杭州九阳欧南多小家电有限公司拟转让的
部分资产评估报告
天源评报字[2015]第 0170 号
天源资产评估有限公司
二〇一五年七月五日
杭州九阳欧南多小家电有限公司拟转让的部分资产评估报告目录
目录
注册资产评估师声明....................................................................................................... 1
摘要................................................................................................................................... 2
评估报告........................................................................................................................... 4
一、委托方、产权持有单位和其他评估报告使用者............................................ 4
二、评估目的............................................................................................................ 4
三、评估对象及评估范围........................................................................................ 4
四、价值类型及其定义............................................................................................ 5
五、评估基准日........................................................................................................ 5
六、评估依据............................................................................................................ 5
七、评估方法............................................................................................................ 6
八、评估程序实施过程及情况................................................................................ 7
第一部分评估程序总体实施过程..................................................................... 7
第二部分评估程序具体实施情况..................................................................... 8
九、评估假设.......................................................................................................... 12
十、评估结论.......................................................................................................... 13
十一、特别事项说明.............................................................................................. 13
十二、评估报告使用限制说明.............................................................................. 14
十三、评估报告日.................................................................................................. 14
附件................................................................................................................................. 16
一、 委托方法人营业执照.................................................................................... 17
二、 评估对象涉及的主要权属证明资料............................................................ 22
三、 评估对象相关照片........................................................................................ 29
