深圳市振业（集团）股份有限公司
（住所：广东省深圳市罗湖区宝安南路2014号振业大厦B座11-17层）
2015年公司债券上市公告书
证券简称： 15深业债
证券代码：
发行总额： 15亿元
上市时间： 2015年4月9日
上市地点： 深圳证券交易所
上市推荐机构： 招商证券股份有限公司
保荐机构（主承销商）
（住所：广东省深圳市福田区益田路江苏大厦 A 座 38-45 层）
签署日期：2015 年 4 月
第一节 绪言
重要提示
深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称“发行人”、“公司”或“深振业”）
董事会成员已批准本上市公告书，保证其中不存在任何虚假记载、误导性陈述或重
大遗漏，并对其内容的真实性、准确性、完整性承担个别的和连带的法律责任。
深圳证券交易所（以下简称“深交所”）对深圳市振业（集团）股份有限公司
2015 年公司债券（以下简称“本期债券”）上市申请及相关事项的审查，均不构成
对本期债券的价值、收益及兑付作出实质性判断或任何保证。
经鹏元资信评估有限公司综合评定，发行人本期债券评级为 AA；发行人主体
长期信用评级为 AA。本期债券评级为 AA；本期债券上市前，发行人最近一期末
净资产（含少数股东权益）为 421,446.58 万元（2014 年 12 月 31 日经审计合并报
表中股东权益合计），合并口径资产负债率为 64.14%，母公司口径资产负债率为
61.65%。发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为 60,708.91 万元（2012
年度、2013 年度和 2014 年度经审计的合并报表中归属于母公司所有者的净利润平
均值），为本期债券一年利息的 7.78 倍。发行人在本次发行前的财务指标符合相关
规定。
本期债券上市前后，若发行人财务状况、经营业绩和信用评级等情况出现重大
变化将影响本期债券双边挂牌交易。发行人承诺，若本期债券无法双边挂牌，债券
持有人有权在本期债券上市前向本公司回售全部或部分债券认购份额。本期债券上
市后的流动性风险敬请投资者关注。
发行人在向深交所申请本次债券上市时，已与上市推荐人就债券终止上市的后
续安排签署协议，约定如果债券终止上市，发行人将委托该上市推荐人提供终止上
市后债券的托管、登记等相关服务。
6-2
第二节 发行人简介
一、发行人基本情况
1、中文名称：深圳市振业（集团）股份有限公司
2、英文名称：Shenzhen Zhenye (Group) Co., Ltd.
3、注册地址：广东省深圳市罗湖区宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 11-17 层
4、办公地址：广东省深圳市罗湖区宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 11-17 层
5、法定代表人：李永明
6、电话：0755-25863061
7、传真：0755-25863012
8、电子信箱：szzygp@126.com
9、成立日期：1989 年 5 月 25 日
10、总股本金额：1,349,995,046 元
11、企业法人营业执照注册号：440301103341062
12、股票上市地、股票简称及代码：A 股：深圳证券交易所
13、股票简称：深振业 A
14、股票代码：000006
15、国际互联网网址：http://www.zhenye.com/
16、信息披露报纸名称：《中国证券报》、《证券时报》
17、经营范围：土地开发、房产销售及租赁、物业管理。
二、公司经营范围及主营业务经营情况
（一）公司经营范围
1-1-3
发行人的经营范围为：土地开发、房产销售及租赁、物业管理。
（二）公司主营业务经营情况
目前，公司主营业务包括房地产开发与销售、出租及物业管理。
1、报告期内开发已完工项目
单位：万平方米
编号 项目名称 权益比例 土地用途 土地面积
1 振业城四-五期 100% 住宅 5.98
2 振业城六-七期 100% 住宅 4.09
3 星海名城七期 99% 商住 1.36
4 振业峦山谷花园一期 100% 住宅 10.16
5 振业青秀山 1 号 97.36% 住宅 2.87
