恒立实业发展集团股份有限公司拟股权转让事宜
涉及的岳阳恒通实业有限责任公司
股东全部权益价值项目
资产评估说明
中铭评报字[2016]第 8011 号
（共二册 第二册）
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司
Zhong Ming （Bei jing）Assets Appraisal International Co.,Ltd
二○一六年十一月十五日
恒立实业发展集团股份有限公司拟股权转让事宜涉及的岳阳恒通实业有限责任公司股东全部
权益价值项目资产评估说明
本册目录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 .......................................................................... 1
第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 .................................................................. 2
第三部分 评估对象与评估范围说明 ................................................................................... 3
一、评估对象与评估范围说明 ................................................................................................ 3
二、企业申报的账面记录或未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况.............. 3
三、企业申报的表外资产的类型、数量 ............................................................................... 4
四、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额.............. 4
第四部分 资产核实情况总体说明 ....................................................................................... 5
一、资产核实的过程及方法 .................................................................................................... 5
二、影响资产核实的事项及处理方法 ................................................................................... 6
三、资产清查调整事项 ............................................................................................................. 6
四、资产核实结论 ...................................................................................................................... 6
第五部分 资产基础法评估技术说明 ................................................................................... 7
第一 流动资产评估技术说明 ................................................................................................ 7
一、评估范围............................................................................................................................... 7
二、评定估算............................................................................................................................... 7
三、流动资产评估结果 ............................................................................................................. 8
第二 非流动资产-设备类资产评估技术说明 ..................................................................... 8
一、评估范围............................................................................................................................... 8
二、评估程序及方法.................................................................................................................. 8
三、评估参数的确定.................................................................................................................. 9
四、评估结果及增减值分析 .................................................................................................. 10
五、评估案例............................................................................................................................. 10
