福建漳龙集团有限公司股权收购项目所涉及的
漳州市华骏福元汽车销售服务有限公司
股东全部权益评估说明
闽联合中和评报字（2016）第1162号
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司
中国福州
二○一六年八月二十六日
福建漳龙集团有限公司股权收购项目所涉及的漳州市华骏福元汽车销售服务有限公司股东全部权益评估说明
资产评估说明
目 录
第一部分 关于《资产评估说明》使用范围的声明....................................................... ２
第二部分 委托方与被评估单位关于进行资产评估有关事项的说明............................. ３
第三部分 评估对象与评估范围说明............................................................................ ４
一、评估对象与评估范围........................................................................................... ４
二、资产分布情况及特点........................................................................................... ５
第四部分 资产清查核实情况说明............................................................................... ７
一、资产清查核实内容 .............................................................................................. ７
二、资产清查的过程与方法........................................................................................ ７
四、影响资产核实的事项及处理方法。 .................................................................. １０
五、资产清查结论 ................................................................................................. １０
第五部分 资产基础法评估技术说明........................................................................ １２
一、流动资产评估技术说明.................................................................................... １２
二、固定资产——电子办公设备评估技术说明........................................................ １４
三、房屋、建筑物评估技术说明 ..................................................................... １６
四、在建工程评估说明 ..................................................................................... １９
五、无形资产──土地使用权评估技术说明 ................................................. １９
六、无形资产-其它评估说明 ........................................................................... ２６
七、长期待摊费用评估说明 ............................................................................. ２６
八、流动负债评估技术说明 ............................................................................. ２７
第六部分 评估结论及其分析.............................................................................. ２８
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第一部分 关于《资产评估说明》使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理部门、企业主管部门审查资产评估报告书和检
查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给
其他任何单位或个人，也不得见诸于公开媒体。
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二 0 一六年八月二十六日
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第二部分 委托方与被评估单位关于进行资产评估有关事项的说明
本 说 明 该 部 分 内 容 由 委 托 方 与 被 评 估 单 位 共 同 撰 写 ，并 由 法 定 代 表 人
（ 或 授 权 人 ） 签 字 ， 加 盖 公 章 ， 详 细 内 容 请 见 附 件 一 ：“ 关 于 进 行 资 产 评
估有关事项的说明”。
