深圳世联行地产顾问股份有限公司
2015 年年度报告
2016 年 02 月
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,445,696,230.00 为基数，
向全体股东每 10 股派发现金红利 0.4 元（含税），送红股 1.6 股（含税），以资
本公积金向全体股东每 10 股转增股 2.4。
公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人王海晨及会计机构负责人(会计主
管人员)欧志鹏声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对
投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。
致股东的信
尊敬的世联行投资人：
每年的年报首页都要感谢您，今年就要格外地表达敬意了！在经历了过去一年如坐过山
车般的股价风波后，2016 年开春，又一波股市探底风潮似乎正扑面而来，而这恰逢世联正在
进行员工股权激励和增发，您的支持就愈发珍贵。
我和世联管理层，对于未来一年，甚至是未来几年世联行的发展，却从来没有像今天这
般充满信心。这种乐观既坚定又踏实：源于过去一年的业绩和实践，也来自于我们 24 年对
中国房地产市场不断累积的经验和总结。我们不可能预见股市的涨落，但对自己和从事的行
业，愿意汇报一下我们的基本看法：
一、房地产市场交易额总量在 2015 年创历史新高之后，进入“平台整理期”、“结构分化
期”和“城市化后半期”，但仍然是巨量的大市场；以新房为主的八万亿级市场，目前主要交
易服务商的份额，仍然太小，集中度提高将是未来中期市场的主题；世联行 4309 亿元的代
理销售总额只占 5%，提升的潜在空间仍然巨大。
二、份额提升的关键，已经从单一的竞争手段（比如代理费率，和所谓的电商渠道）转
变到为小业主提供综合置业服务（含互联网电商、金融服务、从信息到入伙），而其中的关键
在于强大的组织执行力。世联行 2015 年电商和金融的规模并不大，但作为起步，已经给到
了模式、路径和经验，以及人才的储备，从 0 到 1 的起步可能会慢一些，但从 1 到 100 就回
到了世联行的组织能力上了。
三、如果说过去的十年存量市场只集中在二手楼交易上的话，那么规模高达两百万亿以
上的存量资产的运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房产下半场最值得关注的大市场。
无论是 REITS，基于存量资产的 Refinance，还是经营管理，大幕正在徐徐拉开。能够在起
步时参与这个宏大市场，是世联行的幸运，我们深深地知道，“面对大机会，绝对不能机会主
义”，必须踏踏实实地在系统、数据、组织能力建设上不断学习、投入和坚定地探索。2015
年世联行的实践已经在报表上初步体现，我们相信 2016 年及以后，这些投入会逐步地，长
远地改善世联行收入和利润结构。
四、房地产自 2013 年销售面积达到峰值，已经从建筑的“黄金时代”进入“白银时代”，
而服务的“黄金时代”正在到来，这正是中国房地产行业的“后发优势”。这个黄金时代的来
临，有如下条件：
i 资产证券化和金融化规则的逐步建立；
ii 主要市场参与者树立足够的信用和信誉基础；
iii 客户的需求形成规模（去库存、盘活存量）。
基于此，世联行在努力提高自己信誉的同时，扩大股本，布局金融和资管，全力拥抱服
务时代的到来。
我们当然知道未来不可能一帆风顺，正如大家感受到的股市那样，房地产面临着几乎众
口一辞的诟病。所谓“两岸猿声啼不住，轻舟已过万重山”，所有的诟病之辞不正预示着一个
转机的来临吗？
真心希望您和我们一起前行，给我们多提宝贵建议，督促我们不负于自己的时代使命！
谢谢！
深圳世联行地产顾问股份有限公司董事长
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
释义和目录
释义项 指 释义内容
世联、世联行或公司、本公司 指 深圳世联行地产顾问股份有限公司
世联中国 指 世联地产顾问（中国）有限公司，世联行之控股股东
FH 指 Fortune Hill Asia Limited,世联中国之控股子公司
乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙），世联行之股东之
卓群创展 指
一
北京世联 指 北京世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
东莞世联 指 东莞世联地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
上海世联 指 上海世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
世联行经纪 指 深圳市世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
惠州世联 指 世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联行之全资子公司
广州世联 指 广州市世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