第三 非流动资产-土地使用权评估技术说明 .................................................................... 11
一、评估范围.............................................................................................................................. 11
二、估价对象描述 ..................................................................................................................... 11
三、地价影响因素分析 ........................................................................................................... 12
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权益价值项目资产评估说明
四、地价定义............................................................................................................................. 16
五、评估程序............................................................................................................................. 17
六、评估方法的选择................................................................................................................ 17
七、评估计算过程 .................................................................................................................... 18
八、评估结果及增减值分析 ................................................................................................... 31
第四 非流动资产-其他非流动资产评估技术说明 .......................................................... 31
一、评估范围............................................................................................................................. 31
二、评估过程及方法................................................................................................................ 31
三、评估结果............................................................................................................................. 31
第五 流动负债评估技术说明 .............................................................................................. 32
一、评估范围............................................................................................................................. 32
二、评定估算............................................................................................................................. 32
三、流动负债评估结果 ........................................................................................................... 33
第六部分 评估结论及分析 .................................................................................................. 34
一、资产基础法评估结果及增减原因 ................................................................................. 34
二、特别事项说明 .................................................................................................................... 35
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第 一部分 关于评估说明使用范 围的声明
本评估说明仅供企业及企业主管部门用于评估报告指定的用途 ,非 因法律 、行
政法规规定 ,未 经中铭国际资产评估 (北 京 )有 限责任公司同意 ,材 料的全部或部
分内容不得提供给其他任何单位和个人 ,不 得将本评估报告的全部或部分 内容发表
于任何公开媒体上 ,对 有关方面使用不当致使委托方和被评估单位造成损失 ,中 铭
国际资产评估 (北 京 )有 限责任公司不承担任何法律责任 。
中铭 国际资产评估 (北 京 )有 限责任公司再次郑重提示 :资 产评估报告含有被
