山推工程机械股份有限公司拟资产转让所涉及
鲁正信评报字(2009)第 0056 号
(本报告共二册，本册为第一册)
资产评估报告
鲁正信评报字(2016)第 0134 号
(本说明共一册，本册为第一册)
山东正源和信资产评估有限公司
二 0 一六年十一月二十日
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地址：济南市历下区经十路 13777 号中润世纪广场 18 号 14 层 邮编：250001 电话：0531-81666209
山推工程机械股份有限公司拟资产转让所涉及房屋建筑物市场价值资产评估报告 目录
目 录
注册资产评估师声明 ......................................................... 3
资产评估报告摘要 ........................................................... 4
资产评估报告 ............................................................... 6
一、委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者 ............................. 6
二、评估目的 ......................................................................................................................... 7
三、评估对象和评估范围 ..................................................................................................... 7
四、价值类型及其定义 ....................................................................................................... 11
五、评估基准日 ................................................................................................................... 11
六、评估依据 ....................................................................................................................... 11
七、评估方法 ....................................................................................................................... 13
八、评估程序实施过程和情况 ........................................................................................... 14
九、评估假设 ....................................................................................................................... 17
十、评估结论 ....................................................................................................................... 18
十一、特别事项说明 ........................................................................................................... 19
十二、评估报告使用限制说明 ........................................................................................... 22
十三、评估报告日 ............................................................................................................... 22
附件目录 .................................................................. 24
山东正源和信资产评估有限公司
山推工程机械股份有限公司拟资产转让所涉及房屋建筑物市场价值资产评估报告 声明
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、
客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，
并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与委托方和相关当
事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
三、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成的，仅在评估
报告设定的评估假设和限制条件下成立。
四、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基
