2015 年年度报告
公司代码：600638 公司简称：新黄浦
上海新黄浦置业股份有限公司
2015 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人程齐鸣、主管会计工作负责人余新水及会计机构负责人（会计主管人员）段铭华
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计：公司 2015 年实现归属于母公司所有者的净利润
226,762,219.87 元，法定盈余公积金累计额已达到注册资本的 50%以上，不再继续提取，扣除当
年实际支付普通股股利 56,116,398.80 元，加上年初未分配利润 1,486,062,252.38 元，实际可
供股东分配利润为 1,656,708,073.45 元。
根据公司实际情况，经董事会审议决定：2015 年度利润分配采取派发现金股利的形式，拟以
2015 年末总股本 561,163,988 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.3 元（含税），共
分配现金红利计 72,951,318.44 元，并决定不实施资本公积金转增股本。
以上预案需经公司2015年度股东大会审议通过。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成公司对投资者
的实质承诺，请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的主要风险，详情请查阅本报告第四节“管理层讨论与分析”中
“关于公司未来发展的讨论与分析”部分。
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 2
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 3
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 7
第四节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 8
第五节 重要事项........................................................................................................................... 20
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 27
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 31
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 32
第九节 公司治理........................................................................................................................... 38
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 40
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 41
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 136
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司、新黄浦置业 指 上海新黄浦置业股份有限公司
新华闻 指 上海新华闻投资有限公司
华闻控股 指 中国华闻投资控股有限公司
北京信托 指 北京国际信托有限公司
上交所 指 上海证券交易所
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
会计师事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通
合伙）
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海新黄浦置业股份有限公司
公司的中文简称 新黄浦
公司的外文名称 SHANGHAI NEW HUANG PU REAL ESTATE CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 NHPRECL
公司的法定代表人 程齐鸣
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李薇洁 蒋舟铭
联系地址 上海市北京东路668号东楼32层 上海市北京东路668号东楼32层
电话 （021）63238888 （021）63238888
传真 （021）63237777 （021）63237777
电子信箱 stock@600638.com stock@600638.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市北京东路668号西楼32层
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市北京东路668号东楼32层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.600638.com
电子信箱 600638@600638.com
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四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 新黄浦
六、 其他相关资料
名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址 上海市南京东路 61 号 4 楼
内）
签字会计师姓名 葛勤、黄海
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上 2013年