评估单位的商业秘密 ,请 润览者慎重使用 。
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第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
根据国家资产评估的有关规定，该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写。
具体内容见后附的《关于进行资产评估有关事项的说明》。
（本页以下无正文）
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第三部分 评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围说明
委托评估的评估对象为岳阳恒通实业有限责任公司（以下简称“岳阳恒通”）
股东全部权益市场价值。
评估范围为岳阳恒通申报的于评估基准日经专项审计后的全部资产和负债，总
资产账面价值 27,069.23 万元，总负债账面价值 2.60 万元，净资产账面价值 27,066.63
万元。具体的资产、负债项目内容以岳阳恒通根据审计后的全部资产、负债数据为
基础填报的评估申报表为准，凡列入申报表内并经过岳阳恒通确认的资产、负债项
目均在本次评估范围内。详见下表：
具体资产类型包括流动资产、非流动资产和流动负债，详见下表：
金额单位：人民币元
占总资 占负债
资产种类 账面值 负债种类 账面值
产比例% 比例%
货币资金 12,896,098.59 4.76 应付职工薪酬 25,077.15 96.44
预付账款 0.00 0.00 应交税费 925.00 3.56
其他流动资产 0.00 0.00 其他应付款 0.00 0.00
流动资产合计 12,896,098.59 4.76 流动负债合计 26,002.15 100
固定资产 3,216.36 0.00 递延所得税负债 0.00 0.00
无形资产 256,501,994.67 94.76 其他非流动负债 0.00 0.00
其他非流动资产 1,291,004.00 0.48 非流动负债合计 0.00 0.00
非流动资产合计 257,796,215.03 95.24 负债合计 26,002.15 100
资产总计 270,692,313.62 100 净资产 270,666,311.47
以上数据已经亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）进行审计，并出具
了亚会 B 审字（2016）1708 号无保留意见的专项审计报告。
经核实，委托评估的资产、负债范围与该经济行为涉及的资产、负债范围一致，
未发现岳阳恒通实业有限责任公司拥有账面未记录的无形资产和表外其他资产。
二、企业申报的账面记录或未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况
（一）账面记录的无形资产
岳阳恒通账面记录的无形资产为 1 宗土地使用权，具体情况详见下表：
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取得 土地面积 账面净值 备
土地权证编号 土地位置 土地用途 剩余使用年限
日期 （m2） （万元） 注
岳市国用
岳阳市青 商服、住 商业 27.35 年
（2014）第 2014/1/20 90,216.00 25,650.20
年中路 宅用地 住宅 57.37 年
00009 号
（二）账面未记录的无形资产。
截止评估基准日 2016 年 8 月 31 日，岳阳恒通申报资产无账面未记录的无形资产。
三、企业申报的表外资产的类型、数量
截止基准日 2016 年 8 月 31 日，岳阳恒通申报资产无表外资产。
四、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或
者评估值）。
纳入评估范围的全部资产、负债，岳阳恒通已委托亚太（集团）会计师事务所
（特殊普通合伙）进行审计，并出具了亚会B审字（2016）1708号无保留意见的专项
审计报告，岳阳恒通根据审计后的账面值填列评估申报表，评估人员根据评估申报
表的范围进行评估，评估人员不对评估申报表账面值的合理性、可靠性发表意见。
经核实，委托评估的资产、负债范围与经济行为涉及的资产、负债范围一致；
与资产评估业务约定书中约定的的资产、负债范围一致。
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第四部分 资产核实情况总体说明
一、资产核实的过程及方法
（一）资产核实的过程
接受评估委托后，评估人员首先向被评估单位提供了评估明细表、填表说明、
资料清单等电子文档，要求被评估单位进行资产申报和资料准备；然后成立了以现
场项目负责人为主的清查小组，根据制定的现场清查实施计划，进行核查。评估组
清查核实工作期间为 2016 年 11 月 3 日至 2016 年 11 月 6 日。清查过程分三个阶段进
行，第一阶段对评估申报明细表进行初步审核，了解被评资产的概况；第二阶段进
行现场清查盘点工作，对申报表中与实际不符项目经被评估单位确认后进行修正完
善；第三阶段编写清查核实情况说明。
（二）资产核实的方法
在对岳阳恒通实业有限责任公司财务会计制度及内部控制有效性作了解的基础
上，针对各类资产和负债的具体情况，结合采用的评估方法，采用相应的方法进行
核实。现将清查方法说明如下：
1．流动资产及负债清查情况
主要通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动
资产和负债进行了清查，并重点对现金、应收票据进行盘点、对银行存款、往来账
款、银行借款进行函证。对金额较大的应收款项或未回函的应收款项核实其原始凭
证、合同协议，对应收款项进行账龄分析，核实其他应收款中是否有无发票入账费
用，核实应收款项可收回性，分析判断是否有形成坏账的可能。对于负债，主要通
过核查相应的原始凭证、合同协议，以确定负债的真实性、账面余额的正确性以及
是否是企业需实际承担的负债。
2．设备清查情况
根据被评估单位提供的评估明细表，对设备进行抽查核实，对于漏填和填报不
实的部分，要求企业财务、设备部门共同核对、填齐改正。现场勘查的内容主要包
括：现场核对设备名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表一致；了解设备
的工作条件、现有情况以及维护保养情况，并通过与企业管理人员和操作人员的广
泛交流较充分地了解设备的历史变更和运行状况；对重要设备，向设备管理人员了
