股票简称：武昌鱼 股票代码：600275 上市地点：上海证券交易所
湖北武昌鱼股份有限公司
重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
交易对方名称 通讯地址
北京华普投资有限责任公 北京市朝阳区朝阳门外大街 19 号北京华普国际大
司 厦 17 层 1710 室
独立财务顾问
签署日期：二〇一六年二月
湖北武昌鱼股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
公司声明
一、 本公司董事会及全体董事会成员保证本报告书内容的真实、准确和完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对本报告书存在的虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏承担个别和连带的法律责任。
二、 本次资产出售的交易对方北京华普投资有限责任公司已出具承诺函，
承诺并保证所提供信息的真实性、准确性和完整性，不存在虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏，并愿意承担个别和连带的法律责任。
三、 本次重大资产重组的证券服务机构及相关人员已出具承诺函，保证披
露文件的真实、准确、完整。如本次重组相关文件存在虚假记载、误导性陈述或
重大遗漏，中介机构未能勤勉尽责的，将依法承担连带赔偿责任。
四、 有关部门对本次重大资产重组所做的任何决定或意见，均不表明其对
本公司股票的价值或投资者的收益做出实质性判断或保证。任何与之相反的声明
均属虚假不实陈述。
五、 本次重大资产重组完成后，公司经营与收益的变化由公司负责，因本
次重大资产重组引致的投资风险，由投资者自行负责。
六、 投资者在评价公司本次重大资产重组时，除本报告书内容以及与本报
告书同时披露的相关文件外，还应认真地考虑本报告书披露的各项风险因素。投
资者若对本报告书存在任何疑问，应咨询自己的股票经纪人、律师、专业会计师、
或其他专业顾问。
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目录
公司声明 ........................................................................................................................................... 1
目录 ................................................................................................................................................... 2
释义 ................................................................................................................................................... 6
重大事项提示.................................................................................................................................... 9
一、本次交易方案概述 ...................................................................................................................... 9
二、标的资产的估值及作价情况 .................................................................................................... 12
三、本次交易构成关联交易 ............................................................................................................ 12
四、本次交易构成重大资产重组 .................................................................................................... 12
五、本次交易不构成借壳上市 ........................................................................................................ 13
六、本次重组对上市公司的影响 .................................................................................................... 13
七、本次交易已履行和尚需履行的决策程序及报批程序 ............................................................ 13
八、本次重组相关方所作出的重要承诺 ........................................................................................ 14
九、本次重组对中小投资者权益保护的安排 ................................................................................ 15
重大风险提示.................................................................................................................................. 17
一、本次交易的审批风险 ................................................................................................................ 17
二、本次重组被暂停、中止或取消的风险 .................................................................................... 17
三、交易对价支付违约的风险 ........................................................................................................ 17
四、补充对价及差额补偿实现的不确定风险 ................................................................................ 17
五、标的公司额外付款因重大诉讼难以实现的风险 .................................................................... 19
六、标的资产估值风险 .................................................................................................................... 22
七、标的公司持续经营风险 ............................................................................................................ 22
八、标的公司税务处罚的风险 ........................................................................................................ 22
九、标的公司股权质押的过户风险 ................................................................................................ 23
十、上市公司股价波动风险 ............................................................................................................ 23
第一节 本次交易概况 .................................................................................................................... 24
一、本次交易的背景及目的 ............................................................................................................ 24
二、本次交易的决策过程 ................................................................................................................ 25
三、本次交易的具体方案 ................................................................................................................ 26
四、本次重组对上市公司的影响 .................................................................................................... 27
第二节 上市公司基本情况 ............................................................................................................. 28
一、基本信息 .................................................................................................................................... 28
二、公司设立及历次股本变动情况 ................................................................................................ 28
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三、最近三年的控制权变动情况 .................................................................................................... 30
四、公司近三年重大资产重组情况 ................................................................................................ 30
五、公司主营业务发展状况和主要财务指标 ................................................................................ 32
六、公司的控股股东及实际控制人 ................................................................................................ 32
七、上市公司及其主要管理人员最近三年受处罚的情况说明 .................................................... 34
第三节 交易对方基本情况 ............................................................................................................. 36
一、基本信息 .................................................................................................................................... 36
二、历史沿革 .................................................................................................................................... 36
