华发股份 2016 年半年度报告
公司代码：600325 公司简称：华发股份
珠海华发实业股份有限公司
2016 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事局会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人李光宁、主管会计工作负责人俞卫国及会计机构负责人（会计主管人员）陈新云
声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事局审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
本报告期内无利润分配预案或公积金转增股本预案。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 其他
无
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介............................................................................................................................. 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 5
第四节 董事局报告. ........................................................................................................................ 6
第五节 重要事项........................................................................................................................... 19
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 31
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 34
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................... 35
第九节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 36
第十节 财务报告........................................................................................................................... 41
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 185
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
华发股份/本公司/公司 指 珠海华发实业股份有限公司
华发集团/控股股东 指 珠海华发集团有限公司
华发汽车 指 珠海华发汽车销售有限公司
华发物业 指 珠海华发物业管理服务有限公司
华发综合发展 指 珠海华发综合发展有限公司
珠海金控 指 珠海金融投资控股集团有限公司
集团财务公司 指 珠海华发集团财务有限公司
华金证券 指 华金证券有限责任公司
国金证券 指 国金证券股份有限公司
16 华发 01、02、03、04 指 珠海华发实业股份有限公司于 2016 年非公
开发行的 50 亿元公司债券
15 华发 01 指 珠海华发实业股份有限公司于 2015 年公开
发行的 30 亿元公司债券
09 华发债 指 珠海华发实业股份有限公司于 2009 年发行
的 18 亿元公司债券
鹏元评级 指 鹏元资信评估有限公司
联合评级 指 联合信用评级有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
珠海市国资委 指 珠海市人民政府国有资产监督管理委员会
报告期 指 2016 年 1 月 1 日——2016 年 6 月 30 日
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 珠海华发实业股份有限公司
公司的中文简称 华发股份
公司的外文名称 Huafa Industrial Co.,LTD.Zhuhai
公司的外文名称缩写 Huafa Industrial share
公司的法定代表人 李光宁
二、 联系人和联系方式
董事局秘书 证券事务代表
姓名 侯贵明 阮宏洲
联系地址 珠海市昌盛路155号 珠海市昌盛路155号
电话 0756-8282111 0756-8282111
传真 0756-8281000 0756-8281000
电子信箱 zqb@cnhuafas.com zqb@cnhuafas.com
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三、 基本情况变更简介
公司注册地址 珠海市昌盛路155号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 珠海市昌盛路155号
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.cnhuafas.com
电子信箱 zqb@cnhuafas.com
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《证券日报》、《证券时报》、
《上海证券报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站 www.sse.com.cn
的网址
公司半年度报告备置地点 公司证券及投资者关系管理部
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 华发股份
六、 公司报告期内注册变更情况
统一社会信用代码 9144040019256618XC
