中弘控股股份有限公司
对《中弘控股股份有限公司非公开发行股票
申请文件反馈意见》的
回复报告
保荐机构（主承销商）
2015 年 11 月
中国证券监督管理委员会：
贵会于 2015 年 10 月 30 日出具的《中国证监会行政许可项目审查反馈意见
通知书》（151137 号）（以下简称“反馈意见”）收悉。
中弘控股股份有限公司（以下简称“发行人”、“公司”、“中弘股份”）
会同东兴证券股份有限公司（以下简称“保荐机构”、“东兴证券”）、北京市
中伦律师事务所以及天健会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“会计师”
等中介机构，对反馈意见所列问题认真进行了逐条落实，现就贵会反馈意见中提
出的问题详细回复如下：
如无特殊说明，本回复中的简称或名词的释义与尽调报告中的相同。
反馈意见所列问题 黑体
反馈意见的回答 宋体
核查意见 宋体加粗
一、重点问题
1、请发行人分别说明毛坯及精装修项目收入确认的具体原则、成本结转及
分摊是否符合配比原则，相关会计处理是否符合《会计准则》的规定。请保荐机
构和会计师对上述会计处理事项进行核查并发表明确意见。
回复：
（1）公司毛坯及精装修项目收入确认的具体原则如下：
A、报告期内发行人房地产业务收入确认政策为：在开发产品已经完工并验
收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，在同时满足开发产品所有权
上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理
权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经
济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售
收入的实现。出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，
公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有
效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发
生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
B、发行人毛坯及精装修项目收入确认的具体原则为：毛坯房项目销售在项
目竣工验收备案后发放交房通知并交付业主，即达到销售收入确认条件后，发行
人将收到的预收账款结转主营业务收入，同时根据已结转收入的开发产品，按照
其对应的开发产品明细，结转为主营业务成本。精装修项目销售在项目竣工验收
备案并装修完毕后发放交房通知并交付业主，即达到销售收入确认条件后，发行
人将收到的预收账款结转主营业务收入，同时根据已结转收入的开发产品，按照
其对应的开发产品明细，结转为主营业务成本。
（2）公司成本结转及分摊是否符合配比原则情况如下
报告期内，公司按照开发项目归集并结转成本，在项目竣工验收备案后转至
开发产品，并根据销售的开发产品明细及单方成本结转主营业务成本。
（3）核查程序
A、经了解和测试销售与收款相关内部控制程序后，认为公司与房地产项目
销售、收款相关的内部控制程序设计合理、运行有效。
B、获取了商品房预售许可证，查阅商品房销售合同，将预售许可证载明的
房地产项目、合同签订的业主信息与预收账款明细账进行核对，大额的追查至银
行流水。
C、对开发成本的归集情况进行了检查，对大额的经济事项查证至合同和银
行流水，确保开发成本发生的真实性。
D、检查项目竣工备案表、竣工验收报告及交房手续，以确定是否符合收入
确认条件。
E、从业主中随机选取部分客户检查其销售发票、销售合同、交房通知单等
进行比对，随机抽取确认收入的客户电话访谈其购房、交房情况。
