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关于对匹凸匹金融信息服务（上海）股份有限公司
2015年年度报告事后审核问询函的专项说明
上海证券交易所：
按照贵交易所关于对匹凸匹金融信息服务（上海）股份有限公司
2015年年度报告事后审核问询函上证公函【2016】0235号的要求，我
事务所就相关事项发表专项意见如下。
一、6、房地产销售情况。
（1）公司在报告期内对逾期交房违约金确认预计负债2409万。请披
露公司与相关客户的签约金额、签约时间、协议约定的交房时间和逾
期后预计交房时间、相关的违约条款；是否存在相关房产前期确认为
收入的情况；预计负债确认条件、计量依据、测算过程是否符合相关
会计准则要求；请年审会计师就相关会计确认发表专项意见。
说明如下：
逾期交房确认违约金的房屋不存在前期确认为收入的情况。
逾期交房确认的违约金为24,088,749.81元，是根据销售合同中
的第十一条“逾期交房，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之壹
的违约金，合同继续履行。”。
具体测算表见下表：
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电话：010-67085873 传真：010-67084147 邮政编码：100062
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约定交房时间 客户数 签约金额 截至 15 年 12 月 31
(人) 日违约金总额
2013/12/31 284 115,490,784.00 8,425,822.23
2014/12/31 之前 705 313,489,611.00 14,915,105.70
2015/4/30 65 31,018,342.00 747,821.88
合计 1054 459,998,737.00 24,088,749.81
其中D组团21、22、24、25、26、27、28、36、37栋与业主签订
的交房时间早于2014年12月31日。荆门汉通由于未能及时办理完毕
竣工验收所需手续，导致出现违约事项。为了缓解业主急需入住的
需求，2014年12月31日前荆门汉通针对上述楼盘进行了单项验收，
配备临时水电气等让有需求的业主可以入住，我们检查了物业公司
提供的业主签名清单，并实地观察上述楼栋的入住情况，认可业主
已经搬入其所购房产，未发现有业主因为违约提出要求荆门汉通赔
偿的事项。即业主事实上入住了，就是未能办理正式的入住手续，
只是手续的办理上存在瑕疵，故该测算的预计负债未在2014年报反
映。
2015年，荆门汉通出现一系列的群体事件后，由于长时间未能
将全部竣工手续办理完毕，且由于资金等问题，导致其余未能收房
的业主进行维权，CD组团的业主成立业主委员会要求荆门汉通按照
合同赔偿损失。根据谨慎性原则，故2015年报时，荆门汉通按照原
合同约定的交房日期计算了所有未能如期真正达到交房条件的预计
产生的违约金。
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匹凸匹金融信息服务（上海）股份有限公司（以下简称匹凸匹
公司或公司）逾期交房预计负债的确认条件、计量依据、测算过程
符合相关会计准则要求。
二、6、房地产销售情况。
（4）存货跌价准备。报告期内公司对已开发的“楚天城一期”计提存
货跌价准备6913万元。请结合相关项目所处区域的市场环境现状、未
来变化趋势、成本费用支出情况及减值迹象发生期间等因素详细分析
披露本次计提减值准备的具体依据。请年审会计师就相关会计确认发
表专项意见。
说明如下：
匹凸匹公司针对目前房地产行业的未来变化趋势，并参考周边市
场环境、类似楼盘的成交价格及该项目的实际情况等因素进行综合分
析。经测算后，预计2015年12月31日该项目的可回收金额低于账面价
值。公司按照该项目预计可回收金额扣除已有成本和未来估计发生的
成本费用支出后，计提存货跌价准备，本期计提69,131,019.23元。
在审计中我们与评估师充分讨论其走访的周边的与荆门汉通同
类型的楼盘，显示如下：荆门万达广场销售均价3664元/平方米；荆
门碧桂园四期3629元/平方米；天鹅山庄3596元/平方米。经修正后取
均值，评估师建议选取3600元的均价进行减值测试的依据，经我们分
析，认可评估师的判断。对于车位，由于目前房屋销售状态不佳，导
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致车位销售情况更不理想，根据已销售车位价格及荆门周边的判断，
一个车位售价按照7万元进行测算。经测算，CD组团的未售房产和车
位共减值6913万元。
匹凸匹公司对已开发的“楚天城一期”计提存货跌价准备符合相
关会计准则要求。
三、7、预计负债。
子公司荆门汉通臵业有限公司（以下简称“荆门汉通”）为武汉
伊托邦新市镇投资有限公司（以下简称“伊托邦”）向工行的相关借
款提供抵押担保，承担的最高担保限额为42,104万元，抵押物为荆门
汉通4号地，担保的主债权期间自2014年1月14日至2019年12月31日，
公司2015年对上述担保计提预计负债7079.63万元。请根据2015末伊
托邦的经营情况和财务状况等因素，披露预计负债确认条件、计量依
据、测算过程是否符合相关会计准则要求；请年审会计师就相关会计
