东莞市飞马物流有限公司基于财务报告目的
需追溯了解位于东莞市黄江镇的投资性房地产公允价值
评估报告
银信评报字[2017]沪第 0036 号
银信资产评估有限公司
2017 年 1 月 24 日
目 录
评估师声明................................................................................................... 1
摘 要.......................................................................................................... 2
正 文............................................................................................................ 4
一、委托方、产权持有单位概况............................................................... 4
二、评估目的...............................................................................................6
三、评估对象和评估范围........................................................................... 6
四、价值类型及其定义............................................................................... 7
五、评估基准日...........................................................................................7
六、评估依据...............................................................................................7
七、评估方法...............................................................................................8
八、评估程序实施过程和情况..................................................................11
九、评估假设.............................................................................................13
十、评估结论.............................................................................................14
十一、特别事项说明................................................................................. 14
十二、评估报告使用限制说明................................................................. 15
十三、评估报告日.....................................................................................16
附 件.......................................................................................................... 17
银信资产评估有限公司
地 址：上海市九江路69号
电 话：021-63391088
传 真：021-63391116 邮 编：200002
评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独
立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是
客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认；所
提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责
任。
三、我们在评估对象中没有现存或者预期的利益，与相关当事方没有现存或者预
期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评
估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产
的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方
及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的
限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说
明及其对评估结论的影响。
六、我们执行资产评估业务的目的是对评估对象在评估基准日的价值进行分析、
估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对
评估对象可实现价格的保证。
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解位于东莞市黄江镇的投资性房地产公允价值评估报告
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评估报告
