广夏（银川）实业股份有限公司拟发行股份购买资产
所涉及的宁夏宁东铁路股份有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
中和评报字（2015）第 YCV1082 号
(共 3 册，第 1 册)
二○一五年七月二十八日
宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明
资产评估说明目录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 .........................................................................................................2
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 .........................................................................................3
第三部分 评估对象与评估范围说明 .................................................................................................................4
第四部分 资产核实情况总体说明 ................................................................................................................... 11
第五部分 资产基础法评估技术说明 ...............................................................................................................13
流动资产评估技术说明....................................................................................................................................13
可供出售金融资产—其他投资评估技术说明 ................................................................................................20
长期股权投资评估技术说明............................................................................................................................22
房屋建筑物评估技术说明................................................................................................................................27
机器设备评估技术说明....................................................................................................................................61
在建工程评估技术说明....................................................................................................................................79
生产性生物资产（含林地使用权）评估技术说明 ........................................................................................85
无形资产—土地使用权评估技术说明 ............................................................................................................97
其他无形资产评估技术说明..........................................................................................................................137
长期待摊费用评估技术说明..........................................................................................................................139
递延所得税资产评估技术说明......................................................................................................................140
其他非流动资产评估技术说明......................................................................................................................141
负债评估技术说明 .........................................................................................................................................142
第六部分 收益法评估技术说明 .....................................................................................................................146
第七部分 评估结论及其分析 .........................................................................................................................190
资产评估说明附件 .............................................................................................................................................200
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宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监
管机构和部门使用。除法律、行政法规规定外，材料的全部或部分内容
不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
本评估说明涉及部分机密材料，敬请阅读者注意保密。
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
此部分由委托方和被评估企业共同撰写，具体内容详见附件一。
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第三部分 评估对象与评估范围说明
（一） 评估对象与评估范围内容
根据本次评估目的，评估对象是宁夏宁东铁路股份有限公司的股东
全部权益。评估范围是宁夏宁东铁路股份有限公司经审计后账面上列示
的全部资产及相关负债。
本 次 评 估 的 资 产 总 额 5,226,584,003.58 元 ， 其 中 ： 流 动 资 产
468,359,496.80 元 ， 非 流 动 资 产 4,758,224,506.78 元 ； 负 债 总 额
1,035,175,892.59 元，其中：流动负债 616,425,620.85 元，非流动负债
418,750,271.74 元，所有者权益合计 4,191,408,110.99 元。详细见下表：
2015 年 6 月 30 日资产负债表
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
一、流动资产合计 468,359,496.80
货币资金 104,905,457.24
应收票据 70,756,569.21
应收账款 179,298,656.13
预付款项 18,400,102.07
应收利息 26,062.50
其他应收款 27,041,503.00
存货 42,915,183.05
一年内到期的非流动资产 15,963.60
其他流动资产 25,000,000.00
二、非流动资产合计 4,758,224,506.78
可供出售金融资产 170,000,000.00
长期股权投资 335,090,554.14
固定资产 3,586,937,030.29
在建工程 32,556,496.15
生产性生物资产 33,788,879.34
无形资产 529,378,801.38
长期待摊费用 51,882.00
递延所得税资产 865,412.04
其他非流动资产 69,555,451.44
三、资产总计 5,226,584,003.58
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科目名称 账面价值
四、流动负债合计 616,425,620.85
应付票据 21,264,058.00
应付账款 65,105,889.95
预收款项 6,068,652.41
应付职工薪酬 11,393,665.79
应交税费 18,313,434.94
应付股利（应付利润） 463,127,264.61
其他应付款 3,513,255.99
其他流动负债 27,639,399.16
五、非流动负债合计 418,750,271.74
长期借款 373,320,000.00
递延所得税负债 45,430,271.74
