嘉凯城集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
嘉凯城集团股份有限公司
2015 年年度报告
2016 年 04 月
嘉凯城集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在
虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人任潮龙、主管会计工作负责人俞耀宏及会计机构负责人(会计主管人员)詹超声明：保证年
度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本年度报告涉及的未来计划等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ..................................................................................................................................................2
第二节 公司简介和主要财务指标 ..............................................................................................................................................5
第三节 公司业务概要 .....................................................................................................................................................................9
第四节 管理层讨论与分析 .......................................................................................................................................................... 11
第五节 重要事项 ............................................................................................................................................................................28
第六节 股份变动及股东情况 .....................................................................................................................................................44
第七节 优先股相关情况 ..............................................................................................................................................................50
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................................................................................................51
第九节 公司治理 ............................................................................................................................................................................58
第十节 财务报告 ............................................................................................................................................................................65
第十一节 备查文件目录 ............................................................................................................................................................188
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释义
释义项 指 释义内容
公司 /本公司/嘉凯城 指 嘉凯城集团股份有限公司
上海公司 指 嘉凯城集团（上海）有限公司
浙江公司 指 嘉凯城集团（浙江）有限公司
浙商集团 指 浙江省商业集团有限公司
证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 嘉凯城 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 嘉凯城集团股份有限公司
公司的中文简称 嘉凯城
公司的法定代表人 任潮龙
注册地址 湖南省长沙市银盆南路 289 号万利大厦 5 楼
注册地址的邮政编码 410013
办公地址 浙江省杭州市教工路 18 号欧美中心 AB 座 19-20 楼
办公地址的邮政编码 310002
公司网址 www.calxon.com
