2014 年年度报告
公司代码：600622 公司简称：嘉宝集团
上海嘉宝实业（集团）股份有限公司
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人钱明、主管会计工作负责人金红及会计机构负责人（会计主管人员）金红声明：
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
2014年度利润分配预案为：每10股派发现金红利2.1元（含税），不进行资本公积转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
公司2014年度报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注
意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 3
第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 5
第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 6
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 22
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 26
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 30
第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 36
第十节 内部控制 ........................................................................................................................... 38
第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 39
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 123
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
本公司、公司、嘉宝集团 指 上海嘉宝实业（集团）股份有限公司
报告期 指 2014 年度
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
二、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的风险，敬请查阅第四节董事会报告中关于公司未来发展的讨论
与分析中可能面对的风险的内容。
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海嘉宝实业（集团）股份有限公司
公司的中文简称 嘉宝集团
公司的外文名称 SHANGHAI JIABAO INDUSTRY & COMMERCE
(GROUP) CO.,LTD．
公司的外文名称缩写 JB
公司的法定代表人 钱明
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 孙红良
联系地址 上海市嘉定区清河路55号6-7F
电话 021-59529711
传真 021-59536931
电子信箱 jbdm@jbjt.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市嘉定区清河路55号6-7F
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市嘉定区清河路55号6-7F
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.jbjt.com
电子信箱 jbdm@jbjt.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 嘉宝集团 600622 G嘉宝
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
注册登记日期 1992 年 7 月 8 日
注册登记地点 上海市嘉定区清河路 55 号 6-7F
企业法人营业执照注册号
税务登记号码 国税沪字 310114133636002 号
组织机构代码 13363600-2
（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册登记情况，请见《2011 年年度报告》第二条\"公司基本情况\"。
（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况
1992 年上市之初，公司以电光源业务为主；1994 年，公司因电光源---灯泡业务与美国通用电气
公司合资，从而失去主业，转向多元化发展；2002 年起，公司主业逐步转向房地产和物业租赁经
营。
（四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司控股股东在上市时为上海南翔经济发展总公司，于 1999 年变更为上海竞法企业发展有限公司，
于 2000 年变更为嘉定建业投资开发公司。
七、 其他有关资料
名称 众华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 上海市黄浦区中山南路 100 号金外滩国际广
内） 场6楼
签字会计师姓名 陆士敏 莫旭巍
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2014年 2013年 同期增减 2012年
(%)
营业收入 1,637,371,483.78 1,899,485,252.62 -13.80 2,116,823,349.37