六、负债总计 1,035,175,892.59
七、所有者权益 4,191,408,110.99
股本 3,533,368,080.00
资本公积 51,080,955.92
专项储备 2,193,445.48
盈余公积 132,029,394.23
未分配利润 472,736,235.36
以上评估范围与委托评估的范围及被评估企业所申报评估的资产
范围一致，并且经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
（二） 实物资产的分布情况及特点
本次评估范围内的实物资产除宁夏宁东铁路股份有限公司酿酒葡
萄种植分公司资产位于宁夏贺兰山沿山公路118公里处的青铜峡树新林
场鸽子山分场西侧、甘城子南附近外，其它实物资产集中分布在宁夏灵
武市宁东开发区宁东能源重化工基地，宁夏宁东能源重化工基地位于自
治区首府银川市灵武境内。实物资产主要包括：存货、房屋建筑物、构
筑物、机器设备、车辆、电子设备、在建工程、生产性生物资产、土地
及林地使用权。
1、存货账面价值42,915,183.05元，包括原材料、库存商品及生产
成本-农业开发成本。原材料按类别分别存放在1-3号平库、1-3号料场、
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6号料场、柴油基地、车间及立库内，存放环境及周转情况良好；库存
商品包括库存原酒2,660.20吨及加工费保管，主要存放在保乐力加（宁
夏）葡萄酒酿造有限公司原酒库房、中粮长城葡萄酒（宁夏）有限公司
以及广夏（银川）实业股份有限公司租赁的小口子山防空洞中。其中：
2013年份不锈钢罐原酒763.95吨；2013年橡木桶原酒110.55吨；2014年
份不锈钢罐原酒1,785.71吨。至评估基准日，原酒存放环境良好，品质
正常。
2、建筑物类资产共计314项，账面原值为3,812,805,114.91元，账面
净值为3,297,368,624.43元。其中：宁夏宁东铁路股份有限公司本部申报
评 估 的 房 屋 建 筑 物 账 面 原 值 为 3,801,540,003.03 元 ， 账 面 净 值 为
3,288,010,221.68元；酿酒葡萄种植分公司申报评估的房屋建筑物账面原
值为11,265,111.88元，账面净值为9,358,402.75元。
宁夏宁东铁路股份有限公司本部房屋建筑物共计291项，包括房屋
建筑物共82项，一般构筑物73项，铁路资产136项。房屋建筑物总建筑
面积78347.57平方米，主要为铁路沿线各站点的调度楼、信号楼、基地
食堂、职工文体中心、办公楼、材料库、汽车库、养路工区等；附属设
施主要有古窑子车站的站台墙、水池、硬化地坪、热力网、站后工务、
厂区内的道路、围墙以及各站点信号楼配套使用的室外工程等；铁路资
产正线里程为275.494公里，包括大古线、古黎线、羊枣线、上宁线、
黎红线、古鸳线、古灵线、鸳化线、黎临线、马清线、红老线、鸳梅线
等。上述资产建造于1999-2015年。
酿酒葡萄种植分公司（葡萄园二基地）建筑物主要为葡萄园区的管
理用房及设施。包括：宿舍、办公室、车库、库房、泵房、厕所、地磅
房及地坪等。均为单层砖木结构为主，部分砖混结构。绝大部分正常在
用，个别看护房闲置。建造于2001-2012年。
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上述房屋建筑物的日常维护保养已经规范和制度化。房屋建筑物维
护、保养较好，能够满足宁东铁路的生产及生活需要。
宁夏宁东铁路股份有限公司申报评估的房屋建筑物，总建筑面积
89007.39 平方米，其中有 31 项，建筑面积 14125.72 平方米（其中含酿
酒葡萄种植分公司葡萄园区生产管理用房产 10659.82 平方米）尚未进
行房屋权属登记。
3、设备类账面原值 508,677,841.59 元，账面净值 289,568,405.86 元，
包括机器设备、车辆和电子设备，共计 1106 项。设备主要有铁路运输
设备（包括机车、车皮、通信、信号、电力、供水、采暖等），主要分
布在古窑子站及大古铁路沿线各站；车辆主要为企业办公用车辆，电子
设备主要为办公用电脑、打印机、复印机、传真机、空调、照相机、摄
像机、投影仪、办公桌椅、电视机等。设备在用状况良好。
4、在建工程账面价值 32,556,496.15 元，主要项目有：临河铁路——
临河 A 区至红墩子铁路的其他费用和分摊的管理费；宁东铁路电气化
扩能改造项目中的鸳鸯湖车站综合楼、灵武车站、新华桥车站站改扩能
改造的前期费用及征用土地补偿费等；以及古窑子基地的地理信息系统
—其他和协同办公系统全面升级系统。
5、生产性生物资产-林木账面价值 33,788,879.34 元，为宁夏宁东铁
路股份有限公司酿酒葡萄种植分公司所属的位于宁夏青铜峡市甘城子
南附近，紧邻青铜峡市树新林场鸽子山分场的葡萄树，葡萄园净种植面
积约 6179.37 亩，主要在 1998 年 6 月—1999 年 6 月间成片栽植，现已
进入盛产期，正常产果。
6 、 土 地 使 用 权 账 面 原 值 为 527,518,753.34 元 ， 账 面 净 值 为
459,101,029.94 元。共 23 宗，分别位于青铜峡市大坝镇小坝镇、吴忠市
利通区新华桥镇、灵武市崇兴镇、东塔镇、宁东镇、临河镇、盐池县冯
