新疆百花村股份有限公司拟以资产置换方式转让
新疆大黄山鸿基焦化有限责任公司 66.08%股权项目资产评估报告
目 录
注册资产评估师声明 ..................................................... 1
资产评估报告摘要 ........................................................ 2
资产评估报告正文 ........................................................ 8
一、 委托方、被评估单位和评估报告使用者 ...................................................................... 8
二、 评估目的 ........................................................................................................................... 14
三、 评估对象和评估范围 ...................................................................................................... 15
四、 价值类型及其定义 .......................................................................................................... 19
五、 评估基准日 ...................................................................................................................... 19
六、 评估依据 ........................................................................................................................... 19
七、 评估方法 ........................................................................................................................... 22
八、 评估程序实施过程和情况 ............................................................................................. 33
九、 评估假设 ........................................................................................................................... 35
十、 评估结论 ........................................................................................................................... 36
十一、 特别事项说明 .................................................................................................................. 38
十二、 评估报告使用限制说明 ................................................................................................. 42
十三、 评估报告日 ...................................................................................................................... 43
附件 ................................................................... 44
一、 与评估目的相对应的经济行为文件 ................................................................................
二、 被评估单位专项审计报告 .................................................................................................
三、 委托方与被评估单位法人营业执照 ................................................................................
四、 委托方与被评估单位产权登记证.....................................................................................
五、 评估对象涉及的主要权属证明资料 ................................................................................
六、 委托方及被评估单位承诺函 .............................................................................................
七、 签字注册资产评估师的承诺函 .........................................................................................
八、 评估机构资格证书 ..............................................................................................................
九、 评估机构法人营业执照副本 .............................................................................................