F、从政府住房建设厅网站查询公开的售房备案信息，和本期确认收入的楼
层房号核对。
G、检查开发成本结转开发产品会计处理是否正确，将开发产品归集的楼层
房号面积等信息与上述核查情况进行核对。
H、将确认收入的明细与结转成本的开发产品明细进行核对，检查成本结转
是否完整。
I、对各期销售单价、成本结转单价及库存单价进行分析性程序，检查是否
存在异常情况。
会计师出具核查意见：报告期内公司的毛坯房及精装修房项目房地产收入
确认政策符合企业会计准则的要求，相应的成本结转符合配比原则，相关会计
处理符合《会计准则》的规定。
保荐机构出具核查意见：报告期内公司的毛坯房及精装修房项目房地产收
入确认政策符合企业会计准则的要求，相应的成本结转符合配比原则，相关会
计处理符合《会计准则》的规定。
2、根据申请文件，本次三个募投项目实施主体均非全资子公司，但申请人
拥有全部权益。请申请人结合该三个子公司公司章程情况补充说明具体原因，以
及通过上述子公司实施所履行的决策程序。请保荐机构补充核查。
回复：
（1）弘轩鼎成（北京平谷中弘由山由谷二期项目）
弘轩鼎成目前持有北京市工商局 2014 年 6 月 18 日核发的注册号为
110000015834453 的《营业执照》，其基本信息如下：
名称 北京弘轩鼎成房地产开发有限公司
注册号
住所 北京市平谷区夏各庄镇马各庄南街 83 号
法定代表人 何礼萍
注册资本 19,600 万元
公司类型 其他有限责任公司
房地产开发；物业管理；销售自行开发的商品房。（领取本执照后，应到市
经营范围
住建委取得行政许可。）
成立日期 2013 年 4 月 26 日
营业期限 自 2013 年 4 月 26 日至 2063 年 04 月 25 日
截至目前，弘轩鼎成的股权结构为：
股东名称 认缴出资额（万元） 出资比例
中弘投资 10,000 51%
汇添富资本管理有限公司 9,600 49%
合计 19,600 100%
2013 年，中弘投资、弘轩鼎成与汇添富资本管理有限公司（以下简称“汇
添富”）签订《合作协议》、《增资扩股协议》及《股权购买协议》，根据上述
协议，汇添富作为资产管理人设立系列资产管理计划并运用资管计划募集 5.1 亿
元，其中，9,600 万元对弘轩鼎成进行增资并持有弘轩鼎成 49%的股权，其余资
管计划募集资金用于对弘轩鼎成提供委托贷款，资管计划期限为 18 个月。按照
约定，中弘投资将在约定时间内以约定价格回购汇添富持有的弘轩鼎成 49%的股
权，募集资金用于北京平谷中弘由山由谷项目的开发建设。弘轩鼎成按协议约
定定期向汇添富支付固定收益，且汇添富累计收取的股权回购价款及委托贷款利
息金额合计不能超过上述协议约定的固定收益总和。同时协议还约定，如在汇添
富持有弘轩鼎成股权期间，弘轩鼎成根据公司章程向汇添富进行了股东利润分配，
则汇添富取得的该等利润应从中弘投资未来支付的股权回购价款中抵扣。作为担
保，汇添富在弘轩鼎成占 1 个董事席位和 1 个监事席位。
汇添富已出具声明：“本公司持有弘轩鼎成部分股权及向弘轩鼎成委派董事
系为维护本公司的融资本金及定额收益的安全，按照交易合同的约定形式相应权
利，但本公司并不参与弘轩鼎成的经营管理及项目开发，弘轩鼎成仍由中弘投资
自行运营。”（详见附件 1）
保荐机构出具核查意见：根据上述协议内容，首先，汇添富向弘轩鼎成提
供的借款及股权投资实质是债权融资行为，汇添富对其提供的全部资金（包括
借款及增资资金）仅收取固定收益；其次，汇添富在弘轩鼎成的董事和监事席
位，是作为担保措施存在，而不是保障股东权利的安排。此外，根据汇添富出
具的说明，上述整体安排系弘轩鼎成的融资行为，在此过程中，汇添富按照交
易合同及委贷合同的约定获取固定收益；其并不参与弘轩鼎成的经营管理及项
目开发，弘轩鼎成仍由中弘投资自行运营。因此，弘轩鼎成仍为发行人实际控
制并享有全部权益的公司，发行人以募集资金投入弘轩鼎成系发行人对弘轩鼎
成的经营管理行为，由发行人自行决策即可。
