关于深圳市易达祥置业有限责任公司
股东全部权益价值
价值分析估值说明
鹏信咨询字[2016]第 2851 号
估值基准日：2016 年 8 月 31 日
评估报告日：2016 年 9 月 23 日
深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
SHENZHEN PENGXIN APPRAISAL LIMITED
中国广东省深圳市福田区福中路 29 号(彩田路口)福景大厦中座十四楼
Floor 14, Middle Block, Fujing Building, 29 Fuzhong Road, Futian District,Shenzhen, China
电话(Tel):+86755-8240 6288 传真(Fax):+86755-8242 0222
直线(Dir):+86755-8240 3555 邮政编码(Postcode):518026
http://www.pengxin.com Email: px@pengxin.com
深圳市易达祥置业有限责任公司股东全部权益价值价值分析估值说明目录
价值分析估值说明目录
第一章 企业关于价值分析有关事项的说明 ....................................................................1
第一节 委托方与被评估企业概况 .................................................................................1
一、委托方概况 ............................................................................................ 1
二、被评估企业概况...................................................................................... 1
三、委托方和被评估企业的关系 ...................................................................... 2
第二节 估值目的 .......................................................................................................2
第三节 关于估值目的和评估范围的说明........................................................................2
第四节 关于估值基准日的说明 ....................................................................................2
第五节 可能影响估值工作的重大事项说明 ....................................................................3
第六节 资产及负债清查情况和结果说明........................................................................3
第七节 资料清单 .......................................................................................................3
第二章 价值分析估值说明 ...............................................................................1
第一节 价值分析有关释义 ..........................................................................................1
第二节 估值对象与评估范围说明 .................................................................................2
一、估值对象与评估范围内容 ......................................................................... 2
二、实物资产分布情况及特点 ......................................................................... 2
三、企业申报的账面记录的无形资产情况 ......................................................... 3
四、企业申报的表外资产的类型和数量............................................................. 3
五、引用其他评估机构出具的报告结论所涉及的资产情况.................................... 3
第三节 资产核实总体情况说明 ....................................................................................4