十、 签字注册资产评估师资格证书 .........................................................................................
十一、 资产评估业务约定书 ..........................................................................................................
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注册资产评估师声明
本资产评估报告，是在评估人员对纳入评估范围的全部资产、负债进行了认
真的核实、评定估算等必要评估程序的基础上作出的，针对本评估报告，特作如
下声明：
一、 注册资产评估师在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产
评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据执业过程中收集的资料，评估
报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、 评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章
确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性、恰当使用评估报告是委托方和相
关当事方的责任。
三、 注册资产评估师与评估报告中的评估对象无现存或预期的利益关系，与
委托方和相关当事方无现存或预期的利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏
见。
四、 注册资产评估师和其他评估人员已对评估报告中的评估对象及其所涉
及资产进行了现场调查；已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要
的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已发现的
问题进行了如实披露，且已提请委托方和相关当事方完善产权以满足出具评估报
告的要求，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证。
五、 评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项 说明
及其对评估结论的影响。
六、 出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目
的，仅在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与评估机构及签
字注册资产评估师无关。
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新疆大黄山鸿基焦化有限责任公司 66.08%股权项目资产评估报告
新疆百花村股份有限公司拟以资产置换方式
转让新疆大黄山鸿基焦化有限责任公司
66.08%股权项目
资产评估报告摘要
大正海地人评报字(2016)第 023E 号
重要提示
本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合
理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。
北京大正海地人资产评估有限公司接受新疆百花村股份有限公司的委托，根
据国家相关法律法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，对因股权
转让事宜涉及的新疆大黄山鸿基焦化有限责任公司 66.08%股权价值进行了评估。
本项目的评估对象为鸿基焦化 66.08%股权价值，评估范围为鸿基焦化的全部
资产及负债；评估的价值类型为市场价值；评估基准日为 2015 年 12 月 31 日。
评估师履行了必要的评估程序，以资产的持续使用和公开市场等为前提，采
用资产基础法和收益法进行了评定估算。经过综合分析，将资产基础法的评估结
果作为评估报告的最终结论。
至评估基准日，新疆大黄山鸿基焦化有限责任公司股东全部权益的评估结果
为：人民币 16,737.18 万元，66.08%的股权评估价值为：人民币 11,059.93 万元。
新疆大黄山鸿基焦化有限责任公司资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
D=C/A*
项目 A B C=B-A 100%
流动资产 1 32,392.75 31,423.48 -969.27 -2.99
非流动资产 2 159,166.09 163,416.94 4,250.85 2.67
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其中：固定资产 3 130,978.92 143,489.80 12,510.88 9.55
在建工程 4 16,003.02 11,324.26 -4,678.76 -29.24
无形资产 5 134.05 5,249.01 5,114.96 3,815.71
长期待摊费用 6 501.12 76.59 -424.53 -84.72
递延所得税资产 7 304.83 159.12 -145.71 -47.80
其他非流动资产 8 11,244.15 3,118.16 -8,125.99 -72.27
资产总计 9 191,558.84 194,840.42 3,281.58 1.71
流动负债 10 165,396.67 165,396.67 0.00 0.00
非流动负债 11 14,257.84 12,706.57 -1,551.27 -10.88
负债总计 12 179,654.51 178,103.24 -1,551.27 -0.86
股东全部权益 13 11,904.33 16,737.18 4,832.85 40.60
评估师对评估过程中发现的特殊事项在评估报告中作了特别事项说明，特提
请评估报告使用者注意以下事项：
1. 委估 69 项房屋未办理房屋所有权证（或者房地产证），建筑面积为 47,755.82
平方米，对此被评估单位已提供相应的报建手续，并出具专项说明，承诺权属归新疆
大黄山鸿基焦化有限责任公司所有，且拥有无瑕疵的产权。评估是在承认上述资产为
企业资产的前提下而进行的，已提请企业尽快解决以上问题。
建成 建筑面积/体积
建筑物名称 结构
