天房发展 2015 年年度报告
公司代码：600322 公司简称：天房发展
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
2015 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
独立董事 侯欣一 因公外出 刘志远
三、 中喜会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人熊光宇、主管会计工作负责人纪建刚及会计机构负责人（会计主管人员）刘英娟
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
根据2015年度审计后的财务决算，2015年母公司实现的净利润为-27,373,733.46元，加年初
未分配利润490,213,797.16元，扣除已分配2014年普通股股利50,862,200.00元，截至2015年12
月31日可供分配利润为411,977,863.70元。公司决定以2015年12月31日现有股本1,105,700,000
股为基数，向全体股东每10股分配现金股利0.02元（含税），需用分红资金2,211,400元，剩余未
分配利润结转至以后年度分配。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本公司2015年年度报告涉及的未来计划等陈述，该计划不构成公司对投资者的实质承诺，请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
公司已在本报告中描述存在的相关风险，请查阅“董事会报告”中有关公司未来发展的讨论与
分析中“可能面对的风险”部分的内容。
十、 其他
无
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天房发展 2015 年年度报告
目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 3
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 6
第四节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 7
第五节 重要事项........................................................................................................................... 14
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 20
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 23
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 24
第九节 公司治理........................................................................................................................... 28
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 31
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 34
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 114
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天房发展 2015 年年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
“公司”或“本公司” 指 天津市房地产发展（集团）股份有限公司
控股股东、天房集团 指 天津房地产集团有限公司
天津市国资委 指 天津市人民政府国有资产监督管理委员会
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《公司章程》 指 《天津市房地产发展（集团）股份有限公司章程》
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 天津市房地产发展（集团）股份有限公司
公司的中文简称 天房发展
公司的外文名称 Tianjin Realty Development （Group） Co.， Ltd.
公司的外文名称缩写 TJRD
公司的法定代表人 熊光宇
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 杨新喆 丁艳
联系地址 天津市和平区常德道80号 天津市和平区常德道80号
电话 022-23317185 022-23317185
传真 022-23317185 022-23317185
电子信箱 tffz@sina.com tffz@sina.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 天津市和平区常德道80号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 天津市和平区常德道80号
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.tffzgroup.cn
电子信箱 tffz@sina.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 天房发展
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天房发展 2015 年年度报告
六、 其他相关资料
名称 中喜会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境内） 办公地址 北京市崇文门外大街 11 号新成文化大厦 A 座 11 层
签字会计师姓名 王会栓、苏志军
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同
主要会计数据 2015年 2014年 2013年
期增减(%)
营业收入 3,802,176,274.39 3,181,037,356.19 19.53 1,749,436,595.88
归属于上市公司股东的净利润 4,494,808.10 168,363,178.81 -97.33 143,704,443.04
归属于上市公司股东的扣除非经 -58,860,535.19 168,301,763.74 -134.97 81,834,148.83
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -3,605,528,372.73 -3,236,371,724.64 -11.41 -1,500,823,919.18
本期末比上年
2015年末 2014年末 同期末增减(% 2013年末
）
归属于上市公司股东的净资产 4,542,244,268.55 4,588,731,494.10 -1.01 4,464,901,593.52
总资产 24,391,013,134.57 18,780,210,414.98 29.88 17,604,480,748.38
期末总股本 1,105,700,000.00 1,105,700,000.00 0.00 1,105,700,000
(二) 主要财务指标
本期比上年同期
主要财务指标 2015年 2014年 2013年
增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.0041 0.15 -97.27 0.13
