上海张江高科技园区开发股份有限公司
（住所：上海市浦东新区龙东大道 200号）
公开发行 2016年公司债券（第二期）
上市公告书
（面向合格投资者）
证券简称： 16张江 02
证券代码： 136763
发行总额： 9亿元
上市时间： 2016年 11月 8日
上市地：上海证券交易所
联席主承销商/簿记管理人
瑞银证券有限责任公司
住所：北京市西城区金融大街 7号英蓝国际金融中心 12层、15层
联席主承销商/债券受托管理人
中信建投证券股份有限公司
住所：北京市朝阳区安立路 66号 4号楼
2016年 11月 7日
第一节绪言
重要提示
上海张江高科技园区开发股份有限公司（简称“发行人”、“本公司”、“公司”或“张江高科”）董事会成员或者高级管理人员已批准本上市公告书，保证其中不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别的和连带的法律责任。
上海证券交易所（以下简称“上交所”）对上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行 2016年公司债券（第二期）（简称“本期债券”）上市的核准，不表明对该债券的投资价值或投资者的收益做出实质性判断或保证。因公司经营与收益的变化等引致的投资风险，由购买债券的投资者自行负责。根据《上海证券交易所公司债券上市规则（2015 年修订）》，本期债券仅限上海证券交易所规定的合格投资者参与交易。
本期债券信用等级为 AAA；本期债券上市前，发行人最近一期（即 2016年1-6月，下同）末的净资产为 79.66亿元（截至 2016年 6月 30日未经审计的合
并报表中股东权益合计）；本期债券上市前，发行人最近三年（即 2013年度、2014年度、2015年度，下同）实现的年均可分配利润为 4.30亿元（2013-2015
年度经审计的合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值），不少于本期债券一年利息的 1.5倍。
如无特别说明，本上市公告书中所有名词简称与《上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行 2016年公司债券（第二期）募集说明书（面向合格投资者）》及《上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行 2016年公司债券（第二期）发行公告（面向合格投资者）》相同。
上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行 2016年公司债券（第二期）上市公告书第二节发行人简介
一、发行人概况
（一）发行人基本情况
公司名称：上海张江高科技园区开发股份有限公司
英文名称： Shanghai Zhangjiang Hi-Tech Park Development
Co., Ltd.
组织机构代码： 13226321-6
所属行业：综合类
成立日期： 1996年 4月 18日
上市日期： 1996年 4月 22日
上市地：上海证券交易所
股票简称：张江高科
股票代码： 600895
注册资本： 154,868.96万元
实缴资本： 154,868.96万元
法定代表人：陈干锦
注册地址：上海市浦东新区龙东大道 200号
邮编： 201203
经营范围：房地产开发与经营，公司受让地块内的土地开发与土地使用权经营，市政基础设施建设投资，物业投资和经营管理，商业化高科技项目投资与经营，设备供应与安装，建筑材料经营，仓储投资，与上述有关的有偿咨询业务，经营各类商品和技术的进出口(不另附进出口商品目录)，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外。
上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行 2016年公司债券（第二期）上市公告书信息披露事务负责人：卢缨
联系方式： 021-38959000
关于本公司的具体信息，请见本公司于 2016年 10月 18日披露的公开发行 2016年公司债券（第二期）募集说明书。
（二）发行人设立情况
1、发行人的设立及股本变化情况
1995年 12月 30日，经上海市浦东新区管理委员会沪浦管[1995]245号文批准，由上海市张江高科技园区开发公司联合上海久事公司募集设立上海张江高科技园区开发股份有限公司。经中国证券监督管理委员会证监发审字[1996]17号文及证监发字[1996]50号文批准，公司于 1996年 4月向社会公开发行人民币普通股（A股）股票 2,500万股，其中社会公众股 2,250万股，公司职工股 250万股，每股面值为 1.00元。1996年 4月 18日，公司获得上海市工商行政管理局颁发的
《企业法人营业执照》。上述社会公众股 2,250万股于 1996年 4月 22日在上海证券交易所上市，250万股公司职工股于 1996年 10月 23日上市流通。
2005年 9月 30日，公司股权分置改革方案由上海市国有资产监督管理委员会批复同意（批准文号为沪国资委产[2005]597号），并经 2005年 10月 13日股东大会审议通过，于 2005年 10月 24日实施完成。股权分置改革方案实施后，公司股权结构变更为有限售条件的流通股 63,318.34 万股，无限售条件的流通股
58,248.56万股，总股本为 121,566.90万股。
经中国证券监督管理委员会证监许可[2008]545号文核准，2008年 8月公司实施了配股方案。本次配股以股权登记日 2008年 8月 6日公司总股本 121,566.90