报告期内注册变更情况查询索引 公司取得珠海市工商行政管理局下发的三证合一版营业执
照，原工商营业执照、组织机构代码证和税务登记证三证
合为一证，统一社会信用代码为9144040019256618XC，具
体详见珠海市商事主体登记许可及信用信息公示平台（
http://ssgs.zhuhai.gov.cn）。
七、 其他有关资料
无
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
上年同期 本报告期
本报告期
主要会计数据 调整后 调整前 比上年同
（1－6月）
期增减(%)
营业收入 4,977,178,858.53 2,220,387,899.14 2,232,524,299.14 124.16
归属于上市公 344,199,498.65 234,228,862.93 243,279,126.29 46.95
司股东的净利
润
归属于上市公 340,596,998.55 188,758,273.08 197,808,536.44 80.44
司股东的扣除
非经常性损益
的净利润
经营活动产生 8,100,500,813.43 372,126,279.65 563,660,410.30 2,076.82
的现金流量净
额
上年度末 本报告期
末比上年
本报告期末
调整后 调整前 度末增减
(%)
归属于上市公 12,568,791,169.60 11,740,812,703.59 11,721,065,519.14 7.05
司股东的净资
产
总资产 112,338,416,615.45 93,466,884,218.29 91,636,076,503.46 20.19
(二) 主要财务指标
上年同期 本报告期比
本报告期
主要财务指标 上年同期增
（1－6月） 调整后 调整前 减(%)
基本每股收益（元／股） 0.29 0.29 0.30 -
稀释每股收益（元／股） 0.29 0.29 0.30 -
扣除非经常性损益后的基本每股收益 0.29 0.23 0.24 26.09
（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 2.92 3.34 3.46 减少0.42个
百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资 2.89 2.69 2.82 增加0.20个
产收益率（%） 百分点
二、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
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三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注
非流动资产处置损益 -99,328.52
计入当期损益的政府补助，但 3,973,708.57
与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照
一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
同一控制下企业合并产生的子 -3,195,825.76
公司期初至合并日的当期净损
益
对外委托贷款取得的损益 3,103,448.66
除上述各项之外的其他营业外 2,758,154.31
收入和支出
少数股东权益影响额 -769,882.44
所得税影响额 -2,167,774.72
合计 3,602,500.10
第四节 董事局报告
一、董事局关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2016 年上半年，在全球经济增长呈现减速趋势以及国内深化结构调整的背景下，国内经济面
临着较大的下行压力。在这样的经济环境下，政府持续实施宽松的货币政策。2016 年上半年，国
内经济继续保持了总体平稳、稳中有进的发展态势。根据国家统计局数据显示，2016 年上半年 GDP
同比增长 6.7%。
2016 年上半年，中央对房地产市场的政策支持力度进一步加大，一方面通过下调存款准备金
率，逐步释放流动性；另一方面通过下调住房贷款首付比例及非一线城市房地产交易环节契税、
营业税，进一步促进市场需求的释放。受房地产宽松政策及市场需求集中释放的影响，2016 年上
半年房地产市场继续延续 2015 年下半年积极回暖趋势，房地产各项数据均大幅提升。根据国家统
计局数据显示，2016 年 1-6 月份，房屋新开工面积 77,537 万平方米，同比增长 14.9%；房屋施工
面积 669,750 万平方米，同比增长 5.0%；房屋竣工面积 39,546 万平方米，同比增长 20.0%；商品
房销售面积 64,302 万平方米，同比增长 27.9%；商品房销售额 48,682 亿元，同比增长 42.1%。
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但房地产市场分化呈现加剧趋势，一线城市及部分热点二线城市在持续宽松政策的影响下，
市场呈现快速发展趋势，而部分二线及多数三、四线城市库存压力依然严峻，市场仍以去库存、
促消费为主基调。市场分化的加剧促使地方政府因城施策的力度不断加大，一线城市及部分热点
二线城市政策重新收紧，而其它库存压力较大的城市通过差别化供地政策、信贷调整、税费减免
等去库存措施刺激市场需求的释放。预计 2016 年下半年一线城市及部分热点二线城市的政策会继
续收紧，库存严重的地区去库存政策有望积极落实，因城施策将会更加明显。
2016 年上半年经营情况回顾
报告期内，公司销售业绩实现爆发式增长，行业地位显著提升，区域布局调整效果凸显，资
本运作再创佳绩，管控落地新见成效。报告期内，公司实现营业收入 49.77 亿元，同比增长 124.16%；
实现归属于上市公司股东净利润 3.44 亿元，同比增长 46.95%；报告期内实现每股收益 0.29 元。
截止 2016 年 6 月 30 日，公司总资产 1,123.38 亿元，比去年末增长 20.19%。报告期内，公司实
现销售金额 204.71 亿元，同比增长 508.53%；实现新开工面积 131.47 万平方米；实现竣工面积
16.53 万平方米。截止 2016 年 6 月 30 日，公司土地储备计容积率建筑面积 825.44 万平方米，在
