福建漳州发展股份有限公司股 权 转 让 项 目
所 涉 及 的 福建信禾房地产开发有限公司
股 东 全 部 权 益 评估报告书
闽联合中和评报字（2016）第 1165 号
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司
中国福州
二○一六年八月二十六日
福建漳州发展股份有限公司股权转让项目所涉及的福建信禾房地产开发有限公司股东全部权益评估报告书
资产评估报告书
目录
注册资产评估师声明 .................................................... ２
摘要................................................................ ３
一、绪言............................................................ ７
二、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者 .......... ７
三、评估目的 ...................................................... １３
四、评估对象和评估范围 ............................................ １３
五、价值类型及其定义 .............................................. １５
六、评估基准日 .................................................... １５
七、评估依据 ...................................................... １５
八、评估方法 ...................................................... １７
九、评估程序实施过程及其情况 ...................................... ２２
十、评估假设 ...................................................... ２３
十一、评估结论 .................................................... ２４
十二、特别事项说明 ................................................ ２６
十三、评估报告使用限制说明 ........................................ ２７
十四、评估报告日 .................................................. ２７
十五、注册资产评估师签字盖章、法定代表人签字及评估机构盖章 ........ ２７
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注册资产评估师声明
1、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、
客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观
的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
2、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位（或产权持有单位）申
报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委
托方和相关当事方的责任。
3、我们与评估报告中的评估对象没有现存或预期的利益关系；与相关当事方没有
现存或预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
4、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查，我们已对评估
对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的
法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提交委托方及
相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
5、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限
制，评估报告者应当充分考虑评估中载明的假设、限制条件、特殊事项说明及对其评
估结论的影响。
6、出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在
评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与评估机构及签字注册资产评
估师无关。
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福建漳州发展股份有限公司股权转让项目所涉及的福建信禾房地产开发有限公司股东全部权益评估报告书
福建漳州发展股份有限公司股权转让项目
所涉及的福建信禾房地产开发有限公司
股 东 全 部 权 益 评估报告书
闽联合中和评报字（2016）第 1165 号
摘要
重要提示:本内容摘自资产评估报告书正文，欲了解本评
估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估
报告正文。
