上海张 江高科技园区开 发股份有限公司
公 开 发 行 2016 年 公 司 债 券
信 用评级 报告
上海新世纪资信评估投资服务有限公司
Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd.
新世纪评级
Brilliance Ratings
概述
编号：【新世纪债评(2016)010328】
评级对象： 上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行 2016 年公司债券（本次债券/债项）
主体信用等级： AAA
评级展望： 稳定
债项信用等级： AAA（未安排增级） 评级时间： 2016 年 5 月 9 日
计划发行： 29 亿元
本期发行： 不超过 29 亿元 发行目的： 补充流动资金，归还银行借款
每年付息一次，到期一次还本，最后一期利
存续期限： 不超过 5 年 偿还方式：评级观点
息随本金一期支付
增级安排： 无
主要财务数据及指标 评级观点
项 目 2013 年 2014 年 2015 年
主要优势/机遇：
金额单位：人民币亿元
母公司数据： 良好的外部发展环境。张江高科技园区已发展
货币资金 2.87 3.52 6.18
较为成熟，生物医药、通信信息、软件、集成
刚性债务 51.89 48.85 22.83
所有者权益 54.36 55.02 58.38 电路等产业集群效应明显，在“双自联动”和
经营性现金净流入量 1.83 3.55 -14.18 综合性国家科学中心建设的政策推动下，张江
合并数据及指标：
高科各项业务仍有较好的发展空间。
总资产 182.93 176.98 185.31
总负债 110.06 102.20 106.08 物业租赁业务稳定性强。张江高科拥有较多的
刚性债务 84.71 74.06 67.42
所有者权益 72.87 74.78 79.22 经营性物业，且保持较高的出租率，每年可产
营业收入 19.19 30.02 24.19 生稳定的大额现金流入。
净利润 3.84 4.14 4.90
经营性现金净流入量 1.48 14.64 14.69 优质资产变现能力强。张江高科现有的投资性
EBITDA 11.98 10.05 10.33
物业均位于张江高科技园区内，由于获取时间
资产负债率[%] 60.16 57.75 57.25
权益资本与刚性债务
较早，投资成本较低，资产质量良好，变现能
86.02 100.97 117.51
比率[%] 力强，可对即期债务偿付提供良好保障。
流动比率[%] 135.51 113.55 131.77
现金比率[%] 19.96 22.07 29.34 融资渠道较通畅。张江高科拥有较多的未使用
利息保障倍数[倍] 1.75 1.85 2.14 银行授信，也可通过资本市场直接筹资，融资
净资产收益率[%] 5.45 5.61 6.36 渠道较为通畅，财务弹性较强。
经营性现金净流入量与
1.32 13.80 14.10
负债总额比率[%]
非筹资性现金净流入量 主要风险/关注：
5.56 20.21 14.85
与负债总额比率[%]
EBITDA/利息支出[倍] 2.12 1.92 2.23
来自周边园区竞争与分流压力加大。商务成本
EBITDA/刚性债务[倍] 0.15 0.15 0.19 的上升，加之长三角地区其他城市类似科技产
注：根据张江高科经审计的 2013～2015 年财务数据整理、计 业园区后发优势的逐步显现将会对张江高科
算。 技园区的长期发展构成较大客户分流或转移
压力。
分析师
资本市场周期性波动风险。张江高科投资业务
谢宝宇 xby@shxsj.com
受资本市场波动影响较大，而资本市场运行周
周晓庆 zxq@shxsj.com
Tel：(021) 63501349 Fax: (021)63500872 期性强，公司投资收益稳定性及其持有的已上
市股权市值需持续关注。
上海市汉口路 398 号华盛大厦 14F
http://www.shxsj.com 持续的投融资压力。张江高科在建及拟建项目
投资规模较大，且存在持续的股权投资支出，
面临一定的投融资压力。
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未来展望
通过对张江高科及其发行的本次债券主要信用风险
要素的分析，本评级机构给予公司 AAA 主体信用等
