资产评估报告书
（评估报告、评估说明、评估明细表）
共1册 第1册
项目名称： 上海电气集团股份有限公司拟发行股份购买资产所
涉及的上海电气（集团）总公司部分经营性资产评估
报告
报告编号： 沪东洲资评报字【2016】第 0944196 号
上海东洲资产评估有限公司
2016 年 11 月 14 日
资产评估报告书
【2016】第 0944196 号
声明
声 明
本项目签字资产评估师郑重声明：资产评估师在本次评估中恪守独立、客观和公
正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定；根据我们在执业过程中收集
的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
评估对象涉及的资产清单被评估单位申报并经其签章确认。根据《资产评估准则
——基本准则》第二十三条的规定，遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对
象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是资产评估师的
责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估
报告是委托方和相关当事方的责任。
我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有
现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对
象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法
律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相
关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
根据《资产评估准则——基本准则》第二十四条和《注册资产评估师关注评估对
象法律权属指导意见》，委托方和相关当事方应当对所提供评估对象法律权属资料的
真实性、合法性和完整性承担责任。资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对
象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出资产评估
师执业范围。本评估报告不对评估对象的法律权属提供任何保证。
我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其
对评估结论的影响。根据《资产评估准则——评估报告》第十三条，评估报告使用者
应当全面阅读本项目评估报告，应当特别关注评估报告中揭示的特别事项说明和评估
报告使用限制说明。
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资产评估报告书
【2016】第 0944196 号
目录
资产评估报告书
（目录）
项目名称 上海电气集团股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的上海电
气（集团）总公司部分经营性资产评估报告
报告编号 沪东洲资评报字【2016】第 0944196 号
声明 .............................................................................. 1
目录 .............................................................................. 2
摘要 .............................................................................. 3
正文 .............................................................................. 5
一、 委托方及其他报告使用者概况 ..................................................................................................... 5
I. 委托方 .............................................................................5
II. 其他报告使用者 .....................................................................7
二、 被评估单位及其概况 ..................................................................................................................... 7
三、 评估目的 ......................................................................................................................................... 7
四、 评估对象和评估范围 ..................................................................................................................... 7
五、 价值类型及其定义 ....................................................................................................................... 11
六、 评估基准日 ................................................................................................................................... 12
七、 评估依据 ....................................................................................................................................... 12
I. 经济行为依据 ...................................................................... 12