三、股权及控制关系 ........................................................................................................................ 37
四、华普投资主要下属企业状况 .................................................................................................... 37
五、主要业务发展状况及财务简表 ................................................................................................ 38
六、与上市公司关联关系说明和向上市公司推荐董事或者高级管理人员情况 ........................ 39
七、交易对方及其主要管理人员最近五年内未受处罚及诚信情况说明 .................................... 39
第四节 标的资产基本情况 ............................................................................................................. 40
一、基本信息 .................................................................................................................................... 40
二、历史沿革 .................................................................................................................................... 40
三、中地公司最近三年增减资及股权转让的原因、作价依据及其合理性、股权变动相关方的
关联关系、股权变动及其程序的合法合规性 ................................................................................ 45
四、产权和控制关系 ........................................................................................................................ 45
五、中地公司下属公司情况 ............................................................................................................ 46
六、中地公司及其对应的主要资产的权属状况、对外担保情况及主要负债、或有事项情况 . 48
七、中地公司最近三年主营业务发展情况 .................................................................................... 52
八、最近两年一期经审计的主要财务数据 .................................................................................... 52
九、拟置出资产是否存在出资瑕疵或影响其合法存续的情况 .................................................... 53
十、已取得其他股东的同意或者符合公司章程规定的股权转让前置条件情况 ........................ 54
十一、本次交易涉及的债权债务转移及人员安置情况 ................................................................ 54
十二、报告期内诉讼情况 ................................................................................................................ 54
第五节 交易标的评估情况 ............................................................................................................. 61
一、标的资产评估情况 .................................................................................................................... 61
二、上市公司董事会与独立董事对本次评估事项的意见 ............................................................ 71
第六节 本次交易主要合同 ............................................................................................................. 75
一、合同主体与签订时间 ................................................................................................................ 75
二、交易价格及定价依据 ................................................................................................................ 75
三、受让价款的支付 ........................................................................................................................ 75
四、额外付款约定 ............................................................................................................................ 76
五、资产的交割 ................................................................................................................................ 77
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六、员工安置 .................................................................................................................................... 78
七、过渡期间损益归属 .................................................................................................................... 78
八、合同生效条件与生效时间 ........................................................................................................ 78
九、税费的承担 ................................................................................................................................ 78
十、违约责任条款 ............................................................................................................................ 78
第七节 本次交易的合规性分析 ..................................................................................................... 80
一、本次交易符合《重组管理办法》第十一条的规定 ................................................................ 80
二、中介机构关于本次交易符合《重组管理办法》规定发表的明确意见 ................................ 82
第八节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................. 83
一、上市公司董事会本次交易前上市公司财务状况和经营成果的讨论和分析 ........................ 83
二、中地公司行业特点和经营情况的讨论与分析 ........................................................................ 87
三、本次交易对上市公司的影响分析 .......................................................................................... 103
第九节 财务会计信息 .................................................................................................................. 107
一、标的资产简要财务报表 .......................................................................................................... 107
二、本次交易模拟实施后的上市公司简要备考财务报表 .......................................................... 108
第十节 同业竞争和关联交易 ....................................................................................................... 110
一、标的公司关联交易情况 .......................................................................................................... 110
二、本次交易对上市公司同业竞争的影响 .................................................................................. 112
三、本次交易对上市公司关联交易的影响 .................................................................................. 114
第十一节 本次交易涉及的风险因素 ........................................................................................... 117
一、本次交易的审批风险 .............................................................................................................. 117
二、本次重组被暂停、中止或取消的风险 .................................................................................. 117
三、交易对价支付违约的风险 ...................................................................................................... 117
四、补充对价及差额补偿实现的不确定风险 .............................................................................. 117
五、标的公司额外付款因重大诉讼难以实现的风险 .................................................................. 119
六、标的资产估值风险 .................................................................................................................. 121
