匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司拟股权转让所涉及的南昌平海房地产开发有限公司股东全部权益价值评估报告
匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司拟股权转让
涉及的南昌平海房地产开发有限公司
股东全部权益价值
评估报告
闽中兴评字（2015）第 1030 号
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
中国福州
二○一五年十二月十四日
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司拟股权转让所涉及的南昌平海房地产开发有限公司股东全部权益价值评估报告
注册资产评估师声明
1、就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。
2、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关
当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
3、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在评
估报告设定的评估假设和限制条件下成立。
4、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估
基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
5、注册资产评估师及其所在的评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专
业评估经验。评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。
6、注册资产评估师及助理人员已对评估对象进行了现场调查。
7、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专
业意见，并不承当相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实
现价格的保证。
8、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意
见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性
和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
9、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，但不对评估对象
的法律权属做任何形式的保证。
10、评估报告记载了我们的工作程序和评估价值意见，评估报告的分析意见和评
估结论以评估报告中披露的假设和限制条件为前提，报告使用者须关注评估报告特别
事项说明、评估假设等事项对评估结论的影响。
11、评估报告书的评估结论仅供委托方为本报告书所列明的评估目的使用，以及
送交相关监管部门审查使用。本评估报告为保密文件，未经委托方及我们书面许可，
不得拷贝、复制、分发、传送第三方或公开。
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匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司拟股权转让所涉及的南昌平海房地产开发有限公司股东全部权益价值评估报告
匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司拟股权转让涉
及的南昌平海房地产开发有限公司股东全部权益价值
评估报告目录
评估报告摘要 .................................................................................................... 4
评估报告书正文 ................................................................................................ 8
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者 ........................................ 8
二、评估目的 .................................................................................................. 10
三、评估对象和评估范围 .............................................................................. 10
四、价值类型及其定义 .................................................................................. 12
五、评估基准日 .............................................................................................. 13
六、评估依据 .................................................................................................. 13
七、评估方法 .................................................................................................. 15
八、评估程序实施过程和情况 ...................................................................... 17
九、评估假设 .................................................................................................. 18