稀释每股收益（元／股） 0.0041 0.15 -97.27 0.13
扣除非经常性损益后的基本每股收益 -0.0532 0.15 -135.47 0.07
（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 0.10 3.72 减少3.62个百分 3.23
点
扣除非经常性损益后的加权平均净资 -1.29 3.72 减少5.01个百分 1.84
产收益率（%） 点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净资产
差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
无
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九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 398,277,895.01 404,621,519.17 896,932,074.55 2,102,344,785.66
归属于上市公司股东的净利润 35,845,731.70 -3,205,101.99 6,817,575.42 -34,963,397.03
归属于上市公司股东的扣除非经
35,825,412.42 -3,222,909.69 6,854,609.53 -98,317,647.45
常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -446,796,658.55 -308,534,479.64 -1,524,266,581.32 -1,325,930,653.22
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2015 年金额 附注（如适用） 2014 年金额 2013 年金额
非流动资产处置损益 -418,749.71 -235,620.33 48,251.15
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返
还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务 325,269.87 339,351.46 82,193,624.96
密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额
或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本
小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资
产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部
分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日
的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务 765,809.80
外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的
公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交
易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收
益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进
行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 83,483,821.08 -5,028.22 328,919.64
其他符合非经常性损益定义的损益项目
少数股东权益影响额 46,777.56 -12,612.11 -57,802.61
所得税影响额 -20,847,585.31 -24,675.73 -20,642,698.93
合计 63,355,343.29 61,415.07 61,870,294.21
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
天房发展是以房地产开发经营为主，物业管理为辅，集商品房销售、商业资产运营和建筑材料经
营为一体的房地产综合性大型企业。
（一）公司所从事的主要业务
1.主营业务
房地产开发及销售系公司的核心业务，也是主营业务收入的主要来源。企业经营模式和业务环节
主要包括获取土地项目、开发产品规划设计、项目建设、项目销售和竣工交付结算等环节。
2.其他业务
公司其他业务主要包括已开发项目的公建和商业的租赁经营、配套物业管理以及对项目建设所需
钢材等重点建筑材料的经营销售等业务。
（二）公司所处行业环境的情况说明
房地产行业一直在国民经济中占据非常重要的地位，2015 年，由于经济数据不佳，政府从供应端、
需求端以及开发企业端均对房地产行业进行了政策放宽，并明确了提出了“去库存”目标。受此影响，
房地产市场整体回暖，商品房销售金额及销售面积均有所提高，但城市分化加剧的趋势没有改变，其
中一线城市量升价涨，二线城市整体库存压力显著下降，三四线城市整体销售增速还是明显落后于一、
二线城市。同时，由于房地产开发投资以及开竣工面积均出现回落，显示出开发企业对于行业发展趋
势并非盲目乐观。
公司在开发项目主要位于天津市和苏州市，其中天津市房地产市场在经历了 2 年的相对低迷之后，
2015 年销售面积、金额均创历史新高。CRIC 数据显示，2015 年天津商品住宅成交 1356 万平方米，成
交金额 1566 亿元，较 2014 年分别增长 41.76%和 55.10%。具体到各个区域，天津市房地产市场也呈现
出中心城区和环城四区成交活跃，其他区域去库存压力依然严重的局面。尽管由于 2015 年土地供应量
缩减导致经营性用地成交减少，但由于城市中心区域高价土地出让，成交价仍保持快速上涨的趋势，
中指院数据显示，2015 年天津土地整体楼面均价达 5041 元/平方米，同比上涨 15.16%，创近六年来新
高。显示出伴随着市场环境的回暖，房地产企业获取项目的积极性也明显上升。与天津市情况类似，
苏州市房地产市场也呈现出较为火热的局面，据 CRIC 数据显示，2015 年苏州市区商品房累计成交
111421 套，同比去年上涨 26.96%，成交面积为 1278 万平方米。其中住宅共计成交 90423 套，增幅高
达 44.31%，成交面积为 1101 万平方米。总体看来，利好政策的叠加推出将减轻购房者压力，提高了
公司项目所在区域购房者购买意愿，也稳步加快房企去库存进度，给两市房地产市场带来了相当积极
的影响。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
报告期内，公司主要资产未发生重大变化。
三、报告期内核心竞争力分析
公司自成立以来，一直专注于房地产开发事业，通过数十年的成长，公司形成了资源整合能力、
市场营销能力、产品开发设计能力、成本控制能力、风险控制能力、人才开发能力等核心竞争力。通
过发挥这些核心竞争力，公司已经发展成为以房地产开发经营为主、物业管理为辅的房地产综合性企
业。在本战略期内，公司继续按照在提升公司资源获取能力、提升运营效率、完善经营理念、提升公
司管理水平等战略思路，进一步提升公司核心竞争力水平。本报告期内，公司在加强现有核心竞争力
的同时，成功获取了外埠项目，实现了异地开发的新突破。
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第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
2015 年，公司继续扩大项目储备规模，第一次获取了异地项目，实现了走出去的战略目标。但受
结算项目开发周期过长的影响，公司在销售额增长的情况下出现了利润明显下滑的情况。同时，公司