一、委托方：福建漳州发展股份有限公司。
被评估单位：福建信禾房地产开发有限公司。
二、评估目的：福建漳州发展股份有限公司拟转让所持有福建信禾房地产开发有
限公司股权，本次评估是为上述经济行为所涉及的福建信禾房地产开发有限公司股东
全部权益提供市场价值参考依据。
三、评估对象和评估范围：本次资产评估的评估对象为福建信禾房地产开发有限
公司股东全部权益，本次资产评估的评估范围为福建信禾房地产开发有限公司在评估
基准日经审计后的资产负债表所列的全部资产、负债，具体以福建信禾房地产开发有
限公司以评估基准日经审计后的资产负债表和财务数据为基础填报的评估申报表为
准。在评估基准日,企业账面总资产为 27,951.15 万元，总负债为 16,697.21 万元，净
资产为 11,253.94 万元。
四、评估基准日：2016 年 07 月 31 日。
五、价值类型：市场价值。
六、主要评估方法：资产基础法和收益法。
七、评估工作时间：2016 年 08 月 06 日—2016 年 08 月 26 日。
八、评估结论：
1、资产基础法评估结果
在评估基准日 2016 年 07 月 31 日持续经营的前提下，福建信禾房地产开发有限
公司涉及本次经济行为范围内的账面总资产为 27,951.15 万元，总负债为 16,697.21
万元，净资产为 11,253.94 万元；评估后总资产为 60,509.40 万元，总负债为 16,697.21
万元，净资产为 43,812.19 万元；净资产评估增值 32,558.25 万元，增值率 289.31%。
具体情况详见下表：
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单位：万元人民币
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 27,926.48 60,485.29 32,558.81 116.59%
2 非流动资产 24.67 24.11 -0.56 -2.27%
3 其中：可供出售金融资产
4 持有至到期投资
5 长期应收款
6 长期股权投资
7 投资性房地产 - -
8 固定资产 24.67 24.11 -0.56 -2.27%
9 在建工程
10 工程物资
11 固定资产清理
12 生产性生物资产
13 油气资产
14 无形资产
15 开发支出
16 商誉
17 长期待摊费用
18 递延所得税资产
19 其他非流动资产
20 资产总计 27,951.15 60,509.40 32,558.25 116.48%
21 流动负债 16,697.21 16,697.21 - 0.00%
22 非流动负债 - -
23 负债合计 16,697.21 16,697.21 - 0.00%
24 净资产（所有者权益） 11,253.94 43,812.19 32,558.25 289.31%
2、收益法评估结果
在评估基准日 2016 年 07 月 31 日持续经营的前提下，福建信禾房地产开发有限
公司涉及本次经济行为范围内的账面总资产为 27,951.15 万元，总负债为 16,697.21
万元，净资产为 11,253.94 万元；评估后净资产(即股东全部权益价值)为 43,925.26
万元，增值额 32,671.32 万元，增值率为 290.31%。
3、最终评估结果的确定
本次采用资产基础法评估后净资产为 43,812.19 万元，收益法评估后股东全部权
益价值为 43,925.26 万元，二者差异不大。分析原因主要是两种评估方法考虑的角度
不同，收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的，资产基础法是从资产的再取得途
径考虑的。
本次评估中主要资产为房地产类存货，资产基础法对其主要采用的是市场法，是
站在评估时点，重新购置而得到的值。而收益法是对企业未来的销售和开发成本进行
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合理预测，通过未来净现金流入折现加总得出评估结论。房地产开发企业，因开发支
出、预售价格及预售面积、收入确认和税金的汇算清缴时间及过程均受诸多因素的影
响（诸如宏观形势、行业发展状况、供求关系、销售策略、购房者心理等等），尤其
是项目公司经营期限相对制造业来说很短，收益法中未来不确定因素的变动对评估结
果会产生较大的影响。故最终选取资产基础法得出的评估值作为最终评估结果。
经评估，福建信禾房地产开发有限公司在评估基准日股东全部权益价值为
43,812.19 万元。
九、在使用本评估结论时，提请相关当事方关注以下事项：
(一)引用报告的情况
无。
(二)权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
无。
(三) 评估程序受到限制的情形
本次评估中,注册资产评估师未对各种设备在评估基准日的技术参数和性能做技
术检测,注册资产评估师在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实有
效的前提下,通过现场调查做出判断。
（四）未决事项、法律纠纷等不确定因素
本报告未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素。
(五)其它需说明的事项
1、对被评估单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项，在企业委托
时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机构及评估
人员不承担相关责任。
2、委托方和被评估单位提供的有关经济行为批文、营业执照、会计凭证、合同等