十、评估结论 .................................................................................................. 19
十一、特别事项说明 ...................................................................................... 20
十二、评估报告使用限制 .............................................................................. 20
十三、评估报告日期 ...................................................................................... 23
评估报告附件 .................................................................................................. 24
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以下内容摘自评估报告, 欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读评估报告全文。本摘
要需与评估报告配套使用，不得单独使用，注册资产评估师及其所在评估机构不承担因
摘要使用不当所造成后果的责任。
匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司拟股权转让所涉及的
南昌平海房地产开发有限公司股东全部权益价值
评估报告摘要
闽中兴评字（2015）第 1030 号
一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者：
委托方: 匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司
被评估单位：南昌平海房地产开发有限公司。
其他评估报告使用者：本报告仅供委托方根据国家法律、法规规定为实现本次目
的相关经济行为需要而使用本报告，无其他评估报告使用者。
二、评估目的：为匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司拟股权转让涉及的南
昌平海房地产开发有限公司股东全部权益提供价值参考。
三、评估对象和评估范围：评估对象为南昌平海房地产开发有限公司股东全部权
益价值。评估范围为南昌平海房地产开发有限公司申报并经中勤万信会计师事务所（特
殊普通合伙）审计后的截止 2015 年 9 月 30 日的资产和负债。评估范围和评估对象相
符。
四、价值类型：市场价值类型。
五、评估基准日：2015 年 9 月 30 日。
六、评估方法：资产基础法
七、评估结论：
本公司本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估法定的程序和公允的
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方法，对南昌平海房地产开发有限公司股东全部权益价值进行了评估。
南昌平海房地产开发有限公司经中勤万信会计师事务所（特殊普通合伙）审定后
的股东全部权益价值（净资产）账面值为人民币 9,407.97 万元，评估值为人民币
35,656.02 万元（大写人民币叁亿伍仟陆佰伍拾陆万零贰佰元整），增值 26,248.05
万元，增值率 279.00%。资产评估汇总表如下：
账面值 评估值 增加值 增加率%
资产项目
A B C=B-A D=C/A×100%
1.流动资产 1 135,106.04 161,353.17 26,247.13 19.43
2.非流动资产 2 248.46 249.38 0.92 0.37
2.1 长期投资 3 0.00 0.00 -
2.2 固定资产 4 248.46 249.38 0.92 0.37
其中：建筑物 5 0.00 0.00 -
机器设备 6 248.46 249.38 0.92 0.37
在建工程 7 0.00 0.00 -
2.3 无形资产 8 0.00 0.00 -
其中：土地使用权 9 0.00 0.00 -
2.4 其他资产 10 0.00 0.00 -
资产总计 11 135,354.50 161,602.55 26,248.05 19.39
3.流动负债 12 125,946.53 125,946.53 0.00 0.00
4.非流动负债 13 0.00 0.00 0.00
负债总计 14 125,946.53 125,946.53 0.00 0.00
股东权益 15 9,407.97 35,656.02 26,248.05 279.00
评估结论详细情况见评估明细表。
八、特别事项说明
1.本评估公司未对委托方和被评估单位提供的有关经济行为批文、营业执照、权
证、会计凭证、预算资料、合同单据等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，亦不
会对上述资料的真实性负责。
2.除非特别说明，本评估报告中的评估值以被评估单位对有关资产拥有完全的权
利为基础，未考虑由于被评估单位可能尚未支付某些费用所形成的相关债务。
3.对被评估单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项，在企业委托
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时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机构及评估
人员不承担相关责任。
4.本报告中的有关南昌平海房地产开发有限公司等描述性的文字均摘自南昌平海
房地产开发有限公司提供给评估师的有关介绍资料，报告阅读者应将此视同一般性的
文字说明，而不应视作评估机构与评估师对其有关情况的认同或宣传报道，公司不负
责因有关介绍与实际情况可能不符而产生的所有责任。
5．由于被评估单位提供的整个“南昌居住主题公园”统算后总计容建筑面积超过
土地出让合同约定的建筑面积1602.23平方米，超过规划总建筑面积的0.13%，根据当
地规划部门了解，计容建筑面积不超过0.3%的不需补交土地出让金，本次评估未考虑
