目 录
一、关于评估说明使用范围的声明 ……………………………………………1
二、企业关于进行资产评估有关事项的说明 ………………………………2
三、评估对象与评估范围说明 …………………………………………………11
四、资产核实总体情况说明 ……………………………………………………13
五、资产基础法评估技术说明 …………………………………………………16
六、收益法评估技术说明 ………………………………………………………26
七、评估结论及其分析 …………………………………………………………41
绍兴兴业资产评估有限公司 SHAOXINGXINGYE ASSETS EVALUATION LIMITEDCOMPANY
中国绍兴市中兴南路 163 号 NO. 163 ZHONG XING SOUTH ROAD SHAOXING CHINA
委托单位：绍兴市同源健康管理有限公司 绍兴业评[2016]450 号
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二、企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方及被评估单位
委托方及被评估单位：绍兴市同源健康管理有限公司
1．企业基本情况
公司名称：绍兴市同源健康管理有限公司
类 型：有限责任公司
住 所：绍兴市越城区环城南路 20 号
法定代表人：王浩
注册资本：捌佰万元整
成立日期：2014 年 12 月 15 日
营业日期：2014 年 12 月 15 日至长期
经营范围：健康信息咨询（不得从事诊疗活动、心理咨询）、企业管理咨询、投资
管理、商务信息咨询；母婴护理服务（不含医疗诊治）、家政服务；足浴、理发服务
（凭有效许可证经营）；摄影摄像服务、推拿、按摩；中医门诊医疗服务（具体经营
项目以许可证或批准文件核定为准）；批发兼零售价；预包装食品兼散装食品，乳制
品（含婴幼儿配方乳粉）（凭有效许可证经营）；保健食品（有效期至《保健食品监督
管理条例出台》为止）；洗涤用品、日用百货、玩具、工艺品、化妆品、服装、鞋帽、
无需审批的医疗器械、电器、婴儿推车、婴儿床、儿童安全座椅、儿童餐具。（依法
须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
2．企业历史沿革
绍兴市同源健康管理有限公司是绍兴震元健康产业集团有限公司于 2014 年 12 月
投资设立的一家专门从事生命健康管理服务的健康管理机构，公司注册资本 800 万元，
公司的经营范围包括企业管理咨询、投资管理、母婴护理服务、中医门诊医疗服务等。
公司现有员工 59 人，其中管理人员 13 人，母婴护理师 25 人，护士 6 人，后勤服务
人员 15 人。公司自成立以来一直把健康服务和健康管理为崇高使命和宗旨，致力于
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打造科学、诚信、专业的高品质健康服务项目和健康服务品牌。公司竭力满足人们对
健康的需求，传播科学的健康理念、健康知识，倡导科学的健康生活方式，提供科学
的健康产品和人性化的健康服务，让越来越多的顾客真正了解健康，重视健康，投资
健康，享受健康，为人类健康做出应有的贡献。
随着人民生活水平逐年提高、科学保健意识不断增强、追求生活品质需求的不断
增加，同时伴随国家二胎政策的出台，都为母婴护理服务的发展提供了广阔空间，公
司紧紧抓住这一发展机遇，把震元堂母婴护理中心（以下简称“中心”）作为首个生
命健康产业项目进行建设，中心于 2015 年 5 月投入运营。中心位于绍兴市越城区稽
山公园东侧，系向绍兴震元健康产业集团有限公司租赁，中心绿树成荫、环境幽静、
交通便利，中心占地近 7000 平方米，是一家融现代医学、护理学、心理学、中医学
和营养学为一体专业性高端母婴护理机构；是一家提供母婴照护、产后康复、营养膳
食、心理疏导、美容美体、婴儿 SPA、婴儿早教等服务的综合性母婴护理机构。中心
内设 21 间高档独立的庭院式月子修养房，同时内部设有母婴休养区、产后修复室、
婴儿 SPA 室、宣教室、婴儿智护开发区、营养膳食区等功能区域。中心聘请了具有高
级职称的产科、儿科、中医科专家，同时还配备了专业护士、营养师、母婴护理师、
心理咨询师等人员，为产妇和宝宝提供“多对一”的科学照护。中心开业一年以来，
依靠“震元堂”的百年品牌，优越的修养环境，凭借着“专业、专注、专心”的服务
理念，经营态势日趋良好，各项经营指标逐月攀升，自 2016 年 1 月以来，中心月子
修养房的入住率和预订率均超过 80%，已处于满负荷的运营状态，中心现有的月子修
养房的数量已经远远无法满足社会的需求。为此，公司启用了中心的二期扩建工程，
该工程将增加月子修养房 7 间，计划于 2016 年 9 月投入使用。扩建工程完成后，中
心的月子修养房数量将达到 28 间。虽然中心的各类经营成本相对于开业初期有明显
下降，但公司还处在品牌建设和业务发展的“初创期”，规模效应尚未体现，经营尚
未完全步入良性循环轨道，所以导致公司的盈利状况并未达到预期目标，因此公司需
要扩大现有规模，摊薄经营成本，提高运营绩效。为此公司制定了“十三五规划”（2016
