华联控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
华联控股股份有限公司
2014 年年度报告
2015 年 04 月
华联控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
第一节重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性
陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司董事长董炳根先生、总经理徐笑东先生及副总经理兼财务负责人苏秦先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、
准确、完整。
华联控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
目录
第一节重要提示、目录和释义 ..................................................................................................... 2
第二节公司简介 ............................................................................................................................ 6
第三节会计数据和财务指标摘要.................................................................................................. 8
第四节董事会报告....................................................................................................................... 10
第五节重要事项 .......................................................................................................................... 25
第六节股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 33
第七节优先股相关情况 ............................................................................................................... 41
第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况 ........................................................................ 42
第九节公司治理 .......................................................................................................................... 49
第十节内部控制 .......................................................................................................................... 54
第十一节财务报告....................................................................................................................... 56
第十二节备查文件目录 ............................................................................................................. 131
华联控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
释义
释义项 指 释义内容
公司或本公司 指 华联控股股份有限公司
华联集团 指 华联发展集团有限公司
华联投资 指 深圳市华联发展投资有限公司
深圳华联置业公司 指 深圳市华联置业集团有限公司
华联物业集团 指 深圳市华联物业集团有限公司
杭州华联置业公司 指 杭州华联置业有限公司
浙江兴财公司 指 浙江省兴财房地产开发有限公司
华联进贤湾公司 指 杭州华联进贤湾房地产开发有限公司
深中冠 指 深圳中冠纺织印染股份有限公司
大华事务所 指 大华会计师事务所(特殊普通合伙)
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 深圳证券监督管理局
深交所 指 深圳证券交易所
巨潮网 指 巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
华联控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
重大风险提示
1、政策调控风险。国家对房地产行业实施的宏观调控仍在持续，若公司在建、拟建项目缺乏足够资金支持，或资金周
转速度过于缓慢，公司扩张速度甚至日常运营都会受到制约和影响。
2、市场竞争加剧的风险。国内房地产行业进入“白银时代”已成共识，目前房企普遍存在较大的去库存化压力，加上目
前国内保障房运行机制日趋成熟，供给增加，市场竞争将越来越激烈。公司在建项目将迎来销售期，存在不能顺利完成经营
及销售目标的风险。
3、经营风险。公司目前正处新建、拟建项目资金投入的高峰期，如果资金需求缺口问题不能有效解决，项目将存在延
期开发、延期竣工的风险。
4、其他风险。一是更新单元项目的申报进度及周期的不可控性会直接影响该项目的开发进度、工期；二是天气等不可
预测或不可抗力因素的发生会直接影响工期。
华联控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
第二节公司简介
一、公司信息
股票简称 华联控股 股票代码
变更后的股票简称（如有） 无
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 华联控股股份有限公司
公司的中文简称 华联控股
公司的外文名称（如有） China Union Holdings Ltd.
公司的外文名称缩写（如有）UDC
公司的法定代表人 董炳根
