深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年年度报告摘要
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指
定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 深振业Ａ 股票代码
股票上市交易所 深圳证券交易所
变更后的股票简称（如有） -
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 彭庆伟 杜汛
电话 （0755）25863893 （0755）25863061
传真 （0755）25863012 （0755）25863012
电子信箱 szzygp@126.com szzygp@126.com
2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2014 年 2013 年 本年比上年增减 2012 年
营业收入（元） 2,328,729,592.72 4,610,855,024.20 -49.49% 3,076,245,082.95
归属于上市公司股东的净利润（元） 508,030,702.22 696,085,752.22 -27.02% 617,150,754.00
归属于上市公司股东的扣除非经常
264,466,817.62 693,851,943.27 -61.88% 615,217,243.83
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -1,097,953,994.97 -890,291,911.02 -23.33% 2,181,610,271.52
基本每股收益（元/股） 0.3763 0.5156 -27.02% 0.4572
稀释每股收益（元/股） 0.3763 0.5156 -27.02% 0.4572
加权平均净资产收益率 12.17% 18.44% -6.27% 19.71%
2014 年末 2013 年末 本年末比上年末增减 2012 年末
总资产（元） 11,753,217,519.19 10,068,536,361.32 16.73% 9,343,430,259.57
归属于上市公司股东的净资产（元） 4,134,453,952.38 4,092,958,301.89 1.01% 3,455,619,766.22
（2）前 10 名普通股股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期末普通股股东总数 52,720 51,907
日末普通股股东总数
前 10 名普通股股东持股情况
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持有有限售条 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量
件的股份数量 股份状态 数量
深圳市人民政府国有资产监督管理委员
国家 21.93% 296,031,373
会
深圳市远致投资有限公司 国有法人 12.07% 162,966,811
马信琪 境内自然人 4.66% 62,928,009
新华人寿保险股份有限公司－分红－个
其他 0.74% 10,009,915
人分红-018L-FH002 深
中信证券股份有限公司 其他 0.51% 6,930,500
蔡宏基 境内自然人 0.46% 6,189,317
徐留胜 境内自然人 0.41% 5,553,539
中国农业银行股份有限公司－富国中证
其他 0.40% 5,437,207
国有企业改革指数分级证券投资基金
李永明 境内自然人 0.36% 4,885,318 4,885,318
马啸杰 境内自然人 0.33% 4,500,000
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会系深圳市远致投资有限公
上述股东关联关系或一致行动的说明 司的实际控制人；未知其余股东间是否存在关联关系或是否属于一
致行动人。
公司自然人股东马信琪通过光大证券公司客户信用交易担保证券账
户持有公司股份 62,928,009 股；公司自然人股东蔡宏基通过华泰证
参与融资融券业务股东情况说明（如有） 券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 6,189,317
股；公司自然人股东马啸杰通过光大证券股份有限公司客户信用交
易担保证券帐户持有公司股份 4,500,000 股。
（3）前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
（4）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
100%
深圳市远致投资有限公司 21.93%
12.07%
深圳市振业（集团）股份有限公司
3、管理层讨论与分析
（一）公司经营管理情况回顾
1、经营环境变化情况
2014年，全球经济延续了缓慢复苏态势。在国内资源环境约束加强、国际经济复苏不稳定的双重压力下，我国经济进入