天津世联 指 天津世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
山东世联 指 山东世联怡高物业顾问有限公司，世联行之控股子公司
四川嘉联 指 四川世联行兴业房地产顾问有限公司，世联行之控股子公司
重庆世联 指 重庆世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
青岛雅园 指 青岛雅园物业管理有限公司，世联行之控股子公司
世联投资 指 深圳世联投资有限公司，世联行之全资子公司
世联小贷 指 深圳市世联小额贷款有限公司，世联行之全资子公司
盛泽担保 指 深圳市盛泽融资担保有限责任公司，世联行之全资子公司
北京安信行 指 北京安信行物业管理有限公司，世联行之控股子公司
珠海世联 指 珠海世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
杭州世联 指 杭州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
厦门世联 指 厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
世联先锋 指 深圳世联先锋投资有限公司，世联行之全资子公司
长沙世联 指 长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
沈阳世联 指 沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
大连世联 指 大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
成都世联 指 成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
苏州世联 指 苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
常州世联 指 常州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
西安世联 指 西安世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
青岛世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设
青岛世联 指
立
武汉世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设
武汉世联 指
立
三亚世联 指 三亚世联房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
合肥世联 指 合肥世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
无锡世联 指 无锡世联行房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
福州世联 指 福州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
佛山世联 指 佛山世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
南昌世联 指 南昌世联置业有限公司，世联行之全资子公司
南京世联 指 南京世联兴业房地产投资咨询有限公司，世联行之全资子公司
长春世联 指 长春世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
南通世联 指 南通世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
昆明世联 指 昆明世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
宁波世联 指 宁波世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
南宁世联 指 南宁世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
苏州居善 指 苏州居善网络技术服务有限公司，先锋投资之全资子公司
南京云掌柜 指 南京云掌柜信息技术有限公司，先锋投资之全资子公司
天津居善 指 天津居善电子商务有限公司，先锋投资之全资子公司
郑州世联 指 郑州世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
漳州世联 指 漳州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
徐州世联 指 徐州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
杭州世联卓群 指 杭州世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
合肥世联先锋 指 合肥世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