有关资料，委托方及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。
3、虽然本项目评估过程中评估人员未发现被评估资产存在担保和抵押事宜，但是，
本评估报告的使用者应当不依赖于本评估报告而对资产他项权利状态做出独立的判
断。
4、除非特别说明，本评估报告中的评估值以被评估单位对有关资产拥有完整合法
的权利为基础，未考虑由于被评估单位可能尚未支付某些费用所形成的相关债务，我
们假设上述资产与该等负债无关。
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5、本项目的执业注册资产评估师知晓股东部分权益价值并不必然等于股东全部权
益价值与股权比例的乘积。由于无法获取行业及相关股权的交易情况资料，缺乏对控
股权和少数股权等因素产生的溢价或折价的分析依据，故本次评估中未考虑控股权和
少数股权等因素产生的溢折价影响。也未考虑非上市公司股权流动性对评估结果的影
响。
十、评估结论的使用有效期：结果使用有效期一年，自评估基准日 2016 年 07 月
31 日起，至 2017 年 07 月 30 日止。超过一年，需重新进行评估。
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福建漳州发展股份有限公司股权转让项目
所涉及的福建信禾房地产开发有限公司
股东全部权益评估报告书
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一、绪言
福建漳州发展股份有限公司：
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司接受贵单位的委托，根据有关法
律、法规和资产评估准则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对贵单
位拟转让所持有福建信禾房地产开发有限公司股权这一经济行为提供价值参考而涉及
的福建信禾房地产开发有限公司股东全部权益在 2016 年 07 月 31 日的市场价值进行了
评估。现将资产评估情况报告如下。
二、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者
（一）委托方：福建漳州发展股份有限公司。
1、公司名称：福建漳州发展股份有限公司；
2、统一社会信用代码号：91350000158160688P；
3、住所: 漳州市胜利东路漳州发展广场；
4、注册资本：人民币捌亿捌仟肆佰壹拾肆万陆仟伍佰肆拾伍元；
5、法定代表人：庄文海；
6、公司类型：股份有限公司（上市）；
7、成立日期：1994 年 12 月 14 日；
8、经营范围：
一般经营项目：对道路公路的投资与开发；城市基础设施开发与建设；市政工程
的投资与管理；房地产的开发及管理；金属制品、五金交电、机电设备、通讯设备、
建筑材料、陶瓷制品、电脑及配件、纸制品、玩具、健身器材、灯具、日用百货、饲
料、花卉、初级农产品的销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
营活动）。
（二）被评估单位：福建信禾房地产开发有限公司。
1、公司基本情况
1）公司名称：福建信禾房地产开发有限公司；
2）统一社会信用代码号：91350681064119406F；
3）注册资本：壹亿贰仟万圆整；
4）企业类型：有限责任公司（法人独资）；
5）法定代表人：郭建辉；
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6）住所：漳州开发区涵碧楼花园 C 区 3 幢 903 号；
7）经营范围：房地产开发与经营。（以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取
得有关部门的许可后方可经营）。
2、 公司历史沿革：
1）成立：
福建信禾房地产开发有限公司成立于 2013 年 3 月 26 日，成立时注册资本为人民
币 500 万元，股东构成如下：
单位：人民币万元
股东名称 出资额 出资比例
余惠山 500.00 100%
2）股权转让
2013 年 6 月余惠山将 51%的股权以 255 万元人民币，转让给福建漳州发展股份有
限公司，2014 年 1 月余惠山将所持 49%的股权以 245 万元人民币，转让给漳州天南实
业有限公司,股权转让后公司股权比例如下：
股东名称 出资额(万元) 出资比例
福建漳州发展股份有限公司 255.00 51%
漳州天南实业有限公司 245.00 49%
合计 500.00 100%
3）增资
2014 年 1 月，公司将注册资本增至人民币 12,000 万元，其中：福建漳州发展股
份有限公司出资 6,120 万元人民币、漳州天南实业有限公司出资 5,880 万元人民币,
增资后福建漳州发展股份有限公司仍然拥有本公司 51%股权,漳州天南实业有限公司
拥有本公司 49%股权。
2015 年 9 月 18 日，福建漳州发展股份有限公司以 11,944 万元收购漳州天南实业
持有的信禾房地产 49%的股权。
2016 年 5 月 31 日福建漳州发展股份有限公司将其股权 30%，以平价 3600 万元转
让给漳州欣宝房地产开发有限公司。
至评估基准日，公司注册资本 1.2 亿元，其中：福建漳州发展股份有限公司出资
8,400 万元人民币、漳州欣宝房地产开发有限公司出资 3,600 万元人民币；福建漳州
发展股份有限公司占股份的 70%，漳州欣宝房地产开发有限公司占股份的 30%；
3、生产经营情况：
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被评估单位的主要从事房地产开发与经营。目前正在开发的项目为位于漳州招商
