深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年年度报告全文
深圳市中洲投资控股股份有限公司
2015 年年度报告
2016 年 03 月
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
法定代表人姚日波、主管会计工作负责人尹善峰、会计机构负责人黄薇声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，
敬请投资者注意投资风险。
本公司请投资者认真阅读本年度报告全文，并特别注意下列风险因素：
公司已在本报告中描述存在的政策风险、管理风险等，敬请查阅管理层讨
论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险的内容。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以年末总股本 665,069,639
股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 2.00 元（含税），合计共派现金
133,013,927.80 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。若分红
派息方案实施时公司总股本发生变化，将按照分配总额不变的原则对分配比例
进行调整。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ..................................................................................................... 5
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................................... 10
第三节 公司业务概要 ................................................................................................................... 13
第四节 管理层讨论与分析 ........................................................................................................... 36
第五节 重要事项............................................................................................................................ 56
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 63
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 63
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 64
第九节 公司治理............................................................................................................................ 71
第十节 财务报告............................................................................................................................ 81
第十一节 备查文件目录 ............................................................................................................... 200
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 深圳市中洲投资控股股份有限公司
中洲置地 指 深圳市中洲置地有限公司
中洲集团 指 深圳中洲集团有限公司
远致公司 指 深圳市远致投资有限公司
上海盛博 指 上海盛博房地产开发有限公司
深交所 指 深圳证券交易所
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
元 指 除特别说明外，金额单位为人民币元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 中洲控股 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市中洲投资控股股份有限公司
公司的中文简称 中洲控股
公司的外文名称（如有） SHENZHEN CENTRALCON INVESTMENT HOLDING CO., LTD
注册地址 深圳市南山区海德一道 88 号中洲控股金融中心 39 层
注册地址的邮政编码 518054
办公地址 深圳市南山区海德一道 88 号中洲控股金融中心 39 层
办公地址的邮政编码 518054
公司网址 http://www.zztzkg.com
电子信箱 dongshihui@zztzkg.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 尹善峰 陈颖
深圳市南山区海德一道 88 号中洲控股金 深圳市南山区海德一道 88 号中洲控股金
联系地址
融中心 39 层 融中心 39 层
电话 0755-8839 3698 0755-8839 3605
传真 0755-8839 3600 0755-8839 3600
电子信箱 dongshihui@zztzkg.com dongshihui@zztzkg.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
四、注册变更情况
组织机构代码 19219076-8
公司上市以来主营业务的变化情况（如 无变更
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有）
1、1994 年，经深圳市证券管理办公室批准，公司发行人民币普通股 56,300,000
股。公司发起人深圳市建设（集团）公司（后更名为“深圳市建设投资控股公司”）
以存量净资产折股 40,000,000 股（占公司总股本的 71.05%），成为公司的控股股
东。2、2005 年 7 月，由于行政划拨，公司原控股股东深圳市建设投资控股公司
持有本公司的国家股全部划归深圳市国资委持有，公司控股股东由深圳市建设投
资控股公司变为深圳市国资委。本次国有股权划转后，深圳市国资委持有公司股
份 83,333,496 股（占公司总股本的 34.8%），为公司第一大股东。2006 年，公司股
权分置改革实施后，深圳市国资委持有的本公司股份由 83,333,496 股（占公司总
股本的 34.8%）变为 71,239,307 股（占公司总股本的 29.75%）。3、2013 年 6 月，
深圳市国资委将持有的 47,293,950 股本公司股份（占公司总股本的 19.75%）转让
历次控股股东的变更情况（如有） 给深圳市中洲房地产有限公司（现已更名为“深圳市中洲置地有限公司”）。2013
年 7 月，深圳市国资委将其持有的 23,945,357 股本公司股份（占本公司总股本的
10%）无偿划转至远致公司名下。2013 年 8 月，上述股份转让和无偿划转取得国
务院国资委同意批复。2013 年 9 月，相关股份过户完成。上述股份变动后，深圳
市国资委不再持有本公司股份；加上此前持有公司 4.04%股份，中洲置地合计持
有公司 23.79%股份，并在《详式权益变动报告书》中承诺拟在未来 12 个月内择
机继续增持公司股份并成为公司第一大股东。2013 年 10 月 28 日至 2013 年 11 月
5 日间，中洲置地通过深圳证券交易系统集中竞价和大宗交易方式累计买入
11,212,000 股本公司股份（占公司总股本的 4.68%）。本次增持后，中洲置地合计
持有本公司股份 68,182,503 股，占公司总股本的 28.47%，成为公司第一大股东，
并发布了《详式权益变动报告书》。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 3-9 层
签字会计师姓名 周学春、蔡晓东
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
√ 适用 □ 不适用
保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间
北京市朝阳区亮马桥路 48 号 2015 年 12 月 29 日至 2016 年
中信证券股份有限公司 马丰明、邓淑芳
中信证券大厦 12 月 31 日
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
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本年比上年增
2014 年 2013 年
2015 年 减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
5,047,823,963. 3,032,802,715. 3,054,508,871. 2,212,983,840. 2,214,356,202.
