深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
深圳世联行地产顾问股份有限公司
2016 年第三季度报告
2016 年 10 月
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年第三季度报告全文
第一节 重要提示
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本次季报的董事会会议。
公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人王海晨及会计机构负责人(会计主
管人员)欧志鹏声明：保证季度报告中财务报表的真实、准确、完整。
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第二节 主要财务数据及股东变化
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 7,365,398,938.71 7,398,023,267.87 -0.44%
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,812,379,527.63 3,549,869,119.29 7.39%
本报告期比上 年初至报告期末
本报告期 年初至报告期末
年同期增减 比上年同期增减
营业收入（元） 1,498,054,374.08 32.60% 4,193,318,939.25 37.70%
归属于上市公司股东的净利润（元） 176,900,941.45 99.55% 379,641,919.03 50.89%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 155,715,540.34 85.82% 353,889,661.78 43.60%
经营活动产生的现金流量净额（元） -- -- 1,439,759,970.67 305.47%
基本每股收益（元/股） 0.09 125.00% 0.19 35.71%
稀释每股收益（元/股） 0.09 125.00% 0.19 35.71%
加权平均净资产收益率 4.75% 2.05% 10.37% 0.76%
单位：元
项目 年初至报告期期末金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 408,271.39
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府
11,255,869.88
补助除外）
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 17,970,912.39
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -61,000.87
减：所得税影响额 2,706,371.85
少数股东权益影响额（税后） 1,115,423.69
合计 25,752,257.25 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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二、报告期末股东总数及前十名股东持股情况表
1、普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
报告期末普通股股东总数 68,062 报告期末表决权恢复的优先股股东总数（如有）
前 10 名股东持股情况
持有有限售 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 条件的股份
股份状态 数量
数量
世联地产顾问（中国）有限公司 境外法人 39.37% 805,051,180 0 质押 337,400,000
北京华居天下网络技术有限公司 境内非国有法人 9.95% 203,527,442 203,527,442
乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙）境内非国有法人 5.19% 106,069,161
深圳众志联高投资管理合伙企业（有限合伙） 境内非国有法人 4.56% 93,172,604 93,172,604 质押 25,000,000
全国社保基金一一七组合 境内非国有法人 1.86% 38,000,000
中央汇金资产管理有限责任公司 国有法人 1.02% 20,767,320
陈劲松 境外自然人 0.89% 18,299,610 13,724,707
银华财富资本－工商银行－银华财富资本管理
境内非国有法人 0.65% 13,216,390
（北京）有限公司
中国工商银行股份有限公司－嘉实新机遇灵活配
境内非国有法人 0.64% 13,060,298
置混合型发起式证券投资基金
TEMASEK FULLERTON ALPHA PTE LTD 境外法人 0.62% 12,667,847
