企业价值评估报告书
（报告书）
共1册 第1册
项目名称： 上海电气集团股份有限公司拟发行股份购买资产所
涉及的上海电气集团置业有限公司股东全部权益评
估报告
报告编号： 沪东洲资评报字【2016】第 0937166 号
上海东洲资产评估有限公司
2016 年 11 月 14 日
企业价值评估报告书
【2016】第 0937166 号
声明
声 明
本项目签字注册资产评估师郑重声明：注册资产评估师在本次评估中恪守独立、
客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定；根据我们在执业过
程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法
律责任。
评估对象涉及的资产、负债清单、未来经营预测由被评估单位申报并经其签章确
认。根据《资产评估准则——基本准则》第二十三条的规定，遵守相关法律、法规和
资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专
业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合
法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有
现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对
象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法
律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相
关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
根据《资产评估准则——基本准则》第二十四条和《注册资产评估师关注评估对
象法律权属指导意见》，委托方和相关当事方应当对所提供评估对象法律权属资料的
真实性、合法性和完整性承担责任。注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评
估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册
资产评估师执业范围。本评估报告不对评估对象的法律权属提供任何保证。
我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其
对评估结论的影响。根据《资产评估准则——评估报告》第十三条，评估报告使用者
应当全面阅读本项目评估报告，应当特别关注评估报告中揭示的特别事项说明和评估
报告使用限制说明。
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企业价值评估报告书
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目录
企业价值评估报告书
（目录）
项目名称 上海电气集团股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的上海电
气集团置业有限公司股东全部权益评估报告
报告编号 沪东洲资评报字【2016】第 0937166 号
声明 .............................................................................. 1
目录 .............................................................................. 2
摘要 .............................................................................. 3
正文 .............................................................................. 4
一、 委托方及其他报告使用者概况 ..................................................................................................... 4
I. 委托方 .............................................................................4
II. 其他报告使用者 .....................................................................6
二、 被评估单位及其概况 ..................................................................................................................... 6
三、 评估目的 ......................................................................................................................................... 8
四、 评估对象和评估范围 ..................................................................................................................... 9
五、 价值类型及其定义 ....................................................................................................................... 11
六、 评估基准日 ................................................................................................................................... 12
七、 评估依据 ....................................................................................................................................... 12
I. 经济行为依据 ...................................................................... 12
II. 法规依据 .......................................................................... 12
III. 评估准则及规范 .................................................................... 13
IV. 取价依据 .......................................................................... 13
V. 权属依据 .......................................................................... 14