一、资产核实人员组织、实施时间和过程 ......................................................... 4
二、影响资产核实的事项及处理方法 ................................................................ 4
三、核实结论 ............................................................................................... 5
第四节 资产基础法技术说明 .......................................................................................6
一、流动资产估值技术说明 ............................................................................ 6
二、其他流动资产估值说明 ............................................................................ 6
三、房地产估值技术说明 ............................................................................... 6
四、各类负债的评估技术说明 ....................................................................... 36
五、资产基础法评估结果 ............................................................................. 36
第五节 估值结论 ..................................................................................................... 37
深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
深圳市易达祥置业有限责任公司股东全部权益价值价值分析估值说明
第一章企业关于价值分析有关事项的说明
第一章 企业关于价值分析有关事项的说明
第一节 委托方与被评估企业概况
一、 委托方概况
委托方名称：深圳市深宝实业股份有限公司（以下简称「深宝股份」）
法定住所： 深圳市南山区粤海街道学府路科技园南区软件产业基地 4 栋 B 座 8 层
法定代表人：郑煜曦
注册资本：30,108.0184 万元
主要经营范围：一般经营项目：生产茶叶、茶制品、茶及天然植物提取物、食品罐头、饮
料、土产品（生产场所营业执照另行申办）；茶、植物产品、软饮料和食品的技术开发、技术
服务；信息技术开发及配套服务；网上贸易；茶园的投资、经营管理、开发；投资兴办实业（具
体项目另行申报）；国内贸易（不含专营、专控、专卖商品）；经营进出口业务；在合法取得
使用权的土地上从事房地产开发经营；自有物业租售和物业管理。（以上涉及法律、行政法规、
国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）。许可经营项目： 预包装食
品（不含复热预包装食品）的批发（非实物方式）。
营业期限： 自 1981 年 7 月 30 日起至 2017 年 6 月 7 日止。
二、 被评估企业概况
（一） 被评估企业简明工商信息
被评估企业名称：深圳市易达祥置业有限责任公司（以下简称「易达祥置业」）
法定住所：深圳市南山区粤海街道学府路科技园南区软件产业基地 4 栋 B 座 8 层
法定代表人：郑桂波
注册资本：1,000 万元
主要经营范围：经营进出口业务；自有物业租赁；项目投资（不含限制项目，具体项目另
行申报）。（以上法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方
可经营）。
营业期限： 自 2016 年 7 月 25 日起至 2066 年 7 月 25 日止。
（二） 被评估企业简明历史沿革
「易达祥置业」于 2016 年 7 月 25 日在深圳市市场监督管理局注册设立，注册资本 10 万
元人民币，为法人独资企业，由「深宝股份」全资持有。
2016 年 8 月 8 日，「易达祥置业」增加注册资本金，注册资本金由 10 万元变更为 1,000
万元人民币。其中，「深宝股份」增资 440 万元，占增资后「易达祥置业」45%的股权；「深
宝股份」下属全资子公司杭州聚芳永控股有限公司增资 400 万元，占增资后「易达祥置业」40%
的股权；「深宝股份」下属全资子公司惠州深宝科技有限公司增资 150 万元，占增资后「易达
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第一章企业关于价值分析有关事项的说明
祥置业」15%股权。上述股权变更事项业经深圳市市场监督管理局[2016]第 84644718 号《变更
（备案）通知书》予以核准。
截至估值基准日，变更后「易达祥置业」出资人及股权结构如下表所示：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 出资额 股权比例
