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湖 北武 昌鱼股份 有 限公司 拟转让所 持
北 京 中地房地产 开发有 限公司 狎 %股 权项 目
评估报告
卩 中企华评报字 01ω 第 1019号
(共 一册 ,第 一册 )
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湖北武昌鱼股份有限公司拟转让所持北京中地房地产开发有限公司49%股权项目评估报告
目 录
注册资产评估师声明 .................................... 2
摘 要 ............................................. 3
评估报告正文 .......................................... 7
一、 委托方、被评估单位及其他评估报告使用者 ................... 7
二、 评估目的 ................................................ 15
三、 评估对象和评估范围 ...................................... 15
四、 价值类型及其定义 ........................................ 17
五、 评估基准日 .............................................. 17
六、 评估依据 ................................................ 18
七、 评估方法 ................................................ 21
八、 评估程序实施过程和情况 .................................. 26
九、 评估假设 ................................................ 28
十、 评估结论 ................................................ 28
十一、 特别事项说明........................................... 29
十二、 评估报告使用限制说明................................... 31
十三、 评估报告日............................................. 31
评估报告附件 ......................................... 32
北京中企华资产评估有限责任公司
湖北武昌鱼股份有限公司拟转让所持北京中地房地产开发有限公司49%股权项目评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评
估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集
的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相
应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报
并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用
评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关
系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存
在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明
的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
北京中企华资产评估有限责任公司
湖北武昌鱼股份有限公司拟转让所持北京中地房地产开发有限公司49%股权项目评估报告
摘 要
重要提示
本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详
细情况和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。
北京中企华资产评估有限责任公司接受湖北武昌鱼股份有限公
司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客
观、公正的原则，采用公认的评估方法，按照必要的评估程序，对
