2015 年年度报告
公司代码：600657 公司简称：信达地产
信达地产股份有限公司
2015 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人贾洪浩、主管会计工作负责人张宁及会计机构负责人（会计主管人员）周慧芬声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
根据安永华明会计师事务所出具的审计报告，母公司2015年初未分配利润为395,266,640.64
元，2015年度净利润为265,027,267.17元，2015年度计提法定盈余公积26,502,726.72 元，2015
年末未分配利润为481,365,136.89元, 根据公司《章程》规定，结合公司经营实际情况，兼顾公
司长远发展和股东利益，公司2015年度拟进行利润分配，每10股派发现金红利1.00元（含税），
派发现金红利总金额152,426,044.20元，不进行资本公积金转增股本。本次利润分配方案实施后
，公司剩余未分配利润将结转以后年度分配。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投
资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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九、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节管理层讨论与分析中关于
公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。
十、 其他
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5
第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 9
第四节 管理层讨论与分析 ........................................................................................................... 11
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 34
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 46
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 51
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 52
第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 57
第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 60
审计报告 ........................................................................................................................... 60
第十一节 公司债券相关情况 ......................................................................................................... 167
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 168
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
信达地产 指 信达地产股份有限公司
中国信达 指 中国信达资产管理股份有限公司
信达投资 指 信达投资有限公司
深圳建信 指 深圳市建信投资发展有限公司
海南建信 指 海南建信投资管理股份有限公司
赣粤高速 指 江西赣粤高速公路股份有限公司
正元投资 指 正元投资有限公司
崇远投资 指 北京崇远投资经营公司
上海信达银泰 指 上海信达银泰置业有限公司
浙江信达地产 指 浙江信达地产有限公司
宁波信达中建 指 宁波信达中建置业有限公司
安徽信达房产 指 安徽信达房地产开发有限公司
嘉兴信达建设 指 嘉兴市信达建设房地产开发有限公司
青岛信达荣昌 指 青岛信达荣昌置业集团有限公司
新疆信达银通 指 新疆信达银通置业有限公司
台州信达置业 指 台州信达置业有限公司
海南信达置业 指 海南信达置业有限公司
沈阳穗港 指 沈阳穗港房地产投资开发有限公司
沈阳信达置业 指 沈阳信达理想置业有限公司
信达阜新房产 指 信达阜新房地产开发有限公司
山西信达房产 指 山西信达房地产开发有限公司
青岛信达置业 指 青岛信达置业有限公司
信达重庆房产 指 信达重庆房地产开发有限公司
长春信达丰瑞 指 长春信达丰瑞房地产开发有限公司
广州信达置业 指 广州信达置业投资有限公司
深圳信达置业 指 深圳信达置业有限公司
吉林信达建设 指 吉林信达建设投资有限公司
上海信达立人 指 上海信达立人投资管理有限公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 信达地产股份有限公司
公司的中文简称 信达地产
公司的外文名称 Cinda Real Estate Co.,Ltd
公司的外文名称缩写 Cinda Real Estate
公司的法定代表人 贾洪浩
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 石爱民 李谦
联系地址 北京市海淀区中关村南大街甲18 北京市海淀区中关村南大街甲18
号北京国际大厦A座 号北京国际大厦A座
电话 010-82190959 010-82190959
传真 010-82190933 010-82190933
电子信箱 dongban_dc@cinda.com.cn dongban_dc@cinda.com.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市崇文区永内大街1号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 北京市海淀区中关村南大街甲18号北京国际大厦A座