级，评级展望为稳定；认为本次债券还本付息安全
性很高，并给予本次债券 AAA 信用等级。
经 2016 年 5 月 4 日新世纪评级评审委员会审议，决
定将张江高科主体信用等级由 AA+/稳定调升至
AAA/稳定。具体理由如下：
1、张江高科技园区成熟度进一步提升，张江高科在
依托园区土地开发的基础上，积极推进高新技术领
域股权投资及及园区产业技术支持服务，业务运营
架构趋于稳健；
2、张江高科现金流状况大幅改善，使得刚性债务规
模近三年持续减少，杠杆水平趋降，权益资本对刚
性债务的保障程度逐年提高，公司财务状况得到改
善；
3、张江高科债务融资渠道较为通畅，融资成本相对
较低。随着一些中长期债务融资工具的运用，公司
债务期限结构得到明显改善，加之货币资金存量较
大，短期债务压力显著降低。
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声明
除因本次评级事项使本评级机构与评级对象构成委托关系外，本评
级机构、评级人员与评级对象不存在任何影响评级行为独立、客观、公
正的关联关系。
本评级机构与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保
证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。
本信用评级报告的评级结论是本评级机构依据合理的内部信用评级
标准和程序做出的独立判断，未因评级对象和其他任何组织或个人的不
当影响改变评级意见。本次评级所依据的评级方法是新世纪评级《新世
纪评级方法总论》、《园区类政府相关实体信用评级方法》。上述评级方法
可于新世纪评级官方网站查阅。
本评级机构的信用评级和其后的跟踪评级均依据评级对象所提供的
资料，评级对象对其提供资料的合法性、真实性、完整性、正确性负责。
本信用评级报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。
本次评级的信用等级在本次债券存续期内有效。本次债券存续期内，
新世纪评级将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象实施跟踪
评级并形成结论，决定维持、变更、暂停或中止评级对象信用等级。
本评级报告所涉及的有关内容及数字分析均属敏感性商业资料，其
版权归本评级机构所有，未经授权不得修改、复制、转载、散发、出售
或以任何方式外传。
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上海张江高科技园区开发股份有限公司
公开发行 2016 年公司债券
信用评级报告
一、 公司概况
该公司于 1995 年 12 月 30 日经上海市浦东新区管理委员会沪浦管
（95）245 号文批准，由上海张江（集团）有限公司（原名上海市张江
高科技园区开发公司，以下简称“张江集团”）和上海久事公司共同发起，
以募集方式设立。经中国证券监督管理委员会证监发审字[1996]17 号文
批准，公司于 1996 年 4 月向社会公开发行境内上市人民币普通股（A 股）
股票 2500 万股，并在上海证券交易所上市交易（股票代码 600895）。后
多次转增、配股，截至 2015 年末，公司股本总额为 15.49 亿元，股份总
数为 15.49 亿股，全部为无限售条件的流通股，其中张江集团持股
50.75%，为公司控股股东。
该公司为张江高科技园区的主要开发和经营者之一，主要在张江高
科技园区内从事物业开发、经营业务，并辅以高科技创投及专业化集成
服务。随着张江高科技园区开发不断成熟，公司不仅积累了丰富的园区
开发经验和品牌知名度，并且持有大量研发楼、办公楼、商业、住宅、
厂房等多种业态的经营性物业和较大数额上市公司股权。
二、 债项概况
（一） 本次债券概况
经该公司第六届董事会第二十次会议及 2015 年第一次临时股东大
会审议通过，公司拟发行总额不超过 29 亿元人民币的公司债券，期限
不超过 5 年，可以为单一品种或数个不同的品种。本次债券募集资金用
途为补充流动资金和偿还银行借款。
图表 1. 拟发行的本次债券概况
债券名称： 上海张江高科技园区开发股份有限公司公开发行 2016 年公司债券
总发行规模： 不超过人民币 29 亿元人民币
