目录
第一节重要提示
第二节公司基本情况
第三节股本变动及主要股东持股情况
第四节董事、监事、高级管理人员情况
第五节管理层讨论与分析
第六节重要事项
第七节财务报告(未经审计)
第一节重要提示
本公司董事会及董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者
重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
公司董事长刘全民先生、总经理陈坚先生、财务总监徐旦红女士、财务部副经理
王丽平女士声明：保证半年度报告中财务报告的真实、完整。
公司本半年度财务报告未经审计。
第二节公司基本情况
一、公司法定中文名称:浙江新湖创业投资股份有限公司
公司法定英文名称：ZHEJIANG XINHU VENTURE INVESTMENT CO.,LTD.
二、公司股票上市交易所：上海证券交易所
股票简称：新湖创业
股票代码：600840
三、公司注册地址：杭州市体育场路４７９号７楼
公司办公地址：杭州市体育场路４７９号７楼
邮政编码：310007
公司网址：www.600840.com.cn
公司电子信箱：mail@600840.com.cn
四、法定代表人：刘全民
五、公司董事会秘书：林俊波
联系地址：杭州市体育场路４７９号７楼
联系电话：0571-87055977
传真：0571-87055977
电子信箱：mail@600840.com.cn
证券事务代表：王微
联系电话：0571-87055979
传真：0571-87055978
电子信箱：mail@600840.com.cn
六、信息披露媒体：
网站：http://www.sse.com.cn
定期报告刊登报刊：《中国证券报》、《上海证券报》
半年度报告备置地点：公司董事会秘书处
七、主要财务数据和指标
单位：元
项目 2003年6月30日 2002年12月31日
1,502,128,159.98 1,261,851,247.89
流动资产
931,171,746.65 654,584,090.37
流动负债
1,587,841,218.32 1,331,399,881.07
总资产
163,802,186.29 160,372,178.10
股东权益(不包含少数股东权益)
每股净资产 1.172 1.148
调整后的每股净资产 0.983 1.108
项目 2003年1-6月 2002年1-6月
3,458,103.01 1,565,112.90
净利润
2,916,496.05 -502,936.19
扣除非经常性损益后的净利润
-18,327,370.97 -223,951,041.85
经营活动产生的现金流量净额
2.111 0.984
净资产收益率(%)
0.025 0.011
每股收益
扣除非经常性损益项目 金额(元)
非经常性损益项目 金额
营业外收入 573,942.98
营业外支出 330,872.52
利息补偿收入 137,100.00
股权转让收益 133,341.50
所得税影响 -28,095.00
合计 541,606.96
第三节、股本变动和主要股东持股情况
一、 股本变动情况：
（数量单位：股）
本次变动前 本次变动增减（+，-）
配股 送股
一、未上市流通股份
1、发起人股份 7183614
其中：国家拥有股份 7183614
境内法人持有股份
境外法人持有股份
其他
2、募集法人股份 68147538
3、内部职工股份
4、优先股或其他
其中：转配股
未上市流通股份合计 75331152
二、已上市流通股份
1、人民币普通股 64420251
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
已上市流通股份合计 64420251
三、股份总数 139751403
本次变动增减（+，-） 本次变动后
公积金转股 增发 其它 小计
一、未上市流通股份
1、发起人股份 7183614
其中：国家拥有股份 7183614
境内法人持有股份
境外法人持有股份
其他
2、募集法人股份 68147538
3、内部职工股份
4、优先股或其他
其中：转配股
未上市流通股份合计 75331152
二、已上市流通股份
1、人民币普通股 64420251
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
已上市流通股份合计 64420251
三、股份总数 139751403
二、报告期末股东总数：27199户。
三、主要股东持股情况：
截止2003年6月30日，公司前十名股东持股情况：
单位：股
股东名称 报告期内增减 期末持股数 持股比例(%)
宁波嘉源实业发展有限公司 0 30,550,854 21.86