注册地址 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层
注册地址的邮政编码 518031
办公地址 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层
办公地址的邮政编码 518031
公司网址 http://www.udcgroup.com
电子信箱 hlkg000036@udcgroup.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 孔庆富 沈华
深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层
联系地址
1103 室 1104 室
电话 (0755)83667450 83667257 (0755)83667450 83667257
传真 (0755)83667583 (0755)83667583
电子信箱 kongqf@udcgroup.com shenh@udcgroup.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》、《中国证券报》和《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
华联控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
首次注册 1989 年 09 月 11 日 深圳市 440301102894519 440301192471500 19247150-0
报告期末注册 2015 年 03 月 19 日 深圳市 440301102894519 440301192471500 19247150-0
1998 年公司作为沪深五家“资产重组和增发新股”试点上市公司之一，公司实施了
公司上市以来主营业务的变化情况（如 重大资产重组和增发 8000 万股新股工作，公司主营业务由原来的单一化纤业变更
有） 为纺织服装业。2005 年公司逐步退出传统纺织服装业务，主业业务转向石化新材
料(PTA)。2009 年至今公司主业业务由石化新材料变更房地产开发。
历次控股股东的变更情况（如有） 无
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 大华会计师事务所(特殊普通合伙)
会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 11 层
签字会计师姓名 王广旭、杨春祥
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
华联控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
第三节会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
本年比
2013 年 上年增 2012 年
2014 年
减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业收入（元） 205,269,203.99 192,607,974.63 192,607,974.63 6.57% 348,119,741.57 348,119,741.57
归属于上市公司股东的
34,376,124.77 79,814,380.99 79,814,380.99 -56.93% 59,012,399.85 59,012,399.85
净利润（元）
归属于上市公司股东的
-170.12
扣除非经常性损益的净 -12,815,347.60 18,275,314.36 18,275,314.36 58,622,365.74 58,622,365.74
%
利润（元）
经营活动产生的现金流
-1,794,265,905.83 -265,751,989.11 -265,751,989.11 575.17% -166,836,997.20 -166,836,997.20
量净额（元）
基本每股收益（元/股） 0.0306 0.0710 0.0710 -56.90% 0.0525 0.0525
稀释每股收益（元/股） 0.0306 0.0710 0.0710 -56.90% 0.0525 0.0525
加权平均净资产收益率 1.82% 4.34% 4.34% -2.52% 3.33% 3.33%
本年末
2013 年末 比上年 2012 年末
2014 年末
末增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
总资产（元） 4,568,926,337.34 4,195,887,407.95 4,195,887,407.95 8.89% 4,267,243,630.88 4,267,243,630.88
归属于上市公司股东的
1,876,710,365.02 1,873,889,510.97 1,873,889,510.97 0.15% 1,803,263,889.99 1,803,263,889.99
净资产（元）
财政部于 2014 年陆续颁布或修订了一系列企业会计准则，本公司已按要求于 2014 年 7 月 1 日执行新的该等企业会计
准则，并按照新准则的衔接规定对比较财务报表进行调整。具体影响见第四节第十一点：“与上年度财务报告相比，会计政
策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明”。
二、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲 -106,164.63 82,217,844.62 -654,449.43
华联控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按
430,000.00 420,000.00 670,000.00
照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，
持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价
63,726,479.81
值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -449,351.85 3,381,987.50 471,201.15
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -707,217.00
减：所得税影响额 15,723,436.58 198,565.23 93,416.98
少数股东权益影响额（税后） -21,162.62 24,282,200.26 3,300.63
合计 47,191,472.37 61,539,066.63 390,034.11 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及