局经济技术开发区二区南滨大道以南，昆仑山路东侧的的“漳发晟港名都”。“ 漳
发晟港名都” 位于南滨大道以南，昆仑山路以东，寨山六路以西，寨仔山以北。根
据被评估单位提供的“漳发晟港名都”已批准的项目建设总平面图，“漳发晟港
名都” 主要技术经济指标表如下：
序号 项目 数量 单位
1 总用地面积 57158.393 m
2 总建筑面积 195681.83 m
地上计容总建筑面积 153974.88 m
商业建筑面积 6285.85 m
住宅建筑面积 144661.33 m
辅助建筑面积 3027.7 m
物业用房 731.21 m
3
其中 幼儿园 1748.76 m
配电室 430.15 m
其中
消控室 35.22 m
门卫 12.4 m
厕所 69.96 m
不计容面积 41706.95 m
4 架空绿化 1829.22 m
其中
地下建筑面积 39877.73 m
5 占地面积 11664.84 m
6 建筑密度 20.41 %
2 2
7 容积率 2.69 m /m
8 绿地率 41.83% %
9 住宅户数 1284 套
机动车位 1235 辆
10 地面 194 辆
其中
地下车库 1041 辆
项目拟分二期开发，各期主要技术经济指标表如下：
数量/金额
项目 单位
序号 一期 二期 合计
1 总建筑面积 100194.01 95487.82 195681.83 平方米
地上建筑面积 80289.47 73685.41 153974.88 平方米
商业建筑面积 4105.04 2180.81 6285.85 平方米
住宅建筑面积 75454.17 69207.16 144661.33 平方米
2 配套建筑面积 730.26 2297.44 3027.7 平方米
3 不计容建筑面积 19904.54 21802.41 41706.95 平方米
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地下建筑面积 19152.2 20725.53 39877.73 平方米
架空绿化 752.34 1076.88 1829.22 平方米
1）项目土地使用权取得情况
2013 年 01 月 08 日，余惠山与漳州市国土资源局漳州开发区分局签订了合同编号
为 35068120121228G809 的国有建设用地使用权出让合同，合同约定：出让宗地位于漳
州招商局经济技术开发区二区南滨大道以南，昆仑山路以东，出让宗地面积 57158 平
方米，其中:住宅用地-城镇住宅用地面积 5.43 公顷，商服用地-批发零售用地(批发零
售为主,兼住宿餐饮及商务金融)面积 0.2858 公顷。出让年限：商服用地 40 年、住宅
用地 70 年。出让价款总计 21,900.00 万元（价款构成：包括城市基础设施配套费，但
不包括契税）。宗地规划条件：建筑总面积 154,326.60 平方米,建筑容积率不高于 2.70
不低于 1.10,建筑限高不高于 100 米不低于-8 米, 建筑密度不高于 25%不低于 15%,绿
地率不高于 55%不低于 40%，套型建筑面积 120 平方米以下住房面积必须达到住房总面
积的 70%以上。
2013 年，余惠山、漳州市国土资源局漳州开发区分局、福建信禾房地产开发有限
公司签订了国有建设用地使用权出让合同变更协议，协议约定：上述地块受让人变更
为福建信禾房地产开发有限公司。
至评估基准日，被评估单位已支付了全部的土地出让金、契税，已办理了编号为
漳发国用（2015）第 01859 号的国有土地使用权证。
2）项目建设用地规划许可证办理情况
2015 年 06 月 15 日， 漳发晟港名都”项目办理了编号为地字第 350600201500034
号建设工程规划许可证，记载内容如下：用地面积为 57,158.393 平方米,总建筑面积
为 197,485.00 平方米。
3）项目建设工程规划许可证办理情况
2015 年 12 月 15 日，“漳发晟港名都”项目办理了编号为建字第 35060020ZS009
号建设用地规划许可证，记载内容如下：总建筑面积为 195,681.83 平方米，其中：计
容建筑面积为 153,974.88 平方米。
4）项目施工许可证办理情况
“漳发晟港名都”项目一期已办理了施工许可证。
4、公司近年财务状况及经营业绩如下：
近年资产负债表如下：
单位：人民币元
项目 2016 年 7 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,762,063.35 1,899,969.82 2,556,013.51 72,852.85
交易性金融资产
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应收票据
应收账款
预付款项 3,245,451.02 109,500,000.00
应收利息
应收股利
其他应收款 222,835.33 221,034.55 24,128.40 24,653.45
买入返售金融资产 277,148,475.98 267,784,703.32
存货 246,458,075.65 9,131,357.33
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 131,443.67 104,166.93 73,001.12 176,109.00
流动资产合计 279,264,818.33 273,255,325.64 249,111,218.68 118,904,972.63
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产 246,740.33 291,151.14 359,087.54 74,379.38
