福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司资产评估报告书
福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司
拟处臵闲臵资产项目而涉及的房地产
资产评估报告书
泉华天资评字（2016）第 172 号
评估机构：泉州华天资产评估房地产估价有限公司
评估报告提交日期：2016 年 11 月 18 日
福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司资产评估报告书
目 录
注册资产评估师声明………………………………………02
资产评估报告摘要…………………………………………04
资产评估报告(正文)
一. 绪言…………………………………………………..06
二. 委托方、产权持有者及评估报告使用者…………..06
三. 评估目的…………………………………………..…07
四. 评估对象和评估范围……………………………..…07
五. 价值类型及其定义………………………………..…08
六. 评估基准日 …………………………………..….…08
七.评估依据……………………………………..…….…09
八. 评估方法……………………………………….….…10
九. 评估程序实施过程和情况……………………. ..…11
十. 评估假设……………………………………….….…11
十一. 评估结论…………………………………………..12
十二. 特别事项说明………………………………..……13
十三. 评估报告使用限制说明…………………… ..….14
十四. 评估报告日………………………………………..14
资产评估报告 附件……………………………………….15
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福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司资产评估报告书
注册资产评估师声明
1.就注册资产评估师所知，本评估报告中陈述的事项是客观的。
2.注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委
托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏
见。
3.评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成
的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。若评估假设条件发
生变化时，评估结论将发生变化。
4.评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应
当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用
期限。
5.我们已对评估报告中的评估对象及所涉及的资产进行现场调查。
6.注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资
质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的
工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。
7.注册资产评估师执业资产评估业务的目的是对评估对象价值进行
估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当
被认为是对评估对象可实现价格的保证。
8.遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并
发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供
资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事
方的责任。
9.注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但
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不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。
10.评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当
造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
11.评估报告使用者应当特别关注本评估报告正文“十二、特别事项
说明”以及“十三、评估报告使用限制说明”，评估报告使用者应当充分
考虑和判断特别事项说明和使用限制可能带来的影响。
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资产评估报告书摘要
重 要 提 示
以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目
的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
一、项目名称：福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司拟处臵闲臵资产项
目所涉及的固定资产评估。
二、评估目的：