（2）山东中弘（山东济南中弘广场一期、二期项目）
山 东 中弘目前持有山东省 工商局 2015 年 6 月 9 日核发的注册号为
370000200026513 的《营业执照》，其基本信息如下：
名称 山东中弘置业有限公司
注册号 370000200026513
住所 济南市历下区姚家街道办事处解放东路 95 号院内东楼 503 室
法定代表人 何礼萍
注册资本 50,000 万元
公司类型 其他有限责任公司
房地产开发经营；旅游度假区的开发，景区基础设施开发、管理；酒店管
经营范围
理、物业管理；以自有资产投资及管理（不得经营金融、证券、期货、理
财、基金、集资、融资等业务）；货物和技术进出口业务。（依法须经批准
的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
成立日期 2013 年 4 月 24 日
营业期限 2013 年 4 月 24 日至 2033 年 4 月 24 日
截至目前，山东中弘的股权结构为：
股东名称 认缴出资额（万元） 出资比例
北京国际信托有限公司 49,000 98%
中房环渤海房地产有限公司 1,000 2%
合计 50,000 100%
2014 年 4 月 24 日，北京国际信托有限公司、发行人、中房环渤海、山东中
弘及王永红共同签署了《合作协议》，北京国际信托有限公司设立“北京信托增
益资本 2014002 号集合信托计划”，中房环渤海以所持有的山东中弘 100%股权
（对应出资额 1 亿元）交付给北京国际信托有限公司并办理相应的工商变更登记
作为一般级信托财产。该信托计划项下优先级信托资金 10 亿元中，39,000 万元
作为新增注册资本用于对山东中弘进行增资，中房环渤海另行增资 1,000 万元；
其余优先级信托资金 6.1 亿元为追加投资款，信托计划期限不超过 36 个月。增
资后，北京国际信托持有山东中弘 98%股权，一般级和优先级认缴出资额合计
4.9 亿元。山东中弘同意接受北京国际信托有限公司以上述方式向山东中弘进行
增资及追加投资，资金用于投向山东济南中弘广场项目，并同意按照本协议的
约定，通过在信托计划结束时支付全部优先级信托本金 10 亿元及应付未付固定
投资收益的方式，配合实现北京国际信托有限公司股权投资的退出。，且信托计
划终时，信托财产在支付优先级信托单位本金及固定收益后，归一般级信托单位
持有人——中房环渤海所有。
同日，北京国际信托有限公司、中房环渤海签署《债权债务确认协议》，确
认双方间的主债权本金为 10 亿元。
此外，北京国际信托有限公司与中房环渤海签订了《增资协议》、《项目公司
管理协议》；同时修订了山东中弘公司章程，作为对上述债权的担保，山东中弘
董事会由 3 人构成，北京国际信托占 1 个席位。
北京国际信托出具声明：“上述协议中的相关条款约定系为维护本公司的信
托资金本金及定额收益的安全，本公司承诺不实质性参与或干预山东中弘的经营
管理。”（详见附件 2）
保荐机构出具核查意见：根据上述协议内容，首先，北京国际信托有限公
司向山东中弘的股权投资实质仍是债权融资行为，信托计划优先级信托单位取
得固定的预期投资收益；其次，北京国际信托有限公司在山东中弘的董事席位
等安排，仍系为维护其信托资金本金及定额收益的安全，而不是保障股东权利
的安排。因此，中房环渤海（山东中弘）与信托公司实质上系债权债务关系，
山东中弘仍为发行人实际控制并享有全部权益的公司，发行人以募集资金投入
山东中弘成系发行人对该项目公司的经营管理行为，由发行人自行决策即可。
（3）御马坊置业（北京平谷新奇世界国际度假区御马坊项目（御马坊 WL-14
地块））
御马坊置业目前持有北京市工商局 2014 年 12 月 19 日核发的注册号为
110000011034890 的《营业执照》，御马坊置业目前的基本信息如下：
名称 御马坊置业有限公司
注册号
住所 北京市平谷区马坊工业园区西区 269 号
法定代表人 李革