万股为基数，每 10股配售 2.9股，可配售股份总额为 35,254.40万股人民币普通
股（A股），实际配股增加股份 33,302.06万股人民币普通股（A股）（含张江
集团获配的 18,362.32万股股份），本次配股增加的股份 33,302.06万股均为无限
售条件流通股。
上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行 2016年公司债券（第二期）上市公告书由于股权分置股份限售期满，2008 年 10 月 24 日公司有限售条件股份已全部转为无限售条件股份。根据立信会计师事务所有限公司出具编号为信会师报字[2008]第 11938号验资报告，公司注册资金为人民币 154,868.96万元。
截至 2016年 6月 30日，公司总股本为 154,868.96万股。
2、发行人实际控制人变动情况以及报告期末的前十大股东情况
本公司控股股东为上海张江（集团）有限公司，实际控制人为上海市浦东新区国有资产监督管理委员会。报告期内未发生变动。
截至2016年6月30日，公司前十名股东持股情况如下：
股东名称股东性质持股总数（万股）持股比例（%）
上海张江（集团）有限公司国有法人 78,603.66 50.75
中央汇金资产管理有限责任公司国有法人 4,098.88 2.65
刘振伟境内自然人 1,043.73 0.67
中国证券金融股份有限公司国有法人 725.24 0.47
科威特政府投资局－自有资金境外法人 426.64 0.28
吴立新境内自然人 384.19 0.25
香港中央结算有限公司境外法人 333.86 0.22
汤汇海境内自然人 274.21 0.18
中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品－005L－CT001沪
其他 273.11 0.18
南方消费活力灵活配置混合型发起式证券投资基金
其他 226.77 0.15
截至 2016年 6月 30日，控股股东张江集团持有发行人股份 78,603.66万股，
占发行人总股本的 50.75%，该等股份不存在质押、冻结、查封等情况，亦不存
在重大权属纠纷情况，张江集团为发行人控股股东，其基本情况如下：
公司名称：上海张江（集团）有限公司
法定代表人：陈干锦
注册资本： 311,255.00万元
住所：上海市浦东新区张东路 1387号 16幢
公司类型：有限责任公司(国有独资)
成立时间： 1992年 7月 3日
经营范围：
高科技项目经营转让，市政基础设施开发设计，房地产经营，咨询，综合性商场，建筑材料，金属材料。
上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行 2016年公司债券（第二期）上市公告书张江集团主要从事高科技项目开发经营转让，市政基础设施开发设计，房地产经营，咨询，仓储，综合性商场，建筑材料，金属材料等业务。上海市浦东新区国有资产监督管理委员会持有张江集团 100.00%的股权。
截至 2015年末，张江集团经审计的合并报表总资产为 6,222,775.74万元，归
属于母公司所有者权益为 1,109,946.99万元；2015年实现营业收入 735,560.33万
元，归属于母公司股东净利润 7,157.41万元。
二、公司主营业务基本情况
（一）主营业务概况
公司主要从事张江高科技园区的工业、办公、科研、商业物业，及配套的公寓住宅项目的投资建设，并提供后续出租、管理和增值服务；公司全方位贴合园区产业客户发展的需求，为产业客户提供具有产业特色的集成服务、以价值成长为目标的投资参与。形成园区物业销售和租赁的主营业务模式，并辅以为产业客户提供专业化集成服务与投资发展促进。公司主要业务主要包括：园区物业开发运营业务、园区产业发展支持及服务以及高科技产业投资。
在园区物业开发运营业务方面，公司利用现有张江高科园区土地资源优势，通过股东张江集团以出资等方式注入或购入大量土地，在完成拆迁、土地平整、市政配套等工作后，建设孵化基地、产业平台、研发基地、标准厂房、办公楼，并出售或租赁给外部企业，实现相应的销售收入。其招商引资的企业类型主要包括集成电路、软件、生物医药、金融服务及文化创意等。现阶段，公司从事的园区物业开发运营业务具体可分为物业销售和物业租赁两部分。
报告期内，公司土地储备情况、物业开发情况以及物业出租情况如下：
1、截至 2016年 6月末，发行人土地储备情况如下：
序号地块名称土地所在区域土地面积（平方米）土地性质
1 中区 C-7-3
张江镇 104街道4/2丘
9,119.10 办公用地
2 中区 C-7-2
张江镇 10街坊25/32丘
8,398.80 办公用地
3 B区 2－4
张江高科技园区15街坊 5/101丘
57,747.70 办公用地
上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行 2016年公司债券（第二期）上市公告书序号地块名称土地所在区域土地面积（平方米）土地性质
4 A区 1-1
张江高科技园区15街坊 5/45丘
4,000.00 商业用地
5 B区 2-6
张江高科技园区15街坊 5/100丘
43,500.00 办公用地
6 B区 3-2
张江高科技园区15街坊 5/100丘
38,800.00 科研用地
7 B区 3-4
张江高科技园区15街坊 5/100丘
40,300.00 科研用地
8 B区 3-10
张江高科技园区15街坊 5/100丘
77,600.00 科研用地
9 B区 4-2
