合肥城建发展股份有限公司 2015 年半年度报告全文
合肥城建发展股份有限公司
2015 年半年度报告
2015 年 08 月
合肥城建发展股份有限公司 2015 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人王晓毅、主管会计工作负责人徐鸿及会计机构负责人(会计主管
人员)徐鸿声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
2015 半年度报告 ................................................................................................................................. 2
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 5
第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 7
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 9
第四节 董事会报告 .......................................................................................................................... 18
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 24
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 28
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 28
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ...................................................................................... 29
第九节 财务报告 .............................................................................................................................. 30
第十节 备查文件目录 .................................................................................................................... 125
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、合肥城建 指 合肥城建发展股份有限公司
蚌埠置业 指 合肥城建蚌埠置业有限公司
巢湖置业 指 合肥城建巢湖置业有限公司
广德置业 指 合肥城建广德置业有限公司
宣城新天地 指 宣城新天地置业有限公司
琥珀置业 指 合肥城建琥珀置业有限公司
东庐置业 指 合肥城建东庐置业有限公司
三亚丰乐 指 三亚丰乐实业有限公司
琥珀物业 指 安徽琥珀物业服务有限公司
报告期 指 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 6 月 30 日
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 合肥城建 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 合肥城建发展股份有限公司
公司的中文简称（如有） 合肥城建
公司的外文名称（如有） Hefei Urban Construction Development Co., Ltd
公司的外文名称缩写（如有）HUCD
公司的法定代表人 王晓毅
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 田峰
安徽省合肥市蜀山区潜山路 100 号琥珀
联系地址
五环国际 A 座 11 层
电话 0551-62661906
传真 0551-62661906
电子信箱 hucdtf@sina.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2014 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2014 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2014 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 252,600,694.79 751,191,165.42 -66.37%
归属于上市公司股东的净利润（元） -19,058,610.05 40,797,673.74 -146.71%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
-19,112,091.88 40,575,037.69 -147.10%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -333,167,433.70 -14,646,154.10 -2,174.78%