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 271,953.92 81,250.06
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 246,740.33 291,151.14 631,041.46 155,629.44
资产总计 279,511,558.66 273,546,476.78 249,742,260.14 119,060,602.07
项目 2016 年 7 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款 49,038.12 216,075.48
预收款项
应付职工薪酬 228,537.67 507,712.55 423,382.37 54,646.00
应交税费 16,020.11 30,745.79 34,925.34
应付利息
应付股利
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其他应付款 166,678,501.23 158,547,462.50 132,022,995.73 114,711,357.33
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 166,972,097.13 159,301,996.32 132,481,303.44 114,766,003.33
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计 166,972,097.13 159,301,996.32 132,481,303.44 114,766,003.33
所有者权益
实收资本（或股本） 120,000,000.00 120,000,000.00 120,000,000.00 5,000,000.00
资本公积
减：库存股
专项储备
盈余公积
一般风险准备
未分配利润 -7,460,538.47 -5,755,519.54 -2,739,043.30 -705,401.26
所有者权益合计 112,539,461.53 114,244,480.46 117,260,956.70 4,294,598.74
负债和所有者权益总计 279,511,558.66 273,546,476.78 249,742,260.14 119,060,602.07
近年利润表如下：
单位：人民币元
项 目 2016 年度 1-7 月 2015 年度 2014 年度 2013 年度
一、 营业收入
减：营业成本
营业税金及附加
销售费用 165,906.38 236,581.02
管理费用 1,531,571.23 2,793,953.16 2,048,363.10 395,313.71
财务费用 -3,281.09 -26,826.79 -15,896.11
资产减值损失 10,822.41 12,768.85 1,175.05 1,297.55
加：公允价值变动收益
投资收益
二、 营业利润 -1,705,018.93 -3,016,476.24 -2,033,642.04 -396,611.26
加：营业外收入
减：营业外支出 308,790.00
三、利润总额 -1,705,018.93 -3,016,476.24 -2,033,642.04 -705,401.26
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 １２ 电话：87820347 传真：87814517
福建漳州发展股份有限公司股权转让项目所涉及的福建信禾房地产开发有限公司股东全部权益评估报告书
减:所得税费用
四、净利润 -1,705,018.93 -3,016,476.24 -2,033,642.04 -705,401.26
上述表中 2013 年、2014 年、2016 年 1 至 7 月财务数据已经福建华兴会计师事务
所（特殊普通合伙）审计并出具了无保留意见的审计报告。2015 年财务数据已经厦门
东友会计师事务所有限公司审计并出具了无保留意见的审计报告。
（三）委托方与被评估单位的关系
委托方为本次经济行为的收购方，截至评估基准日，委托方持有被评估单位 70%
股权。
（四）业务约定书约定的其他评估报告使用者
1、福建信禾房地产开发有限公司股东；
2、国有资产监督管理部门；
3、国家法律、法规规定的其他评报告使用者。
本评估报告仅供上述使用者在本次评估目的前提下使用，除法律、法规另有规定
及本报告限定的评估报告使用者外，其他任何人（单位）使用本评估报告无效；我们
对报告使用者不当使用评估报告所造成的后果不承担任何责任。
三、评估目的
福建漳州发展股份有限公司拟转让所持有福建信禾房地产开发有限公司股权，本
次评估是为上述经济行为所涉及的福建信禾房地产开发有限公司股东全部权益提供市
场价值参考依据。
四、评估对象和评估范围
（一）评估对象和评估范围
本次资产评估的评估对象是福建信禾房地产开发有限公司股东全部权益。
本次资产评估的评估范围是福建信禾房地产开发有限公司在评估基准日经审计后
的资产负债表所列的全部资产、负债，具体以福建信禾房地产开发有限公司以评估基
准日经审计后的资产负债表和财务数据为基础填报的评估申报表为准。在评估基准日,
企业账面总资产为 27,951.15 万元，总负债为 16,697.21 万元，净资产为 11,253.94
万元，具体详见下表：
单位：元人民币
项 目 账面价值
1 流动资产 279,264,818.33
2 非流动资产 246,740.33
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