上海张江高科技园区开发股份有限公司
（住所：上海市浦东新区龙东大道 200 号）
2016 年公司债券（第一期）上市公告书
证券简称： 16 张江 01
证券代码： 136568
发行总额： 20 亿元
上市时间： 2016 年 8 月 23 日
上市地： 上海证券交易所
联席主承销商
瑞银证券有限责任公司
住所：北京市西城区金融大街 7 号英蓝国际金融中心 12 层、15 层
联席主承销商/债券受托管理人
中信建投证券股份有限公司
住所：北京市朝阳区安立路 66 号 4 号楼
2016 年 8 月 22 日
第一节 绪言
重要提示
上海张江高科技园区开发股份有限公司（简称“发行人”、“本公司”、“公
司”或“张江高科”）董事会成员或者高级管理人员已批准本上市公告书，保证
其中不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完
整性承担个别的和连带的法律责任。
上海证券交易所（以下简称“上交所”）对上海张江高科技园区开发股份有
限公司 2016 年公司债券（第一期）（简称“本期债券”）上市的核准，不表明对该
债券的投资价值或投资者的收益做出实质性判断或保证。因公司经营与收益的变
化等引致的投资风险，由购买债券的投资者自行负责。根据《上海证券交易所公
司债券上市规则（2015 年修订）》，本期债券仅限上海证券交易所规定的合格投
资者参与交易。
本期债券信用等级为 AAA；本期债券上市前，发行人最近一期（即 2016 年
1-3 月，下同）末的净资产为 80.41 亿元（截至 2016 年 3 月 31 日未经审计的合
并报表中股东权益合计）；本期债券上市前，发行人最近三年（即 2013 年度、
2014 年度、2015 年度，下同）实现的年均可分配利润为 4.30 亿元（2013-2015
年度经审计的合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值），不少于本期债
券一年利息的 1.5 倍。
如无特别说明，本上市公告书中所有名词简称与《上海张江高科技园区开发
股份有限公司公开发行 2016 年公司债券（第一期）募集说明书（面向合格投资
者）》及《上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行 2016 年公司债券（第
一期）发行公告（面向合格投资者）》相同。
上海张江高科技园区开发股份有限公司 2016 年公司债券（第一期）上市公告书
第二节 发行人简介
一、发行人概况
（一）发行人基本情况
公司名称： 上海张江高科技园区开发股份有限公司
英文名称： Shanghai Zhangjiang Hi-Tech Park Development
Co., Ltd.
组织机构代码： 13226321-6
所属行业： 综合类
成立日期： 1996 年 4 月 18 日
上市日期： 1996 年 4 月 22 日
上市地： 上海证券交易所
股票简称： 张江高科
股票代码：
注册资本： 154,868.96 万元
实缴资本： 154,868.96 万元
法定代表人： 陈干锦
注册地址： 上海市浦东新区龙东大道 200 号
邮编：
经营范围： 房地产开发与经营，公司受让地块内的土地开发
与土地使用权经营，市政基础设施建设投资，物
业投资和经营管理，商业化高科技项目投资与经
营，设备供应与安装，建筑材料经营，仓储投资，
与上述有关的有偿咨询业务，经营各类商品和技
术的进出口(不另附进出口商品目录)，但国家限
定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外。
上海张江高科技园区开发股份有限公司 2016 年公司债券（第一期）上市公告书
信息披露事务负责人： 卢缨
联系方式： 021-38959000
关于本公司的具体信息，请见本公司于 2016 年 7 月 20 日披露的公开发行
2016 年公司债券（第一期）募集说明书。
（二）发行人设立情况
1、发行人的设立及股本变化情况
1995 年 12 月 30 日，经上海市浦东新区管理委员会沪浦管[1995]245 号文批
准，由上海市张江高科技园区开发公司联合上海久事公司募集设立上海张江高科
