广夏（银川）实业股份有限公司拟发行股份购买资产
所涉及的宁夏宁东铁路股份有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
中和评报字（2014）第 YCV1081 号
二○一五年三月二十四日
宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明
资产评估说明目录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 .........................................................................................................2
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 .........................................................................................3
第三部分 评估对象与评估范围说明 .................................................................................................................4
第四部分 资产核实情况总体说明 ................................................................................................................... 11
第五部分 资产基础法评估技术说明 ...............................................................................................................16
流动资产评估技术说明....................................................................................................................................16
长期股权投资评估技术说明............................................................................................................................22
房屋建筑物评估技术说明................................................................................................................................29
机器设备评估技术说明....................................................................................................................................65
在建工程评估技术说明....................................................................................................................................83
生产性生物资产（含林地使用权）评估技术说明 ........................................................................................93
无形资产—土地使用权评估技术说明 ..........................................................................................................104
其他无形资产评估技术说明..........................................................................................................................144
递延所得税资产评估技术说明......................................................................................................................146
长期待摊费用评估技术说明..........................................................................................................................147
其他非流动资产评估技术说明......................................................................................................................148
负债评估技术说明 .........................................................................................................................................149
第六部分 收益法评估技术说明 .....................................................................................................................153
第七部分 评估结论及其分析 .........................................................................................................................199
资产评估说明附件 .............................................................................................................................................210
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监
管机构和部门使用。除法律、行政法规规定外，材料的全部或部分内容
不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
本评估说明涉及部分机密材料，敬请阅读者注意保密。
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
此部分由委托方和被评估企业共同撰写，具体内容详见附件一。
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第三部分 评估对象与评估范围说明
（一） 评估对象与评估范围内容
根据本次评估目的，评估对象是宁夏宁东铁路股份有限公司的股东
全部权益。评估范围是宁夏宁东铁路股份有限公司经审计后账面上列示
的全部资产及相关负债。
本 次 评 估 的 资 产 总 额 5,214,723,012.25 元 ， 其 中 ： 流 动 资 产
424,324,638.66 元 ， 非 流 动 资 产 4,790,398,373.59 元 ； 负 债 总 额
1,133,578,972.03 元，其中：流动负债 659,583,263.49 元，非流动负债
473,995,708.54 元，所有者权益合计 4,081,144,040.22 元。详细见下表：
2014 年 6 月 30 日资产负债表
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
一、流动资产合计 424,324,638.66
货币资金 137,387,022.85
应收票据 103,150,000.00
应收账款 69,504,841.41
预付款项 36,791,123.77
其他应收款 43,399,292.12
存货 34,092,358.51
二、非流动资产合计 4,790,398,373.59
长期股权投资 505,090,554.14
固定资产 3,476,340,659.71
在建工程 171,729,255.81
生产性生物资产 35,544,145.78
无形资产 540,330,213.14
长期待摊费用 82,478.90
递延所得税资产 1,913,259.07
其他非流动资产 59,367,807.04
三、资产总计 5,214,723,012.25
四、流动负债合计 659,583,263.49
应付票据 27,450,000.00
应付账款 97,038,660.01
预收款项 15,825,263.55
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科目名称 账面价值
应付职工薪酬 28,097,352.29
应交税费 13,087,452.03
应付利息 748,706.85
应付股利（应付利润） 463,127,264.61
其他应付款 3,408,564.15
其他流动负债 10,800,000.00
五、非流动负债合计 473,995,708.54
长期借款 427,670,000.00
递延所得税负债 46,325,708.54
六、负债总计 1,133,578,972.03
七、所有者权益 4,081,144,040.22
股本 3,533,368,080.00
资本公积 51,080,955.92
专项储备 9,735,558.12
盈余公积 120,248,775.89
未分配利润 366,710,670.29
以上评估范围与委托评估的范围及被评估企业所申报评估的资产
范围一致，并且经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
（二） 实物资产的分布情况及特点