电子信箱 calxon@calxon.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李怀彬 喻学斌
浙江省杭州市教工路 18 号欧美中心 AB 浙江省杭州市教工路 18 号欧美中心 AB
联系地址
座 20 楼 座 19 楼
电话 0571-87376666 0571-87376666
传真 0571-87922209 0571-87922209
电子信箱 calxon@calxon.com calxon@calxon.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报、上海证券报、证券时报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
四、注册变更情况
组织机构代码 71210280-6
公司上市以来主营业务的变化情况（如 1998 年至 2009 年 9 月，公司主营业务为农作物种子种苗及乳制品的生产与销售；
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有） 2009 年 10 月起，公司主营业务变更为房地产开发与经营。
1998 年 8 月-2009 年 7 月 13 日，公司控股股东为湖南省农业集团有限公司；2009
历次控股股东的变更情况（如有）
年 7 月 14 日，公司控股股东变更为浙商集团。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 10 层
签字会计师姓名 杨化江、张广志
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2015 年 2014 年 本年比上年增减 2013 年
营业收入（元） 4,055,654,888.02 8,448,838,705.18 -52.00% 11,247,790,325.49
归属于上市公司股东的净利润
-2,343,442,826.94 38,090,871.38 -6,252.24% 57,158,292.00
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
-2,588,373,488.22 -62,534,530.89 22,040,416.24
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-719,107,666.00 -3,124,047,019.17 -695,819,678.10
（元）
基本每股收益（元/股） -1.30 0.02 -6,600.00% 0.03
稀释每股收益（元/股） -1.30 0.02 -6,600.00% 0.03
加权平均净资产收益率 -74.38% 0.88% -75.26% 1.34%
2015 年末 2014 年末 本年末比上年末增减 2013 年末
总资产（元） 34,684,309,995.71 36,723,089,602.97 -5.55% 32,191,246,957.93
归属于上市公司股东的净资产
1,997,143,310.81 4,327,784,851.71 -53.85% 4,289,693,980.33
（元）
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七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 810,113,561.61 1,301,986,268.12 396,437,117.70 1,547,117,940.59
归属于上市公司股东的净利润 -146,815,861.18 -75,730,304.22 -363,515,661.83 -1,757,380,999.71
归属于上市公司股东的扣除非经
-145,874,201.55 -268,451,444.84 -368,963,387.64 -1,805,084,454.19
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -889,618,864.07 -220,968,420.79 -72,183,618.29 463,663,237.15
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
324,223,473.23 4,924,561.06 54,530,999.70
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 4,731,737.86 1,198,794.25 2,421,686.00
受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 147,752,300.00 243,654.98
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -8,036,384.14 -19,006,435.03 -10,492,178.92
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减：所得税影响额 77,880,354.90 37,379,189.99 14,412,183.28
少数股东权益影响额（税后） -1,892,189.23 -3,135,371.98 -2,825,897.28
合计 244,930,661.28 100,625,402.27 35,117,875.76 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主，同时公司进一步对战略进行深
化，确定了成为“城镇生活服务平台商”的发展战略，公司将着力发展城镇生活服务平台明星产品“嘉凯
城城市客厅”，通过“四轮驱动”的战略实施计划，在长三角区域密集打造贴近百姓生活、倡导功能性、
符合区域消费群体消费现状、能满足需求、引导消费趋势的城镇生活服务平台；通过努力，公司战略实施
取得了实质性的成果，公司迅速建立了城市客厅的投资标准，成功打造了店口城市客厅样板项目，并在浙
江省和江苏省新取得了5个城市客厅项目。传统房地产业务方面，公司进一步优化体制，整合资源，加快
