荣安地产股份有限公司 2015 年年度报告全文
荣安地产股份有限公司
2015 年年度报告
2016 年 03 月
荣安地产股份有限公司 2015 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
公司负责人王久芳、主管会计工作负责人宋长虹及会计机构负责人(会计主
管人员)郑伟红声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 3,183,922,485 股为基数，
向全体股东每 10 股派发现金红利 0.30 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公
积金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 .................................................. 2
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................ 5
第三节 公司业务概要 .......................................................... 9
第四节 管理层讨论与分析 ..................................................... 11
第五节 重要事项 ............................................................. 21
第六节 股份变动及股东情况 ................................................... 42
第七节 优先股相关情况 ....................................................... 48
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................... 49
第九节 公司治理 ............................................................. 56
第十节 财务报告 ............................................................. 60
第十一节 备查文件目录 ...................................................... 137
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释义
释义项 指 释义内容
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所、交易所 指 深圳证券交易所
宁波证监局 指 中国证券监督管理委员会宁波监管局
公司、本公司或荣安地产 指 荣安地产股份有限公司
荣安集团 指 荣安集团股份有限公司
报告期 指 2015 年 1 月 1 日-2015 年 12 月 31 日
元 指 人民币元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 荣安地产 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 荣安地产股份有限公司
公司的中文简称 荣安地产
公司的外文名称（如有） RONGAN PROPERTY CO.,LTD.
公司的外文名称缩写（如有）RONGAN PROPERTY
公司的法定代表人 王久芳
注册地址 浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号(14-12)
注册地址的邮政编码
办公地址 浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号天封大厦 11 楼、15 楼、16 楼
办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.rongan.com.cn/
电子信箱 stock@000517.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 胡约翰 吴 颖
联系地址 浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号天封大厦 15 楼 浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号天封大厦 15 楼
电话 0574-87312566 0574-87312566
传真 0574-87310668 0574-87310668
电子信箱 stock@000517.com stock@000517.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《证券时报》、《证券日报》和《中国证券报》
深圳证券交易所（http://www.szse.cn/ ）、巨潮资讯网
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址
（http://www.cninfo.com.cn/）
公司年度报告备置地点 证券事务部
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四、注册变更情况
组织机构代码 913302001441685655
公司股票于 1993 年 8 月 6 日在深圳证券交易所上市。公司主营冷轧、冷拔管设备、精密无缝钢管及
其延伸产品。1999 年 10 月 31 日，公司召开股东大会审议通过章程修正案，变更后主营范围为：通
讯设备（除无线电发射设备）、电子网络产品的开发、研制；计算机软件开发、研制。2009 年 6 月 8
公司上市以来主营业
日，公司召开股东大会审议通过章程修正案，变更后主营业务范围为：房地产开发、经营；物业服
务的变化情况（如有）
务；房屋租赁；建筑材料、装饰材料、机械电器设备、五金交电、化工产品、制冷空调设备的批发、
零售；市政工程施工；工业与民用建筑工程；实业投资。2013 年 5 月 18 日，公司召开股东大会审议
通过章程修正案，公司经营范围增加“建筑智能化工程”。
公司上市之初的控股股东为宁波市财政局。1999 年，公司经过重大资产重组，控股股东变更为深圳
历次控股股东的变更
市新海投资控股有限公司。2009 年 4 月 10 日，荣安集团股份有限公司通过定向增发方式持有本公司
情况（如有）
78.02%股份，成为本公司当前第一大股东。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 天衡会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 南京市建邺区江东中路 106 号万达广场商务楼 B 座 20 楼
签字会计师姓名 虞丽新、胡学文
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
本年比上年增
2014 年 2013 年
2015 年 减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
1,124,460,990. 34,433,731,681 3,460,138,326. 4,641,847,693. 4,641,847,693.
营业收入（元） -67.50%
57 .90 90 65
归属于上市公司股东的净利
103,265,173.26 300,128,422.11 309,254,538.10 -66.61% 454,512,833.26 454,512,833.26
润（元）
归属于上市公司股东的扣除
90,142,654.66 187,556,290.08 196,682,406.07 -54.17% 351,324,225.49 351,324,225.49
非经常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净 -639,843,823.9 -639,843,823.9 1,385,930,954. 1,385,930,954.
660,400,494.62 203.21%
额（元） 7 7 22
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基本每股收益（元/股） 0.0324 0.0943 0.0971 -66.63% 0.1428 0.1428
稀释每股收益（元/股） 0.0324 0.0943 0.0971 -66.63% 0.1428 0.1428
加权平均净资产收益率 2.82% 8.78% 9.10% -6.28% 15.01% 15.01%
本年末比上年
2014 年末 2013 年末
2015 年末 末增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
7,934,616,164. 6,017,254,950. 6,003,016,460. 8,225,112,440. 8,225,112,440.
