荣安地产股份有限公司 2016 年半年度报告全文
荣安地产股份有限公司
2016 年半年度报告
2016 年 08 月
荣安地产股份有限公司 2016 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人王久芳、主管会计工作负责人宋长虹及会计机构负责人(会计主
管人员)郑伟红声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................... 2
第二节 公司简介................................................................................................................................ 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................... 7
第四节 董事会报告 ........................................................................................................................... 9
第五节 重要事项.............................................................................................................................. 21
第六节 股份变动及股东情况 ......................................................................................................... 32
第七节 优先股相关情况 ................................................................................................................. 36
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ..................................................................................... 37
第九节 财务报告.............................................................................................................................. 38
第十节 备查文件目录 ................................................................................................................... 116
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释义
释义项 指 释义内容
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所、交易所 指 深圳证券交易所
公司、本公司或荣安地产 指 荣安地产股份有限公司
荣安集团 指 荣安集团股份有限公司
报告期 指 2016 年 1 月 1 日-2016 年 6 月 30 日
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 荣安地产 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 荣安地产股份有限公司
公司的中文简称（如有） 荣安地产
公司的外文名称（如有） RONGAN PROPERTY CO.,LTD.
公司的外文名称缩写（如有）RONGAN PROPERTY
公司的法定代表人 王久芳
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 胡约翰 吴 颖
联系地址 浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号天封大厦 15 楼 浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号天封大厦 15 楼
电话 0574-87312566 0574-87312566
传真 0574-87310668 0574-87310668
电子信箱 stock@000517.com stock@000517.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2015 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2015 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2015 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
本报告期比上年同
上年同期
本报告期 期增减
调整前 调整后 调整后
营业收入（元） 557,250,303.11 284,655,671.19 258,249,026.19 115.78%
归属于上市公司股东的净利润（元） 17,987,418.14 21,825,671.01 12,699,555.02 41.64%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
-8,025,797.03 20,363,507.20 11,237,391.21 -171.42%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 480,414,508.68 6,460,389.69 6,460,389.69 7,336.31%
基本每股收益（元/股） 0.0056 0.0064 0.0040 40.00%
稀释每股收益（元/股） 0.0056 0.0064 0.0040 40.00%
加权平均净资产收益率 0.50% 0.60% 0.35% 0.15%
本报告期末比上年
上年度末
本报告期末 度末增减
调整前 调整后 调整后
总资产（元） 8,464,088,016.42 7,934,616,164.50 7,934,616,164.50 6.67%
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,545,694,916.93 3,623,224,257.27 3,623,224,257.27 -2.14%
上年同期调整情况说明：
公司在编制 2014 年年度财务报表时，将子公司杭州荣安置业有限公司开发的“望江南”项目的部分商铺 26,406,645.00
元未及时确认收入，同期少确认营业成本 12,733,311.58 元，从而导致 2015 年半年度多确认营业收入 26,406,645.00 元，多确
认营业成本 12,733,311.58 元。
为准确反映公司实际经营状况，提高公司会计信息质量，公司根据《企业会计准则第 28 号--会计政策、会计估计 变更