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本次债券期限： 不超过 5 年期
债券利率： 由发行人和主承销商按照发行时簿记建档结果共同协商确定
定价方式： 按面值发行
偿还方式： 固定利率债券，采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，最后一期
利息随本金的兑付一起支付
增级安排： 无
资料来源：张江高科
2014 年以来，该公司加强债券市场融资力度，两年间共发行 48 亿
元本金的债券，并兑付了规模合计 29 亿元的到期债券。截至 2015 年末，
公司已发行未到期的债券金额合计为 39 亿元。
图表 2. 公司已发行债券概况
发行金额 期限 发行利率
债项名称 发行时间 注册额度/注册时间 本息兑付情况
（亿元） （天/年） （%）
07 张江 CP01 10.00 365 天 3.80 2007-01-30 10 亿元/— 已到期兑付
09 张江 CP01 10.00 360 天 2.90 2007-01-20 10 亿元/— 已到期兑付
09 沪张江 20.00 5年 5.90 2009-12-09 20 亿元/2009 年 10 月 已到期兑付
14 张江高科 CP001 5.00 365 天 4.90 2014-10-14 已到期兑付
9 亿元/2014 年 9 月
14 张江高科 CP002 4.00 365 天 4.54 2014-11-20 已到期兑付
14 张江 MTN001 9.00 3年 5.00 2014-10-17 9 亿元/2014 年 9 月 未到期
15 张 江 高 科
20.00 3年 4.29 2015-07-10 20 亿元/2015 年 5 月 未到期
MTN001
15 张 江 高 科
10.00 270 天 3.10 2015-10-29 20 亿元/2015 年 5 月 未到期
SCP001
资料来源：中国债券信息网
（二） 本次债券募集资金用途
偿还银行借款
银行借款是该公司主要的融资方式之一。截至 2015 年末，公司短期
借款 16.40 亿元、长期借款 11.54 亿元（含一年内到期的非流动负债 4.22
亿元）。本次募集资金到位后，扣除相关发行费用后，其中 16.296 亿元
用于偿还银行借款，以降低融资成本，优化债务结构。
补充流动资金
物业开发通常具有资金占用量较大的特点，因此充足的资金供应是
该公司进一步扩大业务规模、提升营运效率的必要条件。公司拟将其余
募集资金用于补充流动资金，以满足业务发展需求。
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三、 宏观经济和政策环境
2015 年以来，我国经济总体运行平稳，但经济增长仍面临下行压力；
从中长期看，随着经济结构调整、产业升级、城镇化发展、内需扩大进
程加快，我国经济仍有望保持稳定增长。
2015 年，中国宏观经济仍面临复杂的国际环境。美国经济在量化宽
松政策后维持低利率的货币政策下继续复苏，2015 年底的加息政策对全
球资本的流动、汇率波动、证券市场震动产生了明显影响。在欧洲，尽
管希腊主权债务危机的暂时性解决，有利于欧盟政治、经济的整体稳定，
但是欧洲经济增长仍整体乏力，复苏前景仍不明朗。日本的宽松货币政
策对经济的刺激效应明显下降。
2015 年，国际石油价格继续下跌，石油输出国的经济处于疲软状态，
石油输出国的国家风险上升，全球以石油为基础的行业风险上升。新兴
经济体除印度外，整体经济呈现持续下行态势。其中，俄罗斯在因乌克
兰问题遭受以美国为代表的西方国家制裁、石油价格下跌双重因素影响
下，经济增长形势较为严峻；巴西的经济增长和国别风险增大。
2016 年，美国将视经济复苏的强度、就业水平和物价水平的变化维
持或继续上调利率；欧洲为了促进经济增长、缓解主权债务风险和银行
业的结构性危机， 继续实施量化宽松的货币政策；日本将继续维持量化
宽松和低利率货币政策。新兴经济体整体将维持相对宽松的货币政策和
积极的财政政策，刺激经济的增长。
2015 年，中国对外开放水平不断提高，人民币已经加入了特别提
款权篮子货币，持续推进“一带一路”、亚洲基础设施投资银行、金砖国
家银行的建设，已经与韩国、澳大利亚等国签署了自由贸易协定，继续
推进与美国、欧盟的信息技术协议谈判，继续推动人民币资本项下的货
币自由兑换。中国的这些区域和全球性的战略推进，将进一步推动中国