杭州市财务开发公司 0 15,000,000 10.73
浙江新湖集团股份有限公司 0 9,982,500 7.14
温州三瑞投资有限公司 0 8,287,539 5.93
绍兴市国有资产经营公司 0 7,183,614 5.14
裕隆基金 ＋249,768 2,549,906 1.82
海通绍兴 0 2,000,000 1.43
富元咨询 0 1,000,000 0.72
胡建平 0 697,950 0.50
张义来 0 350，000 0.25
单位：股
股东名称 股份类别 股东性质
宁波嘉源实业发展有限公司 非流通股
杭州市财务开发公司 非流通股
浙江新湖集团股份有限公司 非流通股
温州三瑞投资有限公司 非流通股
绍兴市国有资产经营公司 非流通股 国家股东
裕隆基金 流通股
海通绍兴 非流通股
富元咨询 非流通股
胡建平 流通股
张义来 流通股
注：
(1)公司第三大股东浙江新湖集团股份有限公司是公司第一大股东宁波嘉源实业发
展有限公司的控股股东，两家公司合计持有本公司29%的股份。前十名大股东中其他法
人股东无关联关系，流通股股东关联关系不详。
(2)报告期内，因货款需要，股东单位浙江新湖集团股份有限公司将其持有的本公
司法人股9,982,500股及其控股子公司宁波嘉源实业发展有限公司持有的本公司法人股
30,550,854股，共计40,533,354股质押给中国光大银行杭州西湖支行，质押期限为20
03年4月17日至2004年4月17日。股东单位温州三瑞投资有限公司将其所持有的本公司
法人股8286939股质押给上海浦东发展银行温州支行，质押期限为2002年7月23日至20
03年7月16日。
(3)报告期内，主要股东所持有的本公司股票无冻结或托管事项。
(4)报告期内，控股股东未发生变化。本公司第一大股东：浙江新湖集团股份有限
公司；股权结构：新湖控股有限公司占35%股份，其余65%股份为流通股(浙证委[199
9]75号“关于浙江新湖集团股份有限公司股权确认的批复”)。湖控股有限公司，成立
日期：2000年10月31日；注册资本15000万元；法定代表人：黄伟；经营范围：实业投
资开发；建筑材料、化工原料及产品(不含危险品)、百货、办公自动化设备的销售
等。黄伟占新湖控股有限公司90%股份。黄伟：男，1959年9月出生，中国公民。1994
年至2000年任浙江新湖集团股份有限公司董事长，2000年10月至今任新湖控股有限公
司董事长。
第四节、董事、监事、高级管理人员情况
一、报告期内公司董事、监事、高级管理人员所持有的公司股份无变化。
姓名 职务 期初持股数 期末持股数 变动原因
刘全民 董事长 0 0
刘索加 副董事长 0 0
陈坚 董事、总经理 24,300 24,300
张丽萍 董事、副总经理 27,160 27,160
林俊波 董事、董秘 21,000 21,000
姚先国 独立董事 0 0
陈信元 独立董事 0 0
邹丽华 监事长 0 0
胡杭莉 监事 0 0
毛源祥 监事 0 0
相子强 常务副总经理 0 0
徐旦红 财务总监 0 0
二、报告期内公司无新聘或解聘董事、监事、高级管理人员情况。
第五节、管理层讨论与分析
一、公司目前主要致力于上海和温州的房地产开发，由于房地产行业是资金密集
型行业，上海新湖明珠城项目规模大，资金需求巨大，在建设期公司承受着高负债率
和高财务成本。公司原有的低效资产和大量冗员也会给盈利带来较大的压力。公司将
按计划确保温州项目顺利完成竣工验收，以缓解盈利压力；最大可能顺利推进上海项
目；进一步盘活存量资产和消化冗员。
二、经营情况简要分析：
(一)报告期，公司主营业务范围：房地产、贸易、电子计算机网络系统及软件研
究开发和技术服务、宾馆等。
报告期内，公司实现主营业务收入 69,221,539.22元，主营业务利润17,370,96
1.03元。其中占主营业务收入或主营业务利润10%以上的经营活动(单位：万元)
收入 成本 毛利率(%)
房地产 5,467.76 3,634.58 33.53
石化贸易 1,194.25 1,115.50 6.59
(二)报告期内公司利润构成、主营业务结构、主营业务盈利能力发生了较大变
化，其原因是温州瓯北罗马城项目部分预售房款确认为销售收入；公司转让了浙江兆
兴商贸有限公司全部股权，石化贸易减少。
(三)经营中的问题与困难
公司控股子公司上海新湖房地产开发有限公司开发的上海新湖明珠城项目，正值
建设高潮，资金需求量巨大，公司面临着较大的资金压力。公司将进一步密切银企合
作，不断创新谋求更多的融资渠道，以确保项目顺利实施。
三、投资情况
(一)募集资金使用情况
报告期内无募集资金或报告期之前募集资金延续到报告期内使用的情况。
(二)报告期内无非募集资金投资情况。
四、 警示
2002年三季度末，公司每股收益为-0.027元/股，由于本公司下属控股子公司温州