福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司拟处臵其名下闲臵资产项目，故委
托我公司对上述经济行为所涉及房地产资产进行评估，为委托方拍卖资产
提供价值参考依据。
三、评估对象和范围：
本次资产评估对象为位于厦门市开元区湖滨南路 819 号第 26 层 C 单元
及地下 14 号车库由福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司占有的公司闲臵资
产，其范围为厦门市开元区湖滨南路 819 号第 26 层 C 单元及地下 14 号车
库，具体详见委托方提供的评估申报清单。
本机构已要求企业申报其所纳入此次评估范围的固定资产，并对企业
申报的评估范围的完整性进行了必要的复核。若存在委托方未予申报而本
机构又无能力发现的本次评估范围以外的企业拥有的房地产，本评估结论
将不能使用。
四、价值类型及其定义：
根据评估目的，考虑其国有资产特性，本次确定评估对象的价值类型
为有序清算价值。
有序清算价值是指评估对象在一定的时间内清算变现，清算者有较充
分的时间进行广告宣传和讨价还价，找到适当的买主，以获得合理的售价。
五、评估基准日：2016年11月11日
评估基准日由委托方确定。
六、评估方法：市场比较法和收益法
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七、评估结论：
经评估，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公
正的原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对福建省燕京惠泉啤酒股
份有限公司所申报的固定资产在2016年11月11日的有序清算价值进行了评
估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：评估对象厦门市开元区湖滨
南路819号第26层C单元及地下14号车库房地产资产总价为4568100元，大写
人民币肆佰伍拾陆万捌仟壹佰元整，其中住宅第26层C单元4179600元，单
价为31525元/㎡；车库为38.85万元/个。本评估报告使用者在应用本评估
结论时应注意特别事项对评估结论的影响。
八、评估报告日：2016 年 11 月 18 日。
评估报告只能由本报告中载明的评估报告使用者使用；只能服务于本
报告中载明的评估目的；资产评估报告有效期为一年。只有当评估基准日
与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。
在使用本报告时，应注意特别事项说明对评估价值的影响。
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福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司拟处臵闲臵资产
而涉及的房地产项目评估
资产评估报告书
泉华天资评字(2016)第 172 号
一、绪言
泉州华天资产评估房地产估价有限公司接受福建省燕京惠泉啤酒股份
有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，
采用市场比较法和收益法按照必要的评估程序，对福建省燕京惠泉啤酒股
份有限公司拟处臵闲臵资产项目而涉及的房地产在 2016 年 11 月 11 日的清
算价值进行了评估，现将资产评估情况报告如下。
二、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者
1、委托方及产权持有者：
企业名称：福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司
统一社会机构代码证：91350000158164558U
住 所：泉州市惠安县螺城镇建设大街 157 号
法定代表人：王启林
宗旨和业务范围：酒、饮料的制造；酒、饮料、纸制品、玻璃啤酒瓶、
金属包装容器、米、啤酒麦芽的销售；酒、饮料的技术开发、咨询；普通
货物道路运输；房屋租赁；会议及展览服务；对外贸易。（依法须经批准的
项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
2、委托方以外的其他评估报告使用者
评估报告使用者除委托方外，尚有委托方之上级管理部门、国有资产
管理部门等所涉及的有关当事方。
三、评估目的
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本次评估的目的：对评估基准日时福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司
拟处臵闲臵资产所申报评估的房地产价值进行评估，为上述经济行为提供
价值参考依据。
四、评估对象和评估范围
⑴评估对象：委托评估的产权持有者申报的房地产。
⑵评估范围：厦门市开元区湖滨南路 819 号第 26 层 C 单元及地下 14
号车库，具体详见委托方提供的评估申报清单。
⑶评估对象概况：
权益状况描述：
根据委托方提供的《厦门市土地房屋权证》（厦地房证第 00045056 号）
记载：该房地产产权人名称为福建省惠安啤酒厂厦门办事处，无共有权人，
房地座落：开元区湖滨南路 819 号第 26 层 C 单元及 14 号车库。土地使用
权类型为国有出让，房屋所有权性质为国有房产，产权比例 100%，房屋产
权来源是 1995 年购买，图符号：10-21-（4），地籍号：10-21-（4）-1，
土地用途为住宅用地，土地批准使用期限自 1990 年 5 月 29 日至 2060 年 5
月 28 日。土地状况：宗地面积合计为 3100 ㎡，分摊面积为 16.82 ㎡；房