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摘 要
一、项目名称：东莞市飞马物流有限公司基于财务报告为目的需了解位于东莞市
黄江镇的投资性房地产公允价值追溯评估项目
二、委托方：深圳市飞马国际供应链股份有限公司
三、其他评估报告使用者：委托方、产权持有单位股东、相关会计师事务所及国
家法律、法规明确的为实现与本次评估目的相关经济行为而需要使用本评估报告的相
关当事方。
四、产权持有单位：东莞市飞马物流有限公司
五、评估目的：东莞市飞马物流有限公司基于财务报告目的，需对位于东莞市黄
江镇的投资性房地产公允价值进行追溯评估，为其提供价值参考
六、经济行为：东莞市飞马物流有限公司基于财务报告目的需了解其所涉及的投
资性房地产公允价值
七、评估对象与评估范围：本次评估对象和范围是产权持有单位所申报的位于东
莞市黄江镇黄牛埔村的投资性房地产，包括房屋建筑物和土地使用权。
八、价值类型：市场价值
九、评估基准日： 2014 年 12 月 31 日
十、评估方法：市场法、基准地价修正法
十一、评估结论：在评估基准日 2014 年 12 月 31 日，评估对象账面值 102,046,289.91
元，评估价值 249,468,500.00 元，人民币大写金额为贰亿肆仟玖佰肆拾陆万捌仟伍佰
元整，评估增值 147,422,210.09 元，增值率为 144.47%。
十二、特别事项说明：
（一）评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做
出专业判断，不涉及到评估师和评估机构对评估目的所对应经济行为的可行性做出任
何判断。评估工作不可避免地在一定程度上依赖于委托方、被评估单位和其他关联方
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提供的关于评估对象的信息资料，因此，评估工作是以委托方、被评估单位提供的有
关经济行为文件、资产所有权文件、证件及会计凭证，以及技术参数、经营数据等评
估相关文件、资料的真实合法为前提。相关资料的真实性及完整性会对评估结果产生
影响，评估人员假定这些信息资料均为可信，对其真实性和完整性不能做出任何保证。
这些资料的真实性和完整性由委托方或被评估单位负责，评估人员无责任向有关部门
核实，亦不承担与评估对象所涉及资产产权有关的任何法律事宜。
（二）企业存在的可能影响委估资产价值评估的瑕疵事项，在委托方及被评估单
位未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人
员不承担相关责任。
（三）资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对
象的法律权属做任何形式的保证。
（四）本评估报告仅为本次评估目的提供参考价值，本项目为追溯评估，不设定
有效期。一般来说，由于评估目的不同、价值类型不同、评估基准日不同，同样的资
产会表现出不同的价值，我们对因评估报告使用不当而造成的后果不承担责任。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当阅读资产评估报告正文，同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估
假设、限制使用条件以及特别事项说明。
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评估报告
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正 文
东莞市飞马物流有限公司：
银信资产评估有限公司接受贵公司委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，
就东莞市飞马物流有限公司基于财务报告目的所涉及的投资性房地产公允价值核实
之事宜，按照必要的评估程序，对纳入评估范围内的投资性房地产采用适当的方法于
基准日 2014 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有单位概况
（一）委托方和其他评估报告使用者：
1、委托方概况
委托方名称：深圳市飞马国际供应链股份有限公司 （简称“飞马国际”）
统一社会信用代码：914403007084294519
住所：深圳市福田区深南大道 7008 号阳光高尔夫大厦 26 楼 2601 室
法定代表人：黄壮勉
注册资本：97228.258 万元人民币
公司类型：上市股份有限公司
经营范围：国内商业（不含限制项目）；物资供销业（不含专营、专控、专卖商
品）；经营进出口及相关配套业务；接受金融机构委托从事金融外包服务（根据法律、
行政法规、国务院决定等规定需要审批的，依法取得相关审批文件后方可经营）；租
赁和商务服务业；批发业；供应链管理及相关配套服务；投资兴办实业；计算机软硬
件开发。（以上不含法律、政策法规、国务院决定规定禁止的及需前置审批的项目，
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限制的项目需取得许可后方可经营）。^交通运输业、装卸搬运和其他运输服务业、仓
储业。
成立日期：1998 年 07 月 09 日
营业期限：长期
2、其他评估报告使用者
委托方、产权持有单位股东、相关会计师事务所及国家法律、法规明确的为实现
与本次评估目的相关经济行为而需要使用本评估报告的相关当事方。
（二）产权持有单位
1、产权持有单位概况
产权持有单位名称：东莞市飞马物流有限公司（简称：“飞马物流”）
统一社会信用代码：914419007462913349
住所：东莞市黄江镇华南塑胶城 B 区 201-205 号
法定代表人：黄固喜
注册资本：人民币伍仟万元
公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）
经营范围：销售：计算机及配件、机电产品、仪表仪器、通信设备、电子元器件、