北京世联兴业 指 北京世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
贵阳世联 指 贵阳世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
武汉世联先锋 指 武汉世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
惠州世联先锋 指 惠州市世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
太原世联 指 太原世联卓群房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
石家庄世联 指 石家庄世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
世联资管 指 深圳世联兴业资产管理有限公司，世联行之全资子公司
海南世联 指 海南世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
固安世联 指 固安世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
廊坊世联 指 廊坊市世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
香港世联 指 世联咨询(香港)有限公司，世联行之全资子公司
兰州世联 指 兰州世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
包头世联 指 包头市世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
唐山世联 指 唐山世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
前海资管 指 深圳前海世联资产管理有限公司，世联行之全资子公司
厦门立丹行 指 厦门市立丹行置业有限公司，世联行之控股子公司
先锋居善 指 深圳先锋居善科技有限公司，世联行之全资子公司
世联科创 指 深圳市世联科创科技服务有限公司，世联行之控股子公司
青岛荣置地 指 青岛荣置地顾问有限公司，世联行之控股子公司
世联集金 指 深圳世联集金财富管理有限公司，世联行之控股子公司
世联集房 指 深圳世联集房资产管理有限公司，世联行之控股子公司
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................2
第二节 公司简介和主要财务指标 ......................................9
第三节 公司业务概要 ...............................................13
第四节 管理层讨论与分析 ...........................................16
第五节 重要事项 ...................................................46
第六节 股份变动及股东情况 .........................................93
第七节 优先股相关情况 ............................................101
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ........................102
第九节 公司治理 ..................................................110
第十节 财务报告 ..................................................116
第十一节 备查文件目录 ............................................255
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重大风险提示
1、政府下一阶段执行的房地产政策存在不确定性，从而对市场成交的变动方向产生重
大影响。世联在发展过程中经历了多次政策调控和房地产市场的波动，形成了一套行之有效
的应对方法，重要的是密切关注市场变化，及时调整经营策略。
2、当前房地产市场在不同地区的发展水平不均衡；尽管目前公司代理顾问业务的全国
布局已经基本完成，但各地区公司尚处在不同的发展阶段。在这种情况下，可能存在某个地
区市场突然出现了市场机会，但当地公司的经营团队因缺乏经验而无法把握时机，或无法及
时规避突然出现的市场风险的情况。这需要集团管理层对于重点的地区市场予以特别关注，
定期跟踪和分析这些地区的市场变化，对于当地团队给予特别的决策指导和资源倾斜。
3、公司新业务的发展受政策、市场、行业发展阶段的影响，其发展速度和结果存在不
确定性。公司认为，新业务如果结合世联现有业务的优势（例如代理业务的强大销售能力和
广泛的客户网络等），沿着与公司核心资源密切相关的方向延展，可以发展得更加迅速和稳健。
特别需要提到的是公司新业务中的金融业务，公司将通过有效的组织和制度安排更加有效地