归属于上市公司股 358,646,268.53 338,907,575.26 5.82 303,019,929.39
东的净利润
归属于上市公司股 237,334,921.72 268,097,493.35 -11.47 274,626,224.31
东的扣除非经常性
损益的净利润
经营活动产生的现 -1,588,707,324.31 552,309,829.57 -387.65 -452,398,459.66
金流量净额
本期末比上
2014年末 2013年末 年同期末增 2012年末
减（%）
归属于上市公司股 2,963,890,243.17 2,682,860,602.27 10.47 2,420,563,781.00
东的净资产
总资产 8,927,933,396.05 7,899,596,725.65 13.02 7,166,333,198.74
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2014年 2013年 2012年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.697 0.659 5.77 0.589
稀释每股收益（元／股） 0.697 0.659 5.77 0.589
扣除非经常性损益后的基本每 0.461 0.521 -11.52 0.534
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 12.78 13.36 减少0.58个百 13.07
分点
扣除非经常性损益后的加权平 8.46 10.57 减少2.11个百 11.84
均净资产收益率（%） 分点
二、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
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三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额
适用）
非流动资产处置损益 -3,145.54 30,060,948.69 145,159.46
除同公司正常经营业务相关的 43,916,354.55 22,082,028.84 27,150,362.89
有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产
生的公允价值变动损益，以及处
置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得
的投资收益
对外委托贷款取得的损益 6,163,666.67
除上述各项之外的其他营业外 125,612,582.45 56,937,301.08 12,259,309.26
收入和支出
少数股东权益影响额 -10,502,398.47 -11,072,910.23 -2,236,328.85
所得税影响额 -43,875,712.85 -27,197,286.47 -8,924,797.68
合计 121,311,346.81 70,810,081.91 28,393,705.08
四、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
可供出售金融资产 85,077,947.52 118,926,392.56 33,848,445.04 605,224.27
交易性金融资产 66,737,076.26 57,464,519.35 -9,272,556.91 23,557,282.59
合计 151,815,023.78 176,390,911.91 24,575,888.13 24,162,506.86
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
报告期内，面对复杂波动的房地产市场形势，公司继续坚持“稳中求进、重在可持续发展”
的经营思路，继续努力拼搏， 2014 年公司实现营业收入 16.37 亿元，同比减少 13.8%；实现净利
润 3.59 亿元，同比增长 5.82 %。主要经营工作如下：
1、狠抓项目进度管理，积极推动项目建设
报告期内，公司按照计划，把握项目建设关键节点，有序推进各项目建设。截止报告期末，
盛创企业家园二期项目顺利完成交房；嘉宝梦之湾、宝菊清水园动迁配套房项目已经竣工；嘉宝
梦之晨（推广名为梦之城）一期和上海嘉定大融城（原新荟购物广场）项目主体结构已封顶，嘉
宝大厦主楼土建处于收尾阶段；年内新开工嘉宝梦之缘项目和云翔佳苑动迁配套房项目；浦东杨
思项目前期准备工作正在有序推进。
2、顺应地产营销趋势，提升公司品牌形象
在继续打造精品工程、优质工程的同时，公司注重通过新媒体平台，加强品牌推广，促进公
司整体品牌与单个项目品牌的良性互动。
在由中国房地产研究会等单位发布的“2014 中国房地产开发企业 500 强”名单中，公司名列
第 130 位。公司宝菊清水园动迁配套房项目获得“上海市优秀保障性住房奖”；嘉宝梦之湾项目
获得“上海市优秀住宅规划建筑奖和房型设计奖”，并获得 2014 年度上海市园林杯优质工程奖。
3、优化结构整合资源，挖掘公司发展潜力
公司不断优化产业结构、项目结构、财务结构，注重整合与挖掘自身现有资源的潜力。年内
公司以减资方式退出上海嘉宝协力电子有限公司，以股权转让方式放弃对上海嘉宝贸易发展有限
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公司的控股权，从而基本完成了剥离工贸型企业的战略目标。公司年初新增浦东杨思项目，不仅
使得嘉定区外项目增至 3 个，进一步优化了区域布局，而且通过将杨思项目打造成高端住宅商品
房，进一步丰富了公司产品结构。2014 年 10 月底，公司成功发行了五年期 9.6 亿元公司债，不
仅增强了资本实力，而且优化了债务结构。
4、注重专业能力建设，提升公司管理水平