把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项
目，应说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性
损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
华联控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
第四节董事会报告
一、概述
2014年，国内外经济形势依然严峻，国际主要经济体复苏缓慢，国内经济下行压力大，国家对房地产行业开始实施分
类调控政策，全年房地产行业新开工、商品房销售金额和面积等各项指标出现了不同程度放缓甚至下滑，房地产进入“白银
时代”已成普遍共识。为促进房地产行业的平稳运行与健康发展，自2014年下半年开始，国家、各地方政府对房地产的调控
政策有所放松，自第四季度起房地产市场交投渐趋活跃，房地产行业正在走出调整期，呈现加速回暖态势。
面对复杂多变的国内外经济形势，公司主动应对，及时调整经营策略，审时度势。通过慎重处理发展速度与稳定经营
之间关系，确保企业的稳步拓展，并通过重点推进重点项目建设，进一步强化了房地产主业基础，扩大了经营规模。主要表
现为以下三方面：
1、推进了杭州“钱塘公馆”(原称“钱塘会馆”)营销推广及样板房施工和完善工作；推进了杭州“全景天地”项目工程验收
并接受了万豪酒店公司对样板层的验收确认；推进了“时代大厦”的招租运营等工作；以及推进了千岛湖“半岛小镇”一期项目
的动工兴建等。
2、推进了深圳“华联城市全景花园”工程项目建设，且该项目施工进展较为顺利，进度较预期加快；推动了“华联南山
B区”城市更新项目，单元规划顺利获得批准。
3、物业管理集团化管控初步形成，物业经营规模稳步扩张。
2014年，公司实现营业收入和利润分别为20,527万元、3,437万元。
1、房地产业务
（1）杭州方面
杭州地产项目包括“UDC时代广场”城市综合体项目和千岛湖进贤湾“半岛小镇”(低密度纯住宅)两大项目。其中，
“UDC时代广场”城市综合体项目由“时代大厦”、“钱塘公馆”和“全景天地”三大项目组成。
“钱塘公馆”项目：工程进度方面：去年分别完成了预售证、外销证的申领和9层清水样板层的施工，配合物业移交，
完成质检验收、AB样板房施工和整改、土建、幕墙、景观等整改完善工作，完成了C2户型装修，因销售政策由毛坯交付改
精装交付的变化，调整了原毛坯交付标准施工计划。营销策划方面：完成产品优化、宣传物料等前期筹备工作，完成“华联
钱塘公馆整体营销推广策略案”，AB两套样板房于2014年6月份开始对外开放，举办了9场次定向圈层营销推广活动，以及组
织开展了“飞舞钱塘”品鉴活动等。
“全景天地”项目：该项目由万豪酒店(1号楼)和全景公寓(2号楼)两子项目组成。2014年5月顺利通过万豪酒店机电顾问
对五楼样板层机电部分隐蔽工程验收；6月完成1号、2号楼砌体工程；7月万豪酒店样板层装修施工单位进场；10月样板层硬
装修完成；12月万豪酒店管理公司对样板层软装进行验收和确认，万豪顾问公司对样板层装修整体风格表示认可，双方仍需
要就个别细节问题展开整改和完善。全景公寓完成了A户型样板房设计装修方案，开启招标计划；由于总包施工和幕墙施工
进度较计划推迟，导致高低配施工，市政管网和绿化景观施工的招投标等工作滞后，全景公寓未达到竣工验收条件，故未完
成取得预售许可证目标。
“时代大厦”项目：A栋写字楼地下员工餐厅2014年6月正式投入使用；B栋写字楼引进了宝马汽车、微软公司、星巴克
咖啡等三家世界五百强和1家世界知名企业进驻，目前共有15家知名企业进驻。时代大厦截止12月底，签约面积59%，租金
收缴率98%，租金收入约3,100万元。
华联控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
千岛湖“半岛小镇”项目：该项目为低密度、现代风格高端住宅项目，由美国公司负责规划设计。该项目为公司第一个
山地房地产项目，项目工程量大、山地建筑地质条件复杂。去年分别完成了“半岛小镇”项目的勘察设计、施工、咨询、设备
材料的招投标工作及21项合同签订等工作；一期工程项目主要为土石方及地质灾害治理（边坡挡墙）工程和房屋建筑总承包
工程。2014年4月土石方工程开工、7月土建开工、12月会所结顶，该项目建设进展较为顺利。
（2） 深圳方面
深圳地产项目包括：“华联城市全景花园”项目(即宝安区“新安华联片区”更新项目)、南山区“华联工业园B区”和“华联
工业园A区”等三个更新单元项目。
“华联城市全景花园”项目：2014年1月与政府签署土地使用权出让合同；2月完成建筑物命名审批；3月完成项目立项
申报；5月取得建设工程许可证；7月取得施工许可证；8月底开始地下室主体工程施工；12月5日提前完成地下室正负零出地
面的年度施工目标任务。目前，该项目进展比较顺利，截止2015年4月，所有塔楼的主体结构施工均已超20层。
南山区“华联工业园B区”项目：去年该更新单元项目重点开展了项目的概念规划设计和专项规划申报工作。为了把该
项目打造成为区域内的地界标杆性建筑，该项目的概念规划设计方案由来自德国和英国的两家优秀境外公司竞选完成。2014
年6月启动该项目设计，8月-9月进行多次论证、筛选，最终确定英国公司方案为实施基础方案。该项目10月获得深圳市规土
委关于《华联南山B区城市更新专项规划》的审批复函，最终核定计容积率建筑面积为21.04万平方米。
南山区“华联工业园A区”项目：该项目主要开展了前期策划工作，明确了AB区整体规划发展策略，初步明确了A区项
目的定位及开发方向；下一步拟确立具体申报主体后随即启动该城市更新项目立项申报的相关工作。
2、物业管理业务
2012年12月华联物业集团正式成立，2013年逐步推进集团化运营。2014年，华联物业集团组织开展了集团化管控模式
调研学习活动，并从人事管理、财务管理、采购招投标管理、业务管理等方面，结合深、沪、杭、千四地实际情况，设计了
集团化管控模式，建立、健全了一套完善管控制度，指导和推动异地物业分支机构的集团化管控。
目前，公司自有物业的版图正由深圳、上海向杭州、千岛湖等新区域扩展，物业体量日益增大，特别是近几年新建高
端物业越来越多，深圳部分老物业也进行了改造升级，物业管理业务已发展成为一个服务于华联地产开发和实现集团化运作、
规模化经营的重要产业。2014年，公司物业租金及相关收入1.64亿元，物业管理业务保持着平稳的发展势头。
二、主营业务分析
1、概述
2014年公司实现营业收入20,526万元，比2013年增加1,266万元，主要是本期房地产销售收入比2013年略有增加所致。
在公司收入总额中，2014年实现租金及相关收入16,448万元，与2013年基本持平，房地产销售收入2,480万元，比2013年增
加1,234万元，公司房地产销售收入来源于深圳华联城市山林二期尾盘销售，2014年房地产销售占公司主营业务收入的
