上海电气集团置业有限公司
审计报告
天职业字[2016]15779 号
目 录
审计报告
模拟财务报表
模拟财务报表附注
审计报告
天职业字[2016]15779 号
上海电气集团置业有限公司：
我们审计了后附的上海电气集团置业有限公司（以下简称“贵公司”）模拟财务报表，包
括 2014 年 12 月 31 日、2015 年 12 月 31 日、2016 年 9 月 30 日的模拟资产负债表，2014 年度、
2015 年度、2016 年 1-9 月模拟利润表及模拟财务报表附注。
一、管理层对模拟财务报表的责任
编制和公允列报模拟财务报表是贵公司管理层的责任，这种责任包括：（1）按照模拟财
务报表附注二、模拟财务报表的编制基础的规定编制模拟财务报表，并使其实现公允反映；（2）
设计、执行和维护必要的内部控制，以使模拟财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错
报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对模拟财务报表发表审计意见。我们按照中国注
册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册
会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对模拟财务报表是否不存在重大错报获取合理
保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关模拟财务报表金额和披露的审计证据。选择的
审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的
评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与模拟财务报表编制和公允列报相关的内部控制，
以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管
理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价模拟财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
上海电气集团置业有限公司
2014 年 1 月 1 日-2016 年 9 月 30 日
模拟财务报表附注
（除另有注明外，所有金额均以人民币元为货币单位）
一、公司的基本情况
上海电气集团置业有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）原名上海电气集团资产经
营有限公司，成立于 1998 年 4 月 29 日，系上海电气（集团）总公司全资子公司，公司类型为
一人有限责任公司（法人独资）。2010 年 2 月 1 日取得上海市工商行政管理局静安分局换发的
注册号 310106000193676 企业法人营业执照。
2012 年 7 月 4 日上海电气（集团）总公司对本公司增资 303,472,784.00 元，增资后注册
资本为人民币为 65,800.00 万元，本次出资经公信中南会计师事务所出具了公信中南业（2012）
2620 号的验资报告审验。
2014 年 9 月 1 日经上海电气（集团）总公司批准，上海电气集团资产经营有限公司更名为
上海电气集团置业有限公司，2014 年 9 月 19 日于上海市工商行政管理局静安分局完成工商登
记变更。2015 年 12 月 1 日取得上海市静安区市场监督管理局换发的营业执照，统一社会信用
代码为 913101066318985159，法定代表人为武跃军，注册地址为上海市西康路 538 号。
本公司母公司是：上海电气（集团）总公司，注册地：四川中路 110 号。
各股东认缴注册资本额和出资比例为：
投资方 认缴注册资本额（万元） 出资比例（%）
上海电气（集团）总公司 65,800.00 100.00
合计 65,800.00
治理结构：本公司由上海电气（集团）总公司全额出资，不设股东会和董事会。
组织结构：设执行董事一名，执行董事为企业的法定代表人，人选由上海电气（集团）总
公司委派或更换。本公司设总经理，由电气总公司聘任或者解聘，总经理对执行董事负责。本
公司设监事一名，监事由上海电气（集团）总公司委派。
经营范围：房地产开发经营，投资咨询，物业管理，产权经纪，集团内的土地、房产、设
备的置换、买卖、租赁、中介、咨询、维修，停车场（库）管理。【依法须经批准的项目，经
相关部门批准后方可开展经营活动】。
营业期限：1998 年 4 月 29 日至 2018 年 4 月 28 日。
二、模拟财务报表的编制基础
1、本公司拟将 50 块土地无偿划转至上海共鑫投资管理有限公司。此事项导致 2016 年 9
月 30 日，存货、投资性房地产、无形资产、其他应付款分别减少 10,077,742.91 元、2,488,476.08
元、3,438,020.77 元、1,911,505.00 元。划转基准日为 2016 年 6 月 30 日。
本公司将持有的上海共鑫投资管理有限公司的股权无偿划拨至上海电气（集团）总公司，
将另外 14 家公司的股权（详见下表）无偿划拨至上海共鑫投资管理有限公司，本模拟报表编
制视同该无偿划出事项在 2014 年年初发生。
序号 单位名称 持股比率
1 上海电气物业有限公司 100%
2 上海电气汽车服务有限公司 100%
3 上海共鑫投资管理有限公司 100%
4 上海信通浦皓置业有限公司 100%
5 上海机电大厦楼宇管理有限公司 100%
6 上海绿岛投资管理有限公司 90%
7 上海电创投资发展有限公司 50%
8 上海电线五厂有限公司 100%
9 上海北际建材市场经营管理有限公司 100%
10 上海八佰秀企业管理有限公司 20%
11 上海达豪置业有限公司 20%
12 上海屹申房产开发有限公司 45%
13 上海派慧投资管理有限公司 30%
14 上海长阳创谷企业发展有限公司 49%
15 上海新业坊尚影企业发展有限公司 25%
以上划转影响数如下：
项目 2016 年 1-9 月 2015 年度 2014 年度
长期股权投资 -202,034,279.29 -162,519,797.54
长期股权投资减值准备 10,000,000.00 10,000,000.00
投资收益 -64,510,922.81 2,057,828.62
存货 -10,077,742.91 -10,077,742.91
投资性房地产 -6,325,683.65 -6,325,683.65
项目 2016 年 1-9 月 2015 年度 2014 年度
投资性房地产累计折旧 -3,665,242.85 -3,361,610.03
无形资产 -3,745,000.00 -3,745,000.00
无形资产累计摊销 -213,354.21 -26,104.17
2、本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，除未编制模拟现金流量表和
模拟所有者权益变动表之外，模拟财务报表系按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》
和具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称
“企业会计准则”）进行确认和计量，在此基础上，结合中国证券监督管理委员会《公开发行
证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》（2014 年修订）的规定，按照
中国证券监督管理委员会颁布的《上市公司重大资产重组管理办法》、《公开发行证券的公司信
息披露内容与格式准则第 26 号——上市公司重大资产重组申请文件》相关规定的要求编制
2014 年、2015 年、2016 年 1-9 月的模拟财务报表。
3、考虑本模拟财务报表的特殊目的和用途，未编制模拟现金流量表和模拟所有者权益变
动表。同时，在编制模拟资产负债表时，对所有者权益部分仅列示权益总额，不区分所有者权
益具体项目。
三、重要会计政策及会计估计
（一）遵循企业会计准则的声明