北京中地房地产开发有限公司的股东部分权益在评估基准日的市场
价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：
一、评估目的：湖北武昌鱼股份有限公司拟将其持有的北京中地
房地产开发有限公司 49%的股权转让给北京华普投资有限责任公司，
为此需对北京中地房地产开发有限公司股东部分权益的市场价值进
行评估，为上述经济行为提供价值参考意见。
二、评估对象：湖北武昌鱼股份有限公司拟转让的北京中地房地
产开发有限公司 49%股东权益价值。
三、评估范围：北京中地房地产开发有限公司除华普中心大厦Ⅰ
段外的资产及负债，包括流动资产、长期股权、固定资产、其他资产
和流动负债。华普中心大厦Ⅰ段经分析后按账面价值列示其评估
值，并将其汇总计入北京中地房地产开发有限公司股东全部权益价
值。
四、评估基准日：2015 年 9 月 30 日。
五、价值类型：除按账面价值列示的华普中心大厦Ⅰ段外，其他
资产的价值类型为市场价值。
六、评估方法：资产基础法
七、评估结论：
北京中企华资产评估有限责任公司
湖北武昌鱼股份有限公司拟转让所持北京中地房地产开发有限公司49%股权项目评估报告
截止评估基准日北京中地房地产开发有限公司总资产账面价值
267,255.62 万元，评估值为 277,766.71 万元，评估增值 10,511.09 万元，
增值率 3.93%。
负债账面价值为 256,088.79 万元，评估值为 256,088.79 万元，无
评估增减值。
净资产账面价值为 11,166.83 万元，评估值为 21,677.92 万元，评
估增值 10,511.09 万元，增值率 94.13 %。
评估汇总情况详见下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2015 年 9 月 30 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
D=C/A×
A B C=B-A
100%
流动资产 1 256,103.60 260,381.66 4,278.07 1.67
非流动资产 2 11,152.02 17,385.05 6,233.03 55.89
长期股权投资 3 1,824.93 1,537.84 -287.08 -15.73
投资性房地产 4 - - -
固定资产 5 9,306.42 15,723.91 6,416.81 68.95
在建工程 6 - - -
无形资产 7 - - -
其中：土地使用权 8 - - -
其他资产 9 20.68 123.30 103.30 516.52
资产总计 10 267,255.62 277,766.71 10,511.09 3.93
流动负债 11 256,088.79 256,088.79 - -
非流动负债 12 - - -
负债总计 13 256,088.79 256,088.79 - -
净资产 14 11,166.83 21,677.92 10,511.09 94.13
根据上述评估结果，湖北武昌鱼股份有限公司拟转让的北京中地
房地产开发有限公司 49%股东权益的评估价值为 10,622.18 万元。本评
估项目未考虑股东控股溢价与少数股权折价事宜，也未考虑流动性对
评估对象价值的影响。
八、特别事项说明
北京中企华资产评估有限责任公司
湖北武昌鱼股份有限公司拟转让所持北京中地房地产开发有限公司49%股权项目评估报告
(一)纳入本次评估范围内的房屋建筑物为股东北京华普产业集
团有限公司 1998 年以增加资本公积的方式投入，截止评估基准日均
未办理房屋所有权证。北京中地房地产开发有限公司承诺纳入评估范
围内的房屋建筑物产权均归其所有，如有产权纠纷，将承担全部法律
责任。委估各项房屋的建筑面积依据股东投入时出具的董事会决议确
定。在办理房屋所有权证时，若法定机构测量面积与本报告所用面积
不一致时，以法定机构测定面积为准，并对评估结论进行相应调整。
(二)依据中国国际经济贸易仲裁委员会编号为（2009）中国贸仲
京裁字第 0373 号《裁决书》，华普中心大厦Ⅰ段 A 座、B 座、C 座 1-5
层的物业房屋权属已登记在北京中天宏业房地产咨询有限责任公司
名下。在上述《裁决书》中，仲裁委也表明北京中地房地产开发有限
公司对华普中心大厦Ⅰ段拥有向北京中天宏业房地产咨询有限责任
公司收取“额外付款”的权益。本次评估华普中心大厦Ⅰ段开发项目
按账面价值列示其评估值。若本报告出具后双方(北京中地房地产开
发有限公司和北京中天宏业房地产咨询有限责任公司)实际达成一致
意见的“额外付款”金额或提交仲裁机构最终裁定的 “额外付款”