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.cindare.com
电子信箱 dongban_dc@cinda.com.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 信达地产 600657 北京天桥
六、 其他相关资料
名称 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 北京市东城区东长安街 1 号东方广场安永大
内） 楼 16 层
签字会计师姓名 钱晓云、林扬
名称
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址
外）
签字会计师姓名
报告期内履行持续督导职责的 名称
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保荐机构 办公地址
签字的保荐代表
人姓名
持续督导的期间
名称
办公地址
报告期内履行持续督导职责的
签字的财务顾问
财务顾问
主办人姓名
持续督导的期间
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2015年 2014年 2013年
同期增减(%)
营业收入 8,135,592,908.88 4,850,493,791.51 67.73 4,479,506,484.87
归属于上市公司股 860,166,044.10 767,678,480.25 12.05 703,899,215.38
东的净利润
归属于上市公司股 800,692,373.33 568,837,396.55 40.76 551,781,798.38
东的扣除非经常性
损益的净利润
经营活动产生的现 -4,345,542,250.55 -5,832,061,343.23 不适用 -3,205,034,174.08
金流量净额
本期末比上
2015年末 2014年末 年同期末增 2013年末
减（%）
归属于上市公司股 8,444,838,765.62 7,790,527,030.76 8.40 7,150,174,546.32
东的净资产
总资产 52,184,125,543.98 37,714,170,538.50 38.37 24,410,479,477.36
期末总股本 1,524,260,442.00 1,524,260,442.00 0.00 1,524,260,442.00
(二) 主要财务指标
本期比上年同期增减
主要财务指标 2015年 2014年 2013年
(%)
基本每股收益（元／股） 0.56 0.50 12.00 0.46
稀释每股收益（元／股） 0.56 0.50 12.00 0.46
扣除非经常性损益后的基本每 0.53 0.37 43.24 0.36
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 10.60 10.31 增加0.29 10.25
个百分点
扣除非经常性损益后的加权平 9.87 7.64 增加2.23个百分点 8.04
均净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
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八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 437,796,686.02 1,725,473,692.36 756,793,531.65 5,215,528,998.85
归属于上市
公司股东的 -29,561,803.72 265,163,872.12 -67,721,435.50 692,285,411.20
净利润
归属于上市
公司股东的
扣除非经常 -37,801,888.38 260,958,713.54 -83,270,987.85 660,806,536.02
性损益后的
净利润
经营活动产
-1,073,056,999.9
生的现金流 -2,475,683,973.51 773,583,931.94 -1,570,385,209.00
量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2015 年金额 附注（如适用） 2014 年金额 2013 年金额
非流动资产处置损益 588,697.10 147,667,313.19 93,036,952.36
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与 5,027,159.80 主要为物业服 2,645,009.80 7,384,095.00
公司正常经营业务密切相关，符 务奖励金、财
合国家政策规定、按照一定标准 政补助
定额或定量持续享受的政府补
助除外
计入当期损益的对非金融企业 319,511.11
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合
营企业的投资成本小于取得投
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资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损 5,219,701.07
益
因不可抗力因素，如遭受自然灾
害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子
公司期初至合并日的当期净损
益
与公司正常经营业务无关的或
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的 17,104,529.64 主要为韵升股 40,257,304.26 0.00
有效套期保值业务外，持有交易 票处置收益
性金融资产、交易性金融负债产
生的公允价值变动损益，以及处
置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计
量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的
要求对当期损益进行一次性调
整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外 21,309,153.74 主要为无法支 55,319,037.94 68,153,217.14