营业收入（元） 65.26%
43 76 12 34
归属于上市公司股东的净利
401,177,291.16 305,618,650.68 306,703,422.54 30.80% 405,502,224.15 405,588,103.25
润（元）
归属于上市公司股东的扣除
409,683,593.11 298,664,102.67 298,664,102.67 37.17% 314,368,894.28 314,368,894.28
非经常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净 -846,828,689.2 -1,625,124,896. -1,640,186,839.
48.37% 165,754,440.62 177,760,995.24
额（元） 5 17
基本每股收益（元/股） 0.8377 0.6381 0.6404 30.81% 0.8467 0.8469
稀释每股收益（元/股） 0.8377 0.6381 0.6404 30.81% 0.8467 0.8469
增加 1.95 个百
加权平均净资产收益率 11.61% 9.63% 9.66% 13.76% 13.76%
分点
本年末比上年
2014 年末 2013 年末
2015 年末 末增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
24,621,393,457 16,196,337,801 16,212,386,773 7,998,173,391. 8,028,927,925.
总资产（元） 51.87%
.39 .76 .28 93
归属于上市公司股东的净资 5,615,109,303. 3,299,726,582. 3,303,358,604. 3,065,887,463. 3,068,434,713.
69.98%
产（元） 66 45 10 63
重述以前年度会计数据的原因为公司 2015 年 8 月 6 日因同一控制下企业合并增加深圳市中洲物业管
理有限公司一家合并主体，相应对各期财务报表数据追溯调整。
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
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第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 2,057,854,208.61 279,416,818.26 813,478,496.30 1,897,074,440.26
归属于上市公司股东的净利润 461,622,270.19 -43,450,793.77 -3,578,514.16 -13,415,671.10
归属于上市公司股东的扣除非经
461,244,803.88 -36,638,799.29 -3,685,593.45 -11,236,818.03
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -632,697,588.50 120,282,874.71 -249,796,326.21 -84,617,649.25
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□是 √否
上述财务指标或其加总数与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在差异，原因为公司
2015年8月6日因同一控制下企业合并增加深圳市中洲物业管理有限公司一家合并主体，相应对各期财务报
表数据追溯调整。
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-393,068.87 227,577.92 39,379.92
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 641,395.36 74,574.20 18,049.64
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
467,760.20 1,254,059.80
占用费
企业重组费用，如安置职工的支出、整合
-35,321,290.66
费用等
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
2,705,562.99 2,127,003.65 85,879.10
合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生
-304,986.96
的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 10,023,000.00 157,112,797.76
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
5,493.00
回
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -13,336,444.29 -705,610.65 -431,007.32 本期支付土地合同违