技园区开发股份有限公司。经中国证券监督管理委员会证监发审字[1996]17 号文
及证监发字[1996]50 号文批准，公司于 1996 年 4 月向社会公开发行人民币普通
股（A 股）股票 2,500 万股，其中社会公众股 2,250 万股，公司职工股 250 万股，
每股面值为 1.00 元。1996 年 4 月 18 日，公司获得上海市工商行政管理局颁发的
《企业法人营业执照》。上述社会公众股 2,250 万股于 1996 年 4 月 22 日在上海
证券交易所上市，250 万股公司职工股于 1996 年 10 月 23 日上市流通。
2005 年 9 月 30 日，公司股权分置改革方案由上海市国有资产监督管理委员
会批复同意（批准文号为沪国资委产[2005]597 号），并经 2005 年 10 月 13 日股
东大会审议通过，于 2005 年 10 月 24 日实施完成。股权分置改革方案实施后，
公司股权结构变更为有限售条件的流通股 63,318.34 万股，无限售条件的流通股
58,248.56 万股，总股本为 121,566.90 万股。
经中国证券监督管理委员会证监许可[2008]545 号文核准，2008 年 8 月公司
实施了配股方案。本次配股以股权登记日 2008 年 8 月 6 日公司总股本 121,566.90
万股为基数，每 10 股配售 2.9 股，可配售股份总额为 35,254.40 万股人民币普通
股（A 股），实际配股增加股份 33,302.06 万股人民币普通股（A 股）（含张江
集团获配的 18,362.32 万股股份），本次配股增加的股份 33,302.06 万股均为无限
售条件流通股。
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由于股权分置股份限售期满，2008 年 10 月 24 日公司有限售条件股份已全
部转为无限售条件股份。根据立信会计师事务所有限公司出具编号为信会师报字
[2008]第 11938 号验资报告，公司注册资金为人民币 154,868.96 万元。
截至 2015 年 12 月 31 日，公司总股本为 154,868.96 万股。
2、发行人实际控制人变动情况以及报告期末的前十大股东情况
本公司控股股东为上海张江（集团）有限公司，实际控制人为上海市浦东新
区国有资产监督管理委员会。报告期内未发生变动。
截至2015年12月31日，公司前十名股东持股情况如下：
股东名称 股东性质 持股总数（万股） 持股比例（%）
上海张江（集团）有限公司 国有法人 78,603.66 50.75
中央汇金资产管理有限责任公司 国有法人 4,098.88 2.65
刘振伟 境内自然人 1,039.99 0.67
香港中央结算有限公司 境外法人 550.93 0.36
中国证券金融股份有限公司 国有法人 522.01 0.34
吴立新 境内自然人 340.36 0.22
中欧基金－农业银行－中欧中证金融资产管
其他 302.70 0.20
理计划
阿波罗（中国）有限公司 其他 289.00 0.19
天治核心成长混合型证券投资基金（LOF） 其他 286.99 0.19
上证 180 交易型开放式指数证券投资基金 其他 219.83 0.14
截至 2015 年 12 月 31 日，控股股东张江集团持有发行人股份 78,603.66 万股，
占发行人总股本的 50.75%，该等股份不存在质押、冻结、查封等情况，亦不存
在重大权属纠纷情况，张江集团为发行人控股股东，其基本情况如下：
公司名称： 上海张江（集团）有限公司
法定代表人： 陈干锦
注册资本： 311,255.00 万元
住所： 上海市浦东新区张东路 1387 号 16 幢
公司类型： 有限责任公司(国有独资)
成立时间： 1992 年 7 月 3 日
高科技项目经营转让，市政基础设施开发设计，房地产经营，咨
经营范围：
询，综合性商场，建筑材料，金属材料。
张江集团主要从事高科技项目开发经营转让，市政基础设施开发设计，房地
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产经营，咨询，仓储，综合性商场，建筑材料，金属材料等业务。上海市浦东新
区国有资产监督管理委员会持有张江集团 100.00%的股权。