超容积率可能存在的差异影响。
6．由于实测面积与预测销售面积略有差异，企业销售统计收入、面积已部分按实
测面积调整，部分未调整，考虑到实测面积与预售面积差异较小，本次评估未考虑该
面积差异可能对评估结果产生的影响。
7．本次评估评估师未考虑产成品结转时尚需支付款项未足额估计产生的影响，本
次评估对于南昌平海房地产开发有限公司房地产开发未来还需估算结转的工程款项，
按被评估单位提供给本公司的数据进行评估，评估师亦未考虑预估与未来实际支付可
能存在的差异对评估结果的影响。
8．南昌居住主题公园”项目丁香怡景A区1、2、3、4、5、10、17、20、23栋规划
用途为商业公寓，企业拟对其改变为住宅性质，截至报告出具日仍未变更，本次仍按
商业公寓性质进行评估，本次评估未考虑该事项对评估结果的影响。
9.根据当地政府最新文件要求，“南昌居住主题公园”项目原规划设计的社区服
务用房面积尚不足，拟将以下房产无偿提供给社区使用，本次评估按无偿划转进行评
估，即以下房产其价值评估为0, 提请报告使用者注意。
序
楼栋号 房号 面积 用途
号
1 丁香怡景 A 区 3#楼公寓 2-201 316.95 商业
2 丁香怡景 A 区 3#楼公寓 2-202 221.87 商业
3 丁香怡景 A 区 3#楼公寓 2-203 279.54 商业
4 丁香怡景 A 区 3#楼公寓 2-204 63.39 商业
5 丁香怡景 A 区 3#楼公寓 2-205 95.08 商业
6 丁香怡景 A 区 3#楼公寓 3-301 31.77 商业
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7 丁香怡景 A 区 3#楼公寓 3-302 31.77 商业
8 丁香怡景 A 区 3#楼公寓 3-303 31.77 商业
9 丁香怡景 A 区 3#楼公寓 3-304 31.77 商业
10 丁香怡景 A 区 3#楼公寓 3-305 31.77 商业
11 丁香怡景 A 区 3#楼公寓 3-306 31.77 商业
12 丁香怡景 A 区 3#楼公寓 3-307 316.95 商业
13 丁香怡景 A 区 3#楼公寓 3-308 221.87 商业
14 丁香怡景 A 区 3#楼公寓 3-309 123.92 商业
合计 1639.57
10.本次评估中评估师注意到本次评估中评估师注意到被评估单位以存货中的大
部分产成品（原抵押时部分为在建工程）及在建工程作为抵押，向金融机构借款，借
款金额人民币15,500万元，本次评估未考虑该事项可能对估值和本次评估目的的影响。
11. 配套36班小学建成后将无偿提供给政府，本次评估为0。
12.本评估结论未考虑流动性对评估价值影响。
13.期后事项
13.1报告提交日以后发生重大期后事项时，不能直接使用本报告的评估结论。
13.2 在评估基准日后，有效期以内，如果资产数量及价格标准发生变化时，应按
如下原则处理：
13.2.1资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产数量及金额进行相应调整。
13.2.2 资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘
请有资格的资产评估机构重新确定评估值。
13.2.3由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时
应给予充分考虑，进行相应调整。
本评估报告结论使用有效期为一年，即自2015年9月30日至2016年9月29日。
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匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司拟股权
转让涉及的南昌平海房地产开发有限公司
股东全部权益价值
评估报告书正文
闽中兴评字（2015）第 1030 号
匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司：
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司（以下简称“本公司”）接受贵
公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，
按照必要的评估程序，对匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司拟股权转让所涉及
的南昌平海房地产开发有限公司股东全部权益在 2015 年 9 月 30 日的市场价值进行了
评估。现将资产评估情况报告如下:
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者
(一)委托方：匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司
1.公司基本情况
营业执照注册号：00000000201511230020
住 所：上海市海宁路 358 号国际商厦五楼
注册资本：人民币 3,4056.5550 万元整
公司类型：股份有限公司（上市）
法定代表人姓名：鲜言
成立日期：1989 年 3 月 11 日
经营范围：互联网金融信息服务（金融许可业务除外），金融软件研发和维护，
互联网信息技术开发及服务，以自有资产进行互联网行业的投资和管理，经济信息咨
询，企业管理，企业管理咨询，财务咨询（不含国家专项规定），接受金融机构委托
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从事金融业务流程外包。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
动）
(二)被评估单位：南昌平海房地产开发有限公司
1.公司基本情况
营业执照注册号：360121110001829
住 所：南昌市城南隔堤南侧（东新段）
注册资本：贰仟万圆整
实收资本：贰仟万圆整
公司类型：有限责任公司
法定代表人：陈晓丹
经营范围：房地产开发（凭资质证书经营）、物业管理、建筑材料、装璜材料、
五金交电、化工产品（不含化学危险品）。（以上项目涉及许可经营的凭许可证经营）
2．企业历史状况
南昌平海房地产开发有限公司于 2003 年 1 月 14 日经南昌县工商行政管理局核准
注册成立，注册号 360121110001829，注册资本为人民币贰仟万元。是由以房地产经