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第三部分 评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围
(一)委托评估对象与评估范围
评估对象是漳州市华骏福元汽车销售服务有限公司股东全部权益。
评估范围是漳州市华骏福元汽车销售服务有限公司在评估基准日经审计后的资产
负债表所列的全部资产、负债，具体以漳州市华骏福元汽车销售服务有限公司以评估
基准日经审计后的资产负债表和财务数据为基础填报的评估申报表为准。在评估基准
日,企业账面总资产为 745.07 万元，总负债为 379.40 万元，净资产为 365.67 万元，
具体详见下表：
单位：元人民币
项 目 账面价值
1 流动资产 910,805.58
2 非流动资产 6,539,931.46
3 其中：可供出售金融资产 -
4 持有至到期投资
5 长期应收款
6 长期股权投资
7 投资性房地产 -
8 固定资产 2,996,303.69
9 在建工程 118,214.00
10 工程物资 -
11 固定资产清理 -
12 生产性生物资产 -
13 油气资产 -
14 无形资产 3,285,460.93
15 开发支出 -
16 商誉 -
17 长期待摊费用 139,952.84
18 递延所得税资产
19 其他非流动资产
20 资产总计 7,450,737.04
21 流动负债 3,794,001.29
22 非流动负债
23 负债合计 3,794,001.29
24 净资产（所有者权益） 3,656,735.75
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
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二、资产分布情况及特点
（一）实物资产
漳州市华骏福元汽车销售服务有限公司实物资产的种类主要为房屋、建（构）物、
电子设备、在建工程等。
1、房屋建筑物：
为位于漳州市龙文区蓝田工业开发区迎宾大道的福特 4S 店，钢混结构，建筑面积
共 2,540.77 平方米,建成于 2010 年 4 月，房屋所有权证号为漳房权证龙字 02005141
号，具体描述如下：
展厅及办公区：系二层钢混结构房屋，前半部分系单层挑高的汽车展示厅、后半
部分系二层的办公区。展厅外墙面采用钢化大玻璃及铝塑复合板饰面，入户门设双开
全玻璃门，玻化砖地面，内墙面局部采用轻钢龙骨双面石膏板和玻璃隔墙，顶棚为轻
钢龙骨铝塑板吊顶；办公区玻化砖地面，内墙面为白色水泥漆罩面，顶棚为石膏板内
嵌格栅筒灯平板吊顶，铝合金窗。
维修车间：系单层钢混结构房屋，地面为金刚砂水泥油漆地面，内墙涂料粉刷，
进户门设铝合金卷帘门，铝合金窗。楼内中央空调系统、板式热交换系统、大型通风
系统、消防系统及给排水、供电、防盗、有线电视和电讯管网等配套设施齐全。
至评估基准日，上述房产未设定抵押、租赁等它项权利。2、机器设备：纳入评估
范围机器设备为电子办公设备，共 13 台（套）。
办公电子设备包括电脑、伸缩门、空调、招牌等，2006 年到 2015 年陆续购置。
3、在建工程：
为支付拟建的漳发商务广场的前期费用。
（二）企业申报的账面记录、未记录的无形资产
1、企业账面记录的无形资产：
1)无形资产-土地使用权
为位于漳州市龙文区蓝田工业开发区的 2 宗土地使用权:
宗地 1：产权证号为漳国用 2010 蓝字第 037 号，终止日期：2053 年 01 月 28 日，
用地性质：出让，土地用途：生活用地(商住)，面积：4,256.04 平方米,土地使用权
人: 漳州市华骏福元汽车销售服务有限公司。
宗地 2：产权证号为漳国用 2010 蓝字第 038 号，终止日期：2053 年 01 月 28 日，
用地性质：出让，土地用途：生活用地(商住)，面积：3,746.95 平方米,土地使用权
人: 漳州市华骏福元汽车销售服务有限公司。
至评估基准日，上述土地使用权未设定抵押、租赁等它项权利。2)无形资产-其它
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为购入的 DMS 客户会员卡软件使用权。
2、企业申报的账面未记录的无形资产
无。
（三）企业申报的表外资产
无。
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第四部分 资产清查核实情况说明
一、资产清查核实内容
根据资产评估工作的要求，我们对漳州市华骏福元汽车销售服务有限公司列入评
估范围内的资产及负债进行了清查核实，列入清查范围的资产类型主要有：包括流动
资产(货币资金、应收帐款、其他应收款、一年内到期的非流动资产、其它流动资产)、
固定资产(房屋、电子办公设备)、在建工程、无形资产、长期待摊费用以及相关负债。
在评估基准日，企业账面总资产为 745.07 万元，总负债为 379.40 万元，净资产为
365.67 万元，具体详见下表：
单位：元人民币
项 目 账面价值
1 流动资产 910,805.58
2 非流动资产 6,539,931.46
3 其中：可供出售金融资产 -
4 持有至到期投资
5 长期应收款
6 长期股权投资
7 投资性房地产 -
8 固定资产 2,996,303.69
9 在建工程 118,214.00
10 工程物资 -
11 固定资产清理 -
12 生产性生物资产 -
13 油气资产 -
14 无形资产 3,285,460.93
15 开发支出 -
16 商誉 -
17 长期待摊费用 139,952.84
18 递延所得税资产
19 其他非流动资产
20 资产总计 7,450,737.04
21 流动负债 3,794,001.29
22 非流动负债
23 负债合计 3,794,001.29
24 净资产（所有者权益） 3,656,735.75
二、资产清查的过程与方法
(一)清查组织工作
