2014 年年度报告
公司代码：600208 公司简称：新湖中宝
新湖中宝股份有限公司
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人林俊波、主管会计工作负责人潘孝娜 及会计机构负责人（会计主管人员）
胡倩倩声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以2015年4月23日总股本 8,138,131,967股为基数，向全体股东每10股派发现金股利0.56元（含税
），共计455,735,390.15元。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成公司对投资者
的实质承诺，请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 3
第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 4
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 6
第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 9
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 39
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 49
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 59
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 60
第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 65
第十节 内部控制 ........................................................................................................................... 70
第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 71
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 180
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
新湖中宝、公司、本公司 指 新湖中宝股份有限公司
大股东、控股股东、新湖集团 指 浙江新湖集团股份有限公司
新湖控股 指 新湖控股有限公司
宁波嘉源 指 宁波嘉源实业发展有限公司
浙江恒兴力 指 浙江恒兴力控股集团有限公司
报告期、本报告期 指 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日
二、 重大风险提示
无
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 新湖中宝股份有限公司
公司的中文简称 新湖中宝
公司的外文名称 XINHU ZHONGBAO CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 XINHU ZHONGBAO
公司的法定代表人 林俊波
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 虞迪锋 高莉
联系地址 浙江省杭州市西溪路128号新湖商 浙江省杭州市西溪路128号新湖商务大厦11层
务大厦11层
电话 0571-87395003 0571-85171837
传真 0571-87395052 0571-87395052
电子信箱 yudf@600208.net gaoli@600208.net
三、 基本情况简介
公司注册地址 浙江省嘉兴市中山路禾兴路口
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 浙江省杭州市西溪路128号新湖商务大厦11层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.600208.net
电子信箱 xhzb@600208.net
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》《证
券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 浙江省杭州市西溪路128号新湖商务大厦11层
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上交所 新湖中宝 600208 中宝股份
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
注册登记日期 2014-12-11
注册登记地点 浙江省
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
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组织机构代码 14294128-7
（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见公司 2011 年年度报告公司基本情况。
（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况
2006 年 11 月 17 日，经公司 2006 年第三次临时股东大会表决通过，公司完成重大资产重组，
主营业务从商业贸易变更为房地产开发和销售。
（四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
1999 年 6 月 23 日，公司上市，第一大股东为中国圣出瑞资源投资控股有限公司。
2003 年 10 月，中国圣出瑞资源投资控股有限公司将所持有的本公司股份转让给浙江恒兴力。
股份转让完成后，浙江恒兴力成为本公司第一大股东。
2006 年 7 月 20 日，浙江恒兴力的原股东分别将所持有的浙江恒兴力股权转让给新湖集团。转让
完成后，新湖集团成为公司的控股股东。
此后，公司控股股东未发生变更。
七、 其他有关资料
名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址 杭州市西溪路 128 号 10 层
内）
签字会计师姓名 林国雄、景彩子
名称 西南证券股份有限公司
办公地址 陆家嘴东路 166 号中保大厦 1 楼北侧大厅
报告期内履行持续督导职责的
签字的保荐代表人 葛鑫、王文毅
保荐机构
姓名
持续督导的期间 2014 年 12 月 4 日至 2015 年 12 月 31 日
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2013年 本期比上 2012年
主要会计数据 2014年 年同期增
调整后 调整前 减(%) 调整后 调整前
营业收入 11,038,339,077.92 9,209,040,364.56 9,209,040,364.56 19.86 9,908,655,442.57 9,908,655,442.57
归属于上市公
司 股 东 的 净 利 1,081,922,249.92 983,137,478.08 983,137,478.08 10.05 2,309,431,581.17 2,309,431,581.17
润
归属于上市公
司股东的扣除
638,494,300.58 256,164,996.66 256,164,996.66 149.25 1,891,990,904.44 1,891,990,904.44
非经常性损益
的净利润