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约金及房地产项目延
迟交付违约金
减：所得税影响额 -3,201,978.73 3,132,753.66 31,239,165.31
少数股东权益影响额（税后） 1,325,725.87 1,042,231.79
合计 -8,506,301.95 8,039,319.87 91,219,208.97 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损
益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性
损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列
举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司作为国内最早从事商品住宅开发建设的企业之一，以住宅地产开发为核心业务、精选优质资产持
有运营为业务组合，经过三十年的稳健经营、励志进取，现已成长为行业内具有较强竞争力的综合性企业。
公司初步形成以深圳、惠州、成都、上海、青岛等城市为中心的区域开发经营格局。公司适时把握市场机
遇，积极拓展香港市场。公司商业物业租赁、酒店经营和物业管理对房地产开发主业形成良好的支撑。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
报告期末长期股权投资 10,251.18 万元，比年初数增加 151.43%，主要原因是：本期
股权资产
新增投资深圳一应社区商务集团有限公司以及权益法核算增加长期股权投资。
报告期末固定资产 145,783.50 万元，比年初数增加 1671.06%，主要原因是：本期中
固定资产
洲控股金融中心项目竣工，新增中洲万豪酒店项目以及自用的办公写字楼。
报告期末投资性房地产 188,471.03 万元，比年初数增加 294.01%，主要原因是：本
投资性房地产
期中洲控股金融中心项目竣工，新增出租的写字楼和商业裙楼项目。
报告期末货币资金 322,443.18 万元，比年初数增加 182.34%，主要原因是：本期销
货币资金
售回款增加。
报告期末预付款项 31,756.53 万元，比年初数增加 170.95%，主要原因是：本期预付
预付款项
中洲集团收购成都中洲投资有限公司股权款所致。
报告期末递延所得税资产 47,277.28 万元，比年初数增加 50.87%，主要原因是：本
递延所得税资产
期可弥补亏损、预提土地增值税拨备增加导致确认的递延所得税资产增加。
2、主要境外资产情况
√ 适用 □ 不适用
单位：港元
保障资产 境外资产占
资产的具体 是否存在重
形成原因 资产规模 所在地 运营模式 安全性的 收益状况 公司净资产
内容 大减值风险
控制措施 的比重
中洲投资控 独立运营， 公司治理
新设 1,450,541,658.22 香港 -16,626,342.78 21.64% 否
股（香港）有 自负盈亏 层、高管成
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限公司 员及财务
Centralcon 负责人由
Investment 公司任命
Holding(Hon 或委派
g Kong)
Company
Limited
中洲投资控股（香港）有限公司于2015年2月10日，由公司在香港以港币1万元登记设立；其通过新设
方式持有中洲控股管理有限公司100%股权，通过收购资产持有Ever Reality Limited和中洲（火炭）有限
公司的100%股权；其核心资产为其全资子公司中洲（火炭）有限公司所持有的位于香港新界沙田区坳背湾
街1-11号的，于土地登记处登记为沙田市地段第75号及丈量约份第176约地段744号余段（Sha Tin Town lot
No.75& DD176 lot 744RP）房地产开发项目。
三、核心竞争力分析
公司始创于1984年，历经 30多年的不懈努力，逐渐发展壮大，已形成了自身的经营发展优势。
公司制定了战略发展规划，完善了组织管控体系、职位体系、薪酬体系和房地产业务流程体系和业务
管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作
能力，形成“高周转、扩规模、严管控、增效益”的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大
经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。
战略拓展方面，主动拓展项目，多元化获取土地资源。
规划设计方面，推行产品标准化开发，建立产品标准化、设计标准化管理体系。
运营管理方面，构建项目计划运营体系，明确标准项目的开发路径和开发节点，加快项目关键事项的
决策效率。
营销策划方面，针对不同项目制定相应的销售策略，扎实做好项目定位和开盘定价等工作，以实现销
售业绩增长。
成本招采方面，采取成本精细化管理，强化工程采购管理，建立健全招标采购的各项管理制度，加快
招采工作进展以配合项目工程进度。
资本运作方面，制定资本运作规划，通过多元化融资渠道，逐步形成较强的造血机制，支持公司快速
扩张。
人才储备方面，公司关键岗位采用与市场接轨、有竞争力的薪酬标准，吸引更多优秀人才加盟，制定
保障员工快速成长的人才培养规划，多通道晋升机制给予人才更多发展机会和空间。