注册资本 10,000 万元
公司类型 其他有限责任公司
经营范围 许可经营项目：无；一般经营项目：房地产开发；销售自行开发后的商品
房。
成立日期 2008 年 5 月 16 日
营业期限 2008 年 5 月 16 日至 2058 年 5 月 15 日
截至目前，御马坊置业的股权结构为：
股东名称 认缴出资额（万元） 出资比例
中信信托有限责任公司 9,900 99%
中弘投资 100 1%
合计 10,000 100%
2014 年，中弘投资与中信信托有限责任公司（以下简称“中信信托”）签订
《 中 弘 投 资 - 御 马 坊 置 业 股 权 信 托 项 目 1401 期 信 托 合 同 》（ 编 号 ：
P2014RSYMFZ0001-0001），约定中弘投资将御马坊置业 99%股权交付给中信信
托设立信托计划，委托人（暨受益人）：中弘投资，受托人：中信信托，信托类
型：单一财产权信托，信托期限为 30 个月；信托终止后，信托财产归受益人所
有。
御马坊置业、中弘地产、中信信托签订《债权转让协议》、《债权回购协议》
及《质押合同》，御马坊置业将对关联公司 30 亿元的应收债权转让给中信信托，
转让价格为 16 亿元；御马坊置业应当按照协议约定在 24 个月内偿还本金并支付
固定溢价款回购上述债权；中弘投资为该笔 16 亿元债权回购提供质押担保，将
所持中弘投资-御马坊置业股权信托项目 1401 期信托项下全部信托收益权质押给
中信信托。
中信信托出具声明：“在其受让的债权存续期间，御马坊置业的印章由其保
管、法定代表人（即执行董事）由其委派，但中信信托并不参与御马坊置业的经
营管理及项目开发，该公司由中弘投资自行运营。”（详见附件 3）
保荐机构出具核查意见：上述交易的实质是中信信托以受让御马坊置业对
中弘地产债权的方式向御马坊置业提供债权融资，取得固定收益，中弘投资将
御马坊置业 99%股权设置信托后，中弘投资作为信托受益人取得信托受益权，
同时，其将信托受益权质押给中信信托，作为中弘投资向中信信托回购债权的
担保；其次，根据中信信托说明，其不参与御马坊置业的经营管理及项目开发，
该公司由由中弘投资自行运营，因此，尽管中信信托作为中弘投资设立御马坊
置业股权信托的受托人，管理御马坊置业的印章，并委派人员担任御马坊置业
的法定代表人（即执行董事），但上述措施实质是担保债权回购收益的安全，
中弘投资（御马坊置业）与信托公司实质上仍系债权债务关系，御马坊置业仍
为发行人实际控制并享有全部权益的公司，发行人以募集资金投入御马坊置业
成系发行人对该项目公司的经营管理行为，由发行人自行决策即可。
二、一般问题
1、报告期内，申请人的主营业务收入及业绩均出现较大波动。请申请人结
合区域房地产周期性波动的市场环境、报告期内实现收入的项目情况说明报告期
内业绩大幅波动的原因；结合上述事项、目前的土地储备情况、前次募投尚处于
建设初期及本次募投的有关情况充分揭示并补充披露房地产业务风险。请保荐机
构进行核查。
回复：
（1）结合区域房地产周期性波动的市场环境、报告期内实现收入的项目情
况说明报告期内业绩大幅波动的原因
2012 年—2014 年，公司的营业收入呈现出周期性波动的态势，具体情况如
下表所示：
单位：万元
项目 2014 年度 2013 年度 2012 年度
营业收入 248,497.69 111,939.45 381,259.72
同比增幅（%） 121.99% -70.64% 104.18%
由上表可知，2012 年度、2013 年度、2014 年度，公司的营业收入分别为
381,259.72 万元、111,939.45 万元、248,497.69 万元，各年同比增幅为 104.18%、
-70.64%和 121.99%，公司营业收入和经营业绩呈现较大波动。
公司主要收入来源地为北京和海南省，具体情况如下：
地区名 2014 年度 2013 年度 2012 年度
称 金额 比例 金额 比例 金额 比例