本次评估范围内的实物资产除宁夏宁东铁路股份有限公司酿酒葡
萄种植分公司资产位于宁夏贺兰山沿山公路118公里处的青铜峡树新林
场鸽子山分场西侧、甘城子南附近外，其它实物资产集中分布在宁夏灵
武市宁东开发区宁东能源重化工基地，宁夏宁东能源重化工基地位于自
治区首府银川市灵武境内。实物资产主要包括：存货、房屋建筑物、构
筑物、机器设备、车辆、电子设备、在建工程、生产性生物资产、土地
及林地使用权。
1、存货账面价值 34,092,358.51 元，包括原材料、委托加工物资及
生产成本-农业开发成本。原材料按类别分别存放在 1-3 号平库、1-3 号
料场、6 号料场、柴油基地、车间及立库内，存放环境及周转情况良好；
委托加工物资包括酿酒葡萄和委托加工费，是由宁夏宁东铁路股份有限
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公司提供葡萄原料，由受托加工单位根据原酒加工品种、数量及质量要
求组织加工。
2、建筑物类资产共计291项，账面原值为3,644,465,042.57元，账面
净值为3,200,194,344.65元。其中：宁夏宁东铁路股份有限公司本部申报
评 估 的 房 屋 建 筑 物 账 面 原 值 为 3,636,503,930.69 元 ， 账 面 净 值 为
3,193,444,422.98元；酿酒葡萄种植分公司申报评估的房屋建筑物账面原
值为7,961,111.88，账面净值为6,749,921.67元。
宁夏宁东铁路股份有限公司本部房屋建筑物共计269项，包括房屋
建筑物共82项，一般构筑物67项，铁路资产121项。房屋建筑物总建筑
面积78347.57平方米，主要为铁路沿线各站点的调度楼、信号楼、基地
食堂、职工文体中心、办公楼、材料库、汽车库、养路工区等；附属设
施主要有古窑子车站的站台墙、水池、硬化地坪、热力网、站后工务、
厂区内的道路、围墙以及各站点信号楼配套使用的室外工程等；铁路资
产正线里程为275.494公里，包括大古线、古黎线、羊枣线、上宁线、
黎红线、古鸳线、古灵线、鸳化线、黎临线、马清线、红老线、鸳梅线。
上述资产建造于1999-2012年。
酿酒葡萄种植分公司（葡萄园二基地）建筑物主要为葡萄园区的管
理用房及设施。包括：宿舍、办公室、车库、库房、泵房、厕所、地磅
房及地坪等。均为单层砖木结构为主，部分砖混结构。绝大部分正常在
用，个别看护房闲置。建造于2001-2012年。
上述房屋建筑物的日常维护保养已经规范和制度化。房屋建筑物维
护、保养较好，能够满足宁东铁路的生产及生活需要。
宁夏宁东铁路股份有限公司申报评估的房屋建筑物，总建筑面积
89007.39 平方米，其中有 31 项，建筑面积 14125.72 平方米（其中含酿
酒葡萄种植分公司葡萄园区生产管理用房产 10659.82 平方米）尚未进
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行房屋权属登记。
3、设备类账面原值 464,629,447.28 元，账面净值 276,146,315.06 元，
包括机器设备、车辆和电子设备，共计 1045 项。设备主要有铁路运输
设备（包括机车、车皮、通信、信号、电力、供水、采暖等），主要分
布在古窑子站及大古铁路沿线各站；车辆主要为企业办公用车辆，电子
设备主要为办公用电脑、打印机、复印机、传真机、空调、照相机、摄
像机、投影仪、办公桌椅、电视机等。设备在用状况良好。
4、在建工程账面价值 171,729,255.81 元，其中：铁路工程及附属
148,985,374.84 元，待摊费用 22,743,880.97 元。具体在建项目有：上宁
线——长城南至煤化工 B、C 区段的路基、桥涵、桥梁工程—纬四路大
桥、上沟湾水库特大桥及大临工程、轨道、电力工程，以及电气化改造
设计费、工程监理费等其他费用，贷款利息支出等；临河铁路——临河
A 区至红墩子铁路的其他费用和分摊的管理费；古窑子基地的地理信息
系统—其他和协同办公系统全面升级系统；灵武车站扩能改造用地补偿
费等。
5、生产性生物资产-林木账面价值35,544,145.78元，为宁夏宁东铁
路股份有限公司酿酒葡萄种植分公司所属的位于宁夏青铜峡市甘城子
南附近，紧邻青铜峡市树新林场鸽子山分场的葡萄树，葡萄园净种植面
积约6179.37亩，主要在1998年6月—1999年6月间成片栽植，现已进入
盛产期，正常产果。
6 、 土 地 使 用 权 账 面 原 值 为 525,755,376.08 元 ， 账 面 净 值 为
468,268,098.26 元。共 23 宗，分别位于青铜峡市大坝镇小坝镇、吴忠市
利通区新华桥镇、灵武市崇兴镇、东塔镇、宁东镇、临河镇、盐池县冯
记沟乡冯记沟村，总面积 12,880,873.00m2， 土地使用权类型全部为作
价出资，土地用途均为铁路用地。
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7 、 林 地 使 用 权 账 面 原 值 为 74,947,400.00 元 ， 账 面 净 值 为
71,060,895.49 元，位于青铜峡市树新林场鸽子山分场；林木主要树种为
酿酒葡萄，《林权证》证号为“青林证字（2013）第 0000356 号”，办证
林地面积 8000 亩，林地使用期 44 年，终止日期 2056 年 08 月 24 日。登