本公司基于上述编制基础编制的模拟财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及
其应用指南、解释以及其他相关规定(统称“企业会计准则”)的要求，真实完整地反映了公司
的财务状况、经营成果等有关信息。
此外，本财务报表参照了《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号-财务报告的
一般规定》(2014 年修订)(以下简称“第 15 号文(2014 年修订)”)的列报和披露要求。
（二）会计期间和经营周期
本公司的会计年度从公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止。
本报告期涉及的会计期间为 2014 年 1 月 1 日至 2016 年 9 月 30 日止。
营业周期：租赁业务一般指租赁合同约定的租赁开始日至租赁期结束，租赁款全额收回；
房地产销售业务一般指开发至房产销售回款。
（三）记账本位币
本公司采用人民币作为记账本位币。
（四）计量属性在本期发生变化的报表项目及其本期采用的计量属性
本报告期不涉及计量属性发生变动的报表项目。
本公司采用的计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。
（五）现金流量表之现金及现金等价物的确定标准
现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限
短（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风
险很小的投资。
（六）外币业务和外币报表折算
1. 外币业务折算
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，
外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符
合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本
计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价
值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他
综合收益。
2. 外币财务报表折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除
“未分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项
目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，确认为其
他综合收益。
（七）金融工具
1. 金融资产和金融负债的分类
金融资产在初始确认时划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产（包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产）、持有
至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债（包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债）、其他
金融负债。
2. 金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或
金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金
融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费
用计入初始确认金额。
本公司按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处置该金融资产时可能发生
的交易费用，但下列情况除外：（1）持有至到期投资以及贷款和应收款项采用实际利率法，
按摊余成本计量；（2）在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，
以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
公司采用实际利率法，按摊余成本对金融负债进行后续计量，但下列情况除外：（1）以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值计量，且不扣除将来结清金融
负债时可能发生的交易费用；（2）与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益
工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本计量；（3）不属于指定为
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，在初始确认后按照下列两项
金额之中的较高者进行后续计量：1）按照《企业会计准则第 13 号——或有事项》确定的金额；
2）初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号——收入》的原则确定的累积摊销额后的余
额。
金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按照如下方
法处理：（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形
成的利得或损失，计入公允价值变动损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确认为
投资收益；处置时，将实际收到的金额与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整
公允价值变动损益。（2）可供出售金融资产的公允价值变动计入其他综合收益；持有期间按
实际利率法计算的利息，计入投资收益；可供出售权益工具投资的现金股利，于被投资单位宣
告发放股利时计入投资收益；处置时，将实际收到的金额与账面价值扣除原直接计入其他综合
收益的公允价值变动累计额之后的差额确认为投资收益。
当收取某项金融资产现金流量的合同权利已终止或该金融资产所有权上几乎所有的风险
和报酬已转移时，终止确认该金融资产；当金融负债的现时义务全部或部分解除时，相应终止
确认该金融负债或其一部分。
3. 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该金融资
产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产，并将收
到的对价确认为一项金融负债。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险
和报酬的，分别下列情况处理：（1） 放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产；（2）
未放弃对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应
确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：（1） 所
转移金融资产的账面价值；（2） 因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值
变动累计额之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，
在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金
额的差额计入当期损益：（1） 终止确认部分的账面价值；（2） 终止确认部分的对价，与原
直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。