II. 法规依据 .......................................................................... 12
III. 评估准则及规范 .................................................................... 12
IV. 取价依据 .......................................................................... 13
V. 权属依据 .......................................................................... 13
VI. 其它参考资料 ...................................................................... 13
VII. 引用其他机构出具的评估结论 ........................................................ 14
八、 评估方法 ....................................................................................................................................... 14
I. 概述 .............................................................................. 14
II. 评估方法选取理由及说明 ............................................................ 14
III. 资产加和法介绍 .................................................................... 14
九、 评估程序实施过程和情况 ........................................................................................................... 16
十、 评估假设 ....................................................................................................................................... 17
十一、 评估结论 ....................................................................................................................................... 18
I. 概述 .............................................................................. 18
十二、 特别事项说明 ............................................................................................................................... 19
十三、 评估报告使用限制说明 ............................................................................................................... 21
I. 评估报告使用范围 .................................................................. 21
II. 评估报告使用有效期 ................................................................ 21
III. 涉及国有资产项目的特殊约定 ........................................................ 21
IV. 评估报告解释权 .................................................................... 21
十四、 评估报告日 ................................................................................................................................... 21
报告附件 ......................................................................... 23
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资产评估报告书
【2016】第 0944196 号
摘要
资产评估报告书
（摘要）
项目名称 上海电气集团股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的上海电气
（集团）总公司部分经营性资产评估报告
报告编号 沪东洲资评报字【2016】第 0944196 号
委托方 上海电气（集团）总公司、上海电气集团股份有限公司。
其 他 报 告 使 评估业务约定书中约定的其它报告使用者，及根据国家法律、法规
用者 规定的报告使用者，为本报告的合法使用者。
被评估单位 上海电气（集团）总公司。
评估目的 发行股份购买资产。
评估基准日 2016 年 9 月 30 日。
评 估 对 象 及 本次评估对象为被评估单位部分资产组合，评估范围为本次发行股
评估范围 份购买资产所涉及的部分房屋建（构）筑物、设备和土地使用权。
其中：房屋建（构）筑物账面值 557,138,860.60 元，房屋建筑面积
404,647.92 平方米；设备账面值 27,967,769.27 元，共计 981 台（套）；
土地使用权账面值 416,619,923.31 元，涉及宗地 26 幅，土地面积
合计 772,789.38 平方米。委估资产账面值总计 1,001,726,553.18
元。
价值类型 市场价值。
评估方法 采用单项资产加和法，其中：工业房屋建筑（构）筑物和设备采用
重置成本法评估；办公、商业房地产房地合一采用市场法和收益法
评估，最终选取市场法结果；无形资产—土地使用权采用市场法和
基准地价修正法评估，最终选取市场比较法结果。
评估结论 经评估，委估资产组于评估基准日时的市场价值为人民币
2,805,561,340.17 元。