记四至：东至包兰铁路；南至山洪沟；西至沿山公路；北至曹沿路。2014
年 1 月 22 日，青铜峡市人民政府永久性征用林地 94.54 亩。据此，现实
际剩余林地面积为 7905.46 亩。
8、宁夏宁东铁路股份有限公司拥有 2 个全资子公司—宁夏世纪大
饭店有限公司、宁夏大古物流有限公司，1 个控股子公司—广夏（银川）
实业股份有限公司，1 个非控股子公司—太中银铁路有限责任公司，1
个分公司—宁夏宁东铁路股份有限公司酿酒葡萄种植分公司。
（1）宁夏世纪大饭店有限公司成立于 2012 年 12 月 26 日，为一人
有限责任公司，位于银川市兴庆区玉皇阁北街 24 号，其前身为宁夏华
兴实业有限公司银川世纪大厦，为宁夏华兴实业有限公司下设的分支机
构，成立于 2000 年 4 月 18 日，为非法人独立核算单位。 2008 年 1 月
银川世纪大厦由宁夏大古铁路有限责任公司接管。2008 年 5 月 30 日宁
夏大古铁路有限责任公司增资成立宁夏宁东铁路股份有限公司。2011
年 6 月正式成立宁夏宁东铁路股份有限公司世纪大厦分公司。2012 年 10
月，宁夏宁东铁路股份有限公司第三次临时股东会决议，将原宁夏宁东
铁路股份有限公司世纪大厦分公司注册为独立法人的全资子公司—宁夏
世纪大饭店有限公司，公司的经营范围和经营场所、资产仍然为原宁夏
宁东铁路股份有限公司世纪大厦分公司的延续。
（2）宁夏大古物流有限公司成立于 2014 年 5 月 20 日，为一人有
限责任公司（法人独资），注册资金：1000 万元人民币，法定代表人：
丁志威，公司住所：银川市金凤区北京中路 168 号 C 座办公楼，经营范
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围：货物运输服务；货运代理；仓储服务；装卸搬运；包装；流通加工、
配送；物流信息服务；物流服务方案策划与咨询；铁路专用线代建、代
运营及代维护管理。
（3）广夏(银川)实业股份有限公司现证券简称为 ST 广夏（000557）
成立于 1994 年 2 月 18 日，住所：银川市金凤区北京中路 168 号 C 座一
楼。 1993 年 11 月 26 日，经中国证券监督管理委员会证监发字（1993）
103 号文批准，向社会公开发行人民币普通股 30,000,000.00 股，公司股
票于 1994 年 6 月 17 日在深圳证券交易所上市交易。
2010 年 11 月 3 日，深圳证券交易所公告广夏(银川)实业股份有限
公司股票停牌，当日股票收盘价为 7.00 元/股。
2012 年 1 月 5 日，宁夏宁东铁路股份有限公司召开第一届董事会
第二次临时会议和 2012 年第一次临时股东大会，决定参与广夏(银川)
实业股份有限公司重整。截止 2012 年 12 月 31 日，宁夏宁东铁路股份
有限公司受让广夏(银川)实业股份有限公司 100430245 股股票，每股
3.19 元，支付对价款 320,090,554.14 元，占其总股本的 14.64%，在人员
安排上对其财务和经营的影响能力已转为控制地位。
（4）太中银铁路有限责任公司成立于 2007 年 4 月 26 日，持股比
例为 1.246%，注册资金：1053159 万元人民币，法定代表人：于文峰，
公司住所：西安市文景路 15 号公安厅小区北侧办公楼，经营范围：太
中银铁路建设；客货运输服务。
（5）宁夏宁东铁路股份有限公司酿酒葡萄种植分公司
宁夏宁东铁路股份有限公司酿酒葡萄种植分公司成立于 2013 年 10
月 20 日，负责人：高华，营业场所：青铜峡市大坝镇（大沙沟车站），
经营范围：酿酒葡萄种植销售。
9、宁夏宁东铁路股份有限公司未申报未记录的无形资产及表外资
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产，经核实，我们也未发现宁夏宁东铁路股份有限公司有未记录的无
形资产及表外资产。
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第四部分 资产核实情况总体说明
（一） 资产核实人员组织、实施时间和过程
1、 清查组织工作
接受委托后，本公司评估人员根据宁夏宁东铁路股份有限公司提供
的资产评估清查申报明细表（初步），组成评估工作小组，并制定了详
细的现场清查实施计划，于 2014 年 8 月 4 日至 2014 年 8 月 30 日深入
现场，对实物资产主要采用逐项清查和抽查的方式，现场清查核实了宁
夏宁东铁路股份有限公司所申报评估资产的存在和使用情况，验证其所
提供的文件资料。在此基础上，补充或调整了原评估申报明细表。
2、 清查实施步骤
第一步：指导评估企业财务与相关资产管理人员在资产清查的基础
上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“资料清单”及其填写要求，
进行登记填报，同时收集被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、
状态、经济技术指标等情况的文件资料。
第二步：初步审查被评估企业提供的资产评估明细表
评估人员通过了解涉及评估范围内具体对象的详细状况，然后审查
各类资产评估明细表，检查有无填写不全、错填、漏填、资产项目填写
不明确等现象，并要求公司人员及时更正。
第三步：现场实地勘察