基本每股收益（元/股） -0.0595 0.1275 -146.67%
稀释每股收益（元/股） -0.0595 0.1275 -146.67%
加权平均净资产收益率 -1.30% 3.00% -4.30%
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减
总资产（元） 6,861,574,775.39 5,792,729,202.59 18.45%
归属于上市公司股东的净资产（元） 1,439,131,736.32 1,490,200,346.37 -3.43%
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -3,487.86 固定资产处置损失
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除上述各项之外的其他营业外收入和支出 74,794.19
减：所得税影响额 17,826.58
少数股东权益影响额（税后） -2.08
合计 53,481.83 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
一、报告期内全国市场总体状况
2015年上半年，房地产市场整体政策环境宽松，在宏观环境压力仍存的背景下，从中央
到地方，楼市新政频出。上半年央行三次降息、三次降准，央行、住建部、银监会联合出台“330
新政”，安徽地方政府也出台了“安徽楼市23条”、合肥公积金贷款额度提高、蚌埠公积金新政
等多方面措施，刺激市场需求，加大库存去化力度。
报告期内，在多重政策利好的刺激下，全国房地产市场运行状况有所好转，房屋销售指
标出现明显好转，但销售形势改善并没有带动新开工、土地购置面积等先行指标出现好转，
上半年房屋新开面积和土地购置面积均出现较大幅度下滑。2015年上半年国家统计局的统计
数据表明：①房地产开发投资增速继续回落。1-6月，全国房地产开发投资43,955亿元，同比
增长4.6%，与上年同期相比回落9.5个百分点。其中，商品住宅完成投资29,506亿元，同比增
长2.8%，同比回落10.9个百分点。②土地购置面积降幅扩大。1-6月，房地产开发企业土地购
置面积为9,800万平方米，同比下降33.8%，涨幅与上年同期相比回落28.0个百分点。③市场销
售继续回升。1-6月，全国商品住宅实现销售面积44,389万平方米，同比增长4.5%。2015年1-6
月商品房销售额实现34,259亿元，同比上涨10.0%。其中，商品住宅实现销售额28,941亿元，
上涨12.9%%，增幅同与去年同期下降9.2%相比，回升22.1个百分点。④新开工面积降幅较大。
2015年1-6月，全国商品房新开工面积为67,479万平方米，下降15.8%，其中，商品住宅新开
工面积为46,891万平方米，下降17.3%。⑤6月份全国房地产开发景气指数为92.63，较上月上
升0.2点，国房景气指数近7个月来首次出现回升。
二、报告期内安徽省内市场状况及管理层对房地产行业的看法
报告期内，安徽省相继出台了一系列支持居民自住和改善性住房需求的住房新政，随着
政策效应的逐步释放，安徽省上半年房地产销售形势趋好。上半年，全省房地产开发投资2,017
亿元，增长2.6%，低于全国2个百分点。商品房销售面积2,637.5万平方米，下降5.7%，降幅
比一季度收窄7.7个百分点；商品房销售额1,412.6亿元，下降7.9%，降幅比一季度收窄5.9个百
分点。但商品房库存压力仍较大。6月末，全省商品房待售面积1,879.7万平方米，增长27.2%，
增幅比去年同期上升10.8个百分点。
报告期内，合肥楼市回温明显，但同比量跌价升。（1）土地市场均价上涨。2015年1-6
月合肥（包括县市）土地市场以拍卖和挂牌形式出让的土地共34宗，土地出让面积共计3,147.33
亩，同比2014年上半年下跌47.59%；土地出让金133.75亿元，同比2014年上半年下跌35.41%；
土地成交均价424.98万元/亩，同比上涨23.02%。从出让地块归属区域来看，滨湖区和包河区
出让面积最大。滨湖区土地出让面积达到916.81亩，占上半年全市出让地块面积的29%；包河
区出让土地面积达到710.65亩，占全市23%。
（2）商品房销售量连续下跌。2015年上半年合肥房地产市场共销售住宅类商品房40,791
套，相比于2014年上半年的46,727套的销量，同比减少了12.70%。从区域销售量排名来看，
滨湖区销售套数为9,908套，排名第一，庐阳区销售套数为5,466套，排名第二。
（3）销售均价稳步上涨。2015年上半年合肥房地产市场销售均价为8,259元/平米，相比
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2014年上半年7,557元/平米的均价，同比上涨9.29%。2015年上半年期间，合肥市九区中共有
六区的销售均价超过了8,000元/㎡，分别是政务区、蜀山区、庐阳区、瑶海区、包河区、滨湖
区。值得注意的一是政务区的销售均价超过11,000元/㎡，新站区则是唯一一个销售均价低于
7,000元/㎡的区域，新站区仍然处于价格洼地。二是传统合肥房价 “南高北低”的趋势已逐渐
被打破。传统北边区域瑶海区因未来有多个高端配套环绕、多条地铁贯通，区域内土地价格
节节攀升，上半年上涨近1000元/㎡。
报告期内，除合肥市以外，公司子公司所在地——蚌埠市、巢湖市、广德县、宣城市，
量价有增有减。
（1）2015年上半年，蚌埠住宅成交总量为9,519套，同比2014年上半年的8,780套增长739
套，增幅为8.41%。对比2014年上半年成交数据，除1月2月同比下降之外，其他各月成交量均