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解该设备使用中存在的问题，作为设备评估成新率的参考依据。
3．无形资产的清查情况
对土地使用权，评估人员查阅并核对了土地使用权证、出让合同原件，关注了
土地使用权的权属、了解了土地使用权取得日期、终止日期、用地性质、土地用途、
准用年限。到现场进行实地勘查，实地核对土地的坐落位置、开发程度、周边环境
等情况。
4．其他非流动资产
对于其他非流动资产，评估人员查看了明细账和凭证等，并收集支付凭证和发
票资料，了解费用原始发生额、内容，以及形成的原因及时间。
二、影响资产核实的事项及处理方法
本次评估中（除地下隐蔽工程外）无影响资产清查的事项，至现场工作结束时
止，没有因资产性能的限制、存放地点的限制、诉讼保全限制、技术性能的限制、
涉及商业秘密和国家秘密等而不能直接清查资产的事项。
三、资产清查调整事项
经清查核实，岳阳恒通实业有限责任公司的资产及负债均无调整事项。
四、资产核实结论
经清查核实，资产账面价值为 270,692,313.62 元，负债账面价值为 26,002.15 元，
净资产账面价值 270,666,311.47 元。资产及负债结构如下表：
金额单位：人民币元
（一）资产类
资产总计 270,692,313.62
其中：货币资金 12,896,098.59
固定资产 3,216.36
无形资产净额 256,501,994.67
其他非流动资产 1,291,004.00
（二）负债类
负债合计 26,002.15
其中： 应付职工薪酬 25,077.15
应交税费 925.00
（三）净资产 270,666,311.47
截止评估基准日 2016 年 8 月 31 日，岳阳恒通资产总账、明细账与评估申报表相
符，申报资产中不存在账外资产。
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第五部分 资产基础法评估技术说明
岳阳恒通申报的于评估基准日经审计后的全部资产和负债，总资产账面价值
270,692,313.62 元，总负债账面价值 26,002.15 元，净资产账面价值 270,666,311.47 元。
依据岳阳恒通提供的资产评估申报明细表和核实的结果，采用资产基础法确定的各
类资产和负债的评估过程如下：
第一 流动资产评估技术说明
一、评估范围
纳入评估范围的流动资产主要为货币资金共 1 类。账面价值为 12,896,098.59 元。
具体情况如下表所示：
金额单位：人民币元
科目名称 项数 账面价值
货币资金 3 12,896,098.59
流动资产合计 3 12,896,098.59
二、评定估算
（一）货币资金
1．评估范围
货币资金包括现金和银行存款，账面值共计 12,896,098.59 元，其中：现金账面值
3,896.00 元，均为人民币，存放在公司财务保险柜内；银行存款账面值 12,892,202.59
元，共涉及兴业银行岳阳分行、农业银行岳阳分行等 2 家金融机构的 2 个账户存款。
2．评估程序及方法
现金存放于岳阳恒通财务部保险柜内，评估人员核对了有关账册并采用监盘的
方式进行现场盘点，根据评估基准日至盘点日现金出库数、入库数，倒推出评估基
准日实有金额，编制库存现金盘点表，与评估基准日账面价值进行核对；
对银行存款，评估人员查阅了银行日记账、银行对账单、银行存款余额调节表，
并对开户银行进行了函证，检查是否存在重大的长期未达账项和影响净资产的事项。
对各项货币资金以核实无误的账面值作为评估值，其中外币按评估基准日的国
家外汇中间价折算为人民币值。
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3．评估结果
经核实，货币资金的评估值为 12,896,098.59 元，评估无增减值。
三、流动资产评估结果
（一）评估结果
经实施上述评定估算程序后，流动资产评估结果如下表所示：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估值 增值额 增值率%
货币资金 12,896,098.59 12,896,098.59 0.00 0.00
流动资产合计 12,896,098.59 12,896,098.59 0.00 0.00
存货跌价准备 0.00 0.00
流动资产净额合计 12,896,098.59 12,896,098.59 0.00 0.00
（二）评估增减变动的主要原因
评估增减变动因素分析详见第六部分评估结论及分析中资产基础法评估增减变
动因素分析。
第二 非流动资产-设备类资产评估技术说明
一、评估范围
纳入本次评估范围的设备类资产为1套办公家具。根据岳阳恒通提供的固定资产
—办公家具评估申报明细表，该部分资产于评估基准日之账面值如下表所示：
金额单位：人民币元
序号 项 目 账面原值 账面净值
1 办公家具 6,590.00 3,216.36
合计 6,590.00 3,216.36
二、评估程序及方法
（一）根据设备的评估范围，首先确定评估方案、评估标准与测算方法。
（二）作好评估前的准备工作，保证评估工作正常有序地进行，包括：审查企
业填报的评估申报明细表，对遗漏的内容补充填报；对委估设备进行数量、价值量
等的分类统计，确定主要设备标准，区分重点与一般设备，保证工作质量与效率；
收集重点设备的购置合同和发票。
（三）在委托方有关人员的配合下，对委估设备进行现场勘查。现场核实设备
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的规格、型号、制造厂家、出厂与启用日期等，勘查设备的工作环境、利用率、运
行状况与维护保养及大修理情况。
（四）在现场勘查的基础上，对委估设备的技术性能和完好状况进行判断，对
重点设备的组成和保养状况进行全面的检查和分析，以确定设备的成新率。
（五）对重点设备分别填写现场勘查表。
（六）按照评估基准日市场的价格标准，逐台确定委估设备重置成本。
（七）在确定设备重置成本基础上，计算设备评估值。
根据本次评估的特定目的及被评估设备的特点，确定主要以重置成本为本次资
产评估的价值类型，采用重置成本法计算确定设备的评估价值。
设备评估的重置成本法是通过估算全新设备的更新重置成本，然后扣减实体性
贬值、功能性贬值和经济性贬值，或在确定综合成新率的基础上，确定设备评估价
值的方法。本次评估采用的基本计算公式为：
评估值=设备重置成本× 综合成新率
或评估值=重置价值－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
三、评估参数的确定
（一）重置价值的确定
