大名城 2015 年年度报告
上海大名城企业股份有限公司
2015 年年度报告
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大名城 2015 年年度报告
公司代码：600094、900940 公司简称：大名城、大名城 B
上海大名城企业股份有限公司
2015 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人俞培俤、主管会计工作负责人郑国强 及会计机构负责人（会计主管人员）洪亮
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
根据天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具的标准无保留审计报告，2015 年公司合并
报表实现归属于母公司所有者净利润 457,241,571.49 元，年末未分配利润 1,106,071,687.38 元。
2015 年母公司实现净利润 798,752,173.85 元，年末母公司未分配利润为 750,380,073.74 元。综
合考虑公司所处行业特点和公司自身发展阶段，且公司业务正处于快速上升期，预计未来有重大
生产经营资金支出安排，为保证公司现阶段经营及长期发展需要，本次公司拟不进行利润分配，
不进行资本公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者实质承诺，敬请投资
者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、重大风险提示
本年度报告涉及行业风险、市场风险等风险因素的详细描述，请投资者查阅“管理层讨论与分
析”中的“关于未来发展的讨论与分析”的相关内容。
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 7
第四节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 8
第五节 重要事项........................................................................................................................... 20
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 29
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 33
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 34
第九节 公司治理........................................................................................................................... 40
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 43
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 46
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 137
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
报告期、本报告期 指 2015 年 1 月 1 日至 12 月 31 日
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
公司、上市公司、大名城 指 上海大名城企业股份有限公司
东福实业 指 福州东福实业发展有限公司
创元贸易 指 福州创元贸易有限公司
东福实业及其一致行动人 指 福州东福实业发展有限公司、福州创元贸易有限公司
名城福建 指 名城地产（福建）有限公司
东福常州 指 东福名城（常州）置业发展有限公司
顺泰地产 指 福州顺泰地产有限公司
名城永泰 指 名城地产（永泰）有限公司
名城兰州 指 名城地产（兰州）有限公司
甘肃名城 指 甘肃名城房地产开发有限公司
兰州新顺 指 兰州新顺房地产开发有限公司
名城长乐 指 长乐名城房地产开发有限公司
名城金控 指 深圳名城金控（集团）有限公司
康盛投资 指 西藏康盛投资管理有限公司
名城股权投资基金 指 上海名城股权投资基金有限公司
福清城建 指 名城（福清）城市建设发展有限公司
酒钢聚东 指 酒钢集团兰州聚东房地产开发有限公司
中联城 指 福建中联城实业有限公司
天职会计师事务所 指 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海大名城企业股份有限公司
公司的中文简称 大名城
公司的外文名称 GREATTOWN HOLDINGS LTD.
公司的外文名称缩写 GREATTOWN
公司的法定代表人 俞培俤
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 张燕琦 迟志强
联系地址 上海市闵行区红松东路1116号 上海市闵行区红松东路1116号
上海虹桥元一大厦5楼 上海虹桥元一大厦5楼
电话 021-62470088 021-62478900
传真 021-62479099 021-62479099
电子信箱 zhangyanqi@greattown.cn chizhiqiang@greattown.cn
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三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市闵行区红松东路1116号1幢5楼A区