有所增长。新政的不断推出，导致部分购房者停止观望，蚌埠楼市有回暖趋势，但去库存压
力仍较大。2015年蚌埠商品住宅库存量相比2014年有明显增长，其中2015年2月库存量突破三
万套大关，库存去化成为蚌埠楼市的首要问题。“以价换量”消化库存，仍是蚌埠市场未来的
主基调，房价将保持相对平稳。
（2）2015上半年，巢湖住宅总成交3,852套，同比下降23.77%。其中，期房住宅成交1,592
套，同比下降36.95%；上半年，商品住宅销售均价为4,833.4元/平方米，与去年同期相比增长
1.22%。受新政利好影响，今年上半年，巢湖楼市推盘速度较2014下半年略有加快。
（3）2015年上半年，广德城区一类地段多层住宅总体均价5,450元/㎡，较去年同期上涨
0.93%；小高层住宅总体均价5,810元/㎡，较去年同期下跌0.15%。广德城区二类地段多层住
宅总体均价5,350元/㎡，较去年同期上涨1.17%；小高层住宅总体均价5,372元/㎡，较去年同期
下跌5.94%。
（4）2015年上半年，宣城市区上半年内商品住宅批准预售量约2,699套，2014年上半年
商品住宅批准预售量约1,710套，同比上涨57.83%；成交量3,176套，成交均价4,571元/㎡。
报告期内，受多重利好影响，合肥房地产市场呈供不应求之势，销售均价稳步上涨。截
止6月底，九区库存面积约251.9万方，达近四年最低值，各市区去化周期均在6个月以内。从
成交面积结构上看，90-110㎡的刚需户型仍为成交主力，占总成交量约39%，随着政策对改
善型需求利好作用的逐步显现，110㎡以上的改善型产品销量明显上涨。随着城市的发展及高
铁、地铁的建设，合肥对周边城市客户的吸引力也不断增强。
公司管理层认为下半年房价或继续平稳上升。与上半年供不应求的态势相比，2015年下
半年楼市供应量相对充足。从下半年新推房源来看，仍然以高层、刚需房型为供应主力。受
政策影响，改善型需求户型亦将加快入市。同时受土地市场影响，上半年合肥土地拍卖中高
单价、高溢价率的情况不断涌现，后续受拿地成本上涨的影响，合肥房价可能将进一步上涨。
二、主营业务分析
概述
报告期内，公司实现营业收入25,260.07万元，同比下降66.37%；营业利润-2352.55万元，
同比下降140.51%；利润总额-2,345.42万元，同比下降140.18%；净利润-2,108.34万元，同比
下降151.96%；总资产68.62亿元，同比增长18.45%；归属于母公司的所有者权益14.39亿元，
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同比下降3.43 %。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
主要系本期销售兑现面
营业收入 252,600,694.79 751,191,165.42 -66.37% 积较上年同期下降所致
主要系本期销售兑现面
营业成本 172,551,803.72 568,814,951.13 -69.66% 积较上年同期下降所致
主要系在售和拟售项目
销售费用 19,200,665.17 9,879,054.29 94.36% 的广告宣传费增加所致
管理费用 27,620,695.15 22,388,115.80 23.37%
主要系非项目借款增
财务费用 47,544,795.87 25,221,673.37 88.51% 加，利息费用相应增加
所致
主要系本期销售兑现面
所得税费用 -2,370,758.99 17,793,586.62 -113.32% 积较上年同期下降所致
主要系支付肥东项目土
经营活动产生的现金流
-333,167,433.70 -14,646,154.10 -2,174.78% 地出让金和开竣工保证
量净额
金所致
投资活动产生的现金流 主要系收购三亚公司，
28,694,436.75 3,422,945.96 738.30%
量净额 合并报表所致
主要系借款净流入，以
筹资活动产生的现金流 及收到少数股东对东庐
429,814,991.43 -103,089,376.44 516.93%
量净额 公司的股权投资和债权
投资所致
主要系借款净流入，以
现金及现金等价物净增 及收到少数股东对东庐
125,341,994.48 -114,312,584.58 209.65%
加额 公司的股权投资和债权
投资所致
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主要系根据租赁合同确
认的应收商业房产租金
应收账款 4,139,300.28 2,808,055.19 47.41%
收入本期较上年增加所
致
主要系上期预付土地款
预付款项 119,902,479.41 305,315,609.27 -60.73% 在本期转入开发成本所
致
主要系本期收购三亚丰
其他应收款 37,338,204.57 214,132,882.74 -82.56% 乐实业有限公司 10%股
权，合并报表所致
主要系本期收购三亚丰
长期股权投资 0.00 29,951,131.42 -100.00% 乐实业有限公司 10%股
权，合并报表所致
主要系公司迁入新办公
固定资产 68,534,473.93 15,579,452.91 339.90% 地址琥珀五环国际 A
座，新增固定资产所致
主要系本期多步收购三
亚丰乐实业有限公司股
商誉 1,371,789.72 0.00 100.00%
权，合并报表产生的商
誉所致
主要系本期母公司亏损
递延所得税资产 17,288,508.23 8,550,481.75 102.19% 计提递延所得税资产所
致
主要系琥珀五环城和雅
