安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司 房地产估价报告
安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司
房地产估价报告
估价项目名称：安徽丰乐农化有限责任公司所有位于肥西县
三河镇北街建筑物及附属物收储补偿价格
评估
委托方:肥西县土地收购储备中心
估价方：安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司
估价人员：宁传雨 章 俊
估价作业日期：2015 年 7 月 17 日-2015 年 9 月 21 日
报告编号：皖正房评报[2015]字第 1226 号
地址：合肥市长丰路 85 号天庆大厦 2014 室 1 联系电话：0551-62658800 62619911（传真）
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目录
致 委 托 方 函 ................................................................................................................................................... 3
估 价 师 声 明 ................................................................................................................5
估 价 的 假 设 和 限 制 条 件 .......................................................................................................................... 6
房 地 产 估 价 结 果 报 告 ............................................................................................................................... 7
一、委托方：肥西县土地收购储备中心............................................................................................... 7
二、估价机构：安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司...................................................................7
三、估价对象............................................................................................................................................7
四、估价目的：为确定估价对象的建筑物及附属物收储补偿价格提供参考依据。.................... 15
五、估价时点：2015 年 7 月 17 日。.................................................................................................. 15
六、价值定义..........................................................................................................................................15
七、估价依据..........................................................................................................................................15
八、估价原则..........................................................................................................................................16
九、估价方法..........................................................................................................................................17
十、 估价结果........................................................................................................................................17
十一、估价人员......................................................................................................................................18
十二、其它需要说明的事项................................................................................................................. 18
十三、估价作业日期 2015 年 7 月 17 日-2015 年 9 月 21 日.........................................................18
十四、估价报告应用的有效期............................................................................................................. 18
房 地 产 估 价 技 术 报 告 ........................................................................................................................19
一、个别因素..........................................................................................................................................19
二、区域因素分析..................................................................................................................................25
三、市场背景分析..................................................................................................................................26