大写：人民币贰拾捌亿零伍佰伍拾陆万壹仟叁佰肆拾元壹角柒分。
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评 估 结 论 使 为评估基准日起壹年，即有效期截止 2017 年 9 月 29 日。
用有效期
重 大 特 别 事 具体请关注评估报告“特别事项说明”。
项
特别提示：本报告只能用于报告中明确约定的评估目的。以上内容摘自评估报告正
文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
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正文
资产评估报告书
（正文）
特别提示：本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据。欲了解
本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文及相关附件。
上海电气（集团）总公司、上海电气集团股份有限公司：
上海东洲资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评
估准则、资产评估原则，采用单项资产加和法，按照必要的评估程序，对上海电气
集团股份有限公司拟发行股份购买资产及以部分经营性资产对上海电气出资行为涉
及的上海电气（集团）总公司部分经营性资产在 2016 年 9 月 30 日的市场价值进行
了评估。现将资产评估情况报告如下：
项目名称 上海电气集团股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的上海电气
（集团）总公司部分经营性资产评估报告
报告编号 沪东洲资评报字【2016】第 0944196 号
一、 委托方及其他报告使用者概况
I.委托方 委托方 1：上海电气（集团）总公司
注册地址：四川中路 110 号
注册资本：人民币 702476.6000 万元整
公司类型：全民所有制
法定代表人：黄迪南
经营范围：电力工程项目总承包、设备总成套或分交，对外承包劳
务，实业投资，机电产品及相关行业的设备制造销售，为国内和出
口项目提供有关技术咨询及培训，市国资委授权范围内的国有资产
经营与管理，国内贸易（除专项规定）。【依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动】
企业简介：上海电气（集团）总公司（以下简称“电气总公司”）是中
国最大的装备制造业集团之一，是集工程设计、产前身为上海电气
联合公司，是 1984 年 8 月 22 日经上海市政府批准在上海电站设备
公司的基础上，由上海电机厂、上海汽轮机厂、上海锅炉厂、上海
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资产评估报告书
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电站辅机厂等公司组建并从上海机电工业管理局划出归市经委直接
领导后更名而成。1994 年，经工商主管部门核准，电气总公司更名
为上海电气（集团）总公司。
委托方 2：上海电气集团股份有限公司（代码：601727）
注册地址：上海市兴义路 8 号 30 层
注册资本：1282362.666 万人民币
公司类型：股份有限公司(台港澳与境内合资、上市)
法定代表人：黄迪南
经营范围：电站及输配电，机电一体化，交通运输、环保设备的相
关装备制造业产品的设计、制造、销售，提供相关售后服务，以上
产品的同类产品的批发、货物及技术进出口、佣金代理（不含拍卖），
提供相关配套服务，电力工程项目总承包，设备总成套或分交，技
术服务。 【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营
活动】
企业简介：2004 年 3 月，上海市国资委出具沪国资委重[2004]79
号《关于同意组建上海电气集团有限公司的批复》，批准由电气总
公司、珠江投资、福禧投资、申能集团、宝钢集团、明光投资共同
出资组建上海电气集团有限公司（以下简称“上海电气”）。
上海电气主营业务分为四个板块：新能源设备、高效清洁能源设备、
工业装备和现代服务业。
1、新能源设备
制造并销售核电核岛关键设备，设计、制造并销售风电设备等重型
机械设备、以及大型铸锻件。
2、高效清洁能源设备
制造和销售煤电、气电、核电常规岛设备及输配电设备。
3、工业装备
设计、制造和销售电梯、印刷包装机械、机床、电机、轨道交通及
其它工业自动化设备。
4、现代服务业
电力和其他行业工程的一体化服务以及金融产品等功能性服务。
上海电气的主要产品及服务包括燃煤发电机组、风力发电机组、燃
气发电机组、核电核岛设备、核电常规岛设备、输配电设备、大型
铸锻件及其相关辅机和控制设备、电梯、机床、印刷包装机械、大
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中型电机、船用曲轴锻件、冶金装备铸锻件、电站 EPC 工程、电站
服务（电站改造、远程监控）、电梯维修保养、输配电工程、输配
电检测服务、节能服务、金融服务业、国际贸易等。
近年来，上海电气站在新起点，深入研究新一轮发展战略，形成了
“以创新发展为主题，坚持向技术高端化、结构轻型化、管控集团
化、运作扁平化及工作实效化”的总体思路和战略框架。上海电气
经受了产能过剩、市场需求不足的严峻考验，仍然保持了经济的平
稳增长。
委托方 1 上海电气（集团）总公司即被评估单位；委托方 2 上海电
气集团股份有限公司是本次发行股份购买资产的收购方。
II. 其 他 报 评估业务约定书中约定的其它报告使用者，国有资产评估经济行为
告使用者 的相关监管部门或机构，及根据国家法律、法规规定的报告使用者，
为本报告的合法使用者。除此之外，任何得到评估报告的第三方都
不应视为评估报告使用者。
二、 被评估单位及其概况
被评估单位即委托方 1 上海电气（集团）总公司。
三、 评估目的
根据上海电气及电气总公司董事会决议，上海电气拟向电气总公司
发行股份购买电气总公司部分经营性资产，本次评估为该经济行为
涉及的资产提供价值参考意见。
已取得的经济行为文件：
1、上海电气集团股份有限公司第四届三十七次董事会决议；
2、上海电气（集团）总公司第二届董事会第六十九次会议决议。
四、 评估对象和评估范围
1. 本次评估对象为被评估单位部分资产组合，评估范围为本次发行
股份购买资产所涉及的部分房屋建（构）筑物、设备和土地使用权。
其中：房屋建（构）筑物账面值 557,138,860.60 元，房屋建筑面积
404,647.92 平方米；设备账面值 27,967,769.27 元，共计 981 台（套）；
土地使用权账面值 416,619,923.31 元，涉及宗地 26 幅，土地面积
合计 772,789.38 平方米。委估资产账面值总计 1,001,726,553.18
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元。