截至 2015 年末，张江集团经审计的合并报表总资产为 6,222,775.74 万元，归
属于母公司所有者权益为 1,109,946.99 万元；2015 年实现营业收入 735,560.33 万
元，归属于母公司股东净利润 7,157.41 万元。
二、公司主营业务基本情况
（一）主营业务概况
公司主要从事张江高科技园区的工业、办公、科研、商业物业，及配套的公
寓住宅项目的投资建设，并提供后续出租、管理和增值服务；公司全方位贴合园
区产业客户发展的需求，为产业客户提供具有产业特色的集成服务、以价值成长
为目标的投资参与。形成园区物业销售和租赁的主营业务模式，并辅以为产业客
户提供专业化集成服务与投资发展促进。公司主要业务主要包括：园区物业开发
运营业务、园区产业发展支持及服务以及高科技产业投资。
在园区物业开发运营业务方面，公司利用现有张江高科园区土地资源优势，
通过股东张江集团以出资等方式注入或购入大量土地，在完成拆迁、土地平整、
市政配套等工作后，建设孵化基地、产业平台、研发基地、标准厂房、办公楼，
并出售或租赁给外部企业，实现相应的销售收入。其招商引资的企业类型主要包
括集成电路、软件、生物医药、金融服务及文化创意等。现阶段，公司从事的园
区物业开发运营业务具体可分为物业销售和物业租赁两部分。
报告期内，公司土地储备情况、物业开发情况以及物业出租情况如下：
1、截至 2015 年末，发行人土地储备情况如下：
序号 地块名称 土地所在区域 土地面积（平方米） 土地性质
张江镇 104 街道
1 中区 C-7-3 9,119.10 办公用地
4/2 丘
张江镇 10 街坊
2 中区 C-7-2 8,398.80 办公用地
25/32 丘
张江高科技园区
3 B 区 2－4 57,747.70 办公用地
15 街坊 5/101 丘
4 A 区 1-1 张江高科技园区 4,000.00 商业用地
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序号 地块名称 土地所在区域 土地面积（平方米） 土地性质
15 街坊 5/45 丘
张江高科技园区
5 B 区 2-6 43,500.00 办公用地
15 街坊 5/100 丘
张江高科技园区
6 B 区 3-2 38,800.00 科研用地
15 街坊 5/100 丘
张江高科技园区
7 B 区 3-4 40,300.00 科研用地
15 街坊 5/100 丘
张江高科技园区
8 B 区 3-10 77,600.00 科研用地
15 街坊 5/100 丘
张江高科技园区
9 B 区 4-2 35,100.00 科研用地
15 街坊 5/100 丘
张江高科技园区
10 B 区 5-1 29,200.00 商业金融用地
15 街坊 5/100 丘
张江高科技园区
11 B 区 2-5 16,600.00 公共绿地
15 街坊 5/100 丘
张江高科技园区
12 B 区 3-7 11,000.00 公共绿地
15 街坊 5/100 丘
张江高科技园区
13 B 区 1-12 2,700.00 加油站用地
15 街坊 5/100 丘
欣凯元一期东 川沙镇牌楼村
14 54,923.00 工业用地
块 56/1 丘
张江镇 10 街坊
15 中区 C-6-3 8,492.80 办公用地
25/31 丘
张江镇 10 街坊
16 中区 C-6-7 3,683.20 办公用地
25/6 丘
17 993# 春晓路 149 号 16,918.00 科研办公用地
总计 - - 458,082.60 -
2、发行人项目开发情况
2013-2015 年，发行人项目开发情况如下：
新开发面积 竣工面积
报告期
（平方米） （平方米）
2015年 - 16,542.20
2014年 223,190.18 -
2013年 131,579.50 344,959.46
总计 354,769.68 361,501.66
3、发行人物业出租情况
2015 年发行人物业出租情况如下：
单位：万元
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出租房地产的建筑面积 出租房地产的租
序号 地区 项目 经营业态
(平方米) 金收入