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在进入现场清查前，成立了以现场项目负责人为主的清查小组，制定了详细的现
场清查实施计划，分流动资产、机器设备、房产、无形资产、财务损益类五个小组，
在企业相关人员的配合下，分别对各类资产进行了清查。评估小组清查核实工作从
2016 年 08 月 15 日开始，2016 年 08 月 17 日结束。清查工作结束后，各小组均提交了
清查核实及现场勘察作业的工作底稿。
(二)清查主要步骤
1、指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供
的“资产评估明细表”、“资产调查表”、“资料清单”及其填写要求，进行登记填
报，同时收集被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情
况的文件资料。
2、初步审查产权持有者提供的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。
然后审查各类资产评估明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确现象，并
根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。
3、现场实地勘察
依据资产评估明细表，对申报资产进行清点和现场勘察。针对不同的资产性质及
特点，采取不同的勘察方法。
4、补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实”相符。
5、核实产权证明文件
对评估范围的设备和房产的产权进行调查，以确认做到产权清晰，不存在产权纠
纷的问题。
(三)清查的主要方法
在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查
方法。
1、机器设备
（1）为保证评估结果的公允合理，根据产权持有者设备资产的构成特点及评估结
果申报明细表的内容，向企业有关资产管理部门及使用部门下发主要设备状况调查表，
并指导企业根据实际情况进行填写，以此作为评估结果的参考资料。
（2）现场清点设备，针对资产评估明细表中不同的资产性质及特点，采取不同的
清查核实方法进行现场勘察，并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录，评估人
员查阅了主要设备的竣工验收记录、运行日志、修理、日常维护及管理制度等技术资
料和文件，以及企业对各类主要设备的自我评价，并通过与设备管理人员和操作人员
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详细了解设备的现状和对重要设备进行必要的测试和详细勘察，掌握了设备目前的实
际技术状况。
（3）对重点及主要设备，进行现场盘点、清查，对一般设备按申报清单进行抽查，
比照评估结果申报明细表对不符之处作相应的修改、完善。
（4）根据现场实地勘察结果，进一步修正企业提供的评估结果申报明细表，然后
由企业盖章，作为评估结果的依据。
（5）对核实范围内的设备及车辆的产权进行核实，如：抽查重要设备的购置合同、
付款凭证、车辆行驶证等，做到产权明晰。
2、建筑物
（1）核对原始资料
根据产权持有者提供的建筑物、构筑物及其附属设施评估结果申报明细表，对房
屋建筑物及附属设施进行了账表核对，对申报明细表填写不符合评估结果要求之处与
产权持有者有关人员共同修正，对项目不全或错误之处予以修正。
（2）现场勘察
对建筑物的现场勘查，按照资产评估准则的相关要求，根据建筑物、构筑物评估
结果申报明细表所列项目的项数、面积、结构类型、装饰及给排水、配电照明、采暖
通风等设备情况，进行现场勘查核实，并结合现场了解的建筑物结构特征的各部位完
损状况逐项做现场记录。
评估人员除核实建筑物、构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看：
①建筑物结构、装修、设施、配套使用状况；②构筑物的结构形式状况；③管线的状
况、架设方式、绝缘方式情况。
①结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性为评估
提供依据，根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有
无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风
化的严重程度。
②装饰：查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装
饰的新旧程度。
③设备：水暖电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用
要求。
④维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、
丢失、腐烂、开裂等现象。
辅助工程：主要观察是否能够满足使用要求。
3、流动资产、负债核实情况
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主要对非实物性流动资产和负债进行了清查核实。
（1）非实物性流动资产的清查核实：评估人员主要通过核对企业财务账的总账、
各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进行了核实，对货币资金科目进行盘
点核实。
（2）负债的清查：主要核实负债的内容、形成过程，审核是否为基准日实际存在
的债务，是否有确定的债权人等，以确定评估价值。
对于银行存款主要查阅了相应对账单，电子办公设备则通过实盘核实。同时通过
核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证及相关原始凭证，对非实物性流动
资产与负债进行了清查。