准日的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
五、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评
估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家工作外，评估过程中没有运用其他
评估机构或专家的工作成果。
六、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对
象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权
属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方
完善产权以满足出具评估报告的要求，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。
七、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值估算并发表专业意见，
并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保
证。
八、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，
是注册资产评估师的责任；评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其
签章确认。所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当
事方的责任。
九、评估报告的使用权仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与
签字资产评估师及所在评估机构无关。
十、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评
估结论的影响。
山东正源和信资产评估有限公司
山推工程机械股份有限公司拟资产转让所涉及房屋建筑物市场价值资产评估报告 摘要
山推工程机械股份有限公司拟资产转让所涉及
房屋建筑物所有权市场价值
资产评估报告摘要
鲁正信评报字(2016)第 0134 号
山东正源和信资产评估有限公司接受山推工程机械股份有限公司的委托，根据有关法
律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，采用市场比较法，对拟
资产转让经济行为所涉及的济宁市高新区吴泰闸路 71 号房屋建筑物所有权在 2016 年 10
月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:
(一)评估目的
本次评估目的是对山推工程机械股份有限公司拟资产转让经济行为所涉及的济宁市高
新区吴泰闸路 71 号房屋建筑物所有权在评估基准日所表现的市场价值发表专业意见，为
山推工程机械股份有限公司拟房屋建筑物转让的经济行为提供价值参考依据。
(二)评估对象和评估范围
评估对象为山推工程机械股份有限公司拟资产转让经济行为所涉及的济宁市高新区吴
泰闸路 71 号房屋建筑物的市场价值；评估范围是山推工程机械股份有限公司截止 2016 年
10 月 31 日申报拟转让的济宁市高新区吴泰闸路 71 号房屋建筑物（不包含国有土地使用
权）。
(三)价值类型
本次资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自
理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
(四)评估基准日
本项目资产评估基准日是 2016 年 10 月 31 日。
(五)评估方法
本次评估根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，依据评估对象的实际
状况、有关市场交易资料和现行市场价格标准，以资产的继续使用和公开市场为前提，采
用市场比较法进行了评估。
(六)评估结论
经实施现场调查、市场调查和评定估算等评估程序，对山推工程机械股份有限公司拟
资产转让所涉及济宁市高新区吴泰闸路 71 号房屋建筑物在评估基准日 2016 年 10 月 31 日
的市场价值采用市场比较法进行了评估，评估对象价值为 77,806,497.00 元，大写金额：
柒仟柒佰捌拾万零陆仟肆佰玖拾柒元(不包括商业用途国有土地使用权市场价值)。
山东正源和信资产评估有限公司
山推工程机械股份有限公司拟资产转让所涉及房屋建筑物市场价值资产评估报告 摘要
委估房屋建筑物的账面价值 19,254,142.56 元，评估价值为 77,806,497.00 元，增
值额 58,552,354.44 元，增值率 304.10%。
评估结论的详细情况见本报告的评估明细表。
(七)使用有效期
本报告评估结论有效期自评估基准日 2016 年 10 月 31 日起计算，一年内有效，即自
2016 年 10 月 31 日至 2017 年 10 月 30 日止。
(八)特别事项
1.本次评估未考虑产权变动交易税费对评估对象的影响。
2.本次评估未考虑评估增减值而产生的相关税费。对评估对象所涉及到的所有税费，
在评估目的实现时，应由税务机关根据国家税法的规定据实征收，并由税法规定的纳税人
承担，具体税额在本次评估报告中未作调整。在评估目的实现时，所有税费应以主管税务
部门核定数字为准，主管税务部门核定金额与账面记载不符时，应据之调整评估结论。
3．委估资产已办理房屋所有权证和土地使用权证，房屋所有权证所载房屋所有权人
为山推工程机械股份有限公司，证载用途为办公；土地使用权证所载土地使用权人为山东
山推机械有限公司，证载用途为工业。本次评估假设土地使用权用途为商业，以工业用地
