
资金
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
创新创业和
             北京市门头沟          招商引资等地方
产业发展专                  补助                    否           否             290,000.00             与收益相关
             财政局                性扶持政策而获
项资金
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
             武汉市失业保          招商引资等地方
稳岗补贴                    补助                    否           否             278,000.00             与收益相关
             险管理局              性扶持政策而获
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
             宁波市海曙区
                                   招商引资等地方
企业和谐奖 人民政府鼓楼 奖励                        否           否             220,000.00             与收益相关
                                   性扶持政策而获
             街道办事处
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
厦门市科学
             厦门市科学技          招商引资等地方
技术局运营                  补助                    否           否             200,000.00             与收益相关
             术局                  性扶持政策而获
补助
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
科技发展计 厦门市科学技            招商引资等地方
                            补助                    否           否             200,000.00             与收益相关
划经费       术局                  性扶持政策而获
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
重庆市渝中
             重庆市渝中区          招商引资等地方
区财政局企                  补助                    否           否             199,134.48             与收益相关
             财政局                性扶持政策而获
业社保补贴
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
莆田市荔城
             莆田市荔城区          招商引资等地方
区财政局企                  奖励                    否           否             190,500.00             与收益相关
             财政局                性扶持政策而获
业扶持奖励
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
社会保险补 厦门市思明区            招商引资等地方
                            补助                    否           否             210,186.03   202,739.07 与收益相关
贴           就业管理中心          性扶持政策而获
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
             北京市人力资
                                   招商引资等地方
稳岗补贴     源及社会保障 补助                      否           否             180,455.68             与收益相关
                                   性扶持政策而获
             局
                                   得的补助
劳动协作奖 厦门市思明区 补助       因符合地方政府 否             否             173,500.00             与收益相关
                                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
励           就业管理中心          招商引资等地方
                                   性扶持政策而获
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
             北京人力资源          招商引资等地方
稳岗补贴                    补助                    否           否             172,490.92            与收益相关
             及社会保障局          性扶持政策而获
                                   得的补助
重庆市渝中
                                   因符合地方政府
区财政局中
             重庆市渝中区          招商引资等地方
小微企业高                  补助                    否           否             144,954.44            与收益相关
             财政局                性扶持政策而获
校生社保补
                                   得的补助
贴
                                   因符合地方政府
重庆市渝中
             重庆市渝中区          招商引资等地方
区就业局稳                  补助                    否           否             115,794.00            与收益相关
             财政局                性扶持政策而获
岗补贴
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
             厦门市社会保          招商引资等地方
稳岗补贴                    补助                    否           否             112,660.98            与收益相关
             险管理中心            性扶持政策而获
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
中小微企业 宁波市海曙区
                                   招商引资等地方
新招高校生 就业管理服务 补助                        否           否             100,840.00            与收益相关
                                   性扶持政策而获
社保补贴     处
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
中小微企业 南宁市劳动就
                                   招商引资等地方
高校生社保 业服务管理中 补助                        否           否              97,232.70   39,380.90 与收益相关
                                   性扶持政策而获
补贴         心
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
高校毕业生
             合肥市人才服          招商引资等地方
就业见习基                  补助                    否           否              67,500.00            与收益相关
             务中心                性扶持政策而获
本生活补贴
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
             青岛市市南区
高校实习生                         招商引资等地方
             人力资源开发 补助                      否           否              67,200.00   45,901.00 与收益相关
见习补贴                           性扶持政策而获
             服务中心
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
             珠海市人力资
                                   招商引资等地方
稳岗补贴     源和社会保障 补助                      否           否              64,726.15            与收益相关
                                   性扶持政策而获
             局
                                   得的补助
残疾人就业 北京市门头沟 补助       因符合地方政府 否             否              56,000.00            与收益相关
                                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
补贴         财政局                招商引资等地方
                                   性扶持政策而获
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
                                   招商引资等地方
稳岗补贴     徐州市人社局 补助                      否           否              52,115.90             与收益相关
                                   性扶持政策而获
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
             合肥市庐阳区
企业发展扶                         招商引资等地方
             海棠街道办事 补助                      否           否              50,000.00             与收益相关
持资金                             性扶持政策而获
             处
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
             广州市天河区          招商引资等地方
人才奖励金                  奖励                    否           否              50,000.00             与收益相关
             财政局                性扶持政策而获
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
             仲恺高新区东
                                   招商引资等地方
税收优惠     江高新科技产 补助                      否           否              49,162.35             与收益相关
                                   性扶持政策而获
             业园管委会
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
政府扶持资 北京市朝阳区            招商引资等地方
                            补助                    否           否              45,892.66   136,954.11 与收益相关
金           财政局                性扶持政策而获
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
             贵阳市南明区
                                   招商引资等地方
稳岗补贴     就业与职业技 补助                      否           否              39,900.00             与收益相关
                                   性扶持政策而获
             能开发中心
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
             广州市劳动就
                                   招商引资等地方
稳岗补贴     业服务管理中 补助                      否           否              39,000.00             与收益相关
                                   性扶持政策而获
             心
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
             泰山区劳动就          招商引资等地方
稳岗补贴                    补助                    否           否              30,900.00             与收益相关
             业办                  性扶持政策而获
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
大学生生就 沈阳市人力资
                                   招商引资等地方
业见习财政 源及社会保障 补助                        否           否              30,610.19             与收益相关
                                   性扶持政策而获
补贴         局
                                   得的补助
物业服务规 苏州高新区房            因符合地方政府
                            奖励                    否           否              30,000.00             与收益相关
范化考核奖 地产业协会              招商引资等地方
                                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
励                                 性扶持政策而获
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
高校毕业生
             合肥市蜀山区          招商引资等地方
就业见习补                  补助                    否           否              27,000.00               与收益相关
             财政局                性扶持政策而获
贴
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
             苏州相城经济
职工活动经                         招商引资等地方
             技术开发区总 补助                      否           否              20,000.00               与收益相关
费                                 性扶持政策而获
             工会
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
             福州市鼓楼区
鼓楼区服务                         招商引资等地方
             洪山镇人民政 奖励                      否           否              20,000.00               与收益相关
业专项奖励                         性扶持政策而获
             府
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
残疾人就业 青岛市市南区            招商引资等地方
                            补助                    否           否              19,200.00     23,764.00 与收益相关
补贴         残疾人联合会          性扶持政策而获
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
重庆市财政
                                   招商引资等地方
局高校实习 重庆市财政局 补助                        否           否              18,900.00    189,350.00 与收益相关
                                   性扶持政策而获
生见习补贴
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
残疾人社保 上海市静安区            招商引资等地方
                            补助                    否           否              13,767.48               与收益相关
补贴         残疾人联合会          性扶持政策而获
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
高校毕业生 合肥市庐阳区
                                   招商引资等地方
就业见习财 人力资源和社 补助                        否           否              13,500.00               与收益相关
                                   性扶持政策而获
政补贴       会保障局
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
残疾人就业 上海市静安区            招商引资等地方
                            补助                    否           否              12,471.90     36,242.30 与收益相关
补助         残疾人联合会          性扶持政策而获
                                   得的补助
深圳市罗湖                         因符合地方政府
区财政局转 深圳市罗湖区            招商引资等地方
                            补助                    否           否                          1,000,000.00 与收益相关
来产业扶持 财政局                  性扶持政策而获
金                                 得的补助
深圳市市场 深圳市市场监            因符合地方政府
和质量监督 督管理局罗湖 奖励       招商引资等地方 否             否                           500,000.00 与收益相关
管理委员会 分局                    性扶持政策而获
                                                                深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
罗湖市场监                          得的补助
督管理局转
来广东著名
商标 1 项奖
励
厦门市思明
区人民政府                          因符合地方政府
              厦门市思明区
中华街道办                          招商引资等地方
              中华街道办事 补助                      否           否                         299,312.00 与收益相关
事处打来的                          性扶持政策而获
              处
税收增量奖                          得的补助
励
                                    因符合地方政府
中小微企业 宁波市海曙区
                                    招商引资等地方
新招高校生 人才市场管理 补助                         否           否                         236,609.00 与收益相关
                                    性扶持政策而获
社保补贴      办公室
                                    得的补助