4. 主要金融资产和金融负债的公允价值确定方法
存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值；不存在活跃市
场的金融资产或金融负债，采用估值技术（包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市
场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期
权定价模型等）确定其公允价值；初始取得或源生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易
价格作为确定其公允价值的基础。
5. 金融资产的减值测试和减值准备计提方法
资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账
面价值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，可以单独
进行减值测试，或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试；单独测试未
发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特
征的金融资产组合中再进行减值测试。
按摊余成本计量的金融资产，期末有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与预
计未来现金流量现值之间的差额确认减值损失。在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠
计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生
减值时，将该权益工具投资或衍生金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率
对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失。
可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关因素后，预期这
种下降趋势属于非暂时性的，确认其减值损失，并将原直接计入所有者权益的公允价值累计损
失一并转出计入减值损失。
6. 本期将尚未到期的持有至到期投资重分类为可供出售金融资产，持有意图或能力发生
改变的依据：
（八）应收款项
1. 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
金额 100 万元以上（含）或占应收款项账面余额 10%以上的款项”
单项金额重大的判断依据或金额标准
的应收款项
单项金额重大并单项计提坏账准备的计 单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的
提方法 差额计提坏账准备。
2．按组合计提坏账准备的应收款项
（1）确定组合的依据及坏账准备的计提方法
确定组合的依据及坏账准备的计提方法
确定组合的依据
账龄分析法组合 除单项进行减值测试的应收款项外，以及其他应收款项
按组合计提坏账准备的计提方法
账龄分析法组合 账龄分析法
（2）一般应收款项的账龄分析法
类别 租赁款项（%）
6 个月以内（含 6 个月）
6 个月-1 年（含 1 年）
1-2 年（含 2 年）
2-3 年（含 3 年）
3-5 年（含 5 年）
5 年以上
3．单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备的理由 该款项的风险与其他组合存在明显差异。
单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准
坏账准备的计提方法
备。
对应收票据、预付款项、应收利息、长期应收款等其他应收款项，根据其未来现金流量现
值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
（九）存货
1.存货的分类
（1）库存商品，主要包括外单位直接购入的房地产购置成本、自行建造房地产完工验收
后转入成本；
（2）开发成本，主要包括工程项目设计成本、土地开发成本、委托建造成本及其他。
发出存货，采用个别计价法确定其实际成本。
存货的盘存制度采用永续盘存制。
2.资产负债表日，单个项目存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值
的，计提存货跌价准备，计入当期损益。如果以前计提存货跌价准备的影响因素已经消失，使
得存货的可变现净值高于其账面价值，则在原已计提的存货跌价准备金额内，将以前减记的金
额予以恢复，转回的金额计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减
去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
存货跌价准备按照单个存货项目计提存货跌价准备。
（十）划分为持有待售资产及终止经营
本公司将同时满足下列条件的非流动资产划分为持有待售资产：
1．该非流动资产或该处置组在其当前状况下仅根据出售此类资产或处置组的惯常条款即
可立即出售；
2．本公司已经就处置该非流动资产或该处置组作出决议并取得适当批准；
3．本公司已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；
4. 该项转让将在一年内完成。
被划分为持有待售的非流动资产和处置组中的资产和负债，分类为流动资产和流动负债。
终止经营为满足下列条件之一的已被处置或被划归为持有待售的、于经营上和编制财务报
表时能够在本公司内单独区分的组成部分：
1. 该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区；
2. 该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一部分；
3. 该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
对于持有待售的固定资产，公司将该项资产的预计净残值调整为反映其公允价值减去处置
费用后的金额（但不得超过该项资产符合持有待售条件时的原账面价值），原账面价值高于调
整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益。
符合持有待售条件的无形资产等其他非流动资产，按上述原则处理。
（十一）长期股权投资
1. 投资成本的确定
（1） 同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或
发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报
表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的
账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积(资本溢价或股本溢价)；资本公积不
足冲减的，调整留存收益。
分步实现同一控制下企业合并的，应当以持股比例计算的合并日应享有被合并方账面所有
者权益份额作为该项投资的初始投资成本。初始投资成本与其原长期股权投资账面价值加上合
并日取得进一步股份新支付对价的公允价值之和的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），
资本公积不足冲减的，冲减留存收益。
（2） 非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其
初始投资成本。
（3） 除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始
投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；
投资者投入的，按照投资合同或协议约定的价值作为其初始投资成本（合同或协议约定价值不