终止日期确定商业用地土地使用权终止日期,即 2045 年 7 月 29 日，本次评估假设其为商
业用地，设定其容积率为基准地价标准容积率 1.8，并以房地用途一致为估价前提，房地
产按商业办公用途进行评估后扣除商业用途土地价值作为委估房屋建筑物市场价值。
4.按照财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税
〔2016〕36 号), 购置的房屋建筑物进项税额自 2016 年 5 月 1 日可以进行抵扣。由于本次
评估目的为转让房屋建筑物，故对房屋建筑物进行评估时，没有扣除房屋建筑物建设时发
生的增值税进项税，其相应资产的评估价值包含增值税额；在此提醒报告使用者注意此事
项对本报告评估结论的影响。
5.据了解，山推工程机械股份有限公司房屋建筑物已对外租赁租赁，本次评估没有考
虑租约限制对评估价值的影响。
以上内容摘自资产评估报告，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报
告全文，并特别关注价值类型及其定义、评估假设与限制条件、特别事项说明及其对评估
结论的影响。
山东正源和信资产评估有限公司
山推工程机械股份有限公司拟资产转让所涉及房屋建筑物市场价值资产评估报告 正文
山推工程机械股份有限公司拟资产转让所涉及
房屋建筑物市场价值
资产评估报告
鲁正信评报字(2016)第 0134 号
山推工程机械股份有限公司：
山东正源和信资产评估有限公司接受山推工程机械股份有限公司的委托，根据有关法
律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，采用市场比较法，对拟
资产转让经济行为所涉及的济宁市高新区吴泰闸路 71 号房屋建筑物在 2016 年 10 月 31 日
的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:
一、委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者
(一)委托方简介
本次评估的委托方为山推工程机械股份有限公司(以下通称委托方)。
（1）公司简介
统一社会信用代码：913700001659364136
名 称：山推工程机械股份有限公司
类 型：股份有限公司（上市）
住 所：济宁市高新区 327 国道 58 号
法定代表人：张秀文
注册资本：壹拾贰亿肆仟零柒拾捌万柒仟陆佰壹拾壹元整
成立时间：1993 年 12 月 14 日
营业期限：1993 年 10 月 8 日至 年 月 日
经营范围：建筑工程机械、矿山机械、农田基本建设机械、收获机械及配件的研究、
开发、制造、销售、租赁、维修及技术咨询服务；房屋、场地出租。（依法须经批准的项
目，经相关部门批准后方可开展经营的活动）。
（2）委托方企业历史沿革
山推工程机械股份有限公司是在原山东推土机总厂的基础上进行改组，经山东省济宁
市经济体制改革委员会以济体改[1993]第 79 号文批准，于 1993 年 3 月成立的股份有限公
司，1995 年经山东省计划委员会、山东省证券管理委员会鲁计财字[1995]966 号文批准，
同意公司使用山东省 1995 年度公开发行股票计划 1,250 万股，用于解决公司内部职工股
上市。1996 年 12 月 27 日，经中国证券监督管理委员会证监发字[1996]367 号文批复，同
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山推工程机械股份有限公司拟资产转让所涉及房屋建筑物市场价值资产评估报告 正文
意公司向境内社会公众发售新股 8,860 万股，1997 年 1 月 22 日公司流通股 10,110 万股在
深圳证券交易所上市交易，股票代码 000680。
1997 年 7 月 4 日，公司以总股本 23,560 万股为基数，向全体股东每 10 股送红股 2 股，
共计增加股本 4,712 万股，流通股股东被送红股于 1997 年 7 月 7 日上市流通。
根据公司 2002 年、2003 年股东大会决议，经中国证监会证监发行字[2004]71 号文批
准，公司于 2004 年 6 月 8 日至 6 月 21 日向社会公众股股东配售人民币普通股 5,439.60
万股，并于 2004 年 6 月 30 日在深圳证券交易所上市交易。
根据公司 2004 年第一次临时股东大会决议，2004 年 10 月 13 日，公司以总股本
33,711.60 万股为基数，向全体股东每 10 股送红股 2 股、资本公积每 10 股转增 4 股，共
计增加股本 20,226.96 万股。
2013 年中国证券监督管理委员会核准山推工程机械股份有限公司向控股股东山东重
工集团有限公司非公开发行股票 102,040,816 股，贵公司申请增加注册资本人民币
102,040,816.00 元，变更后注册资本为 1,240,787,611.00 元。
截止评估报告基准日 2016 年 10 月 31 日，公司股本为人民币 1,240,787,611.00 元。
(二)评估对象的产权持有者
本项目评估对象拟转让房屋建筑物的产权持有者为山推工程机械股份有限公司。
（三)委托方与产权持有者的关系
本次评估委托方与产权持有者为同一单位。
(四)其他评估报告使用者
除国家法律法规规定的其他报告使用者外，资产评估约定书没有约定其他报告使用者。
二、评估目的
本次评估目的是对山推工程机械股份有限公司拟资产转让经济行为所涉及的济宁市高
新区吴泰闸路 71 号房屋建筑物在评估基准日所表现的市场价值发表专业意见，为山推工
程机械股份有限公司拟房屋建筑物转让的经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象和评估范围概况
评估对象为山推工程机械股份有限公司拟资产转让经济行为所涉及的济宁市高新区吴
泰闸路 71 号房屋建筑物的市场价值；评估范围是山推工程机械股份有限公司截止 2016 年