地产房号 26C，建筑结构钢混，层数/总层数：第 26 层/共 32 层；另车库
为 14 号车库，位于地下 2 层，建筑面积为 47.14 ㎡。宗地四至：南邻湖滨
南路和嘉禾路交叉路口，其他三面临近周边商住区。
实物状况描述：
该小区现地址位于厦门市思明区湖滨南路 819 号第 26 层 C 单元及 14
号车库，小区建筑年代为 1994 年。所在建筑物现名宝福大厦，外墙面为条
形瓷砖贴面，石板材楼梯面，铁栏杆楼梯护栏，地下共计 2 层，其中 1-4
层为商业用房，层高 4.5 米左右，5 层以上为住宅层，层高 3 米左右，该
建筑共计三梯六户，消防水电等公共配套齐全。
评估对象为第 28 层 C 单元（现户名），户型为三房两厅两卫，南北朝
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向，客厅为石板材楼地面，涂料粉霜墙面至顶，洗手间卫浴洁具齐全，防
滑瓷砖铺地至墙面，卧室为方形瓷砖铺地，天棚涂料粉刷，整体装修为中
档装修，目前装修折旧较大，整体成新约合 80%。
区位状况描述：
评估对象改名为宝福大厦。该小区位于厦门市区中心地段，周边城市
公园分布较多及绿化率较高。区域内有富山名仕园、莲景花苑小区等住宅
小区以及复兴世纪、明发商业广场等商业写字楼林立，住宅物业集聚度高；
评估对象临湖滨南路和嘉禾路等城市主干道，区域内有莲坂公交站等多个
公交站，有 7 路、10 路、16 路、26 路、27 路、30a 路、30b 路、33 路、
37 路、44 路、45 路、58 路、93 路、103 路等多路公交线路直达，打的方
便，内外交通便捷度较高；附近有厦门农村商业银行、建设银行、工商银
行等金融网点，临近沃尔玛超市、各大五星级酒店等；周边有厦门市人民
小学分校、莲花中学等教育配套设施，整体而言各类公共服务设施众多，
生活设施配套齐全，区位条件好。
五、价值类型及其定义：
根据评估目的，考虑其国有资产特性，本次确定评估对象的价值类型
为有序清算价值。
有序清算价值是指评估对象在一定的时间内清算变现，清算者有较充
分的时间进行广告宣传和讨价还价，找到适当的买主，以获得合理的售价。
六、评估基准日
为尽量与经济行为日接近，评估基准日由委托方确定，本项目资产评
估的基准日期确定为 2016 年 11 月 11 日。
本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数
的选取等，均以该日之企业内部财务状况、外部经济环境以及市场情况确定。
本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
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七、评估依据
(一)行为依据
1、福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司与评估机构签定的《资产评估业
务约定书》；
2、委托方提供的《燕京惠泉公司关于处臵闲臵房产的请示》、委托单
位《关于资产评估有关事项的说明》。
(二)法律法规依据
1、《中华人民共和国公司法》；
2、《中华人民共和国物权法》；
3、《国有资产评估管理办法》国务院1991 年11 月第91 号令；
4、关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知( 国资委产权
[2006]274号)。
5、《中华人民共和国物权法》；
6、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
7．《中华人民共和国土地管理法》。
(三)准则依据
1.《资产评估准则——基本准则》（财企[2004]20号）；
2.《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20号）；
3.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18
号)；
4.《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189号）；
5.《资产评估准则——工作底稿》（中评协[2007]189号）；
6.《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189号）；
7.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
8.《资产评估准则——无形资产》（中评协[2008]217号）；
9.《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）；
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10.《资产评估准则——评估报告》（中评协[2011]230号）；
11.《资产评估准则——业务约定书》（中评协[2011]230号）；
12.《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协2012[248]号)；
13.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230号）。
(四)权属依据
福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司提供的：
1、《委评资产申报明细清单》、《企业营业执照》；
2、《厦门市土地房屋权证》等其他资产资料。
(五)取价依据
1.评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率；