1 股份 技创区 在租 71,909.00 3,872.92
2 股份 四标一期 在租 33,218.00 2,517.45
3 股份 四标二期 在租 23,558.00 1,694.51
4 股份 张江大厦 在租 14,724.00 1,547.98
5 股份 集电二期 在租 49,119.00 5,523.58
6 股份 银行卡 在租 47,307.00 1,134.59
7 股份 夏新楼 在租 8,283.00 1,025.56
8 股份 高科苑 公寓 109,405.00 3,539.99
9 集电港 集电一期 在租 46,787.00 2,193.57
10 集电港 集电二期 在租 20,537.00 1,783.04
11 集电港 集电二西 在租 20,077.00 2,010.55
12 集电港 清华项目 在租 27,333.00 5,745.41
13 集电港 天之骄子 公寓+商业 122,387.00 4,364.23
14 集电港 43#地块 在租 20,506.00 1,443.02
15 集电港 礼德国际 在租 54,571.00 2,872.44
16 集电港 矽岸国际 在租 45,827.00 2,593.03
17 德馨 SOHO 二 在租 20,170.00 2,162.61
18 德馨 三期标房 在租 20,045.00 1,665.79
注：上述为公司主要租赁项目。
在园区产业发展支持及服务业务方面，公司为入驻园区企业提供包括孵化经
营服务、知识共享服务、专利申请及交易服务、产业信息服务、展示交易服务在
内的技术支持和服务，同时为入住园区企业人员提供了完善的居住及生活配套服
务。其中，公司主要通过下属子公司上海数讯信息技术有限公司为入园企业提供
数据通信、网络集成及应用增值服务；同时由下属子公司上海张江管理中心有限
公司为张江园区提供功能性配套服务。通过上述技术支持和服务，提高物业租售
业务附加值，吸引和培育更多优质客户，有力提升土地物业价格和租赁收入，扩
大了盈利空间。
在高科技产业投资业务方面，公司在为客户提供特色空间产品的同时，通过
接触高科技园区企业的区位优势和信息优势，并充分运用园区信息以及风险基金
等资源，根据园区企业的发展特点和自身优势，识别并参与投资具有战略意义和
投资价值的项目，充分分享优秀高科技企业高速成长的收益。通过有针对性的战
略产业投资，一方面降低投资风险，提高公司股权投资的收益；另一方面通过产
业融资，支持园区企业创新成果走向产业化，通过完善园区创新服务链，改善张
江园区的软环境，从而吸引更多高质量的客户入住。公司并通过与创投管理机构
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合作，有效发挥杠杆效应，撬动社会资本，控制投资风险、发掘高成长性项目、
提升收益预期。经过这几年的努力，公司在投资园区主导产业方面取得一定成果。
近年来，公司加大结构调整力度，各项业务持续、快速、健康发展，资产规模不
断扩大，主营业务收入和盈利水平稳步增长。在上海市政府提出的“聚焦张江”
战略决策的影响下，公司通过自身营运策略的持续改革，目前，公司已由单一的
园区开发租售商逐步向复合型的物业开发运营+高科技产业投资+创新服务提供
商转型。
（二）主营业务构成
报告期内，公司主营业务分产品构成情况如下：
单位：万元
2015 年
项目
营业收入 营业成本
房地产销售 130,983.64 89,859.09
房产租赁 58,172.19 38,360.83
通讯服务 42,524.46 28,186.83
合计 231,680.30 156,406.75
2014 年度
项目
营业收入 营业成本
房地产销售 189,335.25 88,050.72
房产租赁 63,879.04 34,452.45
通讯服务 39,357.79 26,780.32
合计 292,572.08 149,283.48
2013 年度
项目
营业收入 营业成本
房地产销售 109,732.28 57,743.86
房产租赁 44,303.26 27,490.87
通讯服务 32,791.18 19,820.35
合计 186,826.72 105,055.07
从收入结构来看，公司的主营业务中房地产销售的占比较大，报告期内保持