控制其风险。
4、公司属于人力资源密集型公司，企业的成功所依靠的是自身在各方面持续改善的能
力，这一点对于公司核心人员的上进心提出很高的要求。面对剧烈变化的市场和竞争形势，
核心人员是否能够不断学习、改善，持续投入工作热情，都存在不确定性。同时，人员和机
构数量的快速增长，会带来企业文化稀释和协同工作难度加大的挑战。对此，唯有继续强化
企业文化的传承和对管理人员领导力的提升，完善激励和绩效考核机制，培养潜力人才，才
能创造卓越绩效。
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 SLH 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳世联行地产顾问股份有限公司
公司的中文简称 世联行
公司的外文名称（如有） SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY INCORPORATED
公司的外文名称缩写（如有）无
公司的法定代表人 陈劲松
注册地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
注册地址的邮政编码 518001
办公地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
办公地址的邮政编码 518001
公司网址 http://www.worldunion.com.cn
电子信箱 info@worldunion.com.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 袁鸿昌 赵飞鸿
深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务
联系地址
中心 12 楼 中心 12 楼
电话 0755-22162824 0755－22162144
传真 0755-22162231 0755-22162231
电子信箱 info@worldunion.com.cn info@worldunion.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报、中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
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四、注册变更情况
√ 适用 □ 不适用
组织机构代码 61886755-4
2009 年 8 月 28 日-2009 年 10 月 26 日主营业务：从事投资可行性研究、项目策
划、房地产信息、房地产交易代理、企业形象设计、科研经济技术管理咨询、物
公司上市以来主营业务的变化情况（如
业管理业务（以上不含限制项目）。在本市设立 1 家非法人分支机构，经营范围
有）
与总公司相同。2009 年 10 月 27 日至今主营业务：房地产咨询、房地产代理、
房地产经纪、物业管理。
历次控股股东的变更情况（如有） 无变更
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层
签字会计师姓名 张伟坚、李颖
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
√ 适用 □ 不适用
保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间
广东省深圳市福田区益田路
招商证券股份有限公司 万虎高、刘光虎 2009 年 8 月 28 日至今
江苏大厦 A 座 41 楼
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2015 年 2014 年 本年比上年增减 2013 年
营业收入（元） 4,710,553,211.68 3,308,170,629.85 42.39% 2,563,027,901.39
归属于上市公司股东的净利润
509,389,237.73 394,344,162.95 29.17% 318,288,144.61
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
502,545,721.25 389,922,836.29 28.88% 305,036,433.54
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
450,598,075.65 -921,857,612.94 148.88% 463,270,771.81
（元）
基本每股收益（元/股） 0.38 0.32 18.75% 0.26
稀释每股收益（元/股） 0.38 0.32 18.75% 0.26
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加权平均净资产收益率 17.67% 21.13% -3.46% 20.13%
2015 年末 2014 年末 本年末比上年末增减 2013 年末
总资产（元） 7,398,023,267.87 4,115,952,685.29 79.74% 2,497,644,886.02