存量去化，为实现全年营收和利润目标做出了积极的努力。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
浙江易纺数码纺织有限公司 30.48%股权转让及上海凯祥房地产有限公司 100%股权
股权资产
转让。
固定资产 无重大变化
无形资产 无重大变化
在建工程 无重大变化
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
1、公司是浙江省国资委旗下唯一的房地产上市公司，具备较好的资源优势，公司可借国资混改的机
会提升公司综合竞争力。
2、公司具备多年的房地产开发及商业资产管理经验，储备了大量的专业人才。已经成功开发了60多
个房地产项目，包含中高端住宅、酒店、城市综合体等，产品线丰富；运营管理了多个不同类型的大型商
业项目，房地产投资开发与城镇商业资产运营管理的团队和人才优势明显。
3、公司抓住城镇化商业发展先机，制订了向城镇生活服务平台商转型的发展战略，公司将在长三角
区域快速、密集打造贴近百姓生活、倡导功能性、符合区域消费群体消费现状、能满足需求、引导消费趋
势的城镇生活服务平台。
4、公司集中资源，将住宅板块的开发重点转向一线城市，主要开展以旧城改造、城中村改造、保障
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房建设为核心的住宅开发业务。公司在项目获取、资源整合、战略转型、模式创新、人才引进等方面有较
强的区域优势和先发示范能力。
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第四节 管理层讨论与分析
一、概述
2015年，中国经济受结构性、周期性因素叠加影响，经济下行压力持续加大。投资、消费、出口三大
需求趋于平衡发展，各领域分化加剧，产业结构调整加快，结构性衰退和结构性繁荣并存。
2015年，全国房地产市场整体延续调整回落态势，房地产开发企业土地购置面积同比负增长，市场景
气度仍未全面恢复。在政府刺激政策的带动下，房地产市场存在结构性上行与区域分化的情况，一、二线
城市的销售情况明显好于三、四线城市。在国家大力推进城镇化建设的背景下，各地方政府积极支持新型
城镇化发展，为公司城镇商业业务迎来相对良好的发展机遇。
报告期内，公司面临着前所未有的挑战。面对严峻形势，公司通过重点推进定增工作、聚焦上海旧改
项目、寻求突破地产销售和存量资产处置、继续探索城市客厅业务模式、强化资金管理、推进降本增效的
组织优化等方式，为实现全年营收和利润目标做出积极的努力。
二、主营业务分析
1、概述
2015年，公司实现营业总收入405,565.49万元，同比下降52%，其中房地产销售收入229,906.04万元，
占营业收入总额的56.69%；实现利润总额-266,394.34万元，同比下降887.13%；实现归属于上市公司股东
的净利润-234,344.28万元，同比下降6,252.24%。
房地产业务方面，公司实现合同销售面积30.88万平方米，合同销售金额31.43 亿元，回笼资金40.67
亿元；公司在建工程项目10个，施工面积224.5万平方米，其中2015年新开工项目5个，新开工面积60.7万
平方米；完成交付项目2个，完成交付面积47.1万平方米。
城镇商业方面，公司实现合同销售面积3.26万平方米，合同销售金额3.62亿元，回笼资金2.19亿元；
公司在建工程项目12个，施工面积40.10万平方米，其中2015年新开工项目12个，新开工面积40.10万平方
米；完成交付项目5个，完成交付面积16.30万平方米。公司继店口城市客厅项目开业后，塘栖、双林、横
村等三个城市客厅项目于2015年底成功开业，项目开业率平均达到近80%。
(1)、市场分析
2015年我国经济发展步入新常态，面对宏观经济下行、结构调整的压力，国家及政府有关部门通过实
施各种政策全方位稳定经济增长，同时房地产行业重新得到重视，“去库存”成为当前行业的主基调，多
次的降准降息，也为企业降低了融资成本。房地产行业总体呈现回暖趋势，但分化明显，一线城市及部分
二线重点城市的市场快速复苏，改善型需求大量释放，房价出现上涨势头，而三四线城市库存压力仍然较
大。
公司目前主要经营区域是杭州和上海，未来将重点拓展长三角的主要二三线城市。公司目前项目基本
位于长三角区域，总体来看，长三角区域房地产市场2015年较2014年有明显回升，住宅市场量价齐升，其
中一二线城市市场表现好于三四线城市。在二线城市杭州，我司有杭州中凯城市之光与杭州博园2个项目。
杭州中凯城市之光位于滨江区，市场需求旺盛，后续供应较少，该项目是滨江区主要供应楼盘之一。杭州
博园项目位于余杭区杭州农副物流中心板块，是该板块的核心标杆项目。在三、四线城市湖州与张家港，
我司有湖州龙溪翡翠项目与张家港中凯城市之光项目。湖州龙溪翡翠项目位于湖州市老城区中心，地理位
置优越，是湖州市中心最具规模的城市综合体之一。张家港中凯城市之光项目位于张家港市区核心区域，
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定位为大规模住宅区，是张家港城北区域的主要供应楼盘。
公司目前主要经营区域是杭州和上海，两地市场情况如下：
表:上海、杭州的房地产行业发展状况 面积单位：万平方米
上海 杭州
面积 同 比 面积 同 比
（%） （%）
土地出让面积 601.9 -29.3 378.5 -28.92
房屋施工面积 15095.33 2.8 11142.68 6.1
其中：住宅施工面积 8372.12 -1.8 5925.55 2.5
房屋新开工面积 2605.08 -6.4 2029.33 -15.8
其中：住宅新开工面积 1560.28 0.8 998.79 -18.5
房屋竣工面积 2647.18 14.4 1665.23 10.9
其中：住宅竣工面积 1588.95 3.5 1070.27 15.3
房屋销售面积 2431.36 16.6 1481.48 32.1
其中：住宅销售面积 2009.17 12.8 1291.64 35.9
住宅库存去化周期 4.1 / 12 /
（月）
注：土地出让面积数据来自各市土地拍卖信息；施工、新开工、竣工、销售数据来自各市统计局统计数据；库存去化