主要会计数据 2015年 2014年 年同期增
减(%) 调整后 调整前
营业收入 1,194,441,298.38 1,011,787,798.53 18.05% 828,801,848.72 828,801,848.72
归属于上市公司 226,762,219.87 169,709,363.26 33.62% 228,316,611.06 228,316,611.06
股东的净利润
归属于上市公司 74,920,194.01 138,820,579.05 -46.03% 163,228,657.46 163,228,657.46
股东的扣除非经
常性损益的净利
润
经营活动产生的 493,507,813.64 315,654,843.07 56.34% -331,041,151.37 -331,041,151.37
现金流量净额
本期末比 2013年末
上年同期
2015年末 2014年末
末增减（% 调整后 调整前
）
归属于上市公司 3,617,611,024.53 3,467,885,570.83 4.32% 3,356,476,538.93 3,357,235,308.37
股东的净资产
总资产 9,378,812,012.24 10,106,189,823.13 -7.20% 9,442,114,846.14 9,442,873,615.58
期末总股本 561,163,988.00 561,163,988.00 0.00% 561,163,988.00 561,163,988.00
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(二) 主要财务指标
本期比上年同期增 2013年
主要财务指标 2015年 2014年
减(%) 调整后 调整前
基本每股收益（元／股） 0.404 0.302 33.77% 0.407 0.407
稀释每股收益（元／股） 0.404 0.302 33.77% 0.407 0.407
扣除非经常性损益后的基本每股 0.134 0.247 -45.75% 0.291 0.291
收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 6.37 4.99 增加1.38 个百分点 6.84 6.84
扣除非经常性损益后的加权平均 2.10 4.08 减少1.98 个百分点 4.89 4.89
净资产收益率（%）
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 185,852,884.60 445,761,761.11 212,979,133.04 349,847,519.63
归属于上市公司股东的净
31,640,034.18 50,762,148.09 114,995,984.14 29,364,053.46
利润
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益后的净利 29,979,793.36 25,067,028.62 -640,020.25 97,435,224.13
润
经营活动产生的现金流量
171,199,266.99 293,553,486.51 -166,594,432.60 195,349,492.74
净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
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十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额
适用）
非流动资产处置损益 161,142,774.42 7,284,396.52 10,262,223.38
越权审批，或无正式批准文件，或
偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公 33,257,000.00 24,588,595.00 23,727,471.00
司正常经营业务密切相关，符合国
家政策规定、按照一定标准定额或
定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取
的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营
企业的投资成本小于取得投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允
价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益 500,004.00 766,668.00
因不可抗力因素，如遭受自然灾害
而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、
整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超
过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司
期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事
项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效 1,052,324.45
套期保值业务外，持有交易性金融
资产、交易性金融负债产生的公允
价值变动损益，以及处置交易性金
融资产、交易性金融负债和可供出
售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值
准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的
投资性房地产公允价值变动产生的
损益
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根据税收、会计等法律、法规的要
求对当期损益进行一次性调整对当
期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入 5,056,326.68 9,056,102.02 55,051,165.98
