公司代码：600604 900902 公司简称：市北高新 市北 B 股
上海市北高新股份有限公司
2016 年半年度报告
二Ｏ一六年八月二十六日
2016 年半年度报告
重要提示
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、公司全体董事出席董事会会议。
三、本半年度报告未经审计。
四、公司负责人周群、主管会计工作负责人李炜勇及会计机构负责人（会计主管人员）徐燕华声
明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
本报告期不进行利润分配及公积金转增股本。
六、前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资
者注意投资风险。
七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
1 / 129
2016 年半年度报告
目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介............................................................................................................................. 4
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 5
第四节 董事会报告......................................................................................................................... 6
第五节 重要事项........................................................................................................................... 19
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 30
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 32
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................... 32
第九节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 33
第十节 财务报告........................................................................................................................... 37
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 128
2 / 129
2016 年半年度报告
第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
国家发改委 指 中华人民共和国国家发展和改革委员会
上海市经信委 指 上海市经济和信息化委员会
市北集团或控股股东 指 上海市北高新（集团）有限公司
市北高新或公司或上市公司 指 上海市北高新股份有限公司
市北高新园区或园区 指 上海市北高新技术服务业园区
南通科技城 指 市北高新（南通）科技城
报告期 指 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 6 月 30 日
开创公司 指 上海开创企业发展有限公司
南通公司 指 上海市北高新南通有限公司
欣云投资 指 上海市北高新欣云投资有限公司
聚能湾 指 上海聚能湾企业服务有限公司
市北发展 指 上海市北生产性企业服务发展有限公司
泛业投资 指 上海泛业投资顾问有限公司
松宏置业 指 上海松宏置业有限公司
闸北绿地 指 上海闸北绿地企业发展有限公司
新城创置 指 南通新城创置房地产有限公司
恒固公司 指 上海恒固房地产开发有限公司
松铭公司 指 上海松铭房地产开发有限公司
市北祥腾 指 上海市北祥腾投资有限公司
创越投资 指 上海创越投资有限公司
越光投资 指 越光投资管理（上海）有限公司
北极绒 指 北极绒（上海）纺织科技发展有限公司
华艾软件 指 上海华艾软件有限公司
维珍创意 指 北京维珍创意科技股份有限公司
腾龙电子 指 腾龙电子技术（上海）股份有限公司
浪潮集团 指 浪潮集团有限公司
市北新中新项目 指 静安区 392 街坊 54 丘地块项目
市北云立方项目 指 万荣路 1268 号产业建设项目
市北智汇园 指 静安区 334 街坊 87 丘产业载体建设项目
市北壹中心 指 静安区市北高新技术服务业园区 N070501 单元 14-06 地块
市北祥腾麓源 指 永丰街道新城主城 H 单元 H14-08 号地块
南通科技城云院项目 指 南通科技城 M13235 地块项目
南通香溢紫郡项目 指 南通科技城 CR13043 地块项目
绿地中环广场项目 指 静安区 336 街坊 18 丘地块项目
非公开发行 A 股股票 指 2015 年 9 月 23 日，公司披露《关于筹划非公开发行股票停牌
的公告》（临 2015-062），开始启动的本次非公开发行 A 股股
票的行为
3 / 129
2016 年半年度报告
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海市北高新股份有限公司
公司的中文简称 市北高新