增长平稳、结构优化、质量提升、民生改善的新常态。2014年我国房地产市场步入调整期，政策更关注民生保障和顶层制度
设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府则灵活调整，限购、限贷手
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段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。
2014年，全国商品房销售面积12.06亿平方米，比上年下降7.6%。全国商品房销售额7.63万亿元，比上年下降6.3%。12
月末，全国商品房待售面积6.22亿平方米，比上年增长26.1%。年内各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影
响了整体新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。全年全国房地产开发投资9.50万亿元，比上年增长10.5%，增速比2013年
回落9.3个百分点；房屋新开工面积17.96亿平方米，比上年下降10.7%。由于行业持续低迷，楼市库存压力大，房企资金趋
于紧张，购地也有所放缓，2014年，房地产开发企业土地购置面积3.34亿平方米，比上年下降14.0%，土地成交价款1.0万亿
元，增长1.0%，主要是一线城市土地成交价大幅上涨推动了整体成交价的提升，而二三线城市土地市场趋冷，成交价较为
稳定。
2、2014年经营状况分析
2014年，公司认真落实“十二五”发展规划，沉着应对复杂形势，以营销为龙头，大力推进项目开发，加强资源储备，全
力推进年度各项重点任务，提高企业综合素质，年内荣获“广东省上市公司综合实力10强”、“广东省房地产综合实力10强”、
“深圳房地产开发十强”、“深圳市企业100强”等荣誉称号。
（1）主要经营计划指标完成情况：全年回笼资金31.39亿元，较上年度增长10.42%；全年实现合同销售收入32.28亿元，
较上年度增长18.32%；全年实现利润总额6.85亿元，净利润5.12亿元，净资产收益率12.17%；截至本报告期末，公司总资产
117.5亿元、净资产42.1亿元，资产负债率为64.14%，处于安全可控范围内。
（2）销售方面：2014年房地产市场持续低迷，公司“以营销为龙头”，加强整体营销策略统筹，及时调整营销思路，引
入电商，创新推广方式，有针对性地制定营销策略，深圳天峦、西安泊墅、长沙振业城均成为片区销售明星，公司全年实现
合同销售面积30.62万平米，较2013年增长29.91%。
（3）土地投资方面：2014年公司土地投资28.9亿元，新增土地储备总建筑面积31.15万平米，为公司未来几年的持续发
展奠定基础。其中，深圳公司土地投资20.3亿元，竞得广州广钢新城地块，补充了在一线城市的土地储备。天津公司土地投
资5.55亿元，竞得滨海新区东区地块。西安公司土地投资2.83亿元，竞得世博大道地块。湖南公司支付土地拆迁款0.22亿元。
（4）融资方面：公司通过加快销售回笼、加强银企合作、争取控股股东财务支持等方式，拓宽融资渠道，全年累计回
笼资金31.39亿元，累计获得融资额度26.4亿元。完成所持中洲控股股票的转让工作，获得转让收入4.15亿元。公司债发行获
证监会审核通过，于2015年3月顺利完成15亿元公司债发行工作。财务费用累计发生1.19亿元，同比增幅较大，主要原因在
于应对投资需求，本期贷款平均余额32.97亿元较上年同期增长52%，同时本期借款利息资本化比例降低。
（5）项目开发方面：2014年，公司实现新开工面积66.82万平方米，竣工面积58.91万平方米，公司全面推行项目现场管
理标准化，强化开发进度控制，进度计划执行情况稳中有升，进一步完善产品标准化和施工工艺标准化，提高项目设计套用
复制运用率，加强标准化与产品创新的有机结合，进一步缩短了设计周期，提高了产品品质和客户满意度。
3、2014年管理回顾
（1）法人治理方面：制定《高级经营管理人员年度考核评价办法》，并于2015年1月初首次进行了公司高管述职，对他
们2014年度工作进行全面、细致且量化的考核评价。制定了总裁向董事会定期汇报经营管理情况制度、董事会决议执行情况
定期汇报制度，以及审计部向董事会定期汇报制度，为董事会科学决策提供更加全面的信息。编制《地区公司治理规范》，
明确各组织机构的职权和议事规则，进一步规范了地区公司的运作机制。高标准、严要求地做好信息披露工作，信息披露连
续两年获得深交所信息披露考核最高等级“A级”。
（2）内部管理方面：公司持续完善制度设计，狠抓制度落实，推动管理规范化再上新台阶。统筹落实公司战略规划，
完善《公司三年滚动开发计划》，编制《公司未来三年业务发展战略研究报告》，为公司未来发展指明方向。健全内控体系，
强化监督检查，并在实践中不断总结提炼，公司管理成果《房地产企业基于风险管理的内部控制体系建设》荣获广东省企业
管理现代化创新成果一等奖。创新审计工作方法，实行审计工作标准化和整改闭环管理，进一步提高了规范化运作水平。
（3）成本管控方面：在不断提高产品品质的同时，通过优化建造成本管理机制和流程，科学合理降低成本。对新建项
目采取目标成本分解，制定合约规划，利用信息化手段做好过程控制。调整合作商数据库管理制度，以公开报名的方式在全