                                    因符合地方政府
              宁波市海曙区
政府扶持资                          招商引资等地方
              鼓楼街道办事 补助                      否           否                         280,000.00 与收益相关
金                                  性扶持政策而获
              处
                                    得的补助
                                    因符合地方政府
2014 年度营
              密云县经济开          招商引资等地方
改增扶持资                   补助                    否           否                         392,000.00 与收益相关
              发区财政所            性扶持政策而获
金
                                    得的补助
                                    因符合地方政府
重庆市渝中
              重庆市渝中区          招商引资等地方
区财政局企                   补助                    否           否                         375,397.00 与收益相关
              财政局                性扶持政策而获
业扶持资金
                                    得的补助
                                    因符合地方政府
政府扶持资 莆田市荔城区             招商引资等地方
                             补助                    否           否                         284,000.00 与收益相关
金            财政局                性扶持政策而获
                                    得的补助
                                    因符合地方政府
              北京石龙经济
                                    招商引资等地方
税收奖励      开发区管理委 奖励                      否           否                         270,000.00 与收益相关
                                    性扶持政策而获
              员会
                                    得的补助
                                    因符合地方政府
              合肥市庐阳区
                                    招商引资等地方
就业补贴      人力资源和社 补助                      否           否                         293,300.00 与收益相关
                                    性扶持政策而获
              会保障局
                                    得的补助
政府扶持奖 徐州市鼓楼区             因符合地方政府
                             补助                    否           否                         234,000.00 与收益相关
励款          财政局                招商引资等地方
                                                               深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                   性扶持政策而获
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
             武汉市东西湖          招商引资等地方
企业发展金                  补助                    否           否                         387,514.00 与收益相关
             区东山办事处          性扶持政策而获
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
             成都市青羊区
青羊区政府                         招商引资等地方
             太升路街道办 补助                      否           否                         483,700.00 与收益相关
扶持资金                           性扶持政策而获
             事处
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
             南京河西中央
                                   招商引资等地方
企业扶持金 商务区管理委 补助                        否           否                         353,851.00 与收益相关
                                   性扶持政策而获
             员会办公室
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
             合肥市庐阳区          招商引资等地方
税收奖励                    奖励                    否           否                         140,000.00 与收益相关
             财政局                性扶持政策而获
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
人社局实习                         招商引资等地方
             沈阳市人社局 补助                      否           否                         138,060.00 与收益相关
生培训费                           性扶持政策而获
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
             杭州市西湖区
                                   招商引资等地方
企业扶持金 西溪街道办事 补助                        否           否                          63,000.00 与收益相关
                                   性扶持政策而获
             处
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
地方教育费 上海市静安区            招商引资等地方
                            补助                    否           否                          54,413.00 与收益相关
附加返还     财政局                性扶持政策而获
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
收残疾人就 北京市门头沟            招商引资等地方
                            补助                    否           否                          50,000.00 与收益相关
业岗位补贴 区财政局                性扶持政策而获
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
青羊区政府 成都市青羊区
                                   招商引资等地方
街道办税收 太升路街道办 补助                        否           否                          47,700.00 与收益相关
                                   性扶持政策而获
返款         事处
                                   得的补助
深圳市工伤                         因符合地方政府
             深圳市社会保
预防先进企                  奖励   招商引资等地方 否             否                          30,000.00 与收益相关
             险管理局
业奖励款                           性扶持政策而获
                                                                  深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
             合肥市庐阳区
青年见习基                         招商引资等地方
             人力资源和社 补助                       否             否                              27,000.00 与收益相关
地补助                             性扶持政策而获
             会保障局
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
             青岛市市南区
                                   招商引资等地方
就业补贴     人力资源开发 补助                       否             否                              23,940.00 与收益相关
                                   性扶持政策而获
             服务中心
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
招用本市农
             厦门市思明区          招商引资等地方
村劳动力社                  补助                     否             否                              17,781.60 与收益相关
             就业管理中心          性扶持政策而获
保补助
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
就业见习补 山西省人力资            招商引资等地方
                            补助                     否             否                               8,700.00 与收益相关
贴           源市场                性扶持政策而获
                                   得的补助
                                   因符合地方政府
             杭州市西湖区
企业党组织                         招商引资等地方
             西溪街道办事 补助                       否             否                               1,100.00 与收益相关
活动                               性扶持政策而获
             处
                                   得的补助
免征税款等                                           否             否                63,410.11                与收益相关
合计                --        --         --                  --          --       13,583,935.54 8,631,708.98        --
其他说明：
本期营业外收入比上期增加6,181,480.80元，增长58.41%，主要是因为本报告期收到的政府补贴收入增加。
43、营业外支出
                                                                                                                单位： 元
                                                                                             计入当期非经常性损益的金
             项目                   本期发生额                       上期发生额
                                                                                                        额
非流动资产处置损失合计                         453,912.79                      570,429.25                      453,912.79
其中：固定资产处置损失                         453,912.79                      570,429.25                      453,912.79
对外捐赠                                       780,000.00                      268,556.00                      780,000.00
处置抵债资产损失                                                              1,820,800.00
罚款支出                                      1,070,080.11                     540,487.91                      117,031.55
赔偿支出                                        52,300.98                       50,000.00                       52,300.98
其他                                           400,396.38                      337,458.75                      400,396.38
合计                                          2,756,690.26                    3,587,731.91                   1,803,641.70
                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
其他说明：
本期营业外支出比上期减少831,041.65元，减少23.16%，主要是因为上期公司处置抵债资产发生净损失，本报告期无此项支
出。
44、所得税费用
（1）所得税费用表
                                                                                                     单位： 元
                 项目                            本期发生额                         上期发生额
当期所得税费用                                             503,601,614.11                     290,165,403.95
递延所得税费用                                            -172,443,591.95                        -79,626,451.47
合计                                                      331,158,022.16                      210,538,952.48
（2）会计利润与所得税费用调整过程
                                                                                                     单位： 元
                                   项目                                             本期发生额
利润总额                                                                                     1,114,053,261.32
按法定/适用税率计算的所得税费用                                                               278,513,315.33
子公司适用不同税率的影响                                                                             -62,874.77
调整以前期间所得税的影响                                                                          3,675,776.88
不可抵扣的成本、费用和损失的影响                                                                 30,872,314.92
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响                                                    -9,702,457.96
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响                                     27,861,947.76
所得税费用                                                                                    331,158,022.16
其他说明
本期所得税费用比上期增加了120,619,069.68元，增长57.29%，主要是因为公司本报告期盈利增长，依法需要缴纳企业所得
税增加。
45、其他综合收益
详见附注七、32。
46、现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
                                                                                                     单位： 元
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                项目                             本期发生额                            上期发生额
金融业务收回贷款                                            4,002,174,448.12                   2,595,491,006.91
互联网+业务代收款                                            712,693,324.37                      331,305,081.04
物业公司收到代收代付款项                                     145,492,257.37                      150,280,868.63
收到返还的保证金押金                                         542,270,923.74                         98,415,166.01
世联行经纪业务代收                                             35,318,080.53                        29,822,883.41
利息收入                                                       50,632,767.08                        16,425,174.89
金融业务垫资赎楼收回                                           17,161,271.53                        12,562,261.90
政府补贴收入                                                   15,023,935.54                         8,631,708.98
收取租金                                                       14,674,068.00                         3,824,777.85
收回业务合作意向金                                             50,000,000.00
收回客户业务合作款                                             28,287,000.00
往来款、备用金返还及其他                                       11,277,675.94                        59,534,951.50
合计                                                        5,625,005,752.22                   3,306,293,881.12