现有项目的去化速度仍有待提高。2015 年度公司主要经营情况如下：
（一）加速项目推进速度
本年度，公司获取了河北区盛雅佳苑项目，前期手续办理速度创公司最快记录。公司各在建项目
合理安排工期，严格落实计划，目前各项工程均按计划实施。其中，栖塘佳苑和美塘佳苑项目被评为
“天津市建设工程质量安全文明施工观摩工地”。盛庭花园项目获批成为北辰区重点建设工程，为提
前实现销售创造了有利条件。
（二）实现异地拓展战略目标
2015 年 5 月，公司取得了苏州市竹园路项目，系公司上市后的第一个异地项目，标志着公司异地
开发迈出了第一步。而随着姑苏区四宗土地的摘取，公司在本年度的异地项目储备达到 15 万平方米，
完成了本年度发展战略关于异地项目储备的既定目标。
（三）努力改善销售局面
公司本年度销售情况不佳，经营工作承受的压力巨大。面对此种情况，公司通过引进天津市销售
代理市场占有率居前的代理公司推进销售管理市场化。此外，公司还创新营销思维，通过运用新媒体、
新渠道手段提升到访量，促进项目成交。使得下半年销售情形较上半年有所好转。
（四）顺应政策借力资本市场
2015 年，公司积极利用有利的政策环境，拓宽融资渠道，扩展融资规模。其中，非公开发行 30
亿元私募债券资金，单笔额度历年之最。公开发行 10 亿元公司债，票面利率 5.80%，创出了公司债务
融资利率的新低，为降低公司融资成本，节约财务费用，满足项目拓展的资金需求做出了贡献。
（五）推广新技术应用 提升产品和品牌价值
公司栖塘佳苑和美塘佳苑取得住建部绿色建筑二星设计标识，津都湾广场项目取得住建部绿色建
筑三星设计标识。盛庭花园项目被列为全国第二批百年住宅示范建设项目，也是我市第一个列为百年
住宅示范建设项目。
二、报告期内主要经营情况
2015 年度，公司实现施工面积 247.14 万平方米，实现竣工面积 70.20 万平方米，年度内新增项
目储备 26.28 万平方米；公司全年共实现合同销售面积 12.69 万平方米，实现合同销售金额 21.84 亿
元；2015 年公司实现营业收入 38.02 亿元，归属于母公司所有者净利润 449.48 万元。截至报告期末，
公司总资产为 243.91 亿元，归属于上市公司股东净资产 45.42 亿元。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 3,802,176,274.39 3,181,037,356.19 19.53
营业成本 2,867,317,224.99 2,124,989,225.45 34.93
销售费用 139,172,642.93 126,355,111.20 10.14
管理费用 165,430,740.13 151,066,833.94 9.51
财务费用 160,002,675.19 139,220,089.17 14.93
经营活动产生的现金流量净额 -3,605,528,372.73 -3,236,371,724.64 -11.41
投资活动产生的现金流量净额 -505,302,708.94 577,906.56 -87,536.75
筹资活动产生的现金流量净额 6,489,707,675.33 751,345,976.18 763.74
研发支出
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本公司营业收入、营业成本本期较上期分别增加 19.53%、34.93%，增加的主要原因为本公司子公
司华兆公司、华亨公司本期开发的产品实现对外销售所致。
投资活动产生的现金流量净额同比下降 87536.75%，主要系公司回购子公司华兆公司股权所致。
筹资活动产生的现金流量净额同比上涨 763.74%，主要系公司下半年发行公司债券取得资金流入。
1. 收入和成本分析
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 毛利率比上年增减（%）
（%）
减（%） 减（%）
房地产开 3,669,963,761.38 2,764,841,686.03 24.66 20.58 36.04 减少 8.57 个百分点
发经营
建筑材料 41,860,049.01 41,205,119.64 1.56 -10.87 -10.89 增加 0.03 个百分点
出租 59,156,690.05 45,017,183.80 23.90 -9.59 17.79 减少 17.69 个百分点
物业管理 31,195,773.95 16,253,235.52 47.90 24.92 97.52 减少 19.15 个百分点
及其他
合计 3,802,176,274.39 2,867,317,224.99 24.59 19.53 34.93 减少 8.61 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 毛利率比上年增减（%）
（%）
减（%） 减（%）
房地产开 3,669,963,761.38 2,764,841,686.03 24.66 20.58 36.04 减少 8.57 个百分点
发经营
建筑材料 41,860,049.01 41,205,119.64 1.56 -10.87 -10.89 增加 0.03 个百分点
出租 59,156,690.05 45,017,183.80 23.90 -9.59 17.79 减少 17.69 个百分点
物业管理 31,195,773.95 16,253,235.52 47.90 24.92 97.52 减少 19.15 个百分点
及其他
合计 3,802,176,274.39 2,867,317,224.99 24.59 19.53 34.93 减少 8.61 个百分点
主营业务分地区情况
营业收入 营业成本
毛利率
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 毛利率比上年增减（%）
（%）
减（%） 减（%）
天津市 3,802,176,274.39 2,867,317,224.99 24.59 19.53 34.93 减少 8.61 个百分点
(2). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金额
成本 本期占总 上年同期
较上年同 情况
分行业 构成 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
期变动比 说明
项目 (%) 比例(%)
例(%)
房地产开发经营 2,764,841,686.03 96.43 2,032,300,205.06 95.64 36.04 1.
建筑材料 41,205,119.64 1.44 46,243,287.00 2.17 -10.89
出租 45,017,183.80 1.57 38,217,143.98 1.80 17.79
物业管理及其他 16,253,235.52 0.57 8,228,589.41 0.39 97.52 2.
合计 2,867,317,224.99 100.00 2,124,989,225.45 100.00 36.04
分产品情况
本期金额
成本 本期占总 上年同期
较上年同 情况
分产品 构成 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
期变动比 说明
项目 (%) 比例(%)
例(%)
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天房发展 2015 年年度报告
房地产开发经营 2,764,841,686.03 96.43 2,032,300,205.06 95.64 36.04 1.
建筑材料 41,205,119.64 1.44 46,243,287.00 2.17 -10.89
出租 45,017,183.80 1.57 38,217,143.98 1.80 17.79
物业管理及其他 16,253,235.52 0.57 8,228,589.41 0.39 97.52 2.
合计 2,867,317,224.99 100.00 2,124,989