张江高科技园区15街坊 5/100丘
35,100.00 科研用地
10 B区 5-1
张江高科技园区15街坊 5/100丘
29,200.00 商业金融用地
11 B区 2-5
张江高科技园区15街坊 5/100丘
16,600.00 公共绿地
12 B区 3-7
张江高科技园区15街坊 5/100丘
11,000.00 公共绿地
13 B区 1-12
张江高科技园区15街坊 5/100丘
2,700.00 加油站用地
欣凯元一期东块
川沙镇牌楼村56/1丘
54,923.00 工业用地
15 中区 C-6-3
张江镇 10街坊25/31丘
8,492.80 办公用地
16 中区 C-6-7
张江镇 10街坊25/6丘
3,683.20 办公用地
17 993#春晓路 149号 16,918.00 科研办公用地
总计-- 458,082.60 -
2、发行人项目开发情况
2013年至 2016年 1-6月，发行人项目开发情况如下：
报告期
新开发面积
（平方米）
竣工面积
（平方米）
2016年1-6月- 131,600.00
2015年- 16,542.20
2014年 223,190.18 -
2013年 131,579.50 344,959.46
总计 354,769.68 361,501.66
3、发行人物业出租情况
2016年 1-6月发行人物业出租情况如下：
上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行 2016年公司债券（第二期）上市公告书单位：万元
序号地区项目经营业态
出租房地产的建筑面积(平方米)
出租房地产的租金收入
1 股份技创区在租 72,108.00 2,373.76
2 股份四标一期在租 33,391.00 1,381.76
3 股份四标二期在租 23,180.00 852.54
4 股份张江大厦在租 20,016.00 868.19
5 股份集电二期在租 49,119.00 2,775.08
6 股份银行卡在租 40,955.00 532.68
7 股份夏新楼在租 7,183.00 517.75
8 股份高科苑公寓 91,084.00 1,657.14
9 集电港集电一期在租 33,793.00 1,043.06
10 集电港集电二期在租 24,977.00 1,080.62
11 集电港集电二西在租 21,302.00 591.80
12 集电港清华项目在租 35,717.00 1,832.55
13 集电港天之骄子公寓+商业 150,119.00 2,082.74
14 集电港 43#地块在租 20,507.00 744.06
15 集电港礼德国际在租 54,890.00 1,533.90
16 集电港矽岸国际在租 46,477.00 1,670.85
17 德馨 SOHO二在租 20,320.00 1,019.54
18 德馨三期标房在租 20,524.00 881.49
2015年发行人物业出租情况如下：
单位：万元
序号地区项目经营业态
出租房地产的建筑面积(平方米)
出租房地产的租金收入
1 股份技创区在租 71,909.00 3,872.92
2 股份四标一期在租 33,218.00 2,517.45
3 股份四标二期在租 23,558.00 1,694.51
4 股份张江大厦在租 14,724.00 1,547.98
5 股份集电二期在租 49,119.00 5,523.58
6 股份银行卡在租 47,307.00 1,134.59
7 股份夏新楼在租 8,283.00 1,025.56
8 股份高科苑公寓 109,405.00 3,539.9 集电港集电一期在租 46,787.00 2,193.57
10 集电港集电二期在租 20,537.00 1,783.04
11 集电港集电二西在租 20,077.00 2,010.55
12 集电港清华项目在租 27,333.00 5,745.41
13 集电港天之骄子公寓+商业 122,387.00 4,364.23
14 集电港 43#地块在租 20,506.00 1,443.02
15 集电港礼德国际在租 54,571.00 2,872.44
16 集电港矽岸国际在租 45,827.00 2,593.03
上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行 2016年公司债券（第二期）上市公告书17 德馨 SOHO二在租 20,170.00 2,162.61
18 德馨三期标房在租 20,045.00 1,665.79
注：上述为公司主要租赁项目。
在园区产业发展支持及服务业务方面，公司为入驻园区企业提供包括孵化经营服务、知识共享服务、专利申请及交易服务、产业信息服务、展示交易服务在内的技术支持和服务，同时为入住园区企业人员提供了完善的居住及生活配套服务。其中，公司主要通过下属子公司上海数讯信息技术有限公司为入园企业提供数据通信、网络集成及应用增值服务；同时由下属子公司上海张江管理中心有限公司为张江园区提供功能性配套服务。通过上述技术支持和服务，提高物业租售业务附加值，吸引和培育更多优质客户，有力提升土地物业价格和租赁收入，扩大了盈利空间。
在高科技产业投资业务方面，公司在为客户提供特色空间产品的同时，通过接触高科技园区企业的区位优势和信息优势，并充分运用园区信息以及风险基金等资源，根据园区企业的发展特点和自身优势，识别并参与投资具有战略意义和投资价值的项目，充分分享优秀高科技企业高速成长的收益。通过有针对性的战略产业投资，一方面降低投资风险，提高公司股权投资的收益；另一方面通过产业融资，支持园区企业创新成果走向产业化，通过完善园区创新服务链，改善张江园区的软环境，从而吸引更多高质量的客户入住。公司并通过与创投管理机构合作，有效发挥杠杆效应，撬动社会资本，控制投资风险、发掘高成长性项目、提升收益预期。经过这几年的努力，公司在投资园区主导产业方面取得一定成果。