社会范围内广泛征集合作商，增强了招标工作的透明度和公平性，强化现场签证管理，成本控制水平进一步提升。
（二）报告期内，公司房地产开发与销售工作进展顺利，具体项目进展情况如下表：
可售面积（万㎡）
占地面积 规划建筑面
项目名称 项目现状 开工时间 竣工时间
（万㎡） 积（万㎡） 商业 住宅 总计
振业城六-七期 4.09 11.61 0.06 8.62 8.68 已竣工 2010.10 2013.03
振业峦山谷花园二期 10.14 32.61 0.99 22.81 23.81 已竣工 2011.03 2014.11
振业青秀山 1 号 2.87 10.94 0 8.50 8.50 已竣工 2010.03 2012.01
2010.09（B）
B、C 组团 12.34 5.23 0 4.17 4.17 已竣工
2010.11（C）
惠阳振业城一期 2008.05
商务中心 2.42 2.03 —— —— 1.93 在建 2015.07
G、H 组团 9.13 4.40 0.33 3.16 3.49 已竣工 2010.09 2011.12
惠阳振业城二期
D 组团 5.02 2.15 0 1.60 1.60 已竣工 2011.09 2013.11
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Q 组团 4.31 12.36 —— —— —— 前期筹备 —— ——
剩余组团 19.89 64.79 —— —— —— 前期筹备 —— ——
惠阳振业城 F1 组团 5.80 —— —— —— —— 前期筹备 —— ——
西安振业泊墅一期 8.45 23.37 0.60 17.92 18.52 已竣工 2010.04 2012.06
A 组团 3.90 17.72 1.61 10.86 12.46 已竣工 2013.03 2014.09
西安振业泊墅二期
B 组团 4.89 23.91 0.28 17.65 17.93 在建 2014.03 2015.11
西安浐灞生态区新增项目 7.06 14.11 —— —— —— 前期筹备 —— ——
2014.11（洋
已竣工/ 房等）
一期 12.25 13.32 —— 11.26 11.26 2012.12
在建 2015.11（高
层）
长沙振业城
二期 11.24 16.25 0.61 11.37 11.98 在建 2015.03 2016.12
实验中学 3.58 2.27 —— —— —— 在建 2014.04 2015.07
剩余 17.87 65.16 —— —— —— 前期筹备 —— ——
广西振业尚府 1.26 9.46 0.75 6.17 6.92 在建 2014.06 2016.11
天津新博园 4.79 24.55 0.60 18.65 19.25 已竣工 2010.12 2013.10
天津启春里
4.12 13.34 1.04 8.47 9.50 在建 2014.12 2016.12
（原天津红桥佳宁道项目）
天津铂雅轩
2.86 9.71 —— 6.89 6.89 前期筹备 2015.05 2017.05
（原天津开发区项目）
广州振业广钢新城地块 2.85 16.68 —— —— —— 前期筹备 —— ——
东莞松湖雅苑 5.85 10.97 0.42 8.05 8.47 在建 2014.07 2016.05
（三）对未来宏观发展形势的看法
2015年是全面深化改革的一年，是落实“十二五”规划的收官之年。中央提出要保持宏观政策的连续性和稳定性，继续
实施积极的财政政策和稳健的货币政策。出于稳增长的要求，货币政策必将继续宽松化，流动性紧张的态势将逐步缓解，房
地产调控将进一步松绑。国企改革大潮将带来国资管控和企业并购的重大变革，将有效激发国企活力和竞争力。房地产行业
由黄金时代进入白银时代，土地红利逐渐消失，存货压力大，房企竞争进一步加剧，只有开发水平高、周转速度快、融资能
力强的企业才能在竞争中生存并发展壮大。
（四）公司面临的风险
政策风险：2015年，宏观经济总体偏弱，对房地产行业支撑有限，随着《不动产登记暂行条例》的实施，房产税的推出
越来越近，保障房建设和棚户区改造如火如荼，房地产行业“营改增”等政策将对房企运营和效益带来重要影响。
市场风险：2015年，房企存货压力较大，存货量和去化周期处于偏高水平，房地产行业竞争日益激烈，房企分化加剧，
集中度进一步提高，这将给公司销售工作带来直接压力，土地市场将继续保持激烈竞争的局面，利润率下行。
资金风险：2015年，房地产开发贷款审批发放仍受到严格控制，由于土地投资和归还到期贷款等因素，公司资金仍将处
于偏紧状态。
（五）2015年经营发展计划
1、资金回笼≥41.84亿元；
2、合同销售收入≥41.35亿元；
3、净资产收益率：按行业值标准进行对标考核；
4、经济增加值：权益资本成本率9.05%。
（六）2015年工作思路及措施
2015年经营管理工作的基本思路是：以全面实现公司“十二五”发展战略为目标，紧紧抓住发展机遇，加大资本运作和经
营模式创新力度，加快公司发展步伐；以营销为龙头，以全面成本管理、进度管理和安全质量管理为重点，提高效益，实现
年度经营目标；强化内部管理，狠抓制度落实，提高企业整体素质，打造优秀企业公司。
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年年度报告摘要