收入和支出 付的款项，收
到的补偿款
其他符合非经常性损益定义的 35,366,471.82 国债逆回购、 22,632,518.71 28,728,382.54
损益项目 理财产品收
益、韵升分红
少数股东权益影响额 -73,338.30 -2,549,804.22 -986,694.64
所得税影响额 -19,849,003.03 -67,130,295.98 -49,737,747.58
合计 59,473,670.77 198,841,083.70 152,117,417.00
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十一、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
宁波韵升股票 169,083,442.45 211,185,003.12 42,101,560.67 19,179,858.68
合计 169,083,442.45 211,185,003.12 42,101,560.67 19,179,858.68
十二、 其他
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司以房地产开发业务为核心，以房地产金融业务、持有型物业经营和物业服务为支持，强
化中国信达集团协同，同时以经济效益为核心，完善产品体系与城市布局，努力扩大公司的市场
影响力。公司开发产品以住宅为主，重点关注首次置业与改善型需求，同时适度开发写字楼和综
合体。公司进入了近二十个城市，形成了一二三线城市的均衡布局，城市主要分布在上海、浙江、
安徽、广深、重庆、青岛、海口、乌鲁木齐、沈阳等区域。
作为中国信达的房地产开发业务运作平台，公司依托信达系统资源，发挥信达地产在房地产
开发方面的专业能力，坚持房地产开发与资本运作双轮驱动，逐步强化公司在房地产价值链前端
的竞争优势，形成具有信达特色的金融地产发展模式。
2015 年政府出台多项房地产利好政策，支持居民住房消费，以化解房地产库存。期内房地产
市场整体有所好转，但不同城市市场表现分化明显。在激烈的市场竞争下，房企优胜劣汰加剧，
行业集中度整体进一步提高。根据中国房地产测评中心发布的 2015 年中国房地产企业销售百强报
告，以销售金额计算，销售十强房企行业集中度达到 16.87%，销售二十强房企达到 22.82%，销售
五十强房企达到 31.74%，销售百强房企达到 39.64%。2015 年，公司销售面积和销售金额首次双
双跻身房地产企业销售百强，其中销售面积由 2014 年的 96 位上升至 79 位，销售金额由 2014 年
的百名以外提升至 97 位。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
无
其中：境外资产 （单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 %。
三、报告期内核心竞争力分析
信达地产的竞争能力主要体现在协同优势、管理提升、人才队伍、企业文化四个方面。
（1）协同显现优势
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作为中国信达的房地产开发业务运作平台，公司的比较优势在于中国信达系统资源能够为公
司发展提供项目和资金方面的支持。公司借助中国信达系统资源，强化集团协同联动，业务模式
和盈利模式不断得到创新发展。在业务模式方面，公司正从单纯的房地产开发向房地产投资与专
业服务领域拓展，努力打造有信达特色的金融地产模式；在盈利模式方面，由原来单纯获取项目
开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。随着中国信达未来的
进一步发展，共享业务、客户、品牌资源与组织网络的协同效应将进一步显现，将为公司提供更
广阔的发展空间。
（2）管理持续提升
公司秉持“守正出新”的发展原则：“守正”就是作为中国信达的房地产开发业务运作平台，
要坚守房地产开发业务这个核心，不断提高开发专业水平和管理能力；“出新”就是要秉持创新
发展的理念，强化集团协同联动，发挥集团优势，大力开展金融地产业务；要持续创新传统开发
业务和金融地产业务，以创新引领公司发展。2015 年，在传统开发业务方面，公司在成本、产品、
营销等领域突出客户导向，提高产品性价比与市场竞争力，拓宽营销渠道，推行互联网营销、全
员营销等新型营销模式，销售业绩顺利跨越百亿门槛，并首次进入行业年度销售百强；在金融地
产业务方面，公司不断总结提炼项目监管业务经验与项目管理服务业务指引，并进行培训推广，
项目监管水平与投后管理能力有所提高。
（3）人才队伍成长
公司具有和谐、透明、高效的董事会和团结、务实、创新的管理层。多数所属公司深耕多年，
经营层团队有丰富的开发管理经验，市场化意识强，管理比较规范；房地产专业技术团队训练有
素，开发项目多次荣膺“广厦奖”等国家级奖项，产品品牌在部分区域市场有较好的影响力。2015
年，公司三年人才工程建设圆满收官，通过实施“信之源”大学生培养计划和“达以远”人才梯
队计划，加大人才引进力度，公司人力资源得到充实，团队活力持续提高，其中人才总量、专业
人才结构、人才素质、年龄结构等指标有所提升，尤其是后备干部、80 后青年骨干、职业经理人
培养成效显著。
（4）文化富有活力
2015 年，公司荣获“中国金融系统企业文化建设先进单位”。公司倡导阳光清新的企业文化，
执行文化、创新文化、合规文化深入人心，大局意识、责任意识、风险意识不断增强，形成了争
先创优、锐意进取的良好氛围。公司不断发展壮大，员工对公司的认同度和归属感进一步提升。
公司重视履行社会责任，上海、安徽、浙江、新疆、海南、沈阳等子公司建立社会责任示范实践
基地，企业社会责任意识深入基层；公司品牌建设不断加强，浙江公司举行品牌发布会，成功挺
进杭州市场，安徽公司在合肥市场单盘单日销售近十亿，品牌价值彰显。公司将继续秉持“始于
信，达于行--诚信、融合、创新、卓越”的核心价值观，倡导“实践中国人居梦想”的社会责任
理念，积极关注各利益相关方的诉求，全面履行社会责任，实现企业、人和产品的完美融合。
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第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
报告期内，公司围绕“守正出新、有所作为”的总体指导思想，紧扣“改革、创新、规范、