2. 《福建省建设工程造价指标》；
3、《厦门工程造价管理》；
4、《厦门市建设工程投资估算指标》；
5、厦门市房地产估价协会相关资料；
6、国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料,以及泉州华天资产
评估房地产估价有限公司收集的其他有关资料。
八、评估方法
（一）评估方法的选用
常用的资产评估有几种基本方法：市场比较法、成本法、收益法等。
评估方法的选择应按照评估的技术标准及与评估对象的同一区域、同
一供求范围内与评估对象相似房地产市场发育情况并结合评估对象的具体
特点及评估目的等，选择适当的评估方法。市场法适用对象是具有交易性
的房地产，适用条件是在同一供求范围内并在评估基准日的近期可查阅到
类似房地产的交易，评估对象完全符合上述条件，且房地产可比实例较易
取得，可采用市场法进行评估；市场同类型租赁交易较容易取得，租赁市
场较发达，可以采用收益法。同时与评估对象相似的房地产开发成本资料
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及开发完成后的有关资料难以搜集及确定，故也难以采用成本法与假设开
发法进行评估。综上所述，本次评估采用市场法和收益法评估评估对象市
场价值。
所谓市场法，就是将评估对象与在评估基准日近期有过交易的类似房
地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评
估对象的客观合理价格或价值的方法。
所谓收益法就是预测评估对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、
收益乘数将未来收益转换为价值得到评估对象价值或价格的方法。
（二）对初步评估结论进行分析，形成最终评估结论
九、评估程序实施过程和情况
我们接受福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司评估委托后，随即选派资
产评估人员进点，配合企业进行资产评估前期准备工作，制订资产评估前
期工作计划。随后资产评估组正式进驻，开展资产评估工作。我们根据国
有资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估，整个评
估工作分四个阶段进行：
(一)评估前期准备工作阶段：接受项目委托、确定评估目的、确定评
估对象及范围、选定评估基准日和拟定评估方案；
(二)资产清查阶段：指导产权持有者清查资产与收集准备资料、检查
核实资产与验证资料的过程；
(三)评定估算阶段：现场勘察、选择评估方法、收集市场信息、具体
估算；
(四)评估汇总及提交报告阶段：评估结果汇总、评估结论分析、撰写
说明与报告、内部复核。确认无误后，向委托方提交正式资产评估报告书。
十、评估假设
(一) 一般假设
1.假设被评估企业拟终止经营所占有的房地产并对其进行有序清算；
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2.假设评估基准日被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环
境无重大变化；
3.假设评估基准日国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重
大变化；
4.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征
收费用等评估基准日不发生重大变化；
5.假设评估基准日被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力
担当其职务；
6.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
7.假设评估基准日无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。
(二) 特殊假设
1.假设评估基准日被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所
采用的会计政策在重要方面保持一致；
2.假设评估基准日被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，
经营范围、方式与目前保持一致；
3.假设委托方的内部补助方案及安臵措施等协调顺利，方案顺利实现；
本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述
假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本评估机构将不承担由
于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十一.评估结论
经评估，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公
正的原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对福建省燕京惠泉啤酒股
份有限公司所申报的固定资产在2016年11月11日的有序清算价值进行了评
估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：评估对象房地产评估总价值
为4568100元，大写人民币肆佰伍拾陆万捌仟壹佰元整，其中住宅第26层C
单元4179600元，单价为31525元/㎡，车库为38.85万元/个。