和差错更正》的规定，并经公司第九届董事会第七次会议审议通过，公司于 2015 年年报时对上述前期会计差错采用追溯重
述法进行处理。（以上内容详见于 2016 年 3 月 1 日披露的《荣安地产股份有限公司会计差错更正公告》）。
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
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2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -7,162.59
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
1,271,861.80
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,262,717.06
其他符合非经常性损益定义的损益项目 34,682,304.75 报告期获得的理财产品收益
减：所得税影响额 8,671,071.73
合计 26,013,215.17 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
2016年上半年，在多重政策利好影响下，一线及部分热点二三线城市房地产市场显现过热发展态势，而多数三四线城市
库存压力依然严峻，各城市房地产市场两极分化趋势仍在加剧。因此，去库存仍将是2016年政策调控重点，强化“分类调控”
也将是房地产行业政策的一大主旋律。在公司主要的项目开发所在地宁波，2016年上半年房地产市场一直处于整体高位运行。
在政策红利和货币环境的共同影响下，宁波的房市、地市齐头并进，量价齐升。同时，公司其他项目所在地台州、宁海两地
的房地产市场也出现整体回暖。公司旗下各楼盘抓住去化时机，加强营销策划，在不断争取利润空间的同时，加快库存去化，
取得了较好的销售业绩。
报告期内，公司的收入来源以房地产开发业务为主，物业出租、物业管理及“代建、建筑施工”等业务为辅，而上半年房
地产开发项目的收入主要来自于台州金域华府项目的结算收入。2016年上半年度，公司实现营业收入5.57亿元，营业利润0.28
亿元；归属于上市公司股东的净利润0.18亿元；基本每股收益0.0056元/股, 加权平均净资产收益率0.50%；截止2016年6月30
日，公司总资产84.64亿元，净资产35.46亿元，资产负债率58.11%，扣除预收账款后的公司其他各项负债占资产比例为25.50%。
1、公司主要项目开发进展情况如下：
项目名称 所在 权益比 占地面积 计容建筑面积 已完工建筑面积 预计总投资 实际投资额 项目进展
城市 例（%） （㎡） （㎡） （㎡） 额（亿元） （亿元）
金域华府 台州 100 89017 177995 243511 18.11 17.41 竣工在售
凤凰城（一期） 宁海 100 47218 106263 ___ 9.88 8.20 在建在售
凤凰城（二期） 宁海 100 47722 102596 ___ 8.38 5.60 在建
荣安香园（一期） 宁波 100 90136 198168 ___ 22.50 18.76 在建在售
荣安香园（二期） 宁波 100 48021 93705 ___ 13.50 6.95 在建
荣安钱湖上 宁波 100 16368 9948 ___ 2.00 1.27 在建
欢乐家园高层 宁波 100 15900 56900 ___ 1.03 0.13 在建
荣安诚园 宁波 100 7476 29530 ___ 2.75 0.84 在建
荣安心园 宁波 100 37278 82011 ___ 11.00 5.01 在建
合计 399136 857116 243511 89.15 64.17
报告期内，除以上项目外，公司在建项目还有中央公园（持股2%，代建）。其中，中央公园一期已于2016年6月交付，
二期于2016年1月开盘销售。
2、土地储备情况
序号 地块名称 取得时间 土地面积 计容建筑 所处区域 土地使用
（㎡） 面积（㎡） 性质
1 宁波江北区文教街道 2016年6月 8423 18640 宁波市江北区文教街道，东至现状道路，南至 住宅
原电信仓库地块 文教路40弄，西至海田大厦，北至现状学校
2 杭州市余杭区崇贤新 2016年6月 44297 110742 杭州市余杭区东至北马桥港、南至九曲港、西 住宅
城沾桥D-7地块 至崇明路、北至崇杭街
合计 52720 129382
3、房地产出租情况
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序号 项目名称 用途 权益比例（%） 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 出租率（%）
1 宁波荣安大厦 写字楼 100 6238 43006 97.54%
2 杭州荣安大厦 写字楼 100 5231 37000 96.68%
4、主要项目销售情况
项目名称 权益比例（%） 可供出售面积（㎡） 预售（已售）面积（㎡） 结算面积（㎡）
金域华府 100 159588.18 113748.95 101688.78
凤凰城（一期） 100 99734.90 70886.58
荣安香园（一期） 100 187134.58 129454.52
合计 446457.66 314090.05 101688.78
5、融资情况
序号 融资类别 授信金额（万元） 融资余额（万元） 融资成本区间 期限结构
1 银行贷款 153500 38500 4.75%-5.488% 中长期
2 债券 120000 120000 6.50% 3+2年
合计 273500
二、主营业务分析
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
报告期较上年同期交付量增多，导致结转收
营业收入 557,250,303.11 258,249,026.19 115.78%
入增加。
报告期较上年同期交付量增多，导致结转成
营业成本 432,282,628.54 164,823,414.71 162.27%
本增加。
报告期对各楼盘加强推广，广告费、业务宣
销售费用 15,735,615.77 12,391,665.99 26.99%
传费较上年同期增加。
报告期发生投资入股苏州太平国发通融贰
管理费用 42,729,168.61 31,677,973.50 34.89% 号投资企业（有限合伙）的认购费及中介费
用。
财务费用 51,502,477.55 12,446,116.96 313.80% 报告期计提公司债利息。
报告期相比上年同期利润增加，导致所得税
所得税费用 9,872,139.49 4,887,048.77 102.01%
费用增加。
研发投入 0.00 0.00 0.00%
经营活动产生的现金流量净额 480,414,508.68 6,460,389.69 7,336.31% 报告期房产销售形势较好，回笼资金较快。
投资活动产生的现金流量净额 533,833,604.39 -99,681,437.50 635.54% 报告期到期赎回了部分理财产品。
筹资活动产生的现金流量净额 -527,076,156.31 170,926,128.36 -408.36% 报告期归还了部分项目开发贷款及流动资
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金贷款。
报告期房产销售形势较好，回笼资金较快，