1 深圳市深宝实业股份有限公司 450 45%
2 杭州聚芳永控股有限公司 400 40%
3 惠州深宝科技有限公司 150 15%
合计 1,000 100%
三、 委托方和被评估企业的关系
「易达祥置业」系「深宝股份」控股子公司，「深宝股份」通过其全资子公司间接持有「易
达祥置业」100%的股权。
第二节 估值目的
「深宝股份」拟了解基于特定假设下「易达祥置业」股东全部权益于估值基准日的市场价
值。
第三节 关于估值目的和评估范围的说明
本次估值对象为「易达祥置业」股东全部权益。
与估值对象相对应的评估范围为「易达祥置业」的全部资产以及相关负债，包括流动资产、
非流动资产及相应负债。「易达祥置业」申报评估的账面资产总额 3,647.90 万元、账面负债总
额 2,650.00 万元、账面净资产总额 997.90 万元。具体资产状况如下表所示（金额单位：人民币
元）：
项 目 账面值 项 目 账面值
流动资产 2,123,808.99 流动负债 26,500,000.00
非流动资产 456,653.98 非流动负债 -
其中：可供出售金融资产 - 负债总计 26,500,000.00
持有至到期投资 -
长期股权投资 -
投资性房地产 -
固定资产 34,355,223.01
无形资产 -
商誉 -
长期待摊费用 -
递延所得税资产 - 净 资 产 9,979,032.00
资产总计 36,479,032.00
注：上述会计报表业经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
第四节 关于估值基准日的说明
本项目估值基准日为 2016 年 8 月 31 日。
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第一章企业关于价值分析有关事项的说明
第五节 可能影响估值工作的重大事项说明
1、 「易达祥置业」的核心资产是位于深圳市龙岗区横岗街道荷康片区金源路东侧的
G08511-4（3）号宗地及其地上两栋房屋建筑物。该房地产系「易达祥置业」与其母公司「深宝
股份」于 2016 年 7 月 28 日签署《房地产买卖合同》，通过购买方式取得。
截至估值基准日，该等房地产《不动产权证书》证载土地用途为工业仓储。
目前深圳市城市更新已成为涵盖城中村、旧工业区、旧居住区及旧工商住混合区等具有不
同特征和改造需求的复杂系统工程。按照深圳市城市发展趋势，参照《深圳市城市更新专项规
划（2016-2020）草案》，「易达祥置业」名下的房地产未来很可能涉及城市更新改造。为此，
评估机构根据《业务约定书》所设定的条件，基于城市更新假设对估值对象单独发表价值意见。
2、 「易达祥置业」名下的房地产目前主要用于租赁经营。该房地产原由「深宝股份」作
为权利人及出租方，租赁给「深宝股份」全资子公司深圳市深宝华城食品有限公司（现更名为
深圳市深宝华城科技有限公司）使用。「深宝股份」及「易达祥置业」说明，上述租赁关系不
会由于租赁标的物发生产权转移而变更，仍然维持每月 20 万元的租金标准且持续有效，但截
至估值基准日，房地产权利人「易达祥置业」尚未与承租方深圳市深宝华城科技有限公司签署
新的租赁协议。
3、 「易达祥置业」除已向评估机构声明的事项外没有其他影响生产活动和财务状况的重
大合同和重大诉讼事项。
4、 除已向评估机构声明的事项外没有其他没有抵押、担保事项。
第六节 资产及负债清查情况和结果说明
「易达祥置业」为配合此次价值分析，于 2016 年 9 月 2 日成立了以财务经理为清查主要
负责人，各部门、机构负责人为成员的财务部组织协调的清查小组，和深圳市鹏信资产评估土
地房地产估价有限公司的评估人员一起对「易达祥置业」于估值基准日所拥有的资产、债权债
务进行了账实清理盘点工作。
清查结果为：1）账实相符；2）各项资产范围与经济行为涉及的评估范围一致。
第七节 资料清单
「易达祥置业」已向深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司提供下述资料：
1、资产评估清查申报明细表。
2、「易达祥置业」的营业执照及简介，公司章程等法律性文件。
3、「易达祥置业」的会计报表、审计报告。
4、与本次估值范围相关的《不动产权证书》、购置合同、付款凭证等产权证明文件。
5、「易达祥置业」出具的承诺函及声明书。
6、其他与资产评估相关的资料。
（以下无正文）
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第一章企业关于价值分析有关事项的说明
委托方：深圳市深宝实业股份有限公司
负责人：郑煜曦
日期：2016 年 9 月 10 日
被评估企业：深圳市易达祥置业有限责任公司
负责人：郑桂波
日期：2016 年 9 月 10 日
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第二章价值分析估值说明
第一节价值分析有关释义
第二章 价值分析估值说明
第一节 价值分析有关释义
以下释义仅针对本章即《价值分析估值说明》有关词条之简称或说明或解释。
委托方、「深宝股份」 指： 深圳市深宝实业股份有限公司。
被评估企业、「易达祥置业」 指： 深圳市易达祥置业有限责任公司。
估值对象 指： 「易达祥置业」的股东全部权益
估值基准日 指： 2016 年 8 月 31 日。
中评协 指： 中国资产评估协会。
评估人员、我们 指： 执行本次评估业务的资产评估师及相关工作人员的统称。