公允的除外）。
2. 后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资,在本公司个别财务报表中采用成本法
核算；对具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。
采用成本法时,长期股权投资按初始投资成本计价,除取得投资时实际支付的价款或对价
中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外,按享有被投资单位宣告分派的现金股利或利
润,确认为当期投资收益,并同时根据有关资产减值政策考虑长期投资是否减值。
采用权益法时,长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的,归入长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资
时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,其差额计入当期损益,同时调整长期股权
投资的成本。
采用权益法时,取得长期股权投资后,按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的
份额,确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额
时,以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础,按照本公司的会计政策及
会计期间,并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投
资企业的部分(但内部交易损失属于资产减值损失的,应全额确认),对被投资单位的净利润进
行调整后确认。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分,相应减少长期
股权投资的账面价值。本公司确认被投资单位发生的净亏损,以长期股权投资的账面价值以及
其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限,本公司负有承担额外损失义务
的除外。对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动,调整长期股权投资的账面价值
并计入所有者权益。
3. 确定对被投资单位具有控制、重大影响的依据
控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且
有能力运用对被投资方的权力影响回报金额；重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经
营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
4. 长期股权投资的处置
4.1 部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权的情形
部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权时，应当将处置价款与处置投资对应
的账面价值的差额确认为当期投资收益。
4.2 部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的情形
部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的，对于处置的股权，应结转与所售
股权相对应的长期股权投资的账面价值，出售所得价款与处置长期股权投资账面价值之间差额，
确认为投资收益（损失）；同时，对于剩余股权，应当按其账面价值确认为长期股权投资或其
它相关金融资产。处置后的剩余股权能够对子公司实施共同控制或重大影响的，应按有关成本
法转为权益法的相关规定进行会计处理。
5. 减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的，
按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
（十二）投资性房地产
1. 投资性房地产包括已出租的房屋建筑物、土地使用权、持有并准备增值后转让的土地
使用权和已出租的建筑物。
2. 投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，资产负债表日，
有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
3.投资性房地产折旧方法
类 别 折旧方法 折旧年限（年） 净残值率（%） 年折旧率（%）
房屋建筑物 年限平均法 20、40 4 4.8、2.4
（十三）固定资产
1. 固定资产确认条件、计价和折旧方法
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计
年度的有形资产。
固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起采用年限平均法
计提折旧。
2. 各类固定资产的折旧方法
类 别 折旧方法 折旧年限（年） 净残值率（%） 年折旧率（%）
运输工具 年限平均法 2-5 0-10 18.00-50.00
办公及电子设备 年限平均法 2-10 0-10 9.00-50.00
3. 固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提
相应的减值准备。
4. 融资租入固定资产的认定依据、计价方法
符合下列一项或数项标准的，认定为融资租赁：（1） 在租赁期届满时，租赁资产的所有
权转移给承租人；（2） 承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行
使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择
权；（3） 即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分；（4） 承租人在
租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁
开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；（5） 租赁资产性
质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值中较低
者入账，按自有固定资产的折旧政策计提折旧。
（十四）在建工程
1. 在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用
状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调
整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。
2. 资产负债表日，有迹象表明在建工程发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额
计提相应的减值准备
（十五） 借款费用
1. 借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本
化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
2．借款费用资本化期间
（1）当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1）资产支出已经发生；2）借款费
用已经发生；3）为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连
续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产
的购建或者生产活动重新开始。
