福建漳州发展股份有限公司股权转让项目
所涉及的福建信禾房地产开发有限公司
股东全部权益价值评估说明
闽联合中和评报字（2016）第1165号
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司
中国福州
二○一六年八月二十六日
福建漳州发展股份有限公司股权转让项目所涉及的福建信禾房地产开发有限公司股东全部权益评估说明
资产评估说明
目 录
第一部分 关于《资产评估说明》使用范围的声明....................................................... ２
第二部分 委托方与被评估单位关于进行资产评估有关事项的说明............................. ３
第三部分 评估对象与评估范围说明............................................................................ ４
一、评估对象与评估范围........................................................................................... ４
二、资产分布情况及特点........................................................................................... ５
第四部分 资产清查核实情况说明............................................................................... ６
一、资产清查核实内容 .............................................................................................. ６
二、资产清查的过程与方法........................................................................................ ７
四、影响资产核实的事项及处理方法。 ...................................................................... ８
五、资产清查结论 ..................................................................................................... ８
第五部分 资产基础法评估技术说明........................................................................ １０
一、流动资产评估技术说明.................................................................................... １０
二、流动资产-存货评估技术说明........................................................................... １２
三、固定资产——运输设备、电子办公设备评估技术说明 ...................................... ２０
四、流动负债评估技术说明 ............................................................................. ２２
第五部分 收益法评估技术说明 ................................. ２４
第六部分 评估结论及其分析.............................................................................. ４３
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第一部分 关于《资产评估说明》使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理部门、企业主管部门审查资产评估报告书和检
查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给
其他任何单位或个人，也不得见诸于公开媒体。
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二 0 一六年八月二十六日
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第二部分 委托方与被评估单位关于进行资产评估有关事项的说明
本 说 明 该 部 分 内 容 由 委 托 方 与 被 评 估 单 位 共 同 撰 写 ，并 由 法 定 代 表 人
（ 或 授 权 人 ） 签 字 ， 加 盖 公 章 ， 详 细 内 容 请 见 附 件 一 ：“ 关 于 进 行 资 产 评
估有关事项的说明”。
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第三部分 评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围
(一)委托评估对象与评估范围
评估对象是福建信禾房地产开发有限公司股东全部权益。
评估范围是福建信禾房地产开发有限公司在评估基准日经审计后的资产负债表所
列的全部资产、负债，具体以福建信禾房地产开发有限公司以评估基准日经审计后的
资产负债表和财务数据为基础填报的评估申报表为准。在评估基准日,企业账面总资产