13.10%，租金及相关收入占公司主营业务收入的86.90%。
经大华会计师事务所审计，公司2014年归属于母公司所有者的净利润为3,437万元，比2013年减少4,544万元，减少的比
例为56.93%，其主要原因是本期没有新的项目销售，同时，本期取得的投资收益与2013年相比有较大幅度的下降所致。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，公司经营计划实施进度与计划目标基本一致。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
主要经营模式的变化情况
华联控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
公司2014年的收入主要来源于自有物业出租以及深圳华联城市山林二期尾盘销售。
公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 37,606,840.72
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 19.87%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 第1名 24,799,742.00 13.10%
2 第2名 4,062,022.92 2.15%
3 第3名 3,007,198.52 1.59%
4 第4名 2,982,827.64 1.58%
5 第5名 2,755,049.64 1.46%
合计 -- 37,606,840.72 19.87%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、成本
行业分类
单位：元
2014 年 2013 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产销售 5,145,142.60 6.37% 2,499,918.56 3.12% 105.81%
租金及相关收入 75,655,002.53 93.63% 77,750,108.10 96.88% -2.69%
说明
本公司主业为房地产开发，成本构成与其他行业存在较大差异。
公司主要供应商情况
华联控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
前五名供应商合计采购金额（元） 126,166,277.42
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 8.61%
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 第一名 39,646,728.51 2.71%
2 第二名 25,063,311.61 1.71%
3 第三名 24,143,371.80 1.65%
4 第四名 23,253,055.00 1.59%
5 第五名 14,059,810.50 0.96%
合计 -- 126,166,277.42 8.61%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
前 5 名供应商与公司不存在关联关系，公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员、持股 5%以上股东、实际控制
人和其他关联方在主要供应商中未直接或者间接拥有权益。
4、费用
销售费用本期为8,141,055.44元，上期为4,668,413.46元，本期比上期增加3,472,641.98元，增加比例为74.39%，增长原因
主要为杭州“钱塘公馆”项目在2014年开始营销推广，为更好的促进项目销售，公司加大了宣传推广力度，聘请相关机构制定
营销推广方案，并举办了9场次定向圈层营销推广活动。
5、现金流
单位：元
项目 2014 年 2013 年 同比增减
经营活动现金流入小计 998,598,679.60 280,313,047.58 256.24%
经营活动现金流出小计 2,792,864,585.43 546,065,036.69 411.45%
经营活动产生的现金流量净
-1,794,265,905.83 -265,751,989.11 -575.17%
额
投资活动现金流入小计 1,280,038,521.21 7,685,967,645.67 -83.35%
投资活动现金流出小计 916,031,964.58 7,357,836,811.87 -87.55%
投资活动产生的现金流量净
364,006,556.63 328,130,833.80 10.93%
额
筹资活动现金流入小计 1,172,017,530.58 170,000,000.00 589.42%
筹资活动现金流出小计 759,905,692.65 226,659,274.41 235.26%
筹资活动产生的现金流量净
412,111,837.93 -56,659,274.41 1,029.44%
额
华联控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
现金及现金等价物净增加额 -1,018,148,154.11 5,713,516.81 -17,919.99%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
（1）经营活动现金流入小计2014年比2013年增加256.24%，主要是本期向华联发展集团借入资金700,000,000元所致；
（2）经营活动现金流出小计2014年比2013年增加411.45%，主要是本期支付的项目建设款较多以及向华联发展集团归
还借款700,000,000元所致；
（3）经营活动产生的现金流量净额2014年比2013年减少575.17%，主要是本期支付的项目建设款较多所致；
（4）投资活动现金流入小计2014年比2013年减少83.35%，主要是本期减少了理财产品的投入所致；
（5）投资活动现金流出小计2014年比2013年减少87.55%，主要是本期减少了理财产品的投入所致；
（6）筹资活动现金流入小计2014年比2013年增加589.42%，主要是本期银行借款增加所致；
（7）筹资活动现金流出小计2014年比2013年增加235.26%，主要是本期归还的银行借款增加所致；
（8）筹资活动产生的现金流量净额2014年比2013年增加1,029.44%，主要是本期取得的银行借款较多所致；
（9）现金及现金等价物净增加额2014年比2013年减少17,919.99%，主要是本期经营活动产生的现金流量净额较上年减
少所致。
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
报告期内公司的经营活动产生的现金流量净额为-1,794,265,905.83元，本年度实现净利润为30,135,153.80元，两者存在