年-2020 年），计划在 5 年内，争取开设或收购 3-4 家中高端母婴服务机构，实现专业
化、品牌化、连锁化经营，进一步增强公司的竞争能力、摊薄公司的经营成本、增强
公司的盈利能力，做大做强母婴护理项目，实现母婴护理项目的跨越式发展，促进公
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司健康有序的发展。
随着生活节奏的加快，“亚健康”的人群日趋增多；同时人们的保健意识日益增
强，对自身的健康状况也更加视。 而传统中医中药是中华民族的瑰宝，在养生、保
健、调理等方面有无可比拟的优势，传统中医的各种治疗方式方法包括中药、针灸、
推拿等越来越受大众欢迎，为我公司设立中医门诊部提供了良好的市场环境。同时，
国家和地方省市倡导大力发展中医药医疗服务，全面发展中医药预防保健服务，要求
充分发挥当地中医药的传统优势，积极扶持和发展中医特色专科医疗机构，并相继出
台了发展规划和指导意见，为我公司设立中医门诊部提供了良好的政策环境。为此公
司决定实施第二个生命健康产业服务项目-越城中医门诊项目，该项目计划投资 600
万元，地址位于绍兴市胜利西路 657 号工业大厦 1-2 层，营业面积约 1700 平方米，
计划内设中医门诊部 4 间、中医理疗床位 37 张。现已经取得越城区卫计委核发的《设
置医疗机构批准书》，并完成物业交接工作、内部原有装饰的拆除工作，进入内部装
饰设计阶段。预计于 8 月下旬完成项目前期准备工作，9 月初启动内部装饰工程，12
月底正式对外营业。该项目主要开展中医内科、中医妇科、针灸、推拿、康复理疗等
中医医疗服务。该项目的实施有利于整合各类医疗资源，扩大生命健康产业平台，增
加新的利润增长点，增强公司的抗风险能力和盈利能力。
随着公司的不断发展壮大，公司将进一步开拓思路，创新机制，不断涉足新的生
命健康产业，不断延伸生命健康产业链，努力将生命健康产业做大做强，为人们提供
更加便捷、更有疗效、更加满意的健康服务。
截止评估基准日 2016 年 7 月 31 日，绍兴市同源健康管理有限公司股权结构如下：
股东名称 出资额 出资比例 出资方式
绍兴震元健康产业集团有限公司 740 万元 92.50% 货币
王 浩 30 万元 3.75% 货币
王浩梁 30 万元 3.75% 货币
合计 800 万元 100.00%
3．企业近 3 年资产、财务、经营状况
根据绍兴华越联合会计师事务所出具的绍华会审[2016]第 012 号《审计报告》和
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绍兴时代联合会计师事务所出具的绍时代[2016]审字第 056 号《审计报告》，绍兴市同
源健康管理有限公司近 3 年的资产、财务、经营状况列表如下：
单位：人民币元
项目\年份 2014 年 2015 年 2016 年 1-7 月
流动资产 6,042,117.70 1,309,776.24 1,673,067.27
非流动资产 2,051,410.00 6,377,508.82 8,436,525.87
资产总额 8,093,527.70 7,687,285.06 10,109,593.14
流动负债 128,820.00 2,867,062.42 5,271,664.42
非流动负债 --- --- ---
负债总额 128,820.00 2,867,062.42 5,271,664.42
所有者权益 7,964,707.70 4,820,222.64 4,837,928.72
营业收入 2,351,999.24 4,114,375.15
营业成本 3,401,906.22 1,716,144.13
营业费用 35,292.30 2,094,028.40 2,179,577.94
利润总额 -35,292.30 -3,144,485.06 88,987.54
净利润 -35,292.30 -3,144,485.06 84,818.20
二、关于评估目的的说明
本次评估目的是为绍兴市同源健康管理有限公司拟核实资产所涉及的股东全部
权益提供价值参考依据。
三、关于评估对象和范围的说明
1．评估对象：
本次评估的对象为绍兴市同源健康管理有限公司股东全部权益，即绍兴市同源健
康管理有限公司纳入 2016 年 7 月 31 日资产负债表中所有的资产及负债。
2．委估资产范围及基本情况：
纳入本次评估范围内的资产及负债的基本情况如下：
项 目 账面值
流动资产 1,673,067.27
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非流动资产 8,436,525.87
固定资产 1,272,564.45
长期待摊费用 7,163,961.42
资产总额 10,109,593.14
流动负债 5,271,664.42
非流动负债 ---
负债总额 5,271,664.42
所有者权益 4,837,928.72
备注：以上财务数据摘自绍兴时代联合会计师事务所出具的绍时代[2016]审字第
056 号《审计报告》。
纳入评估范围内的资产与委托单位申报评估范围一致。
四、关于评估基准日的说明