归属于上市公司股东的净资产
3,549,869,119.29 2,026,145,436.48 75.20% 1,708,863,807.64
（元）
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 822,918,940.46 1,092,603,370.97 1,129,776,305.09 1,665,254,595.16
归属于上市公司股东的净利润 50,343,617.34 112,608,456.64 88,651,629.77 257,785,533.98
归属于上市公司股东的扣除非经
50,669,933.63 111,973,014.98 83,797,938.86 256,104,833.78
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -201,538,213.25 258,055,720.56 298,562,936.42 95,517,631.92
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-479,761.57 -264,413.33 -202,519.77
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 8,631,708.98 4,924,495.73 7,127,020.17
受的政府补助除外）
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单独进行减值测试的应收款项减值准备转
2,335,102.38 1,914,721.61 8,612,409.34
回
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,157,221.44 -771,298.97 331,527.23
减：所得税影响额 1,756,769.24 1,231,227.80 2,028,155.77
少数股东权益影响额（税后） 729,542.63 150,950.58 588,570.13
合计 6,843,516.48 4,421,326.66 13,251,711.07 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
(一)2010-2015年世联行发展情况回顾
2009年8月世联行成功在深交所上市，为国内首家登陆A股的房地产综合服务提供商。公司基于客户价值，坚持轻资
产服务品牌的固有形式，不断强化、持续推动中国房地产市场发展的服务力量，将公司单一互相分割的业务打造成多种业务
交叉融合的一站式服务平台，建立基于大数据和移动互联网的置业者服务系统、世联信贷互联网金融平台，打造集顾问、金
融、物管等多项业务为一体的服务平台。为客户提供一站式、平台化、交叉交互式的轻资产房地产服务（包括顾问咨询、代
理营销、金融服务、资产管理等服务）。
2015年，公司业务划分为房地产交易服务、资产管理服务、金融服务和互联网+（电商）服务四大板块。房地产交易
服务包括代理销售业务和经纪业务；资产管理服务包括资产服务业务和顾问策划业务。
1、房地产交易服务板块
房地产交易服务板块主要是一手楼代理销售业务，通过为房地产开发商提供代理销售服务而获取佣金的一种方式来实现
营业收入。经20年的发展，公司已成为全国性的房地产服务提供商，业务已覆盖全国30多个省、市、自治区，布局达164个
城市，为超2万个楼盘提供专业的营销代理及顾问咨询服务，帮助600多万个家庭实现置业梦想。2015年世联行实现代理销售
额4,309亿元，同比增长33.90%，六年复合增长率为32.40%，在14个核心城市销售额超百亿元，并以5%的市场份额领跑地产
服务行业。
2、资产服务板块
（1）顾问策划业务
顾问策划业务主要分为住宅类顾问策划和战略类顾问，前者为全国各地的住宅房地产开发商提供从住宅开发项目前期的
可行性研究至项目执行阶段的销售策略制定。战略类顾问业务服务主要为地方政府或土地运营机构提供政策建议、土地规划
建议、土地出让策略等顾问服务；以及为开发商提供市场进入战略、土地竞投策略、项目开发策略等顾问服务。2015年顾问
服务在新的市场环境下顺势应变、积极转型，拓展多类型客户，改善客户结构，拓宽业务端口。综合体业务继续贯彻“咨询+
实施”模式，并注册了“世联领客商业”，通过门店选址和资管服务形成了新的业务模式和能力，开店速度达到行业领先水平，
未来将推出资产地图、资产数据与策略、资产升级改造等服务。
（2）资产服务业务
资产服务业务主要包括整体物业运作管理服务和经营管理服务，以写字楼、高端公寓、企业总部、工业园的物业管理为
主。2015年，资产服务业务发展稳定，新进佛山、天津、桂林等城市，进一步夯实全国化布局。同时也开始尝试了一些新的
业务类型，包括小样社区、公寓管理、社区管家、养老服务，形成大资管服务网络，摸索形成互联网企业总部服务、创业空
间运营服务、白领居住空间运营服务等特色可复制的资管服务体系，资管全链条整合服务能力已初具影响。
3、金融服务板块
公司金融服务业务主要来源于家圆云贷产品的收入。2015年金融服务不断强化专业化能力，发挥场景金融、定制金融和