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
本期收到的其他与经营活动有关的现金比上期增加231,871.19万元，增长70.13%，主要原因是：
1）本报告期公司收回的贷款比上期增加140,668.34万元；
2）本报告期公司收到返还的保证金押金比上期增加44,385.58万元；
3）本报告期公司收到的互联网+业务代收款比上期增加38,138.82万元。
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
                                                                                                        单位： 元
                     项目                             本期发生额                       上期发生额
金融业务贷款                                                3,197,058,448.00                   3,177,295,279.00
互联网+业务归还代收款                                        538,577,441.43                      244,631,712.79
调研、技术协作费                                             373,753,108.52                      241,874,153.27
咨询费                                                       465,233,141.09                      167,164,773.75
物业管理及工程费（包括物业中外包费用）                       138,060,869.80                      124,251,631.65
广告宣传费                                                   133,272,238.28                      106,891,230.22
物业代收代付中代付                                           104,801,928.14                         96,915,431.81
物业租赁费用                                                   99,947,871.88                        90,148,638.65
公寓租赁费                                                     80,951,150.50                         3,312,390.34
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
支付的押金保证金                                             691,181,713.55                         88,484,865.04
差旅费                                                        83,322,127.09                         76,458,534.13
支付的业务合作意向金                                                                                50,000,000.00
世联行经纪业务代收代付中代付                                  33,977,212.10                         34,337,729.32
业务招待费                                                    48,257,381.31                         33,166,574.93
支付业务合作款                                                                                      28,287,000.00
各类办公费                                                    34,500,163.77                         25,935,818.38
通讯费                                                        14,315,449.60                         13,682,455.09
电信网络费                                                    14,854,524.11                         10,989,402.54
运杂费、交通费                                                11,477,548.02                         10,789,912.22
会务费                                                        14,321,722.50                         10,560,221.37
培训费                                                         11,032,614.11                         6,344,743.58
违约、罚款、赔偿支出                                             997,427.93                           590,487.91
往来款、备用金支付及其他                                     139,779,516.60                         79,767,259.79
合计                                                        6,229,673,598.33                   4,721,880,245.78
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
本期支付的其他与经营活动有关的现金比上期增加了150,779.34万元，增长31.93%，主要原因是：
1）本报告期公司支付的押金保证金比上期增加60,269.68万元；
2）本报告期公司互联网+业务支付代收款29,394.57万元；
3）本报告期公司经营规模增长，相应支付的咨询费、技术协作费、公寓租赁费等经营费用相应增加。
（3）支付的其他与投资活动有关的现金
                                                                                                        单位： 元
                 项目                            本期发生额                            上期发生额
处置子公司收到的现金净额负数                                   9,151,444.80
合计                                                           9,151,444.80
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
本期支付的其他与投资活动有关的现金是本报告期公司处理子公司青岛雅园全部股权时，公司收到的处置现金减去处置时青
岛雅园所持有的现金的净额。
（4）收到的其他与筹资活动有关的现金
                                                                                                        单位： 元
                 项目                            本期发生额                            上期发生额
                                                          深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
收到信贷资产证券化款项                                        36,467,439.04                       815,896,988.04
合计                                                          36,467,439.04                       815,896,988.04
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
本期收到的其他与筹资活动有关的现金比上期减少77,942.95万元，下降95.53%，主要是因为本期公司信贷资产证券化的规
模减小。
（5）支付的其他与筹资活动有关的现金
                                                                                                            单位： 元
               项目                              本期发生额                              上期发生额
偿还信贷资产证券化款项                                    684,183,262.44                          446,906,277.00
购买山东世联少数股东权益支付现金                                                                      61,536,335.23
购买厦门立丹行少数股东权益支付现金                            45,780,008.76                           17,000,000.00
申请非公开发行股票费用                                                                                  719,000.00
股票权益分派费用                                                 576,810.42                             507,918.73
定增登记费                                                                                              223,654.63
支付世联中国委托担保费用                                         580,332.28
限制性股票登记服务费                                              20,994.40
合计                                                      731,141,408.30                          526,893,185.59
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
本期支付的其他与筹资活动有关的现现金比上期增加了20,424.82万元，增长38.76%，主要原因是：
1）本报告期公司偿还信贷资产证券化款项比上期增加23,727.70万元；
2）本报告期公司支付购买少数股东权益的款项比上期减少3,275.63万元。
47、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
                                                                                                            单位： 元
                              补充资料                                        本期金额           上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：                                              --                    --
净利润                                                                        782,895,239.16      544,007,870.00
加：资产减值准备                                                               45,416,688.99      121,557,443.00
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧                                 22,010,100.79          23,457,053.72
无形资产摊销                                                                    6,806,084.04           7,233,295.75
长期待摊费用摊销                                                               15,959,013.48           8,974,630.84
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列）                   -504,748.91              479,761.57
财务费用（收益以“－”号填列）                                                  113,594,758.32          133,945,721.63
投资损失（收益以“－”号填列）                                                   -18,417,840.55           -5,144,565.07
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）                                       -166,775,318.99           -79,626,451.47
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）                                      403,360,912.36          -910,773,994.40
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）                                     1,089,966,056.05         606,487,310.08
经营活动产生的现金流量净额                                                     2,294,310,944.74         450,598,075.65
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：                                                      --            --
3．现金及现金等价物净变动情况：                                                              --            --
现金的期末余额                                                                 3,259,271,051.79     2,867,891,703.42
减：现金的期初余额                                                             2,867,891,703.42         785,945,568.39
现金及现金等价物净增加额                                                        391,379,348.37      2,081,946,135.03
（2）本期收到的处置子公司的现金净额
                                                                                                                单位： 元
                                                                                      金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物                                                               35,144,795.00
其中：                                                                                 --
青岛雅园                                                                                                 35,144,795.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物                                                             44,296,239.80
其中：                                                                                 --
青岛雅园                                                                                                 44,296,239.80
其中：                                                                                 --
处置子公司收到的现金净额                                                                                  -9,151,444.80
其他说明：
（3）现金和现金等价物的构成
                                                                                                                单位： 元
                 项目                              期末余额                                  期初余额
一、现金                                                   3,259,271,051.79                         2,867,891,703.42
其中：库存现金                                                     60,198.08                                    97,271.41
      可随时用于支付的银行存款                             3,259,210,853.71                         2,867,794,432.01
三、期末现金及现金等价物余额                               3,259,271,051.79                         2,867,891,703.42
  其中：母公司或集团内子公司使用受限                          6,507,801.54                                 171,417.65
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
制的现金和现金等价物
其他说明：
期末货币资金-其他货币资金中不属于现金及现金等价物包括系世联行经纪的二手楼交易客户缴存在资金监管账户中的交
易结算资金262,951.99元，世联君汇、世联养老、广州世君向银行申请开立保函而按要求存入的保证金1,587,984.12元，本公
司及世联小贷、合肥先锋冻结诉讼保证金存款10,305,227.07元，世联小贷与第三方“世联小贷一期资产支持专项计划”共管银
行账户余额65,083.62元。
48、所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
“股东投入和减少资本：其他”栏中，资本公积减少64,872,276.02元，主要是因为：
1）本报告期公司收购厦门立丹行29%股权减少62,293,799.62元；
2）本报告期子公司上海世联溢价投资上海世联盛曜形成资本公积，少数股东按比例享有溢价减少3,390,000.00元；
3）本报告期子公司深圳赋能创新购买广州小样金融股权，本公司所占股权比例由22.14%上升到60%，减少285,881.68元；
4）本报告期子公司世联君汇少数股东增资金额比其享有的少数股东权益多的部分转入440,483.77元；
5）本报告期子公司世联科创少数股东增资金额比其享有的少数股东权益多的部分转入94,635.29元；
6）本报告期子公司持有的联营企业重庆小样达客网络科技服务有限公司其他股东进行增资，资本公积增加351,135.52元；
7）本报告期子公司上海善居出售成都善居股权经四川嘉联，本公司所占股权比例由100.00%下降到75.50%，资本公积增加
211,150.70元。
少数股东权益减少11,026,389.94元，主要是因为：
1）本报告期公司处置青岛雅园60%股权减少13,816,654.77元；
2）本报告期收购厦门立丹行29%股权减少486,209.14元；
3）本报告期上海世联溢价投资上海世联盛曜形成资本公积，少数股东按比例享有溢价部分增加3,390,000.00元；
4）本报告期子公司深圳赋能创新购买广州小样金融股权，少数股东权益增加285,881.68元；
5）本报告期子公司世联君汇少数股东增资金额比其享有的少数股东权益少的部分转出440,483.77元；