建面积 586.64 万平方米。
一、区域布局成效显著，销售业绩跨越增长，行业地位显著提升
报告期内，依托“珠海为战略大本营，上海、武汉、广州等一、二线核心城市为重点”的区
域布局，在一线城市及部分热点二线城市市场火热的环境下，公司抢抓机遇、乘势而上，坚持战
略引领、产品先行，以科学有效的销售策略和举措，灵活应对市场变化，推动楼宇销售全面实现
爆发式增长。报告期内，公司实现销售金额 204.71 亿元，销售面积 108.71 万平方米，销售金额
超 2015 年全年销售的 53.92%，行业排名大幅提升，行业地位显著提升。其中珠海地区（含斗门）
销售金额超 141 亿元，继续保持珠海市场龙头地位。
二、项目管控科学严谨，优+产品体系全面落地
报告期内，公司对全国所有在建项目的开发计划进行了全面梳理，有保有压、有序安排、合
理推进，其中，珠海、广州、武汉及上海等重点城市项目开发全速推进，为公司产品市场供给充
足及后续业绩增长打下良好基础。同时，公司进一步强化了工程管理强化人员配置；系统梳理工
程管理制度，不断强化制度执行；严抓项目质量巡查、综合验收，工程质量稳步提升。
报告期内，公司全面推广优+产品体系，实现优+生活体系全面植入各城市公司项目，有效提
升了产品品质，并使公司产品得到市场广泛认可，树立了公司良好的业界形象，提升了公司品牌
影响力。
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三、项目拓展稳健推进，城市更新工作全面开展
报告期内，公司深入推进 “珠海为战略大本营，上海、武汉、广州等一、二线核心城市为重
点”的战略思想，在深耕珠海市场的基础上，积极开拓选定的战略重心区域并取得显著成效。报
告期内，公司成功入驻华东核心城市苏州，竞得姑苏区胥江路地块，并联手泰禾集团合作开发苏
州市姑苏区虎丘路项目，推动区域布局进入新阶段。报告期内，公司土地储备计容积率建筑面积
825.44 万平方米，其中新增项目区域为珠海、苏州，新增项目土地储备计容积率建筑面积 36.55
万平方米。报告期内，公司城市更新工作全面开展，在积极推进珠海区域“三旧”改造项目的同
时，异地城市更新项目全面铺开，其中上海、深圳、广州、武汉等重点城市的更新政策收集和整
理工作取得重要成果，为异地城市下一阶段的城市更新工作打下坚实基础。
四、产业布局巩固提升，新兴业务有序推进
报告期内，公司商业地产发展提速，华发商都继续领跑珠海商业地产，华发新天地和华商百
货经营管理运行平稳，阅潮书店连锁化经营打开新局面；华发水岸、华发四季及中山新天地招商
工作紧密推进；金湾精品商都及国际商务中心、中山华发商都、武汉青岛路、威海九龙湾、包头
三期等一大批商业项目前期工作也取得重要进展。
报告期内，公司新兴产业发展势头良好。定制精装迈出珠海、走向全国，成功拓展至上海华
发四季、中山华发四季、南宁国宾壹号等异地项目；华发新科技优生活 APP 运营良好，普及率稳
步提升；联手中建三局，组建华发中建新科技投资控股有限公司，率先试水建筑工业化新领域，
并积极推进建筑产业现代化项目落地实施；联合力合股份筹备珠海华金互联网金融服务有限公司，
积极布局互联网金融服务业务；联合业内资深合作方推进新兴产业战略布局，积极开拓与公司主
营业务产生叠加效应的新兴产业投资业务，积极探索新的投资机会和利润增长点，为公司战略转
型升级做好前期准备。
五、资本运作再取成效，融资成本显著下降
报告期内，公司资本市场运作再获突破。2016 年上半年，公司适时抓住资本市场上的有利时
机，先后顺利完成两期共计 50 亿元非公开发行公司债券的发行工作，利率最低至 4.27%，有效降
低了公司融资成本，改善公司的资产负债结构，有效支撑公司区域战略布局和项目开发建设的资
金需求，促使公司发展进入新阶段。报告期内，公司启动了新一轮公司债券发行工作，目前该项
目工作处于上海证券交易所审核阶段中。
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六、管控体系纵深优化，管理水平不断提升
报告期内，公司对组织架构进行进一步优化提升，以适应公司系统化的发展格局。同时逐步
整合异地公司，探索成立珠海、上海、广州及沈阳四大区域公司，促进公司由二级管控向三级管
控转变，其中珠海区域公司组建整合工作率先推进，并已取得重要阶段性成果。
报告期内，公司风控体系完善提升。成功搭建法务垂直管理架构，建立审计监察联络员制度，
加强内部稽核的事中事后监督巡查；顺利完成党委换届选举，党委纪委力量及监督职能不断强化，
进一步夯实了公司风险控制体系建设。
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(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 4,977,178,858.53 2,220,387,899.14 124.16
营业成本 3,761,182,595.05 1,341,816,067.62 180.31
销售费用 165,053,493.19 109,444,957.42 50.81
管理费用 159,271,729.08 179,295,301.32 -11.17
财务费用 16,541,995.35 38,683,091.54 -57.24
经营活动产生的现金流量净额 8,100,500,813.43 372,126,279.65 2,076.82
投资活动产生的现金流量净额 -7,819,253,750.17 -5,476,043,783.23 -42.79
筹资活动产生的现金流量净额 8,849,736,398.69 6,081,043,172.73 45.53
研发支出
营业收入变动原因说明:主要系房产项目交楼确认收入增加所致。
营业成本变动原因说明:主要系房产项目交楼确认收入增加所致。
销售费用变动原因说明:主要系公司销售规模扩大相应宣传推广增加所致。
管理费用变动原因说明:主要系费用控制强化所致。
财务费用变动原因说明:主要系利息收入增加所致。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要系预收售楼回款增加所致。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要系投资支出增加所致。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要系融资款净流入增加所致。