四、 委托方承诺函................................................................................................ 28
五、 评估机构资格证书........................................................................................ 36
六、 评估机构企业法人营业执照副本................................................................ 36
七、 签字注册资产评估师资格证书.................................................................... 36
评估结果汇总表及明细表............................................................................................. 36
天源资产评估有限公司
杭州九阳欧南多小家电有限公司拟转让的部分资产评估报告声明
注册资产评估师声明
一、我们在执行本次资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪
守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的
内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。但评估结论不应当被认
为是对评估对象可实现价格的保证。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方申报并经其签章确认；所提供资料的真
实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事
方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象所涉及资产进行现场调查，但对建筑物等
实物资产的现场勘查仅限于其区位、外观、内部房型和装修等可见部分，对设备的
实地勘察未借助任何质量检测仪器，我们不承担对房屋的结构质量和设备的运行性
能、内在质量等进行鉴定的责任。
五、我们已对评估对象所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对
象所涉及资产的法律权属资料进行了查验，但对评估对象法律权属确认或发表意见
不属于我们的执业范围。
六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事
项说明及其对评估结论的影响。
七、我们具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验，评估过程中没
有运用其他机构或专家工作成果。
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杭州九阳欧南多小家电有限公司拟转让的部分资产评估报告摘要
摘要
天源资产评估有限公司接受杭州九阳欧南多小家电有限公司的委托，根据有关
法律法规和资产评估准则、资产评估原则，采用适当的评估方法，按照必要的评估
程序，对杭州九阳欧南多小家电有限公司拟转让的房屋建筑物及土地使用权在
2015 年 5 月 31 日的市场价值进行了评估。现将评估情况及结论摘要如下：
一、委托方：杭州九阳欧南多小家电有限公司（以下简称为“欧南多公司”）
二、产权持有单位：欧南多公司
三、评估目的：为欧南多公司拟转让的房屋建筑物及土地使用权提供价值参考。
四、评估对象及评估范围
评估对象及评估范围为欧南多公司拟转让的房屋建筑物及土地使用权，包括 9
幢厂房及其占用的土地使用权。
五、价值类型：市场价值
六、评估基准日：2015 年 5 月 31 日
七、评估方法：收益法
八、评估结论
在本报告揭示的假设前提下，欧南多公司拟转让的房屋建筑物及土地使用权市
场价值为 14,204.46 万元，如下表所示(详见评估明细表)。
建筑面积 增值
序号 建筑物名称 账面原值 账面净值 评估价值 增值额 备注
(m2) 率%
1 1 幢制剂车间 8,274.84 12,902,410.70 9,176,839.62 20,160,900.00 10,984,060.38 119.69
2 2 幢办公楼 6,071.37 9,466,685.45 6,733,180.06 18,618,500.00 11,885,319.94 176.52
3 3 幢食堂 1,636.57 2,551,795.43 1,814,964.57 3,994,000.00 2,179,035.43 120.06
4 4 幢仓库、热力站 166.90 236,313.94 168,078.28 275,200.00 107,121.72 63.73
5 5 幢危险品库 80.37 113,795.99 80,937.53 132,500.00 51,562.47 63.71
6 6 幢生产车间 22,254.26 31,782,384.64 23,320,324.82 54,220,400.00 30,900,075.18 132.50
7 7 幢宿舍楼 12,206.37 17,055,813.46 12,514,703.16 24,513,500.00 11,998,796.84 95.88
8 8 幢钢结构仓库 7,814.00 10,208,777.87 7,758,671.15 10,989,300.00 3,230,628.85 41.64