近年来，公司加大结构调整力度，各项业务持续、快速、健康发展，资产规模不断扩大，主营业务收入和盈利水平稳步增长。在上海市政府提出的“聚焦张江”战略决策的影响下，公司通过自身营运策略的持续改革，目前，公司已由单一的园区开发租售商逐步向复合型的物业开发运营+高科技产业投资+创新服务提供商转型。
（二）主营业务构成
报告期内，公司主营业务分产品构成情况如下：
单位：万元
项目 2016年 1-6月
上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行 2016年公司债券（第二期）上市公告书营业收入营业成本
房地产销售 61,792.60 24,911.58
房产租赁 28,254.10 15,187.08
通讯服务 21,101.36 14,239.93
合计 111,148.06 54,338.59
项目
2015年
营业收入营业成本
房地产销售 130,983.64 89,859.09
房产租赁 58,172.19 38,360.83
通讯服务 42,524.46 28,186.83
合计 231,680.30 156,406.75
项目
2014年度
营业收入营业成本
房地产销售 189,335.25 88,050.72
房产租赁 63,879.04 34,452.45
通讯服务 39,357.79 26,780.32
合计 292,572.08 149,283.48
项目
2013年度
营业收入营业成本
房地产销售 109,732.28 57,743.86
房产租赁 44,303.26 27,490.87
通讯服务 32,791.18 19,820.35
合计 186,826.72 105,055.07
从收入结构来看，公司的主营业务中房地产销售的占比较大，报告期内保持在55%以上。从盈利能力来看，房地产销售的盈利能力最强，报告期内房地产销售的毛利率保持在31%以上。
三、发行人的相关风险
（一）财务风险
1、营业收入波动风险
公司主营业务为张江高科技园区的物业销售及物业租赁，以及为入园企业提供增值服务。报告期内，公司物业销售及物业租赁在内的房地产业务收入占公司上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行 2016年公司债券（第二期）上市公告书总收入比例超过 80%。2014年，公司实现营业收入 300,221.28万元，较 2013年
提高 108,347.74万元，同比增长 56.47%。其中，2014年公司房地产业务实现收
入 253,214.29万元，较 2013年提高 99,178.76万元，同比增长 64.39%，在物业
出售方面，主要是由于公司在推进既有项目的同时，将经营效率较低的相关物业对外销售，使物业销售收入大幅增长；在物业租赁方面，公司 2013 年新建物业进入成熟期，2014 年出租面积增长，同时公司对历年部分低租物业调整价格体系并提租结算，追加收取租金收入，使得物业租赁收入也有较大提升。2015年，公司实现营业收入 241,916.98 万元，较 2014 年下降 58,304.30 万元，同比下降
19.42%。其中，2015年公司房地产业务实现收入 189,155.84万元，较 2014年下
降 64,058.45万元，同比下降 25.30%，主要是由于公司 2009年售出的檀溪项目1
销售退回，调减 2015年营业收入 37,680万元。2016年 1-6月，公司实现营业收入 117,844.96 万元，较 2015 年同期增长 132.83%，主要是因为公司房地产销售
收入较 2015 年同期大幅度增长。报告期内公司营业收入波动主要受房地产项目开发周期影响。
公司房地产业务收入占比较高，房地产业务受到宏观经济和土地政策的影响较大。如果公司不能有效应对经济周期波动和政策变化，未来存在营业收入波动的风险。
2、应收账款风险
截至 2013年末、2014年末、2015年末及 2016年 6月末，公司应收账款余额分别为 146,206.50万元、110,091.59万元、51,520.26万元和 35,945.44万元，
占总资产比例分别为 7.99%、6.22%、2.78%和 2.08%；公司应收账款前五名债务
人欠款合计分别为 91,381.94 万元、87,229.80 万元、36,545.95 万元和 18,194.77
万元，占当期应收账款余额 58.42%、66.78%、59.43%和 50.62%。
虽然公司应收账款呈下降趋势，但由于公司应收账款余额较大，集中度较高，
12016年 3月 1日经公司董事会审议通过拟受让上海檀溪置业有限公司 100%股权和受让上海烜泰商务咨询中心持有的上海檀溪置业有限公司的全部债权，来解决因土地政策变化，檀溪置业无法按照原预期推进碧波路 328号项目开发建设并导致公司无法收回对其应收账款的问题。经年审会计师事务所确认，根据会计准则相关规定，按照交易的实质将此项股权及相关债务受让交易认定为销售退回，并作为资产负债表日后调整事项在 2015年度财务报表中予以调整，故上述事项调减 2015年主营业务收入 3.8亿元，相应调减主
营业务利润 3.1亿元，考虑了此项交易拟给予股权出让方的费用补偿及以前年度计提的应收账款坏账准备
转回等因素影响后，此项交易调减了归属于上市公司净利润 2.2亿元。该事项已于 2016年 3月 18日经公