总资产（元） 32.18%
50 68 33 81
归属于上市公司股东的净资 3,623,224,257. 3,670,029,092. 3,679,155,208. 3,254,998,317. 3,254,998,317.
-1.52%
产（元） 27 27 26 13
会计政策变更的原因及会计差错更正的情况：
公司在编制 2014 年年度财务报表时，将子公司杭州荣安置业有限公司开发的“望江南”项目的部分商铺 26,406,645.00
元未及时确认收入，同期少确认营业成本 12,733,311.58 元。
为准确反映公司实际经营状况，提高公司会计信息质量，公司根据《企业会计准则第 28 号--会计政策、会计估计 变更
和差错更正》的规定，对上述前期会计差错采用追溯重述法进行处理，影响的报表项目及影响金额列示如下：
单位：人民币元
重述前 调整金额 重述后
存货 4,794,022,610.24 -12,733,311.58 4,781,289,298.66
其他流动资产 128,453,857.62 -1,505,178.77 126,948,678.85
预收款项 557,418,995.94 -26,406,645.00 531,012,350.94
应交税费 104,416,128.29 3,042,038.66 107,458,166.95
未分配利润 2,320,547,607.64 9,126,115.99 2,329,673,723.63
营业收入 3,433,731,681.90 26,406,645.00 3,460,138,326.90
营业成本 2,774,917,742.23 12,733,311.58 2,787,651,053.81
营业税金及附加 242,748,237.78 1,478,772.12 244,227,009.90
营业外支出 8,781,404.84 26,406.65 8,807,811.49
所得税费用 54,817,681.74 3,042,038.66 57,859,720.40
归属于母公司所有者的净利润 300,128,422.11 9,126,115.99 309,254,538.10
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
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公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 154,725,711.35 103,523,314.84 80,110,015.36 786,101,949.02
归属于上市公司股东的净利润 2,325,681.10 10,373,873.92 2,142,123.33 88,423,494.91
归属于上市公司股东的扣除非经
2,232,463.36 9,004,927.85 1,780,706.51 77,124,556.94
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -300,261,318.61 306,721,708.30 80,498,319.79 573,441,785.14
注：第二季度所填数据为本次会计差错更正后的数据。
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
139,576.13 127,569,548.27 1,400,000.00
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 2,256,610.00 2,376,000.00 2,836,174.70
受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -773,859.18 -4,192,935.29 -1,743,849.40
其他符合非经常性损益定义的损益项目 15,023,309.59 7,694,109.59 134,849,838.24
减：所得税影响额 3,523,117.94 20,874,590.54 34,153,555.77
合计 13,122,518.60 112,572,132.03 103,188,607.77 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）报告期内公司所从事的主要业务、主要产品及其用途、经营模式、主要的业绩驱动因素
报告期内，公司主营业务主要由房地产开发、物业出租、物业管理及“代建、建筑施工”四方面构成。从各业务发展情
况看，房地产开发业务经营周期长，是公司收入的主要来源，但受房地产政策及项目储备、开发周期的影响，经营业绩存在
波动性；物业出租，即两栋商业写字楼出租是公司近两年来新增加的收入来源，收入规模稳定增长，但占比较小；物业管理
的经营及收入规模随公司开发项目的增加稳步增长；近两年来，公司还涉足“代建”、“建筑施工”等业务，进一步延伸了房产
开发链，对公司业绩形成有益补充。
在产业布局上，公司立足浙江，深度挖潜宁波当地市场。报告期内，公司在宁波在建项目5个（荣安香园、钱湖山庄、
凤凰城、欢乐高层、古林地块），竣工交付项目1个（荣安月园（持股25%）），代建项目1个（中央公园（持股2%）），1
栋写字楼（宁波荣安大厦）出租；杭州1栋写字楼（杭州荣安大厦）出租；台州竣工交付项目1个（金域华府）。