北京 213,015.76 89.46% 72,237.33 69.77% 355,283.01 94.87%
海南 25,096.52 10.54% 31,305.04 30.23% 19,223.22 5.13%
合计 238,112.28 100% 103,542.38 100% 374,506.23 100%
公司营业收入呈现较大波动，主要是受房地产行业本身的周期波动特性以及
公司项目开发进度的周期性影响，具体原因如下：
A、受行业政策变化影响，房地产行业呈现一定的周期性波动性
我国房地产行业是典型的政府主导型产业，受国家行业政策和金融政策变化
的影响较大。自 2010 年以来，由于房地产业持续的高温不退，我国颁布了一系
列的较为严格的调控政策措施，以抑制房地产投机和房价的快速增长。受此影响，
我国房地产行业呈现一定的周期性波动。受相关政策影响，两地的房地产市场亦
呈现一定的周期性波动，具体情况如下：
地域 项目 2014 年度 2013 年度 2012 年度 2011 年度 2010 年度
商品房销售额（亿元） 2,738.74 3,530.82 3,308.56 2,425.34 2,915.36
住宅商品房销售额（亿元） 2,102.46 2,434.71 2,455.50 1,606.04 2,060.52
北京
商品房销售面积（万平方米） 1,454.19 1,903.11 1,943.74 1,439.20 1,639.53
商品房平均销售价格（元/平方米） — 18,553.00 17,021.63 16,851.95 17,782.00
商品房销售额（亿元） 935.21 1,032.65 735.57 774.27 746.61
住宅商品房销售额（亿元） 873.22 997.00 701.72 743.93 734.10
海南
商品房销售面积（万平方米） 1,003.97 1,191.23 931.84 865.74 854.73
商品房平均销售价格（元/平方米） — 8,669.00 7,893.80 8,943.45 8,735.00
2010 年 1 月国务院出台“国十一条”，不仅限购限贷，还明确要求央行及银
监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；2011 年 1 月，
国务院出台“新国八条”，推出房产税试点。受此影响，2011 年房地产行业市场
交易量萎缩，房价有所回调，北京市场各项销售数据均较 2010 年有所回落。
进入 2012 年，由于前期调控成效较为显著，加上房地产市场持续低迷给地
方政府财政所带来的巨大压力，房地产政策有所放宽，行业环境逐渐好转，信贷
投放亦有所加速，作为一线城市的北京市场各项销售数据均较 2011 年大幅上升，
而海南市场未呈现显著改善。而中国特色经济之窗二期（北京像素）项目亦迎来
销售高峰，公司 2012 年度实现营业收入 381,259.72 万元，较 2011 年度同比增长
了 104.18%，其中北京地区实现销售收入 355,283.01 万元。
2013 年度国务院出台“国五条”及其细则，继续强调房价控制目标、限购
升级抑制投机投资，特别是对二手房从严征收 20%个税政策。但此轮调控并没有
改变房企和购房人对未来房价上涨的预期，2013 年上半年房地产市场持续火爆，
商品房价格快速上升。至 2013 年 10 月份，深圳、北京分别出台“深八条”、“京
七条”，11 月份上海和广州分别出台“沪七条”和“穗五条”，随后部分二线城
市也在 11 月底扎堆出台调控措施，房地产市场逐步趋冷。因而，北京房地产市
场各项销售数据与 2012 年度基本持平，但由于 2012 年度销售火爆，公司 2013
年度仅余尾盘销售，因而公司北京市场仅实现收入 72,237.33 万元；而海南市场
经过前期低迷后，2013 年度异常火爆，公司亦在海南市场实现 31,305.04 万元收