司临时股东大会通过。
上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行 2016年公司债券（第二期）上市公告书若未来对客户的信用管理不当、催收力度不够，或者主要客户出现信用问题，可能会给公司带来一定的应收账款风险，影响公司的财务状况及经营业绩。
3、盈利能力下降风险
2013年、2014年、2015年及 2016年 1-6月，公司毛利率分别为 42.56%、
47.75%、31.47%及 48.22%，净利润率分别为 19.41%、14.52%、19.91%及 32.41%。
公司毛利率呈波动趋势，主要因为各个开发项目的盈利差异较大。如果公司毛利持续波动或者持续下降，将会对公司未来业绩产生不利影响。
4、资本市场周期性波动风险
股权投资是公司的重要业务之一，公司提出以“科技投行”为战略发展方向，积极推进由工业地产经营向科技投资公司转型。依托张江高科技园区的信息优势，公司对落户园区有发展潜力的重点项目或企业进行战略性投资。公司投资收益主要来源于投资项目退出及已上市金融资产变现。2013年、2014年、2015年及 2016 年 1-6 月，公司的投资收益分别为 56,636.21 万元、48,460.26 万元、
67,206.45万元及15,149.55万元，占同期营业利润的比例分别为117.75%、85.75%、
112.19%及 39.67%，公司投资收益占营业利润比例较高，对公司利润影响较大。
未来资本市场波动可能导致公司投资收益不及预期，对公司盈利水平产生不利影响，从而增加本期债券的偿付风险。
5、经营活动现金流波动风险
2013年、2014年、2015年及 2016年 1-6月，公司经营活动产生的现金流量净额分别为 14,824.52万元、146,430.55万元、146,859.07万元及 1,984.79万元。
其中，2014 年度经营性现金净额较 2013 年度增加了 131,606.03 万元，增幅
887.76%，增幅较大，主要由于 2014年度公司经营收入大幅上升且公司加强了应
收账款的回收力度。公司经营活动产生的现金流量净额波动明显，主要受房地产项目开发周期影响。如果未来公司项目开发投资增加，需要投入大量资金，公司现金流可能将会降低，导致公司财务结构的稳健程度下降，提高对外部债务融资的依赖性，甚至可能会在金融市场环境突变时发生资金周转困难，从而增加本期债券的偿付风险。
6、流动性风险
上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行 2016年公司债券（第二期）上市公告书房地产行业属于资本密集型行业，资产负债率较高。公司用于房地产开发的资本支出除自有资金外，主要来源于银行贷款、资本市场融资及房产销售预售款。
截至 2013年末、2014年末、2015年末及 2016年 6月末，公司流动比率分别为
1.36、1.14 、1.32 及 1.41；速动比率分别为 0.46、0.41、0.57 及 0.47；EBIT 利
息保障倍数分别为 1.91、2.12、2.34 及 3.90；合并报表口径资产负债率分别为
60.16%、57.75%、57.25%及 54.01%。截至 2013年末、2014年末、2015年末及
2016年 6月末，公司有息负债分别为 847,132.42万元、740,628.52万元、674,197.69
万元及 658,611.92万元，占负债总额比例为 76.97%、72.47%、63.55%及 70.41%，
其中短期借款与一年内到期的非流动负债合计为 390,000.00万元、371,140.00万
元、206,234.40 万元及 186,300.71 万元，占负债总额比例为 35.43%、36.32%、
19.44%及 19.92%。截至 2016年 6月末，公司未出现逾期未还本金或逾期未付息
的现象。报告期内，公司偿债能力指标稳定，资产负债率、有息借款逐步下降，短期偿债压力减轻。
但如果未来公司无法合理规划业务扩张，不能控制项目开发投资的增加，或难以保持相对合理的负债结构，与银行合作关系的发展受到限制或者销售回款、融入资金等现金流入的时间或规模与借款的偿还安排未能合理匹配，公司的流动性将趋于紧张，可能面临短期偿债风险。
7、筹资风险
房地产行业对资金的需求量较大，资金的筹措直接影响房地产企业能否按照计划完成房地产项目的开发。目前，公司项目开发投资资金来源主要为自有资金、银行贷款、资本市场融资以及房产销售预售款等。如果国家未来提高对房地产企业的贷款条件和控制房地产信贷规模，公司获取银行贷款的能力和灵活性可能在一定程度上受到限制。如果国家或地方改变商品房预售政策（如提高认定物业达到预售状态的标准等），可能会对房地产项目的资金回流和收益产生影响。如果公司不能有效地筹集所需资金，公司项目的实施和后续的发展将受到不利影响，损害公司未来经营发展。
8、存货跌价风险
截至 2013年末、2014年末、2015年末及 2016年 6月末，公司存货余额分上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行 2016年公司债券（第二期）上市公告书别为 552,884.48万元、515,100.97万元、489,191.02万元及 498,135.89万元，占
总资产的比例分别为 30.22%、29.11%、26.40%及 28.76%，总体呈稳定下降趋势。