新湖房地产开发有限公司预售房款收入逐步得到确认，预计2003年三季度末，本公司
将累计盈利。
第六节重要事项
一、本公司章程规定公司董事会由7名董事组成，原董事会成员中有两名独立董
事，尚未达到三分之一的比例要求。为了更好地贯彻落实有关规定，进一步完善法人
治理结构，经公司六届二十三次董事会审议通过提名金雪军先生为公司六届董事会独
立董事候选人，并经2003年度第二次临时股东大会审议通过金雪军先生当选为公司独
立董事。
二、报告期内公司无以前期间拟定、在报告期实施的利润分配方案、公积金转增
股本方案或发行新股方案。
中期不进行利润分配和公积金转增股本。
三、报告期内公司重大诉讼、仲裁事项。
1995年绍兴百货大楼股份有限公司(本公司前身)为绍兴市器材物资经营公司向中
国工商银行浙江信托投资股份有限公司绍兴办事处150万元借款提供担。1997年11月根
据绍兴市中级人民法院(1997)绍中法经初字第454号民事调解书，绍兴百货大楼股份有
限公司对其中46万元本金及其利息承担连带责任、100万元本金及其利息承担赔偿责
任。中国华融资产管理公司杭州办事处于2000年6月公告受让中国工商银行浙江信托投
资股份有限公司绍兴办事处对绍兴市器材物资经营公司贷款债权本金、利息和担保从
属权。截止2003年3月20日积欠中国华融资产管理公司杭州办事处238.64万元。
2003年5月28日本公司与中国华融资产管理公司杭州办事处签订了执行和解协议：
本公司向中国华融资产管理公司杭州办事处支付174万元，中国华融资产管理公司杭州
办事处不再向本公司和绍兴市器材物资经营公司追索剩余债权。本公司已于5月28日支
付给中国华融资产管理公司杭州办事处174万元。该事项对公司本期利润和期后利润无
影响。该事项公告刊登在2003年5月29日的《中国证券报》和《上海证券报》。
四、经公司于2003年4月21日召开的2002年度股东大会审议通过，将本公司持有的
浙江兆兴商贸有限公司100%股权分别转让给浙江新湖集团股份有限公司和宁波嘉源实
业发展有限公司，每股转让价格为浙江兆兴商贸有限公司2003年3月31日每股帐面净资
产值：1.0576元/股(评估值：1.0622元/股)，转让总价款为52,877,915.26元。该项股
权转让对报告期经营成果与财务状况无影响。目前股权转让的移交手续及款项已全部
到位。该事项公告刊登于2003年4月22日的《中国证券报》和《上海证券报》。
五、重大关联交易事项
(一)由于本公司下属控股子公司上海新湖房地产开发有限公司开发的上海新湖明
珠城，已进入大规模建设阶段，资金需求量较大。为解决资金缺口，确保工程进度，
2003年4月21日召开的2002年度股东大会审议通过了关于临时占用本公司股东资金的议
案：“因临时周转需要，公司可能会不定期占用本公司股东资金，年末按同期银行利
率支付资金占用费”。至报告期末与有关股东单位之间借款、担保情况：
关联方 向联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
发生额 余额 发生额 余额
浙江新湖集团股份 92,000 92,000 90,346,867.75 119,740,173.71
公司
合计 92,000 92,000 90,346,867.75 119,740,173.71
单位：万元
担保单位 担保对象 担保金额 担保类型
浙江新湖集团 上海新湖房地产 6000 连带责任
股份有限公司 开发有限公司 6000 连带责任
6000 连带责任
担保单位 担保期
浙江新湖集团 2003.06.19-2005.05.24
股份有限公司 2003.06.23-2005.10.18
2003.06.26-2006.03.16
注：发生上述借款、担保事项均为本公司控股子公司上海新湖明珠城项目正值建
设期，资金需求量大，为保证项目顺利实施，股东单位给予的支持。
(二)报告期无其他重大关联交易事项。
六、重大合同及其履行情况
(一)报告期内无托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、承包、租赁本
公司资产的事项。
(二)担保合同及其履行情况
单位：万元
担保对象 发生日期 担保金 担保类型
（协议签 额
署日）
上海新湖 2001.07.31 4000 连带责任
房地产开
2001.07.31 4000 连带责任
发有限公
司
2001.08.01 4000 连带责任
2001.08.09 4000 连带责任
2001.08.09 4000 连带责任
2001.10.19 4000 连带责任
2001.10.29 4000 连带责任
2001.10.29 2000 连带责任
2002.04.30 12000 混合