6）本报告期子公司世联科创少数股东增资金额比其享有的少数股东权益少的部分转出94,635.29元；
7）本报告期本公司之联营企业重庆小样达客网络科技服务有限公司其他股东增资增加资本公积，其中少数股东权益按比例
享有346,862.05元；
8）本报告期子公司上海善居出售成都善居股权经四川嘉联，少数股东权益减少211,150.70元。
“利润分配：其他”栏中，利润分配减少248,115.00元，系本报告期重庆世联支付应属于并购前少数股东所有的利润分配款。
49、所有权或使用权受到限制的资产
                                                                                                      单位： 元
                 项目                             期末账面价值                           受限原因
货币资金                                                      12,221,246.80 见其他说明
合计                                                          12,221,246.80                 --
其他说明：
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
主要系世联行经纪的二手楼交易客户缴存在资金监管账户中的交易结算资金262,951.99元，世联君汇、世联养老、广州世君
向银行申请开立保函而按要求存入的保证金1,587,984.12元，本公司及世联小贷、合肥先锋冻结诉讼保证金存款10,305,227.07
元，世联小贷与第三方“世联小贷一期资产支持专项计划”共管银行账户余额65,083.62元。
50、外币货币性项目
（1）外币货币性项目
                                                                                                       单位： 元
               项目                期末外币余额                   折算汇率               期末折算人民币余额
货币资金                                 --                          --                             6,507,801.54
其中：美元                                     691,472.35                     6.9370                4,796,743.70
       港币                                   1,845,367.79                   0.89451                1,650,699.88
澳元                                            12,033.81                    5.01570                  60,357.96
应收账款                                 --                                         --              1,315,695.18
       港币                                   1,470,855.77                   0.89451                1,315,695.18
预付账款                                                                                                2,512.80
其中：港币                                       2,809.14                    0.89451                    2,512.80
其他应收款
其中：港币                                    5,629,866.00                   0.89451                5,035,971.43
应付账款                                                                                            1,183,973.44
其中：港币                                    1,323,600.00                   0.89451                1,183,973.44
其他应付款                                                                                         10,614,777.66
其中：美元                                     661,571.77                     6.9370                4,589,323.39
              港币                            6,736,039.01                   0.89451                6,025,454.27
其他说明：
（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择
依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
√ 适用 □ 不适用
    本集团在香港设立有香港世联、香港世居置业、香港世居、澳洲世居四家公司。为了业务经营管理需要，香港世联采用
美元做为记账本位币，香港世居置业、香港世居采用港币做为记账本位币，澳洲世居采用澳元做为记账本位币。
八、合并范围的变更
1、处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
                                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
       √ 是 □ 否
                                                                                                                                   单位： 元
                                                                                                                                    丧失控     与原子
                                                                                                                          按照公
                                                                        处置价款与                                                  制权之     公司股
                                                                                                  丧失控        丧失控    允价值
                                                                        处置投资对       丧失控                                     日剩余     权投资
                                                               丧失控                             制权之        制权之    重新计
                                           股权                         应的合并财       制权之                                     股权公     相关的
                     股权处置价   股权处          丧失控制权 制权时                               日剩余        日剩余    量剩余
  子公司名称                               处置                         务报表层面       日剩余                                     允价值     其他综
                         款       置比例            的时点     点的确                             股权的        股权的    股权产
                                           方式                         享有该子公       股权的                                     的确定     合收益
                                                               定依据                             账面价        公允价    生的利
                                                                        司净资产份       比例                                       方法及     转入投
                                                                                                       值         值      得或损
                                                                           额的差额                                                 主要假     资损益
                                                                                                                            失
                                                                                                                                      设       的金额
青岛雅园物业管
                                                  2016 年 05   详见其
理有限公司(以下 35,144,795.00 60.00% 转让                                 3,827,100.20    0.00%         0.00       0.00      0.00 不适用          0.00
                                                  月 31 日     他说明
简称\"青岛雅园\")
       其他说明：
       本公司将青岛雅园丧失控制权日确定为2016年5月31日，确认依据为：
       1)、2016年5月18日，公司与苏州阳光新地置业有限公司签订转让青岛雅园60%股权的《股权转让协议》，以人民币3,514.48
       万元转让青岛雅园60%股权给苏州阳光新地置业有限公司。
       2)、2016年5月23日公司召开第三届董事会第五十三次会议审议通过了《关于转让控股子公司青岛雅园物业管理有限公司股
       权的议案》，同意公司以人民币3,514.48万元转让青岛雅园60%股权给苏州阳光新地置业有限公司，股权转让价款于协议签
       订7日内一次性支付。此事项在董事会审批权限内，无需提交股东大会审议。
       3)、2016年5月25日，公司收到苏州阳光新地置业有限公司支付的股权转让款共3,514.48万元。
       4)、截止2016年5月31日，根据《股权转让协议》约定，苏州阳光新地置业有限公司已全额支付股权转让款后，公司对青岛
       雅园的财务和经营决策已无控制权。
       5)、2016年6月6日，青岛雅园已完成工商变更登记，取得变更后的营业执照。
       是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
       □ 是 √ 否
       2、其他原因的合并范围变动
       说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
       1）根据公司投资委员会决议，本报告期内投资设立以下子公司，这些子公司在本报告期内均已经完成了工商登记手续。
    公司名称                                                                 主要经营地       注册地        业务性质    持股比例 取得方式
    北京世联行兴业房地产经纪有限公司(以下简称\"北京世联行\")                   北京           北京           房地产中介    100.00% 新设成立
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
珠海世联行房地产经纪代理有限公司(以下简称\"珠海世联行\")          珠海       珠海      房地产中介   100.00% 新设成立
常州善居电子商务有限公司(以下简称\"常州善居\")                    常州       常州      电子商务     100.00% 新设成立
昆山善业兴居商务信息咨询有限公司(以下简称\"昆山善居\")            昆山       昆山      电子商务     100.00% 新设成立
海口善居电子商务有限公司(以下简称\"海口善居\")                    海口       海口      电子商务     100.00% 新设成立
南通市善居电子商务有限公司(以下简称\"南通善居\")                  南通       南通      电子商务     100.00% 新设成立
上海善居兴电子商务有限公司(以下简称\"上海善居兴\")                上海       上海      电子商务      85.30% 新设成立
上海养欣投资管理有限公司(以下简称\"上海养欣\")                    上海       上海      投资管理      55.00% 新设成立
上海芮鸿投资合伙企业（有限合伙）(以下简称\"上海芮鸿\")            上海       上海      投资管理      54.00% 新设成立
福州市仓山区世联房地产经纪服务有限公司(以下简称\"福州世联经纪\") 福州        福州      房地产中介   100.00% 新设成立
上海世联领客商业经营管理有限公司(以下简称\"上海领客\")            上海       上海      房地产中介    90.00% 新设成立
南京世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"南京君汇\")              南京       南京      房地产中介    90.00% 新设成立
合肥世联君汇资产顾问运营管理有限公司(以下简称\"合肥君汇\")        合肥       合肥      房地产中介    90.00% 新设成立
杭州世君房地产咨询有限公司(以下简称\"杭州世君\")                  杭州       杭州      房地产中介    90.00% 新设成立
广州世君房地产咨询有限公司(以下简称\"广州世君\")                  广州       广州      房地产中介    90.00% 新设成立
苏州世联君汇物业运营管理有限公司(以下简称\"苏州君汇\")            苏州       苏州      房地产中介    90.00% 新设成立
北京世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"北京君汇\")              北京       北京      房地产中介    90.00% 新设成立
西安世联君汇商业运营管理有限公司(以下简称\"西安君汇\")            西安       西安      房地产中介    90.00% 新设成立
重庆世联君汇房地产运营管理有限公司(以下简称\"重庆君汇\")          重庆       重庆      房地产中介    90.00% 新设成立
重庆世联君汇兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"重庆君汇兴业\")      重庆       重庆      房地产中介    63.00% 新设成立
长沙世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"长沙君汇\")              长沙       长沙      房地产中介    90.00% 新设成立
河南世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"河南君汇\")              河南       河南      房地产中介    90.00% 新设成立
武汉世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"武汉君汇\")              武汉       武汉      房地产中介    90.00% 新设成立
天津世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"天津君汇\")              天津       天津      房地产中介    90.00% 新设成立
上海世君房地产顾问有限公司(以下简称\"上海世君\")                  上海       上海      房地产中介    90.00% 新设成立
厦门世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"厦门君汇\")              厦门       厦门      房地产中介    90.00% 新设成立
深圳运泰君汇物业管理有限公司(以下简称\"深圳运泰君汇\")            深圳       深圳      资产服务      45.00% 新设成立
常熟小样科技服务有限公司(以下简称\"常熟小样\")                    常熟       常熟      资产服务      36.90% 新设成立
苏州园小样信息技术有限公司(以下简称\"苏州园小样\")                苏州       苏州      资产服务      36.90% 新设成立
广州市小样信息科技服务有限公司(以下简称\"广州小样科技\")          广州       广州      资产服务      36.90% 新设成立
深圳市小样科技服务有限公司(以下简称\"深圳小样\")                  深圳       深圳      资产服务      36.90% 新设成立
深圳市赋能创新投资有限公司(以下简称\"深圳赋能创新\")              深圳       深圳      投资管理     100.00% 新设成立
广州小样互联网金融信息服务有限公司(以下简称\"广州小样金融\")      广州       广州      资产服务      60.00% 新设成立
重庆世联协兴装饰设计有限公司(以下简称\"重庆装饰\")                重庆       重庆      电子商务     100.00% 新设成立
重庆红璞新新公寓管理有限公司(以下简称\"重庆红璞新新\")            重庆       重庆      资产服务     100.00% 新设成立
合肥红璞公寓管理有限公司(以下简称\"合肥红璞\")                    合肥       合肥      资产服务     100.00% 新设成立
南京鸿璞酒店管理有限公司(以下简称\"南京鸿璞\")                    南京       南京      资产服务     100.00% 新设成立
武汉红璞公寓管理有限公司(以下简称\"武汉红璞\")                    武汉       武汉      资产服务     100.00% 新设成立
杭州红璞物业管理有限公司(以下简称\"杭州红璞\")                    杭州       杭州      资产服务     100.00% 新设成立
苏州红璞公寓管理有限公司(以下简称\"苏州红璞\")                    苏州       苏州      资产服务     100.00% 新设成立
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
深圳碧海红璞公寓管理有限公司(以下简称\"碧海红璞\")                 深圳       深圳      资产服务     100.00% 新设成立
长沙红璞酒店管理有限公司(以下简称\"长沙红璞\")                     长沙       长沙      资产服务     100.00% 新设成立
珠海红璞公寓管理有限公司(以下简称\"珠海红璞\")                     珠海       珠海      资产服务     100.00% 新设成立
厦门红璞兴业公寓管理有限公司(以下简称\"厦门红璞\")                 厦门       厦门      资产服务     100.00% 新设成立
惠东红璞阳光假日公寓管理有限公司(以下简称\"红璞阳光假日\")         惠东       惠东      资产服务     100.00% 新设成立
东莞红璞酒店管理有限公司(以下简称\"东莞红璞\")                     东莞       东莞      资产服务     100.00% 新设成立
宁波红璞公寓管理有限公司(以下简称\"宁波红璞\")                     宁波       宁波      资产服务     100.00% 新设成立
郑州红璞酒店管理有限公司(以下简称\"郑州红璞\")                     郑州       郑州      资产服务     100.00% 新设成立
石家庄红璞酒店管理有限公司(以下简称\"石家庄红璞\")                 石家庄     石家庄    资产服务     100.00% 新设成立