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记沟乡冯记沟村，总面积 12,880,873.00m2， 土地使用权类型全部为作
价出资，土地用途均为铁路用地。
7 、 林 地 使 用 权 账 面 原 值 为 74,947,400.00 元 ， 账 面 净 值 为
69,375,656.89 元，位于青铜峡市树新林场鸽子山分场；林木主要树种为
酿酒葡萄，《林权证》证号为“青林证字（2013）第 0000356 号”，办证林
地面积 8000 亩，林地使用期 44 年，终止日期 2056 年 08 月 24 日。登记
四至：东至包兰铁路；南至山洪沟；西至沿山公路；北至曹沿路。2014
年 1 月 22 日，青铜峡市人民政府永久性征用林地 94.54 亩。据此，现实
际剩余林地面积为 7905.46 亩。
8、宁夏宁东铁路股份有限公司拥有 2 个全资子公司—宁夏世纪大
饭店有限公司、宁夏大古物流有限公司，1 个控股子公司—广夏（银川）
实业股份有限公司，1 个非控股子公司—太中银铁路有限责任公司，1
个分公司—宁夏宁东铁路股份有限公司酿酒葡萄种植分公司。
（1）宁夏世纪大饭店有限公司成立于 2012 年 12 月 26 日，为一人
有限责任公司，位于银川市兴庆区玉皇阁北街 24 号，其前身为宁夏华
兴实业有限公司银川世纪大厦，为宁夏华兴实业有限公司下设的分支机
构，成立于 2000 年 4 月 18 日，为非法人独立核算单位。 2008 年 1 月
银川世纪大厦由宁夏大古铁路有限责任公司接管。2008 年 5 月 30 日宁
夏大古铁路有限责任公司增资成立宁夏宁东铁路股份有限公司。2011
年 6 月正式成立宁夏宁东铁路股份有限公司世纪大厦分公司。2012 年 10
月，宁夏宁东铁路股份有限公司第三次临时股东会决议，将原宁夏宁东
铁路股份有限公司世纪大厦分公司注册为独立法人的全资子公司—宁夏
世纪大饭店有限公司，公司的经营范围和经营场所、资产仍然为原宁夏
宁东铁路股份有限公司世纪大厦分公司的延续。
（2）宁夏大古物流有限公司成立于 2014 年 5 月 20 日，为一人有
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限责任公司（法人独资），注册资金：1000 万元人民币，法定代表人：
丁志威，公司住所：银川市金凤区北京中路 168 号 C 座办公楼，经营范
围：货物运输服务；货运代理；仓储服务；装卸搬运；包装；流通加工、
配送；物流信息服务；物流服务方案策划与咨询；铁路专用线代建、代
运营及代维护管理。
（3）广夏(银川)实业股份有限公司现证券简称为 ST 广夏（000557）
成立于 1994 年 2 月 18 日，住所：银川市金凤区北京中路 168 号 C 座一
楼。 1993 年 11 月 26 日，经中国证券监督管理委员会证监发字（1993）
103 号文批准，向社会公开发行人民币普通股 30,000,000.00 股，公司股
票于 1994 年 6 月 17 日在深圳证券交易所上市交易。
2010 年 11 月 3 日，深圳证券交易所公告广夏(银川)实业股份有限
公司股票停牌，当日股票收盘价为 7.00 元/股。
2012 年 1 月 5 日，宁夏宁东铁路股份有限公司召开第一届董事会
第二次临时会议和 2012 年第一次临时股东大会，决定参与广夏(银川)
实业股份有限公司重整。截止 2012 年 12 月 31 日，宁夏宁东铁路股份
有限公司受让广夏(银川)实业股份有限公司 100430245 股股票，每股
3.19 元，支付对价款 320,090,554.14 元，占其总股本的 14.64%，在人员
安排上对其财务和经营的影响能力已转为控制地位。
2014 年 12 月 30 日，深圳证券交易所公告广夏(银川)实业股份有限
公司股票复牌，当日开盘价为 6.65 元/股。
（4）太中银铁路有限责任公司成立于 2007 年 4 月 26 日，持股比
例为 1.246%，注册资金：1053159 万元人民币，法定代表人：于文峰，
公司住所：西安市文景路 15 号公安厅小区北侧办公楼，经营范围：太
中银铁路建设；客货运输服务。
（5）宁夏宁东铁路股份有限公司酿酒葡萄种植分公司
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宁夏宁东铁路股份有限公司酿酒葡萄种植分公司成立于 2013 年 10
月 20 日，负责人：高华，营业场所：青铜峡市大坝镇（大沙沟车站），
经营范围：酿酒葡萄种植销售。
9、宁夏宁东铁路股份有限公司未申报未记录的无形资产及表外资
产，经核实，我们也未发现宁夏宁东铁路股份有限公司有未记录的无
形资产及表外资产。
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第四部分 资产核实情况总体说明
（一） 资产核实人员组织、实施时间和过程
1、 清查组织工作
接受委托后，本公司评估人员根据宁夏宁东铁路股份有限公司提供
的资产评估清查申报明细表（初步），组成评估工作小组，并制定了详
细的现场清查实施计划，于 2015 年 7 月 2 日至 2015 年 7 月 23 日深入
现场，对实物资产主要采用逐项清查和抽查的方式，现场清查核实了宁
夏宁东铁路股份有限公司所申报评估资产的存在和使用情况，验证其所
提供的文件资料。在此基础上，补充或调整了原评估申报明细表。