评估人员依据资产评估明细表，于 2014 年 8 月 4 日至 2014 年 8 月
30 日对申报资产进行了现场核查，对非实物资产主要通过查阅企业的
原始会计凭证、核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确性，通
过访谈、函证及账龄分析了解其真实性及回收（偿付）可能。对实物资
产主要采用逐项清查和抽查，针对不同的资产性质及特点，采取不同的
勘查方法，核查其数量、使用环境及状态等。
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第四步：补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到
“表”“实”相符。
第五步：核实产权证明文件
对被评估资产的产权进行调查，收集、查验相关权属证明资料。对
权属资料不完善、权属不清晰的提请被评估企业核实，出具相关产权说
明文件。
3、 各项资产清查过程
★货币资金的清查：包括库存现金及银行存款。
（1） 库存现金：存放在企业财务部的保险柜中。我们核对了总账、
现金日记账和会计报表，并与财务人员一起对现金进行了现场盘点，
并根据盘点日至评估基准日间的收入支出倒推到评估基准日现金的余
额，经盘点金额无差异。
（2） 银行存款：我们查阅了 2014 年 6 月 30 日银行对账单和余额
调节表，对大额的未达账项进行了核实，同时对大额账户进行了函证，
函证都一一收回，与对账单相符。
★ 往来账款的清查：纳入本次评估范围的往来账款主要有应收票
据、应收账款、预付账款及其他应收款。首先将申报表与会计报表、明
细账、总账进行核对，对每笔往来款项进行逐项清查核实，并进行必要
的取证核实，对大额款项进行函证。
★存货的清查：首先将申报表与会计报表、明细账、总账进行核对，
并查阅相关的会计记录和原始凭证。同时根据评估申报表对存货进行了
监盘，对于价值较大的存货进行逐一盘点，对于单位价值较小数量繁多
的存货进行了抽查，抽查比例为 80%左右。在盘点结果的基础上，根据
盘点日至评估基准日的出入库倒推出评估基准日的数量。在盘点过程
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中，同时关注存货存放环境、存放时间、使用情况等。
★长期股权投资的清查：评估人员长期投资评估申报明细表搜集了
与长期股权投资相关的协议、合同、投资凭证、验资报告、被投资企业
的营业执照、章程、评估基准日资产负债表等资料，并对被投资企业的
经营状况进行了了解。
★设备的现场勘察：评估人员在 8 月 4 日进驻评估现场后，根据资
产评估申报表，评估小组对设备进行了逐台清查核对，注意核对有无未
入账的和已核销的设备，并向设备管理和使用人员了解设备的使用维
护、修理和技术改造情况。
对车辆进行现场核查，了解企业车辆资产的使用特点和维护保养情
况，掌握车辆的性能状态，同时核对企业申报的机动车行驶证。
对机器设备除现场勘察外，还结合企业填写的 “设备状况调查表”
对设备进行了核实。对漏填、错填、重填的返回企业补充完善。
★建筑物的现场勘察：评估人员 8 月 4 日驻评估现场后，对于建、
构筑物，根据企业提供的建筑物、构筑物评估申报表，所列项目的项数、
面积、结构类型、其它主要参数、装饰及给排水、供电照明、采暖通风
等设备配备情况，详细进行了现场清查核实，结合查阅主要建、构筑物
的相关图纸，对申报表与实物不符的部分进行纠正，除核对建、构筑物
的数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看：建筑物结构、装修、
设施，配套使用状况；构筑物的结构形式、状况等情况。
评估人员对于建筑物进行全面的清查，逐个核实资产的情况。对于
账实不符的根据实际情况，在征求企业有关人员意见的前提下，按照实
际情况进行调整。
★在建工程的清查：对在建工程，首先了解在建工程项目的可研、
立项、批复过程、法定规划文件、设计概况及目前状态，逐项清点核实
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了各已开工子项工程，了解其工程内容、核实其具体开工日期、承建方、
查看了相关图纸、合同及招标文件；检查资产评估明细表各项内容填写
情况，核实资产评估明细表中数据与财务报表在建工程账面数量是否一
致，了解在建项目的主要内容和资产状况；根据申报的土建工程和设备
安装工程项目，审查其合同内容，并通过与财务人员交谈了解工程实际
进度情况及工程款项支付情况，分析账面值的构成及其合理性；现场实
地勘察在建工程的形象进度，核实是否按照合同条款执行。
★生产性生物资产的清查：根据被评估企业提供的生产性生物资产
评估明细表对林木资产实地进行勘察与核对，对被评估企业提供的财产
资料、有关凭证进行整理与补充搜集；核实重要的成本构成证明资料，
并多方面了解可能影响资产评估的重大事项。
★无形资产的清查：本次委托评估的无形资产主要是外购软件，通
过查阅原始凭证和购置合同，对其真实性和准确性进行了核实，并对其
摊余情况进行了解。
★土地使用权的清查：主要是对土地的现时状况、地理位置、开发
环境及用途等实际情况进行调查了解，对土地的权属状况进行调查，并
收集土地的相关权属证明材料等。
★林地使用权的清查：评估人员调查了与林地使用权的取得情况，