四、最高最佳使用分析......................................................................................................................... 28
五、估价方法选用..................................................................................................................................29
六、 估价测算过程............................................................................................................................... 29
七、估价结果确定..................................................................................................................................42
附 件 .................................................................................................................................................... 44
1、估价对象区域及实景照片............................................................................................................... 44
2、房地产估价委托书........................................................................................................................... 44
3、 《 国 有 土 地 使 用 证 》 复 印 件 .................................................................................................44
4、 《 房 地 产 权 证 》 复 印 件 ...........................................................................................................44
5、 估 价 机 构 资 质 证 书 复 印 件 ......................................................................................................44
6、 估 价 人 员 资 格 证 书 复 印 件 ......................................................................................................44
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致委托方函
肥西县土地收购储备中心：
受贵方的委托，我评估公司本着客观、公正、科学、独立的原则，对
安徽丰乐农化有限责任公司所有位于肥西县三河镇北街建筑物及附属物的
市场价值进行评估，估价时点为 2015 年 7 月 17 日。
估价目的：为确定估价对象建筑物及附属物收储补偿价格提供参考依
据。
本估价机构根据国家和安徽省、合肥市有关法律、法规和政策要求，
遵循中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899－
2013）的操作程序，认真核查了委托方提交的本次委估房地产的产权证件
和相关资料，对现场进行了细致地勘察，分析考虑了影响房地产估价的诸
多因素，根据估价目的，遵循估价原则，运用科学、合理的估价方法，经
过综合测算，确定估价对象于对象在估价时点、未设定法定优先受偿权下
的建筑物及附属物收储补偿价格为人民币大写（取整）：壹仟玖佰柒拾陆
万伍仟柒佰叁拾伍元整（￥：19765735 元（详见附后的《安徽丰乐农化有
限责任公司收储涉及的建筑物及附属物估价结果一览表》）。
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附表一 安徽丰乐农化有限责任公司建筑物及附属物估价结果一览表（总表）
委托估价 估价对象 估价对象 评估建筑物 征收补偿金
估价对象 产权人 备注
方 所有人及 坐落 建筑总面积 额(万元)
合肥丰乐科技有限
84 4.2672
责任公司
无证 安徽丰乐
4255.47 172.216
建筑 农化有限责任公司 详见建筑物估
物 小计 4339.47 176.4832 价结果一览表
安徽丰乐
有证 20697.73 1179.0562
肥西县土 安徽丰乐 农化有限责任公司
肥西县三
地收购储 农化有限 合计 / 25037.2 1355.5394
河镇北街
备中心 责任公司 合肥丰乐科技有限
/ 27.6566
责任公司
详见附属物估
附属物 安徽丰乐农化有限
/ 568.7797 价结果一览表
责任公司
合计 / 596.4363
安徽丰乐农化有限 详见设备估价
机器设备 / 24.5978
责任公司 结果一览表
总计 / / / / / 1976.5735
安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司
法定代表人：
2015 年 9 月 21 日
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估 价 师 声 明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。房地产估价委
托书、《房地权证》、《国有土地使用证》等有关资料、文件均由委托方
提供，委托方应对所提供资料的完整性、真实性、合法性承担全部责任。
房地产估价师对于估价对象的权属状况给予必要的关注，但不对估价对象
的法律权属做任何形式的保证。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意
见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们严格依照中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》
（GB/T50899－2013）的操作程序进行分析，形成结论，撰写本估价报告。
4、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，并拍摄实景照
片。并对查看的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的
现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部
分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价
对象建筑结构质量进行调查的责任。
5、需提醒报告的使用方注意的是：本估价结果仅为委托方确定被征收
估价对象货币补偿金额提供参考，而不作为最终支付补偿价款的依据。补