钢材、矿产品（国家限制项目除外）、汽车零部件、五金工具、百货、橡塑制品、纺
织原料及产品（除棉花收购）、鞋帽、工艺品、家用电器、家具及其他木制品、珠宝
首饰；普通货运：货物仓储（不含危险化学品）；物流信息咨询及相关计算机网络技
术开发；投资开办塑胶城市场；从事货物进口、技术进出口业务。（依法须经批准的
项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
成立日期：二〇〇三年一月十六日
营业期限：长期
2、委估物业简介
委估商铺共3层，建筑面积2,432.70平方米，钢筋混泥土结构，房屋建成于2005年4
月，已使用年限9.76年，外墙涂料，内墙刮腻子，玻璃门及卷帘门，铝合金窗，楼梯为
扶手楼梯，无电梯。
委估仓库建筑面积 8,828.00 平方米，钢构件结构，建成于 2008 年 6 月，已使用年
限 6.59 年，1 层，铁皮门，无电梯。
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委估道路位于产权持有单位厂区内，为混凝土路面，道路面积约为90,000.00㎡，道
路建成于2008年6月，目前正常使用。
委估宗地位于广东省东莞市黄江镇黄牛埔村，宗地使用权面积合计为 167,343.40
平方米，为仓储用地，宗地实际开发程度已达到宗地内、外“五通一平”（宗地内、
外通路、通上水、通下水、通电、通讯）及宗地内场地平整。纳入评估范围的土地上
目前建有 36 栋商铺楼及 1 处仓库。
东莞市飞马物流有限公司园区内共有 36 栋商铺楼，其中 2 栋有 20 间商铺，34
栋有 18 间商铺。一间商铺共三层：一楼堆料处及门面，二、三楼为办公及生活区等。
一间商铺的租金均价约为每月 2000 元，管理费 150 元。园区内仓库面积共 8,828.00
平方米，全部对外出租。商铺与仓库租约均为短期租约，商铺租约期限普遍为 1-2 年，
仓库租约期限普遍为半年至一年。
二、评估目的
东莞市飞马物流有限公司基于财务报告目的，需对位于东莞市黄江镇的投资性房
地产公允价值进行追溯评估，为其提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
本次评估对象和评估范围是产权持有单位所申报的位于黄江镇黄牛埔村的投资
性房地产，包括房屋建筑物和土地使用权。
具体情况如下：
房屋建筑物：
金额单位：人民币元
序 建筑面积
建筑物名称 结构 建成年月 账面原值 账面净值
号 ㎡
1 土建商铺 钢混 2005/4/1 88,163.13 115,637,964.90 82,055,926.03
2 轻钢仓库 钢结构 2008/6/1 8,828.00 20,521,804.56 1,026,090.23
3 配套类 地面道路 2008/6/1 90,000.00 15,991,562.85 1,311,768.74
合计 186,991.13 152,151,332.31 84,393,785.00
减：房屋建筑物减值准备
合计 186,991.13 152,151,332.31 84,393,785.00
土地使用权
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金额单位：人民币元
序 土地 准用 开发
土地权证编号 土地位置 面积(m2) 原始入账价值 账面价值
号 用途 年限 程度
东府国用 2004 黄江镇黄牛埔村、 仓储 五通
1 2054/7/4 167,343.40 22,676,743.00 17,652,504.91
第特 552 号 黄江村奇岭背地段 用地 一平
委估实产均处于正常使用或受控状态。
上述列入评估范围的资产与委托评估时确定的范围一致。
四、价值类型及其定义
本报告评估结论的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评
估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日 2014 年 12 月 31 日。
选取上述日期为评估基准日的理由是：
根据评估目的与委托方协商确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能与评
估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
（一）法律、法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》（2016 年中华人民共和国主席令第 46 号）；
2、《中华人民共和国公司法》（2005 年中华人民共和国主席令第 42 号）；
3、《中华人民共和国土地管理法》；
4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
5、《城镇土地估价规程》（GBT18508-2014）；
6、《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GBT50291-2015）
7、其他有关的法律、法规和规章制度。
（二）评估准则依据
1、 资产评估准则—基本准则；
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2、 资产评估职业道德准则—基本准则；
3、资产评估职业道德准则—独立性；
4、 资产评估准则—评估报告；
5、 资产评估准则—评估程序；
6、 资产评估准则—工作底稿；
7、 资产评估准则—业务约定书；
8、 资产评估准则—不动产；
9、以财务报告为目的的评估指南（试行）；
10、资产评估价值类型指导意见；
11、资产评估师关注评估对象法律权属指导意见。
（三）产权依据
1、委托方及产权持有单位营业执照；
2、《东府国用 2004 第特 552 号》土地使用权证；
3、房屋产权证（粤房地权证莞字 210007271 号、粤房地权证莞字 2100075264 号
至粤房地权证莞字 2100419689 号共 34 项房地产）。