本公司 指： 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司。
万元、元 指： 人民币万元、人民币元（特别注明除外）。
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第二章价值分析估值说明
第二节估值对象与评估范围说明
第二节 估值对象与评估范围说明
一、 估值对象与评估范围内容
（一） 估值对象
根据本次估值目的，估值对象为「易达祥置业」的股东全部权益。
（二） 评估范围
评估范围为「易达祥置业」于估值基准日的全部资产及相关负债。「易达祥置业」申报评
估的账面资产总额 3,647.90 万元、账面负债总额 2,650.00 万元、账面净资产总额 997.90 万元。
具体资产状况如下表所示（金额单位：人民币元）：
项 目 账面值 项 目 账面值
流动资产 2,123,808.99 流动负债 26,500,000.00
非流动资产 34,355,223.01 非流动负债 -
其中：可供出售金融资产 - 负债总计 26,500,000.00
持有至到期投资 -
长期股权投资 -
投资性房地产 -
固定资产 34,355,223.01
无形资产 -
商誉 -
长期待摊费用 -
递延所得税资产 - 净 资 产 9,979,032.00
资产总计 36,479,032.00
注：上述会计报表业经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
二、 实物资产分布情况及特点
截至估值基准日，「易达祥置业」的核心资产是位于深圳市龙岗区横岗街道荷康片区金源
路东侧的 G08511-4（3）号宗地及其地上的两栋房屋建筑物，资产的法律权属情况和基本状况
如下：
该房地产系「易达祥置业」与其母公司「深宝股份」于 2016 年 7 月 28 日签署《房地产买
卖合同》，通过购买方式取得。
根据「易达祥置业」提供的粤（2016）深圳市不动产权第 0181372 号和粤（2016）深圳市
不动产权第 0181325 号两本《不动产权证书》复印件，证载权利人均为「易达祥置业」，登记
日期为 2016 年 8 月 24 日。土地使用权宗地号为 G08511-4（3）号；宗地面积 15,120 平方米；
土地用途为工业仓储；所在区为深圳市龙岗区；土地位于横岗镇荷坳村；土地使用年限为 50
年，从 1993 年 12 月 23 日至 2043 年 12 月 22 日止。截至估值基准日，地上已建有两栋厂房，
建筑面积分别为 10,088.01 平方米和 306 平方米；竣工日期为 2003 年 12 月 31 日；登记价分别
为 33,969,600 元和 1,030,400 元，房屋均为多层钢筋混凝土结构。
被评估房地产现状开发程度为宗地红线外“六通”（通路、供电、通讯、通上水、通下水、
通气），红线内场地平整，地上建有 1#、2#厂房。其中 1#厂房建筑面积为 10,088.01 平方米，
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第二章价值分析估值说明
第二节估值对象与评估范围说明
总楼层为 3 层，分别用于行政办公、生产车间和包装车间；2#厂房建筑面积为 306 平方米，总
楼层为 1 层，分别用于污水处理系统、机修房、储水池、水泵房、锅炉房、五金仓库、地下油
库、清洗材料间和废弃物暂存室；上述建筑物均为钢筋混凝土结构，建成于 2003 年 12 月。
宗地四至：北至龙岗河边，西至金源路、南至宝丰商场、东至百事可乐厂房；宗地形状较
规则，近似四边形。
该房地产原由「深宝股份」作为权利人及出租方，租赁给「深宝股份」全资子公司深圳市
深宝华城食品有限公司（现更名为深圳市深宝华城科技有限公司）使用。根据「深宝股份」及
「易达祥置业」的相关说明，上述租赁关系不会由于租赁标的物发生产权转移而变更，仍然维
持每月 20 万元的租金标准且持续有效，但截至估值基准日，房地产权利人「易达祥置业」尚
未与承租方深圳市深宝华城科技有限公司签署新的租赁协议。
三、 企业申报的账面记录的无形资产情况
被评估企业承诺：「易达祥置业」不存在未反映在估值基准日资产负债表中的无形资产。
四、 企业申报的表外资产的类型和数量
被评估企业承诺：「易达祥置业」不存在与本次估值目的有关而又未申报评估的表外资产。
五、 引用其他评估机构出具的报告结论所涉及的资产情况
纳入本次评估范围内的资产负债未涉及引用其他评估机构出具的报告结论之情形。
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第三章价值分析估值说明
第三节资产核实总体情况说明
第三节 资产核实总体情况说明
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程
接受估值委托后，评估人员首先向被评估企业提供了评估申报明细表、填表说明、资料清
单等电子文档，要求被评估企业按照本公司与委托方签订的《业务约定书》约定的评估范围申
报拟进行评估的资产/负债并准备相应的资料；然后成立了以现场项目负责人为主的核实小组，
根据制定的现场调查计划进行资产核查。评估组实施现场调查的主要工作期间为 2016 年 9
月 2 日至 2016 年 9 月 5 日。现场调查过程大致分为三个阶段：第一阶段对评估申报明细表
进行初步审核，了解委托评估资产的概况；第二阶段进行现场核实和抽盘/监盘工作；第三阶