2002.11.07 12000 混合
温州新湖 2003.06.10 2000 连带责任
房地产开
发有限公
司
浙江高新 2002.11.04 200 连带责任
信息技术
有限公司
浙江医药 2003.03.31 3000 连带责任
股份有限
2002.11.25 2000 连带责任
公司
担保发生额合计 61200
担保余额合计 61200
其中：关联担保余额合计 56200
担保对象 担保期 是否 是否为关
履行 联方担保
完毕 （是或
否）
上海新湖 2001.07.31-2004.04.16 否 是
房地产开
2001.07.31-2004.05.25 否 是
发有限公
司
2001.08.01-2004.03.15 否 是
2001.08.09-2004.02.26 否 是
2001.08.09-2004-07.26 否 是
2001.10.19-2004.06.15 否 是
2001.10.29-2003.10.22 否 是
2001.10.29-2003.10.16 否 是
2002.04.30-2005.04.28 否 是
2002.11.07-2005.08.25 否 是
温州新湖 2003.06.10-2004.06.10 否 是
房地产开
发有限公
司
浙江高新 2002.11.04-2003.11.03 否 是
信息技术
有限公司
浙江医药 2003.03.31-2003.09.15 否 否
股份有限
2002.11.25-2003.11.24 否 否
公司
担保发生额合计
担保余额合计
其中：关联担保余额合计
(三)报告期内无委托他人进行现金资产管理事项。
(四)本公司下属控股子公司上海新湖房地产开发有限公司于2003年3月5日经拍卖
获得上海首列磁悬浮列车冠名权。拍卖价格：2090万元，手续费：41.8万元，实际结
算价款：2131.8万元。有效期限：两年，但磁悬浮列车尚未正式运营，有关冠名权转
让合同亦未签订，该事项对公司本期利润无影响。该事项公告刊登于2003年3月7日的
《中国证券报》和《上海证券报》。
七、报告期内，公司或持有公司股份5%以上(含5%)的股东发生或以前期间发生但
延续到报告期的对公司经营成果、财务状况可能产生重要影响的承诺事项。
(一) 根据公司控股子公司上海新湖房地产开发有限公司与上海市普陀区人民政府
签订的《上海市普陀区东新村地块改造开发合作协议》，上海新湖房地产开发有限公
司需向上海市普陀区人民政府支付普陀区东新村421.7145亩地块动迁资金（包括居
民、企事业单位等的动拆迁以及实施“三通一平”费用），共计127,694.292万元。根
据上述协议，动拆迁费用共分四期支付，第一期于2001年8月前支付35,000万元；第二
期于2002年7月前支付45,000万元；第三期于2003年6月前支付45,000万元；第四期于
2003年10月前支付2,694.292万元。截至2003年6月30日，上海新湖房地产开发有限公
司已支付78,000万元，并取得其中普陀区长寿路街道112坊18/2丘地块23,901平方米土
地的沪房地普字[2002]第022772号土地使用权证，以及普陀区长寿路街道112坊18/1丘
地块43,399平方米土地的沪房地普字[2002]第022773号土地使用权证。
(二) 公司控股子公司上海新湖房地产开发有限公司开具的1,255，412.00元银行
承兑汇票，由该公司150万元定期存单提供质押, 票据到期日为2003年9月24日。
八、报告期内公司、公司董事会及董事没有受中国证监会稽查、中国证监会行政
处罚、通报批评、被其他行政管理部门处罚及证券交易所公开谴责的情况。
第七节财务报告(未经审计)
浙江新湖创业投资股份有限公司
会计报表附注(未经审计)
2003年6月
金额单位：人民币元
一、公司基本情况
浙江新湖创业投资股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）系经绍兴市
人民政府办公室[1986]绍市办172号文批准，在原绍兴百货大楼的基础上改组设立的股
份有限公司。公司于1986年12月25日在浙江省工商行政管理局注册登记，取得注册号
3300001000881企业法人营业执照。公司现有注册资本139,751,403.00元，折139,75
1,403股(每股面值1元)，其中已流通股份人民币A种股票64,420,251股。公司股票于1
994年3月11日在上海证券交易所挂牌交易。
本公司属于商品流通行业。本公司经营范围：高新技术产业的投资开发；电子计
算机网络系统及软件研究开发和技术服务；电子计算机软、硬件销售；实业投资；建
筑材料、建筑五金、机电设备、石化产品(不含危险品)、针纺织品的销售；投资管理
与咨询服务；经济信息咨询(不含期货、证券咨询)；房地产中介服务；经营进出口业