昆明红璞公寓管理有限公司(以下简称\"昆明红璞\")                     昆明       昆明      资产服务     100.00% 新设成立
北京红璞公寓管理有限公司(以下简称\"北京红璞\")                     北京       北京      资产服务     100.00% 新设成立
上海红与璞酒店管理有限公司(以下简称\"上海红璞\")                   上海       上海      资产服务     100.00% 新设成立
南宁红璞房屋租赁有限公司(以下简称\"南宁红璞\")                     南宁       南宁      资产服务     100.00% 新设成立
成都市红璞时代酒店管理有限公司(以下简称\"成都红璞时代\")           成都       成都      资产服务     100.00% 新设成立
东莞市世联集金投资管理有限公司(以下简称\"东莞集金\")               东莞       东莞      房地产中介   100.00% 新设成立
惠州世联集金投资管理有限公司(以下简称\"惠州集金\")                 惠州       惠州      房地产中介   100.00% 新设成立
合肥世联集金投资管理有限公司(以下简称\"合肥集金\")                 合肥       合肥      房地产中介   100.00% 新设成立
宁波世联集金商务服务有限公司(以下简称\"宁波集金\")                 宁波       宁波      房地产中介   100.00% 新设成立
天津世联集金商务信息咨询有限公司(以下简称\"天津集金\")             天津       天津      房地产中介   100.00% 新设成立
郑州世联集金商务信息咨询有限公司(以下简称\"郑州集金\")             郑州       郑州      房地产中介   100.00% 新设成立
武汉世联集金商务咨询有限公司(以下简称\"武汉集金\")                 武汉       武汉      房地产中介   100.00% 新设成立
重庆世联集金商务信息咨询有限公司(以下简称\"重庆集金\")             重庆       重庆      房地产中介   100.00% 新设成立
上海世联盛曜房地产顾问有限公司(以下简称\"上海世联盛曜\")           上海       上海      房地产中介    70.00% 新设成立
合肥世联卓群商务管理有限公司(以下简称\"合肥世联卓群\")             合肥       合肥      房地产中介   100.00% 新设成立
嘉兴卓群房地产营销策划有限公司(以下简称\"嘉兴世联\")               嘉兴       嘉兴      房地产中介   100.00% 新设成立
苏州世联行房地产综合服务有限公司(以下简称\"苏州世联行\")           苏州       苏州      房地产中介   100.00% 新设成立
西安世联兴业房地产经纪有限责任公司(以下简称\"西安世联经纪\")       西安       西安      房地产中介   100.00% 新设成立
邯郸世联卓群房地产经纪有限公司(以下简称\"邯郸世联\")               邯郸       邯郸      房地产中介   100.00% 新设成立
哈尔滨卓群房地产经纪有限公司(以下简称\"哈尔滨世联\")               哈尔滨     哈尔滨    房地产中介   100.00% 新设成立
厦门市宜安居电子商务有限公司(以下简称\"厦门宜安居\")               厦门       厦门      电子商务      80.00% 新设成立
漳州市龙文区宜安居电子商务有限公司(以下简称\"漳州宜安居\")         漳州       漳州      电子商务      80.00% 新设成立
厦门市立言立行房地产经纪有限公司(以下简称\"厦门立言立行\")         厦门       厦门      房地产中介    80.00% 新设成立
厦门市立德功行房产中介服务有限公司(以下简称\"厦门立德功行\")       厦门       厦门      房地产中介    80.00% 新设成立
厦门市家适居房产中介服务有限公司(以下简称\"厦门家适居\")           厦门       厦门      房地产中介    80.00% 新设成立
山东居善电子商务有限公司(以下简称\"山东居善\")                     山东       山东      电子商务      75.50% 新设成立
济南红璞酒店管理有限公司(以下简称\"济南红璞\")                     济南       济南      资产服务      75.50% 新设成立
山东红璞公寓管理有限公司(以下简称\"山东红璞\")                     山东       山东      资产服务      75.50% 新设成立
SHIJU（HK）LIMITED(以下简称\"香港世居\")                           香港       香港      房地产中介    55.00% 新设成立
Shiju Real Estate Australia Pty Ltd(以下简称\"澳大利亚世居\")      澳大利亚   澳大利亚 房地产中介     55.00% 新设成立
                                                                深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
深圳富景慧思投资管理有限公司(以下简称\"深圳富景慧思\")               深圳          深圳      投资管理         100.00% 新设成立
武汉世联源正商业运营管理有限公司(以下简称\"武汉世联源正\")           武汉          武汉      资产服务          45.90% 新设成立
深圳世联松塔装饰有限责任公司(以下简称\"世联松塔\")                   深圳          深圳      电子商务          80.00% 新设成立
深圳超咖市集商业运营有限公司(以下简称\"深圳超咖\")                   深圳          深圳      房地产中介        63.00% 新设成立
成都市红璞时光酒店管理有限公司(以下简称\"成都红璞时光\")             成都          成都      资产服务         100.00% 新设成立
杭州红璞世恒酒店管理有限公司(以下简称\"杭州红璞世恒\")               杭州          杭州      资产服务         100.00% 新设成立
厦门市红璞立丹行公寓管理有限公司(以下简称\"厦门红璞立丹行\")         厦门          厦门      资产服务          80.00% 新设成立
合肥汇创房地产咨询有限公司(以下简称\"合肥世联汇创\")                 合肥          合肥      房地产中介       100.00% 新设成立
北京小样青年社区科技服务有限公司(以下简称\"北京小样\")               北京          北京      资产服务          36.90% 新设成立
北京科创联和科技服务有限公司(以下简称\"北京科创\")                   北京          北京      资产服务          36.90% 新设成立
武汉市小样商务信息咨询有限公司(以下简称\"武汉小样\")                 武汉          武汉      资产服务          36.90% 新设成立
阅阳上海养老服务有限公司(以下简称\"上海养老\")                       上海          上海      资产服务          55.00% 新设成立
广州红璞酒店管理有限公司(以下简称\"广州红璞酒店\")                   广州          广州      资产服务         100.00% 新设成立
广州红璞房屋租赁有限公司(以下简称\"广州红璞房屋\")                   广州          广州      资产服务         100.00% 新设成立
合肥红璞观远公寓管理有限公司(以下简称\"合肥红璞观远\")               合肥          合肥      资产服务          70.00% 新设成立
成都世联君汇商业管理有限公司(以下简称\"成都君汇\")                   成都          成都      房地产中介        90.00% 新设成立
武汉世联领客商业经营有限公司(以下简称\"武汉领客\")                   武汉          武汉      房地产中介        90.00% 新设成立
2）本报告期因为注销子公司而不再纳入合并范围的子公司情况如下：
公司名称                           不再纳入合并范围的原因         持股比例       注销日净资产     注销日净利润
桂林卓群房地产咨询有限公司      工商注销                                  100%       -21,675.98          -13,651.81
赣榆县立丹行房地产经纪有限公司 工商注销                                   80%       479,830.10              1,213.16
注销的子公司为本公司之三级子公司。
3、其他
苏州雅园物业管理有限公司为青岛雅园的全资子公司，青岛雅园股权转让完成后，苏州雅园物业管理有限公司从2016年6月1
日起不再纳入合并财务报表的合并范围。
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
                                                                                                      持股比例
                      子公司名称                         主要经营地 注册地         业务性质                             取得方式
                                                                                                  直接       间接
                                                                                                                       同一控制下
北京世联房地产顾问有限公司(以下简称\"北京世联\")           北京          北京      房地产中介       100.00%
                                                                                                                       企业合并
                                                                深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                                                                同一控制下
东莞世联地产顾问有限公司(以下简称\"东莞世联\")             东莞          东莞    房地产中介    100.00%
                                                                                                                企业合并
                                                                                                                同一控制下
上海世联房地产顾问有限公司(以下简称\"上海世联\")           上海          上海    房地产中介    100.00%
                                                                                                                企业合并
                                                                                                                同一控制下
深圳市世联行房地产经纪有限公司(以下简称\"世联行经纪\")     深圳          深圳    房地产中介    100.00%
                                                                                                                企业合并
                                                                                                                同一控制下
世联房地产咨询(惠州)有限公司(以下简称\"惠州世联\")         惠州          惠州    房地产中介    100.00%
                                                                                                                企业合并
                                                                                                                同一控制下
广州市世联房地产咨询有限公司(以下简称\"广州世联\")         广州          广州    房地产中介    100.00%
                                                                                                                企业合并
                                                                                                                同一控制下
天津世联兴业房地产咨询有限公司(以下简称\"天津世联\")       天津          天津    房地产中介    100.00%
                                                                                                                企业合并
                                                                                                                非同一控制
山东世联怡高物业顾问有限公司(以下简称\"山东世联\")         济南          济南    房地产中介     75.50%
                                                                                                                下企业合并
                                                                                                                非同一控制
四川世联行兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"四川嘉联\")     四川          成都    房地产中介     75.50%
                                                                                                                下企业合并
                                                                                                                非同一控制
重庆世联行房地产顾问有限公司(以下简称\"重庆世联\")         重庆          重庆    房地产中介    100.00%
                                                                                                                下企业合并
                                                                                                                非同一控制
深圳世联投资有限公司(以上简称\"世联投资\")                 深圳          深圳    金融服务      100.00%
                                                                                                                下企业合并
                                                                                                                非同一控制
深圳市世联小额贷款有限公司(以下简称\"世联小贷\")           深圳等        深圳    金融服务      100.00%
                                                                                                                下企业合并
                                                                                                                非同一控制
深圳市盛泽融资担保有限责任公司(以下简称\"盛泽担保\")       深圳          深圳    金融服务      100.00%
                                                                                                                下企业合并
                                                                                                                非同一控制
北京安信行物业管理有限公司(以下简称\"北京安信行\")         北京          北京    资产服务                54.00%
                                                                                                                下企业合并
                                                                                                                非同一控制
厦门市立丹行置业有限公司(以下简称\"厦门立丹行\")           厦门          厦门    房地产中介     80.00%
                                                                                                                下企业合并
                                                                                                                非同一控制
青岛荣置地顾问有限公司(以下简称\"青岛荣置地\")             青岛          青岛    房产中介       51.00%
                                                                                                                下企业合并
珠海世联房地产咨询有限公司(以下简称\"珠海世联\")           珠海          珠海    房地产中介    100.00%            投资设立
杭州世联房地产咨询有限公司(以下简称\"杭州世联\")           杭州          杭州    房地产中介    100.00%            投资设立
厦门世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"厦门世联\")       厦门          厦门    房地产中介    100.00%            投资设立
深圳世联先锋投资有限公司(以下简称\"世联先锋\")             深圳          深圳    房地产中介    100.00%            投资设立
长沙世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"长沙世联\")       长沙          长沙    房地产中介    100.00%            投资设立
沈阳世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"沈阳世联\")       沈阳          沈阳    房地产中介    100.00%            投资设立
大连世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"大连世联\")       大连          大连    房地产中介    100.00%            投资设立
                                                                深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