公司不断提升设计引领、项目把控、销售实现和成本控制等四项专业能力，加强信息化平台
建设，进一步提高公司管理水平。
加强项目前期市场调研，使项目设计在产品定位、户型配比、景观规划等方面更符合市场需
求；不断优化设计流程，缩短项目设计周期；加强设计变更管理，有效地提高了设计质量。
认真梳理地产开发前期环节，加强进度计划管理，努力缩短开发周期。公司紧盯工程质量和
安全，不断增强项目管控能力。对新建及在建项目，加强现场的协调、组织和监督；对年内交房
项目，进一步规范验收程序，完善两次交房（项目部向物业公司交房、物业公司向业主交房）和
分户验收制度。
加强成本定额预算管理，注重项目成本的预测和估算，不断优化目标成本结构。公司增派管
理力量，试行限额设计，强化过程成本控制，全力降低项目成本，努力探索工程项目后评估制度。
公司建立通用材料采购的标准化流程，不断降低采购成本，提高采购工作效率。
面对房地产市场严峻的形势，公司调整销售策略，引入互联网销售平台，不断营造新卖点，
挖掘新亮点，及时锁定目标客户，加快产品去化和资金回笼。
5、不断加强人才建设，激发公司发展活力
不断推进班子建设、人才建设及企业文化建设，多途径多渠道激发公司发展活力。公司顺利
完成董事会和监事会的换届以及新一届经营班子的聘任工作，保持了法人治理结构的连续性和稳
定性，优化了班子成员分工，激发了班子活力和创造力。公司不断完善员工招聘管理、应届生带
教培养、员工考核等制度，合理设计员工职业规划，建立梯度培养模式，不断加强招聘力度，共
招聘、引进各类房地产专业人才、管理骨干若干名。
6、加强物业租赁管理，提升物业服务水平
报告期内，在物业租赁经营方面，不断加强内部管理，提升租赁服务水平，收入和盈利继续
保持稳定；在物业服务方面，加强协调，努力提供优质物业服务，在推进地产品牌建设等方面发
挥了积极作用。
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,637,371,483.78 1,899,485,252.62 -13.80
营业成本 984,767,360.75 1,261,803,614.33 -21.96
销售费用 35,072,070.31 32,933,068.23 6.49
管理费用 76,536,915.60 58,579,414.42 30.65
财务费用 17,644,126.81 1,662,696.52 961.18
经营活动产生的现金流量净额 -1,588,707,324.31 552,309,829.57 -387.65
投资活动产生的现金流量净额 298,790,060.80 -392,769,544.26 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 899,102,608.96 166,937,609.22 438.59
资产减值损失 674,130.94 3,264,557.14 -79.35
公允价值变动收益 8,064,866.27 -220,944.22 3750.18
投资收益 77,450,809.81 53,171,152.35 45.66
营业外收入 125,970,154.05 91,085,226.71 38.30
营业外支出 357,717.03 4,086,976.94 -91.25
其他综合收益的税后净额 25,386,333.76 15,963,930.37 59.02
(1)报告期公司营业收入与上年相比减少 26,211 万元，主要是房地产业务结转商品房收入减少；
(2)报告期公司营业成本与上年相比减少 27,704 万元，主要是房地产业务结转减少；
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(3)报告期公司销售费用与上年相比增加 214 万元，主要是房地产业务销售费用增加；
(4)报告期公司管理费用与上年相比增加 1,796 万元，主要是房地产业务开发项目增多；
(5)报告期公司财务费用与上年相比增加 1,598 万元，主要是本期发行公司债计提的利息费用；
(6)报告期公司资产减值损失与上年相比减少 259 万元，主要是本年应收款项变动较小，对应按账
龄计提的坏账准备减少；
(7)报告期公司公允价值变动收益与上年相比增加 829 万元，主要是交易性金融资产公允价值上升；
(8)报告期公司投资收益与上年相比增加 2,428 万元，主要是本期权益法核算参股企业投资收益增
加及处置部分交易性金融资产投资收益增加；
(9)报告期公司营业外收入与上年相比增加 3,488 万元，主要是结转的物业动迁补偿款，详见公司
临 2014-006 号公告；
(10)报告期公司营业外支出与上年相比减少 373 万元，主要是上年工业企业处置固定资产营业外
支出较多；
(11)报告期公司其他综合收益的税后净额与上年相比增加 942 万元，主要是按公允价值计量的可
供出售金融资产公允价值上升。
2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
①报告期公司紫提湾项目部分商品房及盛创科技园二期项目部分办公楼符合收入结转条件，公司
房地产业务主营业务收入 133,294 万元，与上年相比减少 17,863 万元；
②报告期公司贸易业务主营业务收入为 28,584 万元，与上年相比减少 3,649 万元。
(2) 主要销售客户的情况
报告期公司前五名客户销售额为 46,060.18 万元，占报告期主营业务收入的比例为 28.17%
序号 客户 金额（万元）
1 客户一 31,210.28
2 客户二 4,804.66
3 客户三 3,841.53
4 客户四 3,516.43
5 客户五 2,687.28
3 成本
(1) 成本分析表
单位：万元
分行业情况
本期占总 上年同期 本期金额较
分行 成本构成项 上年同期金 情况
本期金额 成本比例 占总成本 上年同期变
业 目 额 说明
(%) 比例(%) 动比例(%)
房 地 土地成本等 69,554.23 70.65 89,054.84 70.96 -21.90 房地产业务结转