务(范围详见外经贸部门批文)。
二、公司采用的主要会计政策、会计估计和合并会计报表的编制方法
(一)会计准则和会计制度
公司及控股子公司执行《企业会计准则》和《企业会计制度》及其补充规定。
(二)会计年度
会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
(三)记账本位币
采用人民币为记账本位币。
(四)记账基础和计价原则
以权责发生制为记账基础，以历史成本为计价原则。
(五)外币业务核算方法
对发生的外币经济业务，采用当日中国人民银行公布的市场汇价(中间价)折合人
民币记账。对各种外币账户的外币期末余额，按期末市场汇价(中间价)进行调整，发
生的差额，与购建固定资产有关且在其达到预定使用状态前的，计入有关固定资产的
购建成本；与购建固定资产无关的属于筹建期间的计入长期待摊费用，属于生产经营
期间的计入当期财务费用。
(六)现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短(一般是指从购买日起3个月内到期)、流动性
强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(七)短期投资核算方法
1．短期投资，按实际支付的价款扣除已宣告发放但尚未领取的现金股利或利息入
账。短期投资持有期间所收到的股利、利息等收益不确认投资收益，作为冲减投资成
本处理；出售短期投资所获得的价款减去短期投资的账面价值以及未收到已记入应收
项目的股利、利息等后的余额，作为投资收益或损失，计入当期损益。
2．期末短期投资按成本与市价孰低计量，市价低于成本的部分按单项投资计提跌
价准备。
(八)坏账核算方法
1．采用备抵法核算坏账。
坏账准备按应收款项(包括应收账款和其他应收款)余额采用账龄分析法计提，根
据债务单位的财务状况、现金流量等情况，确定提取比例分别为：账龄1年（含1年，
以下类推）以内的，按其余额的4%计提；账龄1-2年的，按其余额的8%计提；账龄2-3
年的，按其余额的20%计提；账龄3-5年的，按其余额的60%计提；账龄5年以上的，按
其余额的100%计提；对于有确凿证据表明不能收回的应收款项全额计提坏账准备。
2．坏账的确认标准为:
(1)债务人破产或者死亡，以其破产财产或者遗产清偿后，仍然无法收回；
(2)债务人逾期未履行其清偿义务，且具有明显特征表明无法收回。
对确实无法收回的应收款项，经批准后作为坏账损失，并冲销提取的坏账准备。
(九)存货核算方法
1．存货包括在生产经营过程中为销售或耗用而储备的原材料、包装物、低值易耗
品、开发成本、开发产品、出租开发产品和库存商品等。
2．存货按实际成本计价。购入并已验收入库原材料按实际成本入账，发出原材料
采用加权平均法核算；入库库存商品(开发产品)按实际生产成本入账，发出库存商品
(除开发产品外)采用加权平均法核算，发出开发产品采用个别计价法核算；领用低值
易耗品按一次摊销法摊销。经营领用的包装物直接计入成本费用。
3．存货数量的盘存方法采用永续盘存制。
4．由于存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时和销售价格低于成本等原因造成的存
货成本不可收回的部分，按单个存货项目的成本高于可变现净值的差额提取存货跌价
准备；但对为生产而持有的材料等，如果用其生产的产成品的可变现净值高于成本，
则该材料仍然按成本计量，如果材料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本，
则该材料按可变现净值计量。
5.房地产开发的核算方法：
a．开发用土地的核算方法：公司购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用
权，在尚未投入开发前，作为无形资产核算，并按其有效年限平均摊销；将土地投入
商品房开发时，将土地使用权的帐面摊余价值全部转入开发成本。
b．出租开发产品的摊销方法：在用出租开发产品按帐面原值扣除5%残值，分30-
40年平均摊入成本。
c．房地产开发项目借入资金所发生的利息及有关费用的会计处理方法：公司为开
发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成
本。开发产品完工之后，发生的利息等借款费用，计入财务费用。
d.公共配套设施费用的核算方法：住宅小区中非营业性的文教、卫生、行政管
理、市政公用配套，无偿交付管理部门使用，其所需建设费用，计入小区商品房成
本；开发产品办理竣工验收后，公司按照建筑面积将应分摊的而尚未发生或尚未支付
完毕的公共配套设施费用，采用预提的办法计入开发成本中。
e.质量保证金的核算方法：按施工单位工程造价的2-5%预留，计入“其他应付