本项目资产评估基准日为 2016 年 7 月 31 日。
评估基准日的确定由评估机构根据经济行为的性质商委托方同意后确定，并尽可
能与评估目的的实现日接近。
本次评估中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
所选定的评估基准日邻近期间，国际和国内市场未发生重大波动,各类商品、生
产资料和劳务价格基本稳定。因而，评估基准日的选取不会使评估结果因各类市场价
格时点的不同而受到实质性的影响。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
无可能影响评估工作的重大事项说明。
六、资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测的说明
（一）资产负债清查情况说明
1．列入清查范围的资产
本次资产评估的范围是：绍兴市同源健康管理有限公司的全部资产及负债，包括
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流动资产、非流动资产（固定资产、长期待摊费用）和流动负债。根据绍兴市同源健
康管理有限公司 2016 年 7 月 31 日的审计报告反映，资产账面价值总计 10,109,593.14
元，负债合计 5,271,664.42 元，股东全部权益 4,837,928.72 元。
2．清查工作的组织
（1）组织落实
我们根据委估资产的特点，整理待估资产评估明细表，选派资产相关管理人员参
与项目评估，协助评估单位做好评估工作的组织、规划、协调。评估小组于 2016 年 8
月 12 日正式投入现场工作。
（2）清查核实
我们对资产评估明细表所申报的待估评估资产进行核实，确定这些资产的真实
性、完整性，验证待评资产的产权归属的真实性，做到不重报、不漏报、不虚报。
根据资产评估申报表的内容，我们评估人员到现场进行实物核实和勘察，并对资
产状况进行察看、记录。了解资产的经营、管理状况，查阅有关资产运行和维护及事
故记录等资料。
3．清查核实的方法
（1）流动资产
主要对企业的实物性流动资产（主要为库存现金）和非实物性流动资产进行了清
查核实。
①实物性流动资产的核实
对库存现金进行监盘，在企业财务、出纳人员的配合下，盘查了库存现金并核查
了基准日至盘点日现金收付的原始单证。
②非实物性流动资产的清查
主要采用核对企业财务总账、各科目明细账和会计凭证的方式，结合询证结果进
行核实。对银行存款，核对了银行对账单地，对存在差异的编制了余额调节表，并查
核了差异原因。对债权和其他资产查阅相关合同或者进行函证等方式，核实资产的真
实性和准确性。
（2）固定资产
主要对企业的通用设备、运输设备及办公设备进行了清查核实。
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我们评估人员对企业设备进行了清查核实，在现场勘察过程中注意核实设备使用
状况，并向设备管理和使用人员了解设备的使用维护、修理和技术改造情况，对所有
的设备进行了现场勘察。
（3）长期待摊费用
主要通过核对有关合同、原始凭证和相关账薄，了解账面价值的构成要素及企业
的摊销政策，确认原始发生额、账面价值。
（4）负债类资产
主要包括短期借款、应付账款、其他应付款、预收账款、应付工资及应交税费。
清查的内容包括各类负债的形成原因、账面值和实际负债状况。
（二）未来经营和收益状况预测说明
1．企业财务及经营状况
根据经审计后的报表，绍兴市同源健康管理有限公司近 3 年的资产负债、经
营情况列表如下：
单位：人民币元
项目\年份 2014 年 2015 年 2016 年 1-7 月
流动资产 6,042,117.70 1,309,776.24 1,673,067.27
非流动资产 2,051,410.00 6,377,508.82 8,436,525.87
资产总额 8,093,527.70 7,687,285.06 10,109,593.14
流动负债 128,820.00 2,867,062.42 5,271,664.42
非流动负债 --- --- ---
负债总额 128,820.00 2,867,062.42 5,271,664.42
所有者权益 7,964,707.70 4,820,222.64 4,837,928.72
营业收入 2,351,999.24 4,114,375.15
营业成本 3,401,906.22 1,716,144.13
营业费用 35,292.30 2,094,028.40 2,179,577.94
利润总额 -35,292.30 -3,144,485.06 88,987.54
净利润 -35,292.30 -3,144,485.06 84,818.20
备注：以上财务数据摘自绍兴华越联合会计师事务所出具的绍华会审[2016]第 012
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号《审计报告》和绍兴时代联合会计师事务所出具的绍时代[2016]审字第 056 号《审
计报告》。
2．未来经营情况的预测
未来五年及永续年的盈利预测
单位：人民币元