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本评估报告使用者在应用本评估结论时应注意特别事项对评估结论的
影响。
十二.特别事项说明
1、本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并
在清算行为顺利进行的情况下，以及在评估基准日之状况和外部经济环境
前提下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估值意见。
2、本报告未考虑产权持有者可能存在的抵、质押，担保等各种变现限
制因素对评估值的影响。
3、本次评估未考虑评估对象后期处臵时交易双方的税费，仅对其清算
价值进行评估，后期处臵相关手续费用及相关税费由买卖双方自行约定，
具体以相关行政管理部门规定为准，提醒报告使用者注意。
4、本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
5、本次评估中评估人员对评估对象进行的实地勘查，仅为一般性的勘
察，鉴于条件限制未能进行详细的、专业性技术测试，也未能对设备的隐
蔽工程部分进行勘查。
6、根据评估人员现场实地查勘并咨询相应物业管理人员、城市规划管
理部门等发现，原房产证记载的：“厦门市开元区湖滨南路 819 号第 26 层
C 单元及地下 14 号车库”由于历史行政变更等原因，实际名称为：厦门市
思明区湖滨南路 819 号宝福大厦 28C 单元及 14 号车库。实际楼层当中没有
13 层和 14 层编号，故房产证为 26 层，实际为 28 层。不存在房产证与实
际不相符的情况；同时，由于委托方历史上公司改制或合并等原因导致房
产证产权人名称与现有公司营业执照名称不一致，但实际为同一产权人。
提醒报告相关使用者注意。
7、委托方及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实
性、合法性和完整性承担责任；注册资产评估师的责任是对该资料及其来
源进行必要的查验和披露，不代表对本次委估资产的权属提供任何保证，
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对评估对象法律权属进行确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围，
我们提请报告使用人关注本报告中披露的有关产权瑕疵事项对评估结论的
影响。
在此次评估委估资产时，未考虑委估资产所涉及的抵押、担保及法律
诉讼等因素可能影响委估资产价值的任何限制。
十三.评估报告使用限制说明
1、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得予以摘
抄、引用或者披露于公开媒体，但法律、法规另有规定除外。
4、评估报告的使用有效期。根据国家现行规定，本资产评估报告有效
期为一年。只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可
以使用评估报告。
十四、评估报告日
本评估报告日为 2016 年 11 月 18 日，评估报告日是专业意见形成日。
谨此报告。
泉州华天资产评估房地产估价有限公司 评估机构法人代表：李世昌
注册资产评估师：
注册资产评估师：
二○一六年十一月十八日
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资产评估报告附件
1.资产评估技术说明
2.评估对象位臵图
3.评估对象参考照片
4.评估明细表
5.委托方营业执照复印件、相关产权资料复印件
6.委托方承诺函
7.资产评估师承诺函
8.资产评估机构法人营业执照复印件
9.资产评估机构资格证书复印件
10.注册资产评估师资格证复印件
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资产评估技术说明
目录
说明一：关于评估说明使用范围的声明.......................................17
说明二：企业关于进行资产评估有关事项的说明..... .........................18
说明三：资产评估说明.....................................................20
一、评估对象与评估范围说明
二、资产核实总体情况说明及评估技术过程
三、评估结论及分析
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说明一
关于《评估说明》使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管
机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供
给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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关于进行资产评估有关事项的说明
一、本公司基本概况
1、本公司名称为福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司。公司住所在泉
州市惠安县螺城镇建设大街 157 号，法定代表人：王启林; 注册资本：贰
亿伍仟万元, 成立时间 1997 年 02 月 04 日。
2、公司类型：股份有限公司（上市）。
二、关于经济行为的说明
本次资产评估的目的是为我方拟处臵其名下闲臵资产，为后续拍卖资
产提供价值参考。
三、关于评估对象与评估范围的说明
1、列入本次评估对象是位于我方公司名下的位于泉州市丰泽区田安