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
世联地产顾问（中国）有限公司 805,051,180 人民币普通股 805,051,180
乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙） 106,069,161 人民币普通股 106,069,161
全国社保基金一一七组合 38,000,000 人民币普通股 38,000,000
中央汇金资产管理有限责任公司 20,767,320 人民币普通股 20,767,320
银华财富资本－工商银行－银华财富资本管理（北京）有限公司 13,216,390 人民币普通股 13,216,390
中国工商银行股份有限公司－嘉实新机遇灵活配置混合型发起式证券投
13,060,298 人民币普通股 13,060,298
资基金
TEMASEK FULLERTON ALPHA PTE LTD 12,667,847 人民币普通股 12,667,847
中国光大银行股份有限公司－泓德优选成长混合型证券投资基金 8,284,539 人民币普通股 8,284,539
南方基金－农业银行－南方中证金融资产管理计划 7,391,020 人民币普通股 7,391,020
中欧基金－农业银行－中欧中证金融资产管理计划 7,391,020 人民币普通股 7,391,020
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1、陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。公司控股股东
世联地产顾问（中国）有限公司与其他股东之间不存在关
联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》
上述股东关联关系或一致行动的说明
规定的一致行动人。2、公司前 10 名股东中未知相互之间
是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披
露管理办法》规定的一致行动人。
前 10 名普通股股东参与融资融券业务情况说明（如有） 无
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
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第三节 重要事项
一、报告期主要会计报表项目、财务指标发生变动的情况及原因
√ 适用 □ 不适用
1、主要会计数据和财务指标
1）、2016年1-9月份营业收入比上年同期增长37.70%，主要原因是：（1）本期公司代理业务收入同比增长33.25%；（2）互
联网+业务发展较快，本期实现收入同比增长103.53%；（3）家圆云贷业务发展顺利，本期实现的金融服务业务收入同比增
长36.45%。
2）、2016年1-9月份经营活动产生的现金流量净额同比增长了305.47%，主要原因是：（1）本期公司发放和回收贷款而产生
的现金净流入比上年同期增加54,756.05万元；（2）本期公司金融服务业务发展顺利，收取的利息和服务费款项同比增加
19,624.19万元；（3）本期公司互联网+业务代收代付形成的现金净流入额比上年同期增加16,338.61万元；（4）本期公司收
回了上年同期支付的业务合作意向金5,000.00万元；（5）本期公司因偿还到期贷款而收回质押存款5,800.00万元。
2、资产负债表项目
报表项目 期末金额 期初金额 变动幅度 主要变动说明
（万元） （万元）
应收票据 20,361.37 10,879.16 87.16% 主要是因为本期公司业务结算收到的票据增加。
预付款项 26,056.56 6,263.48 316.01% 主要是因为本期公司新业务的拓展而采购、装修事项增加。
应收股利 825.02 期末余额是本期根据青岛雅园股权转让协议约定，公司应收青岛雅园
的利润分配款。
其他应收款 23,188.93 16,907.35 37.15% 主要是因为本期公司支付的项目押金同比增加8,422.57万元。
长期股权投资 3,019.53 1,862.28 62.14% 增加的金额主要是：
1）本期公司认缴深圳世联同创资产管理有限公司投资款1,004.50万
元，持有其49%的股权；
2）本期公司投资50万元设立深圳世松安老服务有限公司，持有其50%
的股权；
3）本期公司投资49万元设立重庆小样达客网络科技服务有限公司，
持有其49%的股权。
固定资产清理 0.28 期末余额主要是因为本期部分固定资产尚未处置完毕而暂未结转
无形资产 516.62 5,161.36 -89.99% 减少金额主要是青岛雅园公司的车位使用权，因为本期公司已将青岛
雅园的股权全部转让，青岛雅园不再纳入公司的合并范围。
长期待摊费用 5,042.25 1,978.67 154.83% 增加的金额主要是本期公司公寓管理业务产生的装修费。
递延所得税资产 16,572.91 23,861.33 -30.54% 主要是因为本期完成了2015年度所得税汇算清缴工作，根据规定转回
或冲销而减少。
其他非流动资产 1,125.00 2,700.00 -58.33% 期末余额主要是公司支付上海晟耀资产管理有限公司股权收购诚意