段编写核实情况说明。现将主要核实情况说明如下：
（一） 流动资产核实情况
通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进行了核实。
其中：对货币资金，取得银行存款余额调节表，并对银行存款进行函证，在此基础上核实估值
基准日的银行存款账面余额。
（二） 不动产的核实情况
取得不动产有关的购建资料（包括但不限于购建合同、付款凭证）以及需要办理产权登记
的有关权属证明资料，现场调查了解不动产的地理位置、周边环境、现实状况、使用情况以及
被评估企业有关不动产的会计处理政策，并与评估申报明细表进行核对。
（三） 各项负债的核实情况
负债科目为非流动负债，包括应交税费和其他应付款。主要是核对各科目总账、明细账、
会计凭证是否与审定后的金额一致，抽查核实负债发生原因和负债的真实性及账面余额的正确
性。
（四） 业务和经营调查
「易达祥置业」目前主要从事房地产租赁业务。
二、 影响资产核实的事项及处理方法
本次估值未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响：
1、 所欠负的抵押、按揭或担保等可能影响的资产清查的任何限制。
2、 清查范围仅以被评估企业提供的资产清单为准，未考虑被评估企业此次提供的财产清
单以外可能存在的资产以及或有资产和或有负债。
3、 对有产权证的资产如房地产的面积，本公司均未进行实际丈量。
4、 对房屋建筑物仅观测其外观，对可能存在的内在结构性变化未进行测定。
5、 由于资料来源的不完全而可能导致的估值对象与实际状况之间的差异，未在本公司考
虑的范围之内。
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第三章价值分析估值说明
第三节资产核实总体情况说明
三、 核实结论
通过资产清查，本公司认为资产清查结果与「易达祥置业」提供的资产评估申报表基本相
一致。
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第二章价值分析说估值说明
第四节资产基础法技术说明
第四节 资产基础法技术说明
一、 流动资产估值技术说明
「易达祥置业」申报的流动资产为货币资金。
货币资金账面价值为 456,653.98 元，具体指银行存款。
评估人员根据企业提供的银行对账单、余额调节表及银行存款申报表，首先与银行对账单
的估值基准日余额相核对，并对银行账户进行了函证，回函相符。银行人民币存款以核实后账
面价值确定评估价值。
银行存款账面价值为 456,653.98 元，评估价值为 456,653.98 元，无增减值变动。
二、 其他流动资产估值说明
「易达祥置业」申报的其他流动资产为待抵扣增值税进行税额。
鉴于上述项目所对应的资产价值已在房地产估值结果中体现，故本科目估值为零。
三、 房地产估值技术说明
（一） 资产概况
被评估房地产具体指位于深圳市龙岗区横岗街道荷康片区金源路东侧的 G08511-4（3）
号宗地及其地上两栋房屋建筑物。该等房地产账面原值 34,355,223.01 元，截至估值基准日
账面净值 34,355,223.01 元。
上述房地产系「易达祥置业」与其母公司「深宝股份」于 2016 年 7 月 28 日签署《房地
产买卖合同》，通过购买方式取得。
截至估值基准日，该等房地产的产权转移登记已办理完毕。
（二） 权益状况
根据「易达祥置业」提供的粤（2016）深圳市不动产权第 0181372 号和粤（2016）深圳市
不动产权第 0181325 号两本《不动产权证书》复印件，证载权利人均为「易达祥置业」，登记
日期为 2016 年 8 月 24 日。土地使用权宗地号为 G08511-4（3）号；宗地面积 15,120 平方米；
土地用途为工业仓储；所在区为深圳市龙岗区；土地位于横岗镇荷坳村；土地使用年限为 50
年，从 1993 年 12 月 23 日至 2043 年 12 月 22 日止。截至估值基准日，地上已建有两栋厂房，
建筑面积分别为 10,088.01 平方米和 306 平方米；竣工日期为 2003 年 12 月 31 日；登记价分别
为 33,969,600 元和 1,030,400 元，房屋均为多层钢筋混凝土结构。
被评估房地产目前主要用于租赁经营。
该房地产原由「深宝股份」作为权利人及出租方，租赁给「深宝股份」全资子公司深圳市
深宝华城食品有限公司（现更名为深圳市深宝华城科技有限公司）使用。根据「深宝股份」及
「易达祥置业」提供的相关说明，该租赁关系不会由于租赁标的物发生产权转移而变更，仍然
维持每月 20 万元的租金标准且持续有效。但截至估值基准日，房地产权利人「易达祥置业」
尚未与承租方深圳市深宝华城科技有限公司签署新的租赁协议。
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第二章价值分析说估值说明
第四节资产基础法技术说明
（三） 现场勘察情况
被评估房地产现状开发程度为宗地红线外“六通”（通路、供电、通讯、通上水、通下水、
通气），红线内场地平整，地上建有 1#、2#厂房。其中 1#厂房建筑面积为 10,088.01 平方米，
总楼层为 3 层，分别用于行政办公、生产车间和包装车间；2#厂房建筑面积为 306 平方米，总
楼层为 1 层，分别用于污水处理系统、机修房、储水池、水泵房、锅炉房、五金仓库、地下油
库、清洗材料间和废弃物暂存室；上述建筑物均为钢筋混凝土结构，建成于 2003 年 12 月。