成都世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"成都世联\")       成都          成都    房地产中介    100.00%          投资设立
苏州世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"苏州世联\")       苏州          苏州    房地产中介    100.00%          投资设立
常州世联房地产咨询有限公司(以下简称\"常州世联\")           常州          常州    房地产中介    100.00%          投资设立
西安世联投资咨询有限公司(以下简称\"西安世联\")             西安          西安    房地产中介     24.00%    76.00% 投资设立
青岛世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"青岛世联\")       青岛          青岛    房地产中介     99.00%     1.00% 投资设立
武汉世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"武汉世联\")       武汉          武汉    房地产中介     99.00%     1.00% 投资设立
三亚世联房地产顾问有限公司(以下简称\"三亚世联\")           三亚          三亚    房地产中介     99.00%     1.00% 投资设立
合肥世联投资咨询有限公司(以下简称\"合肥世联\")             合肥          合肥    房地产中介     99.00%     1.00% 投资设立
无锡世联行房地产咨询有限公司(以下简称\"无锡世联\")         无锡          无锡    房地产中介    100.00%          投资设立
福州世联房地产顾问有限公司(以下简称\"福州世联\")           福州          福州    房地产中介    100.00%          投资设立
佛山世联房地产顾问有限公司(以下简称\"佛山世联\")           佛山          佛山    房地产中介    100.00%          投资设立
南昌世联置业有限公司(以下简称\"南昌世联\")                 南昌          南昌    房地产中介    100.00%          投资设立
南京世联兴业房地产投资咨询有限公司(以下简称\"南京世联\") 南京            南京    房地产中介    100.00%          投资设立
长春世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"长春世联\")       长春          长春    房地产中介    100.00%          投资设立
南通世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"南通世联\")       南通          南通    房地产中介    100.00%          投资设立
昆明世联卓群房地产经纪有限公司(以下简称\"昆明世联\")       昆明          昆明    房地产中介    100.00%          投资设立
宁波世联房地产咨询有限公司(以下简称\"宁波世联\")           宁波          宁波    房地产中介    100.00%          投资设立
南宁世联房地产咨询有限公司(以下简称\"南宁世联\")           南宁          南宁    房地产中介    100.00%          投资设立
苏州居善网络技术服务有限公司(以下简称\"苏州居善\")         苏州          苏州    电子商务                100.00% 投资设立
南京云掌柜信息技术有限公司(以下简称\"南京云掌柜\")         南京          南京    电子商务                100.00% 投资设立
天津居善电子商务有限公司(以下简称\"天津居善\")             天津          天津    电子商务                100.00% 投资设立
郑州世联兴业房地产咨询有限公司(以下简称\"郑州世联\")       郑州          郑州    房地产中介    100.00%          投资设立
漳州世联房地产咨询有限公司(以下简称\"漳州世联\")           漳州          漳州    房地产中介    100.00%          投资设立
徐州世联房地产顾问有限公司(以下简称\"徐州世联\")           徐州          徐州    房地产中介    100.00%          投资设立
杭州世联卓群房地产咨询有限公司(以下简称\"杭州世联卓群\") 杭州            杭州    房地产中介    100.00%          投资设立
合肥世联先锋房地产顾问有限公司(以下简称\"合肥世联先锋\") 合肥            合肥    房地产中介    100.00%          投资设立
北京世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"北京世联兴业\") 北京            北京    房地产中介    100.00%          投资设立
贵阳世联房地产顾问有限公司(以下简称\"贵阳世联\")           贵阳          贵阳    房地产中介    100.00%          投资设立
武汉世联先锋房地产顾问有限公司(以下简称\"武汉世联先锋\") 武汉            武汉    房地产中介    100.00%          投资设立
惠州市世联先锋房地产顾问有限公司(以下简称\"惠州世联先
                                                         惠州          惠州    房地产中介    100.00%          投资设立
锋\")
太原世联卓群房地产顾问有限公司(以下简称\"太原世联\")       太原          太原    房地产中介    100.00%          投资设立
石家庄世联卓群房地产咨询有限公司(以下简称\"石家庄世联\") 石家庄          石家庄 房地产中介     100.00%          投资设立
深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司(以下简称\"世联     深圳          深圳    资产服务       90.00%          投资设立
                                                              深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
君汇\")
海南世联房地产咨询有限公司(以下简称\"海南世联\")         海口          海口    房地产中介    100.00%             投资设立
固安世联房地产经纪有限公司(以下简称\"固安世联\")         固安          固安    房地产中介    100.00%             投资设立
廊坊市世联房地产经纪有限公司(以下简称\"廊坊世联\")       廊坊          廊坊    房地产中介    100.00%             投资设立
世联咨询(香港)有限公司(以下简称\"香港世联\")             香港          香港    房地产中介    100.00%             投资设立
兰州世联行房地产顾问有限公司(以下简称\"兰州世联\")       兰州          兰州    房地产中介    100.00%             投资设立
包头市世联行房地产顾问有限公司(以下简称\"包头世联\")     包头          包头    房地产中介    100.00%             投资设立
唐山世联行房地产经纪有限公司(以下简称\"唐山世联\")       唐山          唐山    房地产中介    100.00%             投资设立
深圳前海世联资产管理有限公司(以下简称\"前海资管\")       深圳          深圳    资产服务      100.00%             投资设立
深圳市世联科创科技服务有限公司(以下简称\"世联科创\")     深圳          深圳    房地产中介               36.90% 投资设立
深圳世联领客商业运营有限公司(以下简称\"世联领客\")       深圳          深圳    资产服务                 90.00% 投资设立
深圳世联集金财富管理有限公司(以下简称\"世联集金\")       深圳          深圳    资产服务      100.00%             投资设立
深圳世联集房资产管理有限公司(以下简称\"世联集房\")       深圳          深圳    资产服务      100.00%             投资设立
宁波世联兴业房地产咨询有限公司(以下简称\"宁波世联兴业\") 宁波          宁波    房产中介      100.00%             投资设立
深圳世联新创投资有限公司(以下简称\"世联新创\")           深圳          深圳    资产服务      100.00%             投资设立
深圳先锋居善科技有限公司(以下简称\"先锋居善\")           深圳          深圳    房地产中介              100.00% 投资设立
上海善居电子商务有限公司(以下简称\"上海善居\")           上海          上海    电子商务                100.00% 投资设立
扬州世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"扬州世联\")     扬州          扬州    房地产中介              100.00% 投资设立
深圳市世联兴业养老运营管理有限公司(以下简称\"世联养老\") 深圳          深圳    资产服务                 55.00% 投资设立
深圳红璞公寓管理有限公司(以下简称\"红璞公寓\")           深圳          深圳    资产服务                100.00% 投资设立
                                                                                                               非同一控制
广州盛泽按揭服务有限公司(以下简称\"广州按揭\")           广州          广州    金融服务                100.00%
                                                                                                               下企业合并
                                                                                                               非同一控制
深圳盛泽按揭代理有限公司(以下简称\"深圳按揭\")           深圳          深圳    金融服务                100.00%
                                                                                                               下企业合并
                                                                                                               非同一控制
深圳世联山川投资管理有限公司(以下简称\"山川投资\")       深圳          深圳    金融服务                100.00%
                                                                                                               下企业合并
                                                                                                               非同一控制
上海盛泽邦家投资管理有限公司(以下简称\"上海盛泽\")       上海          上海    金融服务                100.00%
                                                                                                               下企业合并
                                                                                                               非同一控制
北京盛泽万家投资管理有限公司(以下简称\"北京盛泽\")       北京          北京    金融服务                100.00%
                                                                                                               下企业合并
                                                                                                               非同一控制
成都世联汇智房地产经纪有限公司(以下简称\"成都世联汇智\") 成都          成都    房地产中介               75.50%
                                                                                                               下企业合并
                                                                                                               非同一控制
泰安世联怡高房地产咨询有限公司(以下简称\"泰安世联怡高\") 泰安          泰安    房地产中介               75.50%
                                                                                                               下企业合并
                                                                                                               非同一控制
临沂世联怡高房地产经纪有限公司(以下简称\"临沂世联怡高\") 临沂          临沂    房地产中介               75.50%
                                                                                                               下企业合并
                                                                深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
                                                                                                                非同一控制
青岛世联怡高房地产顾问有限公司(以下简称\"青岛世联怡高\") 青岛            青岛    房地产中介              75.50%
                                                                                                                下企业合并
芜湖世联先锋信息咨询有限公司(以下简称\"芜湖世联\")         芜湖          芜湖    房地产中介             100.00% 投资设立
世居置业服务有限公司(以下简称\"香港世居\")                 香港          香港    房地产中介              55.00% 投资设立
深圳市世居海外置业服务有限公司(以下简称\"深圳世居\")       深圳          深圳    房地产中介              55.00% 投资设立
                                                                                                                非同一控制
福州市立丹行市场营销策划有限公司(以下简称\"福州立丹行\") 福州            福州    房地产中介              80.00%
                                                                                                                下企业合并
                                                                                                                非同一控制
泉州市立丹行房地产经纪有限公司(以下简称\"泉州立丹行\")     泉州          泉州    房地产中介              80.00%
                                                                                                                下企业合并
三明市立丹行房地产营销策划有限公司(以下简称\"三明立丹                                                            非同一控制
                                                         三明          三明    房地产中介              80.00%
行\")                                                                                                            下企业合并
                                                                                                                非同一控制
莆田市立丹行房地产代理有限公司(以下简称\"莆田立丹行\")     莆田          莆田    房地产中介              80.00%
                                                                                                                下企业合并
深圳市罗湖区不倒翁养老服务中心(以下简称\"深圳不倒翁\")     深圳          深圳    资产服务                55.00% 投资设立
惠东红璞元屿海公寓管理有限公司(以下简称\"红璞元屿海\")     惠州          惠州    资产服务               100.00% 投资设立
北京善居电子商务有限公司(以下简称\"北京善居\")             北京          北京    电子商务               100.00% 投资设立
石家庄善居电子商务有限公司(以下简称\"石家庄善居\")         石家庄        石家庄 电子商务                100.00% 投资设立
大连善居电子商务有限公司(以下简称\"大连善居\")             大连          大连    电子商务               100.00% 投资设立
成都市善居电子商务有限公司(以下简称\"成都善居\")           成都          成都    电子商务                75.50% 投资设立
重庆善业兴居电子商务有限公司(以下简称\"重庆善居\")         重庆          重庆    电子商务               100.00% 投资设立
惠州市善居电子商务有限公司(以下简称\"惠州善居\")           惠州          惠州    电子商务               100.00% 投资设立
佛山市善居电子商务有限公司(以下简称\"佛山善居\")           佛山          佛山    电子商务               100.00% 投资设立
东莞市善卓居电子商务有限公司(以下简称\"东莞善居\")         东莞          东莞    电子商务               100.00% 投资设立
厦门市善居先锋电子商务有限公司(以下简称\"厦门善居\")       厦门          厦门    电子商务               100.00% 投资设立
广州市善居电子商务有限公司(以下简称\"广州善居\")           广州          广州    电子商务               100.00% 投资设立
珠海市善居电子商务有限公司(以下简称\"珠海善居\")           珠海          珠海    电子商务               100.00% 投资设立
徐州市善居电子商务有限公司(以下简称\"徐州善居\")           徐州          徐州    电子商务               100.00% 投资设立
合肥善居电子商务有限公司(以下简称\"合肥善居\")             合肥          合肥    电子商务               100.00% 投资设立
陕西善居商务信息咨询有限公司(以下简称\"陕西善居\")         陕西          西安    电子商务               100.00% 投资设立
吉林省善居电子商务有限公司(以下简称\"吉林善居\")           吉林          长春    电子商务               100.00% 投资设立