公司的外文名称 SHANGHAI SHIBEI HI-TECH CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 SHIBEI HI-TECH
公司的法定代表人 周群
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 胡申 姚挺
联系地址 上海市江场三路262号1楼 上海市江场三路262号1楼
电话 021-66528130 021-66528130
传真 021-56770134 021-56770134
电子信箱 zhengquan@shibei.com zhengquan@shibei.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 上海市共和新路3088弄2号1008室
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市江场三路262号1楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.shibeiht.com
电子信箱 zhengquan@shibei.com
报告期内变更情况查询索引 无
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》和香港《大公报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 董事会办公室
报告期内变更情况查询索引 无
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 市北高新 600604 二纺机
B股 上海证券交易所 市北B股 900902 二纺B股
六、 公司报告期内注册变更情况
注册登记日期 2016-02-23
注册登记地点 上海市共和新路3088弄2号1008室
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码
4 / 129
2016 年半年度报告
报告期内注册变更情况查询索引 详见公司于2016年2月25日披露的《关于完成工商变更
并换发营业执照的公告》（公告编号：2016-014）。
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期 本报告期比上年同
主要会计数据 上年同期
（1－6月） 期增减(%)
营业收入 562,022,382.18 80,484,187.79 598.30
归属于上市公司股东的净利润 73,691,460.23 -19,157,480.41 不适用
归属于上市公司股东的扣除非 70,642,178.10 -25,908,284.46 不适用
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -789,222,818.15 -648,927,530.34 不适用
本报告期末比上年
本报告期末 上年度末
度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 2,944,775,790.65 2,886,290,272.00 2.03
总资产 10,536,046,245.18 8,805,561,793.69 19.65
(二) 主要财务指标
本报告期 上年 本报告期比上年同
主要财务指标
（1－6月） 同期 期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.10 -0.03 不适用
稀释每股收益（元／股） 0.10 -0.03 不适用
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.09 -0.04 不适用
加权平均净资产收益率（%） 2.52 -0.81 增加3.33个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 2.42 -1.09 增加3.51个百分点
二、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 -58,987.55
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家 675,000.02
政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资 3,060,649.80
产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资
产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 386,324.64
5 / 129
2016 年半年度报告
少数股东权益影响额 2,041.96
所得税影响额 -1,015,746.74
合计 3,049,282.13
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2016 年是十三五规划的开局之年，更是公司对接国家双创战略和上海科创中心建设的关键之
年。报告期内，公司继续坚持国内领先“精品园区综合运营商”的战略目标，紧紧围绕“产业地
产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成”三大核心业务进行精心谋划和全力实施，各项重点
工作推进顺利。上半年，公司实现主营业务收入 5.62 亿元，归属上市公司股东的净利润 7,369.15
万元，延续了公司自去年四季度以来的良好发展势头。
1、产业载体租售工作
自去年以来，随着市北新中新、市北云立方和南通科技城云院一期等项目的陆续交付投入
使用，报告期内，在公司产业载体“租售并举”的整体策略指导下，公司产业载体租赁和销售工
作都取得了良好的成绩，其中实现房产销售收入 4.29 亿元，房产租赁收入达 1.02 亿元，与去年