路中段丰泽小区丰泽城 II 区 1 层 03 店面；泉州市丰泽城 II 区 2 层 01
写字间、02 写字间 ；泉州市丰泽区丰泽城 II 区 2#701 室及 2#14 储物间；
鼓楼区水部泮洋玉融花园 3 座 3B 单元；厦门市开元区湖滨南路 819 号第
26 层 C 单元及地下 14 号车位。范围详见评估申报明细表。
四、关于评估基准日的说明
1、本次资产评估基准日确定为 2016 年 11 月 11 日。
2、根据处臵经济行为的实施程序对时间的计划要求，选择 2016 年
11 月 11 日作为评估基准日。
五、可能影响评估工作的重大事项的说明
1、评估对象未曾进行过清产核资或者产权变动目的下的资产评估情
形，其账面原值自购臵以来不存在因资产评估事项进行过调账的情形。
2、评估对象本身不存在涉及本公司生产经营活动和财务状况的重大
合同、重大诉讼等事项。
3、评估对象本身不存在 抵（质）押等任何担保事项或情形；不存在
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任何现实或或有的欠负、滞纳、罚款等事项；不存在任何权属转移受到限
制的情形或事项。
4、评估对象购臵的原始票据、产权资料及清单合同，因历史遗留问
题及时间过久，导致无法收集完整，无法提供，在此本公司声明，所申报
资产均为合法且完整属于我方，我方对申报资产的产权合法性、完整性负
责。
六、资产清查情况说明
1、经清查，评估对象产权清晰，股东全部权益价值所有权人为本公
司。
2、经清查，评估对象实物部分的房地产和土地目前处于正常使用，
未发现有废弃、无法使用或丢失，与申报表一致。
3、历史遗留问题，则由我方负责解释，对于实物资产与产权资料不
一致，则以实物清点为准。
4、厦门市开元区湖滨南路 819 号第 26 层 C 单元及地下 14 号车库由
于历史行政变更，实际名称为：厦门市开元区湖滨南路 819 号宝福大厦
28C 单元及 14 号车库。实际楼层当中没有 13 层和 14 层编号，故房产证
为 26 层实际为 28 层，不存在错误。
七、资料清单
1．评估申报明细表、厦门市土地房屋权证复印件等资料；
2．评估对象的资产处臵批文、公司营业执照等资料；
3．其他相关资料复印件
（公司公章）
法定代表人（签字）：
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说明三
资产评估说明
一、评估对象及评估范围说明
委托评估的产权持有者申报的房地产等资产。
评估范围：厦门市开元区湖滨南路 819 号第 26 层 C 单元及地下 14
号车库。
评估的具体范围以委托方提供的评估申报表为基础,凡列入表内并经
核实的资产均在本次评估范围之内。
二、资产核实总体情况说明及评估技术过程
（一）权益状况描述分析：
根据委托方提供的《厦门市土地房屋权证》（厦地房证第 00045056
号）记载：该房地产产权人名称为福建省惠安啤酒厂厦门办事处，无共有
权人，房地座落：开元区湖滨南路 819 号第 26 层 C 单元及 14 号车库。土
地使用权类型为国有出让，房屋所有权性质为国有房产，产权比例 100%，
房屋产权来源是 1995 年购买，图符号：10-21-（4），地籍号：10-21-（4）
-1，土地用途为住宅用地，土地批准使用期限自 1990 年 5 月 29 日至 2060
年 5 月 28 日。土地状况：宗地面积合计为 3100 ㎡，分摊面积为 16.82
㎡；房地产房号 26C，建筑结构钢混，层数/总层数：第 26 层/共 32 层；
另车库为 14 号车库，位于地下 2 层，建筑面积为 47.14 ㎡。宗地四至：
南邻湖滨南路和嘉禾路交叉路口，其他三面临近周边商住区。
（二）实物状况描述分析：
该小区现地址位于厦门市思明区湖滨南路 819 号第 26 层 C 单元及 14
号车库，小区建筑年代为 1994 年。所在建筑物现名宝福大厦，外墙面为
条形瓷砖贴面，石板材楼梯面，铁栏杆楼梯护栏，地下共计 2 层，其中
1-4 层为商业用房，层高 4.5 米左右，5 层以上为住宅层，层高 3 米左右，
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该建筑共计三梯六户，消防水电等公共配套齐全。
评估对象为第 28 层 C 单元（现户名），户型为三房两厅两卫，南北朝
向，客厅为石板材楼地面，涂料粉霜墙面至顶，洗手间卫浴洁具齐全，防
滑瓷砖铺地至墙面，卧室为方形瓷砖铺地，天棚涂料粉刷，整体装修为中
档装修，目前装修折旧较大，整体成新约合 80%。
（三）区位状况描述分析：
评估对象改名为宝福大厦。该小区位于厦门市区中心地段，周边城市
公园分布较多及绿化率较高。区域内有富山名仕园、莲景花苑小区等住宅
小区以及复兴世纪、明发商业广场等商业写字楼林立，住宅物业集聚度高；
评估对象临湖滨南路和嘉禾路等城市主干道，区域内有莲坂公交站等多个
公交站，有 7 路、10 路、16 路、26 路、27 路、30a 路、30b 路、33 路、
37 路、44 路、45 路、58 路、93 路、103 路等多路公交线路直达，打的方
便，内外交通便捷度较高；附近有厦门农村商业银行、建设银行、工商银
行等金融网点，临近沃尔玛超市、各大五星级酒店等；周边有厦门市人民
小学分校、莲花中学等教育配套设施，整体而言各类公共服务设施众多，
生活设施配套齐全，区位条件好。
三、市场背景分析
（一）经济社会发展状况
厦门是福建省下辖副省级行政区（市），简称鹭，别称鹭岛，计划单
列市，与台湾隔海相望。截至 2015 年，本市建成区 317 平方公里，全市
常住人口 386 万。
2015 全年，厦门市全年实现地区生产总值 3466 亿元，增长 7.2%，其