（四）取价依据
1、《资产评估常用数据手册》北京科学技术出版社；
3、 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；
4、评估基准日市场有关价格信息资料；
5、与产权持有单位资产的取得、使用等有关的各项合同、会计凭证、账册及其他
会计资料；
6、委托方及产权持有单位提供的其他与评估有关的资料；
7、经实地盘点核实后填写的委估资产清单；
8、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
七、评估方法
根据资产评估准则的有关规定，我国资产评估机构进行资产评估时采取的评估技
术思路有市场法、成本法、收益法。具体的评估方法，应根据评估目的并结合待估资
产的价值类型、评估对象的具体性质，可搜集数据和信息资料的制约等因素，综合考
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虑，适当选取。
评估人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察后，根据评估对象的特点和
实际状况，采用如下方法进行评估：
1. 房屋建筑物
根据评估目的及评估对象的状况，对房屋建筑物类固定资产资产评估采用重置成本
法。
重置成本法是基于房屋建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑
物在全新状态下的重置全价或成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得出
建筑物评估值的一种评估方法。基本公式如下：
房屋建筑物评估值=重置全价×成新率
2. 土地使用权
(1) 市场比较法定义
根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类
似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的
方法。
市场比较法基本原理
根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类
似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以估算待估宗地价格的方
法。
市场比较法计算公式
P＝PB×A×B×C×D×E
式中：
P — 待估宗地价格；
PB —可比实例价格；
A—待估宗地交易情况指数除以可比实例宗地交易情况指数；
B—待估宗地估价期日地价指数除以可比实例宗地交易日期地价指数；
C—待估宗地地类（用途）修正指数除以可比实例土地用途修正指数；
D —待估宗地使用年期修正指数除以可比实例年期修正指数；
E —待估宗地区域因素条件指数除以可比实例宗地区域因素条件指数；
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F—待估宗地个别因素条件指数除以可比实例宗地个别因素条件指数；
(2) 基准地价系数修正法定义
利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等成果，按照替代原则，将估价对象的
区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表对基准地
价进行修正，从而求取估价对象在估价期日价格的方法。
东莞市基准地价的基本内容：
本次基准地价的地价内涵是土地在正常市场条件、区域设定土地开发程度、设定
容积率法和法定最高年限下于估价时点 2013 年 1 月 1 日的城镇国有建设用地土地熟
地价格，它包括土地取得费用（征地或拆迁的费用及相关税费）、土地开发费用和土
地有偿使用费。土地使用年限商业用地为 40 年、住宅用地为 70 年、工业为 50 年，
币种为人民币。基准地价的内涵见下表。
东莞市土地价格内涵表
单位：元/平方米
土地用途 设定容积率 使用年限 地价表现形式 土地开发程度 评估基准日
商业 2.0 40 年 首层楼面地价 五通一平 2013 年 1 月 1 日
住宅 2.0 70 年 平均楼面地价 五通一平 2013 年 1 月 1 日
工业 1.5 50 年 地面地价 五通一平 2013 年 1 月 1 日
1、五通一平指宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯；宗地红线内场地平整。
2、商业路线价区段为标准深度 15 米，宽度 4 米的临街铺面价格区段（其中大型商场区片为该商场
备注 实际首层面积）。
3、土地利用状况：商业用地设定容积率 2.0，建筑密度为 40%；住宅用地设定容积率 2.0，建筑密度
为 33%；工业用地设定容积率 1.5，建筑密度 40%。
结合此次基准地价更新的特点，地价成果中包含了级别、区片（区段）和网格点
地价三种不同层次的表现形式。在价格内涵上，三个层次的地价成果一致，均按上述
分类和条件进行界定。
(1) 应用基准地价系数修正法评估宗地地价一般步骤
应用基准地价系数修正法评估宗地地价，是利用城镇基准地价和宗地地价修正系
数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地区域条件和个别条件与其所处区域的平
均条件相比较，并对照修正系数表，选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而
求取待估宗地在估价期日价格的方法。其主要步骤如下：
A. 收集网格点基准地价的成果资料
资料主要包括：基准地价图（表）、宗地地价修正系数表和相应的因素说明表。
B. 确定待估宗地所处的网格点基准地价
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确定待估宗地所在的位置，查找待估宗地对应的网格点基准地价，选择相应的宗
地地价修正系数表和因素条件说明表。
C. 调查宗地地价影响因素的指标条件
通过实地调查和测算，获取影响宗地地价的包括容积率水平、使用年期、宗地面