4、无形资产的清查
主要了解无形资产类型、组成内容、取得时间、账面价值构成、截止评估基准日
无形资产的有效性等。
四、影响资产核实的事项及处理方法。
无。
五、资产清查结论
1、经过清查核实，资产核实结果与被评估单位账面记录基本一致。
2、经清查，汇总结果如下：
资产清查结果汇总表
金额单位：人民币元
账面价值
项 目
A
1 流动资产 910,805.58
2 非流动资产 6,539,931.46
3 其中：可供出售金融资产 -
4 持有至到期投资
5 长期应收款
6 长期股权投资
7 投资性房地产 -
8 固定资产 2,996,303.69
9 在建工程 118,214.00
10 工程物资 -
11 固定资产清理 -
12 生产性生物资产 -
13 油气资产 -
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15 开发支出 -
16 商誉 -
17 长期待摊费用 139,952.84
18 递延所得税资产
19 其他非流动资产
20 资产总计 7,450,737.04
21 流动负债 3,794,001.29
22 非流动负债
23 负债合计 3,794,001.29
24 净资产（所有者权益） 3,656,735.75
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第五部分 资产基础法评估技术说明
一、流动资产评估技术说明
(一)评估范围
本说明涉及漳州市华骏福元汽车销售服务有限公司，评估范围为企业评估申报的
各项流动资产，包括货币资金、应收帐款、其他应收款、一年内到期的非流动资产、
其它流动资产等。上述资产在评估基准日账面值如下所示：
金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值
3-1 货币资金 172,077.91
3-2 交易性金融资产
3-3 应收票据
3-4 应收账款 100,275.51
3-5 预付账款
3-6 应收利息
3-7 应收股利
3-8 其他应收款 597,439.89
3-9 存货
3-10 一年内到期的非流动资产 17,050.32
3-11 其他流动资产 23,961.95
流动资产合计 910,805.58
(二)评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对确定的评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清
单和资产评估明细表示范格式，按照评估机构所评估规范化的要求，指导企业填写流
动资产评估明细表。
第二阶段：现场调查阶段
核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表资料，首先对财务明细账和资产
评估明细表进行互相核对使之相符，然后和仓库台账进行相互核对。对名称或数量不
符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填报，作到账表相符。
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第三阶段：评定估算阶段
1、将核实调整后的流动资产评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；
2、对各类资产，遵照资产评估准则的相关规定，采用成本法，确定其在评估基准
日的公允价值，编制相应评估汇总表；
3、提交流动资产的评估技术说明。
(三)评估说明
根据漳州市华骏福元汽车销售服务有限公司提供的 2016 年 07 月 31 日的资产负债
表，企业申报的流动资产各项目评估明细表，在核实报表、评估明细表和实物的基础
上，按照资产评估准则的要求，遵循独立性、客观性、科学性的工作原则，进行资产
评估工作。
企业流动资产是由币资金、应收帐款、其他应收款、一年内到期的非流动资产、
其它流动资产等五项组成。
1、货币资金
货币资金为银行存款。是银行存款指企业存在当地银行的存款，公司共开设 6 个
存款户，全部为人民币户存款。
对银行存款的评估采取以银行的对账单余额同企业银行存款余额核对，如有未达
账项编制银行存款余额调节表，平衡相符，以企业账面值作为评估值。评估人员对企
业的 6 个存款专户银行存款逐行逐户核对，存在未达账项的，对企业编制的银行存款
调整表进行复核计算。银行存款以核实后账面值作为评估值。银行存款账面值为
172,077.91 元，评估值为 172,077.91 元。
2、应收帐款
应收账款账面原值为 116,060.10 元,净值为 100,275.51 元，账龄大部分在 2 年以
上。评估人员通过查阅账簿、报表，在进行经济内容和账龄分析的基础上，并了解其
发生时间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况，具体
分析后对各项应收款收回的可能性进行判断，采用个别认定和账龄分析的方法估计风
险损失，对关联企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0；
对有确凿证据表明款项不能收回或实施催款手段后账龄超长的，评估风险损失为
100%；对有可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考企业会计计
算坏账准备的方法，根据账龄分析估计出风险损失，确定应收账款评估值。经测算后
评估风险损失为 15,784.59 元，应收账款评估值为 100,275.51 元。
3、其他应收款
其他应收款账面原值为 632,402.52 元,净值为 597,439.89 元,主要为应收福特汽
车金融保证金。
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评估人员通过查阅账簿、报表，在进行经济内容和账龄分析的基础上，对大额款