公司存货主要为房地产开发相关的已完工开发产品和在建开发产品，房地产开发产品在租售并结转收入以前都以存货形式存在，因此公司存货规模较大，公司对存货未计提存货减值准备。虽然公司目前存货余额基本维持稳定，但如果未来房地产行业不景气，开发项目利润下滑或项目无法顺利完成开发，公司将面临存货跌价损失风险，从而对公司的盈利产生不利影响。
9、投资性房地产跌价风险
2013年末、2014 年末、2015年末及 2016 年 6月末，公司投资性房地产账面净额为 506,595.74万元、495,992.02万元、497,854.88万元及 470,655.06万元，
占总资产比例分别为 27.69%、28.03%、26.87%及 27.18%，投资性房地产净额占
总资产比例较高。公司投资性房地产主要为公司自主开发、持有并对外进行租赁的厂房、办公楼、人才公寓以及相应的配套设施等。公司对现有投资性房地产采用成本模式计量，但仍存在一定跌价风险，从而可能对公司的盈利产生不利影响。
10、期间费用占比较高风险
2013年、2014年、2015年及 2016年 1-6月，公司期间费用分别为 68,237.66
万元、58,617.27万元、56,301.44万元及 19,497.69万元，占公司营业收入比例分
别为 35.56%、19.52%、23.27%及 16.55%。公司期间费用由销售费用、管理费用
及财务费用构成，其中财务费用占期间费用比重较高。2013 年、2014 年、2015年及 2016 年 1-6 月，公司财务费用分别为 52,111.77 万元、44,821.97 万元、
39,352.89万元及 11,620.50万元。财务费用较高主要是公司项目开发融资规模较
大所致。报告期内，公司财务费用有所下降，销售费用及管理费用有所上升，主要由于职工薪酬增加所致。总体来看，公司期间费用占比较高，如果公司未来不能有效控制期间费用，可能影响公司的财务状况及经营业绩。
（二）经营风险
1、宏观经济波动的风险
宏观经济发展状况对产业类型、开发区自身的发展具有重要影响。近年来国上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行 2016年公司债券（第二期）上市公告书内经济增速放缓对园区内企业造成影响，导致其总收入增长趋势放缓。如果国家的宏观经济发生波动，宏观经济政策和产业政策发生调整，将影响园区的招商引资情况，进而影响发行人园区资产的经营，对公司的未来盈利能力产生较大的影响。
2、区域经济发展风险
公司主要业务集中于上海，因此上海整体城市经济发展状况及未来发展趋势对公司未来的发展、经济效益影响较大。如果上海市的经济发展速度放缓，可能会对发行人的园区招商引资带来一定负面影响，造成入园企业数量增速下降或已入园企业生产收缩，将会对发行人的盈利能力产生不利影响。
3、行业风险
园区开发行业受存量土地规模的限制，具有一定的不可持续性。而近年来国家不断加大土地宏观调控政策的实施力度，土地资源日趋紧张，可能对未来园区的招商引资造成不利影响。另外，基础设施建设资金投入较大，回收时间较长，对公司的现金管理能力提出较高要求，这些因素给发行人的主营业务业绩和现金流水平带来一定的风险。
4、园区竞争风险
我国对高科技产业的发展高度重视，各地纷纷加大了对高新技术企业的招商引资力度，公司所处的张江高科技园区是国家级高新技术开发区，虽然在产业政策、客户结构等方面具备较多的竞争优势，但与周边开发区之间竞争在所难免。
张江高科作为高新技术产业发展的综合服务提供商，物业租赁业务是公司主要业务之一，上海市内其他园区的开发建设、租金价格的变动将会对公司的租金价格和租金收入造成一定的影响。
5、经营模式风险
公司致力于对张江高科园区进行整体规划、物业开发并吸引相关产业集群入驻，并为入驻的企业提供物业及配套服务，对物业的经营采取“以租为主，租售结合”的模式。公司项目的销售情况受项目定位、规划设计、营销策划、销售价格、竞争者的供应情况等多种因素影响。尽管公司拥有丰富的园区开发、销售与运营经验，但由于项目的周期较长、市场需求多元化、市场竞争环境复杂等因素，上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行 2016年公司债券（第二期）上市公告书公司不能保证所开发的产品完全符合市场需要并且销售顺畅。此外，在经济形势不景气的情况下，购买方可能出现延迟购买、延迟付款的现象，给公司的经营带来困难。因此，在该模式下，公司前期资本性支出较大，资金回收周期较长，租售现金流入与相应建设现金支出在短期不能完全配比，尤其近年来公司新建项目较多，资金投入量大，使公司经营性活动产生的现金流量净额年度间波动较大，给公司园区的持续性开发带来相关经营风险。
6、房地产市场波动风险
房地产行业是受经济周期波动影响较为明显的行业之一，有较强的周期性。
宏观经济因素的变化会透过市场供需的变化对房地产市场产生重大影响。经历较长一段时间的快速发展后，我国房地产市场逐渐进入分化调整的阶段，国内部分地区房地产库存较高、周转减缓。虽然公司为园区开发类企业，与单纯的房地产开发企业的经营模式具有本质区别，但园区物业销售部分的收益水平仍将受到市场波动的影响。
7、项目开发风险
张江高科技园区是国家级高科技开发区，已经形成集成电路、生物医药、信息软件等产业集群，各产业区域的规划、不同客户群体的差异化要求是公司在物业开发过程中一直需要面对的问题。如果各产业区域的规划、物业的设计理念不先进，或技术上有欠缺，可能会对公司未来业绩造成不利影响。
8、对外投资决策风险
公司拥有较为完善的对外投资决策的机制、管理制度，但若由于宏观经济或国家政策发生变化导致的被投资企业产业发展环境发生变化，可能会给公司投资持有或转让收益带来一定的波动影响。
9、环境保护风险