金。
短期借款 72,000.00 117,600.00 -38.78% 主要是因为本期公司现金流情况较好，相应减小了银行借款的融资规
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模。
应付账款 1,591.67 2,708.17 -41.23% 主要是因为期初应付款在本期内陆续支付。
预收款项 7,083.73 10,445.00 -32.18% 主要原因是：
1）公司前期按战略协议预收大客户的代理费，本期陆续完成服务确
认收入转出；
2）本期青岛雅园不再纳入公司的合并范围，公司预收的物业费相应
减少。
应交税费 18,580.34 35,900.72 -48.25% 主要是因为本期完成了2015年度所得税汇算清缴工作而减少。
应付利息 2,653.26 1,152.80 130.16% 主要是因为公司通过资产证券化方式融入资金，本期依合同约定计提
应付的利息或收益增加。
应付股利 1,295.36 784.00 65.22% 期末余额是本期山东世联、青岛荣置地实施利润分配应付而暂未支付
的少数股东的股利。
其他应付款 107,365.93 47,411.43 126.46% 主要是因为本期公司互联网+业务收到的暂收服务费及应付未付的第
三方费用增加所致。
其他流动负债 50,709.56 85,817.34 -40.91% 主要是因为本期公司已偿还到期资产证券化本金34,600.00万元。
长期应付款 8,263.40 4,484.00 84.29% 主要变动情况是：
1）期末余额为公司实施限制性股票激励计划，在解锁期内未达到解
锁条件时，公司需要按计划约定的价格进行回购注销，按公司会计政
策确认的回购义务。
2）期初为子公司青岛雅园购置长期车位使用权的应付款项，本期青
岛雅园不再纳入公司的合并范围。
实收资本（或股 204,496.91 144,569.62 41.45% 主要原因是：
本） 1）本期公司实施《2015年度利润分配预案》增加股本57,827.85万元；
2）本期公司实施经股东大会审议通过的限制性股票激励计划，增加
股本2,099.44万元。
资本公积 57,095.15 91,539.07 -37.63% 主要变动情况是：
1）本期公司实施《2015年度利润分配预案》而减少34,696.71万元；
2）本期公司收购厦门立丹行29%的少数股东股权，按会计政策冲减
资本公积6,229.38万元；
3）本期公司实施经股东大会审议通过的限制性股票激励计划，增加
资本公积6,163.96万元。
库存股 8,263.40 期末库存股主要是本期公司实施限制性股票激励计划，限制性股票在
解锁期内未达到解锁条件时，公司需要按计划约定的价格进行回购注
销，回购义务按公司会计政策确认的库存股。
其他综合收益 3.84 -1.78 -315.73% 主要是因为本期外币兑人民币汇率变动，境外子公司外币报表合并折
算为人民币报表产生的汇率折算差异变动。
少数股东权益 6,135.14 9,427.31 -34.92% 主要原因是：
1）本期非全资子公司实施利润分配而减少了少数股东权益同比增加
2,335.45万元；
2）本期公司已转让青岛雅园的全部股权，按会计政策冲减少数股东
权益1,381.67万元。
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3、本报告期利润表项目
报表项目 本期金额 上期金额 变动幅度 主要变动说明
（万元） （万元）
营业收入 149,805.44 112,977.63 32.60% 主要原因是：
1）本报告期公司代理业务收入同比增长35.63%；
2）本报告期公司互联网+业务收入同比增长64.70%。
营业成本 116,023.32 82,680.02 40.33% 主要原因是：
1）本报告期公司代理销售规模同比增长34.60%，相应的投
入增加，特别是人力成本；本报告期代理业务成本同比增
长35.47%，占营业成本增长总额的48.39%。
2）本报告期互联网+业务成本增加13,595.09万元，占营业
成本增长总额的40.77%，主要是支付给第三方的营销费用；
营业税金及附加 904.14 6,466.44 -86.02% 主要是因为根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业
税改征增值税试点的通知》,公司从2016年5月1日起全部征
收增值税，导致本报告期公司的营业税相应减少所致。
管理费用 9,987.94 7,396.47 35.04% 主要是因为本报告期公司新业务发展而增加的后台管理和
支持服务人力增加所致。
财务费用 -276.47 2,927.84 -109.44% 主要原因是：
1）本报告期公司对外融资减少，利息支出同比减少2,196.77
万元；
2）本报告期公司利息收入同比增加1,032.65万元。
资产减值损失 -559.03 1,092.97 -151.15% 主要是因为本报告期公司收回了前期不良贷款1,600万元。
投资收益 292.77 1.59 18,313.21% 主要是因为本报告期公司持有的平安汇通世联小贷1号到
期获得投资收益432.78万元，上期无此项收益。