搜集有关的相关权证、出让合同等资料，并向有关人员了解情况、对委
估林地的四至及利用现状进行了调查。
★其他资产的清查：评估人员了解分析其他资产的形成依据和明细
过程，收集有关合同、协议、决议等重要资料，并抽查有关会计凭证，
做好相应清查核实记录。
★负债的清查：包括应付票据、应付账款、预收账项、应付职工薪
酬、应交税费、应付利息、应付股利、其他应付款、其他流动负债、长
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期借款及递延所得税负债。在清查时，将申报表与会计报表、明细账、
总账进行核对，同时查阅了相关原始凭证及合同，对每笔款项逐一核实，
确认其债务的存在与否，并对大额款项进行函证。
（二） 影响资产核实的事项及处理方法
对隐蔽工程，包括地下管网、输电线路等，主要依据企业提供的
相关图纸资料及企业技术人员介绍等情况进行核查。
（三） 核实结论
通过对评估范围内的资产产权进行核实，对实物资产的数量和状况
进行现场盘点和勘察，对其他资产及负债进行真实性检查，经查存在以
下情况：
1、纳入评估范围的房屋建筑物，总建筑面积89007.39平方米，其
中有31项，建筑面积14125.72平方米（其中含酿酒葡萄种植分公司葡萄
园区生产管理用房产10659.82平方米）尚未进行房屋权属登记。
2、纳入评估范围的 2 辆摩托车（号牌号码宁 A98312、宁 AA6510），
车辆行驶证上的所有人为宁夏大古铁路有限责任公司；摩托车（号牌号
码宁 A90582），车辆行驶证上的所有人为徐柏涛，未办理过户。
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层
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第五部分 资产基础法评估技术说明
流动资产评估技术说明
一、 资产概况
评估范围为宁夏宁东铁路股份有限公司申报评估的各项流动资产，
包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、预付款项和存货。
上述资产在评估基准日的账面值如下所示：
金额单位：人民币元
资产项目 账面价值 占流动资产比例
货币资金 137,387,022.85 32.38%
应收票据 103,150,000.00 24.31%
应收账款 72,247,955.58
减：坏账准备 2,742,914.17
应收账款净额 69,504,841.41 16.38%
预付款项 36,791,123.77 8.67%
其他应收款 43,511,672.53
减：坏账准备 112,380.41
其他应收款净额 43,399,292.12 10.23%
存货 34,092,358.51 8.03%
流动资产合计 424,324,638.66 100.00%
二、 各项流动资产的评估
（一）货币资金
1.现 金 的 评 估 说 明
宁夏宁东铁路股份有限公司现金账面值为 2,799.90 元。现金由财务
部出纳专人保管存放于保险柜。我们对现金进行了盘点，由财务负责人、
出纳、注册资产评估师参加，注册资产评估师监盘，按面额逐张核实，
盘点完成后参加人员签字并编制现金盘点表。我们以盘点核实后的账面
值作为评估值。
2.银 行 存 款 的 评 估 说 明
宁夏宁东铁路股份有限公司银行存款账面值 137,384,222.95 元，明
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细如下：
序号 开户银行 账号 币种 账面值
1 中国银行银川市新华支行 106002050945 人民币 16,958,017.97
2 中国银行灵武市宁东支行 106007389133 人民币 16,046,818.90
3 中国银行玉皇阁北街支行 106003314401 人民币 2,067,290.35
4 中国银行青铜峡铝厂支行 106002869103 人民币 287,735.83
5 中国银行新华支行（党费户） 106015251638 人民币 60,469.04
6 中国银行新华支行（贷款户） 106002050934 人民币 37.64
7 国家开发银行宁夏区分行 64101560061211680000 人民币 1,625,364.73
8 国家开发银行宁夏区分行（贷款户） 64101560060805620000 人民币 225,047.52
9 国家开发银行宁夏区分行（贷款户） 64101560060807200000 人民币 2,113,709.85
10 建行银川市东城支行 64001170100052504949 人民币 749,205.76
11 交行宁夏区分行营业部 641301100018010050106 人民币 3,110,577.99
12 黄河农村商业银行营业部 5002785200040 人民币 748.61
13 宁夏银行新华东街支行（保证金户） 19000154300001984 人民币 20,021,067.99
14 宁夏银行西城支行 02000140900021184 人民币 1,000,876.94
15 中国银行银川市新华支行 106002050967 人民币 30,000,000.00
16 中国银行玉皇阁北街支行 106026945952 人民币 5,000,000.00
17 交行宁夏区分行营业部 6