金额与本报告列示的评估金额不一致时，应以双方协商一致或仲裁机
构最终裁决意见为准，并对评估结论进行相应调整。
（三）关于北京中地房地产开发有限公司与北京城建五建设工程
有限公司之间的工程施工合同纠纷，北京市仲裁委员会于 2009 年 3
月 16 日分别作出了编号为（2009）京仲裁字第 0243 号、0297 号、
0298 号裁决书，裁定北京中地房地产开发有限公司向北京城建五建
设工程有限公司支付拖欠华普中心项目 I 段、II 段及 III 段工程款
合计 36,258.23 万元，欠款利息合计 5128.25 万元（计算至 2008 年
11 月 20 日），及从 2008 年 11 月 21 日起按中国人民银行公布的一年
期贷款利率计算至上述拖欠的工程款实际支付完毕之日的利息。截止
本评估基准日，上述应付工程款项和应计利息企业已全额计入企业账
内。截至本报告出具日以上仲裁裁决均尚未执行。
北京中企华资产评估有限责任公司
湖北武昌鱼股份有限公司拟转让所持北京中地房地产开发有限公司49%股权项目评估报告
(四)截止评估基准日，北京中地房地产开发有限公司与北京中天
宏业房地产咨询有限责任公司的重大经济纠纷，导致该公司对华普中
心大厦 1 段权益的实现具有重大不确定性，进而使该公司的持续经营
能力存在重大不确定性。
九、评估报告使用限制说明
本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据，
评估结论的使用有效期限自评估基准日 2015 年 9 月 30 日起一年有
效。
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条
件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
北京中企华资产评估有限责任公司
湖北武昌鱼股份有限公司拟转让所持北京中地房地产开发有限公司49%股权项目评估报告
湖北武昌鱼股份有限公司拟转让所持
北京中地房地产开发有限公司 49%股权项目
评估报告正文
湖北武昌鱼股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有
关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，
按照必要的评估程序，对湖北武昌鱼股份有限公司拟转让股权所涉
及的北京中地房地产开发有限公司股东部分权益在 2015 年 9 月 30 日
的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、 委托方、被评估单位及其他评估报告使用者
本次评估的委托方暨产权持有单位为湖北武昌鱼股份有限公司；
被评估单位为北京中地房地产开发有限公司。
（一） 委托方暨产权持有单位简介
企业名称：湖北武昌鱼股份有限公司
法定代表人：高士庆
注册资本：508,837,238 元
经济性质：股份有限公司（境内 A 股上市公司，股票代码 600275）
注册地址：鄂州市鄂城区洋澜路中段东侧第三幢第四层
经营范围：淡水鱼类及其它水产品养殖、畜禽养殖、蔬菜种植及
以上产品的销售；饲料、渔需品的生产、销售;经营本企业自产水产
品、蔬菜、牲猪(对港、澳地区除外)的出口业务;经营本企业生产、
科研所需的原辅材料、机械设备、仪器仪表、零配件及相关技术的进
口业务；科技服务及对相关产业投资。
1、设立及上市情况
北京中企华资产评估有限责任公司
湖北武昌鱼股份有限公司拟转让所持北京中地房地产开发有限公司49%股权项目评估报告
湖北武昌鱼股份有限公司（以下简称 “武昌鱼公司”）系由湖北
武昌鱼集团有限责任公司（以下简称“武昌鱼集团”）作为主要发起
人，联合鄂州市建设投资公司、湖北凤凰山庄股份有限公司、湖北辰
隆经济开发公司、鄂州市市场开发服务中心共同发起，以发起方式设
立的股份有限公司。武昌鱼公司于 1999 年 4 月 27 日在湖北省工商行
政管理局登记注册，注册资本 17,458.09 万元。经中国证监会证监发
行[2000]104 号文批准，武昌鱼公司于 2000 年 7 月在上交所公开发
行社会公众股 7,000 万股，发行后总股本为 24,458.09 万股，其中国
有法人股 17,276.55 万股、法人股 181.54 万股、社会公众股 7,000
万股。2000 年 8 月 10 日，武昌鱼公司股票在上交所上市。
2、历次股本变动情况
⑴2001 年度利润分配及资本公积金转增
经武昌鱼公司 2001 年度股东大会审议通过，2002 年 5 月该公司
实施《2001 年利润分配方案及转增股本方案》，按每 10 股送 2 股转
增 1 股，共计增加股本 73,374,270 元，注册资本变更为 317,955,170