账面价值包
9 9 幢钢结构仓库 6,524.00 9,140,300.00 9,140,300.00
含在 8 幢中
评估值包含
10 土地使用权 34,006,500.00 29,059,429.61 -29,059,429.61 -100.00
在房屋中
合计 65,028.68 118,324,477.48 90,627,128.80 142,044,600.00 51,417,471.20 56.74
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九、特别事项说明
截至评估基准日，列入评估范围的房屋建筑物中，8 号仓库已经取得房屋所有
权证，但证载建筑面积与委托评估建筑面积存在差异，证载建筑面积为 7,392.96
平方米，委托评估建筑面积为 7,814.00 平方米；9 号仓库未取得房产所有权证，
委托建筑面积 6,524.00 平方米。
房屋实际建筑面积系委托方提供，评估人员进行了必要的核实，因为未经测绘，
故委托评估建筑面积与实测建筑面积可能存在一定差异，本次评估中，按照委托评
估建筑面积对房屋进行了评估，若与实际建筑面积存在差异，则会相应影响评估结
果；此外，本次评估未考虑房屋所有权证的取得情况对评估价值的影响。
报告使用者应当关注上述事项对评估价值和本次经济行为的影响。
十、评估结论使用有效期
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。评估结论的使用期限应根据评
估基准日后的资产状况和市场变化情况来确定，当资产状况和市场变化较小时，评
估结论使用有效期原则上为评估基准日起一年内。
十一、评估报告日：2015 年 7 月 5 日
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当阅读评估报告正文。
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评估报告
天源评报字[2015]第 0170 号
杭州九阳欧南多小家电有限公司：
天源资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规和资产评估准则、
资产评估原则，采用适当的评估方法，按照必要的评估程序，对杭州九阳欧南多小
家电有限公司拟转让的房屋建筑物及土地使用权在 2015 年 5 月 31 日的市场价值进
行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有单位和其他评估报告使用者
(一)委托方(产权持有单位)概况
1．企 业 名 称：杭州九阳欧南多小家电有限公司(以下简称为“欧南多公
司”)
2．企 业 住 所：杭州经济技术开发区下沙街道银海街 760 号
3．注 册 资 本：捌亿捌仟叁佰柒拾捌万元整
4．法定代表人：姜广勇
5．企 业 性 质：有限责任公司(法人独资)
6．经营业务范围：生产：家用电器（料榨机、豆浆机），商用豆浆机；电磁炉、
料理机、营养煲（包括紫砂煲、电压力煲）。销售：本公司生产的产品；研发、技
术咨询：商用食品加工机，家用电器、锅具、厨房用品；销售：锅具、厨房用品。
(二)其他评估报告使用者
本评估报告的其他使用者限制为法律法规规定的报告使用者。
二、评估目的
欧南多公司拟转让部分资产，故需对拟转让的房屋建筑物及土地使用权进行评
估，提供价值参考。
三、评估对象及评估范围
评估对象和范围为欧南多公司拟转让的房屋建筑物及土地使用权，包括 9 幢厂
房及其占用的土地使用权。
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四、价值类型及其定义
根据评估目的、评估对象等因素，本评估项目选用的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
根据委托方的意见，本评估项目的评估基准日为 2015 年 5 月 31 日。
该评估基准日的确定系为了使经济行为实现日与评估基准日尽量接近。
本评估报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
(一)法律依据
1. 《中华人民共和国公司登记管理条例》(国务院第 156 号令)；
2. 《中华人民共和国公司法》(中华人民共和国主席令[2013]第 8 号)；
3. 《中华人民共和国合同法》(中华人民共和国主席令［1999］第 15 号)；
4. 《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令[2004]第 28 号)；
5. 《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令[2007]第
72 号)；
6. 《中华人民共和国增值税暂行条例》及实施细则(中华人民共和国国务院令
[2008]第 538 号和财政部、国家税务总局令[2008]第 50 号)；
7. 其他与资产评估有关的法律、法规等。
(二)准则依据
1. 《关于印发<资产评估准则—基本准则>和<资产评估职业道德准则—基本
准则>》(财政部财企[2004]20 号)；
2. 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号)；
3. 《资产评估准则—评估报告》(中评协[2011]230 号)；
4. 《资产评估准则—评估程序》(中评协[2007]189 号)；
5. 《资产评估准则—工作底稿》(中评协[2007]189 号)；
6. 《资产评估准则—不动产》(中评协[2007]189 号)；
7. 《资产评估准则—业务约定书》(中评协[2011]230 号)；