（3）当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费
用停止资本化。
3．借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利
息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银
行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；
为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的
资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
（十六）无形资产
1. 无形资产包括土地使用权、专利权及非专利技术等，按成本进行初始计量。
2. 使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期
实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如下：
无形资产类别 预计使用年限
房屋使用权 使用期限
商标使用权 10 年
软件使用权等其他 2-10 年
3． 使用寿命确定的无形资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，按照账面价值与
可收回金额的差额计提相应的减值准备；使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的
无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
4. 内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发
阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：（1）完成该无形资产以使其能够使用或
出售在技术上具有可行性；（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；（3）无形资产产生
经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，
无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，
以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；（5）归属于该无形资产开发阶段
的支出能够可靠地计量。
（十七） 长期待摊费用
长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊
的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
（十八)职工薪酬
职工薪酬是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的除股份支付以外的
各种形式的报酬或补偿。本公司的职工薪酬主要包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他
长期职工福利。本公司提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福
利，也属于职工薪酬。
1.短期薪酬
本公司在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益，
其他会计准则要求或允许计入资产成本的除外。
对于利润分享计划的，在同时满足下列条件时确认相关的应付职工薪酬：
（1） 本公司因过去事项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务；
（2） 因利润分享计划所产生的应付职工薪酬义务金额能够可靠估计。如果本公司在职工
为其提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内，不需要全部支付利润分享计划产生的应
付职工薪酬，该利润分享计划适用其他长期职工福利的有关规定。本公司根据经营业绩或职工
贡献等情况提取的奖金，属于奖金计划，比照短期利润分享计划进行处理。
2．离职后福利
（1）设定提存计划
本公司在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二
个月内支付全部应缴存金额的，按确定的折现率将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职
工薪酬。
（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工
提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。当职工后续年度的服务将导致其享有的设
定受益计划福利水平显著高于以前年度时，本公司按照直线法将累计设定受益计划义务分摊确
认于职工提供服务而导致本公司第一次产生设定受益计划福利义务至职工提供服务不再导致
该福利义务显著增加的期间。在确定该归属期间时，不考虑仅因未来工资水平提高而导致设定
受益计划义务显著增加的情况。
报告期末，本公司将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：
①服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。
②设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义
务的利息费用以及资产上限影响的利息。
③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，上述第①项和第②项计入当期
损益；第③项计入其他综合收益。
3．辞退福利
辞退福利主要包括：
（1）在职工劳动合同尚未到期前，不论职工本人是否愿意，本公司决定解除与职工的劳
动关系而给予的补偿。
（2）在职工劳动合同尚未到期前，为鼓励职工自愿接受裁减而给予的补偿，职工有权利
选择继续在职或接受补偿离职。
公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计
入当期损益：
①公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
②公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
辞退福利预期在其确认的年度报告期结束后十二个月内完全支付的，适用短期薪酬的相关
规定；辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月内不能完全支付的，适用其他长期职工福利
的有关规定
4．其他长期职工福利
向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的按设定提存计划的有关规定进
行处理，除此之外的其他长期职工福利，按设定受益计划的有关规定确认和计量其他长期职工
福利净负债或净资产。
（十九）预计负债
1. 因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为本
公司承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的
计量时，本公司将该项义务确认为预计负债。
2. 本公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在
资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。
（二十） 股份支付
1. 股份支付的种类
包括以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
2. 权益工具公允价值的确定方法
（1）存在活跃市场的，按照活跃市场中的报价确定。