元。
⑵2002 年控股股东变更
2002 年 6 月和 7 月，武昌鱼集团与北京华普产业集团有限公司
(以下简称“华普集团”)、北京中联普拓技术开发有限公司（以下简
称“中联普拓”）分别签订《股权转让协议》及《股权转让协议之补
充协议》，协议约定武昌鱼集团将其所持有的 70,928,461 股国有法人
股 （ 占 公 司 总 股 本 的 29.00% ） 转 让 给 华 普 集 团 ， 将 其 持 有 的
28,126,804 股国有法人股（占公司总股本的 11.50%）转让给中联普
拓。2003 年 2 月，上述股份转让的股份过户手续办理完毕。此次股
权转让完成后，华普集团成为武昌鱼公司第一大股东，华普集团持有
该公司 29.00%的股份，武昌鱼集团持有 28.19%的股份，中联普拓持
有 11.50%的股份。
⑶2002 年度利润分配及资本公积金转增股本
2003 年 5 月 28 日，武昌鱼公司 2002 年度股东大会审议通过了
《2002 年利润分配方案及转增股本方案》，以 2002 年年末总股本
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湖北武昌鱼股份有限公司拟转让所持北京中地房地产开发有限公司49%股权项目评估报告
317,955,170 元为基数，向全体股东每 10 股送 0.5 股转增 3.5 股，
共计增加股本 127,182,068 元，注册资本变更为 445,137,238 元。
⑷2004 年控股股东股权司法划转
2003 年 12 月，华普集团以其持有的武昌鱼公司 4,000.00 万法
人股为该公司在中国工商银行鄂州支行的 3,800 万元贷款展期提供
担保。2004 年 5 月，因武昌鱼公司贷款纠纷一案，鄂州市中级人民
法院下达了归还本金及利息的民事判决书。2004 年 7 月，鄂州市中
级人民法院冻结了华普集团用于担保的 4,000 万法人股。2004 年 12
月，该部分 4,000 万股法人股被司法划转给中国工商银行湖北省分
行。2005 年 5 月，武昌鱼集团所持有的 476 万股股份（占公司股本
总额的 1.07%）被司法划转给春潮信用社。经过上述股份变动行为，
武昌鱼集团持有该公司 27.12%的股份，华普集团持有 20.01%的股份，
中联普拓持有 11.50%的股份。
⑸2006 年股份转让及股权分置改革
2006 年 11 月，武昌鱼公司实施了股权分置改革，执行对价后武
昌鱼集团持有该公司 23.72%的股份，华普集团持有 17.51%的股份。
2006 年 6 月，武昌鱼集团与华普集团签订了《股份转让协议》，
将其持有的全部股份转让给华普集团。由于武昌鱼集团持有的公司
118,479,418 股中 3,000 万限售法人股于 2007 年 7 月被拍卖给了湖
北汇鑫投资有限公司，余下 88,479,418 股协议转让给华普集团，该
部分股权于 2007 年 7 月 16 日在中登公司办理了过户手续。至此，武
昌鱼集团不再持有该公司股份。华普集团持有武昌鱼公司
177,569,217 股（占公司总股本 34.90%），成为该公司第一大股东。
⑹2009 年股份司法划转
2009 年 12 月，武昌鱼公司控股股东华普集团持有的公司无限售
条件流通股 71,897,799 股，被北京市第一中级人民法院分别强制执
行给孟祥龙 16,000,000 股、赵川 16,000,000 股、梅强 14,000,000
股、管奕斐 13,297,799 股、孙卫星 12,600,000 股。本次强制执行后
华普集团持有武昌鱼公司限售流通股 105,671,418 股，占总股本的
北京中企华资产评估有限责任公司
湖北武昌鱼股份有限公司拟转让所持北京中地房地产开发有限公司49%股权项目评估报告
20.77%，仍为该公司的第一大股东。截至本报告书出具日，武昌鱼公
司控股股东仍为华普集团，持有该公司 20.77%的股份。
（二） 被评估单位简介
1、公司注册登记信息
企业名称：北京中地房地产开发有限公司
法定住所：北京市东城区东直门南大街 9 号华普花园 7 号楼华普
会所 3 层办公 10
法定代表人：郭彦洪
注册资本：4000 万元
公司类型：其他有限责任公司
营业期限：1998 年 5 月 22 日至 2028 年 5 月 21 日
经营范围：房地产项目开发，经营、销售商品房。（依法须经批
准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动）
2、公司设立
北京中地房地产开发有限公司（以下简称 “中地公司”）成立于
1998 年 5 月，系由北京市东开城市建设综合开发公司、华普集团及