服务金融的独有特色，在市场上塑造了“两极三高”的产品形象（申请资料极为简单、放款时效极为快速、高通过率、高额度
满足率、高去化率）。金融服务根据市场变化，快速完成产品的升级迭代，通过定制化产品满足客户更多的个性化需求；专
业化的信审管理及运营管理能力，实现了申请当天快速放款的审批时效；加强与开发商的合作，不断探索ToB业务模式，促
成开发商与客户的双赢局面；2015年金融服务全年放贷共计32,209笔，放贷金额为29.9亿元，同比分别增长65.05%、51.90%，
为全国90多个城市的3万多家庭提供了信贷支持，有效提升了500多家开发商的851个项目的去化率。
4、互联网+板块
公司的互联网+业务主要是通过建立综合平台，整合营销渠道，收取团购服务费获取购房团购优惠等方式，向开发商、渠
道、购房者所提供的服务。盈利模式主要是通过向一手房购房者收取团购服务费，以给予购房者一定团购优惠，当购房者参
加团购活动并最终成交后，公司根据合同约定，将购房者预先支付的团购费确认为收入。2015年，基于世联行代理基因和新
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
房客户资源优势，电商平台借助移动互联网的技术，广泛链接了自由置业顾问、经纪人、拓客公司、媒体资源、行业资源等，
实现整合营销，深化世联行整合营销服务能力。顺利完成54个城市的服务布局，全国落地602个项目，营业收入7.28亿元，
同比增长965.25%。
（二）展望未来
1、市场增速放缓，成交量将高位徘徊
尽管2015年中国房地产市场销售额在不被看好中创新高，超过2013年的8.1万亿，达到8.7万亿，然而2015年销售面积为12.8
亿平米，低于2013年的13亿平米，而2013年的成交量很可能是中国新房市场的天花板，意味着住宅成交面积已经进入了高位
平台。虽然宽松政策延续，央行多次降准降息、叠加降首付比例等政策有利于需求的释放，但是简单的规模扩张已经走到尽
头，中国房地产市场正式进入下半场。
2、服务时代大幕开启，行业加速转型
进入下半场，即建筑的黄金时代挥手作别，金融参与深度发展的资管时代、中产客户的资产配置时代、差异化竞争的服
务时代正在开启。顺应行业发展的未来趋势，越来越多的房企开始坚定转型，包括与金融机构全面合作、布局金融产业；分
拆物业上市；向国际市场拓展，到海外买地、建房；整合上下游产业链，抱团发展；以及进入健康、医疗、旅游、教育等细
分领域发展产业地产。
3、世联行发展战略
在过去十年高速规模化发展的市场中，世联行凭借良好的服务口碑和高效的运营架构牢牢抓住了行业的大趋势，成功地
完成了主营服务全国布局。面对下半场的机遇和挑战，世联行依托“祥云战略”，在快速变幻的市场环境和竞争格局中，赢得
了良好的开局，利用平台优势为机构客户及终端置业者提供多元化的集成服务。
下一个十年，世联行将贯彻执行“祥云战略”，秉承客户至上的服务精神，利用公司积累的资源优势，深化用户服务，为客户
创造价值。同时，叠加创新服务，打造移动互联网生态，以满足客户日益丰富的需求来形成竞争优势。
面向未来，世联行将延续O2M商业模式，遵循移动互联网新生态下的新价值定律：P = KN× (M1M2/R (P：企业价值；
K：价值系数；N：客户数；M：商业模式；R：客户距离)。持续扩大入口，创造场景，提供更多的场景服务、实现突破上
量。
2016年公司部署以下战略规划：
(1)交易板块强化线上线下结合，扩大领先地位：线下场景拉通，布局存量市场；线上服务延伸，提供服务效能平台；聚焦
核心城市及大客户，保持新房销售业绩稳步增长。
(2)深化场景金融：金融板块开展多样化场景金融服务，扩大新房交易入口并进军存量市场。拓展现有渠道、加强社会化渠
道开发和储备项目来源等；培养专业人士、提升场景化金融交易的专业技术判断能力和金融产品的推广拓展能力；升级现有
一手房市场金融产品并研发新产品细分市场；积极布局二手房、存量房市场金融产品，提升对有资金需求客户的服务能力。
(3)打造大资管：资管板块整合几大业务，构建完整价值链。合并顾问、资管、投资等业务，形成从基础无关、咨询、招商
租售、企业服务到资产证券化的完整价值链，2016年完成业务整合，为客户提供更有价值服务。与此同时，强化存量物业的
入口价值，衍生、创造更多服务。
(4)借力互联网+，扩大人与资产的链接：根据真实数据反推设计产品与服务，通过互联网盘活海量客户资源，围绕终端置业
者的购房、装修、贷款理财等需求，提供一站式解决方案；依托世联行的案场置业顾问、世联集会员、社区管家以及经纪人
平台沉淀的真实海量数据，不断扩大服务入口。
风险提示：上述发展战略陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
1、创造场景的能力
代理、资管服务是世联行为终端置业提供产品和服务的入口，代理规模领先、资管业务扩大是公司创新服务的根基，世
联行将坚定不移地推进规模化战略，保证代理市场份额的增长和领先，提升资管业务的规模化效应。同时，在内生发力的基
础上，通过战略合作和并购扩张的方式扩大入口资源。
2、源于场景的创新服务
移动互联网风起云涌，互联网金融方兴未艾。在传统业务夯实、真实交易场景不断延伸的基础上，世联行凭借对行业发
展的理解和客户需求的认知，叠加了金融、资管、互联网+（电商）的服务，获得了一定的成功：针对房地产交易的拓展环