8. 《资产评估职业道德准则—独立性》(中评协[2012]248 号)；
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9. 《关于印发<评估机构业务质量控制指南>的通知》(中评协[2010] 214 号)；
10. 《注册评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18 号)；
11. 《房地产估价规范》GB/T 50291-1999。
(三)权属依据
1. 《企业法人营业执照》、公司章程和验资报告；
2. 与资产或权利取得与使用相关的经济业务合同、协议及发票等；
3. 房屋所有权证；
4. 土地使用证；
5. 委托方的情况说明；
6. 其他产权证明文件。
(四)取价依据及参考资料
1. 产权持有单位及委托方提供的评估申报表；
2. 产权持有单位提供购置合同及技术资料、购置发票；
3. 评估人员调查取得的资料；
4. 评估人员市场调查取得的其他与估价相关的资料等。
七、评估方法
(一) 评估方法的选择
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本
方法(成本法、收益法、市场法)的适用性。结合评估对象的特点与实际情况，确定
采用收益法对房屋建筑物及土地使用权进行合并评估。
(二) 评估方法简介
收益法是预测评估对象的未来正常、合理净收益，选择适当的折现率将其折现
到评估基准日后累加，以此估算评估对象价值的方法。具体公式如下：
式中： ：待估房地产价值；
：未来第 i 年的净收益，对于出租的房地产，净收益为租赁收入扣除由出
租人负担的费用后的余额；有租约限制的，租赁期限内的租金采用租约约定的租金，
租赁期限外的租金采用正常客观的市场租金；
： 折现率，根据房地产估价规范及不动产评估准则的相关规定，采用
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安全利率加风险调整值法计算确定。安全利率选用评估基准日时的国债到期收益率；
风险调整值根据评估对象所在地区的经济现状及未来预测、评估对象的用途及新旧
程度等确定；
n：未来可获收益的年限，根据建筑物剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使
用年限等参数，并结合有关法律、法规的规定，合理确定。
八、评估程序实施过程及情况
第一部分 评估程序总体实施过程
我公司于 2015 年 6 月 17 日接受委托，并着手前期准备工作，于 6 月 17 日正
式收集资料开始评估工作，7 月 5 日出具评估报告。整个评估过程包括接受委托、
核实资产、评定估算、编写评估报告、出具报告，具体过程如下：
(一) 接受委托
1．我公司在洽谈项目时，在明确评估对象、评估目的及评估基准日等基本事
项，并确认评估独立性不受影响、评估风险在评估人员可控制范围内的前提下，我
们接受委托并签订业务约定书；
2．指定项目负责人并组建评估项目组；
3．编制工作计划和拟定初步技术方案。
(二) 核实资产
1.结合项目具体情况，向委托方(产权持有单位)提供所需资料明细清单；
2.选派评估师指导委托方相关人员编制评估申报明细表；
3. 指导相关人员对评估范围内的资产进行全面清查核实，同时按评估资料清
单的要求收集产权证明文件以及资产质量状况、历史经营状况等相关评估资料
4. 评估人员现场调查、核实资产与验证相关评估资料
(1) 听取委托方有关人员介绍被评估资产的现状；
(2) 对委托方及产权持有单位填报的评估申报明细表进行核实；
(3) 现场调查、核实资产与验证相关评估资料：对评估范围内的资产进行现场
调查、资产核实和勘查，对委托方和相关当事方提供的评估对象法律权属资料和资
料来源进行必要的查验。
(三) 评定估算
评估人员对调查收集的资料进行分析整理，并通过政府机关、中介机构、互联
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网、中评协及我公司数据库等渠道，开展市场调研和询价工作。根据评估对象、价
值类型及所收集到的资料选择相适应的评估方法和计算模型，评定估算评估对象价
值。
(四)编写评估报告
整理资产评估工作底稿，对评估说明进行整理，得出评估结果并对评估结果进
行分析。编写评估报告书；评估机构内部逐级审核，并在不影响评估人员独立判断
的前提下，与委托方沟通，听取意见。
(五)出具评估报告
根据资产评估机构内部审核意见和委托方反馈意见，对评估报告进行必要的修
改后，出具正式的评估报告。
第二部分 评估程序具体实施情况
评估对象和范围为欧南多公司拟转让的房屋建筑物及土地使用权，包括 9 幢厂
房及其占用的土地使用权，各项资产的核实及评估过程如下所述：
1．评估对象及范围
列入本次评估范围的资产包括 9 幢厂房及其占用的土地使用权，主要有制剂
车间、办公楼、食堂、仓库、热力站、危险品库、生产车间、宿舍楼、钢结构仓库
等，建筑面积合计 65,028.68 平方米，土地使用权 1 项，土地使用权面积为
73,294.00 平方米；具体情况见下表：
金额单位：人民币元
项目 数量(栋、项) 账面原值 账面净值
房屋 9 84,317,977.48 61,567,699.19
土地使用权 1 34,006,500.00 29,059,429.61
合计 118,324,477.48 90,627,128.80
2.主要建筑(构)物概况
(1)主要建筑(构)物情况如下
①1 幢——制剂车间(固定资产——房屋建筑物评估明细表第 1 项)
1 幢——制剂车间建筑面积 8,274.84 平方米，建成于 2004 年，为框架混凝土
结构用房，主要为一层，局部二层，层高为 7 米/13 米，地面为混凝土，局部刷环