周期数据来自中国房产信息集团（CRIC）。
（1）杭州
2015年杭州房地产市场迅速复苏。全年住宅销售面积1291.64万平方米，比2014年增加了35.9%；土地
出让市场“前冷后热”，前八个月多数地块以底价成交，9月后土地成交热度高涨，9-12月平均溢价率约
为30%；楼市去库存效果显著，去化周期减到12个月的合理水平。
（2）上海
2015年上海房地产市场的量、价实现了大幅提高。2015年上海商品住宅成交量创近六年来新高，成交
均价更是大幅攀升。同时由于土地资源进一步稀缺（出让面积下降29.3%），土地市场价格继续攀升。上
海房地产市场整体呈现供不应求状态，促使去库存加速，住宅库存去化周期已降至4.1个月。。
（2）公司经营情况
（一）报告期内，公司主要项目开发进展情况如下：
项目名称 所在城市 权益比例 占地面积 计容建筑 已完工建筑 预计总投 实际投资额 项目进展
（%） （㎡） 面积（㎡）面积（㎡） 资（亿元） （亿元）
杭州博园 杭州 （㎡） （㎡） 额（亿元） 在建在售
100 82,981 232,341 0 30 25.26
杭州中凯城市 杭州 100 41,153 90,536 0 17.77 12.96 在建在售
之光
湖州龙溪翡翠 湖州 51 88,299 295,360 0 40.02 24.19 在建在售
张家港中凯城 张家港 75 191,795 466,890 0 44.64 15.40 一期主体、装饰施
市之光 工中
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青岛时代城 青岛 51 851,632 1,453,812 235,188 123.75 63.43 在建在售
武汉巴登城 武汉 51 6,666,700 1,298,000 0 100 29
苏州苏纶场 苏州 61.1 115,535 199,875 78,958 51.3 39 北区已完工，南区
在建
无锡国际城 无锡 58.08 55,959 259,594 259,594 23.67 23.08 已竣工
合计 8,094,054 4,296,408 573,740 431.15 232.31
（二）报告期内，土地储备情况如下：
土地面积 计容建筑 土地使用
序号 地块名称 取得时间 （㎡） 面积（㎡ 所处区域 性质
1 青岛时代城 2009 851,632 1,218,624 青岛李沧区 住宅、商业
2 武汉巴登城 2010 6,666,700 1,298,000 武汉江夏区 住宅、商业
3 苏州苏纶场 2007 115,535 120,917 苏州人民路239号 商办
4 重庆鸿恩寺公园地 2002 27,100 113,800 重庆蜀都中学旁 住宅
块
5 海南华航地块 2010 470,493 815,364 海口台达高尔夫度假村边 住宅、商业
6 潍坊东方天韵 2007 120,000 180,000 潍坊北海路999号 住宅
7 上海奉贤海湾地块 2009 60,000 98,156 上海奉贤区海湾镇 商办
8 诸暨信友地块 2014 79,131 116,988 诸暨望云路旁 住宅、商业
9 城市客厅 2013-2015 210,000 330,000 江苏常州、浙江杭州、绍兴 商业
、宁波、嘉兴
合计 8,600,591 4,291,849
（三）报告期内，房地产出租情况如下：
序号 项目名称 用途 权益比例 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 出租率（%）
（%）
1 中凯翠海朗园项目 幼儿园 100 697.6 697.6 100%
2 中凯翠海朗园项目 人防车库 100 3,493.34 3,493.34 100%
3 浙江中江（莫衙营） 农贸市场 100 1,403.8 1,403.8 100%
4 江西浙大中凯科技园 办公楼 64 / 33,991.7 98%
5 无锡国际城 办公楼 58.04 55,959.3 273,238.5 2.4%
6 苏州吴门印象 商业街 41 / 10,459.2 70%
7 苏州苏纶场 超市 61.1 8,410.25 21,981.83 100%
8 南京嘉业国际城 商业 97.66 / 16,560 0%
9 徐汇中凯城市之光 3-5层商业 100 / 4451.01 100%
10 店口城市客厅 商业 100 37,493 46,864.2 93.67%
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11 塘栖城市客厅 商业 100 22,593 35,455.8 93.48%
12 双林城市客厅 商业 100 19,220 21,434.88 89.51%
13 横村城市客厅 商业 100 21,551 21,938.28 78.24%
合计 170,821.3 491,970.1
（四）报告期内，主要销售情况如下：
项目名称 权益比例（%） 计容建筑面积（㎡） 预售面积（㎡） 结算面积
（㎡）
青岛时代城 51 1,453,812 108,168 89,206
杭州博园 100 232,341 57,962
湖州龙溪翡翠 51 295,360 19,121
杭州中凯城市之光 100 90,536 2,669
张家港中凯城市之光 75 466,890 42,730
合计 2,538,939 23,0650 89,206
（五）截止报告期末，公司融资情况如下：
序号 融资类别 授信额度 2015年期末融资余额 融资成本区间 融资期限结构
（亿元） （亿元）
1 银行贷款 116.36 102.92 2%-14% 1-12年
2 信托融资 73.23 73.23 9.12%-12% 1-3年
合计 176.15
（3）报告期内，公司主要业务开展情况如下：
（一）住宅地产业务
项目储备方面，聚焦上海等一线城市的旧城改造项目，是公司地产业务转型发展的重点方向。公司积
极推进上海曹路和闵行两个城中村改造项目，全力推进项目的一级开发，主要从控规指标调整、动迁计划、
银行融资、项目定位、土地手续等方面开展，为2016年项目进入实质性投资创造了良好的条件。
工程方面，公司严格执行质量安全标准化建设，通过不断强化安全管理意识，健全机构