序号 年月 （m2/m3)
1 办公室（彩板房） 2008/2/1 58.41
2 布水器室 框架 2008/2/1
3 二期压缩空气站 2008/2/1
4 混凝土 1.2.3＃水源井、煤塔彩板房 2007/1/1
5 B106、B107 等皮带机钢通廊下 6 间小库房 2007/1/1
6 7#水处理变电所 2008/2/1
7 煤焦制样室 2007/1/1 264.9
8 润滑油库 2011/9/1
9 主厂房 框架 2010/4/1
10 引风机室 框架 2010/4/1 506.9
11 工业水回收及中和泵房 砖混 2010/4/1
12 主控楼、化水处理间、廊道 2010/4/1
13 101 综合楼（105、151）(57.6×16×12.9) 框架 2010/9/30
14 108 消防泵房(20×6.5×6.1) 框架 2010/9/30
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15 404 循环水泵房/加药间(48×7.5×8) 框架 2010/9/30
16 431 污水泵房(5.25×5×4.5) 砖混 2010/9/30
17 1009A、B、C 压缩机厂房（86×24×20.5） 框、排架 2010/9/30
18 2001 空分压缩机厂房(60×31×18.8) 框、排架 2010/9/30
19 空分分析小屋 砖混 2010/9/30 19.36
20 1004 转化泵房(9.4×6×4.5) 砖混 2010/9/30
21 K0601 开工氮压机房 2010/9/30 8.8
22 1007\4001\4002 泵房 框架 2010/9/30
23 1014、1015 泵房(11.5×4.5) 框架 2010/9/30 51.75
24 1011 液氨罐区泵房(17×9) 框架 2010/9/30
25 3001 尿素工段泵房(30×18×20.5) 框架 2010/9/30
26 3008 CO2 24×19.7) 框、排架 2010/9/30
27 解析循环水泵房(6.5×6.43) 砖混 2010/9/30 41.7
28 3009A 尿素包装库房(120×48×23.7) 门式刚架 2010/9/30
29 3009B 包装楼(14×20×23.7) 框架 2010/9/30
30 303 粗脱硫变电所(45×14×5.8) 框架 2010/9/30
31 循环冷水泵房（404A 循环水泵房） 2010/9/30
新粗脱硫泵房（3007 CO2 回收机房）
32 框架 2010/9/30
（27×17.5）
33 粗脱硫泵房 2010/9/30 263.4
34 1002 硫泡沫泵房（10×5.7） 框架 2010/9/30
35 硫磺库房(5×5) 砖混 2010/9/30
36 碳酸钠库房(8×5) 砖混 2010/9/30
37 301 合成氨变电所(36×17×8.4) 框架 2010/9/30
38 302 尿素及公用工程变电所(24×16×8.5) 框架 2010/9/30
39 159 库房(36×18×6) 门式刚架 2010/9/30
40 155 公共厕所(13,8×5.1×4.6) 砖混 2010/9/30
41 检修办公楼 框架 2011/9/1
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42 检修厂房 框架 2011/9/1
43 B103 转运站 2006/5/30
44 C102 转运站 钢混 2006/5/30
45 B204 运转站 钢混 2008/2/1
46 B206 运转站 钢混 2008/2/1
47 B208 运转站 钢混 2008/2/1
48 B209 运转站 钢混 2008/2/1
49 输煤栈桥、破碎及转运站 2010/1/1
50 除渣间、渣斗、除渣廊道 2010/1/1
51 3001A 尿素造粒塔 筒状结构 2010/9/30 16×86.3
52 3009C 转运楼 1#（5.5×6×5.4） 框架 2010/9/30
53 3009C 转运楼 2#(7×6×20.2) 框架 2010/9/30
54 2#大门门卫室 砖混 2009/6/1 67.00
55 焦粉制备电控室 彩钢板 2008/4/1 88.00
56 警卫室 彩钢板 2008/4/1 67.30
57 焦炉端台彩板房 彩钢板 2008/4/1 48.00
58 螺旋卸煤机平台 2008/4/1 10.40
59 西大门司机休息室 砖混 2010/7/1 58.50
60 二期浴室 框架 2009/4/1 3,000.00
61 炼焦车间 彩钢板 2007/7/1 10.00
62 警卫室 砖混 2008/9/1 28.00
63 食堂 彩板 2008/9/1 130.00
50 无缝钢管
64 室外管网 2008/9/1 76.00
地埋 1.5 米
65 消防泵房 彩板 2013/7/1 5.00
66 准备车间 钢筋砼、框架 2007/1/1 328.70
67 301 转运站 钢筋砼、框架 2007/1/1 92.00
68 药剂库 钢筋砼、砖混 2007/1/1 57.70
69 余热锅炉给水泵房 砖混 2013/6/1
2. 本次纳入评估范围的土墩子生活区房屋建筑物所占用的土地使用权属于农六师
土墩子农场，坐落于农六师土墩子农场场部，截至评估基准日尚未办理土地划拨或转
让手续，故未在公司账内核算，也不在本次评估范围内。本次评估，评估师对土墩子
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生活区房屋建筑物评估方法与其他房屋建筑物相同，且未考虑土地对房屋建筑价值的
影响。
3. 2014 年 7 月公司与信达金融租赁有限公司签订了融资租赁合同，新疆大黄山鸿
基焦化有限责任公司将账面原值 429,576,535.72 元、账面净值 254,829,402.58 的资产转
让给信达金融租赁有限公司，转让价格为 150,000,000.00 元。同时，新疆大黄山鸿基
焦化有限责任公司以 7.04%的租赁利率，分期支付租金，租回转让设备，租赁期限共 5
年。合同约定，租赁期限届满时，新疆大黄山鸿基焦化有限责任公司清偿完全部租金
后，取得租赁物所有权。截止评估基准日，新疆大黄山鸿基焦化有限责任公司售后租
回资产 1990 项，账面原值 156,000,000.00 元、账面净值 136,410,858.53 元。农六师国
有资产经营有限责任公司对鸿基焦化应向信达金融租赁有限公司支付的全部租金和租
息等债务提供不可撤销的连带责任保证。
4. 至评估基准日，鸿基焦化向新疆生产建设兵团国有资产经营公司长期借款余额