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品牌管理方面，加强品牌意识，启动公司品牌构建工作，完成了VI的延展设计，提炼了“筑有道、智
无界”的公司品牌口号及释义，进一步强化了品牌意识。
企业文化方面，提出了“开放、进取、担当、高效”的企业文化核心价值观，通过各项企业文化活动，
提升了员工的凝聚力和执行力，促进了员工对公司的认同感和归宿感。
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第四节管理层讨论与分析
一、概述
（一）报告期内行业及公司主要项目所处区域市场分析
2015年，全国商品房销售面积128,495万平方米，同比增长6.5%。其中，住宅销售面积增长6.9%，办
公楼销售面积增长16.2%，商业营业用房销售面积增长1.9%。全国商品房销售额87,281亿元，同比增长14.4%。
其中，住宅销售额增长16.6%，办公楼销售额增长26.9%，商业营业用房销售额下降0.7%。
2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升，行
业运行的政策环境显著改善。从需求端来看，中央多轮降准降息，并通过降低首套及二套房首付比例、减
免税费、放开准入等措施，构建宽松的市场环境。地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限
购限外等多措施刺激消费。从供应端来看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房货币化安置，改
善市场环境。多轮政策组合奠定了楼市回暖基础，未来短期内仍有望在信贷、货币、税费等政策方面继续
放松。同时，包括户籍改革、公积金改革、保障房货币化等在内的长效机制将积极推进，支持房地产市场
的持续健康发展。
目前公司房地产业务主要集中在深圳、上海、成都、惠州四个城市，业务以商品住宅开发与销售为主，
优质商业综合体为核心的商业板块配合住宅，精选优质资产自持运营。2015年深圳、上海、成都、惠州房
地产销售数据如下：
城市 住宅均价 同比 成交面积 同比 新入市面积（万 同比 销供比
（元/㎡） （万㎡） ㎡）
33,426 39.4% 666 65.2% 709 20.8% 0.9
深圳
市场整体供需相对均衡，基本上无库存压力，并呈现供不应求的趋势。
32,284 19% 1,488 53% 1,162 -3% 1.3
上海
楼市供应需求旺盛，市场整体呈供不应求态势，促使其去库存加速，库存压力进一步缓解。
6,322 -2% 358 28.5% 450 -22% 0.8
惠州 尽管2015年下半年开始出现量价齐升的现象，库存去化增速，但惠城区仍然以本地去化为主，去库存速度较
慢，城市内部区域分化严重。
9,819 -2% 1,189 -3.7% 1,291 10% 0.9
成都
市场整体处于量升价稳的状态，未来市场仍将以平稳去库存为主。
注：数据来源：CREIS中指数据
（二）公司的经营业态及区域竞争优势
公司以房地产开发为主营业务，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资
等多个领域。公司在全国开发建设了众多知名项目和精品楼盘，并拥有科学合理的土地储备。除此以外，
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公司还拥有大量优质资产，自主经营国际化五星级酒店，拥有专业、高效的物业管理队伍，拥有优良的社
会信誉和品牌形象。
深圳公司目前主要持有的项目是笋岗物流项目及黄金台项目。笋岗物流项目为深圳市首批十大城市更
新项目之一，由地标商务、创意办公、公寓、商业购物中心及酒店构成。黄金台项目是深圳市龙华新区核
心地段的住宅项目，位于深圳北站商务核心区内，地理位置佳。
上海公司目前开发和销售的主要是君廷、珑悦、里程三大项目。君廷项目作为上海徐汇滨江板块稀缺
的纯居住府邸，产品定位高端，在全市高端住宅销售排行榜位列前5名，扩大了中洲控股在上海市场的品
牌知名度。中洲珑悦项目作为浦东惠南区域市场的知名楼盘，扎根惠南多年，已积聚一定的市场影响力，
项目形象突出，使得项目在2015年实现热销。
成都公司深耕市场十余年，所开发的项目以中高端改善产品为主，开发经验丰富，已形成自身的品牌
影响力。天府长城、半岛城邦在成都市场具有良好的口碑，成都中央城邦项目以自身的高品质赢得客户的
赞许。随着中洲锦城湖岸及成都中洲中央公园入市，中洲控股在成都将形成各区域多盘联动，市场地位将
得到大幅提升。
惠州公司的中洲中央公园项目取得了惠州市惠城区住宅销售金额排名第一的成绩，天御项目是惠城区
的快销楼盘，中央公园和天御两大项目的成功为中洲在惠州奠定了高品质的地位形象，带来良好的市场美
誉度。
（三）公司主要经营情况分析
2015年，公司继续围绕战略发展规划开展各项工作，完成了年度任务目标，顺利实现2014--2016三年
战略规划中第二年战略目标。
单位：人民币万元
项目 本年数 上年同期数 增减率
营业收入 504,782.40 305,450.89 65.26%
利润总额 61,707.24 49,433.51 24.82%
归属于母公司所有者的净利润 40,117.73 30,670.34 30.80%
2015年，公司完成房地产销售面积41.54万平方