报告期内，公司主要营收来自于台州金域华府、荣安月园交付及杭州荣安望江南的余房交付。由于近几年受国家对房地
产行业宏观调控的影响，房地产行业景气度整体呈下降趋势，房地产公司融资成本不断上升，毛利率整体走低。公司为控制
经营风险，近年来拿地更趋谨慎，开发的项目也逐渐转为刚需楼盘，因此，近两年来公司开发项目的毛利率相较于前几年有
一定幅度的下降。随着调控政策的调整及市场的回暖，公司房地产项目的毛利率趋于回稳并将回归到行业毛利率的平均水平。
（二）报告期内公司所属行业的发展阶段、周期性特点以及公司所处的行业地位
2015年，楼市新政的主基调为维稳市场，坚持促消费、去库存。在楼市长期萎靡不利形势之下，政府连续出台利好政策，
促成刚需释放，对楼市回转起到了至关重要的作用。从需求端看，中央多轮降准降息、降首付、减免税费降低购房成本，推
动需求入市；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等措施刺激消费。从供应端看，土地供应控规模、
调结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。从市场反应看，政策利好推动成交持续攀升，市场持续回暖，供应
过剩压力有所缓解。
体现在房价上，不同城市间分化明显，一线城市显著上涨，二三线城市以下跌居多。另一方面，随着限购政策的进一步
放开，改善需求显著释放，一线及重点二线城市高价位楼盘成交占比提升。从土地市场上看，城市分化加剧，热点城市地王
频出，三四线城市土地市场遇冷。整体上，2015年随着部分城市销售回暖，下半年土地市场逐渐企稳回升，但各线城市土地
成交同比仍下降，三四线城市降幅明显。
在公司的主战场宁波地区，市场以低价跑量为主基调，成交量在以价换量及政策刺激的双重助推下大幅提升，宁波楼市
得以快速回暖，市场成交量节节攀升，但整体成交均价下行。从成交结构上看，刚需产品依然是市场成交主导，成交面积段
以90-120平居多，意味着刚需仍是市场需求的主流，能成功控制总价且功能齐全的主流三房产品仍最受市场欢迎。但与此同
时，二套房首付比例的下调及二手房营业税免征年限的降低也加快了改善性需求的入市，120平以上改善产品成交比例上升，
表明宁波市场改善型需求正在不断增长，且需求旺盛。
公司作为浙江省知名的房地产开发商，具有丰富的房地产开发经验，在区域内有较强的市场竞争力和较高的品牌知名度。
公司目前在建的项目品质较高，地理位置较好，产品主要以刚需盘为主，也涵盖了部分改善型套型。报告期内，公司借助宁
波楼市全面回暖的大好时机，紧紧围绕“一切为了销售”为中心开展各项工作，公司的商品房销售呈现供需两旺、成交大幅上
升的势头，在宁波鄞州区、宁海、台州椒江区成为当地的销售冠军，领跑当地市场，较好地实现了2015年的销售目标。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
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主要资产 重大变化说明
固定资产 报告期比上年同期减少 22.60%，原因为处置了几台轿车。
其他流动资产 报告期比上去同期增加 1324.32%，原因为报告期购买了银行理财产品。
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
1、成本控制优势
企业在兼顾产品价值和目标客户购买力的基础上，根据预期的目标收益锁定产品的基本目标成本，制定项目成本预算。
在开发管理方面，从规划、设计、施工到销售、物业服务各个环节，坚持以成本预算控制为中心，一方面保障决定产品质量
与品质的必要投入，另一方面压缩控制非必要的成本开支，力求精简高效；在成本控制方面，实行严格的成本核算流程，责
任主体的报酬与每一环节质量、成本控制结果相挂钩，有效控制了项目成本，提升了公司盈利水平。
2、科学的管理机制
公司引入了流程管理体系及绩效管理体系，贯彻实施标准化运营，简化流程环节，进行充分授权，开展全面预算管理，
健全公司考核。流程管理体系对公司房地产项目开发过程中所涉及的各项业务均规定了明确的工作及管理流程，使房地产开
发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负责单位，最大限度地保证了公司各个项目按照统一标准、流程进行
开发，保证了工程质量与效率，并且形成了标准化的运营体系。
3、拥有一流的开发团队和合作伙伴
荣安地产是一家有着十几年房地产开发经验的房地产专业公司。在多年的发展过程中，公司培育并形成了一个知识结构
和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的管理团队。公司董事长王久芳先生具有二十年的房地产开发管理经验，
市场意识敏锐并超前，在公司发展的关键时期能把握住机会，做出有利于公司持续性发展的战略决策；公司其它高管人员如
副总经理和项目公司的总经理，他们是营销、工程建设、资本运作、财务管理等方面的专家，具有丰富的房地产开发经营管
理经验，其中不少人是具有理论及实践水平较高的专业人士。这样一支高水平管理团队具备了带领公司进一步做大做强的经
营管理能力。公司施行了从拿地到开盘10个月时间的快速开发的项目运营模式，大大降低了项目的开发成本以及政策变动的
风险。
同时，荣安地产一直与优秀企业建立着战略合作伙伴关系，如浙江绿城建筑设计有限公司、浙江南方建筑勘察设计院、