6 西安振业泊墅一期 100% 住宅 8.45
7 惠阳振业城一期 82% 商住 12.34
8 天津新博园 100% 住宅 4.79
9 振业峦山谷花园二期 100% 住宅 10.14
总建筑面
编号 项目名称 开工日期 竣工日期
积
1 振业城四-五期 23.46 2008.3.25 2011.3.8
2 振业城六-七期 11.61 2010.4.30 2013.7.23
3 星海名城七期 10.16 2007.8.13 2011.9.8
4 振业峦山谷花园一期 40.58 2007.11.20 2010.11.29
5 振业青秀山 1 号 10.94 2010.3.11 2012.1.12
6 西安振业泊墅一期 23.37 2010.4.12 2012.6.12
7 惠阳振业城一期 7.70 2008.5.23 2010.11.25
8 天津新博园 24.55 2010.12.31 2013.10.9
9 振业峦山谷花园二期 32.61 2012.9.1 2014.11.16
2、在建项目
截至 2014 年 12 月 31 日，公司在建的住宅类和商业物业类项目如下：
单位：万平方米
编号 项目名称 权益比例 土地面积 总建筑面积 土地用途
1 广西振业尚府 97.36% 1.26 9.13 住宅、商业
2 西安振业泊墅二期 100% 8.95 41.64 住宅
3 惠阳振业城二期 82% 38.35 83.70 商住
4 长沙振业城 80% 43.35 13.65 住宅
5 东莞松湖雅苑 100% 5.85 10.97 住宅、商业
6 天津启春里 100% 4.12 13.34 住宅
编号 项目名称 开工日期 开工土地面积 开工建筑面积 投资进度
1-1-4
1 广西振业尚府 2014.11.8 1.26 9.13 9.95%
2 西安振业泊墅二期 2013.3.26 8.79 41.64 48.82%
3 惠阳振业城二期 2010.12.10 14.15 6.53 11.99%
4 长沙振业城 2013.5.17 12.26 5.63 24.14%
5 东莞松湖雅苑 2014.7.1 5.85 10.97 44.36%
6 天津启春里 2015.03 4.12 13.34 13.48%
注：开工土地面积及开工建筑面积均为取得施工许可证对应面积，投资进度为截至 2014
年 12 月 31 日已投资金额占预计总投资金额（均剔除土地出让金）的比例。
3、规划拟建项目
公司规划拟建的主要住宅类和商业物业类项目如下：
面积单位：万平方米
编号 项目名称 权益比例 土地面积 规划建筑面积 土地用途
1 西安世博大道地块 100% 7.06 18.12 住宅
2 广州 AF040131 号地块 100% 2.85 ≤11.12 住宅
3 津滨开（挂）2013-03 号地块 100% 2.86 7.15 住宅
（三）公司收入、毛利构成以及毛利率情况
公司按业务分类的营业收入构成如下表所示：
单位：万元
2014 年度 2013 年度 2012 年度
业务
金额 占比 金额 占比 金额 占比
房产销售业务 224,645.22 96.47% 452,986.61 98.24% 297,676.51 97%
租赁业务 8,227.74 3.53% 8,098.89 1.76% 9,948.00 3%
合计 232,872.96 100.00% 461,085.50 100% 307,624.51 100%
公司按地区分类的主营业务收入构成如下表所示：
单位：万元
2014 年度 2013 年度 2012 年度
区域
金额 占比 金额 占比 金额 占比
广东省 119,433.61 51.29% 141,687.56 30.73% 142,982.20 46.48%
广西自治区 1,298.20 0.56% 16,227.46 3.52% 62,590.43 20.35%
陕西省 63,222.58 27.15% 37,923.16 8.22% 102,051.88 33.17%
天津市 26,006.34 11.17% 265,247.32 57.53% - -
湖南省 22,912.24 9.84% - - - -
合计 232,872.96 100.00% 461,085.50 100.00% 307,624.51 100.00%