2、 清查实施步骤
第一步：指导评估企业财务与相关资产管理人员在资产清查的基础
上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“资料清单”及其填写要求，
进行登记填报，同时收集被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、
状态、经济技术指标等情况的文件资料。
第二步：初步审查被评估企业提供的资产评估明细表
评估人员通过了解涉及评估范围内具体对象的详细状况，然后审查
各类资产评估明细表，检查有无填写不全、错填、漏填、资产项目填写
不明确等现象，并要求公司人员及时更正。
第三步：现场实地勘察
评估人员依据资产评估明细表，于 2015 年 7 月 2 日至 2015 年 7 月
23 日对申报资产进行了现场核查，对非实物资产主要通过查阅企业的
原始会计凭证、核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确性，通
过访谈、函证及账龄分析了解其真实性及回收（偿付）可能。对实物资
产主要采用逐项清查和抽查，针对不同的资产性质及特点，采取不同的
勘查方法，核查其数量、使用环境及状态等。
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第四步：补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到
“表”“实”相符。
第五步：核实产权证明文件
对被评估资产的产权进行调查，收集、查验相关权属证明资料。对
权属资料不完善、权属不清晰的提请被评估企业核实，出具相关产权说
明文件。
（二） 影响资产核实的事项及处理方法
对隐蔽工程，包括地下管网、输电线路等，主要依据企业提供的
相关图纸资料及企业技术人员介绍等情况进行核查。
（三） 核实结论
通过对评估范围内的资产产权进行核实，对实物资产的数量和状况
进行现场盘点和勘察，对其他资产及负债进行真实性检查，经查存在以
下情况：
1、纳入评估范围的房屋建筑物，总建筑面积89007.39平方米，其
中有31项，建筑面积14125.72平方米（其中含酿酒葡萄种植分公司葡萄
园区生产管理用房产10659.82平方米）尚未进行房屋权属登记。
2、纳入评估范围的 2 辆摩托车（号牌号码宁 A98312、宁 AA6510），
车辆行驶证上的所有人为宁夏大古铁路有限责任公司，未办理过户，为
此宁夏宁东铁路股份有限公司出具了车辆权属归其所有的说明。
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第五部分 资产基础法评估技术说明
流动资产评估技术说明
一、 资产概况
评估范围为宁夏宁东铁路股份有限公司申报评估的各项流动资产，
包括货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、应收利息、其他应收
款、存货、一年内到期的非流动资产及其他流动资产。上述资产在评估
基准日的账面值如下所示：
金额单位：人民币元
资产项目 账面价值 占流动资产比例
货币资金 104,905,457.24 22.40%
应收票据 70,756,569.21 15.11%
应收账款 184,902,358.21
减：坏账准备 5,603,702.08
应收账款净额 179,298,656.13 38.28%
预付款项 18,400,102.07 3.93%
应收利息 26,062.50 0.01%
其他应收款 27,207,286.12
减：坏账准备 165,783.12
其他应收款净额 27,041,503.00 5.77%
存货 42,915,183.05 9.16%
一年内到期的非流动资产 15,963.60 0.00%
其他流动资产 25,000,000.00 5.34%
流动资产合计 468,359,496.80 100.00%
二、 各项流动资产的评估
（一）货币资金
宁夏宁东铁路股份有限公司申报评估的评估基准日货币资产账面
价值为 104,905,457.24 元，包括现金、银行存款和其他货币资金。
1.现 金
宁夏宁东铁路股份有限公司现金账面值为 1,668.90 元。现金由财务
部出纳专人保管存放于保险柜。我们对现金进行了盘点，由财务负责人、
出纳、注册资产评估师参加，注册资产评估师监盘，按面额逐张核实，
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盘点完成后参加人员签字并编制现金盘点表。我们以盘点核实后的账面
值作为评估值。
2.银 行 存 款
宁夏宁东铁路股份有限公司银行存款账面值 88,903,788.34 元，明
细如下：
序号 开户银行 账号 币种 账面值
1 中国银行银川市新华支行 106002050945 人民币 8,336,256.65
2 中国银行灵武市宁东支行 106007389133 人民币 7,490,904.22
3 中国银行玉皇阁北街支行 106003314401 人民币 170,900.35
4 中国银行青铜峡铝厂支行 106002869103 人民币 116,765.71
5 中国银行新华支行（党费户） 106015251638 人民币 71,764.35
6 中国银行新华支行（贷款户） 106002050934 人民币 37.76