上海三菱、LG、亚厦股份、棕榈园林等合作单位均是行业中的佼佼者，荣安坚信，只有一流的团队，一流的合作单位才能
打造一流的产品，创造一流的企业。这样一流的组合是奠定企业盈利的根本，更是提升企业竞争力的关键。
4、稳健的财务管理
现金流是企业的生命线，利润是企业的成长线。公司在项目融资及股权融资上将把控资金风险始终放在第一位，在有效
把握融资机会的同时，控制了财务成本和风险。多年来，公司的综合资金成本在同行业中均保持较低水平。这为公司未来继
续扩大规模提供了充足的杠杆空间，也成为现阶段公司重要的核心竞争优势之一。公司自2014年以来，实行了快速去库存的
现金回笼政策，保证了充足的现金流，并较大程度降低了资产负债率，增强了抗风险能力。
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第四节 管理层讨论与分析
一、概述
2015年度，全年实现营业收入11.24亿元，营业利润1.17亿元；归属于上市公司股东的净利润1.03亿元；基本每股收益0.0324
元/股, 加权平均净资产收益率2.82%；截止2015年12月31日，公司总资产79.35亿元，净资产36.23亿元，资产负债率54.34%，
扣除预收账款后的公司其他各项负债占资产比例为33.69%。
1、公司主要项目开发进展情况如下：
项目名称 所在 权益比 占地面积 计容建筑面积 已完工建筑面积 预计总投资 实际投资额 项目进展
城市 例（%） （㎡） （㎡） （㎡） 额（亿元） （亿元）
金域华府 台州 100 89017 177995 243511 18.11 17.41 竣工在售
凤凰城（一期） 宁海 100 47218 106263 ___ 9.88 7.94 在建在售
凤凰城（二期） 宁海 100 47722 102596 ___ 8.38 5.38 在建
荣安香园（一期） 宁波 100 90136 198168 ___ 22.50 17.65 在建在售
荣安香园（二期） 宁波 100 48021 93705 ___ 13.50 6.23 在建
钱湖山庄 宁波 100 16368 9948 ___ 2.00 1.16 在建
欢乐家园高层 宁波 100 15900 56900 ___ 1.03 0.13 在建
古林地块 宁波 100 7476 29530 ___ 2.75 0.72 在建
合计 361858 775105 243511 78.15 56.62
报告期内，除以上项目外，公司在建项目还有荣安月园（持股25%）和中央公园（持股2%代建）两个项目，分别于2014
年5月和7月开盘销售。荣安月园已于2015年12月交付。
2、土地储备情况
土地面积 计容建筑 土地使用
序号 地块名称 取得时间 所处区域
（㎡） 面积（㎡） 性质
宁波市鄞州区潘火街道土桥村、中河街道顾
宁波鄞州新城区原向阳
1 2015年9月 16743 21765 家，东、西至用地界线，南至鄞县大道，北 住宅
集团C地块
至规划河流
宁波机场路以西姚丰片 宁波市鄞州区古林镇薛家村，东、西至地块
2 2015年11月 7476 29530 商住混合
区HS14-02-1e地块 界线，南至联丰路，北至庙前河
宁波市鄞州区潘火街道殷家坑村，东至沧海
宁波火车东站潘火地段
3 2016年1月 37278 82011 路，南至永达路，西至百宁街，北至用地界 住宅
JD13-04-02地块
线
3、房地产出租情况
序号 项目名称 用途 权益比例（%） 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 出租率（%）
1 宁波荣安大厦 写字楼 100 6238 43006 96.6
2 杭州荣安大厦 写字楼 100 5231 37000 89.76
4、主要项目销售情况
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项目名称 权益比例（%） 可供出售面积（㎡） 预售面积（㎡） 结算面积（㎡）
金域华府 100 161050.73 90535.41 70837.28
凤凰城（一期） 100 88232.01 30056.49
荣安香园（一期） 100 154815.04 58691.56
合计 404097.78 179283.46 70837.28
5、融资情况
序号 融资类别 授信金额（万元） 融资余额（万元） 融资成本区间 期限结构
1 银行贷款 163400 78400 4.8%-6.8% 中长期
2 债券 120000 120000 6.50% 3+2年
合计 286000
二、主营业务分析
1、概述
参见“管理层讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2015 年 2014 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 1,124,460,990.57 100% 3,460,138,326.90 100% -67.50%
分行业
房地产销售 908,531,695.00 80.80% 3,318,667,145.00 95.91% -72.62%
物业管理 39,656,387.28 3.53% 32,038,710.31 0.93% 23.78%
房屋租赁 45,043,273.23 4.01% 32,001,525.56 0.92% 40.75%
其他 131,229,635.06 11.66% 77,430,946.03