确认发表专项意见。
说明如下：
匹凸匹公司2015年度财务报告附注中披露事项如下：
附注十三、资产负债表日后事项中
2-(2)-A 2016年 2月15日，匹凸匹公司子公司荆门汉通与荆门宏
邦臵业有限公司（以下简称“宏邦臵业”）签署了资产转让协议，宏
邦臵业出资人民币 4500 万元（ 受让方现金支付人民币 4500 万元
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并承担拆迁费 6000 万元以及违规担保或有债务） 受让荆门汉通持
有的 4号地块。该地块出售完成后，荆门汉通将不再持有该地块。
2016年2月15日，该4号地块的土地使用权由荆门汉通变更为宏邦
臵业；2016年2月16日，宏邦臵业支付全部转让土地价款4500 万元。
2016年2月15日，公司第七届董事会第二十四次会议（临时）审
议通过了《关于控股子公司出售资产的议案》。
附注五、合并报表注释第（十九）预计负债披露如下：
“（3）由于荆门汉通名下的荆掇国用[2010]第01040900602号土
地（4号地块）违规已经为他人借款提供了抵押担保，荆门汉通已经
向公安机关报案。经与抵押银行、政府部门等多方协调，公司将该地
块包括违规担保抵押于中国工商银行股份有限公司武汉水果湖支行
抵押担保的或有债务、拆迁费及其他费用一并打包按照4500万元转让
给荆门宏邦臵业有限公司。（详见附注十二、2；附注十三、2、（2）。）
荆门汉通将4号地块账面价值与实际成交转让价值之间的差异，
作为预计担保负债损失列示。”
匹凸匹公司在转让4号土地过程中，交易对方考虑了土地瑕疵情
况，此次转让价格低于正常收储价格，转让损失实质上是由于抵押担
保导致的土地缺陷所致，故账面成本与实际成交价格的差额应当确认
为抵押担保损失。
根据《企业会计准则-或有事项》第四条 与或有事项相关的义务同时
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满足下列条件的，应当确认为预计负债：
（一）该义务是企业承担的现时义务；
（二）履行该义务很可能导致经济利益流出企业；
（三）该义务的金额能够可靠地计量。
匹凸匹公司把4号地块的转让损失确认为预计担保负债，同时满
足或有事项的确认的三个条件，即抵押担保是匹凸匹公司需要承担的
担保义务，由于土地转让价格低于正常收储价格导致经济利益流出企
业，鉴于土地转让的金额已经确定，即能够可靠的计量。
计算过程为：
预计损失(70,796,285.71)=账面价值(115,796,285.71)-转让价格(45,000,000)
该笔预计负债的确认条件、计量依据、测算过程符合相关会计准
则要求。
在审计过程中我们对于4号地的违规担保事项，进行重点关注并
实施了相关审计程序，在审计过程中，由于2016年2月15日，荆门汉
通公司将该地块以4500万元的价格转让给第三方，事实形成了4号地
的损失。由于该事项为期后发生，但是对资产负债表日的存货价值产
生了重大影响，我们调整了审计计划，在知晓该事项后，补充对该事
项的审计计划，执行补充审计程序，判断该事项对2015年报中各科目
的影响。具体执行的审计程序如下：
（1）检查土地转让协议，宏邦臵业出资人民币 4500 万元（ 受
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让方现金支付人民币 4500 万元并承担拆迁费 6000 万元以及违规担
保或有债务）受让荆门汉通持有的 4号地块。
（2）检查土地解押、变更过户的资料，确认该土地已经变更为
宏邦臵业持有。
（3）检查4500万元土地转让价款收取的收款凭据，确认已收到
该笔土地转让价款。
（4）检查政府出具的土地收回资料显示，土地收储价格为60万
元/亩。
（5）检查2016年2月5日，荆门汉通收到荆门市漳河新区管理委
员会的函告《督办函》，管委会要求荆门汉通于2016年2月6日前解决
农民工工资问题，否则，政府将依法无偿收回你公司闲臵土地4号地
块 (荆援国用(2010) 第01040900602号)。
根据上述资料显示，由于荆门汉通解决历史遗留问题的力度不够
导致出现多起事件，导致政府对4号地的态度变得强硬，公司可能会
损失该地块。另一方面，由于2014年违规担保事件的发生，公司一直
未能解除抵押导致继续投入的风险加大。公司在政府的全力协调下，
荆门汉通短期内接受了政府的安排，与宏邦臵业签订了地块转让协
议，以4500万元的价格转让4号地。以后该地块上的任何风险与报酬
与荆门汉通无关。
经与公司管理层讨论后，我们认为，由于2015年报前，已经获知
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该期后重大事项，4号地块已经实际形成账面损失70,796,285.71元，
但由于该项损失不是由土地本身价值导致，而是由于企业经营过程中
导致的该地块的其他瑕疵（主要为担保事项）导致形成的，在转让协
议时已经写明价款的最终谈定与违规担保或有债务相关），故我们认
可企业对其作为预计担保损失的判断。
此页为《关于对匹凸匹金融信息服务（上海）股份有限公司
2015年年度报告事后审核问询函的专项说明》的签字盖章页。
中喜会计师事务所 中国注册会计师：
（特殊普通合伙）
中国注册会计师：
中国 北京 2016年4月8日
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