为 27,951.15 万元，总负债为 16,697.21 万元，净资产为 11,253.94 万元，具体详见
下表：
单位：元人民币
项 目 账面价值
1 流动资产 279,264,818.33
2 非流动资产 246,740.33
3 其中：可供出售金融资产
4 持有至到期投资
5 长期应收款
6 长期股权投资
7 投资性房地产
8 固定资产 246,740.33
9 在建工程
10 工程物资
11 固定资产清理
12 生产性生物资产
13 油气资产
14 无形资产
15 开发支出
16 商誉
17 长期待摊费用
18 递延所得税资产
19 其他非流动资产
20 资产总计 279,511,558.66
21 流动负债 166,972,097.13
22 非流动负债
23 负债合计 166,972,097.13
24 净资产（所有者权益） 112,539,461.53
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
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二、资产分布情况及特点
（一）实物资产
福建信禾房地产开发有限公司实物资产的种类主要为存货、运输设备、电子设备
等。
1、存货共 1 项,为被评估单位开发的位于漳州招商局经济技术开发区二区南滨大
道以南，昆仑山路东侧的的“漳发晟港名都”开发成本，帐面净值 277,148,475.98
元。
2、运输车辆共计 1 辆,为 2014 年 11 月购入东风本田杰德 DHW6463F1CRD 小轿车。
3、电子设备共计 63 项,购于 2013-2016 年,主要为各部门日常办公使用,包括空调、
家俱、电脑、监控系统等,分布于于公司各部门。
（二）企业申报的账面记录、未记录的无形资产
1、企业账面记录的无形资产：
无。
2、企业申报的账面未记录的无形资产
无。
（三）企业申报的表外资产
无。
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第四部分 资产清查核实情况说明
一、资产清查核实内容
根据资产评估工作的要求，我们对福建信禾房地产开发有限公司列入评估范围内
的资产及负债进行了清查核实，列入清查范围的资产类型主要有：包括流动资产(货币
资金、其他应收款、存货、其它流动资产)、固定资产(车辆、电子办公设备)以及相关
负债。本次资产评估的对象为福建信禾房地产开发有限公司在评估基准日股东全部权
益，评估范围以福建信禾房地产开发有限公司评估基准日经审计后的资产负债表和财
务数据为基础填报的评估申报表为准。在评估基准日，企业账面总资产为 27,951.15
万元，总负债为 16,697.21 万元，净资产为 11,253.94 万元，具体详见下表：
单位：元人民币
项 目 账面价值
1 流动资产 279,264,818.33
2 非流动资产 246,740.33
3 其中：可供出售金融资产
4 持有至到期投资
5 长期应收款
6 长期股权投资
7 投资性房地产
8 固定资产 246,740.33
9 在建工程
10 工程物资
11 固定资产清理
12 生产性生物资产
13 油气资产
14 无形资产
15 开发支出
16 商誉
17 长期待摊费用
18 递延所得税资产
19 其他非流动资产
20 资产总计 279,511,558.66
21 流动负债 166,972,097.13
22 非流动负债
23 负债合计 166,972,097.13
24 净资产（所有者权益） 112,539,461.53
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二、资产清查的过程与方法
(一)清查组织工作
在进入现场清查前，成立了以现场项目负责人为主的清查小组，制定了详细的现
场清查实施计划，分流动资产、机器设备、房地产、财务损益类四个小组，在企业相
关人员的配合下，分别对各类资产进行了清查。评估小组清查核实工作从 2016 年 08
月 06 日开始，2016 年 08 月 08 日结束。清查工作结束后，各小组均提交了清查核实
及现场勘察作业的工作底稿。
(二)清查主要步骤
1、指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供
的“资产评估明细表”、“资产调查表”、“资料清单”及其填写要求，进行登记填
报，同时收集被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情
况的文件资料。
2、初步审查产权持有者提供的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。
然后审查各类资产评估明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确现象，并
根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。
3、现场实地勘察
依据资产评估明细表，对申报资产进行清点和现场勘察。针对不同的资产性质及
特点，采取不同的勘察方法。
4、补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实”相符。
5、核实产权证明文件
对评估范围的设备和存货的产权进行调查，以确认做到产权清晰，不存在产权纠
纷的问题。
(三)清查的主要方法
在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查
方法。
1、设备
（1）为保证评估结果的公允合理，根据产权持有者设备资产的构成特点及评估结
果申报明细表的内容，向企业有关资产管理部门及使用部门下发主要设备状况调查表，
并指导企业根据实际情况进行填写，以此作为评估结果的参考资料。