经营活动产生
的 现 金 流 量 净 -5,008,432,532.98 -861,632,484.00 -861,632,484.00 不适用 -115,774,182.96 -115,774,182.96
额
本期末比
2013年末 2012年末
上年同期
2014年末
末增减（%
调整后 调整前 调整后 调整前
）
归属于上市公
司 股 东 的 净 资 19,220,774,485.86 12,900,222,266.58 12,900,222,266.58 49.00 12,572,878,926.99 12,572,878,926.99
产
总资产 70,849,233,162.20 58,579,251,340.62 58,579,251,340.62 20.95 46,459,599,769.13 46,459,599,769.13
(二) 主要财务指标
2013年 本期比上年 2012年
主要财务指标 2014年
调整后 调整前 同期增减(%) 调整后 调整前
基本每股收益（元／股） 0.17 0.16 0.16 6.25 0.37 0.37
稀释每股收益（元／股） 0.17 0.16 0.16 6.25 0.37 0.37
扣除非经常性损益后的基
0.10 0.04 0.04 150.00 0.30 0.30
本每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率 增加0.42个
8.09 7.67 7.67 20.85 20.85
（%） 百分点
扣除非经常性损益后的加 增加2.77个
4.77 2.00 2.00 17.08 17.08
权平均净资产收益率（%） 百分点
二、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额
非流动资产处置损益 429,751,415.14 365,693,857.65 171,369,803.48
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性
的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常 4,675,010.15 16,815,862.85 236,851,109.33
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经营业务密切相关，符合国家政策规定、
按照一定标准定额或定量持续享受的政
府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资
金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资
单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益 242,054.79 2,265,894.91 5,080,679.06
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提
的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合
费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公
允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初
至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产
生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期
保值业务外，持有交易性金融资产、交易
性金融负债产生的公允价值变动损益，以 -816,949.78 211,718,727.14 70,253,823.31
及处置交易性金融资产、交易性金融负债
和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备
转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资
性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当
期损益进行一次性调整对当期损益的影
响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支
10,995,265.64 62,043,567.73 -2,987,345.05
出
其他符合非经常性损益定义的损益项目 131,879,522.01
少数股东权益影响额 -41,505.23 -593,363.00 -175,348.19
所得税影响额 -1,377,341.37 -62,851,587.87 -62,952,045.21
合计 443,427,949.34 726,972,481.42 417,440,676.73
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三、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
以公允价值计量且变动计
27,726,244.26 14,196,803.80 -13,529,440.46 1,212,186.59
入当期损益的金融资产
衍生金融资产 885,486.00 -885,486.00 942,645.00
可供出售金融资产 621,801,219.82 971,447,264.12 349,646,044.30 -27,431,075.44
以公允价值计量且其变动
157,807,040.00 157,807,040.00 767,602.83
计入当期损益的金融负债
合计 650,412,950.08 1,143,451,107.92 493,038,157.84 -24,508,641.02
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第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1、报告期内总体经营情况
2014 年是公司战略转型取得重大进展的一年,经过多年前瞻布局，公司“地产+互联网金控”
战略逐步成型。地产业务资产质量优质，销售收入稳健增长；金融及互联网金融投资取得重大突
破。期内，公司实现营业收入 110.38 亿元，归属于上市公司股东的净利润达 10.82 亿元；每股收
益 0.17 元；加权平均净资产收益率 8.09%。
2、公司主营业务及其经营状况
(1) 财务情况
截至 2014 年 12 月 31 日，公司总资产 708.50 亿元，同比增长 20.95%；归属于上市公司股东
的净资产 192.20 亿元，同比增长 49%；公司货币资金余额 127.52 亿元，流动比率 188.90%，均保
持在合理范围内。期内，公司实现营业收入 110.38 亿元，同比增长 19.86%，其中，实现地产业
务收入 63.48 亿元（不含合作项目），较上年增长 46.84%，毛利率 32.73%。
期内，公司财务稳健，负债结构进一步优化。公司帐面资产负债率 71.06%；期末预收款项达
67.98 亿元，扣除预收款项后的资产负债率仅为 61.46%，继续保持在行业较低水平。尽管加大了
投资力度，公司的经营性现金流平衡情况保持良好。
期内，相对充裕的资金状况将使公司能够更加灵活地应对市场变化。公司主要间接融资渠道
为银行及信托公司等金融机构，年末融资余额为 336 亿元，其中银行借款的平均融资成本 7.82%，
各类融资加权平均融资成本 9.69%。利息资本化金额 24 亿元，利息资本化率 76%。
（2）地产业务情况
期内，公司克服市场调整困难，创新推广方式和销售模式，积极拼抢市场，地产业务稳健增