积和形状等在内的个别因素指标。具体有：
a 商业用地：容积率（所处楼层）、用地类型、临街宽度、临街深度、街角地状
况、使用年期、宗地形状、地质状况、周边环境以及待估宗地的内外的基础设施配套
情况。
b 住宅用地：容积率、用地类型修正系数、朝向、使用年期、宗地形状、地质
状况、周边环境以及待估宗地的内外的基础设施配套情况。
c 工业用地：交通条件、使用年期、用地类型修正系数、宗地形状、地质状况、
周边环境以及待估宗地的内外的基础设施配套情况。
D. 确定修正系数
将宗地的个别因素指标条件与宗地地价个别因素修正系数表的条件描述进行比
较，确定个别因素修正系数。
E. 计算宗地地价
在收集到上述资料后，就可以按照对应用途基准地价计算公式进行评估实务的应
用。
(2) 应用基准地价系数修正法评估宗地地价计算公式
工业用地单位面积地价=〔工业网格点基准地价×用地类型修正系数×（1+∑k）
×工业临港区修正系数±开发程度修正值〕×期日修正系数×土地剩余使用年期修正
系数
总地价=工业用地单位面积地价×土地总面积
八、评估程序实施过程和情况
本公司接受资产评估中心委托后，选派评估人员，组成项目评估小组开展评估中
心工作，具体过程如下：
（一）明确评估业务基本事项
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承接评估业务时，通过与委托方沟通、查阅资料或初步调查等方式，明确委托方、
产权持有单位、评估报告使用者等相关当事方、评估目的、评估对象基本情况和评估
范围、价值类型、评估基准日、评估假设和限制条件等评估业务基本事项。
（二）签订业务约定书
根据评估业务具体情况，综合分析专业胜任能力和独立性，评价项目风险，确定
承接评估业务后，与委托方签订业务约定书。
（三）编制资产评估计划
根据本评估项目的特点，明确评估对象及范围，评估时重点考虑评估目的、资产
评估对象状况，资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度，资产评估项目
所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况，相关资料收集情况，委托方、产权持有
单位过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性，资
产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况后编制合理的资产评估
计划，并根据执行资产评估业务过程中的具体情况及时修改、补充资产评估计划。
（四）现场调查
根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的勘查，包括对不动产进行必要的
现场勘查，了解资产的使用状况及性能。
（五）收集资产评估资料
通过与委托方、产权持有单位沟通并指导其对评估对象进行清查等方式，对评估
对象资料进行了解，同时主动收集与资产评估业务有关的评估对象资料及其他资产评
估资料，根据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的评估资料。
（六）评定估算
对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性，摈弃
不可靠、不相关的信息，对不可比信息进行分析调整，在此基础上恰当选择资产评估
方法并根据业务需要及时补充收集相关信息，根据评估基本原理和规范要求恰当运用
评估方法进行评估形成初步评估结论，对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性
等进行综合分析形成资产评估结论，资产评估机构进行必要的内部复核工作。
（七）编制和提交资产评估报告
在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产评估报告，
与委托方等进行必要的沟通，听取委托方、产权持有单位等对资产评估结论的反馈意
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见并引导委托方、产权持有单位、资产评估报告使用者等合理理解资产评估结论，以
恰当的方式提交给委托方。
九、评估假设
（一）基础性假设
1、交易假设：假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件
等模拟市场进行评估，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
2、公开市场假设：假设评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易的，
在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买
卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。
3、企业持续经营假设
假设在评估目的经济行为实现后，评估对象及其所涉及的资产将按其评估基准日
的用途与使用方式在原址持续使用和经营。
（二）宏观经济环境假设
1、国家对被评估资产的转让无特殊限制。
2、社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其他重大变化。
3、无其他人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响。
（三）评估对象于评估基准日状态假设
1、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产的购置、取得或开发
过程均符合国家有关法律法规规定。
2、除评估师所知范围之外，假设评估对象无影响其持续使用的重大技术故障，
该项资产中不存在对其价值有不利影响的有害物质，该项资产所在地无危险物及其他
有害环境条件对该项资产价值产生不利影响。
（四）限制性假设