七、标的公司持续经营风险 .......................................................................................................... 122
八、标的公司税务处罚的风险 ...................................................................................................... 122
九、标的公司股权质押的过户风险 .............................................................................................. 123
十、上市公司股价波动风险 .......................................................................................................... 123
第十二节 其他重大事项............................................................................................................... 124
一、本次交易完成后，不存在上市公司资金、资产占用及被实际控制人或其他关联人占用的
情形，不存在为实际控制人及其关联人提供担保的情形 .......................................................... 124
二、上市公司负债结构合理性，是否存在因本次交易引致负债（包括或有负债）大量增加的
情况 ................................................................................................................................................. 124
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三、上市公司最近十二个月内曾发生的资产交易与本次交易的关系 ...................................... 125
四、本次交易对上市公司治理机制的影响 .................................................................................. 125
五、本次交易后上市公司的现金分红政策及相应安排、董事会对上述情况的说明............... 128
六、本次交易涉及的相关主体买卖上市公司股票的自查情况 .................................................. 130
第十三节 独立董事及中介机构对本次交易的结论性意见 ......................................................... 131
一、独立董事意见 .......................................................................................................................... 131
二、独立财务顾问意见 .................................................................................................................. 132
三、律师法律意见 .......................................................................................................................... 133
第十四节 相关中介机构............................................................................................................... 135
一、独立财务顾问 .......................................................................................................................... 135
二、法律顾问 .................................................................................................................................. 135
三、审计机构 .................................................................................................................................. 135
四、评估机构 .................................................................................................................................. 135
第十五节 董事及相关中介机构的声明 ........................................................................................ 136
全体董事、监事、高级管理人员声明 .......................................................................................... 136
独立财务顾问声明 .......................................................................................................................... 137
法律顾问声明 .................................................................................................................................. 138
财务审计机构声明 .......................................................................................................................... 139
资产评估机构声明 .......................................................................................................................... 140
第十六节 备查文件及备查地点 ................................................................................................... 141
一、备查文件 .................................................................................................................................. 141
二、备查地点 .................................................................................................................................. 141
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释义
除非文义载明，下列简称在本报告中具有如下含义：
本报告书、本报告、重 《湖北武昌鱼股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书
指
大资产重组报告书 （草案）》
本次交易、本次重组、
上市公司将其持有的中地公司 49%股权出售给华普投资/华
重大资产出售、重大 指
普投资收购上市公司持有的中地公司 49%股权
资产重组
公司、本公司、上市公
指 湖北武昌鱼股份有限公司
司、武昌鱼
中地公司、标的公司 指 北京中地房地产开发有限公司
交易对方/华普投资 指 北京华普投资有限责任公司
标的资产、出售资产、
指 武昌鱼持有的中地公司 49%股权
交易标的、目标股权
华普集团 指 北京华普产业集团有限公司
青岛华普 指 青岛华普大厦有限责任公司
中联普拓 指 北京中联普拓技术开发有限公司
湖北武华 指 湖北武华投资有限公司
城建五 指 北京城建五建设工程有限公司
中融国际信托 指 中融国际信托有限公司
北京舜日 指 北京舜日建材装饰工程有限公司
黔锦矿业 指 贵州黔锦矿业有限公司
《北京中地房地产开发有限公司与北京中天宏业房地产咨询
《项目转让协议》 指
有限责任公司项目转让协议》
北京中地房地产开发有限公司与北京中天宏业房地产咨询有
《北京市商品房预售
指 限责任公司签署的编号为 Y274116、Y274118、Y274119 及
合同》
Y274104 的《北京市商品房预售合同》
《补充预售合同》 指 北京中地房地产开发有限公司与北京中天宏业房地产咨询有
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限责任公司签署的《补充预售合同》
《湖北武昌鱼股份有限公司与北京华普投资有限责任公司之
《股权转让协议》 指
股权转让协议》
《审计报告》 指 《北京中地房地产开发有限公司审计报告》
《备考审阅报告》 指 《湖北武昌鱼股份有限公司审阅报告》
《湖北武昌鱼股份有限公司拟转让所持北京中地房地产开发
《资产评估报告》 指
有限公司 49%股权项目评估报告》
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
《重组管理办法》 指 《上市公司重大资产重组管理办法》
《重组规定》 指 《关于规范上市公司重大资产重组若干问题的规定》
《上市规则》 指 《上海证券交易所股票上市规则》
《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 26 号—
《格式准则第 26 号》 指
—上市公司重大资产重组申请文件》
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
中登公司 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
天风证券、独立财务
指 天风证券股份有限公司
顾问
仁人德赛、律师事务
指 北京市仁人德赛律师事务所
所
中勤万信、审计机构 指 中勤万信会计师事务所（特殊普通合伙）
中企华、评估机构 指 北京中企华资产评估有限责任公司
元/万元/亿元 指 人民币元/人民币万元/人民币亿元
交割日 指 标的资产变更至华普投资名下的工商变更登记完成之日
审计、评估基准日 指 2015 年 9 月 30 日
过渡期间 指 评估基准日至交割日止期间
报告期、最近两年一 指 2013 年、2014 年及 2015 年 1-9 月
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期、两年一期
最近三年 指 2013 年度、2014 年度及 2015 年度
最近五年 指 2011 年度、2012 年度、2013 年度、2014 年度及 2015 年度
中地公司与中天宏业协议约定，出售华普中心 I 段所获得的
额外付款 指 收入，将先由中天宏业按协议约定收回其预先投入的资金，
剩余部分按 80%的比例支付给中地公司
根据《补充预售合同》约定，中天宏业从销售华普中心大厦 I
基本收购价 指 段优先取回的资金为第一年（2007 年）12.38 亿元、或者第二
年（2008 年）13.6 亿元、或者第三年（2009 年）17.00 亿
特殊事项说明：1）本报告书中所引用的财务数据和财务指标，如无特殊说明，指合并
报表口径的财务数据和根据该类财务数据计算的财务指标；2）本报告书中除特别说明外所
有数值保留两位小数，若出现各分项数值之和与总数尾数不符的情况，均为四舍五入原因造
成。
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重大事项提示
本公司提醒投资者认真阅读本报告书全文，并特别注意下列重大事项：
一、本次交易方案概述
本次重大资产出售方案如下：
（一）重大资产出售
本次重大资产出售的标的资产为上市公司持有的中地公司 49%股权。根据
中企华出具的“中企华评报字(2016)第 1019 号”《评估报告》，截至 2015 年 9 月
30 日，中地公司母公司总资产账面价值 267,255.62 万元，评估值为