1、积极推进经营模式和管理机制创新，释放企业活力。一是创新商业模式，可考虑在地区公司或项目中引入战略合作
伙伴共同投资开发，扩大开发规模。二是争取利用股权融资机会，考虑建立管理层长效激励约束机制。三是针对一线员工研
究建立新型、有效的激励机制。
2、多渠道开展融资工作，为业务发展提供有力的资金支持。一是银行融资方面，严格控制借款成本，适度扩大融资规
模。二是资本市场融资方面，在完成15亿元公司债发行工作基础上，积极与股东沟通，有层次、分步骤地推动股权融资工作。
三是积极探索合作商融资模式。
3、加强土地投资工作力度，保持可持续发展。一是争取突破现有拿地模式，加大对合作开发、协议转让、股权收购等
模式的实践力度。二是拓宽项目信息渠道，注重项目投资效率和项目回报，以有限的资金撬动更大的产值。三要积极寻求国
资系统内部土地资源，搭建合作平台，输出公司优质管理资源，实现互利共赢。
4、以提质增效为重点，抓好项目开发和销售工作。一是提高形势研判能力，及时调整营销策略，增强宣传推广有效性，
实现年度销售任务。二是强化对项目开发进度关键节点的控制，加快开发进度，加快资金回笼，提高周转率，降低财务成本。
三是继续完善产品标准化体系，建立完整的振业建筑产品线，提高产品设计质量、设计效率和产品品质。四是加强招投标、
预决算和现场签证管理，在确保品质的基础上降低建造成本，实现项目预期收益。
5、深化“依法治企”，进一步提高企业规范化运作水平。一是加大制度学习和落实力度，强化监督考核，严格奖惩制度，
切实增强制度执行力。二是完善和加强内部控制水平，对内控制度建立及运行情况进行全面检查，在经营管理过程中严格执
行内控和风险管理制度流程，建立风险监控和预警机制，跟踪落实风险防范措施，为经营及战略发展目标的实现提供保障。
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
因执行新企业会计准则导致的会计政策变更
2014年初，财政部分别以财会[2014]6号、7号、8号、10号、11号、14号及16号发布了《企业会计准则第39号——公允
价值计量》、《企业会计准则第30号——财务报表列报（2014年修订）》、《企业会计准则第9号——职工薪酬（2014年修订）》、
《企业会计准则第33号——合并财务报表（2014年修订）》、《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——
长期股权投资（2014年修订）》及《企业会计准则第41号——在其他主体中权益的披露》，要求自2014年7月1日起在所有执行
企业会计准则的企业范围内施行，鼓励在境外上市的企业提前执行。同时，财政部以财会[2014]23号发布了《企业会计准则
第37号——金融工具列报（2014年修订）》（以下简称“金融工具列报准则”），要求在2014年年度及以后期间的财务报告中按
照该准则的要求对金融工具进行列报。
本公司于2014年7月1日开始执行前述除金融工具列报准则以外的7项新颁布或修订的企业会计准则，在编制2014年年
度财务报告时开始执行金融工具列报准则，并根据各准则衔接要求进行了调整，对当期和列报前期财务报表项目及金额的影
响如下：
对2014年1月1日/2013年度相关财务
准则 会计政策变更的内容及其对本公司的影响 报表项目的影响金额
名称 说明 影响金额
项目名称
（增加+/减少-）
《企业会计准则第 资本公积 -262,541,834.91
按照《企业会计准则第30号——财务报表列报（2014年修订）》
30号——财务报表
及应用指南的相关规定 其他综合收益 262,541,834.91
列报（2014年修订）》
执行《企业会计准则第2号——长期股权投资（2014年修订）》之
前，本公司对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活
跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的股权投资，作为长 长期股权投资
《企业会计准则第2
期股权投资并采用成本法进行核算。执行《企业会计准则第2号
号——长期股权投
——长期股权投资（2014年修订）》后，本公司将对被投资单位
资（2014年修订）》
不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允
价值不能可靠计量的股权投资作为可供出售金融资产核算。本公 可供出售金融资产
司采用追溯调整法对上述会计政策变更进行会计处理。
注：本公司调整至可供出售金融资产的股权投资均已全额计提减值准备，故对报表项目的影响金额为0。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年年度报告摘要
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
报告期内，新纳入合并报表范围的子公司为天津振业津滨房地产开发有限公司、广州市振发房地产开发有限公司，详情
参见财务报表附注七.3。
（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
深圳市振业（集团）股份有限公司
董事长： 李永明
二〇一五年四月一日
