云南城投 2014 年年度报告
云南城投置业股份有限公司
600239
2014 年年度报告
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云南城投 2014 年年度报告
公司代码：600239 公司简称：云南城投
云南城投置业股份有限公司
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
独立董事 钟彬 因公 朱锦余
三、 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人许雷、主管会计工作负责人杨明才及会计机构负责人（会计主管人员）朱勇声明：
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经公司第七届董事会第二十二次会议审议，通过了《关于公司2014年度利润分配议案
》，公司拟以2014年12月31日总股本823,429,184股为基数，向全体股东每10股送红
股3股，每10股派发现金股利0.6元（含税），共计分配利润296,434,505.04 元。该
利润分配预案尚需提交公司2014年年度股东大会审议通过后方可实施。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺
，敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 4
第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 4
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 5
第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 7
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 22
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 31
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 35
第八节 公司治理 ........................................................................................................................... 39
第九节 内部控制 ........................................................................................................................... 42
第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 43
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 155
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
云南城投、上市公司、公司、本公司 指 云南城投置业股份有限公司
省城投集团、集团公司 指 公司控股股东云南省城市建设投资集团有限公司
报告期 指 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所、证券交易所 指 上海证券交易所
登记结算机构 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
会计师事务所、大华所 指 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
安盛创享合伙企业 指 云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）
二、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节董事会报告“可能面对的风险”。
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 云南城投置业股份有限公司
公司的中文简称 云南城投
公司的外文名称 Yunnan Metropolitan Real EstateDevelopment Co.,Ltd
公司的外文名称缩写 YMRD
公司的法定代表人 许雷
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 栗亭倩 卢育红
联系地址 云南省昆明市民航路869号融城金阶广场A座 云南省昆明市民航路869号融城金阶广场A座
电话 0871－67199767 0871－67199767
传真 0871－67199767 0871－67199767
电子信箱 ynctzy@163.com ynctzy@163.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 云南省昆明市民航路400号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 云南省昆明市民航路869号融城金阶广场A座
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.ynctzy.com
电子信箱 ynctzy@163.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》、《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券事务部
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五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 云南城投 600239 红河光明