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市闵行区红松东路1116号上海虹桥元一大厦5楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.greattown.cn
电子信箱 dmc@greattown.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
、《香港文汇报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券事务部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 大名城
B股 上海证券交易所 大名城B
六、 其他相关资料
名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 上海浦东新区陆家嘴东路 161 号招商局大厦
内） 35 楼
签字会计师姓名 王传邦、郭海龙
名称
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址
外）
签字会计师姓名
名称 申万宏源证券承销保荐有限责任公司
办公地址 北京西城太平桥大街 19 号
报告期内履行持续督导职责的
签字的保荐代表 闫绪奇、吴芬
保荐机构
人姓名
持续督导的期间 2014 年 10 月至 12 月，2015 年度
名称 无
办公地址
报告期内履行持续督导职责的
签字的财务顾问
财务顾问
主办人姓名
持续督导的期间
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期
主要会计数据 2015年 2014年 2013年
增减(%)
营业收入 5,167,571,883.76 5,379,903,275.23 -3.95 2,939,893,169.36
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归属于上市公司股东的净利润 457,241,571.49 345,433,272.88 32.37 255,450,881.08
归属于上市公司股东的扣除非经常 482,575,374.54 347,054,572.98 39.05 226,226,815.48
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -6,721,040,096.52 -2,636,828,114.10 不适用 -3,000,807,555.54
本期末比上年同
2015年末 2014年末 2013年末
期末增减（%）
归属于上市公司股东的净资产 4,993,919,860.66 5,544,607,701.93 -9.93 2,626,428,400.55
总资产 36,476,383,114.47 21,528,554,501.37 69.43 15,086,413,008.44
期末总股本 2,011,556,942.00 2,011,556,942.00 0.00 1,511,556,942.00
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2015年 2014年 2013年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.2273 0.2111 7.67 0.1690
稀释每股收益（元／股） 0.2273 0.2111 7.67 0.1690
扣除非经常性损益后的基本每
0.2399 0.2121 13.11 0.1497
股收益（元／股）
减少1.73个百
加权平均净资产收益率（%） 8.45 10.18 10.22
分点
扣除非经常性损益后的加权平 减少1.43个百
8.92 10.23 9.05
均净资产收益率（%） 分点
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 661,954,746.77 1,401,888,219.69 1,672,383,225.17 1,431,345,692.13
归属于上市公司股
21,863,119.62 108,700,105.44 143,077,233.02 183,601,113.41
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 21,327,170.50 96,529,663.94 97,461,242.63 267,257,297.47
损益后的净利润
经营活动产生的现
-1,267,880,585.34 -3,502,578,064.95 -961,343,432.39 -989,238,013.84
金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
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十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额
适用）
非流动资产处置损益 -109,525.10 32,046.09 75,141,339.57
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 16,008,100.00
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持
有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变
3,140,264.43 1,762,942.83 1,635,327.96
动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -44,069,003.43 -4,848,034.96 -22,983,926.03
少数股东权益影响额 -673,096.74 321,871.23 -10,352,676.85