项目\年度 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年-永续
一、营业收入 6,524,300.00 14,176,300.00 16,591,400.00 19,749,400.00 23,980,500.00 23,980,500.00
减：营业成本 2,530,000.00 7,390,679.61 9,055,339.81 11,420,194.17 14,522,912.62 14,522,912.62
营业税金及附加 31,969.07 69,463.87 81,297.86 96,772.06 117,504.45 117,504.45
营业费用 4,117,500.00 6,080,000.00 6,395,000.00 6,660,000.00 6,750,000.00 6,750,000.00
财务费用 108,750.00 195,750.00 282,750.00 326,250.00 326,250.00 326,250.00
二、营业利润 -263,919.07 440,406.52 777,012.33 1,246,183.77 2,263,832.93 2,263,832.93
三、利润总额 -263,919.07 440,406.52 777,012.33 1,246,183.77 2,263,832.93 2,263,832.93
减：所得税费用 110,101.63 194,253.08 311,545.94 565,958.23 565,958.23
四、税后净利润 -263,919.07 330,304.89 582,759.25 934,637.83 1,697,874.70 1,697,874.70
3．资本性支出预测
考虑到企业后续扩建需添置设备，根据企业的发展规划及目前实际执行情况，预
测未来年度资本性支出。
4．营运资金增加额预测
营运资金的追加是指随着企业经营活动的变化，因提供商业信用而占用的现金，
正常经营所需保持的现金等。同时，在经济活动中，获取他人提供的商业信用，相应
可以减少现金的即时支付。通过分析企业的营运资金状况，保持企业目前的增长速度，
可以满足企业生产经营的资金需求，运营资金基本不需要额外投入。
5．企业自由现金流的预测
根据前述的公司收入、成本、费用、资本性支出、净营运资金增减等的预测，可
以得出公司自由净现金流，具体计算公式为：
企业自由现金流=息前税后净利润+折旧及摊销-营运资金增加额-资本性支出
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6．公司溢余资产、非经营性资产的说明
非经营性资产是指对主营业务没有直接“贡献”或暂时不能为主营“贡献”的资
产；溢余资产为基准日的溢余的现金资产等。
7．公司有息负债的说明
截止至评估基准日被评估单位公司借款总额被认定为公司的付息债务。
七、提供的资料清单
委托方与被评估单位声明已提供了资产评估所必须的以下资料，并保证所提供的
资料的真实、合法、完整。
1．公司营业执照、章程等复印件；
2．财务报表、纳税申报表、账册、凭证等财务资料；
3．资产评估明细表及汇总表；
4．实物资产、往来款项落实情况表；
5．2015 年度、2016 年 1-7 月审计报告；
6．资产权属证明文件、产权证明文件的；
7．重大合同、协议等；
8．未来盈利情况预测资料；
9．其他与评估资产相关的资料。
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三、评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围内容
1．评估对象：
本次评估的对象为绍兴市同源健康管理有限公司股东全部权益，即绍兴市同源健
康管理有限公司纳入 2016 年 7 月 31 日资产负债表中所有的资产及负债。
2．委估资产范围及基本情况：
纳入本次评估范围内的资产及负债的基本情况如下：
项 目 账面值
流动资产 1,673,067.27
非流动资产 8,436,525.87
固定资产 1,272,564.45
长期待摊费用 7,163,961.42
资产总额 10,109,593.14
流动负债 5,271,664.42
非流动负债 ---
负债总额 5,271,664.42
所有者权益 4,837,928.72
备注：以上财务数据摘自绍兴时代联合会计师事务所出具的绍时代[2016]审字第
056 号《审计报告》。
二、实物资产的分布情况及特点
绍兴市同源健康管理有限公司的实物资产主要包括通用设备、运输设备、办公设
备及其他。
1．通用设备：经盘点后共计 248 项，主要为公司用于母婴护理等机器设备。主
要有产后康复综合治疗仪、智能肛周熏洗仪、等离子体空气消毒机、空调、婴儿床等
设备。设备分布在公司母婴护理中心内。
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2．运输设备：经盘点后共计 1 项，系奔驰商务车一辆。
3．办公设备及其他，经盘点后共计 25 项，主要为电脑、打印机、空调等办公设
备。设备主要分布在公司总部。