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
公司报告期内，法定代表人由刘猛变更为许雷。
（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见公司 2011 年年度报告公司基本情况。
（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况
公司前身云南红河光明股份有限公司，原主要经营业务为：啤酒、饮料、矿泉水、饲料、酱油、
二氧化碳、塑料制品、涂料、建筑材料，印楝树的种植，印楝素的加工及印楝产品的销售，印楝
技术培训和推广。 2007 年，公司完成资产置换，现经营范围为房地产开发与经营、商品房销售、
房屋租赁、基础设施建设投资、土地开发、项目投资与管理。
（四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
2007 年 5 月 17 日，云南省城市建设投资集团有限公司与云南红河光明股份有限公司第一大股东
北京新光创业投资有限公司签署了《关于云南红河光明股份有限公司股份转让协议书》，股权转
让后，云南省城市建设投资集团有限公司成为公司的第一大股东，至今未发生变化。
七、 其他有关资料
名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境内） 办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 楼 1101
签字会计师姓名 马宁、赵玮
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期增
主要会计数据 2014年 2013年 2012年
减(%)
营业收入 3,947,471,664.29 2,961,636,245.31 33.29 354,451,122.95
归属于上市公司股东的净利润 440,736,573.71 319,860,656.11 37.79 218,246,749.63
归属于上市公司股东的扣除非 169,314,749.35 71,641,995.72 136.33 -80,890,498.57
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -2,566,711,173.14 -1,730,474,566.21 -48.32 -1,804,616,269.20
本期末比上年同期
2014年末 2013年末 2012年末
末增减（%）
归属于上市公司股东的净资产 4,030,615,918.74 3,798,988,173.96 6.10 3,575,532,574.97
总资产 33,478,043,707.37 24,181,437,575.86 38.45 22,226,195,615.51
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(二) 主要财务指标
主要财务指标 2014年 2013年 本期比上年同期增减(%) 2012年
基本每股收益（元／股） 0.54 0.39 38.46 0.27
稀释每股收益（元／股） 0.54 0.39 38.46 0.27
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元 0.21 0.09 133.33 -0.1
／股）
加权平均净资产收益率（%） 11.12 8.64 增加2.48 个百分点 6.27
扣除非经常性损益后的加权平均净资产 4.27 1.93 增加2.34个百分点 -2.32
收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
公司近三年营业收入、基本每股收益持续增长，主要原因是公司开发的楼盘陆续竣工交房并结转
收入，2013 年“融城金阶”、“融城优郡”竣工交房；2014 年“融城昆明湖”“雨林澜山”分期
竣工并陆续交房,环湖东路项目与政府结算产生的土地一级开发收益。
二、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2014 年金额 附注（如适用） 2013 年金额 2012 年金额
非流动资产处置损益 -91,840.32 375,475.35 11,818.67
计入当期损益的政府补助，但 3,010,585.00 300,000,000.00
与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照
一定标准定额或定量持续享
受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企 125,292,816.77 公司债权投资收 5,603,084.10
业收取的资金占用费 益
同一控制下企业合并产生的 -12,367,822.60
子公司期初至合并日的当期
净损益
单独进行减值测试的应收款 4,471,364.89 439,612.80
项减值准备转回
除上述各项之外的其他营业 -24,304,137.94 -7,669,636.88 -8,357,398.26
外收入和支出
其他符合非经常性损益定义 211,001,623.51 股权处置收益 339,526,768.78 102,095,624.79
的损益项目
少数股东权益影响额 -20,999,974.89 -456,313.54 3,269,786.69
所得税影响额 -26,958,612.66 -76,792,894.82 -98,322,196.49
合计 271,421,824.36 248,218,660.39 299,137,248.20
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第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（一）宏观经济形势