氧树脂，内墙普通抹灰，外墙条砖饰面，卷闸门，铝合金窗，水电设施基本齐全。
截至评估基准日，该房屋已经腾空并暂时闲置。
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② 2 幢——办公楼(固定资产——房屋建筑物评估明细表第 2 项)
2 幢——办公楼建筑面积 6,071.37 平方米，建成于 2004 年，为框架混凝土结
构用房，呈 U 型布局，主要为三层，局部二层、四层，公共部分地面主要为抛光地
砖，办公室内部为强化木地板，内墙为普通乳胶漆饰面，已略显陈旧，外墙条砖饰
面，基完好，玻璃门，铝合金窗，水电设施基本齐全。截至评估基准日，该房屋已
经腾空并暂时闲置。
③ 6 幢——生产车间(固定资产——房屋建筑物评估明细表第 6 项)
6 幢——生产车间面积 22,254.26 平方米，建成于 2008 年，为框架混凝土结
构用房，呈长方形布局，宽 90.6 米，宽 48.6 米，共有 5 层，地面为普通水泥砂浆，
内墙为普通抹灰，外墙条砖饰面，外墙局部有剥落，卷闸门，铝合金窗，水电设施
基本齐全。截至评估基准日，该房屋已经腾空并暂时闲置。
④ 7 幢——宿舍楼(固定资产——房屋建筑物评估明细表第 7 项)
7 幢——宿舍楼建筑面积 12,206.37 平方米，建成于 2008 年，为框架混凝土
结构用房，呈长方形布局，宽 83.63 米，宽 16.6 米，地上共有 8 层，地面为普通
地砖，内墙为乳胶漆，外墙条砖饰面，外墙局部有剥落，玻璃门，塑钢窗，水电设
施基本齐全。截至评估基准日，该房屋已经腾空并暂时闲置。
④ 8、9 幢——钢结构仓库
8、9 幢——钢结构仓库为两幢一层结构的仓库，结构形式为轻型钢排架结构，
建筑面积分别为 7,814.00 平方米、6,524.00 平方米，层高 7 米。屋面为内衬保温
棉彩钢瓦，地面为普通水泥砂浆，四周为彩钢板维护，卷闸门，铝合金窗水电设施
基本齐全。截至评估基准日，该房屋已经腾空并暂时闲置。
(2)权属状况
① 房屋权属状况
截至评估基准日，8 项房屋已取得房屋所有权证，证载面积合计 58,083.64 平
方米；其中 8 幢大于证载部分和 9 幢未取得房屋所有权证，未取得房产证部分房屋
面积合计 6,945.00 平方米，对于该部分未取得房屋所有权证的房屋建筑物，产权
持有单位出具了《有关房屋建筑物权属情况的说明》声明其属于被评估单位所有。
详细情况见下表：
序号 权证编号 建筑物名称 结构 建成 证载面积 建筑面积
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年月 （平方米） (平方米)
杭房权证经更字第
1 1 幢制剂车间 钢砼 2004 年 8,274.84 8,274.84
09023023 号
杭房权证经更字第
2 2 幢办公楼 钢砼 2004 年 6,071.37 6,071.37
09023026 号
杭房权证经更字第
3 3 幢食堂 钢砼 2004 年 1,636.57 1,636.57
09023024 号
杭房权证经更字第
4 4 幢仓库、热力站 钢砼 2004 年 166.90 166.90
09023027 号
杭房权证经更字第
5 5 幢危险品库 钢砼 2004 年 80.37 80.37
09023022 号
杭房权证经更字第
6 6 幢生产车间 钢砼 2008 年 22,254.26 22,254.26
09023021 号
杭房权证经更字第
7 7 幢宿舍楼 钢砼 2008 年 12,206.37 12,206.37
09023025 号
杭房权证经字第
8 8 幢钢结构仓库 钢结构 2009 年 7,392.96 7,814.00
10053955 号
9 无证 9 幢钢结构仓库 钢结构 2009 年 6,524.00
合计 58,083.64 65,028.68
列入评估范围的房屋建筑物中，8 号仓库已经取得房屋所有权证，但证载建筑
面积与委托建筑面积存在差异，证载建筑面积为 7,392.96 平方米，委托评估建筑
面积为 7,814.00 平方米；9 号仓库未取得房产所有权证，委托建筑面积 6,524.00
平方米。房屋委托建筑面积系委托方提供，评估人员进行了必要的核实，因为未经
测绘，故委托评估建筑面积与实测建筑面积可能存在一定差异，本次评估中，按照
委托评估建筑面积对房屋进行评估。
② 土地使用权权属状况
委估土地使用权位置、面积、用途等登记状况详见下表：
宗地登记状况一览表
土地使 土地使用权 使用权
土地证编号 土地座落 用途 图号
用者 面积(m2) 类型
杭州经济技术开 99-85.6-
欧南多 杭经国用（2009）第 D、
73,294.00 发区白杨街道十 工业 出让
公司 000603 号 99-84.8-
二号大街 368 号
B
土地使用权系转让方式取得，根据产权持有单位提供的权属资料，权利状况如
下表所示：
批准使用 已使用年 剩余使用 他项权利
宗地编号 取得日期 终止日期
年限 限 年限 状况
2003 年 8 月 2053 年 8 月
1 50 年 11.82 38.18 无
6日 5 日止
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2. 核实方法和结果
(1)房屋建筑物
1) 核对申报资料
对欧南多公司填报的评估申报明细表进行核查，对明细表填报中错填、漏填等
不符合要求的部分，提请欧南多公司进行必要的修改和补充。
2) 现场勘查
根据评估申报明细表，对建(构)筑物的实体状况、权利状况和区位状况进行了
现场调查。实体状况的调查内容主要包括外型、结构形式、层数、高度、跨度、构