（2）现场清点设备，针对资产评估明细表中不同的资产性质及特点，采取不同的
清查核实方法进行现场勘察，并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录，评估人
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员查阅了主要设备的竣工验收记录、运行日志、修理、日常维护及管理制度等技术资
料和文件，以及企业对各类主要设备的自我评价，并通过与设备管理人员和操作人员
详细了解设备的现状和对重要设备进行必要的测试和详细勘察，掌握了设备目前的实
际技术状况。
（3）对重点及主要设备，进行现场盘点、清查，对一般设备按申报清单进行抽查，
比照评估结果申报明细表对不符之处作相应的修改、完善。
（4）根据现场实地勘察结果，进一步修正企业提供的评估结果申报明细表，然后
由企业盖章，作为评估结果的依据。
（5）对核实范围内的设备及车辆的产权进行核实，如：抽查重要设备的购置合同、
付款凭证、车辆行驶证等，做到产权明晰。
2、流动资产、负债核实情况
主要对企业的实物性流动资产进行了抽查盘点，对非实物性流动资产和负债进行
了清查核实。
（1）实物性流动资产主要核实存货，评估人员于 2016 年 08 月 06 日至 08 月 09
日对存货进行了现场查勘。
（2）非实物性流动资产的清查核实：评估人员主要通过核对企业财务账的总账、
各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进行了核实，对货币资金科目进行盘
点核实。
（3）负债的清查：主要核实负债的内容、形成过程，审核是否为基准日实际存在
的债务，是否有确定的债权人等，以确定评估价值。
对于银行存款主要查阅了相应对账单，对于存货，对于存货，通过查阅合同、发
票、付款凭证等原始单据以及现场勘察进行核实，电子办公设备则通过实盘核实。同
时通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证及相关原始凭证，对非实物
性流动资产与负债进行了清查。
四、影响资产核实的事项及处理方法。
无。
五、资产清查结论
1、经过清查核实，资产核实结果与被评估单位账面记录基本一致。
2、经清查，汇总结果如下：
资产清查结果汇总表
金额单位：人民币元
项 目 账面价值
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A
1 流动资产 279,264,818.33
2 非流动资产 246,740.33
3 其中：可供出售金融资产
4 持有至到期投资
5 长期应收款
6 长期股权投资
7 投资性房地产
8 固定资产 246,740.33
9 在建工程
10 工程物资
11 固定资产清理
12 生产性生物资产
13 油气资产
14 无形资产
15 开发支出
16 商誉
17 长期待摊费用
18 递延所得税资产
19 其他非流动资产
20 资产总计 279,511,558.66
21 流动负债 166,972,097.13
22 非流动负债
23 负债合计 166,972,097.13
24 净资产（所有者权益） 112,539,461.53
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第五部分 资产基础法评估技术说明
一、流动资产评估技术说明
(一)评估范围
本说明涉及福建信禾房地产开发有限公司，评估范围为企业评估申报的各项流动
资产，包括货币资金、其他应收款、存货、其它流动资产等。上述资产在评估基准日
账面值如下所示：
金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值
3-1 货币资金 1,762,063.35
3-2 交易性金融资产
3-3 应收票据
3-4 应收账款
3-5 预付账款
3-6 应收利息
3-7 应收股利
3-8 其他应收款 222,835.33
3-9 存货 277,148,475.98
3-10 一年内到期的非流动资产
3-11 其他流动资产 131,443.67
流动资产合计 279,264,818.33
(二)评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对确定的评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清
单和资产评估明细表示范格式，按照评估机构所评估规范化的要求，指导企业填写流
动资产评估明细表。
第二阶段：现场调查阶段
核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表资料，首先对财务明细账和资产
评估明细表进行互相核对使之相符，然后和仓库台账进行相互核对。对名称或数量不
符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填报，作到账表相符。
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第三阶段：评定估算阶段
1、将核实调整后的流动资产评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；
2、对各类资产，遵照资产评估准则的相关规定，采用成本法，确定其在评估基准
日的公允价值，编制相应评估汇总表；
3、提交流动资产的评估技术说明。
(三)评估说明
根据福建信禾房地产开发有限公司提供的 2016 年 07 月 31 日的资产负债表，企业
申报的流动资产各项目评估明细表，在核实报表、评估明细表和实物的基础上，按照
资产评估准则的要求，遵循独立性、客观性、科学性的工作原则，进行资产评估工作。
企业流动资产是由货币资金、其他应收款、存货、其它流动资产等四项组成。