宗地四至：北至龙岗河边，西至金源路、南至宝丰商场、东至百事可乐厂房；宗地形状较
规则，近似四边形。
（四） 估值方法及相关假设
目前深圳市城市更新已成为涵盖城中村、旧工业区、旧居住区及旧工商住混合区等具有不
同特征和改造需求的复杂系统工程。按照深圳市城市发展趋势，参照《深圳市城市更新专项规
划（2016-2020）草案》，「易达祥置业」名下的房地产未来很可能涉及城市更新改造。为此，
评估机构根据《业务约定书》所设定的条件，基于城市更新假设对估值对象发表价值意见。
1、 基本假设
根据深圳市人民政府令（第 211 号）《深圳市城市更新办法》，假定由「易达祥置业」作
为该工业区升级改造的具体实施单位（改造主体）对评估房地产按照有关具体假设中载明的地
块控制指标、技术经济指标等规划设计要求进行旧工业区拆除类重建改造。
假定深圳房地产市场保持相对稳定，与被评估房地产城市更新后相关的分类和区域房地产
市场供求关系与估值基准日状况基本接近。
假定深圳市有关城市更新项目应补地价的政策保持稳定，且公告基准地价标准在未来年度
实施城市更新时与目前保持一致。
2、 申请城市更新的条件分析
根据《深圳市城市更新专项规划（2016-2020）草案》（以下简称《草案》）中的旧工业
区更新指引：位于城市主中心区、副中心区和组团中心区与轨道站点 500 米范围内的旧工业区，
以拆除重建为主，兼顾综合整治和功能改变，逐步置换生产制造功能，结合产业基础与区位特
征，主要发展企业总部、文化服务、商贸会展等第三产业，推动产业升级；位于市高新区或产
业区块控制线内优势区位（轨道站点 500 米范围内或研发组团）的旧工业区，可适当开展拆除
重建，发展科技研发试检测，促进产业创新。
根据《草案》，深圳近期重点更新统筹地区共划定 21 个地区，其中龙岗区 4 个，分别为
坂雪岗科技城、李朗未开科技城、阿波罗未来产业城和龙岗中心区。被评估房地产所处区域为
阿波罗未来产业城东北角。阿波罗未来产业城城市更新工作的要点为：重点开展旧工业区、旧
仓储区拆除重建及复合式更新，提高产业空间规模，集聚新兴产业，发展文化创意、未来产业、
总部经济及现代物流业。《草案》中，深圳重点更新统筹地区分布图如下：
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第二章价值分析说估值说明
第四节资产基础法技术说明
根据深府办[2014]8 号文《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》中的相关规定：
申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范
围用地面积的比例应当不低于 60%。被评估房地产合法土地面积占拆除范围用地面积的比例达
100%，大于深府办[2014]8 号文规定的 60%。
根据深府办[2014]8 号文中的规定：旧工业区申请拆除重建的，建筑物建成时间原则上应
不少于 15 年。被评估房地产竣工日期为 2003 年 12 月 31 日，即 2.33 年后满 15 年。
根据深府[2012]1 号文《深圳市城市更新办法实施细则》中的规定：土地贡献率即城市更
新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目
等的独立用地占拆除用地面积的比例不小于 15%。结合被评估房地产宗地所在片区的法定图则，
该宗土地若申请城市更新，其可开发建设用地面积为 12,453.00 平方米，则该宗土地的土地贡
献率为（15,120-12,453）÷15,120=17.64%，故土地使用条件符合城市更新有关土地贡献
率的要求。
3、 设定的规划指标及相关依据
（1）土地面积和用途：根据深圳市规划和国土资源委员会（市海洋局）公布的《深圳市
龙岗 104-10 号片区[荷康地区]法定图则》规定，地块编号：02-04，用地性质代码：M1，用
地性质：一类工业用地，用地面积：12,453.00 平方米，备注：现状保留。
深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 3-8
深圳市易达祥置业有限责任公司股东全部权益价值价值分析估值说明
第二章价值分析说估值说明
第四节资产基础法技术说明
（2）土地使用年限：根据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办[2014]8
号文规定：拆除重建类的城市更新项目改造为工业用途的，其土地使用权使用期限不超过 50
年。因此本次假定其土地使用年限自实施城市更新开始起 50 年（即 2018 年 12 月 31 日至
2068 年 12 月 30 日）。
（3）容积率：根据《深圳市城市规划标准与准则》（2013），工业用地地块的容积率为
最低限制分别为 6.0 及 4.0，如下表所示：
案例 1、2014 年 9 月 15 日公布的龙岗区坂田街道伟安家具厂城市更新单元计划，其中
M1 工业用地规划容积率为 4.0，M0 新型产业用地规划容积率为 6.0；
案例 2、2014 年 11 月 11 日公布的龙岗区龙城街道回龙埔新工业区城市更新单元规划中
含有新型产业用地、商业用地及二类居住用地，规划容积率均在 4.0 及以上，其中 M0 新型产
业用地规划容积率分布在 5.28 至 6.5 之间。
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