所得税影响额 369,457.79 1,109,874.71 -14,215,999.05
合计 -25,333,803.05 -1,621,300.10 29,224,065.60
十一、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
交易性金融资产 776,781,201.46 776,781,201.46 232,803,582.21
合计 776,781,201.46 776,781,201.46 232,803,582.21
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司以房地产为主业，主要从事住宅地产和商业地产的开发，打造城市综合运营
商是公司中长期发展目标,重点选择以一线城市上海、北京、深圳及公司大本营福建
区域为业务发展重心，发挥大名城城镇化基金等多元化融资优势，加快重点城市房地
产项目获取。同时，为适应经济发展新常态，公司制订了“产业+资本”双轮驱动、协
同发展的战略思路，在确保房地产业务持续增长的前提下，推动金控业务发展，构建
面向大金融、立足大资本、投资大产业的产融结合发展的新业务模式。
关于房地产行业发展情况，详见本报告《管理层讨论与分析》的相关详细分析。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
报告期内，公司主营业务保持平稳，主要资产运营情况良好。报告期内公司新设全资子公司深
圳名城金控（集团）有限公司，注册资本 30 亿元。
三、报告期内核心竞争力分析
（一）公司拥有清晰的战略发展目标，坚定实施产业+资本的双轮驱动、协同发展的创新转型
战略，发挥公司的资金优势、管理优势，积极变革资源整合模式，通过资本整合、与资本运营实
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现公司适度多元化发展，打造新的业务增长极。在房地产业务保持持续增长的同时，稳步发展金
控板块各项业务，将资本与地产嫁接，金融与地产相伴，搭建资本整合平台，通过产业基金、金
融并购基金、资产运营基金等择机参与境内外并购，积极探索金融服务业、投资贸易、仓储物流、
大文化大健康等新型业态，推动公司整体价值提升。
（二） 公司拥有符合国家新型城镇化发展方向的丰富土地储备和丰富的开发运营经验，以创
新驱动、产城融合的理念拓展城市发展新空间，形成标准化管理系统、最短建设周期、最快周转
速度的一次性综合开发运营的名城模式，服务和推进城镇化进程。
（三）公司整体资产结构合理、质量优良，融资杠杆使用合理，财务结构安全稳健。控股股东
和实际控制人以其雄厚的资金实力和良好的信用背书，持续以优质资金助力上市公司发展。
第四节 管理层讨论与分析
一、市场环境回顾
2015年，世界经济整体复苏乏力，我国经济也面临下行压力较大，结构调整阵痛显现等困难
和挑战。面对复杂的国际形势和国内经济增速放缓，党中央、国务院不断创新宏观调控政策、方
式和思路，推动大众创业、万众创新，从供给和需求两端发力，出台相关财政和货币政策，在多
重政策的叠加效应下，经济保持了总体平稳的发展态势。在这样的经济环境下，2015年房地产政
策总基调是促消费、去库存。中央多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，推动需求
入市，同时从土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。
2015年全国商品住宅销售量逐渐恢复增长，全年商品住宅销售面积为11.24亿平方米，销售金
额为人民币7.28万亿元，较上年分别上升6.9%和16.6%。同时，全国住宅市场继续呈现明显分化态
势，北上广深等一线城市则出现量价齐升，其中北京、上海等十大城市累计上涨8.01%；三四线城
市依然面临库存大，市场需求乏力，在较高的库存压力下房价多呈下跌态势。
2015年房地产行业开发、投资活动依然持续低迷。全国住宅新开工面积仅为10.7亿平方米，
继2014年之后再度下滑14.6%，全国住宅新开工面积首次低于同期商品住宅销售面积。全国土地市
场整体供求仍处于低位，但呈现逐渐回暖迹象，土地市场城市分化加剧，热点城市地王频出，三
四线土地市场遇冷。未来一、二线重点城市趋势看好，并随着房企逐步加大一线城市布局，土地
成交结构发生变化，整体用地楼面均价持续上涨；三四线城市由于去库存压力，土地市场供需仍
维持较低水平。
2015年房地产行业集中度继续加大，市场竞争依然非常激烈，行业平均利润率继续下滑。
二、报告期内主要经营情况
（一）公司经营概述
第一部分 关于房地产业务
2015年公司继续区域深耕，坚持快速开发、快速销售，完成既定经营目标，公司房地产业绩持
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续增长。
1、 积极把握销售机遇，实现销售稳步增长、业绩稳步提升。公司全年实现签约面积87.63万
平方米，较上年同期上升32.53%。累计实现房地产销售金额68.90亿元，较上年同期上升19.14%；
期末预收账款余额32.48亿元，较期初增长50.28%。
2、优化区域结构，聚焦一线重点城市和重点区域获取土地。
报告期内，公司累计新增房地产项目用地40.33万平方米，分别位于上海和福州。其中上海唐
镇大名城位于浦东唐镇国际社区，是近2年内唐镇首推的宅地。规划计容建筑面积26.79万平方米，
该项目西临张江高科技园区，南靠迪斯尼核心区，北接上海金融信息产业服务基地，东望金桥出
口加工区，建成后有望成为唐镇又一优质高端住宅项目代表作。
3、稳步推进房地产项目建设。
报告期内新增开工区域集中在上海、福州、兰州等区域，总计新增开工面积186.85万平方米。
其中商业综合体兰州名城广场是公司商业地产的代表作之一。名城广场位于兰州城关区东北端黄
河河滨，是兰州市政府推出的重点CBD项目，也是兰州乃至西北区域的城市地标性项目。总建筑面
积58万平方米，投资54亿元，含四栋超高层建筑，由高档写字楼、酒店、LOFT公寓、大型MALL组
成，其中1号楼为5A甲级写字楼，楼高280米，其他三栋楼高220米，建设期两年。截至本报告日，