预收款项 2,277,879,606.15 1,655,941,645.55 37.56% 阁和琥珀瑞安家园销售
回笼较上年有所增加
主要系本期支付企业所
应交税费 -96,102,202.31 40,117,572.50 -339.55% 得税汇缴数和营业税所
致
主要系公司大股东变
更，2015 年 6 月无法确
应付股利 18,531,611.80 0.00 100.00%
认支付对象，目前已支
付。
主要系少数股东对东庐
其他应付款 442,307,285.47 65,663,256.30 573.60%
公司的债权投资所致。
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
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公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
不适用
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产业 248,040,367.00 169,901,847.72 31.50% -66.91% -70.11% 7.33%
分产品
房地产销售 248,040,367.00 169,901,847.72 31.50% -66.91% -70.11% 7.33%
分地区
安徽省内 248,040,367.00 169,901,847.72 31.50% -66.91% -70.11% 7.33%
四、核心竞争力分析
1、区域内品牌优势明显。
合肥城建发展股份有限公司是安徽省第一家房地产上市公司，是安徽省最早具有国家壹
级开发资质和AAA级信用评价等级的房地产企业。公司成立三十多年来，专注于住宅地产、
商业地产及写字楼的开发建设，项目辐射安徽合肥、巢湖、肥东、蚌埠、宣城、广德、海南
三亚等地。公司开发的产品曾荣获住建部颁发的鲁班奖、广厦奖、国家康居住宅示范工程等
多项国家级殊荣，是中国房地产上市公司综合实力百强、中国房地产开发企业200强、中国房
地产开发企业运营效率10强和首届中国责任地产百强企业。目前，合肥城建旗下的“琥珀”品
牌，开发建设了琥珀名城、琥珀新天地、琥珀五环城、琥珀花园等一系列楼盘，在合肥本地
及蚌埠等地已形成一定的品牌影响力、号召力。
2、企业内控体系建设不断完善。
公司以全员成本管控为核心，事前事中严控成本。一是将竞争机制运用到设计阶段，从
多个设计单位中择优选定最佳的设计方案，认真进行成本测算，制定成本目标，成本目标在
整个项目过程中严格执行。二是严格管理现场签证，在办理每一笔签证之前进行工程量及成
本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制，签证管理人员随时深入施工现场，
掌握签证资料的真实性和必要性。三是在工程竣工结算阶段，严格审查施工单位的图纸、变
更单、签证单及结算书，确保资料真实、完整，虚报、谎报的资料及时剔除。进一步提高企
业管理的科学化、规范化和精细化水平。
3、管理团队经验丰富结构合理。
公司高管团队专业背景涉及建筑相关专业、财会、金融和法律及管理三类，绝大部分自
参加工作开始就一直从事房地产行业相关工作，绝大部分是从公司基层做起，与公司共同成
长起来。可以说是一支知识结构合理、行业经验丰富、务实高效、深度认同合肥城建企业文
化的、能够高瞻远瞩的高管团队。
4、人才培养备受重视。
截止2015年6月30日，包括公司总部、控股子公司，公司共有员工171人，管理人员38人，
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占比22.22%；本科及以上学历108人，占比63.16%。公司始终关注企业人力资源建设，构建
人才梯队和学习型企业，组建了老中青的人才梯队，制订了新员工导师管理制度，进行有针
对性的培养和指导，历练后备人才的管理能力。
5、公司深耕合肥市场，提前布局。
目前合肥土地市场，肥东县地块因县域内交通逐步完善，配套日益成熟，与合肥市区的
联动日益加强，受到了土地市场的青睐。继2014年12月3日，公司以6.396亿总价接连夺得肥
东FD14-6、FD14-9、FD14-10地块之后，2015年6月25日，公司以总价2.1525亿元再次拿下肥
东FD14-11号地块。公司一家独揽了肥东地区的4宗地块，共345亩。公司的合肥市首个国家康
居示范工程、合肥市东区规划建设中的最大居住区之一的琥珀名城项目因靠近肥东，顾客群
主要是肥东本地居民。琥珀名城项目在肥东地区口碑很好，在当地已形成一定的品牌影响力、
号召力。相信公司今后在肥东市场仍会有不俗表现。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无对外投资。
（2）持有金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有金融企业股权。
（3）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（4）持有其他上市公司股权情况的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有其他上市公司股权。
2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
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（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
（3