VI. 其它参考资料 ...................................................................... 14
VII. 引用其他机构出具的评估结论 ........................................................ 14
八、 评估方法 ....................................................................................................................................... 15
I. 概述 .............................................................................. 15
II. 评估方法选取理由及说明 ............................................................ 15
III. 资产基础法介绍 .................................................................... 15
IV. 收益法介绍 ........................................................................ 17
九、 评估程序实施过程和情况 ........................................................................................................... 19
十、 评估假设 ....................................................................................................................................... 20
十一、 评估结论 ....................................................................................................................................... 21
I. 概述 .............................................................................. 21
II. 结论及分析 ........................................................................ 23
III. 其它 .............................................................................. 24
十二、 特别事项说明 ............................................................................................................................... 24
十三、 评估报告使用限制说明 ............................................................................................................... 29
I. 评估报告使用范围 .................................................................. 30
II. 评估报告使用有效期 ................................................................ 30
III. 涉及国有资产项目的特殊约定 ........................................................ 30
IV. 评估报告解释权 .................................................................... 30
十四、 评估报告日 ................................................................................................................................... 30
报告附件 ......................................................................... 32
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企业价值评估报告书
【2016】第 0937166 号
摘要
企业价值评估报告书
（摘要）
项目名称 上海电气集团股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的上海电气集
团置业有限公司股东全部权益评估报告
报告编号 沪东洲资评报字【2016】第 0937166 号
委托方 上海电气（集团）总公司、上海电气集团股份有限公司。
其 他 报 告 使 评估业务约定书中约定的其它报告使用者，及根据国家法律、法规规
用者 定的报告使用者，为本报告的合法使用者。
被评估单位 上海电气集团置业有限公司。
评估目的 发行股份购买资产。
评估基准日 2016 年 9 月 30 日。
评 估 对 象 及 本次评估对象为被评估单位股东全部权益，评估范围为被评估单位全
评估范围 部资产及负债，具体包括流动资产、非流动资产（包括投资性房地产、
固定资产、在建工程、长期待摊费用及递延所得税资产）及负债等。
资产评估申报表列示的账面净资产为 1,041,521,193.77 元。
价值类型 市场价值。
评估方法 采用资产基础法和收益法评估，在对被评估单位综合分析后最终选取
资产基础法的评估结论。
评估结论 经评估，被评估单位股东全部权益价值为人民币 2,575,759,144.53 元。
大写：人民币贰拾伍亿柒仟伍佰柒拾伍万玖仟壹佰肆拾肆圆伍角叁分。
评 估 结 论 使 为评估基准日起壹年，即有效期截止 2017 年 9 月 29 日。
用有效期
重 大 特 别 事 具体请关注评估报告“特别事项说明”。
项
特别提示：本报告只能用于报告中明确约定的评估目的。以上内容摘自评估报告正
文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
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正文
企业价值评估报告书
（正文）
特别提示：本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据。欲了解
本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文及相关附件。
上海电气（集团）总公司、上海电气集团股份有限公司：
上海东洲资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评