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四、资产核实总体情况说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
在企业如实申报资产并对待评估资产进行全面自查的基础上，评估人员对纳入评
估范围内的资产和负债进行了核实。核实主要集中在资产的有效使用、实物资产使用
状况、特殊往来款的调查、企业业务类型和流程及相应的财务核算方法和体系等方面，
非实物资产主要通过查阅企业的原始会计凭证、函证和核实有关经济行为证明文件的
方式核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确性。对实物资产进行了逐项清查
核实。核实内容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要因
素。于 2016 年 8 月 12 日至 2016 年 8 月 23 日期间，对企业的资产和负债进行了清查
核实，现将情况说明如下：
（一）资产核实的组织工作
在进入现场核实前，成立了以现场项目负责人为主的核实小组，制定了详细的现
场核实实施计划，合理分配小组人员。在企业相关人员的配合下，分别对各类资产进
行了核实。核实工作结束后，各小组均提供了清查核实及现场勘察作业的工作底稿。
（二）资产核实主要步骤
1．指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提
供的“资产评估明细表”、“资料清单”及其填写要求，进行登记填报，同时收集被
评估单位的产权归属证明文件、工程决算资料和反映性能、状态、经济技术指标等情
况的文件资料。
2．初步审查被评估单位提供的资产评估明细表
评估人员通过查问有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。
然后，审查各类资产评估明细表，检查有无填列不全、资产项目不明确现象，并根据
经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等，根据调查核实的资料，对
评估明细表进行完善。
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绍兴兴业资产评估有限公司 SHAOXINGXINGYE ASSETS EVALUATION LIMITEDCOMPANY
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3．现场实地勘察
根据资产评估明细表，评估人员对库存现金、存货、固定资产进行清点和现场勘
察。针对不同的资产性质和特点，采取不同的勘察方法。
4．补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实”相符。
5．核实产权证明文件
评估人员对评估范围的资产的产权进行了调查，对权属资料不完善、权属资料不
清晰的情况，提请企业核实。
（三）资产核实的方法
在资产核实工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的
资产核实方法。
1．流动资产
主要对企业的实物性流动资产（主要为库存现金）和非实物性流动资产进行了清
查核实。
（1）实物性流动资产的核实
对库存现金进行监盘，在企业财务、出纳人员的配合下，盘查了库存现金并核查
了基准日至盘点日现金收付的原始单证。
（2）非实物性流动资产的清查
主要采用核对企业财务总账、各科目明细账和会计凭证的方式，结合询证结果进
行核实。对银行存款，核对了银行对账单地，对存在差异的编制了余额调节表，并查
核了差异原因。对债权和其他资产查阅相关合同或者进行函证等方式，核实资产的真
实性和准确性。
2．固定资产
主要对企业的通用设备、运输设备及办公设备进行了清查核实。
我们评估人员对企业设备进行了清查核实，在现场勘察过程中注意核实设备使用
状况，并向设备管理和使用人员了解设备的使用维护、修理和技术改造情况，对所有
的设备进行了现场勘察。
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3．长期待摊费用
主要通过核对有关合同、原始凭证和相关账薄，了解账面价值的构成要素及企业
的摊销政策，确认原始发生额、账面价值。
4．负债类资产
主要包括短期借款、应付账款、其他应付款、预收账款、应付工资及应交税费。
清查的内容包括各类负债的形成原因、账面值和实际负债状况。
二、影响资产核实的事项及处理方法
无影响资产核实的事项及处理方。
三、核实结论
评估人员对列入评估范围资产的核实工作是与被评估单位共同进行的。
通过资产核实，评估人员认为被评估单位的基础管理工作严格、科学，各种实物
资产数量清楚、状态明确，经修改完善后，资产核实数量与被评估单位提供的资产评
估明细表相符。
评估人员资产核实过程中，重点核实资产评估明细表与实物资产的一致性，落实
资产的真实存在。同时查阅相关的会计凭证和其他文件资料，以核实实物资产是否存
在产权纠纷问题。
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