经济和金融深度融入世界经济体系，为中国和世界经济的增长发展提供
了良好的政策、制度基础和组织保证。在中国提高对外开放水平的同时，
国内长江经济带、京津冀协同发展等区域和省市经济建设、自贸区建设
等都与对外开放进行了衔接，熊猫债发行开始升温。
2015 年，中国实施积极的财政政策和稳健中适度宽松的货币政策。
在财政政策上，2015 年在新预算法下，财政部积极推动了各省市和计划
单列的地方政府债券发行，对规范地方政府融资行为、防范和化解区域
和地方政府债务风险发挥了积极的作用，中国地方政府债务的风险总体
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可控；2015 年底，财政部对地方政府债券的限额管理，有利于控制地方
政府债务进一步扩张。在货币政策上， 中国人民银行结构性的降低存款
准备金比率、降低贷款利率，既有效地控制了物价水平的上涨，也保证
了市场的流动性、降低了实体经济的融资成本，促进了实体经济增长和
发展。2016 年，中国将继续实施积极的财政政策和稳健中宽松的货币政
策。
在中国面临复杂国际环境、对外开放水平不断提高、积极的财政政
策和稳健中适度宽松的货币政策下，2015 年中国经济总体运行平稳。但
是，中国的经济增长仍然面临下行压力，以钢铁、水泥、有色金属、煤
炭等为代表的产能过剩行业和以石油为基础的化工行业的风险仍然较
高，信用风险和违约事件从中小企业、光伏行业等向国有企业、有色金
属、煤炭行业等进行扩散。
2016 年，中国经济仍将保持较大的下行压力，在刚性兑付不断打破、
允许一些企业破产、去产能、去库存、去杠杆等的经济结构调整政策下，
中国债券市场的信用风险和违约事件将呈现增加态势；在中国直接融资
比例不断提高、证券市场不断发展的条件下，证券市场的大幅波动对金
融系统和实体经济的冲击风险在相应提高。
从中长期看，随着中国对外开放的不断提高，在中国供给侧改革、
经济结构调整、产业升级、区域经济结构的优化、城镇化的发展、内需
的扩大的条件下，中国经济仍将保持稳定的增长；在国际经济、金融形
势尚未完全稳定的外部环境下，在中国国内经济增长驱动力转变及产业
结构调整和升级的过程中，中国的经济增长和发展依然会伴随着区域结
构性风险、产业结构性风险、国际贸易和投资的结构性摩擦风险，以及
证券市场大幅波动对金融、经济的冲击性风险。
四、 公司所处行业及区域经济环境
浦东新区的经济发展水平高，在上海经济和社会发展中占有重要地
位，政府规划推动浦东二次发展、区内较为发达的高新技术产业以及自
贸区的建设推进为张江高科技园区中长期发展创造了良好的条件。
近年来，上海市经济总体保持稳步增长态势，2015 年地区生产总值
达到 2.50 万亿元，按可比价格计算，较 2014 年增长 6.9%，经济总量位
居全国所有城市首位。上海交通网络资源丰富，拥有国内最大的海港和
深水港，以及浦东、虹桥两个航空港。同时，京沪高铁是国内最现代化
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的铁路，长三角地区是国内高速公路最密集的地区之一。凭借良好的经
济发展水平和优越的交通地理条件，上海外资吸引能力较强，世界 500 强
企业中有 170 多家在上海设有分支机构，居全国大中城市之首。
上海浦东新区是上海经济发展的强力“发动机”。自 1990 年国家实
施开发开放浦东战略以来，浦东经历了 20 多年的快速发展，目前已建
立起外向型、多功能、现代化新城区框架。随着 2009 年原南汇区的并
入，浦东新区的总面积从 532 平方公里迅速扩展至 1210 平方公里，地
域面积的扩大为浦东地区持续发展提供了广阔平台。2015 年全区生产总
值同比增长 9.1%，高于全市平均增幅 2.2 个百分点，其中第三产业占比
达 72%，较上年提高 5 个百分点；当年地方公共预算收入完成 788.2 亿
元，同比增长 13.7%，经济态势良好。
原南汇区并入浦东后，在“大浦东”战略的指引下，浦东新区对区
内产业结构及板块进行重新划分定位，提出了“7+1”的生产力布局，
“7”即上海综合保税区、上海临港产业区、陆家嘴金融贸易区、张江
高科技园区、金桥经济技术开发区（原名为上海金桥出口加工区）、临
港主城区、国际旅游度假区；“1”为后世博板块。其中陆家嘴金融贸易
区、张江高科技园区、综合保税区和金桥经济技术开发区四个板块已经