中联普拓三家共同投资设立的有限责任公司，注册资本为 2,000 万元，
其中货币出资 207.40 万元，全部由北京市东开城市建设综和开发公
司投入，占注册资本的 10.37%；实物出资 1,792.60 万元，其中由华
普集团投入 1,600 万元，占注册资本 80%，由中联普拓投入 192.60
万元，占注册资本的 9.63%。
根据统信资产评估事务所出具的统信评字 98B026 号《资产评估
报告书》，经评估确认，华普集团投入中地公司的罗纹钢、木材、大
理石、花岗岩账面总值为 1,600 万元，评估值为 1,600 万元；中联普
拓投入中地公司的钢材账面值为 192.6 万元，评估值为 192.6 万元。
根据北京驰创会计师事务所出具的京创会字[1998]第 3-048 号
《开业登记验资说明》，截至 1998 年 5 月 13 日，中地公司的注册资
本 2,000 万元已实缴到位。
中地公司设立时各股东的出资额、出资比例如下：
北京中企华资产评估有限责任公司
湖北武昌鱼股份有限公司拟转让所持北京中地房地产开发有限公司49%股权项目评估报告
股东名称 出资额（万元） 出资比例
北京市东开城市建设综合开发公司 207.40 10.37%
北京华普产业集团有限公司 1,600.00 80.00%
北京中联普拓技术开发有限公司 192.60 9.63%
合计 2,000.00 100.00%
3、历次增资及股权转让情况
⑴第一次股权转让
2001 年 9 月 12 日，经中地公司股东会决议，华普集团将其持有
的中地公司 25.37%股权转让给中联普拓，北京市东开城市建设综合
开发公司将其持有的中地公司 10.37%股权转让给华普集团。同日，
华普集团与中联普拓签订了《股权转让协议》，东开城建与中联普拓
签订了《股权转让协议》。
本次出资转让后，中地公司各股东出资额及出资比例如下：
股东名称 出资额（万元） 出资比例
北京华普产业集团有限公司 1,300.00 65.00%
北京中联普拓技术开发有限公司 700.00 35.00%
合计 2,000.00 100.00%
⑵第一次增资
2001 年 7 月 3 日，经中地公司股东会决议，同意中地公司采取
吸收合并的方式合并北京华普海运仓房地产开发有限公司。2001 年 7
月 12 日，中地公司在《工商时报》刊登了《吸收合并公告书》。
2002 年 3 月 10 日，中地公司与北京华普海运仓房地产开发有限
公司签订了《合并协议》，协议约定中地公司吸收合并北京华普海运
仓房地产开发有限公司，合并后中地公司继续存在，北京华普海运仓
房地产开发有限公司解散，其所有资产并入中地公司，中地公司的注
册资本由 2,000 万元增加至 4,000 万元。根据北京昆仑华勤会计师事
务所有限责任公司出具的京昆字（2002）B0101 号《审计报告》，中
地公司吸收合并北京华普海运仓房地产开发有限公司后，中地公司股
本为人民币 4,000 万元，注册资本的实存数与申请变更后的注册资本
相等。
本次增资完成后，中地公司各股东出资额及出资比例如下：
北京中企华资产评估有限责任公司
湖北武昌鱼股份有限公司拟转让所持北京中地房地产开发有限公司49%股权项目评估报告
股东名称 出资额（万元） 出资比例
北京华普产业集团有限公司 2,600.00 65.00%
北京中联普拓技术开发有限公司 1,400.00 35.00%
合计 4,000.00 100.00%
⑶第二次股权转让
2002 年 8 月 21 日，经中地公司股东会决议，同意华普集团将其
持有的中地公司 51%股权转让给武昌鱼公司。2002 年 8 月 22 日，武
昌鱼公司与华普集团签署了《股权收购协议》。
本次出资转让后，中地公司各股东出资额及出资比例如下：
股东名称 出资额（万元） 出资比例
湖北武昌鱼股份有限公司 2,040.00 51.00%
北京华普产业集团有限公司 560.00 14.00%
北京中联普拓技术开发有限公司 1,400.00 35.00%
合计 4,000.00 100.00%
⑷第三次股权转让
2006 年 5 月 12 日，经中地公司股东会决议，同意原股东中联普
拓将其持有的中地公司的 32%股权转让给华普集团。同日，中联普拓
与华普集团签订了《股权转让协议书》。
本次出资转让后，中地公司各股东出资额及出资比例如下：
股东名称 出资额（万元） 出资比例
湖北武昌鱼股份有限公司 2,040.00 51.00%
北京华普产业集团有限公司 1,840.00 46.00%
北京中联普拓技术开发有限公司 120.00 3.00%
合计 4,000.00 100.00%
⑸第四次股权转让
2006 年 11 月 1 日，经中地公司股东会决议，同意股东中联普拓