公司毛利结构如下表所示：
1-1-5
单位：万元
2014 年度 2013 年度 2012 年度
业务类型
金额 占比 金额 占比 金额 占比
房产销售业务 81,432.73 95.66% 149,167.49 97.40% 130,755.2 96.25%
租赁业务 3,694.49 4.34% 3,974.46 2.60% 5,096.2 3.75%
合计 85,127.22 100.00% 153,141.95 100.00% 135,851.4 100.00%
公司主要业务毛利率情况如下表所示：
业务类型 2014 年度 2013 年度 2012 年度
房产销售业务 36.25% 32.93% 43.93%
租赁业务 44.90% 49.07% 51.23%
综合毛利率 36.56% 33.21% 44.16%
（四）销售模式
发行人房地产项目定位为：普通居民住宅、别墅及商用物业等。主要目标消费
者群体为高、中、低收入的白领、公务员及企业主。
发行人房地产项目定价以市场为导向，首先考虑项目开发的竞争状况（以市场
为导向），即市场供求总量、直接与间接竞争对手们的价格情况，同时考虑项目开
发成本（即地价、建安成本、税收及其他费用的总和）和公司预期销售率指标（即
公司产品各阶段可能实现的销售比率）；最后是项目开发地区的目标消费者能够接
受的程度。
在综合考虑上述因素的基础上，公司开发的房地产项目定价的操作程序是：
计算出项目总成本→调查其他有可比性楼盘的价格及销售情况→公司开发产
品预期销售率→消费者购买意向→得出楼盘价格。
在确定某一楼盘的价格后，根据住宅的楼层和房屋的朝向、户型以及购买者的
付款方式（分期付款、一次性付款或按揭）等因素综合考虑，以基本价格乘房屋价
格调整系数（如折扣、房屋朝向层次系数等），采用“一房一价”的定价模式。项目
开始正式销售时，开展项目的市场推广和营销活动，根据市场销售情况再对项目销
售价格进行动态调整，并且在销售的不同阶段，推出不同的销售卖点。
在房地产项目的开发经营中，公司始终坚持准确细分市场，了解客户需求，建
造优质产品，提供完善服务来创造最优性价比，根据市场需要及时调整经营策略，
1-1-6
提供超越客户期望的产品和服务。
（五）公司近三年房地产开发情况
本公司近三年房地产开发情况如下表所示：
项目 2014 年 2013 年 2012 年 2011 年
当期新开工面积(万平方米) 73.93 - 53.50 35.84
当期销售面积(万平方米) 30.62 23.31 27.74 17.46
销售面积占开发面积比例 45.82% 67.01% 51.85% 48.72%
当期销售金额(万元） 322,760.96 277,483.91 297,676.51 245,587.45
收入增长率 -49.49% 49.89% 18.81% 10.71%
当期竞得地块面积(万平方米) 12.77 11.22 -- --
当期竞得地块总价(亿元） 28.68 12.59 -- --
报告期内，公司以广东省为核心，稳步向其他省份二三线城市推进，并采用积
极的销售策略，公司销售面积占开发面积比例逐年提高、销售额逐年上升，公司的
年均收入复合增长率 28.71%。公司采取谨慎的土地竞拍策略，公司资金流量较为
平稳。2013 年公司竞拍获得 11.22 万平方米土地，土地价款总额为 12.59 亿元；2014
年公司竞拍获得 12.77 万平方米土地，土地价款总额为 28.68 亿元，为后续持续开
发提供了保证。
三、发行人设立、上市和股本变化情况
（一）发行人改制、设立情况
1989 年 4 月，发行人经深圳市人民政府[深府办（1989）360 号]文批准在原深
圳市建设（集团）公司开发部的基础上成立，并获批准以发行股票方式筹集资金，
发行股票 69 万股，每股面值 10 元。本次发行经深圳市金鹏会计师事务所“（1989）
验字 28 号”验资报告验证。1989 年 5 月，经深圳市工商局“深民洁字（1989）00046
号”文批准，发行人取得法人营业执照：深司字 N23093 号。
设立时，发行人股本结构如下：
股东名称 股份数量（股） 股权比例（%） 股权性质
深圳市建设（集团）公司 210,000 30.43 国有法人股