款”。在保修期内由于质量而发生的维修费用在此扣除列支，保修期结束后清算。
f.开发产品、开发成本、出租开发产品参照周边楼盘的市场售价，结合企业开发
产品、开发成本、出租开发产品的情况，确定预计售价，对其计提跌价准备。
(十)长期投资核算方法
1．长期股权投资，按取得时的实际成本作为初始投资成本。投资额占被投资企业
有表决权资本总额20%以下，或虽占20%或20%以上，但不具有重大影响的，按成本法核
算；投资额占被投资企业有表决权资本总额20%或20%以上，或虽投资不足20%但有重大
影响的，采用权益法核算；投资额占被投资企业有表决权资本总额50%(不含50%)以上
的，采用权益法核算，并合并会计报表。
2．股权投资差额，合同规定了投资期限的，按投资期限摊销。合同没有规定投资
期限的，初始投资成本超过应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，按不超过
10年的期限摊销，初始投资成本低于应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，
按不低于10年的期限摊销。
3．期末由于市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因，导致长期投资可收
回金额低于账面价值，按单项投资可收回金额低于长期投资账面价值的差额提取长期
投资减值准备。
(十一)固定资产及折旧核算方法
1．固定资产是指同时具有以下特征的有形资产：(1)为生产商品、提供劳务、出
租或经营管理而持有的；(2)使用年限超过一年；(3)单位价值较高。
2．固定资产按取得时的成本入账。融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产
的原账面价值与最低租赁付款额的现值中较低者，作为入账价值。(如果融资租赁资产
占资产总额的比例等于或小于30%的，在租赁开始日，按最低租赁付款额，作为固定资
产的入账价值。)
3．固定资产折旧采用年限平均法。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类
别、预计使用年限和预计净残值率（原值的5%，土地使用权规定使用年限高于相应的
房屋、建筑物预计使用年限的影响金额，也作为净残值预留）确定折旧年限和年折旧
率如下：
固定资产类别 折旧年限（年） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 15-45 2.11-6.33
机器设备 3-15 6.33-31.67
电子设备 5 19.00
运输工具 8 11.88
其他设备 10-15 6.33-9.50
4．期末由于市价持续下跌、技术陈旧、损坏或长期闲置等原因，导致固定资产可
收回金额低于账面价值，按单项资产可收回金额低于固定资产账面价值的差额，提取
固定资产减值准备。
(十二)在建工程核算方法
1．在建工程达到预定可使用状态时，根据工程实际成本，按估计的价值转入固定
资产。
2．期末，存在下列一项或若干项情况的，按单项资产可收回金额低于在建工程账
面价值的差额，提取在建工程减值准备：
(1)长期停建并且预计未来3年内不会重新开工的在建工程；
(2)项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给企业带来的经济利益具有
很大的不确定性；
(3)其他足以证明在建工程已经发生减值的情形。
(十三)借款费用核算方法
1．借款费用确认原则
因开发项目借入专门借款而发生的利息及有关费用按《企业会计准则？？借款费
用》规定的资本化条件、资本化金额计算方法，在开发项目完工前予以资本化，计入
开发项目的开发成本；因购建固定资产借入专门借款而发生的利息、折价或溢价的摊
销和汇兑差额，在符合资本化期间和资本化金额的条件下，予以资本化，计入该项资
产的成本；其他借款利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额，于发生当期确认为费用。
因安排专门借款而发生的辅助费用，属于在所购建固定资产达到预定可使用状态之前
发生的，在发生时予以资本化；其他辅助费用于发生当期确认为费用。若辅助费用的
金额较小，于发生当期确认为费用。
2．借款费用资本化期间
(1)开始资本化：当以下三个条件同时具备时，因专门借款而发生的利息、折价或
溢价的摊销和汇兑差额开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费用已经发生；3)
为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。