中，第一产业增加值 23.9 亿元，下降 0.5 %；第二产业增加值 1509 亿元，
增长 7.9%；第三产业增加值 1933.1 亿元，增长 6.5 %。结构调整优化推
进，厦门三次产业结构为 0.7:43.5:55.8，第三产业比重比上年提高 1.1
个百分点，比全省平均水平高 14.8 个百分点，第三产业比重持续居全省
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九地市首位。按常住人口计算，人均 GDP 为 9.04 万元，折合 1.45 万美
元。
（二）房地产市场总体状况
房地产调控政策方面，2015 年至 2016 年政策从逐步放松向全面利好
转变。首先货币政策保持适度宽松，连续多次降准、降息让贷款基准利率
及住房公积金贷款利率均创历史新低，房贷规模明显增长，为房地产交易
平稳增长奠定了重要基础。其次在“房地产去库存”的大方针指导下，从
全国到地方的各类托市政策轮番出台，2015 年的“330 新政”、“930 新政”
到 2016 年的“央行与银监会房贷新政”持续推动房地产市场销售企稳复
苏。最后，住房公积金制度大踏步发展和完善，对于支持住房消费、改善
居民住房条件也发挥了重要作用。
2016 年上半年，受宽松政策和需求释放叠加影响，厦门商品房市场
量价齐涨，二手房成交量位居高位，市场“热闹非凡”。但房价快速上涨
并不是长久之计，理性购房、平稳过度有望成为下半年楼市主旋律。
（三）同类房地产市场状况
根据厦门市统计局及厦门市相关房地产网站的数据，2016 年上半年，
厦门共推出经营性用地 1 宗，成交 13 宗，累计成交土地面积 43.5 万平方
米，建筑面积 84.7 万平方米，成交均价 13031 元/平方米。其中，商住用
地成交 3 宗，成交土地面积 20.95 万平方米，建筑面积 41.85 万平方米，
占 49.4%。截止上半年为止，厦门市商品房批准预售面积为 175.9 万㎡，
同比减少 15%，销售面积为 310.7 万㎡，同比增加 58%。其中，商品住宅
批准预售面积 102.4 万㎡，同比减少 10%；销售面积 195.7 万㎡，同比增
加 47%。数据显示去年 1-2 月是传统楼市淡季，4 月土地市场的火爆延续
到楼市，4-5 月住宅成交量位于高位，6 月成交量环比下降 44%，市场略
有降温。展望下半年，国家层面依然以去库存为主旋律、货币政策和财政
政策转向预期越来越浓；而厦门在 7 月 15 日正式实施新的住房贷款政策，
并着力于从居住用地供应、土地供后监管、商品房预售监管、保障性住房
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和公租房建设等方面采取一系列有效措施，促进我市房地产市场平稳健康
可持续发展。由此看来，厦门楼市在供应端层面正积极维稳扩量，需求端
具备充足购房客群，供需两端保持平衡，厦门房地产市场有望回归理性购
房、平稳过渡期。
四、评估测算过程
（一）比较法测算评估对象房地产价值
1、计算公式
评估对象房地产比较价格=比较实例房地产价格×交易情况修正系数
×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
2、选择可比实例
根据替代原则，选取近期同一供需圈内临近地区的三个同类用途项目
交易案例进行比较。
可比实例 实例 A 实例 B 实例 C
坐落 思明区湖滨南路 819 号 思明区厦禾路 1126 号 思明区禾祥东路 28 号
成交价格（元/㎡） 26500 33242
出让 出让 出让
统一土地使用权类型 0% 0% 0%
现房 现房 现房
统一期现房 0% 0% 0%
统一 人民币元 人民币元 人民币元
计价单位 0% 0% 0%
中档装修 中档装修 中档装修
统一装修标准 0% 0% 0%
建筑面积 建筑面积 建筑面积
统一面积内涵 0% 0% 0%
税负正常 税负正常 税负正常
统一税费负担 0% 0% 0%
合计 0% 0% 0%
建立比较基准后的可比
实例价格（元/㎡） 26500 33242
3、建立比较基准
⑴土地使用权类型统一
可比实例 A、B、C 均为出让方式取得的土地使用权，故不作调整。
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⑵统一期现房
三个可比实例均为现房，与评估对象相同，均已统一为现房，比较基
准相同。
⑶统一装修标准
评估对象为中档装修,可比实例 A、B、C 均为中档装修，与评估对象
相同，不作调整。
⑷其他价格内涵（如：面积、单价、币种、税费等）已统一。
统一修正表如下：
可比实例 实例 A 实例 B 实例 C
坐落 思明区湖滨南路 819 号 思明区厦禾路 1126 号 思明区禾祥东路 28 号
成交价格（元/㎡） 26500 33242
出让 出让 出让
统一土地使用权类型 0% 0% 0%
现房 现房 现房
统一期现房 0% 0% 0%
统一 人民币元 人民币元 人民币元
计价单位 0% 0% 0%
中档装修 中档装修 中档装修
统一装修标准 0% 0% 0%
建筑面积 建筑面积 建筑面积
统一面积内涵 0% 0% 0%
税负正常 税负正常 税负正常
统一税费负担 0% 0% 0%
合计 0% 0% 0%
建立比较基准后的可
比实例价格（元/㎡） 26500 33242
4、编制比较因素条件说明表：
因素名称 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
名 称 宝福大厦 26C 单元 宝福大厦 7F 富星大厦 1402 室 金祥大厦 2005 室
思明区湖滨南路 819 思明区湖滨南路 819 思明区厦禾路 1126 思明区禾祥东路 28
坐 落
号 号 号