深圳市长城房地产发展公司 27,500 3.99 境内法人股
深圳市建筑机械动力公司 27,500 3.99 境内法人股
自然人股东 425,000 61.59 境内自然人股
1-1-7
合 计 690,000 100.00
（二）发行人历次股本变化情况
1、1989 年度送红股
1990 年 4 月，发行人第一次股东大会审议通过了《关于 1989 年分红方案的决
议》，并经中国人民银行深圳经济特区分行“（1990）深人银复字第 041 号”文批准，
发行人按每 10 股送 1 股进行扩股，共扩股 6.9 万股。送股完成后，发行人总股本
增加至 75.9 万股，注册资本增加至 75.9 万元。本次变更经深圳市金鹏会计师事务
所“（90）验字 143 号”验资报告验证。
本次送股完成后，发行人股本结构如下：
股东名称 股份数量（股） 股权比例（%） 股权性质
深圳市建设（集团）公司 231,000 30.43 国有法人股
深圳市长城房地产发展公司 30,250 3.99 境内法人股
深圳市建筑机械动力公司 30,250 3.99 境内法人股
自然人股东 467,500 61.59 境内自然人股
合 计 759,000 100.00
2、1990年度送红股
1990 年 8 月，发行人第二次股东大会审议通过了《关于 1990 年上半年分红方
案的决议》，按每 3 股派发 1 股的比例送红股。送股完成后，发行人总股本增加至
101.20 万股。
1991 年 3 月，发行人第三次股东大会审议通过了《股本分红派息的决议》，按
每 4 股派发 1 股的比例送红股。送股完成后，发行人总股本增加至 126.56 万股。
本次变更经深圳市金鹏会计师事务所“（91）验字 129 号”验资报告验证。
上述两次送股完成后，发行人股本结构如下：
股东名称 股份数量（股） 股权比例（%） 股权性质
深圳市建设（集团）公司 385,112 30.43 国有法人股
深圳市长城房地产发展公司 50,496 3.99 境内法人股
深圳市建筑机械动力公司 50,496 3.99 境内法人股
自然人股东 779,462 61.59 境内自然人股
合 计 1,265,566 100.00
1-1-8
3、1991 年股份拆分
1990 年 11 月，根据发行人董事会“深振董字（1990）10 号”文件，发行人于 1991
年 4 月将每股面值由原 10 元拆细为 1 元。拆细完成后，发行人总股本增加至
12,655,660 股。本次股份拆分完成后，发行人股本结构如下：
股东名称 股份数量（股） 股权比例（%） 股权性质
深圳市建设（集团）公司 3,851,120 30.43 国有法人股
深圳市长城房地产发展公司 504,960 3.99 境内法人股
深圳市建筑机械动力公司 504,960 3.99 境内法人股
自然人股东 7,794,620 61.59 境内自然人股
合 计 12,655,660 100.00
4、1991 年度送红股
1992 年 3 月，发行人第五次股东大会审议通过了《关于 1991 年下半年分红与
1992 年上半年分红一并进行的议案》，以 12,655,660 股为基数，按每 1 股派发 1 股
的比例送红股。送股完成后，发行人总股本增加至 25,311,320 股。本次变更经深圳
市金鹏会计师事务所“（91）验字 192 号”验资报告验证。本次送股完成后，发行人
股本结构如下：
股东名称 股份数量（股） 股权比例（%） 股权性质
深圳市建设（集团）公司 7,700,000 30.42 国有法人股
深圳市长城房地产发展公司 1,008,320 3.98 境内法人股
深圳市建筑机械动力公司 758,320 3.00 境内法人股
深圳市深安企业股份有限公司 250,000 0.99 境内法人股
自然人股东 15,594,680 61.61 境内自然人股
合 计 25,311,320 100.00
注：1991 年初，深圳市建筑机械动力公司因需用资金拟将所持有发行人股票 10,000 股（每
股面值 10 元）转让。发行人董事会决定将该部分股份予以收回。该部分股份经一次分红派股
和按每股面值 1 元拆细后为 250,000 股。1992 年初，经主管部门同意，这部分股份已转让给深