营为主业的上海多伦实业股份有限公司（占股本 45%）与福建华天投资有限公司（占
股本 55%）共同投资兴建“南昌平海明珠城（南昌居住主题公园）”项目而组建的房
地产开发项目公司。“南昌平海明珠城（南昌居住主题公园）”项目位于南昌象湖新
城规划区，与南昌市中心区相距 9 公里。
3．近年资产、财务及经营状况
南昌平海房地产开发有限公司近年的资产、负债及经营状况如下：
金额单位：元
项目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 9 月 30 日
流动资产： 1,608,523,037.41 1,624,321,124.98 1,351,060,408.60
非流动资产： 3,017,490.48 2,653,121.52 2,484,557.95
资产总额： 1,611,540,527.89 1,626,974,246.50 1,353,544,966.55
流动负债： 1,378.540,915.09 1,507,693,114.45 1,259,465,280.10
非流动负债： 0.00 0.00 0.00
负债总额 1,378.540,915.09 1,507,693,114.45 1,259,465,280.10
股东权益： 232,999,612.80 119,281,132.05 94,079,686.45
负债和股东权益总计 : 1,611,540,527.89 1,626,974,246.50 1,353,544,966.55
项 目 2013 年度 2014 年度 2015 年 1-9 月
一、 营业收入 180,575,583.60 285,218,532.30 641,369,181.00
减：营业成本 142,855,852.61 172,768,363.71 479,123,036.97
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营业税金及附加 -4,945,264.03 13,245,806.90 107,396,066.89
销售费用 10,435,159.22 6,656,470.62 2,955,905.64
管理费用 15,822,521.01 19,296,290.37 5,016,333.59
财务费用 14,511.82 126,252.36 1,318,505.64
资产减值损失 -744,828.51 -28,313,880.11 59,378,454.41
加：公允价值变动收益（损失以“-”
496.48 11,361.23
号填列）
投资收益（损失以“-”号填列） -191.23
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益
二、 营业利润（亏损以“-”号填列）
17,138,127.96 101,450,589.68 -13,819,313.37
加：营业外收入 4,991.99 7,609.32
其中：非流动资产处置利得
政府补助
减：营业外支出 70,239.71 39,044.00
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“-”号填
列） 17,072,880.24 101,419,155.00 -13,819,313.37
减:所得税费用 5,448,582.31 18,454,602.40 11,382,132.23
四、净利润（净亏损以“-”号填列） 11,624,297.93 82,964,552.60 -25,201,445.60
4.委托方与被评估单位之间的关系：
委托方匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司系被评估单位南昌平海房地产开
发有限公司股东。
（三）委托方以外的其他评估报告使用者：本报告仅供委托方根据国家法律、法
规规定为实现本次目的相关经济行为需要而使用本报告，无其他评估报告使用者。
二、评估目的
为匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司拟股权转让涉及的南昌平海房地产开
发有限公司股东全部权益提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
评估对象为南昌平海房地产开发有限公司股东全部权益价值。评估范围为南昌平
海房地产开发有限公司申报并经中勤万信会计师事务所（特殊普通合伙）审计后的截
止 2015 年 9 月 30 日的资产和负债。南昌平海房地产开发有限公司截止 2015 年 9 月
30 日的全部资产及负债如下：
单位：元
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项目 2015 年 9 月 30 日
流动资产：
货币资金 51,559,728.85
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 28,260,458.59
其他应收款 558,792,540.67
存货 712,447,680.49
其他流动资产
流动资产合计 1,351,060,408.60
非流动资产：
可出售金融资产
长期股权投资
投资性房地产
固定资产 2,484,557.95
在建工程
固定资产清理
无形资产
开发支出
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 2,484,557.95
资产总计 1,353,544,966.55
项目
流动负债：
短期借款
应付票据
应付账款 415,358,195.54
预收款项 793,214,704.39
应付职工薪酬 409,674.71
应交税费 5,861,020.16
应付利息
应付股利
其他应付款 44,621,685.30
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 1,259,465,280.10
非流动负债：
长期借款
专项应付款
其他非流动负债
长期应付职工薪酬
非流动负债合计
负债合计 1,259,465,280.10
股东权益：
实收资本（或股本） 20,000,000.00
资本公积
减：库存股
盈余公积 16,316,579.45
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一般风险准备
未分配利润 57,763,107.00