入，较 2012 年度的 19,223.22 万元大幅上涨。
在 2013 年市场大幅上扬、需求透支之后，由于市场供应却没有出现明显回
调，同时受到银根持续紧缩的制约，2014 年房地产市场持续走冷，北京市场和
海南市场各项销售数据均大幅下降。为应对市场困境及回笼资金，公司将中国特
色经济之窗一期（非中心）、中国特色经济之窗二期（北京像素）未售完物业整
体出售，因而北京市场实现收入 213,015.76 万元；而海南市场实现销售收入
25,096.52 万元，较 2013 年度有所下滑。
B、公司实现收入项目较少，导致公司业绩呈现一定的波动性
房地产行业属于典型的资本密集型行业，对金融市场具有较强的敏感性。在
取得土地、项目开发阶段，开发商都需要投入大量资金支付土地价款、建安成本
和期间费用，这对房地产企业的资金实力提出了很高要求。另一方面，房地产产
品开发程序复杂，投资周期较长，资金周转率较低，也要求房地产企业具有强大
的资本实力和广阔的融资渠道。
而公司于 2010 年借壳上市，其时公司规模尚小，且受到金融机构对房地产
贷款业务持续收紧和资本市场融资渠道受限等因素的影响，公司融资能力有限，
可同时开发和实现销售的项目较少，因而报告期内为公司实现销售收入的项目较
少，公司业绩呈现一定的波动性。
2012 年—2014 年为公司贡献收入的项目主要为中国特色经济之窗一期（非
中心）、中国特色经济之窗二期（北京像素）、海南西岸首府，上述项目 2012
年—2014 年销售情况如下：
项目名称 指标 2014 年 2013 年 2012 年
年度可售面积（万平方米） 10.30 13.09 32.28
北京像素 平均单价（元/平方米） 9,841.08 26,652.38 18,167.36
实际销售面积（万平方米） 10.30 2.79 19.19
年度可售面积（万平方米） 7.56 7.64 7.96
非中心 平均单价（元/平方米） 15,506.12 18,620.00 17,730.75
实际销售面积（万平方米） 7.56 0.08 0.32
年度可售面积（万平方米） 11.32 13.27 14.17
西岸首府 平均单价（元/平方米） 10,444.04 11,775.26 14,546.60
实际销售面积（万平方米） 1.95 2.97 0.90
由上表可知，2012 年—2014 年处于销售高峰期的为中国特色经济之窗二期
（北京像素）和海南西岸首府项目，而中国特色经济之窗一期（非中心）项目由
于开盘时间较早，因而报告期内仅余尾盘销售。
2012 年度由于中国特色经济之窗二期（北京像素）处于销售高峰期且北京
房市火爆，该项目销售状况良好，实现销售面积 19.19 万平方米，因而公司 2012
年度实现销售收入 381,259.72 万元，较 2011 年度大幅增长了 104.18%。
2013 年度虽然北京房市依然火爆，但由于中国特色经济之窗一期（非中心）、
中国特色经济之窗二期（北京像素）项目均已度过销售高峰期，进入尾盘销售阶
段，而公司并无新楼盘开盘，因而北京市场良好的销售况状并未得到延续；虽然
因海南房市转好，西岸首府销售面积较 2012 年大幅上升，但公司 2013 年度总体
实现的销售面积较 2012 年度依然大幅下滑，仅实现销售收入 111,939.45 万元，
较 2012 年度大幅下滑了 70.64%。
2014 年度公司整体出售中国特色经济之窗一期（非中心）、中国特色经济
之窗二期（北京像素）未售完物业，但由于项目所余面积有限，因而虽然 2014
年度实现营业收入 248,497.69 万元，较 2013 年度大幅增长，但依然远低于 2012
年度的 381,259.72 万元。
（2）结合上述事项、目前的土地储备情况、前次募投尚处于建设初期及本
次募投的有关情况充分揭示并补充披露房地产业务风险
由于公司于 2010 年借壳上市，其时公司规模尚小，融资能力受限，同时开