估准则、资产评估原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对上海
电气集团股份有限公司拟发行股份购买资产行为涉及的上海电气集团置业有限公司
股东全部权益在 2016 年 9 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告
如下：
项目名称 上海电气集团股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的上海电气
集团置业有限公司股东全部权益评估报告
报告编号 沪东洲资评报字【2016】第 0937166 号
一、 委托方及其他报告使用者概况
I.委托方 委托方 1：上海电气（集团）总公司
注册地址：四川中路 110 号
注册资本：人民币 702476.6000 万元整
公司类型：全民所有制
法定代表人：黄迪南
经营范围：电力工程项目总承包、设备总成套或分交，对外承包劳务，
实业投资，机电产品及相关行业的设备制造销售，为国内和出口项目
提供有关技术咨询及培训，市国资委授权范围内的国有资产经营与管
理，国内贸易（除专项规定）。【依法须经批准的项目，经相关部门
批准后方可开展经营活动】
企业简介：上海电气（集团）总公司（以下简称“电气总公司”）是中
国最大的装备制造业集团之一，是集工程设计、产前身为上海电气联
合公司，是 1984 年 8 月 22 日经上海市政府批准在上海电站设备公
司的基础上，由上海电机厂、上海汽轮机厂、上海锅炉厂、上海电站
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辅机厂等公司组建并从上海机电工业管理局划出归市经委直接领导
后更名而成。1994 年，经工商主管部门核准，电气总公司更名为上
海电气（集团）总公司。
委托方 2：上海电气集团股份有限公司（代码：601727）
注册地址：上海市兴义路 8 号 30 层
注册资本：1282362.666 万人民币
公司类型：股份有限公司(台港澳与境内合资、上市)
法定代表人：黄迪南
经营范围：电站及输配电，机电一体化，交通运输、环保设备的相关
装备制造业产品的设计、制造、销售，提供相关售后服务，以上产品
的同类产品的批发、货物及技术进出口、佣金代理（不含拍卖），提
供相关配套服务，电力工程项目总承包，设备总成套或分交，技术服
务。 【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
企业简介：2004 年 3 月，上海市国资委出具沪国资委重[2004]79 号
《关于同意组建上海电气集团有限公司的批复》，批准由电气总公司、
珠江投资、福禧投资、申能集团、宝钢集团、明光投资共同出资组建
上海电气集团有限公司（以下简称“上海电气”）。
上海电气主营业务分为四个板块：新能源设备、高效清洁能源设备、
工业装备和现代服务业。
1、新能源设备
制造并销售核电核岛关键设备，设计、制造并销售风电设备等重型机
械设备、以及大型铸锻件。
2、高效清洁能源设备
制造和销售煤电、气电、核电常规岛设备及输配电设备。
3、工业装备
设计、制造和销售电梯、印刷包装机械、机床、电机、轨道交通及其
它工业自动化设备。
4、现代服务业
电力和其他行业工程的一体化服务以及金融产品等功能性服务。
上海电气的主要产品及服务包括燃煤发电机组、风力发电机组、燃气
发电机组、核电核岛设备、核电常规岛设备、输配电设备、大型铸锻
件及其相关辅机和控制设备、电梯、机床、印刷包装机械、大中型电
机、船用曲轴锻件、冶金装备铸锻件、电站 EPC 工程、电站服务（电
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站改造、远程监控）、电梯维修保养、输配电工程、输配电检测服务、
节能服务、金融服务业、国际贸易等。
近年来，上海电气站在新起点，深入研究新一轮发展战略，形成了“以
创新发展为主题，坚持向技术高端化、结构轻型化、管控集团化、运
作扁平化及工作实效化”的总体思路和战略框架。上海电气经受了产
能过剩、市场需求不足的严峻考验，仍然保持了经济的平稳增长。
委托方 1 上海电气（集团）总公司是被评估单位上海电气集团置业有
限公司股东；委托方 2 上海电气集团股份有限公司是本次发行股份购
买资产的收购方。
II. 其 他 报 评估业务约定书中约定的其它报告使用者，国有资产评估经济行为的
告使用者 相关监管部门或机构，及根据国家法律、法规规定的报告使用者，为
本报告的合法使用者。除此之外，任何得到评估报告的第三方都不应
视为评估报告使用者。
二、 被评估单位及其概况
企业名称：上海电气集团置业有限公司（以下简称“电气置业”）
注册地址：上海市西康路 538 号
注册资本：65800 万人民币
经济性质：一人有限责任公司（法人独资）
法定代表人：武跃军
经营范围：房地产开发经营，投资咨询，物业管理，产权经纪，集团
内的土地、房产、设备的置换、买卖、租赁、中介、咨询、维修，停
车场（库）管理。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开
展经营活动】
1、 企业历史沿革
上海电气集团置业有限公司原名上海电气集团资产经营有限公司，成
立于 1998 年 4 月 29 日，系上海电气（集团）总公司全资子公司。
截止 2009 年 12 月 15 日，注册资本为人民币 354,527,216.00 元。
2012 年 7 月 4 日 上 海 电 气 （ 集 团 ） 总 公 司 对 电 气 置 业 增 资
303,472,784.00 元，增资后注册资本为人民币为 65,800.00 万元，本
次出资经公信中南会计师事务所出具了公信中南业（2012）2620 号
的验资报告审验。
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2014 年 9 月 1 日经上海电气（集团）总公司批准，上海电气集团资
产经营有限公司更名为上海电气集团置业有限公司。
2、 企业经营概况
上海电气集团置业有限公司主要从事房地产开发经营，投资咨询，物
业管理，产权经纪，集团内的土地、房产、设备的置换、买卖、租赁、
中介、咨询、维修，停车场（库）管理。
截至评估基准日，电气置业已无在售或在建房地产开发项目。目前主
要从事集团内房地产的置换、买卖和租赁业务。电气置业业务包括两
部分，一是对自有物业进行出租，二是接受电气总公司内部委托，将
受托管理电气总公司房地资产，并收取管理费。截止评估基准日，电
气置业投资性房地产均用于对外出租。
3、 企业历史财务数据以及财务核算体系
企业近两年一期模拟报表资产及财务状况：
金额单位：人民币万元
项目 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 9 月 30 日
资产总额 171,524.30 182,436.03 153,435.83
负债总额 21,589.54 27,787.52 49,283.71
净资产 149,934.76 154,648.51 104,152.12
项目 2014 年 2015 年 2016 年 1-9 月
营业收入 108,445.68 40,004.69 107,152.97
利润总额 21,594.81 13,899.50 22,872.56
净利润 16,040.10 10,423.68 17,140.48
上述数据，摘自天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）本次专项模拟审计报告，专项
模拟审计报告均为无保留意见。