根据财税[2008]170号财政部、国家税务总局联合发布《关于全国实施增值税转型
改革若干问题的通知》第1条之规定的“自2009年1月1日起，增值税一般纳税人购进
或者自制固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》和
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》的有关规定，凭增值税专用发票、海
关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣。”岳阳恒通为增
值税小规模纳税人，根据合理性原则本次评估设备的重置价值中已扣减进项税。
1．办公家具
办公家具购置现价是根据通过对当地经销商进行市场调查询价确定。即：
重置价值＝购置现价－购置现价可抵扣的进项税－运费可抵扣进项税
（二）成新率的确定
本次评估的设备类资产为办公家具，对该类价值较小的办公家具，以使用年限
法为主确定设备的成新率。即：
成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）× 100%
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四、评估结果及增减值分析
（一）评估结果
本次委估的设备类资产的评估结果详见下表，详细内容见《固定资产-办公家具
清查评估明细表》。
固定资产-设备类资产评估结果汇总表
金额单位：人民币元
资 产 账面净值 评估价值 增值额 增值率%
办公家具 3,216.36 3,953.00 736.64 22.90
合 计 3,216.36 3,953.00 736.64 22.90
（二）评估增减变动的主要原因
评估增减变动因素分析详见第六部分评估结论及分析中资产基础法评估增减变
动因素分析。
五、评估案例
案例一：办公桌椅（固定资产—办公家具评估明细表，序号1）
（一）资产概况
设备名称：办公桌椅
规格型号：棕色/黑色（定制）
生产厂家：德億家具厂
账面原值：6,590.00元
账面净值：3,216.36元
购置日期：2015年1月6日
启用日期：2015年1月6日
（二）重置成本的确定
经对当地的办公家具市场进行调查，该办公桌椅的基准日购置价为7,605.00元（含
税及运杂费）。岳阳恒通是小规模纳税人，根据新的《中华人民共和国增值税暂行
条例》和《实施细则》的规定，办公桌椅的评估价值一般需要在市场价值（含税价）
的基础上扣除增值税，则不含税价格为：7,605.00/（1+17%）= 6,500.00元（取整），
由于供应商提供送货上门服务，且调试简单，故不含税价格即为重置价值。
（三）成新率的确定
该办公桌椅的经济使用年限为5年，启用日期为2015年1月6日，至评估基准日已
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运行0.82年，但是经现场勘查，认为该办公桌椅保养较好，确定能正常使用。综合评
定成新率取84%。
（四）评估结果
评估值=重置全价× 成新率
=6,500.00 × 84%
=5,460.00（元）
第三 非流动资产-土地使用权评估技术说明
一、评估范围
纳入评估范围的无形资产为 1 宗国有出让土地使用权，土地使用权面积为
90,216.00 平方米，原始入账价值合计为 268,432,320.00 元，至基准日账面摊余价值为
256,501,994.67 元。
二、估价对象描述
（一）土地登记状况
待估宗地位于岳阳市青年中路，证载的土地使用权人为岳阳恒通实业有限责任
公司。于 2014 年 1 月 20 日取得《国有土地使用证》，权证编号为岳市国用（2014）
第 00009 号。地号：无；图号：3249.9-412.5；登记用途为商服、住宅用地；使用权类
型出让；土地使用权终止日期：商服 2043 年 12 月 31 日、住宅 2073 年 12 月 31 日；
土地使用权面积 90,216.00 平方米。
（二）土地权利状况
在评估基准日待估宗地所有权归国家所有，土地使用权人为岳阳恒通实业有限
责任公司。根据委托方提供资料，该土地在评估基准日未设定抵押权。
（三）土地利用状况
待估宗地地上主要建有机加工中心、加工中心附楼、换热器表面处理车间、配
电室及维修班、主机电器小汽车间、装配车间、汽车空调实验楼、铸造车间等房屋
建筑物，以及大门、围墙等构筑物，地上建（构）筑物所有权权属归恒立实业发展
集团股份有限公司所有，本次评估未把建（构）筑物纳入评估范围，但评估中已考
虑因建（构）物用途不匹配对土地价值的影响。
待估宗地开发程度达红线外 “五通”（即通路、通电、通上水、通排水、通讯，
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以下同）及宗地红线内 “五通一平”，并在宗地边沿建起了砖砌围墙。
三、地价影响因素分析
（一）一般因素分析
影响地价的一般因素主要指影响城镇用地的地价总体水平的社会、经济、政策
和自然因素等，内容主要包括城市经济发展水平、土地市场、城市资源等。上述一
般因素主要通过土地供给、需求两方面的不同作用，影响城市总体地价水平的变化。
1．城市资源状况
（1）地理位置
岳阳市位于湖南东北部，素称“湘北门户”。地处北纬 28°25′33″～ 29°51′00″，东经
112°18′31″～114°09′06″之间。东邻江西省铜鼓、修水县和湖北省通城县；南抵湖南省
浏阳市、长沙市、望城县；西接湖南省沅江县、南县、安乡县；北界湖北省赤壁、
洪湖、监利、石首县(市)。市 东西横跨 177.84 公里，南北纵长 157.87 公里。 土地总
面积 15087 平方公里，占全省总面积的 7.05%。城市规划区面积 845 平方公里，其中
市区建成区面积 78 平方公里。
（2）自然资源
旅游资源
岳阳是山水相融的现代生态宜居城市，也是全国最早对外开放的城市和首批中
国优秀旅游城市。现拥有列入联合国湿地公约组织的东洞庭湖湿地，东南亚最大的
野生荷花景区团湖公园，岳阳楼洞庭湖国家级风景名胜区，东洞庭湖国家级自然保
护区，大云山国家森林公园以及岳阳楼、屈子祠、岳州文庙、张谷英占建筑群、任
弼时故居、平江起义旧址等 6 处全国重点文物保护单位。岳阳集名山、名水、名楼、
名文、名人于一体，处处都有景，季季皆可游。
A．矿产资源
岳阳市境内矿产资源比较丰富，矿藏、矿点近 200 处，其种类可划分为四类：一
是金属矿产，有黄金、铅、钒、铁、锰、铜、钨、锡、锑等。二是非金属矿产，有 白
云石、萤石、钾长石、重晶石、耐火粘土、高岭土、石英、白云母、磷、草炭、大
理石、石膏、花岗岩、石灰石、烟煤等。三是稀有及轻稀土金属矿产，有