在56%以上。从盈利能力来看，房地产销售的盈利能力最强，报告期内房地产销
售的毛利率保持在31%以上。
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三、发行人的相关风险
（一）财务风险
1、营业收入波动风险
公司主营业务为张江高科技园区的物业销售及物业租赁，以及为入园企业提
供增值服务。报告期内，公司物业销售及物业租赁在内的房地产业务收入占公司
总收入比例超过 80%。2014 年，公司实现营业收入 300,221.28 万元，较 2013 年
提高 108,347.74 万元，同比增长 56.47%。其中，2014 年公司房地产业务实现收
入 253,214.29 万元，较 2013 年提高 99,178.76 万元，同比增长 64.39%，在物业
出售方面，主要是由于公司在推进既有项目的同时，将经营效率较低的相关物业
对外销售，使物业销售收入大幅增长；在物业租赁方面，公司 2013 年新建物业
进入成熟期，2014 年出租面积增长，同时公司对历年部分低租物业调整价格体
系并提租结算，追加收取租金收入，使得物业租赁收入也有较大提升。2015 年，
公司实现营业收入 241,916.98 万元，较 2014 年下降 58,304.30 万元，同比下降
19.42%。其中，2015 年公司房地产业务实现收入 189,155.84 万元，较 2014 年下
降 64,058.45 万元，同比下降 25.30%，主要是由于公司 2009 年售出的檀溪项目1
销售退回，调减 2015 年营业收入 37,680 万元。报告期内公司营业收入波动主要
受房地产项目开发周期影响。
公司房地产业务收入占比较高，房地产业务受到宏观经济和土地政策的影响
较大。如果公司不能有效应对经济周期波动和政策变化，未来存在营业收入波动
的风险。
2、应收账款风险
截至 2013 年末、2014 年末和 2015 年末，公司应收账款余额分别为 146,206.50
万元、110,091.59 万元和 51,520.26 万元，占总资产比例分别为 7.99%、6.22%和
1
2016 年 3 月 1 日经公司董事会审议通过拟受让上海檀溪置业有限公司 100%股权和受让上海烜泰商务咨询
中心持有的上海檀溪置业有限公司的全部债权，来解决因土地政策变化，檀溪置业无法按照原预期推进碧
波路 328 号项目开发建设并导致公司无法收回对其应收账款的问题。经年审会计师事务所确认，根据会计
准则相关规定，按照交易的实质将此项股权及相关债务受让交易认定为销售退回，并作为资产负债表日后
调整事项在 2015 年度财务报表中予以调整，故上述事项调减 2015 年主营业务收入 3.8 亿元，相应调减主
营业务利润 3.1 亿元，考虑了此项交易拟给予股权出让方的费用补偿及以前年度计提的应收账款坏账准备
转回等因素影响后，此项交易调减了归属于上市公司净利润 2.2 亿元。该事项已于 2016 年 3 月 18 日经公
司临时股东大会通过。
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2.78%；公司应收账款前五名债务人欠款合计分别为 91,381.94 万元、87,229.80
万元、36,545.95 万元，占当期应收账款余额 58.42%、66.78%、59.43%。报告期
内，公司应收账款余额较大，集中度处于较高水平。
虽然公司应收账款呈下降趋势，但由于公司应收账款余额较大，集中度较高，
若未来对客户的信用管理不当、催收力度不够，或者主要客户出现信用问题，可
能会给公司带来一定的应收账款风险，影响公司的财务状况及经营业绩。
3、盈利能力下降风险
2013 年、2014 年以及 2015 年，公司毛利率分别为 42.56%、47.75%以及
31.47%，净利润率分别为 19.41%、14.52%以及 19.91%。公司毛利率呈波动趋势，
主要因为各个开发项目的盈利差异较大。如果公司毛利持续波动或者持续下降，
将会对公司未来业绩产生不利影响。
4、资本市场周期性波动风险
股权投资是公司的重要业务之一，公司提出以“科技投行”为战略发展方向，
积极推进由工业地产经营向科技投资公司转型。依托张江高科技园区的信息优