1、对于本次评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担
性限制），本公司按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假
定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的没有受侵犯或无其
他负担性限制的。
2、对于本评估报告中全部或部分价值评估结论所依据而由委托方及其他各方提
供的信息资料，本公司只是按照评估程序进行了独立审查。但对这些信息资料的真实
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性、准确性不做任何保证。
3、对于本评估报告中价值估算所依据的资产使用方所需由有关地方、国家政府
机构、私人组织或团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律或行政性授
权文件假定已经或可以随时获得或更新。
4、我们对价值的估算是根据评估基准日本地货币购买力作出的。
5、本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素
都已在我们与产权持有者之间充分揭示的前提下做出的。
十、评估结论
（一）评估结论
在评估基准日 2014 年 12 月 31 日，评估对象账面值 102,046,289.91 元，评估价值
249,468,500.00 元，人民币大写金额为贰亿肆仟玖佰肆拾陆万捌仟伍佰元整，评估增
值 147,422,210.09 元，增值率为 144.47%，增值原因为近年来东莞市房地产价格上涨
所致。
（二）评估结论成立的条件
1、本评估结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的，只有在上述
原则、依据、假设存在的条件下成立；
2、本评估结论仅为本评估目的服务；
3、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；
4、本报告评估结论是由本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能
力的影响。
十一、特别事项说明
（一）评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做
出专业判断，不涉及到评估师和评估机构对评估目的所对应经济行为的可行性做出任
何判断。评估工作不可避免地在一定程度上依赖于委托方、被评估单位和其他关联方
提供的关于评估对象的信息资料，因此，评估工作是以委托方、被评估单位提供的有
关经济行为文件、资产所有权文件、证件及会计凭证，以及技术参数、经营数据等评
估相关文件、资料的真实合法为前提。相关资料的真实性及完整性会对评估结果产生
影响，评估人员假定这些信息资料均为可信，对其真实性和完整性不能做出任何保证。
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这些资料的真实性和完整性由委托方或被评估单位负责，评估人员无责任向有关部门
核实，亦不承担与评估对象所涉及资产产权有关的任何法律事宜。
（二）企业存在的可能影响委估资产价值评估的瑕疵事项，在委托方及被评估单
位未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人
员不承担相关责任。
（三）资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对
象的法律权属做任何形式的保证。
（四）本评估报告仅为本次评估目的提供参考价值，本项目为追溯评估，不设定
有效期。一般来说，由于评估目的不同、价值类型不同、评估基准日不同，同样的资
产会表现出不同的价值，我们对因评估报告使用不当而造成的后果不承担责任。
十二、评估报告使用限制说明
（一）评估报告使用说明
1、本报告的使用权归委托方所有。委托方或者经委托方同意其他使用本资产评
估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本咨询报告的每一
个组成部分（包括资产评估报告书摘要）单独使用或其他非全部的任何组合使用均可
能造成对本报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书中价值定义、
评估假设、评估依据、特别事项说明和产权持有单位的承诺函。
2、本报告是关于价值方面的专业意见，尽管我们对产权持有单位提供的有关资
产的产权证明等法律性文件进行了必要的检查并在本报告中对相关事项进行了披露，
但我们不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
3、被评估资产的数量、使用、保管状况等资料均系产权持有单位提供，尽管我
们进行了必要的抽查和核对，我们相信这些资料是可靠的，但我们无法对这些资料的
准确性做出保证。
（二）限制说明
1、本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评估
报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
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附 件
1、评估明细表；
2、委托方和产权持有单位企业法人营业执照；
3、《东府国用 2004 第特 552 号》土地使用权证；
4、房屋产权证（粤房地权证莞字 210007271 号、粤房地权证莞字 2100075264 号
至粤房地权证莞字 2100419689 号共 34 项房地产）；
5、委托方、产权持有单位的承诺函；
6、资产评估师的承诺函；
7、资产评估机构资格证书及证券资质证书复印件；
8、资产评估职业资格证书登记卡复印件；
9、资产评估机构企业法人营业执照复印件。
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