发多个项目的能力不强，且受到房地产行业周期性波动的影响，报告期内公司业
绩呈现较大波动性。但随着房地产企业从资本市场融资渠道的开放和央行持续降
息降准等利好的影响，近年来公司规模迅速扩大，净资产由 2012 年末的
286,570.88 万元增长至 2015 年 9 月末的 622,321.44 万元，公司融资能力亦得到
大大加强。为降低经营业绩波动风险，努力保持未来经营的稳定性，公司积极扩
大土地储备面积和区域，截至 2015 年 9 月末，公司土地储备建筑面积 597.92 万
平方米，主要集中在北京、海南、山东、吉林和浙江等地，具体情况如下：
区域 序号 地块 土地位置 土地储备（万平方米）
1 东区国际 北京市朝阳区 8.11
夏各庄 5A-1、5B-1、
北京区域 2 北京市平谷区 56.95
2 号地
3 御马坊度假城 北京市平谷区 76.65
1 西岸首府二期 海口市长流起步区 25.64
海南区域
2 如意岛 海口市 320.59
1 东参一期 长白山 8.17
吉林区域
2 漫江一期 长白山 7.24
1 中弘广场 济南市 54.00
山东区域
2 鹊山龙湖 济南市 28.90
浙江区域 1 浙江安吉唐韵 安吉 11.67
合计 597.92
同时，公司项目开发能力亦有所提高，目前拥有在建项目 9 个，拟建项目
13 个，具体情况如下：
在建项目
序
所在城市 项目名称 开工时间 竣工时间
号
1 北京市 御马坊度假村项目 2015.08 2017.12
2 山东济南 济南中弘广场项目（16#地块） 2014.09 2015.12
3 山东济南 山东济南鹊山龙湖项目（2#、5#地块） 2015.07 2016.06
4 吉林长白 漫江项目 2014.08 2015.12
山
5 吉林长白 东参项目 2014.10 2015.12
山
浙江安吉项目（A11 地块） 2015.03 2016.06
6 浙江安吉
浙江安吉项目（A13 地块） 2015.08 2016.11
7 北京市 东区国际项目 2015.09 2017.12
8 海南海口 海口市东海岸如意岛项目（一期） 2014.5 2018.05
9 北京市 北京平谷夏各庄新城（5B&1 号地项目） 2015.06 2016.12
拟建项目
序
所在城市 项目名称 开工时间 竣工时间
号
1 北京市 三间房项目 — —
2 海南海口 海南荔枝园项目 — —
3 北京市 西游记文化创业产业园 — —
云南西双
4 西双版纳项目 — —
版纳
5 北京市 中国之窗项目 — —
6 山东济宁 山东省微山岛旅游度假区项目 — —
7 安徽宿州 宿州项目 — —
8 海南海口 海口市东海岸如意岛项目（二期） 2016.01 2018.06
吉林长白
9 天目山项目 — —
山
浙江安吉项目（A09 地块） 2015.08 2016.12
10 浙江安吉
浙江安吉项目（A14 地块） 2016.03 2017.06
济南中弘广场项目（17#地块） 2014.09 2016.12
11 山东济南
济南中弘广场项目（18#地块） 2015.04 2018.12
12 北京市 北京平谷夏各庄新城（2 号地项目） 2015.10 2017.06
13 海南海口 中弘西岸首府项目（35 号地） — —
注：部分拟建项目尚未获得土地使用权证，因而开工时间、竣工时间尚未确定。
上述项目的开工时间由 2014 年 8 月至 2016 年 3 月，竣工时间由 2015 年 12
月至 2018 年 12 月。因而，虽然公司前次募投项目——海南如意岛旅游度假开发
项目（一期）目前尚处于建设初期，且建设期长达 4 年；本次募投项目北京平谷
中弘由山由谷二期项目、山东济南中弘广场一期、二期项目和北京平谷新奇
世界国际度假区御马坊项目（御马坊 WL-14 地块）分别预计于 2016 年第三季度、
2016 年第四季度和 2017 第四季度竣工，短期内难以实现收入，但公司 2015 年