公司在张江高科技园区的开发建设、运营中，已经引入实施了 ISO14001环境质量体系，并通过了英国劳氏认证机构的专业认证。但由于入驻张江高科技园区的企业涉及多个行业，生产活动中产生的废渣、废液，若处理不善，还可能会对园区内的环境产生一定影响。
上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行 2016年公司债券（第二期）上市公告书
10、突发事件引发的经营风险
公司如遇突发事件，例如事故灾难、生产安全事件、社会安全事件、公司高级管理人员因故无法履行职责等，可能造成公司社会形象受到影响，人员生命及财产安全受到危害，公司决策机制及内外部融资渠道受到影响，可能对发行人的生产经营造成一定影响。
（三）管理风险
1、经营多元化引发的管理风险
公司业务主要涉及园区开发与经营、物业管理等多个行业，虽然这些行业具有一定的关联性，但多行业的发展战略也会在一定程度上分散管理层的注意力，分散企业的有限资源，在管理控制力方面给公司带来挑战和风险。
2、子公司数量较多引发的管理风险
公司控股子公司众多，管理层级和子公司数量较多，同时公司参股投资企业较多，随着业务的进一步发展，相关经营决策、组织管理及内部控制的难度也将进一步增加，若公司的管理和控制机制的设置或执行不能适应业务发展的需要，可能会影响经营效率，从而可能影响公司的正常运营及品牌形象。
3、安全生产风险
根据国务院颁布的《关于进一步加强安全生产工作的决定》要求进一步强化安全生产的工作重点和政策措施，上海市人民政府颁布的《关于进一步规范本市建筑市场加强建设工程质量安全管理的若干意见》对安全生产作出的进一步规范。安全生产对于基础设施建设至关重要，生产事故将直接影响公司的生产经营，并造成负面社会影响，影响公司经营业绩及品牌形象。
（四）政策风险
1、宏观经济政策风险
基础设施行业项目投资规模大，属于资本密集型行业，对于信贷等融资工具有较强的依赖性。若国家宏观经济政策变动，可能对发行人所从事的基础设施投资、建设、运营和管理业务产生影响。未来，若政府对基础设施投资力度下降，上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行 2016年公司债券（第二期）上市公告书可能对发行人的业务规模和盈利能力产生不利影响。
2、土地政策风险
国家的土地政策变化对公司的园区开发业务会产生一定程度的影响。国家对土地的政策调控包括在土地供应方式、土地供应总量和结构、土地审批权限、土地使用成本等方面。近年来，国家加大了对土地出让的规范力度，相继出台了一系列土地出让政策。虽然张江高科技园区作为国家级高科技园区，享有土地资源利用和产业项目用地的优惠政策，但土地严控政策可能提高公司取得土地资源的成本，在一定程度上可能形成潜在风险。
3、税收调控政策风险
房地产行业受国家税收政策调控影响较大，尤其是针对土地增值税、企业所得税的调控政策对房地产行业的盈利能力和现金流量具有直接的影响。另外，2016年 3月 18日，国务院常务会议审议通过了全面推开“营改增”2试点方案，明确自 2016年 5月 1日起，全面推开“营改增”试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，该方案的推出会对公司未来现金流产生一定的波动影响。
4、园区政策风险
政府对高新技术产业园区的开发运营高度重视，自 1999年出台了《国务院关于批准国家高新技术产业开发区和有关政策规定的通知》后，又相继出台了《关于促进国家级新区健康发展的指导意见》、《国家高技术产业发展项目管理暂行办法》、《关于加强国家高新技术产业开发区知识产权工作的若干意见》、《关于国家高新技术产业开发区管理体制改革与创新的若干意见》、《国家高新技术产业开发区“十三五”发展规划纲要》、《上海张江国家自主创新示范区发展规划纲要（2013-2020年）》、《关于加快建设具有全球影响力的科技创新中心的意见》、《上海系统推进全面创新改革试验加快建设具有全球影响力的科技创新中心方案》等文件。根据有关政策，与高新技术园区相关的企业可享受税收优惠
、研发补贴等优惠。未来若政府出台新政策，减少对园区企业的补贴和优惠，
22011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。从 2012年 1月 1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。
上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行 2016年公司债券（第二期）上市公告书张江高科技园区对企业的吸引力将有所下降，从而影响落户园区企业的数量，对公司的经营业绩产生一定的影响。
上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行 2016年公司债券（第二期）上市公告书第三节债券发行概况
一、债券名称
上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行2016年公司债券（第二期）（简称为“16张江02”，债券代码为“136763”）。
二、核准情况
本期债券已经中国证监会“证监许可[2016]1534号文”核准。
三、发行规模
本期债券发行规模为人民币 9亿元。
四、票面金额和发行价格
本期债券面值 100元，按面值平价发行。
五、债券期限
本期债券为 5年期，附第 3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。
六、发行方式及发行对象