长。全年实现销售 72.97 亿元；全年实现销售面积 61.07 万平方米；住宅每平方米平均售价为 11950
元；实现结算面积 56.94 万平方米，结算金额 63.48 亿元（不含合作项目）。在行业利润率趋势
性下滑的大背景下，公司严控成本，提升管理效益，努力保持了利润率的稳定。
期内，公司坚持普通刚需住宅产品定位，加大设计优化，产品设计更加精准，整体品质提升
明显，为销售的稳步增长奠定基础。期内，累计新增住宅面积约 80 万平方米，新增住宅产品中，
140 平方米以下中小户型产品占比超 90%，更好地迎合了市场需求。
期内，公司坚持审慎的土地获取策略，新增土地储备面积约 90 万平方米，规划建筑面积约
200 万平方米，实现了土地储备的合理增长；截至 2014 年末，公司现有开发项目 30 余个（不含
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海涂开发项目），项目土地面积约 1200 万平方米，按公司权益计算约为 1000 万平方米；规划建
筑面积约 2100 万平方米，权益规划建筑面积约 1700 万平方米。
期内，公司商业地产和城镇化综合项目稳步推进。期内，天津静海义乌小商品国际商贸城已
进入招商阶段。温州西湾项目正积极推进中，南片区域正持续从一级开发转二级公开出让阶段，
北片区域围堤建设进度正常，主堤工程推进 3000 余米，子堤工程推进 2500 余米。启东长江口圆
陀角旅游度假区项目已进入开工阶段。
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①主要房地产项目概况一览表
面积单位：平方米 金额单位：万元
截至 2014 年 12 月 31 日
序 权益占地 规划建筑 权益规划
公司名称 项目名称 权益 占地面积 累计开工 累计竣工 累计合同 累计合同 累计结算 累计结算
号 面积 面积 建筑面积
面积 面积 销售面积 销售收入 面积 收入
沈阳北国之春 100% 525,339 525,339 1,171,371 1,171,371 1,087,831 1,011,511 875,717 505,254 860,849 488,866
1 沈阳新湖房地产开发有限公司
沈阳新湖花园 100% 54,933 54,933 137,333 137,333 62,109 0 14,491 12,701 0
2 沈阳沈北金谷置业有限公司 沈阳仙林金谷 100% 268,162 268,162 436,532 436,532 97,854 34,565 20,360 16,247 15,915 12,662
3 沈阳新湖明珠置业有限公司 沈阳新湖湾 100% 283,038 283,038 383,567 383,567 13,976 0 0 0 0
4 天津新湖凯华投资有限公司 天津香格里拉 100% 145,059 145,059 140,097 140,097 92,903 89,652 80,567 69,303 68,675 62,259
义乌北方（天津）国际商贸城有 天津义乌商贸城 100% 625,468 625,468 915,402 915,402
5 522,184 0 47,961 30,595 29,424 15,730
限公司 其中：拟发展作出租 100% 263,335 263,335 383,282 383,282
6 滨州新湖房地产开发有限公司 滨州新湖玫瑰园 100% 123,801 123,801 55,174 55,174 21,291 21,291 7,984 4,398 3,563 1,485
7 泰安新湖房地产开发有限公司 泰安新湖绿园 100% 120,129 120,129 192,325 192,325 192,325 61,863 102,890 42,515 58,200 24,230
8 江苏新湖宝华置业有限公司 南京仙林翠谷 100% 637,048 637,048 508,000 508,000 265,590 154,986 172,274 143,971 143,756 111,684
苏州明珠城 100% 1,041,089 1,041,089 2,050,773 2,050,773
9 苏州新湖置业有限公司 1,492,670 858,604 817,160 568,601 630,503 411,680
其中：拟发展作出租 100% 69,307 69,307 89,883 89,883
10 南通新湖置业有限公司 南通新湖长江公园 100% 251,005 251,005 451,860 451,860 200,118 0 0 0 0
11 芜湖长江长置业有限公司 芜湖长江长现代城 100% 154,079 154,079 432,770 432,770 432,770 432,770 377,790 189,547 377,489 188,442
12 上海新湖房地产开发有限公司 上海新湖明珠城 98% 228,717 224,143 900,000 882,000 549,344 493,675 472,204 795,874 435,515 640,067
13 上海中瀚置业有限公司 上海青蓝国际 100% 64,784 64,784 325,262 325,262 153,921 0 0 0 0
14 杭州新湖美丽洲置业有限公司 杭州香格里拉 100% 832,601 832,601 461,464 461,464 308,859 253,483 140,565 227,273 133,032 208,453
15 浙江新兰得置业有限公司 杭州新湖果岭 100% 360,929 360,929 511,285 511,285 396,129 157,207 127,772 136,378 96,231 101,121
杭州金色童年 100% 138,982 138,982 152,880 152,880
16 杭州新湖鸬鸟置业有限公司 6,177 0 0 0 0
其中：拟发展作出租 100% 64,627 64,627 71,089 71,089
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2014 年年度报告
17 杭州新湖明珠置业有限公司 杭州武林国际 70% 26,256 18,379 128,741 90,119 128,741 112,937 43,070 188,609 32,046 129,696
18 嘉兴新湖中房置业有限公司 嘉兴新中国际 51% 186,344 95,035 490,000 249,900 228,469 0 16,498 12,870 0
海宁绿城新湖房地产开发有限公
19 海宁百合新城 50% 942,344 471,172 1,254,737 627,369 1,254,737 1,054,685 838,242 822,817 753,059 708,303
司
20 衢州新湖房地产开发有限公司 衢州新湖景城 100% 480,507 480,507 893,121 893,121 720,107 395,143 367,245 190,819 364,792 186,451
21 丽水新湖置业有限公司 丽水新湖国际 100% 191,050 191,050 470,062 470,062 316,249 158,717 193,309 300,789 102,969 152,736
22 乐清新湖置业有限公司 乐清海德公园 65% 186,967 121,529 372,676 242,239 199,993 0 43,760 100,648 0
23 瑞安市中宝置业有限公司 规划中 60% 159,845 95,907 407,000 244,200 0 0 0 0 0
24 浙江澳辰地产发展有限公司 兰溪香格里拉 100% 319,817 319,817 503,604 503,604 194,852 119,779 78,025 72,086 73,387 68,346
25 舟山新湖保亿置业有限公司 舟