10 月 31 日申报拟转让的济宁市高新区吴泰闸路 71 号房屋建筑物（不包含国有土地使用
权）。
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房屋所有权证为济宁市房权证阜字第 05673 号，房屋所有权人为山推工程机械股份有
限公司，位于吴泰闸路北侧，证载面积 20000 ㎡，证载用途为办公，交通便利，周围基础
设施和公共设施配套较好。目前实际用途为办公，账面价值 19,254,142.56 元。
(二)评估范围内主要资产状况
1.评估范围内评估对象实物状况
委估房屋建筑物建成于 1998 年 12 月，框架结构，建筑面积 20000 ㎡，主体 16 层局部
19 层，1-2 层为群楼，底层为地下室，楼顶二层为电梯房和水箱间，外墙贴马赛克，局部
玻璃幕墙，大厅及走廊，花岗岩地面，贴墙面砖，石膏板吊顶，楼层内间抛光地砖，整体
橡胶地面，墙面乳胶漆、铝塑板墙面，石膏板吊顶，铝合金窗，木门，铝合金隔断，铝合
金推拉门，设施设备包括电梯、消防、供配电、采暖、通风、上下水等设施较齐全,使用
状况良好,维护状况较好。
2．评估范围内评估对象权属状况
(1)权证登记情况
房屋所有权证为济宁市房权证阜字第 05673 号，房屋所有权人为山推工程机械股份有
限公司，位于吴泰闸路北侧，证载面积 20000 ㎡，证载用途为办公。
土地使用权证号为济中国用（2002）字第 0802000004 号，土地使用权人为山东山推机
械有限公司，座落于吴泰闸路 71 号，用途为工业，土地使用权类型为出让，使用权面积
为 16,976.36 ㎡，终止日期为 2045 年 7 月 29 日，剩余使用年限为 28.74 年。
(2)他项权利状况
根据山推工程机械股份有限公司房屋租赁合同台账（2016 年度），租赁合同如下表：
合同签订情况 合同履行情况
合
序 合同 合同 合同编 金额 项目 是否 法律事
签订 对方单位名 同 签订
号 类型 名称 号 （万 签订 履行时间 样本 务部是
日期 称 期 单位
元） 人 合同 否审核
限
山推
2016 山东怡富保
房屋 大厦 NO.05 刘淑 股份
1 年 2 月 险代理有限 1 年 5.48 2016-3-1--2017-2-28 否 是
租赁 租赁 7 敏 公司
18 日 公司
合同
山推 2016 莱芜钢铁集
房屋 NO.01 刘淑 股份 2016-1-1--2016-12-3
2 大厦 年 1 月 团有限公司 1 年 14.51 否 是
租赁 6 敏 公司
租赁 8日 济宁销售分
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合同 公司
山推
2016 山东璞源机
房屋 大厦 NO.03 刘淑 股份 2016-1-1--2016-12-3
3 年 1 月 械集团有限 1 年 23.65 否 是
租赁 租赁 9 敏 公司
21 日 公司
合同
山推
2016 济宁中泰餐
房屋 大厦 NO.04 刘淑 股份 2016-1-1--2016-12-3
4 年 1 月 饮管理有限 1 年 3.29 否 是
租赁 租赁 6 敏 公司
29 日 公司
合同
山推 2015 中国工商银
房屋 大厦 NO.42 年 12 行股份有限 刘淑 股份 2016-1-1--2018-12-3
5 3 年 264.64 否 是
租赁 租赁 0 月 21 公司济宁分 敏 公司
合同 日 行
山推
2016 济宁红杉文
房屋 大厦 NO.11 徐龙 股份 2016-4-18--2017-4-1
6 年 4 月 化传播有限 1 年 3.29 否 是
租赁 租赁 6 滨 公司
18 日 公司
合同
山推
2016 济宁市燎原
房屋 大厦 NO.11 徐龙 股份 2016-1-1--2016-12-3
7 年 4 月 贸易有限责 1 年 23.65 否 是
租赁 租赁 5 滨 公司
15 日 任公司
合同
山推
房屋 大厦 NO.18 山东煤炭交 半 徐龙 股份 2016-7-1--2016-12-3
8 年7月 30.77 否 是
租赁 租赁 8 易有限公司 年 滨 公司
6日
合同
山推
2015 上海仁立网
房屋 大厦 NO.12 刘淑 股份
9 年 4 月 络科技有限 3 年 113.66 2015-5-1--2018-4-30 否 是
租赁 租赁 3 敏 公司
9日 公司
合同
山推
2015 济宁中联混
房屋 大厦 NO.15 刘淑 股份
10 年 4 月 凝土有限公 2 年 123.25 2015-5-10--2017-5-9 否 是
租赁 租赁 1 敏 公司
29 日 司
合同
山推 2015 国泰君安证
房屋 NO.33 刘淑 股份 2016-1-1--2017-12-3
11 大厦 年 10 券股份有限 2 年 136.66 否 是
租赁 3 敏 公司
租赁 月 9 日 公司济宁吴
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合同 泰闸路证券
营业部
中华联合财
山推
2014 产保险股份
房屋 大厦 NO.24 3.5 徐龙 股份
12 年 6 月 有限公司济 201.22 2014-1-1--2017-6-30 否 是
租赁 租赁 9 年 滨 公司
18 日 宁中心支公
合同
司
中华联合财
山推
2014 产保险股份
房屋 大厦 NO.25 徐龙 股份
13 年 6 月 有限公司济 3 年 197.1 2014-7-1--2017-6-30 否 是
租赁 租赁 0 滨 公司
18 日 宁中心支公
合同
司
说明：将新添加的合同记录填充黄色，加以区分，合同编号由资料管理员统一命名
除以上事项外，委估资产未有抵押、诉讼、担保等事项。
3.评估范围内评估对象区位状况
（1）位置
座落方位：估价对象位于济宁市北部吴泰闸路 71 号；
与相关场所的距离：距市中心 1 公里；
临街状况：吴泰闸路北侧；
朝向：南北向。
（2）交通条件
道路状况：临交通主干道；