营业外收入 785.20 552.79 42.04% 主要是因为本报告期公司收到的政府补贴收入增加。
营业外支出 94.37 15.90 493.52% 主要是因为本报告期公司发生的捐赠支出增加。
所得税费用 6,263.94 3,645.81 71.81% 主要是因为本报告期利润增加，依法计提的所得税相应增
加。
少数股东损益 755.10 441.40 71.07% 主要是因为本报告期山东世联、北京安信行和青岛荣置地
盈利情况较好，确认的少数股东损益增加。
外币财务报表折算差 -1.26 -7.30 -82.74% 主要是因为本报告期外币兑人民币汇率变动，境外子公司
额 外币报表合并折算为人民币报表产生的汇率折算差异变
动。
归属于少数股东的其 -0.78 -6.32 -87.66% 主要是境外非全资公司香港世居的外币报表合并折算为人
他综合收益的税后净 民币报表产生的汇率折算差异变动。
额
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4、年初到报告期末利润表项目
报表项目 本期金额 上期金额 变动幅度 主要变动说明
（万元） （万元）
营业收入 419,331.89 304,529.86 37.70% 主要原因是：
1）本期公司代理业务收入同比增长33.25%；
2）本期公司互联网+业务收入同比增长103.53%；
3）公司家圆云贷业务发展顺利，本期实现的金融服务业务
收入同比增长36.45%。
营业成本 322,246.19 221,358.02 45.58% 主要原因是：
1）本期公司代理销售规模同比增长34.06%，相应的投入增
加，特别是人力成本；本期代理业务成本同比增加48,967.89
万元，占营业成本增长总额的48.54%；
2）互联网+业务发展迅速，本期互联网+业务成本同比增
加43,497.92万元，占营业成本增长总额的43.11%，主要是
支付给第三方的营销费用。
营业税金及附加 10,031.19 16,861.30 -40.51% 主要是因为根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业
税改征增值税试点的通知》,公司从2016年5月1日起全部征
收增值税，导致本期公司的营业税相应减少。
财务费用 1,297.73 4,307.48 69.87% 主要是因为公司本期现金流情况较好，存款利息收入相应
增加所致。
资产减值损失 3,053.11 5,040.02 -39.42% 主要是因为本期公司收回了前期不良贷款1,600万元。
投资收益 769.55 477.32 61.22% 主要变动情况：
1）本期公司持有的平安汇通世联小贷1号到期获得投资收
益432.78万元；
2）本期公司处置子公司青岛雅园60%股权，获得投资收益
291.28万元；
3）上期公司收到上海中城联盟投资管理有限公司分配的现
金红利，本期没有此项收益。
营业外收入 1,323.13 734.93 80.03% 主要是因为本期公司收到的政府补贴收入增加。
营业外支出 162.82 272.53 -40.26% 减少的金额主要是上期世联小贷处置抵债资产产生损失，
本期没有此项支出。
所得税费用 17,040.93 9,736.63 75.02% 主要是因为本期利润增加，依法计提的所得税相应增加。
少数股东损益 1,619.04 1,157.73 39.85% 主要是因为本期山东世联、北京安信行和青岛荣置地盈利
情况较好，确认的少数股东损益增加。
外币财务报表折算差 5.62 -6.80 -182.65% 主要是因为本期外币兑人民币汇率变动，境外子公司外币
额 报表合并折算为人民币报表产生的汇率折算差异变动。
归属于少数股东的其 -2.17 -5.91 -63.28% 主要是境外非全资子公司的外币报表合并折算为人民币报
他综合收益的税后净 表产生的汇率折算差异变动。
额
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5、现金流量表项目
报表项目 本期金额 上期金额 变动幅度 主要变动说明
（万元） （万元）
销售商品、提供劳务收到的现 437,641.44 292,625.55 49.56% 主要原因是：
金 1）代理业务回款比上期增加74,769.65万元；
2）互联网+业务回款比上期增加47,735.14万元；
3）金融服务业务回款比上期增加19,880.09万元。
收到其他与经营活动有关的 396,473.08 225,215.10 76.04% 主要原因是：
现金 1）本期公司收回的贷款比上期增加118,699.73万元；
2）本期公司收到的互联网+业务代收款比上期增加
33,530.33万元；
3）本期公司收回贷款质押存款5,800.00万元和业务合
作意向金5,000.00万元，上期无此项现金流入。| 世联行：2016年第三季度报告全文 （下载公告） |
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| 公告日期:2016-10-25 |
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