2014 年，国内生产总值 63.6 万亿元，较上年增长 7.4%，增速滑落至 1990 年以来的新低，国内经
济下行压力持续加大，我国经济发展进入新常态。
经济增速放缓，房地产市场整体回落，2014 年，房地产开发投资 9.5 万亿元，较上年增长 10.5%，
其中住宅投资增长 9.2%。房屋的新开工面积下降 10.7%，商品房销售面积、销售额分别下降 7.6%
及 6.3%，房地产市场整体规模呈现高位回落的态势。
中央经济工作会议部署 2015 年五大主要经济工作任务，其中之一是努力保持经济稳定增长，在“稳
增长”的框架下，房地产行业在整个国民经济中的支柱性地位不会改变。
(二)2014 年经营回顾
在房地产市场整体回落的行情下，2014 年度，经过全体员工共同努力，公司持续保持良好的发展
态势，顺利完成各项经营目标任务，在内部管理、团队建设、开发运营水平等多方面均明显提升。
1、经营目标任务完成情况
（1）收入及利润完成情况：公司全年实现营业总收入 39.47 亿元,比上年增长 33.29%，实现利润
总额 7.20 亿元，比上年增长 15%。收入利润结构进一步改善，收入利润均小幅超额完成目标。
（2）销售完成情况：公司全年实现销售合同额 46.8 亿元，销售收入指标在云南开发商同业中排
位上升至第三名。
（3）投资及项目储备情况：2014 年公司完成各类投资 88.9 亿元，目前公司参控股项目总计 28
个，规划用地规模近 2.43 万亩，其中已取得土地证面积 1.72 万亩,规划总建筑面积约 1180 万平
方米。公司自主开发项目 19 个，已基本取得或控制用地规模约 6387 亩，规划开发总建筑面积约
772 万平方米。
2、重大项目进展情况
（1）环湖东路沿线土地一级开发项目：公司就环湖东路土地一级开发项目与昆明市政府达成一揽
子解决方案，签订《环湖东路沿线土地一级开发解除协议》，随着该项目的解决，公司的财务状
况将得到改善，资金压力得到一定的缓解。
（2）土地一级开发项目：盘龙区中上坝项目（绕城以南）、关坡二期、优郡二期、兰州徐家湾等
大部分一级开发项目已进入土地一级开发的最后工作阶段，预计 2015 年可陆续拿地。
（3）旅游地产项目：公司“梦云南”品牌系列旗下的大理海东方、玉溪太阳山、安宁温泉山谷、
版纳雨林澜山四大旅游地产项目在前期推盘基础上，对后期产品系列及环境配套品质进行了提升
优化，品牌效应逐步体现。经过内外部资源整合，推出梦云南连锁分时度假平台，提高了公司品
牌及业界影响力，目前，分时度假会员客户达到 600 人，客户满意度达到 95%。
（4）城市住宅综合体项目：融城金阶、融城优郡、融城昆明湖等融城系列项目，2014 年均实现
盈利，尤其是昆明湖的水岸商业部分，当年开盘销售率 65%。
3、开发运营管理水平全面提升
随着公司经营规模快速扩大，公司在一方面抓业绩提升的同时，另一方面着力提升开发运营管理
水平，使公司尽快走上专业化、规范化、系统化、品牌化的轨道。
（1）项目品质大大提升，昆明湖项目荣获 2014 年房交会“老百姓最喜爱楼盘奖”，雨林澜山、
太阳山、海东方以良好的品质形象成为当地品牌地标。公司还荣获了“2014 云南地产责任大典唯
一特别荣誉奖”。
（2）流程权限体系、运营管理体系、内控管理体系、成本控制体系、品质管理体系等五大体系全
面实施，提高了规范化运作水平。
（3）积极推动品牌建设：从品牌策划、形象标识系统建立、宣传推广各类营销活动、客户关系维
护等方面全面推动品牌建设。公司“融城”和“梦云南”两大品牌的知名度和关注度逐步提高。
通过开展持续不断、丰富多彩的业主活动，云客会渐入佳境。
（4）工程管理水平持续上台阶：工程质量、现场管理、成本控制取得明显进步，工程质量优良率
达到 100%，工程现场管理已基本达到同业中等优秀水平，成本大纲控制良好。
（5）物业公司调整经营管理团队：物业公司调整加强经营管理团队，建立了统一管控体系，增强
了激励机制，围绕物业服务水平提升开展了一系列工作。
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（三）2015 年经营计划
2015 年，公司将进一步提升内部管控水平及全员执行力，聚焦并努力完成任务目标。
1、2015 年，公司经营目标为营业总收入 43 亿元，投资 100 亿元。
2、公司仍将以盘活存量资产为重点，提高销售速度，并谨慎控制增量投资，合理调整项目储备结
构。
3、加强 “融城”及“梦云南”两大品牌的推广力度，强化销售执行管理及营销费用管理，提高
费效比。进一步推动“梦云南”分时度假平台平稳运行，并以此为基础，推出系列特色增值服务
活动，做好“云客会”与“梦云南”分时度假两大平台的联动，提高客户满意度。
4、进一步优化流程权限体系、深化运营管理体系、细化内控管理体系、强化成本控制体系、熟化
品质管理体系。
5、适应经济发展新常态，积极推进战略探索。在“一带一路”国家战略以及云南要建成面向南亚、
东南亚辐射中心的契机下，云南正从边缘地区和末梢变为开放前沿，公司将深入研究以大湄公河
旅游地产项目为突破口，面向南亚、东南亚国际化投资布局。
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 3,947,471,664.29 2,961,636,245.31 33.29
营业成本 2,373,481,963.25 1,989,981,926.70 19.27
销售费用 114,105,564.39 93,425,808.99 22.13
管理费用 165,671,926.96 170,205,913.74 -2.66
财务费用 433,962,686.62 165,676,482.85 161.93
经营活动产生的现金流量净额 -2,566,711,173.14 -1,730,474,566.21 -48.32
投资活动产生的现金流量净额 -1,403,490,732.33 -911,461,533.46 -53.98