产业 减少
商业 采购成本等 27,778.15 28.21 31,341.85 24.97 -11.37 贸易业务量减少
工业 原材料等 0.89 0.00 4,072.92 3.25 -99.98 工业企业完成剥
离
服 务 人工成本等 1,122.12 1.14 1,028.26 0.82 9.13 物业服务项目增
业 加
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分产品情况
上年同期 本期金额较
成本构成 本期占总成 上年同期金 情况
分产品 本期金额 占总成本 上年同期变
项目 本比例(%) 额 说明
比例(%) 动比例(%)
房产销 土地成本 67,978.80 69.05 87,676.88 69.86 -22.47 房地产业务结转
售 等 减少
工业产 采购成本 27,779.04 28.21 35,414.78 28.22 -21.56 工业企业剥离
品 等
房产租 累计折旧 1,575.43 1.60 1,377.96 1.10 14.33 投资性房产增加
赁 等
物业服 人工成本 1,122.12 1.14 1,028.26 0.82 9.13 物业服务项目增
务 等 加
(2) 主要供应商情况
报告期公司前五名供应商采购额为 57,037.88 万元，占公司报告期主营业务成本的比例为 57.93%。
序号 供应商 金额（万元）
1 供应商一 38,446.73
2 供应商二 5,994.31
3 供应商三 4,376.84
4 供应商四 4,173.38
5 供应商五 4,046.62
4 费用
(1)报告期公司销售费用为 3,507 万元，与上年同期相比增加 6.49%，主要是房地产业务销售费用
增加；
(2)报告期公司管理费用 7,654 万元，与上年同期相比增加 30.65%，主要是本期房地产项目开发
增多，对应管理费用增加；
(3)报告期公司财务费用 1,764 万元，与上年同期相比增加 961.18%，主要是本期公司发行 9.6 亿
元公司债，对应计提利息增加。
5 现金流
(1)报告期公司经营活动产生的现金流量净额为-158,871 万元，主要是本期支付的土地储备出让
金；
(2)报告期公司投资活动产生的现金流量净额为 29,879 万元，主要是本期收回的保本理财产品及
国债投资；
(3)报告期公司筹资活动产生的现金流量金额为 89,910 万元，主要是本期发行的公司债。
6 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
报告期公司利润来源未发生重大变动，公司利润来源主要是房地产业务；
报告期公司控股子公司上海嘉宏房地产有限责任公司收到物业动迁补偿款，增加报告期营业外收
入121,960,635.00元，详细情况详见公司临2014－006号公告。
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
经中国证券监督管理委员会核准，公司于 2014 年 10 月 23 日向社会成功发行 9.6 亿元公司债券，
该债券已经在上海证券交易所上市。
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(3) 发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司认真贯彻落实“三五”发展战略，基本剥离了工贸型企业，产业结构的战略
性调整取得明显成效。设计引领、项目把控、成本管控和营销实现等专业能力持续提升。
2014 年度，公司预算目标为：实现营业收入约 20 亿元、 净利润约 2.9 亿元；报告期公司实
现营业收入 16.37 亿元，净利润 3.59 亿元，分别完成预算目标的 81.9%和 123.8%。
(4) 其他
（1）报告期公司房地产业务说明
报告期公司房地产开发新增土地储备 105,316.30 平方米，签订房产销售合同 172,722 万元，
结转销售收入 128,943.36 万元。
①项目储备情况
单位：平方米
序号 项目名称 公司权益比例 土地面积 规划建筑面积 备注
盛创企业家园
1 51.00% 12,980.00 51,812.00 商办
三期
2 梦之晨二期 100.00% 79,580.10 222,135.00 住宅
3 浦东杨思 60.00% 25,736.20 60,610.00 住宅
注：上述规划建筑面积系根据建设工程规划许可证(如有)、《土地出让合同》中约定的容积率计
算。如容积率存在区间的，则按其上限计算；涉及分期建设的，根据《土地出让合同》并结合实
际情况估算。
②房产开发情况
单位：平方米
本年度竣工 期末在建建筑 本年度可供 本年度合同 本年合同平均
业态分类
面积 面积 出售面积 销售面积 成交价(元/M2)
住宅 239,358 622,150 369,678 114,268 11,599
商铺及购物中心 948
办公写字楼 31,938 6,872 3,696 6,469
其他 29,498 82,669 35,822 14,454 2,689
注：（1）本年度竣工面积按竣工备案表统计；
（2）期末在建建筑面积按建设工程规划许可证统计；
（3）本年度合同销售面积为合同签订的面积，未包含本年度现房实测与原合同差异引起的补
差；
（4）业态类别中的“其他”主要包括车库、会所及售楼处等。
（5）报告期公司的上海嘉定大融城项目在建工程转让，详见第五节重要事项中的“其他重大
合同”
③物业租赁
单位：平方米
合同年租金 平均基本租金
物业类型 可出租面积 已出租面积 出租率%
（万元） (元/平方米/月)
工业类 68,741 68,716 99.96 1383.65 16.78
办公类 9,508 9,508 100.00 589.80 51.69
商业类 34,806 28,971 83.24 2,310.24 66.45
合计 113,055 107,195 94.82 4,283.69 33.30