（一）发行方式
本期债券发行采取网下面向合格投资者公开发行的方式。
（二）发行对象
本期债券发行对象为符合《公司债券发行与交易管理办法》规定并在债券登记机构开立合格证券账户的合格投资者（法律、法规禁止购买者除外）。
七、债券利率和还本付息方式
本期债券的票面利率为 2.89%。
本期债券采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，最后一期利息随本金的兑付一起支付。年度付息款项自付息日起不另计利息，本金自本金兑付日起不另计利息。
本期债券的起息日、付息日及兑付日如下：
1、起息日：2016年 10月 24日。
上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行 2016年公司债券（第二期）上市公告书
2、付息日：2017 年至 2021年每年的 10 月 24日为本期债券上一个计息年
度的付息日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1个交易日，顺延期间付息款项不另计息）；若投资者行使回售选择权，则回售部分债券的付息日为2017年至 2019年每年的 10月 24日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1个交易日）。
3、兑付日：本期债券的兑付日为 2021年 10月 24日（如遇法定节假日或休
息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）；若投资者行使回售选择权，则回售部分债券的兑付日为 2019年的 10月 24日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）。
八、本期债券发行的主承销商及承销方式
本期债券由主承销商负责组建承销团，以余额包销的方式承销。
本期债券的主承销商为瑞银证券有限责任公司和中信建投证券股份有限公司。
九、债券信用等级
经上海新世纪资信评估投资服务有限公司综合评定，发行人的主体信用等级为 AAA，本期债券信用等级为 AAA。
十、担保情况
本期债券无担保。
十一、募集资金的确认
本期债券发行总额为人民币 9亿元，已于 2016年 10月 25日汇入发行人指定的银行账户。
十二、新质押式回购
发行人主体信用等级为 AAA，本期债券信用等级为 AAA，符合进行新质押式回购交易的基本条件。发行人拟向上交所及证券登记机构申请新质押式回购安排。如获批准，具体折算率等事宜将按上交所及证券登记机构的相关规定执行。
上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行 2016年公司债券（第二期）上市公告书第四节债券上市与托管基本情况
一、本期债券上市基本情况
经上交所同意，本期债券将于 2016年 11月 8日起在上交所挂牌交易。本期债券简称为“16张江 02”，证券代码为“136763”。
根据“债项评级对应主体评级基础上的孰低原则”，发行人主体评级为AAA。债券上市后可进行质押式回购，质押券申报和转回代码为“134763”。
上市折扣系数和上市交易后折扣系数见中国结算首页（www.chinaclear.cn）公布的标准券折算率。
二、本次债券托管基本情况
根据中国证券登记结算有限责任公司上海分公司提供的债券托管证明，本次债券已全部托管在登记公司。
上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行 2016年公司债券（第二期）上市公告书第五节发行人主要财务状况
一、发行人最近三个会计年度财务报告审计情况
以下信息中，公司的财务数据来源于公司 2013年度、2014年度、2015年度经审计的合并及母公司财务报告，以及公司 2016 年半年度未经审计的合并及母公司财务报告。
公司财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于 2014年修订的《企业会计准则——基本准则》和 38项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下统称为“企业会计准则”）等政策编制。
财政部于 2014年颁布《企业会计准则第 39号——公允价值计量》、《企业会计准则第 40号——合营安排》、《企业会计准则第 41号——在其他主体中权益的披露》和修订后的《企业会计准则第 2号——长期股权投资》、《企业会计准则第9 号——职工薪酬》、《企业会计准则第 30 号——财务报表列报》、《企业会计准则第 33号——合并财务报表》以及《企业会计准则第 37号——金融工具列报》，要求除《企业会计准则第 37号——金融工具列报》自 2014年度财务报表起施行外，其他准则自 2014年 7月 1日起施行。该等新会计准则的实施导致发行人相应会计政策发生变更，发行人已根据相关修订后的会计准则编制报表，并对过往相关科目进行了追溯调整。以下 2013 年度财务数据已根据上述会计政策变更进行了相应追溯调整。
公司 2013 年度以及 2014 年度的合并及母公司财务报告由立信审计、2015年度的合并及母公司财务报告由天职国际审计，并分别出具了“信会师报字[2014]第 112280 号”、“信会师报字[2015]第 2015-113467号”以及“天职业字[2016]7483号”审计报告；发行人 2013 年度、2014 年度以及 2015 年度审计报告意见类型均为标准无保留意见。以下 2013-2015年相关财务数据摘自上述经审计的财务报告