偿的最终数额由征收双方根据市场交易风险、兑现难易、政府有关税费缴
纳、付款方式、其他等综合情况协商确定。
6、委托方只可按本估价报告的估价目的使用，不可用于其他用途。
7、本评估报告若有其他未尽事宜，则由安徽正诚房地产土地评估测绘
有限公司负责解释。本估价报告的全部或部分未经本所同意，不得发表于
任何公开媒体上。
本次评估注册房地产估价师：
宁传雨 ： 房地产估价师注册号 3420030033
章 俊 ： 房地产估价师注册号 3420110050
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估价的假设和限制条件
估价的假设：
1、假设该估价对象在估价时点达到最佳本报告估价结果是估价对象在
2015 年 7 月 17 日的公开市场客观价值，是指估价对象在诸多假设条件下，
在公开市场上于估价时点最可能形成或成立的价格，使用状态，其运作方
式合法。
2、本次估价是以估价对象的现状用途均合法、产权完整合法且能够持续
使用为假设前提。
3、委托方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。
4、假设该估价对象房地产本身不存在质量问题。
5、假设房地产市场在本估价报告结果的有效期内不发生较大的变化。
6、假设该估价对象房地产在本估价报告的有效期内不遭受重大损坏。
估价的限制条件：
1、本报告估价结果仅为确定建筑物及附属物市场价值提供参考依据，不
得作其它用途使用。
2、本次报告估价结果为估价对象在估价时点的可实现的市场价值。
3、本报告估价基准日为 2015 年 7 月 17 日。估价结果应用有效期自本
估价报告出具之日（2015 年 9 月 21 日）起壹年内有效。
4、估价对象所处的房地产市场或估价对象本身在本报告估价结果的有效
期内发生了重大变化，该估价对象必须重新估价。
5、委托方提供的所有材料真实有效，建筑面积、使用性质及建成年代均
以委托方提供的合法房产证证载的为准。
6、根据本次估价目的，本次估价结果包含建筑物及附属物的价值，也包
含不可分割的满足其使用功能的水、电、装修、消防等部分价值。
7、本次估价时，估价人员对估价对象进行了勘察，由于未使用专业检测
仪器对其结构进行测量，故无法呈报估价对象结构的详细状况，亦未对有
关设备进行测试。
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房地产估价结果报告
皖正房评报[2015]字第 1226 号
一、委托方：肥西县土地收购储备中心
二、估价机构：安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司
法定代表人：邢骥
房产资质等级：贰级，资质证号：AHJSGJA1520003
土地资质等级：全国，资质证号：A201534027
办公地址：合肥市长丰路 85 号天庆大厦 2014 室
联系电话：0551-62658800、62619911（传真）
三、估价对象
（一）权益状况
估价对象为坐落于肥西县三河镇北街建筑物及附属物，产权人为安徽
丰乐农化有限责任公司、合肥丰乐科技有限责任公司。
1、估价对象土地基本状况
土地使用权 土地登记 土地使用权终 评估土地面积
土地使用权人 土地使用证号 字第位置
类型 用途 止日期 （㎡）
安徽丰乐农化 肥西国用（2002） 肥西县三河
出让 工业 2051年3月25日 116066.7
有限责任公司 第02744号 镇北街
合肥丰乐科技 肥西国用（2002） 肥西县三河
出让 工业 2051年3月25日 23256
有限责任公司 第02743号 镇北街
合计 / / / / 139322.7
2、估价对象建筑物基本状况
建筑物 房地产 估价对象名 所在层与 建筑物结 建筑年 建筑面积 维护
坐落 编号 层高（m) 建筑装修情况
所有人 权证号 称 总层数 构 代 （m2） 状况
外墙水泥，内室水泥地
1 厕所 1/1 3 混合 1998 85.28 一般
面
外墙干粉石，木门窗，
4.5，局
2 变电所 1/1 混合 1998 160.74 室内水泥地面，乳胶漆 一般
部6
墙面
变电所值班 外墙干粉石，木门窗，
3 1/1 4.5 混合 1998 33.06 一般
室 内墙面砖
外墙干粉石，木门窗，
安徽丰 4 泵房 1/1 4.5 砖木 1998 87.32 一般
肥西 内墙乳胶漆
乐
县三 无证房 外墙干粉石，木门窗，
农化有
河镇 产 5 值班室 1/1 4.2 混合 1998 26.26 铁门，室内水泥地面， 一般
限责任
北街 乳胶漆墙面
公司
外墙涂料，木门窗，室
6 仓库 1/1 4.2 混合 1998 43.84 内水泥地面，乳胶漆墙 一般
面
外墙涂料，天窗，水泥
7 卫生间 1/1 4.3 混合 1998 62.22 一般
地面，内墙局部面砖
外墙涂料，木门窗，室
4，局部
8 种衣剂车间 1/1 砖木 1998 220.39 内水泥地面，乳胶漆墙 一般
6.2
面
地址：合肥市长丰路 85 号天庆大厦 2014 室 7 联系电话：0551-62658800 62619911（传真）
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外墙涂料，铁门，塑钢
4.5，局 窗，石棉瓦隔热，室内
9 粉剂车间 1/1 混合 1998 370.55 一般
部 6.6 水泥地面，乳胶漆墙面，
局部 PVC 扣板吊顶
外墙涂料，室内地板砖，
10 卫生间 1/1 3.9 混合 1998 25.39 一般
内墙局部有面砖
外墙水泥粉刷，木门窗，
11 污水处理室 1/1 4.3 混合 1998 93.69 室内水泥地面，乳胶漆 一般
墙面
外墙水泥粉刷，木门窗，
12 泵房 1/1 4.3 混合 1998 52.36 室内水泥地面，乳胶漆 一般
墙面
外墙水泥粉刷，木门，
13 仓库 1/1 5.6 砖木 1998 130.44 铁窗，石棉瓦顶，室内 一般
水泥地面，乳胶漆墙面
外墙水泥粉刷，木门，
14 泵房 1/1 4.1 砖木 1998 54.91 石棉瓦顶，室内水泥地 一般
面，乳胶漆墙面
外墙水泥粉刷，木门，
15 泵房 1/1 4.1 砖木 1998 27.38 石棉瓦顶，室内水泥地 一般
面，乳胶漆墙面
外墙水泥粉刷，木门，
石棉瓦顶，室内水泥地
16 仓库 1/1 3.6 砖木 1998 444.93 一般
面，局部地板砖，乳胶
漆墙面
外墙水泥粉刷，木门窗，
17 更衣室 1/1 3.6 砖木 1998 39.22 室内地板砖，三合板吊 一般
顶，面砖墙裙
外墙水泥，木门窗，室
内地板砖，PVC 扣板吊
18 气粉室 1/1 4 混合 1998 26.93 一般
顶，乳胶漆墙面，局部
面砖墙裙
外墙水泥，石棉瓦，室
内水泥地面，乳胶漆墙，
19 宿舍 1/1 4.8 砖木 1998 509.7 一般
局部地板砖，三合板吊
顶。面砖墙裙
外墙涂料，木门窗，石
20 种衣剂仓库 1/1 5.5 混合 1998 418.44 一般
棉瓦，室内水泥地
外墙涂料，铁门。铝合
金窗，室内水泥地面，
21 1幢 1/1 4.5 混合 1998 90.4 一般
乳胶漆墙面，屋面为轻
钢骨架
| 丰乐种业：安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司房地产估价报告 （下载公告） |
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| 公告日期:2015-12-26 |
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| 附件：公告原文 |
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