筹资活动产生的现金流量净额 6,130,457,189.30 -156,222,141.35 不适用
2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司“融城昆明湖”、“雨林澜山”已分期竣工并陆续交房， “融城金阶”、“融城
优郡”“鼎云国际”持续销售，环湖东路项目与政府结算产生的土地一级开发收益，公司营业收
入较上年继续保持良好的增长。
(2) 主要销售客户的情况
本年公司前五名客户收入总额 1,011,563,224.28 元，占本年全部营业收入总额的 25.63%。
3 成本
(1) 成本分析表
单位：元
分行业情况
上年同期占 本期金额较
本期占总成 情况
分行业 成本构成项目 本期金额 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
本比例(%) 说明
(%) 动比例(%)
房地产 房地产销售成本 2,100,931,656.23 88.52 1,897,088,626.54 95.33 10.75
分产品情况
本期金
上年同期占 额较上
本期占总成 情况
分产品 成本构成项目 本期金额 上年同期金额 总成本比例 年同期
本比例(%) 说明
(%) 变动比
例(%)
住宅 住宅销售成本 1,076,734,474.46 45.37 1,262,555,116.29 63.45 -14.72
办公楼 办公楼销售成本 285,280,377.96 12.02 469,860,727.59 23.61 -39.28
商铺 商铺销售成本 473,129,730.63 19.93 78,465,293.14 3.94 502.98
车位 车位销售成本 241,253,792.23 10.16 75,987,403.94 3.82 217.49
物业服务 物业管理成本 24,533,280.95 1.03 10,220,085.58 0.51 140.05
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(2) 主要供应商情况
本期公司前五名供应商采购金额 3,901,405,506.58 元，占年度采购总额的比例为 52.46%。
4 费用
单位: 元 币种: 人民币
项目 本年金额 上年金额 变动幅度（%） 变动原因分析
本期销售规模扩大，广告费、销售代理
销售费用 114,105,564.39 93,425,808.99 22.13
费增加
管理费用 165,671,926.96 170,205,913.74 -2.66 本期费用得到有效控制
财务费用 433,962,686.62 165,676,482.85 161.93 竣工项目增加，非资本化利息增加。
5 现金流
单位: 元 币种:人民币
项目 本年金额 上年金额 变动幅度（%） 变动原因分析
经营活动产生的现金流 本期项目建设投资较
-2,566,711,173.14 -1,730,474,566.21 -48.32
量净额 上年同期增加
投资活动产生的现金流 本期项目转让业务较
-1,403,490,732.33 -911,461,533.46 -53.98
量净额 上年同期减少
筹资活动产生的现金流
6,130,457,189.30 -156,222,141.35 不适用 本期借款高于上年
量净额
6 其他
(1) 发展战略和经营计划进展说明
（一）战略执行回顾
十二五期间，公司资产规模快速扩张，发展迅速，已拥有三十多家参控股公司，成长速度超过行
业平均发展水平。
公司业务区域已拓展至成都、重庆、西安、北京等西南中心城市和一线城市，实现了从“立足昆
明、布局云南”到“以云南为中心向西南和全国扩展”的区域发展战略。2014 年公司位列云南房
企销售金额前 3 强，实现了十二五规划的“成为西南区域具有全面影响力与战略主导地位的房地
产综合运营商”的战略定位。
从业务板块来看，一级开发项目增长较快并逐步进入拿地阶段，环湖东路项目也得以顺利解决。
公司着力打造的“融城”系列城市住宅综合体，其品牌已被市场接受，逐步实现可复制化经营，
模式趋于成熟。公司已经积累了丰富的旅游地产资源，“梦云南”旅游地产品牌效应逐步体现，
分时度假体系已经建立。物业管理与服务业务板块的规模快速增加，其经营管理团队得到强化，
围绕物业服务水平提升开展了系列基础性工作。总体看来，业务定位发生积极变化，十二五期间
作为培育业务的旅游地产业务已与城市住宅综合体业务并驾齐驱，成长为新的核心主业，且旅游
地产资源质量高，待开发土地丰富，发展潜力巨大，成为公司的核心优势之一。
虽然公司总资产规模迅速扩张，实现了战略定位，但收入、利润等指标仍不理想，同时在当前市
场行情下，房地产企业销售速度普遍降低，存货增加，市场压力加大，因此，2015 年公司将把去
存货作为核心任务，以销售和利润为目标，倒排开发计划，落实目标责任。
（二）经营计划进展说明
报告期，公司实现营业总收入 39.47 亿元，较上年增长 33.29%；实现归属母公司的净利润 4.41
亿元，较去年增长 37.79%。2014 年，公司实际完成项目投资 88.92 亿元，完成股权投资 3.85 亿
元。三项费用 7.14 亿元，有效控制在年初费用计划范围之内，费用控制较好。公司资产总额 334.78
亿元，较去年增长 38.45%；归属于母公司的所有者权益 40.31 亿元，较去年增长 6.10%。
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(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本比
毛利
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 上年增减 毛利率比上年增减（%）
率（%）
减（%） （%）
房地产业收入 3,286,363,561.05 2,100,931,656.23 36.07 15.80 10.75 增加 2.92 个百分点
主营业务分产品情况
营业收
毛利 入比上 营业成本比
分产品 营业收入 营业成本 毛利率比上年增减（%）