发展较为成熟，为浦东新区四个核心的园区。从功能定位上看，陆家嘴
金融贸易区重点发展金融和服务贸易产业；张江高科技园区侧重于培育
生物医药、信息技术等高科技产业；综合保税区主要发展外贸物流经济
为主；金桥经济技术开发区以电子信息和汽车零部件等先进制造业和生
产性服务业为主。四大开发区的功能定位重合度较低，形成了功能互补、
错位竞争的发展格局。
图表 3. 大浦东战略 7+1 规划
规划面积
板块名称 产业定位
（平方公里）
综合保税区板块 22.76 国际航运中心和国际贸易中心建设的主要载体
金融贸易区板块 31.78 陆家嘴国际金融中心，跨国企业总部
张江高科技园区板块 77.46 高科技研发基地，高新企业培育孵化中心
金桥经济技术开发区板块 67.79 先进制造业组团
临港主城区板块 74.00 商业商务、文化教育、旅游居住等
临港产业区板块 240.00 海洋工程、船舶工程、石油平台等高端制造产业
国际旅游度假板块 -- 以迪士尼主题公园项目为核心的娱乐休闲区域
后世博板块 7.93 世博园区及原环球地块，主要发展金融、商务、文化等现代服务业
资料来源：浦东新区政府网站
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2010 年 6 月国家发改委正式印发《长江三角洲地区区域规划》，提
出：长三角地区将形成以上海为核心的“一核九带”发展格局，进一步
强化上海国际大都市的综合服务功能，加大自主创新投入，形成一批国
际竞争力较强的产业创新基地和科技研发中心，发挥自主创新示范引领
作用，带动长三角地区率先建成创新型区域。长江三角洲地区区域规划
的发布将增强上海在长三角地区的辐射作用。而“大浦东”作为上海乃
至长三角地区经济最活跃的区域之一，充分发挥国家综合配套改革试验
区的带动作用，其战略地位进一步增强。
2013 年 7 月，《中国（上海）自由贸易试验区总体方案》获得国务
院常委会议通过，同年 9 月，上海自贸区正式挂牌成立，涵盖外高桥保
税区、保税物流园区、洋山保税港区和浦东机场综合保税区等 4 个位于
浦东新区内的海关特殊监管区域（涵盖原上海综合保税区的范围），总
面积为 28.78 平方公里。2015 年 3 月，中共中央政治局审议通过了《关
于加快推进生态文明建设的意见》，审议通过了进一步深化上海自贸区
改革开放方案，决定扩展上海自贸区范围。扩区后上海自贸区涵盖了原
4 个海关特殊监管区域以及陆家嘴金融片区、金桥开发片区、张江高科
片区，面积增加 91.94 平方公里至 120.72 平方公里。自贸区的核心是制
度创新，自成立以来围绕“外汇管理创新、服务贸易开放、区域便利化”
已出台一系列相关政策细则，以期为企业提供与海外资本和市场对接的
窗口。上海自贸区及其扩展区域的改革开放措施，将有利于促进上海尤
其是浦东新区在金融、先进制造和高科技产业等多领域的进一步发展。
张江高科技园区位于浦东中部，是国家级高新技术开发区、国家自
主创新示范区、综合性国家科学中心，具有显著的区位优势以及产业聚
集效应。
张江高科技园区是国家级高新技术产业开发区，设立于 1992 年 7 月，
位于浦东新区中部。2011 年 11 月经上海市政府批准，张江高科技园区总
面积扩大至 75.9 平方公里，主要包括上海市张江高科技园区北区和中区、
张江南区、康桥工业区、上海国际医学园区、合庆工业园区、张江光电
子产业园和银行卡产业园。目前北区已基本开发成熟；未来几年园区开
发中心主要集中在中区等其他区域。
自 1999 年 8 月上海市政府制定“聚焦张江”战略以来，张江高科技
园区明确以集成电路、软件、生物医药为主导产业，集中体现创新、创
业的主体功能，进入快速发展阶段。经过 20 余年的开发，园区创新资源
集聚，主导产业呈集群发展，创新成果不断涌现，现已构筑起集成电路
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制造与设备、移动终端产品集成平台、多元化多模式显示终端、物联网
基础设施技术、生物医药研发产业化、商用飞机设计研发、数字内容与
互联网技术、金融后台服务平台、低碳技术高端价值链、现代农业示范
推广平台等十大战略产业平台。其中，园区已在集成电路、生物医药、
新能源新材料、软件及文化创意四大主导性产业中构筑起比较优势。
图表 4. 张江高科技园区十大战略产业平台及四大主导产业