股东权益合计 94,079,686.45
负债和股东权益总计 1,353,544,966.55
注：基准日财务数据中勤万信会计师事务所审计并出具勤信审字【2015】第 1785
号无保留意见审计报告。
经核实，委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
本次评估范围中的主要资产为货币资金、往来款、存货、固定资产等。
（一）纳入评估范围的实物资产
实物资产主要为存货、车辆和电子设备。
1. 存货包括在产品和产成品二项，在产品主要为在开发的南昌居住主题公园 D 区
丁香怡景 A 组团中的 D4、D5 楼;产成品主要为南昌居住主题公园 B、C、D 区凯旋银座、
玫瑰华庭、枫林美庐、丁香怡景 B、丁香怡景 A 等组团项目的余房（包括已销售未结
转房产及未销售房产）。
2.车辆总计 18 辆，目前正常使用。
3.电子设备共 15 项，主要是电脑、空调、投影仪、钢琴等，均正常使用。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
被评估单位未申报无形资产。
（三）企业申报的表外资产的类型、数量
被评估单位未申报表外资产。
（四）引用其他机构出具报告情况。
本次评估报告中 2015 年 1-9 月份的报表数据系中勤万信会计师事务所的审计结
果。历史的财务数据（2013 年、2014 年）情况引自中勤万信会计师事务所的审计报告，
除此之外，未引用其他机构报告内容。
四、价值类型及其定义
1.本企业价值评估所选取的价值类型为：市场价值类型。
2.价值定义表述：所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受
任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日的公开市场进行正常公平交易的价值估计
数额。
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3.价值类型选取的理由及依据：根据本次评估目的、特定市场条件及评估对象状
况，确定本次企业价值评估所选取的价值类型为市场价值。
五、评估基准日
本次评估基准日为 2015 年 9 月 30 日。
确定评估基准日的相关事项说明：
（一）此基准日是委托方在综合考虑经济行为时间计划及各项规定等因素的基础
上确定的。
（二）本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准日有效的价格
标准和利率、汇率、税率。
六、评估依据
（一）经济行为依据
1.资产评估业务约定书。
（二）主要法律法规依据
1.《国有资产评估管理办法》(国务院第 91 号令，1991 年)；
2.《国有资产评估管理办法实施细则》(国资办发[1992]第 36 号)；
3.《中华人民共和国公司法》中华人民共和国主席令第 42 号，2013 年 10 月 27
日；
4.《中华人民共和国证券法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务
委员会第十八次会议通过)；
5.《中华人民共和国土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常
务委员会第十一次会议通过)；
6.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表
大会常务委员会第二十九次会议通过)；
7.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第 55
号）；
8.其他有关法律法规。
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司拟股权转让所涉及的南昌平海房地产开发有限公司股东全部权益价值评估报告
（三）评估准则和指导意见
1.《资产评估准则——基本准则》 (财企[2004]20 号)；
2.《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企［2004］20 号）；
3.《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230 号）；
4.《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
5.《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2011]230 号）；
6.《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
7.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号、中评协[2011]230 号）；
9.《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227 号）；
10.《资产评估执业道德准则—独立性》（中评协[2012]248 号）；
11.《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；
12.《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》（中评协[2011]230
号）；
13.《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）；
14.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18 号）；
15.其他有关准则。
（四）权属依据
1．委托方、被评估单位营业执照复印件；
2．被评估单位财务报表复印件；
3. 被评估单位提供的项目国有土地出让合同、国有土地使用证、建设用地规划许
可证、规划总平图、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证；
4．机动车行驶证、登记证及设备发票；
5．被评估单位的验资报告、审计报告；
6. 纳入评估范围的资产所对应的其他权属证明文件等。
（五）取价依据
1．国家有关部门发布的统计资料、技术标准、规范文件等方面的资料；
2．企业提供的有关资产、财务、经营投模等方面的资料；
3．评估人员现场清查、取证、记录等方面的资料；
4.《最新资产评估常用