同期相比均实现了大幅增长。
2、项目开发和拓展工作
报告期内，按照传统园区与城市生活空间一体化结合的新型“产业社区”的发展理念，公司
进一步加快了高品质产业载体的建设进度。报告期内公司主导的在建项目总建筑面积超过了 38
万平方米，其中市北壹中心已于今年 1 月正式开工建设；市北智汇园报告期内已基本完工，预
计今年三季度交付并投入使用；市北祥腾麓源项目在报告期内建设进展顺利且具备了销售条件，
目前销售情况良好。
针对房地产行业整体向好的发展态势，今年以来公司进一步加快了土地储备工作，上半年通
过独立竞拍和联合竞拍，总计投入 20.88 亿元成功竞得闸北区永和社区 N070601 单元 076f-02、
076c-04 地块和上海嘉定区徐行镇 06-04 地块，为公司未来业绩的持续稳定增长和可持续发展提
供了重要保障。
3、产业培育和投资工作
报告期内，公司聚焦大数据、云计算产业的集聚和发展。今年 4 月 1 日，园区被上海市经信
委授予首家“上海大数据产业基地”，同时作为上海大数据发展“五位一体”规划布局中重要功
能性机构的上海大数据交易中心也成功落户园区。上半年公司旗下的国家级科技企业孵化器聚能
湾公司致力于完善服务品牌，进一步优化了“牵手政策、牵手资本、牵手人才和牵手伙伴”的“四
牵手”整合式服务平台，并推出了“聚能湾下午茶”和“分享时刻”孵化项目路演会等主题活动
促进孵化企业互相交流以及与资本的对接。截至 2016 年 6 月 30 日，聚能湾公司累计孵化苗圃项
目 145 项，孵化企业达 208 家，加速器企业达 38 家，并再次获评上海市优秀科技企业孵化器。
在产业投资方面，报告期内，公司紧紧围绕构建“原始股投资-天使投资-风险投资-股权投资”
企业全生命周期投资体系的整体要求，与浪潮集团合资成立了上海悦然投资管理有限公司，之后
又参与了上海火山石一期股权投资合伙企业（有限合伙），通过与高科技龙头企业和知名投行机构
的紧密合作，将有助于进一步加快公司投资业务的布局，同时不断提升自身专业化水平。
6 / 129
2016 年半年度报告
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 562,022,382.18 80,484,187.79 598.30
营业成本 324,816,842.62 47,220,916.60 587.87
销售费用 1,357,519.69 706,408.00 92.17
管理费用 20,829,958.78 19,239,398.24 8.27
财务费用 47,623,265.66 18,651,700.74 155.33
经营活动产生的现金流量净额 -789,222,818.15 -648,927,530.34 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -232,286,679.34 -160,875,735.80 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 842,296,967.34 645,546,201.00 30.48
营业收入变动原因说明:本期园区产业载体销售收入大幅增加。
营业成本变动原因说明:本期园区产业载体销售收入大幅增加，相应的结转成本也大幅增加。
销售费用变动原因说明:本期创越投资和越光投资增加房产中介服务费。
财务费用变动原因说明:本期公司新增公司债计提的利息所致。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:本期获得南京银行专项资产管理计划 12.5 亿。
2 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
无
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
1、非公开发行 A 股股票
2015 年 10 月 20 日, 公司召开了第七届董事会第五十二次会议, 审议通过了《关于公司符合
非公开发行股票条件的议案》等相关议案。2015 年 12 月 22 日，公司召开了第七届董事会第五十
五次会议, 审议通过了《关于公司本次非公开发行股票方案（修订版）的议案》等相关议案。2016
年 1 月 19 日，公司召开了 2016 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于公司符合非公开发行
股票条件的议案》等相关议案。2016 年 3 月 23 日，公司召开了第八届董事会第三次会议, 审议
通过了《关于<上海市北高新股份有限公司非公开发行 A 股股票预案（二次修订版）>的议案》等
相关议案。2016 年 4 月 14 日，公司召开了 2015 年年度股东大会，审议通过了《关于<上海市北
高新股份有限公司非公开发行 A 股股票预案（二次修订版）>的议案》等相关议案。2016 年 5 月
11 日，中国证监会发行审核委员会对公司非公开发行 A 股股票的申请进行了审核，根据审核结果，
公司本次非公开发行 A 股股票的申请获得审核通过。
期后事项：2016 年 7 月 26 日，公司收到中国证券监督管理委员会《关于核准上海市北高新
股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可〔2016〕1384 号），核准公司非公开发行不超过
176,701,600 股新股。
2、公司债
公司发行公司债券情况，参见本报告第九节“公司债券相关情况”。
(3) 经营计划进展说明
具体内容参见本节第一点“董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析”。
7 / 129
2016 年半年度报告
(4) 其他
无
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 年增减（%）