势，公司对落户园区有发展潜力的重点项目或企业进行战略性投资。公司投资收
益主要来源于投资项目退出及已上市金融资产变现。2013 年、2014 年以及 2015
年，公司的投资收益分别为 56,636.21 万元、48,460.26 万元以及 67,206.45 万元，
占同期营业利润的比例分别为 117.75%、85.75%以及 112.19%，公司投资收益占
营业利润比例较高，对公司利润影响较大。未来资本市场波动可能导致公司投资
收益不及预期，对公司盈利水平产生不利影响，从而增加本期债券的偿付风险。
5、经营活动现金流波动风险
2013 年、2014 年及 2015 年，公司经营活动产生的现金流量净额分别为
14,824.52 万元、146,430.55 万元及 146,859.07 万元。其中，2014 年度经营性现
金净额较 2013 年度增加了 131,606.03 万元，增幅 887.76%，增幅较大，主要由
于 2014 年度公司经营收入大幅上升且公司加强了应收账款的回收力度。公司经
营活动产生的现金流量净额波动明显，主要受房地产项目开发周期影响。如果未
来公司项目开发投资增加，需要投入大量资金，公司现金流可能将会降低，导致
公司财务结构的稳健程度下降，提高对外部债务融资的依赖性，甚至可能会在金
上海张江高科技园区开发股份有限公司 2016 年公司债券（第一期）上市公告书
融市场环境突变时发生资金周转困难，从而增加本期债券的偿付风险。
6、流动性风险
房地产行业属于资本密集型行业，资产负债率较高。公司用于房地产开发的
资本支出除自有资金外，主要来源于银行贷款、资本市场融资及房产销售预售款。
截至 2013 年末、2014 年末及 2015 年末，公司流动比率分别为 1.36、1.14 及 1.32；
速动比率分别为 0.46、0.41 及 0.57；EBIT 利息保障倍数分别为 1.91、2.12 及 2.34；
合并报表口径资产负债率分别为 60.16%、57.75%及 57.25%。截至 2013 年末、
2014 年末及 2015 年末，公司有息负债分别为 847,132.42 万元、740,628.52 万元
及 674,197.69 万元，占负债总额比例为 76.97%、72.47%及 63.55%，其中短期借
款与一年内到期的非流动负债合计为 390,000.00 万元、371,140.00 万元及
206,234.40 万元，占负债总额比例为 35.43%、36.32%及 19.44%。截至 2015 年末，
公司未出现逾期未还本金或逾期未付息的现象。报告期内，公司偿债能力指标稳
定，资产负债率、有息借款逐步下降，短期偿债压力减轻。
但如果未来公司无法合理规划业务扩张，不能控制项目开发投资的增加，或
难以保持相对合理的负债结构，与银行合作关系的发展受到限制或者销售回款、
融入资金等现金流入的时间或规模与借款的偿还安排未能合理匹配，公司的流动
性将趋于紧张，可能面临短期偿债风险。
7、筹资风险
房地产行业对资金的需求量较大，资金的筹措直接影响房地产企业能否按照
计划完成房地产项目的开发。目前，公司项目开发投资资金来源主要为自有资金、
银行贷款、资本市场融资以及房产销售预售款等。如果国家未来提高对房地产企
业的贷款条件和控制房地产信贷规模，公司获取银行贷款的能力和灵活性可能在
一定程度上受到限制。如果国家或地方改变商品房预售政策（如提高认定物业达
到预售状态的标准等），可能会对房地产项目的资金回流和收益产生影响。如果
公司不能有效地筹集所需资金，公司项目的实施和后续的发展将受到不利影响，
损害公司未来经营发展。
8、存货跌价风险
截至 2013 年末、2014 年末及 2015 年末，公司存货余额分别为 552,884.48
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万元、515,100.97 万元以及 489,191.02 万元，占总资产的比例分别为 30.22%、
29.11%及 26.40%，总体呈稳定下降趋势。
公司存货主要为房地产开发相关的已完工开发产品和在建开发产品，房地产
开发产品在租售并结转收入以前都以存货形式存在，因此公司存货规模较大，公