将其持有的中地公司的 3%股权转让给新股东湖北武华电子科技有限
公司（以下简称“湖北武华”）。同日，中联普拓与湖北武华签订了《股
权转让协议书》。
本次出资转让后，中地公司各股东出资额及出资比例如下：
股东名称 出资额（万元） 出资比例
湖北武昌鱼股份有限公司 2,040.00 51.00%
北京华普产业集团有限公司 1,840.00 46.00%
湖北武华电子科技有限公司 120.00 3.00%
合计 4,000.00 100.00%
北京中企华资产评估有限责任公司
湖北武昌鱼股份有限公司拟转让所持北京中地房地产开发有限公司49%股权项目评估报告
⑹第五次股权转让
2007 年 7 月 31 日，经中地公司股东会决议，同意股东华普集团
将其持有的中地公司 46%股权转让给武昌鱼公司。同日，华普集团与
武昌鱼公司签订了《股权转让协议书》。
本次出资转让后，中地公司各股东出资额及出资比例如下：
股东名称 出资额（万元） 出资比例
湖北武昌鱼股份有限公司 3,880.00 97.00%
湖北武华电子科技有限公司 120.00 3.00%
合计 4,000.00 100.00%
⑺第六次股权转让
2008 年 12 月 24 日，经中地公司股东会决议，同意武昌鱼公司
将其持有的中地公司的 3%股权转让给中联普拓。同日，武昌鱼公司
与中联普拓签订了《股权转让协议书》。
本次出资转让后，中地公司各股东出资额及出资比例如下：
股东名称 出资额（万元） 出资比例
湖北武昌鱼股份有限公司 3,760.00 94.00%
湖北武华电子科技有限公司 120.00 3.00%
北京中联普拓技术开发有限公司 120.00 3.00%
合计 4,000.00 100.00%
⑻第七次股权转让
2012 年 3 月 5 日，经中地公司股东会决议，同意湖北武华将其
持有的中地公司 3.00%的股权转让给北京华普投资有限责任公司（以
下简称“华普投资”），同意武昌鱼公司将其持有的中地公司 45.00%
的股权转让给华普投资。同日，华普投资分别与湖北武华及武昌鱼公
司签订了《股权转让协议书》。
本次出资转让后，中地公司各股东出资额及出资比例如下：
股东名称 出资额（万元） 出资比例
湖北武昌鱼股份有限公司 1,960.00 49.00%
北京华普投资有限责任公司 1,920.00 48.00%
北京中联普拓技术开发有限公司 120.00 3.00%
合计 4,000.00 100.00%
4、近三年的财务和经营状况
北京中企华资产评估有限责任公司
湖北武昌鱼股份有限公司拟转让所持北京中地房地产开发有限公司49%股权项目评估报告
中地公司开发的房地产项目为华普中心项目（原名为北京市东城
区海运仓 C 区危改项目），分为Ⅰ段、Ⅱ段和Ⅲ段工程。
被评估单位近两年及一期的财务状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2013.12.31 2014.12.31 2015.9.30
流动资产 255,182.37 255,501.85 256,103.60
非流动资产 11,660.54 11,368.90 11,152.02
其中：长期股权投资 1,844.93 1,824.93 1,824.93
投资性房地产
固定资产 9,815.62 9,516.69 9,307.10
在建工程 7.29
无形资产
其他非流动资产 20.00
资产总计 266,842.91 266,870.75 267,255.62
流动负债 252,445.36 254,319.30 256,088.79
非流动负债 83.99
负债总计 252,445.36 254,403.29 256,088.79
净资产 14,397.55 12,467.46 11,166.83
被评估单位近两年及一期经营状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 2014 年 2015 年 1-9 月
一、营业收入 5,394.99 740.17 618.75
减:营业成本 5,668.60 495.48 335.20
主营业务税金及附加 412.01 41.25 34.33
营业费用 6.13 4.63 2.67
管理费用 687.07 668.62 455.34
财务费用 1,294.94 1,355.49 1,022.09
减:资产减值损失 -27.00 25.55 51.42
二、营业利润 -2,646.76 -1,850.85 -1,282.29
加：营业外收入 255.83 11.34 0.40
减：营业外支出 314.99 90.58 18.74
三、利润总额 -2,705.92 -1,930.09 -1,300.63