交通工具：距公交站点 20 米，有 8、9、12、20、66、69 路公交车经过停靠；
交通管制：无交通管制；
停车方便程度：院内有停车位。
（3）外部配套设施
外部基础设施：七通一平；
外部公共服务设施：距政府、银行、广场、酒店均较近。
（4）周围环境
自然环境：优美整洁，无空气、噪声、水、辐射、固体废物等污染；
人文环境：治安状况良好。
(三)其他特别事项
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1．委估资产为实际取得成本，没有根据以往资产评估结论进行调账。
2．纳入评估范围的资产与委托方及产权持有单位申报评估的资产范围一致，与经济
行为所涉及的资产范围一致。
四、价值类型及其定义
(一)价值类型及其定义
本次资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自
理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
(二)价值类型的选取理由
本次评估为山推工程机械股份有限公司拟房屋建筑物转让的经济行为提供价值参考
依据。资产报告使用各方要求评估结果公允、公正，并且报告使用各方会在各自理性行事
且未受任何强迫的情况下使用本报告评估结论，故本次评估选用市场价值类型。
五、评估基准日
(一)评估基准日的确定
本项目资产评估基准日是 2016 年 10 月 31 日；
(二)确定评估基准日所考虑的主要因素:
1．评估基准日是委托方及相关当事方根据本次经济行为及评估目的确定的；
2．与评估目的的实现日接近；
3．为会计核算月末,便于财务核算。
(三)取价标准
评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
(一)评估行为依据：
委托方与山东正源和信资产评估有限公司签订的《资产评估业务约定书》。
(二)法律法规：
1. 国务院 1991 年第 91 号令《国有资产评估管理办法》；
2. 《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发〔1992〕36 号)；
3. 《企业国有产权转让管理暂行办法》(国务院国资委、财政部令第 3 号)；
4. 《中华人民共和国企业国有资产法》(2008 年 10 月 28 日第十一届全国人民代表大
会常务委员会第五次会议通过)；
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5. 财政部 2001 年印发的《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第 14 号)；
6. 2005 年国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办
法》；
7. 国务院国有资产监督管理委员会印发的《关于加强企业国有资产评估管理工作有
关问题的通知》(国资委产权[2006]274 号)；
8. 《国资委关于印发<企业国有资产评估项目备案工作指引>的通知》(国资发产权
[2013]64 号)；
9. 山东省人民政府国有资产监督管理委员会关于贯彻国务院国资委《企业国有资产
评估管理暂行办法》的意见(鲁国资产权〔2005〕24 号)；
10. 《中华人民共和国公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大会常务委
员会第十次会议修订)；
11. 《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第 29 号，2007 年
8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订)；
12. 2009 年 08 月 27 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《全国人民
代表大会常务委员会关于修改部分法律的决定》第二次修正)；
13. 《中华人民共和国土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务
委员会第十一次会议修订)；
14. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》(2014 年 7 月 9 日国务院第 54 次常务会
议修订)；
15. 国土资源部办公厅文件《国地资源部办公厅关于发布<国有建设用地使用权出让地
价评估技术规范(试行)>的通知》(国土资厅发[2013]20 号)；
16. 国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》
有关问题的通知(国土资厅发[2015]12 号，2015 年 3 月 18 日)；
17. 其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
(三)准则依据：
1. 《资产评估准则——基本准则》(财企[2004]20 号)；
2. 《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企[2004]20 号)；
3. 《资产评估准则——评估报告》(中评协[2007]189 号)；
4. 《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》(中评协[2011]230
号)。
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5. 《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189 号)；
6. 《资产评估准则——业务约定书》(中评协[2007]189 号)；