1、货币资金
货币资金为银行存款。是银行存款指企业存在当地银行的存款，公司共开设 3 个
存款户，全部为人民币户存款。
对银行存款的评估采取以银行的对账单余额同企业银行存款余额核对，如有未达
账项编制银行存款余额调节表，平衡相符，以企业账面值作为评估值。评估人员对企
业的 3 个存款专户银行存款逐行逐户核对，存在未达账项的，对企业编制的银行存款
调整表进行复核计算。银行存款以核实后账面值作为评估值。银行存款账面值为
1,762,063.35 元，评估值为 1,762,063.35 元。
2、其他应收款
其他应收款账面原值为 248,102.53 元,净值为 222,835.33 元,主要为应收保证
金和员工宿舍租房押金。
评估人员通过查阅账簿、报表，在进行经济内容和账龄分析的基础上，对大额款
项进行了函证，并了解其发生时间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信
用、经营管理状况，具体分析后对各项应收款收回的可能性进行判断，采用个别认定
和账龄分析的方法估计风险损失，对关联企业的往来款项等有充分理由相信全部能收
回的，评估风险损失为 0；对有确凿证据表明款项不能收回或实施催款手段后账龄超
长的，评估风险损失为 100%；对有可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数
额的，参考企业会计计算坏账准备的方法，根据账龄分析估计出风险损失，确定应收
款评估值。其他应收款评估值为 222,835.33 元。
3、其它流动资产
其它流动资产帐面值为 131,443.67 元,包括未摊销的费用和预付税金。本次评估
根据其尚存权利和未来收回资产确定其评估值为 131,443.67 元。
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二、流动资产-存货评估技术说明
（一）评估范围
纳入本次评估范围的存货为“漳发晟港名都”项目的开发成本支出,账面值
277,148,475.98 元。
（二）评估对象概况
1、一般因素
漳州招商局经济技术开发区（以下简称“漳州开发区”）为国家级开发区，位于
中国东南沿海厦门湾南岸，处在上海、台湾、香港三大经济区的中间地带，是福建省
建设海峡西岸经济区的重要组成部分和漳州市港口经济发展的龙头。
漳州开发区总体规划面积 56.17 平方公里，由招商局集团、福建省交通运输集团
有限责任公司、漳州市人民政府、龙海市人民政府、福建省港航管理局联合开发，招
商局集团负责经营管理。漳州开发区管委会和有限公司实行统一的管理体制，经福建
省人民政府批准，管委会行使地市一级的经济管理权限，统辖开发区的一切行政事务。
自 1992 年 12 月 28 日动工兴建以来，漳州开发区坚持高起点、高水平、高标准规
划开发，以港口为龙头，狠抓基础设施配套，累计投入基础建设与配套资金百亿元，
完成移山填海土石方量 8000 多万立方米，造地 10.23 平方公里，开发规模达 19.42
平方公里，具备了良好的投资环境。
漳州开发区建港条件优越。拥有岸线 28 公里，其中-8 米以下深水岸线长达 13 公
里，可规划建设万吨级以上泊位 33 个，有条件发展成为国际中转港。区内现已建成并
投入使用的万吨级以上泊位和多用途泊位 13 个，其中万吨级以上泊位 8 个，2 个 15
万吨级集装箱泊位是福建省最大的集装箱泊位，年吞吐能力达到 3000 万吨以上。这里
是国家一类口岸和首批对台直航口岸之一，已开通至美国、日本、韩国等外贸货运航
线和香港、台湾、上海、大连、青岛、深圳等集装箱航线。与之相配套的海关、出入
境检验检疫、边检等口岸联检部门和报关行、外轮代理等管理、服务和中介机构齐全。
漳州开发区拥有四通八达的海陆空立体交通网络：机场、铁路均在 1 小时圈内。
快艇往返厦门实现公交化，与厦门仅 15 分钟航程。区内疏港公路连接纵贯全国南北的
324、319 国道及沿海高速公路。连接漳州开发区与厦门的厦漳跨海大桥于 2008 年动
工，计划 2012 年底建成试通车，建成后厦门湾南北两岸将融为一体，行车仅需 25 分
钟，经贸往来更加密集，形成半个小时生活圈。连接漳州开发区第四区的漳州港尾铁
路于 2009 年底开工，建设工期 3 年。贯穿全区的招银疏港高速公路也于 2009 年底开
工建设，建成后将有效缓解港区快速集疏运问题。同时，连接厦门岛和漳州开发区的
厦漳海底隧道作为“厦漳第二海上通道”也在加紧推进中，已列入海西建设规划，将
作为福建省“十二五”规划的重点建设项目开工建设。
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漳州开发区规划具有科学性、长远性，配套高标准。全区分为临港工业区、行政
科教商住区、高科技产业园区、港口工业区等四个功能区。首期开发的临港工业区按
照城市化标准建设的供水、供电、通信和道路系统已经形成。建成了占地 12 万平方米
的具国际标准的高尔夫球场、国际四星级标准的商务酒店、中高档现代海岸住宅风格
的公寓、写字楼、海滨度假村、商业娱乐中心和加走湖公园等设施；设有幼儿园、实
验小学和厦门大学附属实验中学，可满足区内企业员工子女学习教育的需要。海内外
知名的厦门大学漳州校区也落户于此，在校生 2 万多人，并建立产、学、研一体的高
校科技园区，由此可为入区企业在产业发展及科技创新等方面提供强有力的人才智力
保障。
同时，国务院批准的中国首个生态型人工岛——双鱼岛项目也落户于此，面积达
2.2 平方公里，造岛工程总投资达 30 亿元，已于 2010 年 2 月 5 日开工建设，三年完
成造岛工程。这种开发模式对周边海域影响最小，最贴合自然，又极富厦门湾特色。
它将成为未来海西的新地标，集自然生态、人文科技景观为一体，旅游度假、体育休
闲、文化娱乐和生态居住的圣地。
优越的投资环境吸引各类企业纷至沓来。目前漳州开发区正全力打造厦门湾南岸