发展”工作主线，主动适应房地产市场新常态和新趋势，紧紧抓住集团协同业务机遇，坚守开发
主业，发展金融地产，创新经营管理工作，取得了一定的经营成果。
报告期内，公司主要开展了以下工作：
一是持续提升房地产开发专业能力。公司统筹优化研发、成本、工程等各环节，不断提高项
目运营效率。公司关注行业前沿及客户需求变化，形成了改善型住宅、精装修、养老地产、绿色
建筑等研发成果；加强成本管理，推进合约规划，完善成本标准，扩大区域集中采购范围；不断
加强工程质量管理，努力提高产品品质。
二是强化集团协同，探索发展金融地产。期内公司与中国信达部分分公司召开业务协同对接
会，开展协同业务交流。在基金业务联动方面，通过引入中国信达旗下基金、联合设立基金等方
式，增强了公司在投融资方面的优势。在特殊机遇投资方面，公司积极参与协同项目调研，尝试
了“投资+投后管理”模式。
三是优化区域布局，适时补充土地储备。期内公司把握市场变化趋势，加大了在一线城市和
部分二线城市的投资力度，增强了公司发展后劲。公司依托中国信达，发挥融资端优势，不断创
新拓展模式。除自主开发外，公司还加大了与业内优秀房企的合作力度，共同开发项目，通过优
势互补，提高项目开发效益。
四是加强营销工作，销售额首次超百亿。公司以“超百亿，进百强”为目标，创新营销模式，
采取互联网营销、联合代理、全员营销等策略，努力加快销售节奏，销售业绩再创新高。根据中
国房地产测评中心发布的 2015 年中国房地产企业销售百强排行榜，公司销售面积和销售金额首次
双双跻身房地产企业销售百强，其中销售面积由 2014 年的 96 位上升至 79 位，销售金额由 2014
年的百名以外提升至 97 位。
五是资本市场融资取得突破。公司密切关注资本市场形势，积极推进股权融资、中期票据和
债券融资，努力优化资本结构，降低资金成本。期内公司成功发行 5 年期中期票据 30 亿元；推进
再融资工作，30 亿元公开发行公司债券和 80 亿元非公开发行公司债券均通过监管机构审批。
六是加强基础管理，进一步夯实发展基础。报告期内，公司顺利完成了浙江、东北、安徽与
山西公司的三大区域整合，提高了集约化经营水平。持续推进人才工程建设，公司系统后备干部、
80 后青年骨干、职业经理人培养成效显著。积极推进企业文化建设，报告期内公司荣获中国金融
系统企业文化建设先进单位称号。
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二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 81.36 亿元，比上年同期 48.50 亿元增长 67.75%；其中，房地
产项目结转营业收入 75.41 亿元，较上年同期 42.17 亿元增长 78.82%；实现净利润 8.13 亿元，
较上年同期 7.61 亿元增加 6.83%；归属母公司净利润 8.60 亿元，比上年同期 7.68 亿元增长 11.98%。
截至 2015 年 12 月 31 日，公司资产总额为 521.84 亿元，较年初 377.14 亿元增加 144.70 亿
元；负债总额 434.39 亿元，较年初 294.83 亿元增加 139.56 亿元；净资产 87.45 亿元，较年初
82.31 亿元增加 5.14 亿元，其中归属于母公司的所有者权益为 84.45 亿元，较年初 77.91 亿元增
加 6.54 亿元；资产负债率为 83.24%，较年初增长 5.06 个百分点。报告期内，公司主业收入大幅
增长，房地产营业利润增幅 34.06%，但毛利率有所下降。
报告期内，报告期内，公司累计实现销售面积 111.4 万平方米，较 2014 年增长 66.5%；销售
额 105.2 亿元，较 2014 年增长 59.3%。公司房地产出租累计实现合同租金约 5,158 万元。
报告期内，新开工面积 123.11 万平方米，同比下降 20.5%；竣工面积 141.38 万平方米，同
比增长 57.3%；截止 2015 年 12 月 31 日，公司在建面积 317.60 万平方米。报告期内，全年新增
储备规划建筑面积 111 万平方米。截至 2015 年 12 月 31 日公司储备项目规划建筑面积 487.60 万
平方米。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 8,135,592,908.88 4,850,493,791.51 67.73
营业成本 5,779,187,192.09 3,114,531,762.33 85.56
销售费用 226,936,554.49 173,404,036.48 30.87
管理费用 390,952,555.41 359,509,544.81 8.75
财务费用 241,938,772.08 299,368,932.61 -19.18
经营活动产生的现金流量净额 -4,345,542,250.55 -5,832,061,343.23 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -2,305,842,343.05 114,716,829.10 -2,110.03
筹资活动产生的现金流量净额 10,069,391,760.22 5,194,250,690.86 93.86
研发支出
1. 收入和成本分析
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
毛利率 营业收入 营业成本 毛利率比
分行业 营业收入 营业成本
（%） 比上年增 比上年增 上年增减
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减（%） 减（%） （%）
房地产 7,541,334,679.90 5,540,832,696.73 26.53 78.84 103.36 减少 8.86
个百分点
物业管 155,951,318.21 160,223,860.23 -2.74 5.42 10.84 减少 5.02
理 个百分点
其他 76,269,020.92 38,693,977.40 49.27 -8.27 -24.34 增加 10.78
个百分点
合计 7,773,555,019.03 5,739,750,534.36 26.16 74.77 96.54 减少 8.18
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
住宅 6,746,367,357.38 5,04