(2)暂停资本化：若固定资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过
3个月，暂停借款费用的资本化，将其确认为当期费用，直至资产的购建活动重新开
始。
(3)停止资本化：当所购建的固定资产达到预定可使用状态时，停止其借款费用的
资本化。
3．借款费用资本化金额
在应予资本化的每一会计期间，利息的资本化金额为至当期末止购建固定资产累
计支出加权平均数与资本化率的乘积。
(十四)无形资产核算方法
1．无形资产按取得时的实际成本入账。
2．无形资产自取得当月起在预计使用年限内分期平均摊销，计入损益。
如果预计使用年限超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限，该无
形资产的摊销年限按如下原则确定：(1)合同规定受益年限但法律没有规定有效年限
的，按合同规定的受益年限摊销；(2)合同没有规定受益年限但法律规定有效年限的，
按法律规定的有效年限摊销；(3)合同规定了受益年限，法律也规定了有效年限的，按
受益年限和有效年限两者之中较短者摊销；(4)合同没有规定受益年限，法律也没有规
定有效年限的，摊销年限不超过10年。
如果预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的
账面价值全部转入当期管理费用。
3．期末检查无形资产预计给公司带来未来经济利益的能力，按单项无形资产预计
可收回金额低于其账面价值的差额，提取无形资产减值准备。
(十五)长期待摊费用核算方法
1．长期待摊费用按实际支出入账，在费用项目的受益期内分期平均摊销。
2．筹建期间发生的费用（除购建固定资产以外），先在长期待摊费用中归集，在
开始生产经营当月一次计入损益。
(十六)收入确认原则
1．商品销售
在商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，公司不再对该商品实施继续管理
权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该商品有关
的成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
2．提供劳务
(1)劳务在同一年度内开始并完成的，在劳务已经提供，收到价款或取得收取款项
的证据时，确认劳务收入。
(2)劳务的开始和完成分属不同的会计年度的，在劳务合同的总收入、劳务的完成
程度能够可靠地确定，与交易相关的价款能够流入，已经发生的成本和为完成劳务将
要发生的成本能够可靠地计量时，按完工百分比法确认劳务收入。
3．让渡资产使用权
让渡无形资产（如商标权、专利权、专营权、软件、版权等）以及其他非现金资
产的使用权而形成的使用费收入，按有关合同或协议规定的收费时间和方法计算确
定。上述收入的确定并应同时满足：(1)与交易相关的经济利益能够流入公司；(2)收
入的金额能够可靠地计量。
4.房地产销售收入
转让、销售土地和商品房，在土地和商品房已经移交，已将发票结算帐单提交买
方，并且符合“销售商品收入”确认的各项条件时，确认销售收入实现。
5.出租物业收入
在出租合同或协议规定日期收取租金后，确认收入实现。如果虽然在合同或协议
规定的日期没有收到租金，但是租金能够收回，并且收入金额能够可靠计量的，也确
认为收入。
6.物业管理收入
具有经业主或承租人认可的物业管理合同或其他结算通知书,开具销售发票且价款
已经取得或确信可以取得。确认收入实现。
(十七)所得税的会计处理方法
企业所得税，采用应付税款法核算。
(十八)合并会计报表的编制方法
合并会计报表以母公司、纳入合并范围的子公司的会计报表和其他有关资料为依
据，按照《合并会计报表暂行规定》编制而成。对合营企业，则按比例合并法予以合
并。子公司的主要会计政策按照母公司统一选用的会计政策厘定，合并报表范围内各
公司间的重大交易和资金往来等，在合并时抵销。
(十九)重大会计差错更正说明
1995年绍兴市百货大楼股份有限公司为绍兴市器材物资经营公司向中国工商浙江
信托投资股份有限公司的150万借款提供担保。1997年11月根据绍兴市中级人民法院
（1997）中法经初字第454号民事调解书，绍兴市百货大楼股份有限公司对其中46万元
本金及其利息承担连带责任、100万元本金及其利息承担赔偿责任，合计202.81万元,
本案进入执行阶段。截止2003年3月积欠中国华融资产管理公司杭州办事处本息合计2
38.64万元。2003年5月27日本公司与中国华融资产管理公司杭州办事处签定和解协
议，并支付174万元后解除上述连带责任。因本案在1997年11月已被裁定，并进入执行
阶段，此笔款项应在1997年当年确认损益，属以前期间发生的重大会计差错,调减当期
的期初留存收益174万元，比较会