港航物流、临港工业、高尚人居新天地，积极培育金属制品加工业、交通机械制造业、
粮油食品加工业三个百亿元产业集群。已有来自美国、德国、荷兰等国家和我国香港、
台湾地区的 400 多家中外企业落户，总投资达 30 多亿美元。
近年来，开发区的经济运行呈逐年增长的良好态势，财政收入、固定资产、工业
产值、港口吞吐量等主要经济指标保持高位增长。
如今，漳州开发区已进入快速发展期，在新一轮创业中，漳州开发区将努力建设
成为一个集知识经济、科学管理、可持续发展为一体的，环境优美、经济繁荣、功能
完善的宜居、宜业的滨海新城区，成为海峡西岸新的经济增长点。
2、项目介绍
“ 漳发晟港名都” 位于南滨大道以南，昆仑山路以东，寨山六路以西，寨仔
山以北。根据被评估单位提供的“漳发晟港名都”已批准的项目建设总平面图，“漳
发晟港名都” 主要技术经济指标表如下：
序号 项目 数量 单位
1 总用地面积 57158.393 m
2 总建筑面积 195681.83 m
地上计容总建筑面积 153974.88 m
商业建筑面积 6285.85 m
3
其中 住宅建筑面积 144661.33 m
辅助建筑面积 3027.7 m
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物业用房 731.21 m
幼儿园 1748.76 m
配电室 430.15 m
其中
消控室 35.22 m
门卫 12.4 m
厕所 69.96 m
不计容面积 41706.95 m
4 架空绿化 1829.22 m
其中
地下建筑面积 39877.73 m
5 占地面积 11664.84 m
6 建筑密度 20.41 %
2 2
7 容积率 2.69 m /m
8 绿地率 41.83% %
9 住宅户数 1284 套
机动车位 1235 辆
10 地面 194 辆
其中
地下车库 1041 辆
项目拟分二期开发，各期主要技术经济指标表如下：
数量/金额
项目 单位
序号 一期 二期 合计
1 总建筑面积 100194.01 95487.82 195681.83 平方米
地上建筑面积 80289.47 73685.41 153974.88 平方米
商业建筑面积 4105.04 2180.81 6285.85 平方米
住宅建筑面积 75454.17 69207.16 144661.33 平方米
2 配套建筑面积 730.26 2297.44 3027.7 平方米
不计容建筑面积 19904.54 21802.41 41706.95 平方米
地下建筑面积 19152.2 20725.53 39877.73 平方米
3 架空绿化 752.34 1076.88 1829.22 平方米
1）项目土地使用权取得情况
2013 年 01 月 08 日，余惠山与漳州市国土资源局漳州开发区分局签订了合同编号
为 35068120121228G809 的国有建设用地使用权出让合同，合同约定：出让宗地位于漳
州招商局经济技术开发区二区南滨大道以南，昆仑山路以东，出让宗地面积 57158 平
方米，其中:住宅用地-城镇住宅用地面积 5.43 公顷，商服用地-批发零售用地(批发零
售为主,兼住宿餐饮及商务金融)面积 0.2858 公顷。出让年限：商服用地 40 年、住宅
用地 70 年。出让价款总计 21,900.00 万元（价款构成：包括城市基础设施配套费，但
不包括契税）。宗地规划条件：建筑总面积 154,326.60 平方米,建筑容积率不高于 2.70
不低于 1.10,建筑限高不高于 100 米不低于-8 米, 建筑密度不高于 25%不低于 15%,绿
地率不高于 55%不低于 40%，套型建筑面积 120 平方米以下住房面积必须达到住房总面
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 １４ 电话：87820347 传真：87814517
福建漳州发展股份有限公司股权转让项目所涉及的福建信禾房地产开发有限公司股东全部权益评估说明
积的 70%以上。
2013 年，余惠山、漳州市国土资源局漳州开发区分局、福建信禾房地产开发有限
公司签订了国有建设用地使用权出让合同变更协议，协议约定：上述地块受让人变更
为福建信禾房地产开发有限公司。
至评估基准日，被评估单位已支付了全部的土地出让金、契税，已办理了编号为
漳发国用（2015）第 01859 号的国有土地使用权证。
2）项目建设用地规划许可证办理情况
2015 年 06 月 15 日， 漳发晟港名都”项目办理了编号为地字第 350600201500034
号建设工程规划许可证，记载内容如下：用地面积为 57,158.393 平方米,总建筑面积
为 197,485.00 平方米。
3）项目建设工程规划许可证办理情况
2015 年 12 月 15 日，“漳发晟港名都”项目办理了编号为建字第 35060020ZS009
号建设用地规划许可证，记载内容如下：总建筑面积为 195,681.83 平方米，其中：计
容建筑面积为 153,974.88 平方米。
4）项目施工许可证办理情况
“漳发晟港名都”项目一期已办理了施工许可证。
(三)评估方法
本次评估，土地使用权采用市场比较法，已投入的前期费用按核实后帐面值确定。
1、市场比较法测算过程
市场比较法是指在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似的交易实例与估
价对象之间进行比较，进而就比较实例在交易情况、时间及区域和个别因素的差别进
行修正，从而得到估价对象在估价期日价值的一种评估方法。根据该用地的实际情况
以及评估人员的市场调查所掌握的资料，可以得到与该用地的条件类似的交易实例，
因此，可以选择市场比较法作为本次估价的基本方法之一。其基本公式如下：
V=VB×A×B×D×E
式中：V：待估宗地价格；
VB：比较实例价格；