圳市深安企业股份有限公司。
5、1992 年，公司上市时的股本情况
1992 年 4 月，经中国人民银行深圳分行以“深银复字（1992）第 059 号”文批
准，发行人股票在深圳证券交易所挂牌上市，股票简称：“深振业 A”，股票代码：
1-1-9
000006。
上市时发行人总股本为 25,311,320 股，其股本结构如下：
股东名称 股份数量（股） 股本比例（%） 股权性质
深圳市建设（集团）公司 7,700,000 30.42 国有法人股
深圳市长城房地产发展公司 1,008,320 3.98 境内法人股
深圳市建筑机械动力公司 758,320 3.00 境内法人股
深圳市深安企业股份有限公司 250,000 0.99 境内法人股
社会公众股东 15,594,680 61.61 境内自然人股
合 计 25,311,320 100.00
注：1990 年度送红股后，发行人记载总股本为 1,265,566 股，与深圳市金鹏会计师事务所
“（91）验字 129 号”验资报告 1,265,000 股不符，差额为 566 股，导致发行人经 1991 年拆股及
送股（每一股送一股）后，该差额变为 11,320 股（发行人记载总股本为 25,311,320 股，比深
圳市金鹏会计师事务所“（91）验字 192 号”验资报告核定的 25,300,000 股多 11,320 股）。发行
人 1992 年 4 月申请上市时，深交所《关于深圳市振业股份有限公司股票申请上市的审查报告》
（深交所字（1992）第 45 号）对差额部分进行了核查，并将差额 11,320 股计入发行人股本；
《深交所上市通知书》（深证字（92）第 7 号）确认发行人总股本为 25,311,320 股。上市后，
发行人股本差额情况得到了纠正。
6、1992 年下半年送红股
1992 年 10 月，经第五次股东大会决议通过，发行人以总股本 25,311,320 股为
基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1 元（税前）、送红股 4 股。送股完成后，
发行人总股本增加至 35,435,848 股。本次送股完成后，发行人的股本结构如下：
股东名称 股份数量（股） 股本比例（%） 股权性质
深圳市建设（集团）公司 10,780,000 30.42 国有法人股
深圳市长城房地产发展公司 1,411,648 3.98 境内法人股
深圳市建筑机械动力公司 1,061,648 3.00 境内法人股
深圳市深安企业股份有限公司 350,000 0.99 境内法人股
社会公众股东 21,832,552 61.61 境内自然人股
合 计 35,435,848 100.00
1-1-10
7、1993 年度送红股、配股
1993 年 6 月，发行人实施 1992 年度分红派息方案，每 10 股派送红股 3 股，
共送红股 10,630,754 股，同时实施 1993 年配股计划，向全体股东每 10 股配售 3
股，共配股 10,630,754 股。经本次 10 送 3 配 3 后，公司总股本达到 56,697,356 股。
本次变更经深圳中华会计师事务所“股验报字（1994）第 E009 号”验资报告验证。
本次送股配股完成后，发行人股本结构如下：
股东名称 股份数量（股） 股本比例（%） 股权性质
深圳市建设（集团）公司 17,248,000 30.42 国有法人股
深圳市长城房地产发展公司 2,258,637 3.98 境内法人股
深圳市建筑机械动力公司 1,698,637 3.00 境内法人股
深圳市深安企业股份有限公司 560,000 0.99 境内法人股
社会公众股东 34,932,082 61.61 境内自然人股
合 计 56,697,356 100.00
8、1993 年深圳市深安企业股份有限公司股份转让
1993 年，深圳市深安企业股份有限公司将其持有发行人的 560,000 股中的
350,000 股向二级市场投资者转让。本次股份转让后，发行人股本结构如下：
股东名称 股份数量（股） 股本比例（%） 股权性质
深圳市建设（集团）公司 17,248,000 30.42 国有法人股
深圳市长城房地产发展公司 2,258,637 3.98 境内法人股