昆明善居电子商务有限公司(以下简称\"昆明善居\")             昆明          昆明    电子商务               100.00% 投资设立
南昌善居电子商务有限公司(以下简称\"南昌善居\")             南昌          南昌    电子商务               100.00% 投资设立
武汉市善居先锋电子商务有限公司(以下简称\"武汉善居\")       武汉          武汉    电子商务               100.00% 投资设立
福州市台江区善居电子商务有限公司(以下简称\"福州善居\")     福州          福州    电子商务               100.00% 投资设立
广西善居电子商务有限公司(以下简称\"广西善居\")             广西          南宁    电子商务               100.00% 投资设立
                                                                深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
长沙市善居电子商务有限公司(以下简称\"长沙善居\")           长沙          长沙    电子商务               100.00% 投资设立
沈阳善居电子商务有限公司(以下简称\"沈阳善居\")             沈阳          沈阳    电子商务               100.00% 投资设立
深圳世松泰宁护老院有限公司(以下简称\"世松泰宁\")           深圳          深圳    资产服务                55.00% 投资设立
深圳世松桐林护老院有限公司(以下简称\"世松桐林\")           深圳          深圳    资产服务                55.00% 投资设立
惠东红璞富力湾公寓管理有限公司(以下简称\"红璞富力湾\")     惠州          惠州    资产服务               100.00% 投资设立
惠东红璞双月湾公寓管理有限公司(以下简称\"红璞双月湾\")     惠州          惠州    资产服务               100.00% 投资设立
广州红璞资产管理有限公司(以下简称\"广州红璞\")             广州          广州    资产服务               100.00% 投资设立
天津红璞紫阳酒店管理有限公司(以下简称\"天津红璞\")         天津          天津    资产服务               100.00% 投资设立
天津世联沃客众创空间有限公司(以下简称\"天津众创\")         天津          天津    资产服务               100.00% 投资设立
成都市红璞酒店管理有限公司(以下简称\"成都红璞\")           成都          成都    资产服务               100.00% 投资设立
重庆红璞公寓管理有限公司(以下简称\"重庆红璞\")             重庆          重庆    资产服务               100.00% 投资设立
苏州小样科技服务有限公司(以下简称\"苏州小样科技\")         苏州          苏州    资产服务                36.90% 投资设立
厦门市小样创业信息科技有限公司(以下简称\"厦门小样创业\") 厦门            厦门    资产服务                36.90% 投资设立
成都市小样科技服务有限公司(以下简称\"成都小样科技\")       成都          成都    资产服务                36.90% 投资设立
成都小样商务服务有限公司(以下简称\"成都小样商务\")         成都          成都    资产服务                36.90% 投资设立
苏州小样创咖文化科技有限公司(以下简称\"苏州创咖文化\")     苏州          苏州    资产服务                36.90% 投资设立
广州集金投资管理有限公司(以下简称\"广州集金\")             广州          广州    资产服务               100.00% 投资设立
厦门市世联集金财富管理有限公司(以下简称\"厦门集金\")       厦门          厦门    资产服务               100.00% 投资设立
珠海世联集金财富管理有限公司(以下简称\"珠海集金\")         珠海          珠海    资产服务               100.00% 投资设立
南京世联集金资产管理有限公司(以下简称\"南京集金\")         南京          南京    资产服务               100.00% 投资设立
北京世联集金财富管理有限公司(以下简称\"北京集金\")         北京          北京    资产服务               100.00% 投资设立
成都世联集金商务服务有限公司(以下简称\"成都集金\")         成都          成都    资产服务               100.00% 投资设立
佛山世联集金商务管理有限公司(以下简称\"佛山集金\")         佛山          佛山    资产服务               100.00% 投资设立
哈尔滨世联集金资产管理有限公司(以下简称\"哈尔滨集金\")     哈尔滨        哈尔滨 资产服务                100.00% 投资设立
昆明世联商务咨询有限公司(以下简称\"昆明世联商务\")         昆明          昆明    资产服务               100.00% 投资设立
上海世联行股权投资管理有限公司(以下简称\"上海股投\")       上海          上海    资产服务                60.00% 投资设立
深圳世联集今财富管理有限公司(以下简称\"世联集今\")         深圳          深圳    资产服务               100.00% 投资设立
北京世联行兴业房地产经纪有限公司(以下简称\"北京世联行\") 北京            北京    房地产中介             100.00% 新设成立
珠海世联行房地产经纪代理有限公司(以下简称\"珠海世联行\") 珠海            珠海    房地产中介             100.00% 新设成立
常州善居电子商务有限公司(以下简称\"常州善居\")             常州          常州    电子商务               100.00% 新设成立
昆山善业兴居商务信息咨询有限公司(以下简称\"昆山善居\")     昆山          昆山    电子商务               100.00% 新设成立
海口善居电子商务有限公司(以下简称\"海口善居\")             海口          海口    电子商务               100.00% 新设成立
南通市善居电子商务有限公司(以下简称\"南通善居\")           南通          南通    电子商务               100.00% 新设成立
上海善居兴电子商务有限公司(以下简称\"上海善居兴\")         上海          上海    电子商务                85.30% 新设成立
                                                                深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
上海养欣投资管理有限公司(以下简称\"上海养欣\")             上海          上海    投资管理                 55.00% 新设成立
上海芮鸿投资合伙企业(有限合伙)(以下简称\"上海芮鸿\")       上海          上海    投资管理                 54.00% 新设成立
福州市仓山区世联房地产经纪服务有限公司(以下简称\"福州
                                                         福州          福州    房地产中介              100.00% 新设成立
世联经纪\")
上海世联领客商业经营管理有限公司(以下简称\"上海领客\")     上海          上海    房地产中介               90.00% 新设成立
南京世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"南京君汇\")       南京          南京    房地产中介               90.00% 新设成立
合肥世联君汇资产顾问运营管理有限公司(以下简称\"合肥君
                                                         合肥          合肥    房地产中介               90.00% 新设成立
汇\")
杭州世君房地产咨询有限公司(以下简称\"杭州世君\")           杭州          杭州    房地产中介               90.00% 新设成立
广州世君房地产咨询有限公司(以下简称\"广州世君\")           广州          广州    房地产中介               90.00% 新设成立
苏州世联君汇物业运营管理有限公司(以下简称\"苏州君汇\")     苏州          苏州    房地产中介               90.00% 新设成立
北京世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"北京君汇\")       北京          北京    房地产中介               90.00% 新设成立
西安世联君汇商业运营管理有限公司(以下简称\"西安君汇\")     西安          西安    房地产中介               90.00% 新设成立
重庆世联君汇房地产运营管理有限公司(以下简称\"重庆君汇\") 重庆            重庆    房地产中介               90.00% 新设成立
重庆世联君汇兴业房地产顾问有限公司(以下简称\"重庆君汇
                                                         重庆          重庆    房地产中介               63.00% 新设成立
兴业\")
长沙世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"长沙君汇\")       长沙          长沙    房地产中介               90.00% 新设成立
河南世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"河南君汇\")       河南          河南    房地产中介               90.00% 新设成立
武汉世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"武汉君汇\")       武汉          武汉    房地产中介               90.00% 新设成立
天津世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"天津君汇\")       天津          天津    房地产中介               90.00% 新设成立
上海世君房地产顾问有限公司(以下简称\"上海世君\")           上海          上海    房地产中介               90.00% 新设成立
厦门世联君汇房地产顾问有限公司(以下简称\"厦门君汇\")       厦门          厦门    房地产中介               90.00% 新设成立
深圳运泰君汇物业管理有限公司(以下简称\"深圳运泰君汇\")     深圳          深圳    资产服务                 45.00% 新设成立
常熟小样科技服务有限公司(以下简称\"常熟小样\")             常熟          常熟    资产服务                 36.90% 新设成立
苏州园小样信息技术有限公司(以下简称\"苏州园小样\")         苏州          苏州    资产服务                 36.90% 新设成立
广州市小样信息科技服务有限公司(以下简称\"广州小样科技\") 广州            广州    资产服务                 36.90% 新设成立
深圳市小样科技服务有限公司(以下简称\"深圳小样\")           深圳          深圳    资产服务                 36.90% 新设成立
深圳市赋能创新投资有限公司(以下简称\"深圳赋能创新\")       深圳          深圳    投资管理      100.00%          新设成立
广州小样互联网金融信息服务有限公司(以下简称\"广州小样
                                                         广州          广州    资产服务                 60.00% 新设成立
金融\")
重庆世联协兴装饰设计有限公司(以下简称\"重庆装饰\")         重庆          重庆    电子商务                100.00% 新设成立
重庆红璞新新公寓管理有限公司(以下简称\"重庆红璞新新\")     重庆          重庆    资产服务                100.00% 新设成立
合肥红璞公寓管理有限公司(以下简称\"合肥红璞\")             合肥          合肥    资产服务                100.00% 新设成立
南京鸿璞酒店管理有限公司(以下简称\"南京鸿璞\")             南京          南京    资产服务                100.00% 新设成立
武汉红璞公寓管理有限公司(以下简称\"武汉红璞\")             武汉          武汉    资产服务                100.00% 新设成立
                                                                深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
杭州红璞物业管理有限公司(以下简称\"杭州红璞\")             杭州          杭州    资产服务                100.00% 新设成立
苏州红璞公寓管理有限公司(以下简称\"苏州红璞\")             苏州          苏州    资产服务                100.00% 新设成立
深圳碧海红璞公寓管理有限公司(以下简称\"碧海红璞\")         深圳          深圳    资产服务                100.00% 新设成立
长沙红璞酒店管理有限公司(以下简称\"长沙红璞\")             长沙          长沙    资产服务                100.00% 新设成立
珠海红璞公寓管理有限公司(以下简称\"珠海红璞\")             珠海          珠海    资产服务                100.00% 新设成立
厦门红璞兴业公寓管理有限公司(以下简称\"厦门红璞\")         厦门          厦门    资产服务                100.00% 新设成立
惠东红璞阳光假日公寓管理有限公司(以下简称\"红璞阳光假
                                                         惠东          惠东    资产服务                100.00% 新设成立
日\")
东莞红璞酒店管理有限公司(以下简称\"东莞红璞\")             东莞          东莞    资产服务                100.00% 新设成立
宁波红璞公寓管理有限公司(以下简称\"宁波红璞\")             宁波          宁波    资产服务                100.00% 新设成立
郑州红璞酒店管理有限公司(以下简称\"郑州红璞\")             郑州          郑州    资产服务                100.00% 新设成立
石家庄红璞酒店管理有限公司(以下简称\"石家庄红璞\")         石家庄        石家庄 资产服务                 100.00% 新设成立
昆明红璞公寓管理有限公司(以下简称\"昆明红璞\")             昆明          昆明    资产服务                100.00% 新设成立
北京红璞公寓管理有限公司(以下简称\"北京红璞\")             北京          北京    资产服务                100.00% 新设成立
上海红与璞酒店管理有限公司(以下简称\"上海红璞\")           上海          上海    资产服务                100.00% 新设成立
南宁红璞房屋租赁有限公司(以下简称\"南宁红璞\")             南宁          南宁    资产服务                100.00% 新设成立
成都市红璞时代酒店管理有限公司(以下简称\"成都红璞时代\") 成都            成都    资产服务                100.00% 新设成立
东莞市世联集金投资管理有限公司(以下简称\"东莞集金\")       东莞          东莞    房地产中介              100.00% 新设成立
惠州世联集金投资管理有限公司(以下简称\"惠州集金\")         惠州          惠州    房地产中介              100.00% 新设成立
合肥世联集金投资管理有限公司(以下简称\"合肥集金\")         合肥          合肥    房地产中介              100.00% 新设成立
宁波世联集金商务服务有限公司(以下简称\"宁波集金\")         宁波          宁波    房地产中介              100.00% 新设成立
天津世联集金商务信息咨询有限公司(以下简称\"天津集金\")     天津          天津    房地产中介              100.00% 新设成立
郑州世联集金商务信息咨询有限公司(以下简称\"郑州集金\")     郑州          郑州    房地产中介              100.00% 新设成立
武汉世联集金商务咨询有限公司(以下简称\"武汉集金\")         武汉          武汉    房地产中介              100.00% 新设成立
重庆世联集金商务信息咨询有限公司(以下简称\"重庆集金\")     重庆          重庆    房地产中介              100.00% 新设成立
上海世联盛曜房地产顾问有限公司(以下简称\"上海世联盛曜\") 上海            上海    房地产中介               70.00% 新设成立
合肥世联卓群商务管理有限公司(以下简称\"合肥世联卓群\")     合肥          合肥    房地产中介              100.00% 新设成立
嘉兴卓群房地产营销策划有限公司(以下简称\"嘉兴世联\")       嘉兴          嘉兴    房地产中介              100.00% 新设成立
苏州世联行房地产综合服务有限公司(以下简称\"苏州世联行\") 苏州            苏州    房地产中介    100.00%          新设成立
西安世联兴业房地产经纪有限责任公司(以下简称\"西安世联
                                                         西安          西安    房地产中介              100.00% 新设成立
经纪\")
邯郸世联卓群房地产经纪有限公司(以下简称\"邯郸世联\")       邯郸          邯郸    房地产中介    100.00%          新设成立
哈尔滨卓群房地产经纪有限公司(以下简称\"哈尔滨世联\")       哈尔滨        哈尔滨 房地产中介     100.00%          新设成立
厦门市宜安居电子商务有限公司(以下简称\"厦门宜安居\")       厦门          厦门    电子商务                 80.00% 新设成立
                                                                       深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
漳州市龙文区宜安居电子商务有限公司(以下简称\"漳州宜安
                                                                漳州          漳州     电子商务                80.00% 新设成立
居\")
厦门市立言立行房地产经纪有限公司(以下简称\"厦门立言立
                                                                厦门          厦门     房地产中介              80.00% 新设成立
行\")
厦门市立德功行房产中介服务有限公司(以下简称\"厦门立德
                                                                厦门          厦门     房地产中介              80.00% 新设成立
功行\")
厦门市家适居房产中介服务有限公司(以下简称\"厦门家适居\") 厦门                   厦门     房地产中介              80.00% 新设成立
山东居善电子商务有限公司(以下简称\"山东居善\")                    山东          山东     电子商务                75.50% 新设成立
济南红璞酒店管理有限公司(以下简称\"济南红璞\")                    济南          济南     资产服务                75.50% 新设成立
山东红璞公寓管理有限公司(以下简称\"山东红璞\")                    山东          山东     资产服务                75.50% 新设成立
SHIJU（HK）LIMITED(以下简称\"香港世居\")                          香港          香港     房地产中介              55.00% 新设成立
                                                                              澳大利