和支出
其他符合非经常性损益定义的损益
项目
少数股东权益影响额 -879,107.03 -1,940,244.90 -1,692,691.67
所得税影响额 -48,287,296.66 -8,866,732.43 -22,260,215.09
合计 151,842,025.86 30,888,784.21 65,087,953.60
十一、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
以公允价值计量且其变动计 205,087,253.81 205,087,253.81 1,165,138.28
入当期损益的金融资产
可供出售金融资产 9,007,000.00 9,007,000.00
合计 214,094,253.81 214,094,253.81 1,165,138.28
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发、销售、出租为主。公司的业务
板块分为商业办公地产开发、住宅地产开发和园区建设开发等。目前公司房地产开发的业务范围
主要集中在上海及嘉兴。
公司房地产开发业务的主要产品为高端办公楼、酒店式公寓、科技园区、创意园区、保障性
住宅、多层洋房和别墅。
公司房地产开发主要聚焦刚需市场，历年从事政府保障房项目开发，已累计开发量达 56.4
万平方，并获得“上海市优秀”评选“规划设计奖”、“房型设计奖”、“优秀保障性住房奖”
等殊荣。今年已竣工的商办写字楼北外滩“浦江国际金融广场”获得上海市优质工程“白玉兰奖”
和国优奖。别墅类产品松江“佘山一品”也获得了市场的认可。园区建设包括上海科技京城、嘉
兴科技京城项目，都在市场定位、创新服务、招商引资等方面有了更大的拓展和发展空间。详细
情况参见管理层讨论与分析以及行业竞争格局和发展趋势。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
报告期内，公司主要资产未发生重大变化。
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三、报告期内核心竞争力分析
1、报告期内，公司具有的区域优势得以进一步强化，其中硬件方面，公司核心资产主要集中
在上海乃至上海核心区域，估值水平及变现能力均再次获得较大幅提升，可以为公司下一步发展
提供更充分的资金保障；软件方面，公司长期立足一线城市市中心城区，因历史沿革与经营实践
而积累起的信息、人脉、知识、经验等多方面本土优势，有利于公司把握住新一轮市场趋向，并
行不悖地一体展开本地化战略与大城市战略。
2、伴随“大众创业，万众创新”加速推进，科技园区、创意园区发展前景持续向好，公司在
此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势。公司旗下科技京城作为上海市政府命名成
立的上海市中心城区唯一一家高科技创业园区，经过多年建设发展，目前已形成“一园多基地”
产业格局，汇集了上海市移动互联网产业基地等六大基地，是长三角地区移动互联终端产品研发、
设计、展示中心，同时也是黄浦区内唯一的高科技创业园区型税收“亿元楼”。
3、目前金融自由化进程显著加快，房地产市场竞争则进入2.0版本综合实力比拼阶段，以往
模仿型、排浪式供给方式已无法适应市场需求，金融与房地产互动互补一体发展已经成为必然趋
向。报告期内，公司在此前已控股参股期货、信托、基金等金融领域的投资，为下一步先行先试
房地产业与金融平台对接提前布局。
4、报告期内，我国保障性安居工程建设创新机制不断推出，各级政府积极鼓励社会资本参与
保障性住房建设与运营管理。公司在此业务领域具有丰富运作经验与实践成果，截止报告期末，
已累积开发建设保障性住房56.4万平方米，其中仅“南馨佳苑”一个项目，即连续获得“上海市
优秀”评选“规划设计奖”、“房型设计奖”、“优秀保障性住房奖”，以及“我最喜爱的保障
房”设计评选活动“我最喜爱的小区”奖等系列奖项。公司在此基础上，可充分利用自己房地产
开发、经营及金融联动发展综合优势，率先进据保障房特许经营等新型业务领域。
第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
2015 年度，步入“新常态”的中国经济继续探底，传统经济增长动力更趋疲弱，各种新的矛
盾与挑战不断显现，其中包括经济增速下滑、财政平衡比下降、金融市场波动加剧、传统工商企
业生产经营状况进一步承压、房地产去库存任务显著迫近，房地产行业整体增速放缓是大势所趋，
区域分化、城市分化使得核心城市核心区域的竞争将更加激烈，严峻形势下新的机遇也在蕴生，
创新创业大潮正在并且还将带来更多积极变化；各种稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险
的政策措施也在持续出台并落到实处。对房地产企业而言，在宏微观经济“新常态”下，顺应时
势，保持健康有序、稳中求进仍是工作态势。
(一)房产开发陆续收尾
2015 年度，公司各相关部门、子公司严格遵照年初计划，充分发挥主观能动，狠抓项目安
全、质量与进度，目前各处房产开发在建项目陆续收尾。这些项目充分体现出新黄浦置业综合性、
全产业链产品开发实力与优势，产品类型覆盖高端写字楼、酒店式公寓、科技园区、创意园区、
保障性住宅、高端商品住宅等各个细分市场。
年内公司渐次进入竣工验收冲刺阶段的项目主要包括：北外滩“浦江国际金融广场”项目围
绕工程竣工以及完成消防、绿化、环卫、档案、环保、卫生、交警、技防、竣工、规划、备案制
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等等环节，把握工作重点，如期完成工程竣工验收并交付使用。项目年初参加国家绿色建筑二星
级标准评审，顺利取得绿色建筑二星级设计标识，年底获得上海市优质工程“白玉兰”奖与“国
优奖”。
嘉兴科技京城一期(A)顺利完成竣工结算，科技京城一期（B）施工作业进入扫尾阶段。项目
公司在工程建设过程中，不定期地对施工、监理单位现场管理人员履职情况进行督促、检查，定
期（每周）召开工程协调例会和进行安全文明施工检查，及时解决、处理出现的问题，对施工进