节，公司利用互联网工具整合线下渠道；针对房地产交易的支付环节，公司推出了面向购房者的金融服务；针对存量房地产
交易的未来格局，公司除提供基础物业管理服务外，开始尝试新的服务，如小样社区的运营管理、公寓管理、社区管家、养
老等服务。面对不断变化的市场环境，公司通过创新能力把握住了机遇，在服务转型上获得了进展。
3、高效的组织架构和良好企业文化
扁平灵活的矩阵组织使得公司有能力将各业务线落地子地区公司，直接面向客户提供综合服务。2015年公司以更积极的
状态拥抱互联网和存量时代的到来，增设CTO、架构师、社区管家、投资经理等新岗位。公司以“让更多人享受真正的地产
服务”为使命，以“建立人与资产的链接”为愿景，构建多维度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开
展人性化关怀计划等措施，使核心竞争力得到快速提升。
4、持续增强的资本运营
作为国内首家A股上市的房地产服务商，公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放.在过去七年，公司通过合
适的并购，整合行业资源，涉足新兴领域，使得竞争力进一步提升。公司财务常年稳健，资产负债率在同行业中保持较低水
平，资本结构稳定。2015年5月底，11.2亿定增资金到位，使得公司在战略布局时期获得充足的资本储备，资本实力再次增
强，为发力移动互联、深化C端服务打下基础；2016年2月，为落实“化解房地产库存”的国家政策，顺应房地产行业结构化
的调整，公司股东会通过了向世联小贷增资的定增预案，为金融服务的长足发展奠定基础。
注：公司应当披露报告期内核心竞争力（包括核心管理团队、关键技术人员、专有设备、专利、非专利技术、特许经营权、
土地使用权、水面养殖权、探矿权、采矿权、独特经营方式和盈利模式、允许他人使用自己所有的资源要素或作为被许可方
使用他人资源要素等）的重要变化及对公司所产生的影响。如发生因核心管理团队或关键技术人员离职、设备或技术升级换
代、特许经营权丧失等导致公司核心竞争力受到严重影响的，公司应当详细分析，并说明拟采取的相应措施。
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
第四节 管理层讨论与分析
一、概述
（一） 市场环境和政策分析
回顾2015年，中国房地产整体市场在不被看好中创出销售额的新高。与此同时，在宽松政策频频出台背景下，一二三线
城市分化的态势加剧，库存总量亦不断攀升。面对行业的深刻变化，房企转型成为主流。
房地产已经告别建筑的黄金时代。全年全国商品房销售额超过2013年8.1万亿，达8.7万亿，同比2014年增长14.4%。从
总量上来看，虽然2015年创造了销售额的历史新高，但是，销售面积为12.8亿平米、低于2013年的13亿平米，市场规模已然
见顶。同时，尽管销售回升，但房地产开发投资增速、房屋新开工面积增速及房企土地购置面积增速，均下滑至十几年来的
最低点。
“去库存”成为房地产政策的着力点。2015年，宽松政策持续加码，五次降准、降息，叠加降首付比例，以及调整二手房
交易税费。这些支持和鼓励住房消费的政策，促使市场逐步回暖。然而，百城同涨、喜大普奔的局面已经终结，去库存与日
光盘同在，降价萧条与涨价火爆同在，全国30个大中城市占据了全国近50%的销售金额。库存攀升、分化加剧的背景下，开
发商纷纷重新回到一二线城市。
“坚定转型、重新出发”成为2015年的主旋律。尽管前途未知，依然有越来越多的企业开始转型的探索。迎合金融化的大
趋势，房企纷纷与金融机构合作、布局金融产业；向服务链延伸，分拆物业上市；海外布局，到国外买地、建房；整合家居、
互联网、金融等上下游产业链，抱团发展；发展产业地产，进入健康、医疗、旅游、教育、物流等细分领域。这些转型，正
在为房地产行业的未来注入更加丰富的内涵。
顺应“分化”“转型”的行业发展新趋势，公司基于自身核心优势，快速叠加新业务、构建未来新版图。一方面，传统业务
代理销售额再创新高、增速大幅跑赢大市；与此同时，公司调整策略、积极进取，实实在在的新变化显示，新业务发展成效
明显、增长符合预期：
第一、房地产交易服务方面，继续聚焦核心城市和大客户，新房销售业绩持续稳定增长。代理项目布局城市达164个，
服务项目超过1600个，代理销售额实现4309亿元、同比增长33.90%。同时，承载新业务的孵化和落地，云贷放款额持续增
长；分化出电商团队，业绩实现新突破；布局存量市场，社区管家进驻全国20个城市。
第二、金融服务方面，根据市场变化，快速完成产品的升级迭代。世联小贷全年放贷规模29.9亿元，同比增长51.90%，
为全国90多个城市的3万多家庭提供了信贷支持；世联集金理财产品自2015年一季度正式上线，累计成交5,002 笔，合计金
额6.6 亿；探索资产证券化、并取得突破, 落地标准ABS项目1个，登陆深交所，总融资额4.21亿，成功实现私募向公募的转
型，使小贷债权在二级市场首次公开亮相，扩大优质低成本资金来源。
第三、资管服务方面，提升全链条整合服务能力。咨询业务积极拓展多类型客户，改善客户结构，拓宽业务端口；综合
体业务继续贯彻“咨询+实施”模式，通过基础物管、公寓运营、小样社区、社区管家、尾盘基金等构建大资管服务网络，摸
索形成互联网企业总部服务、创业