件材质、内外装修、使用维修、施工质量、水电管线安装使用的情况等；权利状况
主要包括建筑物的权属、设定的其他权利状况以及法律限制等；区位状况主要包括
区域位置、商服配套、道路通达、交通便捷、城市设施状况、产业配套和环境状况
等。对现场调查情况做详细记录，形成现场勘查表。
3) 核查结果
委估房屋建筑物维护保养良好，截至现场勘查日列入评估范围内的房屋建筑物
类固定资产均能正常使用。
(2)土地使用权
1) 核对申报资料
根据产权持有单位提供的土地使用权评估申报明细表，通过查阅土地使用权财
务账、土地使用证、土地使用权出让合同等资料，对土地性质、土地使用权面积、
土地取得日期等资料进行核对分析。对于申报明细表中账实不符、重复、遗漏及含
混不清的项目，通过核实予以修正。
2) 现场勘查
在产权持有单位管理人员和财务人员的配合下，对土地使用权的座落、面积、
四至、形状、土地现状开发程度等进行现场勘查，并填写勘察记录，对与申报资料
有差异的予以调整，做到表实相符。
3) 核查结果
经过上述评估步骤并经评估人员整理后，核实产权持有单位申报的土地使用权
表实相符。
3. 评估方法的确定
根据本次房屋建筑物类资产的特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分
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析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法及相关衍生方法的适用性后，选
择收益法法作为本次评估方法。
收益法是预测评估对象的未来正常、合理净收益，选择适当的折现率将其折现
到评估基准日后累加，以此估算评估对象价值的方法。具体公式如下：
式中： ：待估房地产价值；
：未来第 i 年的净收益，对于出租的房地产，净收益为租赁收入扣除由出
租人负担的费用后的余额；有租约限制的，租赁期限内的租金采用租约约定的租金，
租赁期限外的租金采用正常客观的市场租金；
： 折现率，根据房地产估价规范及不动产评估准则的相关规定，采用安全利
率加风险调整值法计算确定。安全利率选用评估基准日时的国债到期收益率；风险
调整值根据评估对象所在地区的经济现状及未来预测、评估对象的用途及新旧程度
等确定；
n：未来可获收益的年限，根据建筑物剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使
用年限等参数，并结合有关法律、法规的规定，合理确定。
4.评估结论及分析
根据上述评估方法及过程，确定委估房屋建筑物及土地使用权评估结果为
142,044,600.00 元，较账面价值 90,627,128.80 元增值 51,417,471.20 元，增值
率 56.74%，主要原因为房屋购置时间较早，下沙地区工业房地产市场整体有一定
幅度上涨导致。
九、评估假设
1． 交易假设
假定所有待评估资产已经处在交易过程中，根据待评估资产的交易条件模拟市
场进行估价。
2． 公开市场假设
2.1 有自愿的卖主和买主，地位是平等的；
2.2 买卖双方都有获得足够市场信息的机会和时间，交易行为在自愿的、理智
的而非强制或不受限制的条件下进行的；
2.3 待估资产可以在公开市场上自由转让；
天源资产评估有限公司 12
杭州九阳欧南多小家电有限公司拟转让的部分资产评估报告正文
2.4 不考虑特殊买家的额外出价或折价。
3． 宏观经济环境相对稳定假设
任何一项资产的价值与其所处的宏观经济环境直接相关，在本次评估时我们假
定社会的产业政策、税收政策和宏观环境保持相对稳定。
4． 产权持有单位和委托方提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整。
当前述假设条件出现较大变化时，本评估结果一般会失效。评估人员根据资产
评估的要求，认定这些前提、假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生
较大变化时，评估人员将不承担由于前提、假设条件改变而推导出不同评估结果的
责任。
十、评估结论
在本报告揭示的假设前提下，欧南多公司拟转让的房屋建筑物及土地使用权市
场价值为 14,204.46 万元，如下表所示(详见评估明细表)。
建筑面积 增值
序号 建筑物名称 账面原值 账面净值 评估价值 增值额 备注
(m2) 率%
1 1 幢制剂车间 8,274.84 12,902,410.70 9,176,839.62 20,160,900.00 10,984,060.38 119.69
2 2 幢办公楼 6,071.37 9,466,685.45 6,733,180.06 18,618,500.00 11,885,319.94 176.52
3 3 幢食堂 1,636.57 2,551,795.43 1,814,964.57 3,994,000.00 2,179,035.43 120.06
4 4 幢仓库、热力站 166.90 236,313.94 168,078.28 275,200.00 107,121.72 63.73
5 5 幢危险品库 80.37 113,795.99 80,937.53 132,500.00 51,562.47 63.71
6 6 幢生产车间 22,254.26 31,782,384.64 23,320,324.82 54,220,400.00 30,900,075.18 132.50
7 7 幢宿舍楼 12,206.37 17,055,813.46 12,514,703.16 24,513,500.00 11,998,796.84 95.88
8 8 幢钢结构仓库 7,814.00 10,208,777.87 7,758,671.15 10,989,300.00