行全过程信息动态管理，确保实体工程质量与安全文明施工均保持良好状态。
松江“佘山一品”项目各项工作按照既定工程竣工验收时间节点，基本均达到可竣工验收实
物量标准。项目公司精益求精建立每一户质量登记情况表，动态记录功能性质量系列数据。
（二）房产租售全面展开
报告期内，北外滩“浦江国际金融广场”项目公司积极寻找商业包租企业、营运商及租赁客
户，不断改进推广、租赁、销售方案。
嘉兴项目团队多渠道开展“海派秀城”营销工作，2015 年底累计签订办公用房销售合同 105
套、销售面积 5200 平方米左右。目前项目公司仍在主动接洽代理公司并探讨切合市场实际的营销
方案，为明年导入新的销售代理单位和销售合作模式做好前期准备工作。
嘉兴“科技京城”招商引企工作过程中，在投入显著低于竞争对手情况下，通过联系政府职
能部门推广项目招商信息，利用员工朋友圈、老租客带新客户等多种方式，年底累计签订办公用
房租赁面积 6900 平方米，基本实现全年租赁面积目标。
青浦“欣沁苑”项目公司上半年完成网上销售前期准备工作，与当地政府就街坊级商业签订
销售意向，回笼销售资金 4.3 亿元，办理进户手续 1762 套。“欣乐苑”回笼销售资金 1012 万元，
办理进户手续 79 套。
公司于 2015 年内转让下属全资子公司北京世纪昌运商贸有限公司股权，该项股权转让年内为
公司带来净收益 1.2 亿元。
二、报告期内主要经营情况
2015 年度，公司实现主营业务收入 118,009 万元，实现净利润 23,339 万元。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,194,441,298.38 1,011,787,798.53 18.05%
营业成本 1,002,875,021.67 756,542,197.02 32.56%
销售费用 12,407,643.89 13,923,798.72 -10.89%
管理费用 128,019,017.73 117,395,152.42 9.05%
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2015 年年度报告
财务费用 49,396,327.05 39,456,494.27 25.19%
经营活动产生的现金流量净额 493,507,813.64 315,654,843.07 56.34%
投资活动产生的现金流量净额 70,736,258.49 -26,443,160.84 367.50%
筹资活动产生的现金流量净额 -609,761,625.72 -832,946,754.37 26.79%
研发支出
营业收入变动原因说明: 公司本年度房地产业收入较去年有所增加，相应营业收入增加。
营业成本变动原因说明: 公司营业收入增加，相应营业成本增加。
销售费用变动原因说明: 公司本年房产销售中介费较去年有所下降。
管理费用变动原因说明: 公司年内金融等相关业务规模扩张，相应人力资源成本较去年增加。
财务费用变动原因说明: 公司本年度偿还银行借款，贷款规模下降，相应财务费用减少。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：
公司本年度部分房产项目进入完工决算结算，房产项目开发支出较去年同期下降，相应经营活动
产生的现金净流量较去年同期增加。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:
处置下属子公司北京世纪昌运商贸有限公司股权，实现投资现金净额 2.37 亿，从而投资活动产生
的现金净额较去年增加较多。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明: 本年度贷款规模下降，相应支付的利息上年度减少。
1. 收入和成本分析
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收
营业成本
入比上 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 比上年增
年增减 年增减（%）
减（%）
（%）
房地产业 1,136,445,931.90 953,007,094.82 16.14% 18.78% 32.93% -8.93%
服务业 43,648,490.18 49,658,749.05 -13.77% -2.59% 24.37% -24.66%
主营业务分产品情况
营业收
营业成本
入比上 毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 比上年增
年增减 年增减（%）
减（%）
（%）
房地产销售 967,863,565.84 854,452,353.04 11.72% 18.61% 32.95% -9.53%
房地产出租 66,908,349.56 40,636,289.59 39.27% -22.51% -17.22% -3.88%
提供劳务 43,648,490.18 49,658,749.05 -13.77% -2.59% 24.37% -24.66%
其他 101,674,016.50 57,918,452.19 43.04% 86.80% 130.01% -10.70%
主营业务分地区情况
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营业收
营业成本
入比上 毛利率比上
分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%） 比上年增
年增减 年增减（%）
减（%）
（%）
上海 1,164,511,452.62 978,744,267.00 15.95% 18.93% 32.99% -8.89%
北京 53,578.98 5,028,749.47 -9285.68% -99.48% -47.04% -9293.47%
浙江 15,529,390.48 18,892,827.40 -21.66% 28.19% 65.37% -27.35%
(2). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期占 上年同
本期金额较
总成本 期占总 情况
分行业 成本构成项目 本期金额