2 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
公司主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。公司房地产经营模式以自主
开发销售为主，并逐步尝试合作开发等多种经营模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺。
报告期内，公司的利润构成及利润来源未发生重大变动，公司利润来源仍主要为房地产开发
与经营。
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
1）非公开发行 2016 年公司债券（第一期）及（第二期）
报告期内，公司完成了非公开发行 2016 年公司债券（第一期）及（第二期）的发行工作。具
体发行结果详见 2016 年 3 月 3 日及 2016 年 3 月 22 日公司在上海证券交易所及《中国证券报》、
《证券时报》、《证券日报》、《上海证券报》披露的公告（公告编号：2016-017、2016-019）。
2）公开发行 2016 年公司债券及非公开发行 2016 年公司债券（第三期）
经公司于 2016 年 4 月 19 日召开的第八届董事局第九十四次会议及 2016 年 5 月 6 日召开的
2016 年第二次临时股东大会审议通过，公司拟分别以公开及非公开发行方式发行本金总额不超过
人民币 25 亿元及 60 亿元的公司债券。具体内容详见公司于 2016 年 4 月 20 日及 2016 年 5 月 7
日在上海证券交易所网站及《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》、《上海证券报》披
露的公告（公告编号：2016-033、2016-042）。
鉴于公司上半年销售回款状况良好，能够满足部分流动资金需求，为保护广大股东利益，根
据公司 2016 年第二次临时股东大会授权，公司两次对非公开发行 2016 年公司债券（第三期）（以
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下简称“本次债券”）的发行规模进行调整，由之前的不超过人民币 60 亿元（含 60 亿元）调整
至不超过人民币 20 亿元（含 20 亿元）。具体内容详见公司于 2016 年 7 月 23 日及 2016 年 8 月
23 日在上海证券交易所网站及《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》、《证券时报》
上披露的有关公告（公告编号：2016-061、2016-067）。
目前上述公开及非公开发行公司债券发行方案仍在审核中。
(3) 经营计划进展说明
报告期内，公司稳步实施“珠海为战略大本营，上海、武汉、广州等一、二线城市重点突破”
的发展战略，积极推进公司战略转型升级。业务发展方向上，公司在坚持房地产为主营业务的基
础上，延伸地产业务产业链和价值深挖，逐步向商业地产、互联网+、定制装修等领域扩张，并积
极开拓与房地产业务相关的互联网金融、产业股权投资等业务。
公司经营计划进展情况详见本报告第四节“董事局关于公司报告期内经营情况的讨论与分析”。
(4) 其他
资产负债状况分析表
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额 增减率
变动原因
主要系公司预收售楼回款增加
货币资金 17,122,582,781.42 8,989,214,204.43 90.48%
所致
主要系应收装修工程款增加所
应收账款 4,251,761.64 1,883,425.84 125.75%
致
主要系本期购置土地预付土地
预付款项 5,393,091,685.31 3,700,464,933.39 45.74%
出让金增加所致
主要系支付土地竞拍保证金增
其他应收款 720,578,171.44 228,991,113.13 214.68%
加所致
主要系预交税费和对合营公司
其他流动资产 4,212,806,254.01 3,207,320,834.32 31.35%
往来款增加所致
主要系可抵扣暂时性差异增加
递延所得税资产 515,396,487.38 317,647,823.62 62.25%
所致
短期借款 6,148,000,000.00 9,185,880,000.00 -33.07% 主要系归还借款所致
预收款项 16,148,581,021.37 7,786,611,363.02 107.39% 主要系预收楼款增加所致
应交税费 298,473,511.29 507,523,623.36 -41.19% 主要系缴纳土地增值税所致
应付利息 244,551,552.10 41,613,583.17 487.67% 主要系应付债券利息增加所致
应付股利 48,465,507.00 - 100.00% 主要系应付股东股利所致
一年内到期的非 主要系长期融资中一年内到期
6,191,943,000.00 9,559,830,000.00 -35.23%
流动负债 融资减少所致
应付债券 9,734,365,509.83 4,770,151,222.22 104.07% 主要系发行公司债所致
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(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
房地产 4,702,869,651.41 3,555,028,220.11 24.41 132.21 206.80 减少
18.38
个百分
点
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分产品 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
房地产 4,702,869,651.41 3,555,028,220.11 24.41 132.21 206.80 减少
18.38 个
百分点
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：