（2）不存在活跃市场的，采用估值技术确定，包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近
进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折
现法和期权定价模型等。
3. 确认可行权权益工具最佳估计的依据
根据最新取得的可行权职工数变动等后续信息进行估计。
4. 实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
（1）以权益结算的股份支付
授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公
允价值计入相关成本或费用，相应调整资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才
可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行
权权益工具数量的最佳估计为基础，按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相
关成本或费用，相应调整资本公积。
换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量的，按
照其他方服务在取得日的公允价值计量；如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工
具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或
费用，相应增加所有者权益。
（2）以现金结算的股份支付
授予后立即可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在授予日按本公司承担负债
的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才
可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行
权情况的最佳估计为基础，按本公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或
费用和相应的负债。
（3）修改、终止股份支付计划
如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，本公司按照权益工具公允价值的增加相应
地确认取得服务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量，本公司将增加的权益工具
的公允价值相应地确认为取得服务的增加；如果本公司按照有利于职工的方式修改可行权条件，
公司在处理可行权条件时，考虑修改后的可行权条件。
如果修改减少了授予的权益工具的公允价值，本公司继续以权益工具在授予日的公允价值
为基础，确认取得服务的金额，而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的权
益工具的数量，本公司将减少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于职
工的方式修改了可行权条件，在处理可行权条件时，不考虑修改后的可行权条件。
如果本公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可
行权条件而被取消的除外），则将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本在剩余等待
期内确认的金额。
（二十一）收入
1. 销售商品
销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认：（1）将商品所有权上的主要风险和报酬
转移给购货方；（2）不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实
施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入；（5） 相
关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
2. 提供劳务
提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的（同时满足收入的金额能够可靠地计
量、相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生的成
本能够可靠地计量），采用完工百分比法确认提供劳务的收入，并按已经发生的成本占估计总
成本的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务交易的结果在资产负债表日不能够可靠估
计的，若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收
入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿，将已经发生的
劳务成本计入当期损益，不确认劳务收入。
3. 让渡资产使用权
让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可靠计量时，确认
让渡资产使用权的收入。利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定；
使用费收入按有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
（二十二）建筑合同
1. 建造合同工程核算方法
建造合同工程按累计已发生的成本和累计已确认的毛利(亏损)减已办理结算的价款金额
计价。成本以实际成本核算，包括直接材料费、直接人工费、施工机械费、其他直接费用及应
占的施工间接成本等。个别合同工程累计已发生的成本和累计已确认的毛利(亏损)超过已办理
结算价款的金额列为资产；若个别合同工程已办理结算的价款超过累计已发生的成本和累计已
确认的毛利(亏损)的金额列为负债。
2. 建造合同收入
如果建造合同的结果能够可靠地估计，同时满足下列条件：
(1) 与合同相关的经济利益很可能流入企业；
(2) 实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量；
则企业应根据完工百分比法在资产负债表日确认合同收入和费用。如果建造合同的结果不
能可靠地估计，应区别以下情况处理：合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合
同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为费用；合同成本不可能收回的，应在发生时
立即确认为费用，不确认收入。如果合同预计总成本将超过合同预计总收入，应当将预计损失
确认为当期费用。
（二十三）政府补助
1. 区分与资产相关政府补助和与收益相关政府补助的标准
本公司将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相关的
政府补助；其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定补助对象，则
采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补助：（1）政府文
件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产的支出金额和计入费
用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表日进行复核，必要时进
行变更；（2）政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特定项目的，作为与收益相关的
政府补助。
2. 与政府补助相关的递延收益的摊销方法以及摊销期限的确认方法