资料来源：根据张江高科所提供资料整理、绘制
张江高科技园区的开发和建设运用了分期开发、定制开发、并行开
发、成片开发、综合开发等手段，目前基础设施已较为完善，建立有现
代物流、物业管理、金融、商务服务和公共交通等产业配套服务体系，
较好的满足了园区企业的发展需求。在生活配套方面，开发区形成了住
宅、商业、教育、医疗等一体化的居住和生活环境，为吸引企业入驻和
吸引人才、支持产业发展奠定了良好基础。在科技创新方面，园区拥有
多模式、多类型的孵化器，建有国家火炬创业园、国家留学人员创业园，
新兴产业、高科技人才、高科技企业富集区域和“产学研一体化”的高
科技园区氛围正逐渐形成。
目前，张江高科技园区内聚焦了富乐胶、微创医疗、沙特基础、蒂
森克虏伯普瑞斯坦等跨国公司地区总部；并引进了益科博、林洋电子、
中兴派能、中江能源、理想能源等一批具有系统知识产权和影响力的新
能源与环保企业，形成了园区未来发展的新增长点。此外，园区加速推
进战略性新兴产业，促进集成电路产业转型升级，在吸引世界著名半导
体企业尤其是世界级设计企业入驻的同时，促进园区设计企业并购重
组。近年来，张江高科技园区各项经济与运营指标稳步向好。
图表 5. 张江高科技园区经济发展主要指标
主要指标 2013 年 2014 年 2015 年
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主要指标 2013 年 2014 年 2015 年
工业总产值（亿元） 627.71 619.69 758.37
二三产业营业总收入（亿元） 2075.17 2419.90 2924.99
税收收入（亿元） 149.75 159.62 175.26
进出口总额（亿美元） 108.53 118.11 132.52
资料来源：上海市开发区协会
作为企业核心价值和竞争优势的直接表现，2015 年张江高科技园区
规模以上工业企业利润达 415.35 亿元，排名全市开发区第二；单位产值
利润率为 17.45%，远高于上海其他工业园区；上缴税金 175.26 亿元，
仅次于外高桥保税区、国际汽车城和金桥出口加工区，位居全市开发区
第四位；累计固定资产投资达到 1790.41 亿元，列全市开发区首位。园
区内企业的产业优势有力地支撑了张江高科技园区经济发展，亦可为园
区科技创投提供更多的机会。
图表 6. 上海市主要开发区 2015 年工业企业指标
累计固定资产
工业总产值 企业利润 上缴税金
投资
项目
金额 排 金额 排 金额 排 金额 排
（亿元） 名 （亿元） 名 （亿元） 名 （亿元） 名
张江高科技园区 758.37 9 545.26 2 175.26 4 1790.41
金桥经济技术开发区 2047.94 2 385.76 4 290.75 3 1217.96
漕河泾新兴技术开发区 784.69 8 217.16 5 105.54 5 918.20
康桥工业区 1546.40 4 105.30 8 65.53 8 799.49
莘庄工业区 948.60 5 119.09 7 104.57 6 580.46
外高桥保税区 574.50 14 553.42 1 1107.49 1 517.20
松江工业园区 695.87 11 58.91 12 54.02 9 389.36
嘉定工业区 870.28 6 205.20 6 95.61 7 406.38
国际汽车城 3148.10 1 529.66 3 338.18 2 553.12
闵行经济技术开发区 508.11 15 58.70 13 46.09 14 213.54
资料来源：上海市开发区协会
2011 年 3 月，国务院正式批复同意张江高科技园区建设国家自主创
新示范区，提出“使张江高新技术产业开发区成为培育战略性新兴产业
的核心载体和实现创新驱动、科学发展的示范区域”。2013 年 7 月，《上
海张江国家自主创新示范区发展规划纲要（2013-2020）》出台，该纲要明
确了张江国家自主创新示范区“四区一基地”1的战略定位以及“一核三
1
“四区一基地”指开放创新先导区、战略性新兴产业集聚区、创新创业活跃区、科技金融结
合区、文化和科技融合示范基地。
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带”2的空间布局。2015 年 3 月，张江高科技园区成为上海自贸区直接