2. 根据评估申报资料，被评估单位涉及的无形资产—土地使用权共
26 宗，固定资产—房屋建筑物共 23 处，明细如下：
办理合 规土部门核 企业申报委
原用地性
序号 原土地权证编号 土地位置 规后用 定土地面积 估建筑面积
质
地性质 M2 M2
划拨办公
沪房地黄字（2012）第
1 四川中路 110 号 （授权经 出让 996.00 6,479.98
001485 号
营）
出让商业
沪房地黄字（2005）第 四川中路 126 弄 10-20
2 （授权经 出让 1,617.00 6,855.36
005037 号 号
营）
沪房地闸字（2003）第
3 共和新路 3301 号 空转工业 出让 55,776.06 9,920.00
030659 号
沪房地闸字（2007）第
4 西藏北路 571 号 出让办公 出让 851.70 3,223.71
003983 号
沪房地闸字（2013）第
5 广中西路 191 号 空转工业 出让 50,217.72 40,53 67
014700 号
沪房地松字（2011）第
6 松江区光星路 8 号 划拨工业 出让 59,134.50 23,886.65
027018 号
沪房地市字（2006）第
7 松江镇永丰路 35 号 划拨工业 出让 22,658.00 12,192.00
000014 号
沪房地市字（2005）第
8 松江镇乐都路 255 号 划拨工业 出让 35,159.00 14,401.00
000211 号
沪房地松字（2007）第
9 方塔北路 236 号 出让工业 出让 42,946.00 26,608.04
030739 号
沪房地松字（2006)第
10 中山街道北内路 32 号 出让工业 出让 107,605.00 40,314.00
010516 号
安亭镇昌吉路 18 号、
11-1 沪房地嘉字（2013）第 出让工业 出让 14,031.00
28 号-原 26/2 丘
31,044.58
017819 号 安亭镇昌吉路 18 号、
11-2 空转工业 出让 67,381.00
28 号-原 26/1 丘
沪房地嘉字（2003）第
12 南翔镇沪宜公路 950 号 出让工业 出让 16,020.60 12,139.24
017241 号
沪房地宝字（2012）第
13 长江西路 815 号 出让工业 出让 10,739.90 8,201.82
041546 号
沪房地闵字（2015）第
14 龙吴路 4299 弄 1 号 划拨工业 出让 51,599.00 33,273.55
017030 号
沪房地浦字（2009）第
15 浦东宁桥路 668 号 出让工业 出让 26,411.00 21,327.68
000345 号
沪房地闵字（2011）第
16 银都路 4399 号 出让工业 出让 54,453.90 32,834.24
044884 号
沪房地闵字（2010）第
17 景谷路 250 号 出让工业 出让 28,727.00 15,075.00
018654 号
沪房地市字（2006）第
18 沪闵路 1111 号 出让工业 出让 73,542.00 24,574.32
000035 号
沪房地杨字（2011）第
19 世界路 141 号 出让工业 出让 7,613.00 6,517.00
020582 号
沪房地市字(2005)第
20 军工路 1076 号 划拨工业 出让 923.00 53.00
000234 号
沪房地市字（2006）第
21 军工路 1050、1060 号 空转工业 出让 2 761.00 17,732.56
000010 号
沪房地市字（2005）第 军工路 1140 号（长白
22 空转工业 出让 3,701.00
000179 号 街道 240 街坊 1/4 丘）
沪房地市字（2006）第 军工路 1140 号（长白
23 空转工业 出让 9,012.00
000002 号 街道 240 街坊 1/5 丘）
17,436.52
沪房地市字（2005）第 军工路 1140 号（长白
24 空转工业 出让 3,851.00
000183 号 街道 240 街坊 1/6 丘）
沪房地市字（2006）第 军工路 1140 号（长白
25 空转工业 出让 6,301.00
000001 号 街道 240 街坊 1/7 丘）
沪房地市字（2004）第 江川路 555 号（江川路
26 空转工业 出让 761.00 24.00
000254 号 街道 22 街坊 40 丘）
合计 772,789.38 404,647.92
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【2016】第 0944196 号
（1）委评资产状况
截止评估基准日，委估 26 宗土地面积合计为 772,789.38 平方米，
本次企业申报的委估地上建筑物建筑面积合计为 404,647.92 平方
米。
<1>位于四川中路 110 号的划拨办公（授权经营）房屋，建筑面积小
计 6,479.98 平方米，涉及的土地面积 996 平方米，原系划拨办公（授
权经营）用地，房地产权证齐全。
<2>位于四川中路 126 弄 10-20 号出让商业（授权经营）房屋，建
筑面积小计 6,855.36 平方米，涉及的土地面积 1,617.00 平方米，
原系出让商业（授权经营）用地，房地产权证齐全。
<3>位于共和新路 3301 号的工业厂房，建筑面积小计 9,920.00 平方
米，涉及的土地面积 55,776.06 平方米（权证记载土地面积 68336
平方米，已被静安区土发中心收储部分土地，现实际土地面积为
55776.06 平方米），原系空转工业用地，房地产权证齐全。
<4>位于西藏北路 571 号的出让办公房屋，建筑面积小计 3,223.71
平方米，涉及的土地面积 851.70 平方米，原系出让办公用地，房地
产权证齐全。
<5>位于广中西路 191 号的工业厂房，建筑面积小计 40,533.67 平方
米，涉及的土地面积 50,217.72 平方米（权证记载土地面积 65237
平方米，已被静安区土发中心收储部分土地，现实际土地面积为
50217.72 平方米），原系空转工业用地，房地产权证齐全。
<6>位于松江区光星路 8 号的工业厂房，建筑面积小计 23,886.65 平
方米，涉及的土地面积 59,134.50 平方米，原系划拨工业用地，房
地产权证齐全。
<7>位于松江镇永丰路 35 号的工业厂房，建筑面积小计 12,192.00
平方米，涉及的土地面积 22,658.00 平方米，原系划拨工业用地，
房地产权证齐全。
<8>位于松江镇乐都路 255 号的工业厂房，建筑面积小计 14,401.00
平方米，涉及的土地面积 35,159.00 平方米，原系划拨工业用地，
房地产权证齐全。
<9>位于方塔北路 236 号的工业厂房，建筑面积小计 26,608.04 平方
米，涉及的土地面积 42,946.00 平方米，原系出让工业用地，房地
产权证齐全。