本次评估范围依据的专项模拟财务报表的编制基础如下：
（1）电气置业拟将 50 块土地无偿划转至上海共鑫投资管理有限公
司。此事项导致 2016 年 9 月 30 日，存货、投资性房地产、无形资
产、其他应付款分别减少 10,077,742.91 元、2,488,476.08 元、
3,438,020.77 元、1,911,505.00 元。
（2）电气置业将持有的上海共鑫投资管理有限公司的股权无偿划拨
至上海电气（集团）总公司，将另外 14 家公司的股权（详见下表）
无偿划拨至上海共鑫投资管理有限公司，模拟报表编制视同该无偿划
出事项在 2014 年年初发生。
序 单位名称 持股比率
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1 上海电气物业有限公司 100%
2 上海电气汽车服务有限公司 100%
3 上海共鑫投资管理有限公司 100%
4 上海信通浦皓置业有限公司 100%
5 上海机电大厦楼宇管理有限公司 100%
6 上海绿岛投资管理有限公司 90%
7 上海电创投资发展有限公司 50%
8 上海电线五厂有限公司 100%
9 上海北际建材市场经营管理有限公司 100%
10 上海八佰秀企业管理有限公司 20%
11 上海达豪置业有限公司 20%
12 上海屹申房产开发有限公司 45%
13 上海派慧投资管理有限公司 30%
14 上海长阳创谷企业发展有限公司 49%
15 上海新业坊尚影企业发展有限公司 25%
（3）电气置业以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，除
未编制模拟现金流量表和模拟所有者权益变动表之外，模拟财务报表
系按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和具体企业会计
准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定进
行确认和计量，在此基础上，结合中国证券监督管理委员会《公开发
行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》
（2014 年修订）的规定，按照中国证券监督管理委员会颁布的《上
市公司重大资产重组管理办法》、《公开发行证券的公司信息披露内
容与格式准则第 26 号——上市公司重大资产重组申请文件》相关规
定的要求编制 2014 年、2015 年、2016 年 1-9 月的模拟财务报表。
（4）考虑本次模拟财务报表的特殊目的和用途，未编制模拟现金流
量表和模拟所有者权益变动表。同时，在编制模拟资产负债表时，对
所有者权益部分仅列示权益总额，不区分所有者权益具体项目。
电气置业执行企业会计准则。增值税率为 5%、6%，城建税、教育费
附加、河道管理费分别为流转税的 7%、5%、1%，所得税率为 25%。
三、 评估目的
根据上海电气及电气总公司董事会决议，上海电气拟向电气总公司发
行股份购买其持有的上海电气集团置业有限公司 100%股权，本次评
估为该经济行为涉及的资产提供价值参考意见。
已取得的经济行为文件：
1、上海电气（集团）总公司第二届董事会第六十九次会议决议；
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【2016】第 0937166 号
2、上海电气集团股份有限公司第四届三十七次董事会决议。
四、 评估对象和评估范围
1. 本次评估对象为被评估单位股东全部权益，评估范围为被评估单位
全部资产及负债，具体包括流动资产、非流动资产（包括投资性房地
产、固定资产、在建工程、长期待摊费用及递延所得税资产）及负债
等。资产评估申报表列示的账面净资产为 1,041,521,193.77 元。
2. 根据评估申报材料，被评估单位涉及的存货-库存商品共计 8 项，账
面金额 84,240,871.60 元，面积合计 34,311.49 ㎡。具体明细如下：
序号 权证编号 名称 结构 面积（㎡） 土地权属情况
1 无证 陈行支路 365 号 混合 2,653.50 无证
沪房地闸字（2016）第 混合、
2 天通庵路 465 号 4,469.00 划拨
000101 号 砖木
沪房地黄字（2015）第
3 四川中路 145 号底层前间 钢混 22.97 出让
005722 号
沪房地闸字（2016）第
4 青云路 315 弄 3 号 201 室 混合 184.10 出让
000099 号
沪房地静字（2007）第
5 石门一路 239-243 号 钢混 5,099.92 出让
002783 号
沪房地长字（2007）第
6 幸福路 115 号 混合 547.00 出让
018423 号
沪房地崇字（2015）第
混合、
7 007375 号、沪房地崇字 崇明长征农场 73 丘及 91/1 丘 18,842.00 出让
砖木
（2015）第 007376 号
沪房地闵字（2015）第
8 江川路 550 弄 7 号 砖木 2,493.00 划拨
032284 号
合计 34,311.49
3. 根据评估申报资料，被评估单位涉及的投资性房地产-房屋共有 58
处，账面原值 850,423,035.30 元，账面净值 507,512,304.87 元。建
筑面积共计 146,436.43 ㎡，其中有证面积 123,903.23 ㎡，无证面积
22,533.20 ㎡，无证面积中位于金桥出口加工区 76 街坊 1 丘的工业
厂房，面积 18,683.20 ㎡，系房屋在建工程转让取得。具体明细如下：
序号 权证编号 房屋名称 建筑面积(㎡)
1 沪房地市字(2005)第 000237 号 长阳路 2467 号 10,157.54
2 沪房地杨字(2013)第 015778 号 翔殷路 165 号 7,640.89
3 沪房地虹字(2015)第 002110 号 海伦路 346.348 号 1 层 92.00
4 沪房地虹字(2015)第 007681 号 溧阳路 1203 弄 19 号 1、2、3、4、5 幢 3,090.00
5 沪房地虹字(2015)第 007680 号 东长治路 283 号 1-2 层 413.45
6 沪房地虹字(2015)第 007682 号 惠民路 149 弄 16、18 号 897.79
7 无证(房屋在建工程转让) 金桥出口加工区 76 街坊 1 丘工业厂房 18,683.20
8 无证 天水路 109 号 3,850.00
9 沪房地杨字(2001)第 019840 号 汾州路 203 号 31.43
【2016】第 0937166 号- 9 -
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【2016】第 0937166 号
10 沪房地杨字(2001)第 019836 号 江浦路 735 弄 9 号 101-103 室 86.10
11 沪房地黄字(2015)第 054175 号 局门路 458 号 4,438.00
12 沪房地黄字(2003)第 010861 号 福州路 105 号 1,606.85
13 沪房地黄字(2004)第 002454 号 河南中路 271 弄 1 号 251.15
14 沪房地黄字(2003)第 010862 号 江西中路 170 号 901 室等 614.59
15 沪房地黄字(2003)第 011017 号 四川中路 49 号二、三层 1,064.84
16 沪房地黄字(2008)第 002329 号 福州路 89 号 1,515.52
17 沪房地黄字(2003)第 010863 号 黄河路 202-204 号底前间 43.19
18 沪房地黄字(20