7 国家开发银行宁夏区分行 64101560061211680000 人民币 85,874.28
8 国家开发银行宁夏区分行（贷款户） 64101560060805620000 人民币 225,721.75
9 国家开发银行宁夏区分行（贷款户） 64101560060807200000 人民币 282,901.95
10 建行银川市东城支行 64001170100052504949 人民币 278,034.91
11 交行宁夏区分行营业部 641301100018010050106 人民币 26,539,721.27
12 黄河农村商业银行营业部 5002785200040 人民币 10,004,291.56
13 宁夏银行新华东街支行（保证金户） 19000154300001984 人民币 17,195,378.98
14 宁夏银行西城支行 02000140900021184 人民币 105,234.60
15 中国银行灵武市宁东支行 106026945952 人民币 3,000,000.00
16 中国银行玉皇阁北街支行 106024020314 人民币 5,000,000.00
17 宁夏银行西城支行 02000143100000374 人民币 10,000,000.00
合计 88,903,788.34
评估人员主要通过查阅银行对账单、银行余额调节表进行核实并向
相关银行进行了函证。以核实后账面值作为评估值。
3、其他货币资金
宁夏宁东铁路股份有限公司其他货币资金账面值 16,000,000.00 元，
为购买的理财产品。评估人员查阅了相关合同，并询问企业相关人员，
了解该理财产品分两次不同时点进行购买，且不存在约定期限，可随时
赎回并获得收益。故本次评估假设基准日收回，根据理财合同约定：理
财收益=已确认赎回份额×实际年化收益率×实际存续天数/365，即其他
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层
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宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明
货币资金评估值为 16,121,265.75 元。
（二）应收票据
宁夏宁东铁路股份有限公司应收票据账面价值 70,756,569.21 元，
应收票据均为银行承兑的不带息的银行承兑汇票。评估人员对持有的应
收票据进行了核查，对出票日期及到期时间进行核对，在此基础上，以
核实后的金额确定评估值。
（三）应收账款
宁夏宁东铁路股份有限公司应收账款账面净值 179,298,656.13 元，
为应收运费、回送费、线路养护费等。评估人员查阅了相关原始凭证、
原始单据，发函询证，了解应收款项的内容及发生时间，在清查核实其
账面余额的基础上，了解款项收回的可能性及坏账的风险，按扣减评估
风险损失后的金额作为评估值。
（四）应收利息
宁夏宁东铁路股份有限公司评估基准日应收利息账面值为
26,062.50 元，核算的是宁夏宁东铁路股份有限公司存入中国银行定期
存款应收取的利息。
评估人员将申报表与会计报表、明细账、总账进行了核对，对相关
债权形成的文件、本金及计息约定，以及宁夏宁东铁路股份有限公司利
息计提的账务处理和银行利息支付情况进行了核查，未发现异常。
应收利息以核实无误后的账面价值作为其评估值。
（五）预付款项
宁夏宁东铁路股份有限公司预付款项账面价值 18,400,102.07 元，
包括预付的设备款、修理款、油款及房款等。评估人员根据明细表中所
列客户业务内容、发生日期及金额，抽查账户发生额与会计凭证的一致
性，付款有无依据（即付款的合同、协议，或其他有关证明）。评估时，
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宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明
具体分析预付账款形成的原因，在审查核实的基础上，以核实后的账面
值确定评估值。
（六）其他应收款
宁夏宁东铁路股份有限公司其他应收款账面净值 27,041,503.00 元，
主要核算的是个人借款、定金及工程款等。评估人员查阅了相关原始凭
证、原始单据并询问了有关财务、业务人员，对其他应收款进行了调查
核实，进行账龄分析和收回可能性判断确定评估风险损失，以其他应收
款账面余额扣除评估风险损失金额后确定为其他应收款的评估值。
（七）坏账准备
宁夏宁东铁路股份有限公司坏账准备账面值为 5,769,485.20 元，包
括应收账款计提的坏账准备 5,603,702.08 元，其他应收款计提的坏账准
备 165,783.12 元。根据评估行业有关规定，坏账准备评估为零。
（八）存货
1、存货基本情况：评估基准日宁夏宁东铁路股份有限公司的存货
账面金额为 42,915,183.05 元，包括：原材料、库存商品及生产成本-农
业开发成本。
（1）原材料：账面价值 14,532,804.39 元，主要为外购的金属材料、
非金属用料、机车车辆配件、通信信号器材、仪器仪表、电工器材、机
器配件及轴承、工具、衡器。
（2）库存商品：账面余额 33,283,452.38 元，提取存货跌价准备
11,625,565.05 元，账面价值 21,657,887.33 元，为