7. 《资产评估准则——工作底稿》(中评协[2007]189 号)；
8. 《资产评估准则——不动产》(中评协[2007]189 号)；
9. 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号)；
10. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18 号)；
11. 《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2008]218 号)；
12. 《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214 号)；
13. 《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协[2012]248 号)；
14. 《资产评估专家指引第 7 号——中小评估机构业务质量控制》(中评协〔2015〕68
号)；
15. 《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)；
16. 《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)；
17. 《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)；
20.《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》(国土资厅发〔2013〕20 号)。
(四)权属依据：
1. 委托方及产权持有单位提供的房屋所有权证；
2. 其他权属证明材料。
(五)取价依据：
1. 《资产评估常用数据与参数手册》；
2. 评估机构及评估人员积累资料；
3. 评估人员现场勘察与市场调查资料。
(六)其他参考依据
1. 山推工程机械股份有限公司撰写的《关于进行资产评估有关事项的说明》；
2. 其它相关资料。
七、评估方法
注册资产评估师执行不动产评估业务，应当根据评估对象特点、价值类型、资料收集
情况等相关条件，分析市场比较法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发
法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法。
(一)评估方法的选择
山东正源和信资产评估有限公司
山推工程机械股份有限公司拟资产转让所涉及房屋建筑物市场价值资产评估报告 正文
评估对象为房地产价值，此类不动产评估的基本方法有成本法、收益法、市场比较法，
根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次选用市场比较法进行评估。
选取理由如下：
成本法是通过求取待估房地产重置成本并扣除损耗来测算市场价值，由于委估房地产
目前使用用途为商业办公，成本法不能完全反应其市场价值，故不适合采用成本法进行评
估。
市场比较法是选取一定数量的可比实例并将它们与评估对象进行比较，然后对这些可
比实例的成交价格做适当的修正，以此求取评估对象价值的方法。该方法的理论依据是房
地产价格形成中的替代原理，即同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格。由于委
估房地产目前使用用途为商业办公，估价时点近期市场交易案例较多，本次估价采用市场
比较法评估。
收益法是收益还原法的简称，是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或
资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的评估方法。估价对象
房屋建筑物用途为办公，土地用途为工业用途，只有部分用于出租，未来收益预测存在较
大不确定性，本次不选用收益法。
（二）市场比较法原理
市场比较法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，基本含意是：在求取一宗被
估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价值进行对照比
较，通过对交易情况、交易日期、区域因素、权益因素和实物状况因素等修正，得出被估
房地产在评估基准日的价值。市场比较法的基本公式为：
P＝P’×A×B×C×D×E
式中：P——被评估房地产评估价值；
P’——可比交易实例价值；
A——交易情况修正系数；
B——交易日期修正系数；
C——区域因素修正系数；
D——权益因素修正系数；
E——实物状况因素修正系数。
八、评估程序实施过程和情况
山东正源和信资产评估有限公司接受评估委托后，立即组成资产评估组制定评估计
山东正源和信资产评估有限公司
山推工程机械股份有限公司拟资产转让所涉及房屋建筑物市场价值资产评估报告 正文
划，正式进入现场，开展评估工作。我们根据国家有关部门关于资产评估准则和国家有关
法规的规定，对评估范围内的资产进行了评估，具体步骤如下：
(一)明确下列评估业务基本事项：
1．向委托方了解是否存在委托方以外的其他报告使用者，并了解评估报告使用者及
其与委托方的关系；
2．了解与评估业务相关的经济行为，明确评估目的；
3．了解评估对象基本情况及纳入评估范围资产的具体类型、分布情况和特性；
4．根据评估目的确定价值类型，并与委托方就具体价值类型含义达成一致；
5．按照有利于评估结论有效服务于评估目的的原则，协助委托方确定评估基准日；
6．明确评估报告的使用限制，并取得委托方的理解；
7．与委托方协商确定评估报告提交时间及方式；
8．与委托方协商确定评估服务费总额、支付时间和方式；
9．明确委托方、产权持有单位工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。
(二)签订业务约定书
根据评估业务具体情况，对自身