深圳市建筑机械动力公司 1,698,637 3.00 境内法人股
深圳市深安企业股份有限公司 210,000 0.37 境内法人股
社会公众股东 35,282,082 62.23 境内自然人股
合 计 56,697,356
9、1994 年上半年送红股
1994 年 6 月，经深圳市证券管理办公室“深证办复[1994]120 号”文批准，发行
人以总股本 56,697,356 股为基数，向全体股东按每 10 股派发 6 股的比例送红股。
送股完成后，发行人总股本增加至 90,715,769 股。本次送股完成后，发行人股本结
构如下：
股东名称 股份数量（股） 股本比例（%） 股权性质
深圳市建设（集团）公司 27,596,800 30.42 国有法人股
深圳市长城房地产发展公司 3,613,817 3.98 境内法人股
深圳市建筑机械动力公司 2,717,917 3.00 境内法人股
1-1-11
深圳市深安企业股份有限公司 336,000 0.37 境内法人股
社会公众股东 56,451,235 62.23 境内自然人股
合 计 90,715,769 100.00
10、1994 年度配股
1995 年 1 月，经发行人第七次股东大会审议通过，并经深圳市证券管理办公
室“深证办字（1994）37 号”文批准及中国证监会“证监发审字（1994）42 号”文核
准，发行人以总股本 90,715,769 股为基数，按每 10 股配售 1.5 股的比例向原股东
配股，配股价格为 5.6 元/股。配股完成后，发行人总股本增加至 104,323,134 股。
本次变更经深圳中华会计师事务所“股验报字（1995）D12 号”验资报告验证。本次
配股完成后，发行人股本结构如下：
股东名称 股份数量（股） 股本比例（%） 股权性质
深圳市建设（集团）公司 29,235,257 28.02 国有法人股
深圳市长城房地产发展公司 4,152,561 3.98 境内法人股
深圳市建筑机械动力公司 3,129,145 3.00 境内法人股
深圳市深安企业股份有限公司 386,048 0.37 境内法人股
深圳市第五建筑工程公司 1,500,000 1.44 境内法人股
深圳市第一建筑工程公司 1,000,000 0.96 境内法人股
社会公众股东 64,920,123 62.23 境内自然人股
合 计 104,323,134 100.00
注：深圳市建设（集团）公司本次获配售股份数量为 4,139,520 股，实际认购 1,639,520 股，
剩余股份由深圳市第一建筑工程公司以现金认购 1,000,000 股，深圳市第五建筑工程公司以现
金认购 1,500,000 股。
11、1995 年度送红股
1995 年 7 月，经发行人第八次股东大会审议通过，发行人以总股本 104,323,134
股为基数，向全体股东每 10 股送 3 股派 1 元现金，本次分红派息后，发行人总股
本增加至 135,620,074 股。本次变更经深圳中华会计师事务所“股验报字（1995）
D12 号”验资报告验证。
本次送股完成后，发行人股本结构如下：
股东名称 股份数量（股） 股本比例（%） 股权性质
深圳市建设（集团）公司 38,007,216 28.02 国有法人股
1-1-12
深圳市长城房地产股份有限公司 5,402,658 3.98 境内法人股
深圳市建筑机械动力公司 4,063,136 3.00 境内法人股
深圳市深安企业股份有限公司 502,320 0.37 境内法人股
深圳市第五建筑工程公司 1,950,000 1.44 境内法人股
深圳市第一建筑工程公司 1,300,000 0.96 境内法人股
社会公众股东 84,394,744 62.23 境内自然人股
合 计 135,620,074 100.00
12、1997 年度配股
1996 年 12 月，经发行人第九次股东大会审议通过，并经中国证监会“证监上
字[1997]5 号”文核准，发行人以总股本 135,620,074 股为基数，按每 10 股配售 3 股
的比例向原股东配股，配股价格为 12 元/股。配股完成后，发行人总股本增加至
176,306,096 股。本次变更经深圳中华会计师事务所“股验报字（1997）第 D005 号”
验资报告验证。本次配股完成后，发行人股本结构如下