Shiju Real Estate Australia Pty Ltd(以下简称\"澳大利亚世居\")     澳大利亚               房地产中介              55.00% 新设成立
                                                                              亚
深圳富景慧思投资管理有限公司(以下简称\"深圳富景慧思\")            深圳          深圳     投资管理     100.00%          新设成立
武汉世联源正商业运营管理有限公司(以下简称\"武汉世联源
                                                                武汉          武汉     资产服务                45.90% 新设成立
正\")
深圳世联松塔装饰有限责任公司(以下简称\"世联松塔\")                深圳          深圳     电子商务      80.00%          新设成立
深圳超咖市集商业运营有限公司(以下简称\"深圳超咖\")                深圳          深圳     房地产中介              63.00% 新设成立
成都市红璞时光酒店管理有限公司(以下简称\"成都红璞时光\") 成都                   成都     资产服务               100.00% 新设成立
杭州红璞世恒酒店管理有限公司(以下简称\"杭州红璞世恒\")            杭州          杭州     资产服务               100.00% 新设成立
厦门市红璞立丹行公寓管理有限公司(以下简称\"厦门红璞立
                                                                厦门          厦门     资产服务                80.00% 新设成立
丹行\")
合肥汇创房地产咨询有限公司(以下简称\"合肥世联汇创\")              合肥          合肥     房地产中介   100.00%          新设成立
北京小样青年社区科技服务有限公司(以下简称\"北京小样\")            北京          北京     资产服务                36.90% 新设成立
北京科创联和科技服务有限公司(以下简称\"北京科创\")                北京          北京     资产服务                36.90% 新设成立
武汉市小样商务信息咨询有限公司(以下简称\"武汉小样\")              武汉          武汉     资产服务                36.90% 新设成立
阅阳上海养老服务有限公司(以下简称\"上海养老\")                    上海          上海     资产服务                55.00% 新设成立
广州红璞酒店管理有限公司(以下简称\"广州红璞酒店\")                广州          广州     资产服务               100.00% 新设成立
广州红璞房屋租赁有限公司(以下简称\"广州红璞房屋\")                广州          广州     资产服务               100.00% 新设成立
合肥红璞观远公寓管理有限公司(以下简称\"合肥红璞观远\")            合肥          合肥     资产服务                70.00% 新设成立
武汉市小样商务信息咨询有限公司(以下简称\"武汉小样\")              武汉          武汉     资产服务                36.90% 新设成立
成都世联君汇商业管理有限公司(以下简称\"成都君汇\")                成都          成都     房地产中介              90.00% 新设成立
武汉世联领客商业经营有限公司(以下简称\"武汉领客\")                武汉          武汉     房地产中介              90.00% 新设成立
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
截止2016年12月31日，本集团没有子公司的持股比例不同于表决权的。
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
                                                             深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
1）本集团通过子公司世联君汇持有世联科创41%的股权，根据2016年6月10日签订的《表决权委托协议》协议，深圳世联小
样投资管理合伙企业(有限合伙)将其持有世联科创的10%表决权委托给世联君汇，子公司世联君汇合计持有世联科创51%的
表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。
2）本集团通过子公司世联君汇持有深圳运泰君汇50%的股权，根据2016年10月签订的《关于运泰君汇物业管理有限公司之
股权托管协议》，运泰建业置业(深圳)有限公司将其持有深圳运泰君汇的1%表决权委托给世联君汇，子公司世联君汇合计持
有深圳运泰君汇51%的表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。
3）本公司间接持有上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙）51.613%股权，根据合伙协议规定，上海腾赋企业管理合伙企业
（有限合伙）将聚合各合伙人的资本投资于某商业物业取得租金收益，本公司无论作为普通合伙人亦或有限合伙人均对其无
控制权，亦无重大影响，故不纳入合并范围。
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
截止2016年12月31日，本集团没有纳入合并范围的重要的结构化主体。
确定公司是代理人还是委托人的依据：
截止2016年12月31日，本集团没有作为代理人或委托人的子公司。
其他说明：
    1）北京世联房地产顾问有限公司（以下简称“北京世联”）系经北京市人民政府以外经贸京字[2001]0065号文批准，由
北京元达恒房地产咨询有限公司（北京世联房地产经纪有限公司的前身）、香港世联置业有限公司（世联地产顾问（中国）
有限公司的前身）和香港世联兴业有限公司共同出资设立的外商投资企业，并于2001年1月20日取得北京市工商行政管理局
颁发的企合京总字第015564号企业法人营业执照。北京世联设立时的注册资本为15万美元，上述各个股东的出资比例分别为
10%、30%和60%。
    2005年6月29日，经北京市朝阳区商务局以朝商复字[2005]2402号文批准，香港世联兴业有限公司将其所持有北京世联
60%的股权全部转让给世联地产顾问（中国）有限公司。本次股权转让后，世联地产顾问（中国）有限公司与北京世联房地
产经纪有限公司分别占北京世联注册资本的90%和10%。
    2007年1月25日，本公司与北京世联房地产经纪有限公司、世联地产顾问（中国）有限公司签订股权转让协议，按照北
京世联截止至2006年12月31日经深圳市中勤信资产评估有限公司评估后的净资产1:1作价，以人民币847,666.46元和人民币
5,509,832.02元的价格分别受让北京世联房地产经纪有限公司、世联地产顾问（中国）有限公司所持有北京世联10%和65%的
股权。2007年2月8日，北京市朝阳区商务局以朝商复字[2007]2085号文批复，同意上述股权转让事宜。2007年2月14日，本
公司办理完成工商变更手续。
    2008年3月25日本公司第一届董事会第一次临时会议审议决定，收购世联地产顾问（中国）有限公司持有北京世联25%
的股权，该股权转让业经北京市朝阳区商务局2008年7月7日朝商复字〔2008〕2538号文批准，并已于2008年7月10日完成了
工商变更手续。
    2011年7月，本公司以货币资金方式向北京世联增资人民币8,760,297.00元，增资后注册资本变更为人民币1,000万元，并
已于2011年8月10日完成了工商变更手续。
    2）东莞世联地产顾问有限公司（以下简称“东莞世联”）系经广东省人民政府以商外资粤东外资证字[2004]0168号文批
准，由世联地产顾问（中国）有限公司出资人民币100万元设立的外商投资企业。2004年4月29日，东莞世联取得东莞市工商
行政管理局颁发的企独粤莞总字第009346号企业法人营业执照。
    2007年1月28日，本公司与世联地产顾问（中国）有限公司签订股权转让合同，按照东莞世联截止至2006年12月31日经
深圳市中勤信资产评估有限公司评估后的净资产1:1作价，以人民币5,680,000.00元的价格受让其所持有东莞世联75%的股权。
2007年2月27日，东莞市对外贸易经济合作局以东外经贸资字[2007]440号文批复，同意上述股权转让事宜。2007年3月7日，
东莞世联办理完成工商变更手续。
    2008年3月25日本公司第一届董事会第一次临时会议审议决定，收购世联地产顾问（中国）有限公司持有东莞世联25%
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
的股权，该股权转让业经广东省对外贸易经济合作厅2009年1月9日粤外经贸资字〔2009〕30号文批准，并已于2009年1月21
日完成了工商变更手续。
    3）上海世联房地产顾问有限公司（以下简称“上海世联”）系经上海市浦东新区人民政府以浦府项字[2003]第313号文批
准，由世联地产顾问（中国）有限公司和北京世联房地产经纪有限公司共同出资设立的外商投资企业。2003年6月6日，上海
世联取得上海市工商行政管理局颁发的企合沪总字第036008号（静安）企业法人营业执照。上海世联设立时的注册资本为14
万美元，上述各股东出资比例分别为80%和20%。
    2007年1月22日，本公司与北京世联房地产经纪有限公司、世联地产顾问（中国）有限公司签订股权转让协议，分别以
人民币1元的价格受让其所持有上海世联的20%和55%的股权。2007年2月16日，上海市静安区人民政府以静府复[2007]25号
文批复，同意上述股权转让事宜。2007年2月28日，本公司办理完成工商变更手续。
    2008年3月25日本公司第一届董事会第一次临时会议审议决定，收购世联地产顾问（中国）有限公司持有上海世联25%
的股权，该股权转让业经上海市外国投资工作委员会2008年7月11日沪外资委批〔2008〕2094号文批准，并已于2008年7月15
日完成了工商变更手续。
    4）深圳市世联行房地产经纪有限公司（以下简称“世联行经纪”）系由佟捷、陈劲松、梁兴安、张艾艾、罗守坤五位自
然人共同出资设立的有限责任公司，注册资本为人民币100万元，股东持股比例分别为45%、40%、5%、5%和5%。2004年6
月2日，世联行经纪取得深圳市工商行政管理局颁发的深福司字S28174号企业法人营业执照。
    2005年10月26日，经深圳市罗湖区经济贸易局以深外资罗复[2005]2211号文批准，公司五位自然人股东佟捷、陈劲松、
梁兴安、张艾艾、罗守坤分别将各自所持的股权全部转让给世联地产顾问（中国）有限公司，股权转让后该公司变更为外商
投资企业。2005年10月，世联行经纪取得深圳市人民政府颁发的商外资粤深罗外资证字[2005]20279号批准证书。2005年11
月30日，世联行经纪取得深圳市工商行政管理局颁发的企独粤深总字第316769号企业法人营业执照。
    2007年2月15日，经深圳市贸易工业局以深贸工资复[2007]0473号文件批复，同意世联地产顾问（中国）有限公司对世
联行经纪增加投资人民币900万元。
    2007年3月30日，本公司与世联地产顾问（中国）有限公司签订股权转让协议，以人民币2,600,344.76元的价格受让其所
持有世联行经纪75%的股权。2007年4月13日，深圳市贸易工业局以深贸工资复[2007]0917号文批复，同意上述股权转让和变
更企业性质的事宜。2007年4月24日，世联行经纪办理完成工商变更手续。
    2008年3月25日本公司第一届董事会第一次临时会议审议决定，收购世联地产顾问（中国）有限公司持有世联行经纪25%
的股权，该股权转让业经深圳市贸易工业局2008年6月20日深贸工资复〔2008〕1685号文批准，并已于2008年7月3日完成了
工商变更手续。
    5）世联房地产咨询（惠州）有限公司系经广东省人民政府以商外资粤惠外资证字[2005]0105号文批准，由世联地产顾
问（中国）有限公司出资10万美元设立的外商投资企业，并于2005年4月11日取得惠州市工商行政管理局颁发的企独粤惠总
字第005666号企业法人营业执照。
    2007年2月3日，本公司与世联地产顾问（中国）有限公司签订股权转让协议，以7.5万美元的价格受让其所持有世联房
地产咨询（惠州）有限公司75%的股权。2007年2月12日，惠州市对外贸易经济合作局以惠外经贸资审字[2007]067号文批复，
同意上述股权转让和变更企业性质的事宜。2007年2月14日，世联房地产咨询（惠州）有限公司办理完成工商变更手续。
    2008年3月25日本公司第一届董事会第一次临时会议审议决定，收购世联地产顾问（中国）有限公司持有世联房地产咨
询（惠州）有限公司25%的股权，该股权转让业经惠州市对外贸易经济合作局2008年6月17日惠外经贸资审字〔2008〕279
号文批准，并已于2008年7月4日完成了工商变更手续。
    6）广州市世联房地产咨询有限公司系经广州市人民政府以外经贸穗外资证字[2002]0061号文批准，由世联地产顾问（中
国）有限公司出资15万美元设立的外商投资企业，并于2002年9月20日取得广州市工商行政管理局颁发的企独粤穗总字第
006910号企业法人营业执照。
    2007年1月29日，本公司与世联地产顾问（中国）有限公司签订股权转让协议，以人民币1元的价格受让其所持有广州市
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
世联房地产咨询有限公司75%的股权。2007年2月13日，广州市天河区对外贸易经济合作局以穗天外经贸业[2007]53号文批复，
同意上述股权转让事宜。2007年3月2日，广州市世联房地产咨询有限公司办理完成工商变更手续。
    2008年3月25日本公司第一届董事会第一次临时会议审议决定，收购世联地产顾问（中国）有限公司持有广州市世联房
地产咨询有限公司25%的股权，该股权转让业经广州市对外贸易经济合作局2008年7月28日穗外经贸资批〔2008〕235号文批
准，并已于2008年10月8日完成了工商变更手续。
    2014年4月23日，根据公司投资委员会决议，本公司以货币资金的方式向广州世联增资到500万元，本次增资事项业经广
州正和会计师事务所(普通合伙)出具的正和验字【2014】019号验资报告验证，并已于2014年6月19日完成了工商变更手续。
    7）天津世联兴业房地产咨询有限公司的前身为天津世联行房地产销售代理有限公司，系经天津市人民政府以商外资津
台港澳侨字[2005]11005号文批准，由世联地产顾问（中国）有限公司出资10万美元设立的外商投资企业，并于2005年7月11
日取得天津市工商行政管理局颁发的企独津总字第017527号企业法人营业执照。
    2007年1月29日，本公司与世联地产顾问（中国）有限公司签订股权转让协议，以人民币213,713.06元的价格受让其所持
有天津世联行房地产销售代理有限公司75%的股权。2007年2月15日，天津市和平区对外经济贸易委员会以津和外经[2007]16
号文批复，同意上述股权转让事宜。2007年3月9日，天津世联行房地产销售代理有限公司办理完成工商变更手续。2007年10
月19日，天津世联行房地产销售代理有限公司更名为天津世联兴业房地产咨询有限公司,并取得注册号为【120000400027750】
的新的企业营业执照。
      2008年3月25日本公司第一届董事会第一次临时会议审议决定，收购世联地产顾问（中国）有限公司持有天津世联兴
业房地产咨询有限公司25%的股权，该股权转让业经天津市商务委员会2008年7月18日津商务资管〔2008〕316号文批准，并
已于2008年8月19日完成了工商变更手续。
    8）根据本公司2009年度股东大会决议及第一届董事会第十三次会议，本公司于2010年4月16日与乐智强、朱江、聂非签
订《股权转让协议》，以4,000万元人民币收购济南信立怡高物业顾问有限公司（以下简称“信立怡高”）51%的股权。收购完
成后，本公司持有信立怡高51%的股权，截至2010年5月31日，信立怡高完成了工商变更登记。根据2010年7月14日信立怡高
临时股东会决议，信立怡高更名为济南世联怡高物业顾问有限公司，并于2010年7月15日取得了变更企业名称后的企业法人
营业执照；根据济南世联怡高物业顾问有限公司2011年3月15日召开的2011年第一次临时股东会决议，同意将企业法人名称
变更为“山东世联怡高物业顾问有限公司”，并于2011年4月14日取得了变更后的营业执照。
    根据本公司投资委员会决议，2015年6月3日，本公司与乐智强、朱江、聂非签订《股权转让协议》，以人民币6,153.64
万元收购其持有的山东世联24.5%的股权。山东世联已于2015年7月7日完成了工商变更登记手续。本次收购完成后，本公司
持有山东世联75.50%股权。
    9）根据本公司投资委员会决议，本公司于2010年12月31日与侯红权、蔡继忠、刘忠、李倩、蒋玉敏签订《股权转让协
议》，以人民币3,000万元收购四川嘉联兴业地产顾问有限公司（以下简称“四川嘉联”）51%的股权，收购完成后，本公司持
有四川嘉联51%的股权。2011年1月26日，四川嘉联完成工商变更登记，取得变更后的营业执照。
    根据公司第三届董事会第十二次会议决议，2014年6月30日公司与成都汇诚投资中心(有限合伙)签订股权转让协议，以
人民币3,500万元收购其持有的四川嘉联24.5%的股权。四川嘉联已于2014年8月27日完成了工商变更登记手续。本次收购完
成后，公司持有四川嘉联75.50%的股权。
    根据公司决议，公司名称变更为四川世联行兴业房地产顾问有限公司，并于2014年8月27日取得了变更后的营业执照。
    10）根据2011年3月15日召开的重庆纬联地产顾问有限公司（以下简称“重庆纬联”）股东会决议，王毓伟将其原持有的
102万股公司股权（占注册资本的51%）以人民币1,500万元转让给本公司，转让完成后，本公司持有重庆纬联51%的股权。
2011年5月5日，重庆纬联完成工商变更登记，取得变更后的营业执照。
    根据公司投资委员会决议，2012年5月3日，公司与重庆纬联的少数股东王毓伟、曾滢、卢艺、刘跃平签订股权转让协议，
以人民币1,700万元收购其持有的重庆纬联49%的股权。重庆纬联已于2012年6月12日完成了工商变更登记手续。本次收购完
成后，公司持有重庆纬联100%的股权。
                                                           深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文
    根据公司决议，公司名称变更为重庆世联行房地产顾问有限公司，并于2014年5月29日取得了变更后的营业执照。
    11）根据2012年4月11日公司第二届董事会第十四次会议决议，本公司于2012年6月6日分别同世联投资原股东深圳万凯
华信投资有限公司；盛泽担保、世联小贷公司原股东罗守坤签订《股权转让协议》，以人民币2,348.51万元收购世联投资100%
股权、以人民币10,569.88万元收购盛泽担保62.5%股权、以人民币2,871.16万元收购世联小贷29%股权。收购完成后，本公司
持有盛泽担保100%股权、世联投资100%股权、世联小贷29%的股权，盛泽担保、世联投资分别持有世联小贷42%、29%的
股权。2012年9月1日，盛泽担保、世联投资、世联小贷完成工商变更登记，取得变更后的营业执照。
    根据2013年12月30日本公司第三届董事会第四次会议决议，本公司于2013年8月29日与盛泽担保签订《股权转让协议》，
以人民币2,100万元收购世联小贷42%的股权；于2014年1月22日与世联投资签订《股权转让协议》，以人民币1,450万元收购
世联小贷29%的股权。收购完成后，本公司持有世联小贷100%股权。根据决议，本次收购完成后，本公司又以货币资金方
式向世联小贷增资人民币25,000万元，增资后注册资本变更为人民币30,000万元。本次股权转让及增资业经深圳市金融发展
服务办公室2014年2月28日深府金小〔2014〕6号文批准，增资事项业经深圳市义达会计师事务所有限责任公司出具的深义验
字【2014】047号验资报告验证，并已于2014年3月17日完成了工商变更手续。
    2014年4月30日，根据公司投资委员会决议，本公司以货币资金的方式向世联小贷增资20,000万元，增资后注册资本变
更为人民币50,000万元。本次增资事项业经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)出具的XYZH/2015SZA40050号《验资报告》
验证，并已于2015年6月11日完成了工商变更手续。
      12）根据2013年8月22日公司第二届董事会第二十五次会议审议通过，本公司之全资二级子公司深圳世联兴业资产管
理有限公司（以下简称\"世联资管\"）于2013年8月5日与北京安信行公司自然人股东张大可、陈玥签订《股权转让协议》，以
人民币7,800万元收购北京安信行60%的股权。收购完成后，世联资管持有北京安信行60%的表决权。
      本公司直接持有世联资管100%的股权，由于世联资管在北京安信行董事会中占多数表决权，从而能够对其财务和经
营决策实施控制，本公司将北京安信行纳入合并财务报表的合并范围。
     13）根据2014年11月12日公司2014年第四次临时股东大会审议通过，本公司于2014年10月15日与厦门立丹行自然人股
东张雪梅、董媛、陈祖勤、林晨曦、石峰签订《股权转让协议》，以人民币8,200万元收购厦门立丹行51%的股权。收购完
成后，本公司持有厦门立丹行51%的股权。2015年1月12日，厦门立丹行完成工商变更登记，取得变更后的营业执照。
  根据本公司投资委员会决议，2015年12月18日，本公司与张雪梅、董媛、陈祖勤、林晨曦、石峰签订《股权转让协议》，
以人民币6,278.00万元收购其持有的厦门立丹行29%的股权。厦门立丹行已于2016年1月14日完成了工商变更登记手续。本次
收购完成后，本公司持有厦门立丹行80%股权。
     14）根据2015年1月9日公司2015年第一次临时股东大会审议通过，本公司于2014年12月29日与青岛荣置地自然人股东
高雪晶、徐杰签订《股权转让协议》，以人民币5,375.40万元收购青岛荣置地51%的股权。收购完成后，本公司持有青岛荣
置地51%的股权。2015年7月27日，青岛荣置地完成工商变更登记，取得变更后的营业执照。
     15）根据公司决议，子公司无锡世联，名称由深圳世联地产顾问无锡有限公司变更为无锡世联行房地产咨询有限公司，
并于2014年5月26日取得了变更后的营业执照；子公司苏州居善，名称由苏州世联行房地产经纪有限公司变更为苏州居善网
络技术服务有限公司，并于2014年9月10日取得了变更后的营业执照；子公司天津居善，名称由天津世联行房地产经纪有限
公司变更为天津居善电子商务有限公司司，并于2014年11月5日取得了变更后的营业执照；子公司南京云掌柜，名称由南京
兴业世联行房地产经纪有限公司变更为南京云掌柜信息技术有限公司，并于2014年12月12日取得了变更后的营业执照。
     16）2016年5月11日公司第三届董事会第五十二次会议审议通过了《关于关联企业以增资方式获取深圳世联兴业资产
管理有限公司部分股权的议案》，同意深圳恒睿汇创投资管理合伙企业（有限合伙）增资人民币988.8889万元以获得世联资
管10%的股权。世联资管已于2016年7月19日完成了工商变更登记手续。本次增资完成后，本公司持有世联资管90%股权。
   根据公司决议，公司名称变更为深圳世联君汇不

附件：公告原文

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