共 35,000,000.00 元，此项借款是由新疆生产建设兵团国有资产经营公司向国家开发银
行新疆维吾尔自治区分行贷款后转贷给鸿基焦化。鸿基焦化以其全部货款回流收益权
作为出质标的对国家开发银行新疆维吾尔自治区分行提供担保。
5. 至评估基准日，鸿基焦化向新疆生产建设兵团投资有限责任公司长期借款余额
共 130,000,000.00 元，此项借款是由新疆生产建设兵团投资有限责任公司向国家开发
银行新疆维吾尔自治区分行贷款后转贷给鸿基焦化。鸿基焦化以其焦炉煤气综合利用
项目全部货款回流收益权作为出质标的对国家开发银行新疆维吾尔自治区分行提供担
保。
6. 由于评估师很难取得基准日附近关于控股权和流动性对股权价值影响的统计资
料，故本次评估未考虑控股权等因素产生的溢价，也未考虑流动性对评估对象价值的
影响。
7. 2016 年 2 月 25 日，鸿基焦化偿还了应付母公司新疆百花村股份有限公司款项
69,675.10 元。
本评估报告的评估结论使用有效期限自评估基准日起一年，即从资产评估基
准日 2015 年 12 月 31 日起至 2016 年 12 月 30 日止。
本评估报告日为 2016 年 3 月 3 日。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
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资产评估报告正文
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新疆百花村股份有限公司：
北京大正海地人资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关法律、
法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评
估程序，对新疆大黄山鸿基焦化有限责任公司拟实施股权转让行为涉及的股东部
分权益在 2015 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、 委托方、被评估单位和评估报告使用者
本项目的委托方为新疆百花村股份有限公司，被评估单位为新疆大黄山鸿基
焦化有限责任公司。
（一） 委托方概况
企业名称：新疆百花村股份有限公司（以下简称：百花村）
住 所：新疆乌鲁木齐市天山区中山路 141 号
法定代表人：侯铁军
注册资本：贰亿肆仟捌佰伍拾贰万肆仟叁佰零柒元人民币
经济性质：股份有限公司（上市、国有控股）
股票代码：600721
经营范围：一般货物与技术的进出口经营；边境小额贸易；能源投资；机电
产品、五金交电、化工产品、农副产品、金属材料、皮棉、棉短绒、长棉绒的销
售；仓储业务；房屋及柜台租赁；计算机软件开发；计算机技术培训及咨询；计
算机软件及硬件销售；计算机系统集成及相关技术服务；市场开发建设；广告经
营；汽车租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（二） 被评估单位概况
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1． 工商登记情况
企业名称：新疆大黄山鸿基焦化有限责任公司（以下简称：鸿基焦化）
注册资本：肆亿伍仟肆佰零伍万肆仟柒佰贰拾元人民币
法定代表人：侯铁军
注册地址：新疆五家渠市政府原办公楼 207 室
住所：新疆阜康市自治区重化工业园区
企业类型：其他有限责任公司
经营期限：长期
营业执照号码：659004030000175
2． 历史沿革
(1) 鸿基焦化成立于 2005 年 6 月，成立初始注册资本 11,000.00 万元，由新疆新
新华通化会计师事务出具的新新华通验字（2005）052 号验资报告。股东结构如下：
股东名称 认缴注册资本 出资比例 实缴注册资本 占注册资本
（人名币万元） （%） （人名币万元） 总额比例（%）
农六师国有资产经营有限责任公司 5,610.00 51 5,610.00
新疆生产建设兵团投资中心 2,000.00 18.18 2,000.00 18.18
新天国际经济技术合作（集团）有限公司 1,950.00 17.73 1,950.00 17.73
新疆生产建设兵团勘测规划设计研究院 1,000.00 9.09 1,000.00 9.09
新疆生产建设兵团农六师大黄山煤矿 440.00 4 440.00
合计 11,000.00 100 11,000.00
(2)2007 年 1 月 4 日，依据鸿基焦化股东会决议及股权转让合同，原股东新天国际
经济技术合作（集团）有限公司将持有的鸿基焦化 9.09%股权（出资额 9,999,00.00 元）
转让给股东新疆生产建设兵团投资有限责任公司，股权转让价款为 10,254,000.00 元；
将持有的鸿基焦化 8.64%股权（出资额 9,501,000.00 元）转让给股东农六师国有资产经
营有限责任公司，股权转让价款为 9,746,000.00 元；转让后新天国际经济技术合作（集
团）有限公司不再持有鸿基焦化的股权，农六师国有资产经营有限责任公司持有鸿基
焦化 59.64%股权；新疆生产建设兵团投资有限责任公司持有鸿基焦化 27.27%；新疆
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新疆大黄山鸿基焦化有限责任公司 66.08%股权项目资产评估报告
生产建设兵团勘查规划设计研究持有 9.09%股权；新疆生产建设兵团农六师大黄山煤
矿持有鸿基焦化 4%股权。
2007 年 3 月，农六师国有资产经营有限责任公司、新疆生产建设兵团投资有限责
任公司分别与新疆生产建设兵团勘查规划设计研究院签订股权转让协议，农六师国有
资产经营有限责任公司将其所持鸿基焦化 0.64%的股权转让给新疆生产建设兵团勘查
规划设计研究院，新疆生产建设兵团投资有限责任公司将其所持鸿基焦化 0.27%的股
权转让给新疆建设生产兵团勘查规划设计研究院。
2007 年 4 月，鸿基焦化根据公司股东会决议，增加注册资本 4,000.00 万元，其中：
将中央预算内资金 3,000 万元和兵团工业发展资金 450 万元按各股东持股比例转为资
本金，另外各股东按原有持股比例以现金方式出资 550 万元进行增资。增资完成后，
公司注册资本增加至 15,000.00 万元。
以上资本变更情况已经新疆瑞新有限责任会计师事务所五家渠分所审验并出具瑞
新五会验字[2007]007 号验资报告，变更后，股本结构如下；
股东名称 认缴注册资本 出资比例 实缴注册资本 占注册资本总
（人名币万元） （%） （人名币万元） 额比例（%）
农六师国有资产经营有限责任公司 8,850.00 59 8,850.00
新疆生产建设兵团投资公司 4,050.00