组成部分；当年 11 月，上海市政府发布《关于加快推进中国（上海）
自由贸易试验区和上海张江国家自主创新示范区联动发展的实施方
案》，提出通过发挥两大国家战略叠加区域的核心优势，着力打造创新
环境开放包容、创新主体高度集聚的科技城。2016 年 2 月，国家发改委、
科技部同意上海以张江地区为核心承载区建设综合性国家科学中心，作
为上海加快建设具有全球影响力的科技创新中心的关键举措和核心任
务。未来，张江高科技园区将依托“双自联动”机制，加快建成具有强
大原始创新能力的综合性国家科学中心，着力打造创新环境开放包容、
创新主体高度集聚、创新要素自由流动、若干创新成果国际领先的科技
城，成为代表中国参与国际高新技术产业竞争的特色品牌。
2014 年来我国商业物业投资规模持续增长但增速明显放缓，整体处
于去库存化阶段。此外，需关注到长三角地区科技产业园区发展对张江
高科技园区构成的客户分流或转移压力。
我国商业物业投资规模波动大。2008-2013 年国内商业物业投资保持
较快增长，五年间复合增长率为 31.46%，高于同期全国房地产投资增速
7.34 个百分点。2014 以来，我国商业物业投资额持续上升但增速明显放
缓，2014-2015 年同比增速分为 20.43%和 4.15%。不过在全国房地产投资
额增速回落的情况下，商业物业投资额占全国房地产总投资额的比重有
所提升，2015 年为 21.69%。
2014 年以前，我国商业物业销售呈量价齐升态势，其中商业物业销
售面积由 2009 年的 6872.46 万平方米上升到 2013 年的 11352.57 万平方
米，销售均价由 2009 年的 7594.37 元/平方米上升到 2013 年的 9777.17
元/平方米。在经历高速增长后，近两年商业物业供需矛盾逐步显现，去
化压力加大。2014 年和 2015 年全国商业物业分别实现销售 11582.38 万
平方米和 12164.00 万平方米，同比增速分别为 2.02%和 5.02%，同时销
售均价小幅回落，2015 年为 9560.77 元/平方米。
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“一核三带”指张江核心园、浦东创新带、沿北中环-沪宁线的沪北创新带、沿沪闵-沪杭线
的沪西南创新带。
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图表 7. 2001-2015 年我国商业地产建设、投资情况
资料来源：Wind 资讯
在近期全国市场整体低迷的背景下，上海商业地产出现一定波动，
不过作为一线城市，仍保持相对良性发展态势。2013-2015 年上海分别
实现商业物业投资 747.21 亿元、992.69 亿元和 1122.21 亿元，开发投资
增速逐年递减，三年间同比增速分别为 34.25%、32.85%和 13.05%，不
过其增速仍较大幅高于全市房产开发和住宅投资增速。成交价格方面，
2014 年上海商业物业销售均价同比增长 8.26%至 26300 元/平方米，2015
年同比下降 12.42%至 23033 元/平方米。另需注意到，仅长三角就有多
个城市力推科技产业园区发展，上海地区不断上升的商务成本可能会对
中低端制造业及技术研发企业或产业的发展构成长期压力。
五、 公司自身素质
（一）公司产权状况
该公司为国有控股上市企业，产权结构清晰。
自成立以来，该公司控股股东一直为张江集团。截至 2015 年末，
张江集团持股比例为 50.75%（产权状况详见附录一）。
张江集团成立于 1992 年 7 月，是由上海市浦东新区国资委投资组
建的国有独资企业，主要从事张江高科技园区内的市政基础设施开发建
设，工业厂房、商业办公房的开发与经营。截至 2015 年末，张江集团
经审计的合并口径资产总额为 622.28 亿元，所有者权益为 169.60 亿元
（其中归属于母公司所有者权益为 110.99 亿元）；全年实现营业收入
73.56 亿元，净利润 4.75 亿元（其中归属于母公司所有者的净利润为 0.72
亿元），经营活动产生的现金流量净额为 17.50 亿元。
根据 2015 年 9 月 28 日发布的《关于上海张江（集团）有限公司划
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