11 月和 12 月分别有楼盘开盘，且未来几年开发和销售项目明显增多，并已在开
发和销售时间上形成梯次，可以降低因可实现收入的项目较少而引起公司业绩产
生波动的风险。
但房地产项目开发从投资决策、土地获取、规划设计、项目施工、产品销售
及物业管理的开发流程中，涉及多重环节和合作单位，上述任何环节的不利变化，
或合作单位配合不力等，都将可能导致公司项目开发周期延长、预期收益目标难
以实现等风险。虽然公司目前已经储备一定的项目，并努力保持未来经营的稳定
性，但不排除受行业周期以及公司自身项目开发的影响，经营业绩呈现波动的风
险。
上述内容已在尽职调查报告中补充披露了。（“第十一章 风险因素及其他重
要事项”中“一、风险因素”部分，P.233—239）
保荐机构出具核查意见：报告期内发行人主营业务收入及业绩出现较大波
动，主要系 2010 年公司借壳上市后资产规模较小，项目开发能力有限，报告期
内可实现收入项目仅有中国特色经济之窗一期（非中心）、中国特色经济之窗
二期（北京像素）、海南西岸首府等三个项目及受房地产行业周期性波动等因
素的影响；发行人已通过增加土地和项目储备努力降低因实现收入项目较少可
能引起的经营业绩波动，但发行人依然就上述风险进行了补充披露。
2、请保荐机构对申请人落实《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项
的通知》的内容逐条发表核查意见，并督促申请人在年度股东大会上落实《上市
公司监管指引第三号——上市公司现金分红》的相关要求。
回复：
（1）对发行人落实《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》
（以下简称“通知”）的内容逐条发表审核意见
A、对《通知》具体条款是否适用发行人的分类
保荐机构在仔细阅读、理解《通知》的基础上，对《通知》具体条款是否适
用发行人进行了充分的研究，并进行了适当的分类，具体如下：
条款 序
条款内容 保荐机构核查范围
分类 号
上市公司制定利润
分配政策尤其是现 首次公开发行股票公司应当合理制
第
金分红政策时，应履 定和完善利润分配政策，并按照本 适用于首次公开发行股票，不适用
二
行的必要程序，为保 通知的要求在公司章程（草案）中 于本次非公开发行。
不适 条
护中小投资股东履 载明相关内容。
用的
行的必要措施。
核查
首次公开发行股票 披露公司章程（草案）中利润分配 适用于首次公开发行股票，不适用
条款
第 公司应当在招股说 相关内容。 于本次非公开发行。
六 明书中做好利润分 披露董事会关于股东回报事宜的专
适用于首次公开发行股票，不适用
条 配相关信息披露工 项研究论证情况以及相应的规划安
于本次非公开发行。
作： 排理由等信息。
条款 序
条款内容 保荐机构核查范围
分类 号
披露公司利润分配政策制定时的主
要考虑因素及已经履行的决策程 适用于首次公开发行股票，不适用
序，并结合自身生产经营情况详细 于本次非公开发行。
说明未分配利润的使用安排情况。
披露公司是否有未来 3 年具体利润
分配计划。如有，应当进一步披露
计划的具体内容、制定的依据和可 适用于首次公开发行股票，不适用
行性。发行人应结合自身生产经营 于本次非公开发行。
情况详细说明未分配利润的使用安
排情况。
披露公司长期回报规划的具体内
容，以及规划制定时主要考虑因素。
结合自身生产经营情况，建立对投 适用于首次公开发行股票，不适用
资者持续、稳定、科学的回报机制， 于本次非公开发行。
保持利润分配政策的连续性和稳定
性。
在招股说明书中作“重大事项提
示”，提醒投资者关注公司发行上市
后的利润分配政策、现金分红的最
适用于首次公开发行股票，不适用
低比例（如有）、未来 3 年具体利
于本次非公开发行。
润分配计划（如有）和长期回报规
划，并提示详细参阅招股说明书中
的具体内容。
拟发行证券的上市