该项目已开始进入预售。
4、多元化融资助力财务改善。
截至报告期末公司资产负债率仍处于行业较合理水平，公司资金成本安全可控。
公司通过多元化的融资手段和金融创新产品，提高融资效率，有效降低财务成本。一方面与金
融机构的紧密合作，通过多种基金模式，积极寻求更趋市场化的融资方式，加快一线城市的土地
投资和项目布局。另一方面，综合运用公司债和定向增发等方式构建直接融资体系，为公司持续
扩张提供资金支持。
报告期内，公司唐镇大名城项目通过设立“大名城城镇化投资基金”（第一期），产品以股
权、债权等多元化方式，搭配多种投资期限，获得成功发行，使公司从项目获得、前期土地款支
付方面得到优质资金保障。报告期内公司获批公司债额度73亿元。截至本报告日，公司定向增发A
股股票直接融资48亿元的申请已获中国证监会核准。
5、履行社会责任。
公司始终恪守价值理念，关注利益相关方发展。通过业务扩张，带动就业，保护环境，建造宜
居宜业绿色社区，推动城市发展，保障员工利益等积极履行社会责任。2015年度公司履行社会责
任的情况，详见同日发布的《2015年企业社会责任报告》。
第二部分 关于金控业务
报告期内，全资子公司深圳名城金控（集团）有限公司成立，大名城金融控股航母正式启航。
报告期内，名城金控业务发展情况大致分为五个方面。
1、平台搭建
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名城金控目前已经成功搭建基于上市公司战略投资、产业并购、金融机构投资的战略平台，努
力构建具备项目池和资金池的金融产业阳光生态圈。名城金控通过成立全资子公司上海名城股权
投资基金有限公司（以下简称“名城基金”）和西藏康盛投资管理有限公司（以下简称“康盛投
资”），分别进行产业并购和证券市场投资，同时，通过名城金控平台进行金融机构投资。
2、团队建设
名城金控已经成功组建一支高素质、高水平、高学历的投资团队，团队成员分别来自证券监管
机构、大型会计事务所、知名投资机构、著名律师事务所、优质上市公司，在投资管理、风险控
制、产品设计、方案论证、合规审核、资源整合等方面具有极强的实战经验。
3、证券市场投资
名城金控通过控股子公司康盛投资对上市公司进行战略投资，2015年，历经资本市场洗礼，依
然取得优良战绩，先后增持上市公司安纳达（股票代码：002136）5%股份、博信股份（股票代码：
600083）5%股份（截至本报告日，增持博信股份比例已达到15%）。同时，康盛投资参与了新三板
影视公司中广影视（股票代码：834641）的战略投资，并成功推动参股子公司上海印派森园林景
观股份有限公司于2016年4月20日在新三板挂牌（股票代码：836662）。
4、产业并购
名城金控通过全资子公司名城基金进行产业并购投资，目前已在积极筹建名城大消费产业并购
基金。同时，将积极寻求大健康、大数据等领域的优质企业进行产业并购投资，努力为上市公司
寻求新的产业和利润增长点。
5、金融机构投资
2016年3月公司作为主发起人之一，发起设立黄河财产保险股份有限公司（以下简称“黄河财
险”）。黄河财险注册资本25亿元人民币，公司以自有资金出资3.5亿元，持股比例14%。黄河财险
获批后，公司将成为第二大股东。同时，名城金控已成功设立全资子公司上海名城互联网金融信
息服务有限公司，正式进军互联网金融行业，对银行、证券公司、金融租赁公司、基金公司等金
融或类金融公司的投资正在积极筹划中。
（二）财务状况分析
1、主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 5,167,571,883.76 5,379,903,275.23 -3.95
营业成本 3,187,132,432.02 3,474,029,245.97 -8.26
销售费用 226,181,058.53 171,942,911.27 31.54
管理费用 298,234,971.92 215,869,242.11 38.16
财务费用 302,327,487.24 135,087,481.46 123.80
经营活动产生的现金流量净额 -6,721,040,096.52 -2,636,828,114.10 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -337,282,205.20 -386,667,689.74 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 8,817,151,113.89 2,946,805,683.76 199.21
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1.1 收入和成本分析
报告期内，公司实现营业收入 516,757.19 万元，其中商品房销售业务本期实现营业收入
510,540.55 万元，较上年同期增加 42.87%，主要系公司部分预售房源本期竣工交付，本期符合收
入确认条件的销售面积较上期增加所致。
公司前五名销售客户销售金额合计 4,432.79 万元，占公司本期销售总额比重为 0.86%。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本
毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 比上年增 比上年增
年增减（%）
减（%） 减（%）
增加 2.32
房地产开发 5,105,405,474.63 3,177,654,324.07 37.76 -1.51 -5.06
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本
毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 比上年增 比上年增
年增减（%）
减（%） 减（%）
减少 11.93
商品房销售 5,105,405,474.63 3,177,654,324.07 37.76 42.87 76.74
个百分点
主营业务分地区情况
营业收入 营业成本