减：所得税费用 0.00
四、净利润 -2,705.92 -1,930.09 -1,300.63
以上数据为母公司报表口径。被评估单位 2013 年度、2014 年度
及评估基准日的会计报表业经中勤万信会计师事务所有限公司审计，
审计机构出具了带强调事项段无保留意见审计报告。
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湖北武昌鱼股份有限公司拟转让所持北京中地房地产开发有限公司49%股权项目评估报告
5、委托方与被评估单位之间的关系
本评估基准日，委托方武昌鱼公司对中地公司出资 1,960.00 万
元，持股比例为 49%。
（三） 业务约定书约定的其他评估报告使用者
业务约定书中没有约定其他评估报告使用者。本评估报告仅供委
托方、被评估单位和国家法律、法规规定的评估报告使用者使用，不
得被其他任何第三方使用或依赖。
二、 评估目的
湖北武昌鱼股份有限公司拟将其持有的中地公司 49%的股权转
让给北京华普投资有限责任公司，为此需对中地公司股东部分权益的
市场价值进行评估，为本次经济行为提供价值参考意见。
上述事项，已经中地公司 2016 年第一次股东会决议通过。
三、 评估对象和评估范围
(一)评估对象
根据本次评估目的，评估对象是湖北武昌鱼股份有限公司拟转
让的中地公司 49%股东权益价值。
(二)评估范围
委托评估范围为中地公司的全部资产和负债。总资产账面值为
267,255.62 万元，总负债为 256,088.79 万元，净资产为 11,166.83 万
元。委估全部资产和负债已经中勤万信会计师事务所有限公司审计。
本报告实际评估范围为中地公司华普中心大厦Ⅰ段外的资产及
负债，包括流动资产、长期股权、固定资产、其他资产和流动负
债。
华普中心大厦Ⅰ段经分析后按账面价值列示其评估值，并将其汇
总计入中地公司股东全部权益价值。
(三)主要资产情况
该公司纳入评估范围的主要资产包括房屋建筑物、存货。
1、房屋建筑物
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房屋建筑物共计 4 项，包括华普国际大厦 15 层和华普大厦地下 2
区 B、华普大厦 B1-3 区、华普大厦 B2-2 区，合计面积 8695.03 平方米，
华普大厦建成于 1998 年，位于北京朝阳门外大街 19 号，大楼采用钢
筋混凝土框架剪力墙结构，目前均在对外出租。上述房屋建筑物由股
东华普产业集团于 1998 年时作价投入中地公司，截至本评估基准日
房屋产权证均未办理。
2、存货
存货主要为开发成本、开发产品，包括已建成存在法律纠纷的华
普中心Ⅰ段写字楼以及华普中心Ⅲ段未售公寓、会所及地下车库等。
⑴华普中心大厦Ⅰ段
Ⅰ段工程规划设计为高档写字楼，结构体系为框架剪力墙结构，
筏型基础，总建筑面积为 124560.91 平方米，地下 3 层，地上主楼为
双塔 24 层，檐高 93.2 米，双主楼之间有 9 层裙楼连接。Ⅰ段工程涉
及与北京中天宏业房地产咨询有限责任公司（简称中天宏业）之间的
商品房预售合同案纠纷。
2009 年 8 月，中国国际经济贸易仲裁委员会（2009）中国贸仲京
裁字第 0373 号《裁决书》基本支持中天宏业全部仲裁请求，驳回了
中 地 公 司的 全部仲 裁 反 请求 ， 裁定 中 地 公司 须履行 双 方 签署 的
Y274104、Y274116、Y274118、Y274119 的《北京市商品房预售合同》，
为中天宏业办理竣工验收备案手续、大产权和小产权。
关于中地公司的权益，仲裁委在裁决书中也表明（非裁决结论部
分）“由于额外付款是双方约定的购房款的必要组成部分，在申请人
（中天宏业）取得房屋产权后，应当遵守合同约定，及时足额地向被
申请人（中地公司）支付“额外付款”；至于额外付款的数额如何确
定，仲裁庭认为，双方应秉着友好协商的态度，从有利于合同履行和
合同目的的实现角度出发，确定一个双方都能够接受的价格。仲裁庭
认为，双方可以通过协商、或者由有资质的评估机构评估，或者拍卖
等多种方式来计算华普中心的价格，再由申请人（中天宏业）按照约
定，向被申请人（中地公司）支付额外付款。
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中地公司于 2011 年 4 月向北京市第二中级人民法院提交了不予
执行仲裁裁决的申请， 2012 年 12 月北京市第二中级人民法院裁定驳
回了中地公司的该请求。中地公司不服上述裁定，于 2013 年 1 月向
北京市高级人民法院申请了复议请求， 2013 年 5 月北京市高级人民
法院驳回了中地公司的复议申请，维持原裁定。
2015 年 5 月，北京市第二中级