现金及现金等价物净增加额 487,171,956.76 77,705,080.55 526.95%
到期赎回了部分理财产品。
报告期房产销售形势较好，回笼资金较多。
货币资金 768,842,314.58 281,670,357.82 172.96%
另外报告期赎回了部分理财产品。
1,808,160,621.4
其他流动资产 1,144,022,711.39 -36.73% 报告期赎回了部分理财产品。
报告期进行了对苏州太平国发通融贰号投
可供出售金融资产 319,551,351.77 33,171,351.77 863.34%
资企业（有限合伙）的投资。
长期股权投资 23,860,804.65 41,375,874.97 -42.33% 报告期确认了对合营企业的投资收益。
1,638,608,840.1
预收账款 2,759,960,855.43 68.43% 报告期房产销售形势较好，销售回款较多。
应付利息 71,125,972.89 32,814,659.81 116.75% 报告期计提了公司债利息。
报告期归还了部分一年内到期的非流动负
一年内到期的非流动负债 7,500,000.00 51,000,000.00 -85.29%
债。
长期借款 377,500,000.00 733,000,000.00 -48.50% 报告期归还了部分长期借款。
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
无
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产销售 459,639,427.14 356,139,366.42 22.52% 178.73% 231.14% -12.26%
物业管理 22,129,050.65 18,516,943.18 16.32% 24.73% 9.42% 11.70%
其他 39,993,456.72 46,215,114.67 -15.56% 15.21% 66.22% -35.46%
分产品
房地产销售 459,639,427.14 356,139,366.42 22.52% 178.73% 231.14% -12.26%
物业管理 22,129,050.65 18,516,943.18 16.32% 24.73% 9.42% 11.70%
其他 39,993,456.72 46,215,114.67 -15.56% 15.21% 66.22% -35.46%
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分地区
宁波地区 68,498,899.37 69,729,877.14 -1.80% -7.60% 6.28% -13.13%
宁波地区以外 453,263,035.14 351,141,547.13 22.53% 68.31% 75.24% -16.96%
四、核心竞争力分析
1、科学的管理机制
公司引入了流程管理体系及绩效管理体系，贯彻实施标准化运营，简化流程环节，进行充分授权，开展全面预算管理，
健全公司考核。流程管理体系对公司房地产项目开发过程中所涉及的各项业务均规定了明确的工作及管理流程，使房地产开
发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负责单位，最大限度地保证了公司各个项目按照统一标准、流程进行
开发，保证了工程质量与效率，并且形成了标准化的运营体系。
2、拥有一流的开发团队和合作伙伴
荣安地产是一家有着十几年房地产开发经验的房地产专业公司。在多年的发展过程中，公司培育并形成了一个知识结构
和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的管理团队。公司董事长王久芳先生具有二十年的房地产开发管理经验，
市场意识敏锐并超前，在公司发展的关键时期能把握住机会，做出有利于公司持续性发展的战略决策；公司总经理和其它高
管人员如副总经理和项目公司的总经理，他们是营销、工程建设、资本运作、财务管理等方面的专家，具有丰富的房地产开
发经营管理经验，其中不少人是具有理论及实践水平较高的专业人士。这样一支高水平管理团队具备了带领公司进一步做大
做强的经营管理能力。公司施行了从拿地到开盘10个月时间的快速开发的项目运营模式，大大降低了项目的开发成本以及政
策变动的风险。
同时，荣安地产一直与优秀企业建立着战略合作伙伴关系，如浙江绿城建筑设计有限公司、浙江南方建筑勘察设计院、
上海三菱、LG、亚厦股份、棕榈园林等合作单位均是行业中的佼佼者，荣安坚信，只有一流的团队，一流的合作单位才能
打造一流的产品，创造一流的企业。这样一流的组合是奠定企业盈利的根本，更是提升企业竞争力的关键。
3、稳健的财务管理
现金流是企业的生命线，利润是企业的成长线。公司在项目融资及股权融资上将把控资金风险始终放在第一位，在有效
把握融资机会的同时，控制了财务成本和风险。多年来，公司的综合资金成本在同行业中均保持较低水平。这为公司未来继
续扩大规模提供了充足的杠杆空间，也成为现阶段公司重要的核心竞争优势之一。公司自2014年以来，实行了快速去库存的
现金回笼政策，保证了充足的现金流，并较大程度降低了资产负债率，增强了抗风险能力。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
√ 适用 □ 不适用
对外投资情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
286,380,000.00 0.00 100.00%
被投资公司情况
公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例
苏州太平国发通融贰号投资企业（有限合伙） 从事投资业务及相关咨询服务业务 40.00%
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（2）持有金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有金融企业股权。
（3）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（4）持有其他上市公司股权情况的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有其他上市公司股权。
2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
本期实际 计提减值 报告期实
受托人名 是否关联 委托理财 报酬确定
关联关系 产品类型 起始日期 终止日期 收回本金 准备金额 预计收益 际损益金
称 交易 金额 方式
金额 （如有） 额
光大银行 2015 年 2016 年
保本收益
宁波鄞州 非关联方 否 定活宝 5,000 07 月 16 07 月 16 0 0 245
浮动
支行 日 日
利多多财
2015 年 2016 年
浦发银行 富班车进 非保本浮
非关联方 否 1| 荣安地产：2016年半年度报告 （下载公告） |
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| 公告日期:2016-08-30 |
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| 附件：公告原文 |
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