司对存货未计提存货减值准备。虽然公司目前存货余额基本维持稳定，但如果未
来房地产行业不景气，开发项目利润下滑或项目无法顺利完成开发，公司将面临
存货跌价损失风险，从而对公司的盈利产生不利影响。
9、投资性房地产跌价风险
2013 年末、2014 年末及 2015 年末，公司投资性房地产账面净额为 506,595.74
万元、495,992.02 万元及 497,854.88 万元，占总资产比例分别为 27.69%、28.03%
和 26.87%，投资性房地产净额占总资产比例较高。公司投资性房地产主要为公
司自主开发、持有并对外进行租赁的厂房、办公楼、人才公寓以及相应的配套设
施等。公司对现有投资性房地产采用成本模式计量，但仍存在一定跌价风险，从
而可能对公司的盈利产生不利影响。
10、期间费用占比较高风险
2013 年、2014 年以及 2015 年，公司期间费用分别为 68,237.66 万元、58,617.27
万元以及 56,301.44 万元，占公司营业收入比例分别为 35.56%、19.52%及 23.27%。
公司期间费用由销售费用、管理费用及财务费用构成，其中财务费用占期间费用
比重较高。2013 年、2014 年以及 2015 年，公司财务费用分别为 52,111.77 万元、
44,821.97 万元以及 39,352.89 万元。财务费用较高主要是公司项目开发融资规模
较大所致。报告期内，公司财务费用有所下降，销售费用及管理费用有所上升，
主要由于职工薪酬增加所致。总体来看，公司期间费用占比较高，如果公司未来
不能有效控制期间费用，可能影响公司的财务状况及经营业绩。
（二）经营风险
1、宏观经济波动的风险
宏观经济发展状况对产业类型、开发区自身的发展具有重要影响。近年来国
内经济增速放缓对园区内企业造成影响，导致其总收入增长趋势放缓。如果国家
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的宏观经济发生波动，宏观经济政策和产业政策发生调整，将影响园区的招商引
资情况，进而影响发行人园区资产的经营，对公司的未来盈利能力产生较大的影
响。
2、区域经济发展风险
公司主要业务集中于上海，因此上海整体城市经济发展状况及未来发展趋势
对公司未来的发展、经济效益影响较大。如果上海市的经济发展速度放缓，可能
会对发行人的园区招商引资带来一定负面影响，造成入园企业数量增速下降或已
入园企业生产收缩，将会对发行人的盈利能力产生不利影响。
3、行业风险
园区开发行业受存量土地规模的限制，具有一定的不可持续性。而近年来国
家不断加大土地宏观调控政策的实施力度，土地资源日趋紧张，可能对未来园区
的招商引资造成不利影响。另外，基础设施建设资金投入较大，回收时间较长，
对公司的现金管理能力提出较高要求，这些因素给发行人的主营业务业绩和现金
流水平带来一定的风险。
4、园区竞争风险
我国对高科技产业的发展高度重视，各地纷纷加大了对高新技术企业的招商
引资力度，公司所处的张江高科技园区是国家级高新技术开发区，虽然在产业政
策、客户结构等方面具备较多的竞争优势，但与周边开发区之间竞争在所难免。
张江高科作为高新技术产业发展的综合服务提供商，物业租赁业务是公司主要业
务之一，上海市内其他园区的开发建设、租金价格的变动将会对公司的租金价格
和租金收入造成一定的影响。
5、经营模式风险
公司致力于对张江高科园区进行整体规划、物业开发并吸引相关产业集群入
驻，并为入驻的企业提供物业及配套服务，对物业的经营采取“以租为主，租售
结合”的模式。公司项目的销售情况受项目定位、规划设计、营销策划、销售价
格、竞争者的供应情况等多种因素影响。尽管公司拥有丰富的园区开发、销售与
运营经验，但由于项目的周期较长、市场需求多元化、市场竞争环境复杂等因素，
公司不能保证所开发的产品完全符合市场需要并且销售顺畅。此外，在经济形势
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不景气的情况下，购买方可能出现延迟购买、延迟付款的现象，给公司的经营带
来困难。因此，在该模式下，公司前期资本性支出较大，资金回收周期较长，租
售现金流入与相应建设现金支出在短期不能完全配比，尤其近年来公司新建项目
较多，资金投入量大，使公司经营性活动产生的现金流量净