项进行了函证，并了解其发生时间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信
用、经营管理状况，具体分析后对各项应收款收回的可能性进行判断，采用个别认定
和账龄分析的方法估计风险损失，对关联企业的往来款项等有充分理由相信全部能收
回的，评估风险损失为 0；对有确凿证据表明款项不能收回或实施催款手段后账龄超
长的，评估风险损失为 100%；对有可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数
额的，参考企业会计计算坏账准备的方法，根据账龄分析估计出风险损失，确定应收
款评估值。经测算后评估风险损失为 34,962.63 元，其他应收款评估值为 597,439.89
元。
4、其它流动资产
其它流动资产账面值为 23,961.95 元,为预交的税金。评估人员向有关部门了解其
它流动资产形成原因，通过核查账簿、原始凭证，核实其它流动资产的真实性和未来
的相应权益。由于没有证据表明不能收回相应权益，因此按照审核后的账面原值作为
评估值。其它流动资产评估值为 23,961.95 元。
5、一年内到期的非流动资产
一年内到期的非流动资产账面值为 17,050.32 元,为未摊销的各项费用。评估人员
向有关部门了解一年内到期的非流动资产形成原因，通过核查账簿、原始凭证，核实
其它流动资产的真实性和未来的相应权益。由于没有证据表明不能收回相应权益，因
此按照审核后的账面原值作为评估值。一年内到期的非流动资产评估值为 17,050.32
元。
二、固定资产——电子办公设备评估技术说明
（一）评估范围
根据被评估单位提供的固定资产—机器设备、车辆、电子设备评估申报明细表，
该部分资产于评估基准日之账面值如下表所示：
单位：元
账面价值
科目名称
原值 净值
设备类合计 304,279.49 35,932.78
固定资产-机器设备
固定资产-车辆
固定资产-电子设备 304,279.49 35,932.78
１、设备类资产概况
办公电子设备包括电脑、伸缩门、空调、招牌等，2006 年到 2015 年陆续购置。
经现场查勘，使用正常。
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２、相关会计政策
1）账面原值构成
设备的账面原值主要由设备购置价、相关税费等构成。
2）折旧方法
被评估单位采用年限平均法计提折旧。设备资产预计使用寿命和预计残值如下：
设备种类 折旧年限 残值率
机器设备
运输设备
电子设备和办公家具 5 5%
本次评估对办公设备进行逐台盘点。
（二）评估方法
由于在公开市场上的类似设备交易较少，且单项机器设备，不具有独立获利能力，
不宜采用市场法和收益法进行评估；而运用成本法评估的资料可以取得，因此采用成
本法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
1、重置全价的确定
评估范围内的电子设备价值量较小，不需要安装（或安装由销售商负责）以及运
输费用较低，参照现行市场购置价格确定重置全价。
2、成新率的确定
在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用
年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%
委评设备的经济耐用年限如下表：
设备类型 经济耐用年限
电脑、空调
家具、门
3、评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
对生产年代久远，已无同类型型号但能正常使用的机器设备和电子设备则参照近
期二手市场行情确定评估值。
（三）取价依据
1、现场取证资料及本公司资料库价格信息；
2、市埸调查资料。
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福建漳龙集团有限公司股权收购项目所涉及的漳州市华骏福元汽车销售服务有限公司股东全部权益评估说明
（四）评估结论与分析
固定资产-设备类帐面净值为 3.59 万元，评估后净值为 4.26 万元,增值 0.67 万元。
增值原因主要为设备会计折旧年限短于经济耐用年限。
三、房屋、建筑物评估技术说明
（一）评估范围
根据被评估单位提供的固定资产—房屋建筑物评估申报明细表，该部分资产于评
估基准日之账面值如下表所示：
单位：元
账面价值
科目名称
原值 净值
房屋建筑物类合计 5,555,035.33 2,960,370.91
固定资产-房屋建筑物 5,555,035.33 2,960,370.91
固定资产-构筑物及其他辅助设施
固定资产-管道及沟槽
１、概况
为位于漳州市龙文区蓝田工业开发区迎宾大道的福特 4S 店，钢混结构，建筑面积
共 2,540.77 平方米,建成于 2010 年 4 月，房屋所有权证号为漳房权证龙字 02005141
号，具体情况如下：
展厅及办公区：系二层钢混结构房屋，前半部分系单层挑高的汽车展示厅、后半
部分系二层的办公区。展厅外墙面采用钢化大玻璃及铝塑复合板饰面，入户门设双开
全玻璃门，玻化砖地面，内墙面局部采用轻钢龙骨双面石膏板和玻璃隔墙，顶棚为轻
钢龙骨铝塑板吊顶；办公区玻化砖地面，内墙面为白色水泥漆罩面，顶棚为石膏板内
嵌格栅筒灯平板吊顶，铝合金窗。
维修车间：系单层钢混结构房屋，地面为金刚砂水泥油漆地面，内墙涂料粉刷，
进户门设铝合金卷帘门，铝合金窗。楼内中央空调系统、板式热交换系统、大型通风
系统、消防系统及给排水、供电、防盗、有线电视和电讯管网等配套设施齐全。
至评估基准日，上述房产未设定抵押、租赁等它项权利。2、建（构）筑物维修保
养情况
委评建（构）筑物主要建成于 2010 年，使用状况良好。
3、建（构）筑物原值的形成
本次申报的设备账面原值包括建安工程、前期及其它费用和资金成本。
4、折旧方法
被评估单位采用年限平均法计提折旧。建（构）筑物预计使用寿命和预计残值如
福建联合中和资产