（%） （%）
房地产业 429,430,572.08 233,154,637.49 45.71 不适用 不适用 不适用
租赁和商务 132,591,810.10 91,662,205.13 30.87 64.74 94.11 减少 10.46
服务业 个百分点
合 计 562,022,382.18 324,816,842.62 42.21 598.30 587.87 增加 0.88 个
百分点
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 年增减（%）
（%） （%）
园区产业载 429,430,572.08 233,154,637.49 45.71 不适用 不适用 不适用
体销售
园区产业载 103,289,959.88 62,548,369.55 39.44 66.24 114.08 减少 13.54
体租赁 个百分点
其他服务业 29,301,850.22 29,113,835.58 0.64 59.68 61.71 减少 1.25 个
百分点
合 计 562,022,382.18 324,816,842.62 42.21 598.30 587.87 增加 0.88 个
百分点
主营业务分行业和分产品情况的说明
园区产业载体销售今年上半年销售额 4.29 亿，去年上半年未发生，同比大幅上升；园区产业
载体租赁营业收入同比上升 66.24%，主要是今年上半年新增市北云立方项目租赁收入、市北新
中新项目商铺租赁收入；其他服务业同比上升 59.68%主要是电费收入增加。
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
上海 557,467,183.13 592.64
南通 4,555,199.05 /
合 计 562,022,382.18 598.30
8 / 129
2016 年半年度报告
主营业务分地区情况的说明
上海地区营业收入同比大幅增加是因为本期园区产业载体销售收入大幅增加；南通科技城
云院项目今年上半年已进入销售状态。
9 / 129
2016 年半年度报告
3、 行业经营性信息分析
报告期内，公司房地产行业经营性信息分析如下：
3.1 报告期内房地产储备情况：
持有待开发土地的面积 规划计容建筑面积 是/否涉及合作开 合作开发项目涉及的面积 合作开发项目的权益
序号 持有待开发土地的区域
(平方米) (平方米) 发项目 (平方米) 占比(%)
1 青浦区盈浦街道胜利路西侧 03-04 地块 20,893.7 56,071.66 是 56,071.66
2 静安区永和社区 N070601 单元 076f-02、 42,593.7 106,484.25 否 / /
076c-04 地块
3 嘉定区徐行镇 06-04 号地块 76,231.60 91,477.92 是 91,477.92
4 静安区市北高新技术服务业园区 N070501 单 6,692.40 13,384.80 是 13,384.80
元 13-05 地块
5 静安区市北高新技术服务业园区 N070501 单 6,669.60 13,339.20 否 / /
元 13-06 地块
3.2 报告期内房地产开发投资情况
单位：万元 币种：人民币
序 在建项目/新开工 项目用地面 项目规划计容建筑面积 总建筑面积 在建建筑面积 已竣工面积 报告期实际投
地区 项目 经营业态 总投资额
号 项目/竣工项目 积(平方米) (平方米) (平方米) (平方米) (平方米) 资额
上海市
1 市北壹中心 商办 在建 49,981.80 124,954.50 209,557.52 209,557.52 0.00 326,848.43 2,242.59
静安区
上海市 市北智汇园
2 商办 在建 37,210.90 81,857.48 119,117.38 119,117.38 0.00 123,865.00 15,249.15
静安区 项目
江苏省 南通科技城
3 商办 在建 114,507.35 140,089.91 151,082.15 0.00 50,079.37 25,700.83 2,844.75
南通市 云院项目
上海市 市北祥腾麓
4 住宅 在建 38,843.10 39,232.00 60,376.53 60,376.53 0.00 76,200.00 9,891.55
松江区 源
10 / 129
2016 年半年度报告
公司非控股房地产开发项目概述：
项目名称 地块名称 开发主体 土地面积（平方米） 建设状态 权益占比
绿地中环广场项目 静安区 336 街坊 18 丘地块 闸北绿地 31,420.10 竣工 20%
南通香溢紫郡苑项目 市北高新（南通）科技城 CR13043 地块 新城创置 185,575.84 在建 20%
松江区永丰街道 H 单元 H40-05 号普通商品房地块项目 松江区永丰街道 H 单元 H40-05 号地块 恒固公司 26,983.30 在建 28%
松江区永丰街道 H 单元 H30-02 号普通商品房地块项目 松江区永丰街道 H 单元 H30-02 号地块 松铭公司 18,932.00 在建 28%
3.3 报告期内房地产销售情况
可供出售面积 已销售面积
序号 地区 项目 经营业态
(平方米) (平方米)
1 上海市静安区 市北新中新项目 商办 66,372.11 12,837.88
2 江苏省南通市 南通科技城云院项目 商办 48,999.01 848.86
合计 115,371.12 13,686.74
3.4 报告期内房地产出租情况
单位：万元 币种：人民币
出租房地产的建筑面积 租金收入/房地产公允
序号 地区 项目 经营业态 出租房地产的租金收入 是否采用公允价值计量模式
(平方米) 价值(%)
1 上海市静安区 商办 204,320.67 9,770.89 否 /
2 上海市普陀区 商办 4,984.00 63.32 否 /
3 上海市黄浦区 商办 6,990.47 494.79 否 /
合计
